北京鼎能置业南中轴路商业项目市场研究主力商家深访课件

鼎能置业南中轴路商业项目

市场定位

（主力百货店/超市深度访谈研究）二OO四年四月11鼎能置业南中轴路商业项目

市场定位

（主力百货店/超市深度访目录研究背景及方法…………………..…………3重要结论摘要………………..4家乐福………..7旺市百利…………..………..20欧倍德………..……………..34王府井百货…………..……..45丰联………………..………..61赛特………....70目录研究背景及方法…………………..…………3研究背景及方法研究目的：通过对6家主力超市及主力百货店的深度访谈，达到了解其营运模式及市场拓展计划的目的，为本项目的市场定位提供有价值的参考信息。研究方法：深度访谈调研地点：北京调研对象：主力超市：家乐福、欧倍德、旺市百利主力百货：赛特、王府井百货、丰联研究背景及方法研究目的：通过对6家主力超市及主力百货店的深重要结论摘要综合访问情况，六家被访商家中，家乐福、旺市百利均表示愿考虑进入本项目；王府井百货对于在北京南城开店无考虑；而丰联与赛特则是以输入管理为主要业务倾向。家乐福：综合来说品牌知名度高，目前经营业绩较为理想，在全国诸多城市已有分店。家乐福长期在社区开店，并有加入大型购物中心的经历，有意以主力店形式加盟；家乐福提到对北京南城有继续开店的兴趣； 家乐福建议：本项目应与主力店先行签约，再设计施工，以达到规避风险的目的。旺市百利：综合经营状况不错，属于发展势头较快的公司。旺市百利属于进入市场较为谨慎的公司，目前进入的市场都基本属于成熟市场；对南城一定程度的了解；旺市百利认为，综合商业项目对主力店实行几年内免租金的优惠政策会增加入驻的吸引力；表示会考虑与本项目合作。重要结论摘要综合访问情况，六家被访商家中，家乐福、旺市百利均重要结论摘要欧倍德：综合经营状况还算令人满意；目前在国内开有六家分店，分别在上海、南京、无锡及青岛。欧倍德目前的主要任务是加快在京开店；王府井百货：目前综合营运状况良好，在全国有10家左右的店，基本都能实现单店盈利。

目前营业网点分别在北京、成都、石家庄、包头、武汉及广州；目前正在选址的城市包括武汉、长春、南京、长沙及重庆；重要结论摘要欧倍德：综合经营状况还算令人满意；目前在国内开有重要结论摘要丰联：丰联在北京的一家店营运状况良好。但是丰联主要以收取租户租金来经营，可以说在某种程度上，丰联为一家物业管理公司。丰联在对商户的管理培训方面具有一定经验；丰联对南城商业环境有较多了解，但是如果本项目有店中店管理需求，可以与丰联进行合作洽谈。赛特：赛特在北京由三个实体组成：百货、写字楼及酒店；在其他城市的主要业务为投资管理：输出管理及品牌输出等。赛特对南城开店没有兴趣。建议本项目定位为中档。重要结论摘要丰联：丰联在北京的一家店营运状况良好。但是丰联主家乐福家乐福原因原因目前整体经营状况在同行业里处于领先地位，经营状况总体情况不错，但是存在地区性差异。较为满意地区上海已经将超市消费作为生活中一个必要部分。青岛/沈阳可能一部分原因是由于北方人的消费特点是有点“大手大脚”，较为爽快。北京原因原因目前整体经营状况在同行业里处于领先地位，经营状况总体目前整体经营状况在同行业里处于领先地位，经营状况总体情况不错，但是存在地区性差异。较为不满意地区东莞原因消费能力不强，消费群以打工仔为主；消费存在不稳定性，例如春节期间由于打工仔返乡，营业额有大幅度下降。重庆原因山城山区人口较多，城市人口较少；消费习惯方面，重庆人较为节俭。珠海原因存在选址问题。目前整体经营状况在同行业里处于领先地位，经营状况总体情况不错商业组合方式及卖场面积家乐福超市的商业组合方式为：生鲜食品百货杂货家电8000到12000平方米1.5万到2万平方米卖场中各类商品所占比例根据当地市场情况而定卖场面积仓储面积商业组合方式及卖场面积家乐福超市的商业组合方式为：生鲜食品百营业用房物业形式家乐福营业用房物业形式：在家乐福刚进入中国时，在这三个城市各买过一家店的营业用房。其他城市

均为租用

且对于所租用商业用房的具体形式没有苛刻要求，无所谓单独建筑或商业综合性建筑底商。上海/青岛/沈阳营业用房物业形式家乐福营业用房物业形式：在家乐福刚进入中国选城市考虑因素选择开店城市时考虑的因素：购买力人口基数首先，对于家乐福来说，由于其属于外资机构，国家有较为严格的限制，目前，所允许其开店的城市只局限于：

省会城市沿海开放城市家乐福将所有备选城市按右图两维度标注位置，来做为筛选城市的基本标准。除此之外，可能还会考虑到城市可能提供的政策上的优惠。家乐福具体负责选址的部门为：发展部选城市考虑因素选择开店城市时考虑的因素：购买力人口基数首先在城市内选址因素家乐福超市选址因素：交通便利，方便消费群到达人口基数/人口密度；尽可能靠近居民区人口购买力例如：北京南城购买力弱，开店时对人口基数要求则相对较高，而对于购买力相对较强的北城，人口密度即使较小，也可能会考虑开店。人口消费习惯在城市内选址因素家乐福超市选址因素：交通便利，方便消费群到达未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划加快在一流城市继续开店的速度开发新的城市具体执行时间由各区区长汇报总部，最终由总部决定。未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划加快在一流城市开是否会考虑进入综合购物中心是否会考虑进入综合购物中心家乐福有过这样做的经历：“它搞一个大的购物中心，里面有一个旗舰店或者是主力店，需要我们加盟进去，我们都可以参与。”是否会考虑进入综合购物中心是否会考虑进入综合购物中心家乐福有进入综合购物中心的考虑因素在选择购物中心时的考虑因素交通便利，方便到达人口基数/人口居住密度另外还包括：家乐福将处于购物中心内的什么位置家乐福与大型购物中心项目本身之间的关系（车流、人流、货流等）购物中心项目本身对主力店及主力超市的要求：“它应该是从小客户中间赚钱，不应该从主力店挣钱，主力店是吸引客人的一个保证，主力店来了客流就有保证。”人群购买力消费习惯进入综合购物中心的考虑因素在选择购物中心时的考虑因素交通便对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价有较为深入的了解和实践经验对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价有较为深入的了解和实对本项目的评估维度对本项目的评估维度有多少条公交线，出租车的数量总得来说，家乐福目前对南城商业有很大的认同。周围人口居住区距项目地点的距离价格对本项目的评估维度对本项目的评估维度有多少条公交线，出租车的对本项目的建议对本项目的建议先跟一些主力店签约，再开始设计施工，这样可以规避一些风险，而且在工程上避免了没有必要的拆改。对本项目的建议对本项目的建议先跟一些主力店签约，再开始设计施旺市百利旺市百利目前整体经营状况经营状况总体不错，属于发展比较快，发展势头比较好的一家公司。较为满意地区广州市场占有率最高，应该在20%到30%；网点比较多,应该是在十家左右；经营管理水平还是不错的总得来说，旺市百利进入市场是很谨慎的，进入的市场都是成熟的市场，也就是说前期评估认为没有什么太明显的劣势，才会选择进入。目前整体经营状况经营状况总体不错，属于发展比较快，发展势头比商业组合方式及卖场面积旺市百利的商业组合方式为：以超市为主要业态；总面积各店差异很大，从8,000到20,000平方米不等;仓库的面积占整个租赁面积的15%到20％。

生鲜杂货副食招商:不是由旺市百利经营，但是也在其卖场经营范围之内。招商主要集中在百货这一部分;其他的部分由旺市百利自己来做的。生鲜部分所占卖场面积最大，约1/4除去生鲜以外，其他部分（包括招商部分）基本均分卖场面积。商业组合方式及卖场面积旺市百利的商业组合方式为：以超市为主要不同商业模式的比较不同商业模式的比较：来的顾客的层次比较多，因为兼顾百货和超市两个部分，对吸引客流有好处。管理能力也比较强，商品组合也比较好。百货加超市模式劣势优势肯定会损失一些百货业的忠实的顾客吧。因为百货加超市这个类型，相对更大众化一点，这样的话在吸引客户时有可能产生混乱。不易吸引那些稍微高档一些的顾客。它周边大概两三公里的商圈之内，应该有足够的人口！！（如果在北京，应该不少于20万人）不同商业模式的比较不同商业模式的比较：来的顾客的层次比较多不同商业模式的比较不同商业模式的比较：单纯百货模式必须要经营出自己的特点来，必须设定目标顾客，仅仅做到这种大而全的形式，可能会有问题。“比如说赛特、燕莎，它有单纯的高档的消费群，它即使做超市，做很小的那种很高档的超市，它也是针对这个目标客户群。”如果在定位比较准确的前提下，会有很好的收益，因为它的单价比较高，消费额也就较高，这也是它的优势。劣势百货业的扩展比较慢，因为它既然要做出特点了，那它就不容易复制，从而限制它的扩张。优势更适合城市的黄金地段！！！不同商业模式的比较不同商业模式的比较：单纯百货必须要经营出营业用房物业形式营业用房物业形式：租赁为主租赁商业用房比例占旺市百利在全国所有商业用房的90％；在全国范围来说，租金约为0.5元/平方米/天至2.5元/平方米/天其他10％的购买商业用房平均单价为3,000元到10,000元/平方米底商为主营业用房物业形式营业用房物业形式：租赁为主租赁商业用房比例选城市考虑因素旺市百利选城市因素：城市人口基数城市国内生产总值（GDP）销售点零售总额人均工资批零贸易总额（批发＋零售）较为重要因素>100亿人民币>100亿人民币>100万人口选城市考虑因素旺市百利选城市因素：城市人口基数城市国内生产总在城市内选址考虑因素在城市内选址考虑因素：物业形状物业面积交通停车租金标准的矩形、长方形、方形面积最低5000平方米尽量在十字路口，公交车路线5条以上租金在0.5元到2.5元/平方米/天之间人口较为重要因素周边两至三公里内有10万人以上在城市内选址考虑因素在城市内选址考虑因素：物业形状物业面积交选址内部操作流程选址内部操作流程搜寻信息：开发部中介开发部进行初选现场实地考察：开发部开发部进行初选如果条件符合，进入谈判阶段总经理最后进行批示选址内部操作流程选址内部操作流程搜寻信息：开发部中介开发部进未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划全国范围内每年开30家未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划全国范围内对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价熟悉开发部领导认为南城属于未来开店的重点区域。对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价熟悉开发部领导认为对本项目的评估维度对本项目的建议

选好主力店，对主力店要有优惠政策。（成功案例：天津万达广场）；只有主力店做好，整体才有优势。应该以租赁为主，不要很快都销售出去，因为有危险，开发商根本没有办法控制它的经营。对本项目的评估维度对本项目的建议选好主力店，对主力店要有优考虑进入本项目的条件考虑进入本项目的条件毛坯还是做好装修是否空调消防到位有多少免费停车位配套比较完善的情况下，每平方米在1元/平方米/天以下。对于招主力店入驻来说，最好有几年免租的优惠。物业状况租金考虑进入本项目的条件考虑进入本项目的条件毛坯还是做好装修配是否会考虑进入本项目是否会考虑进入本项目表示有可能考虑进驻本项目。是否会考虑进入本项目是否会考虑进入本项目表示有可能考虑进驻本欧倍德欧倍德目前整体经营状况目前，欧倍德在国内开有六家店，分别为上海三家，南京一家，无锡一家，青岛一家。综合经营状况还算令人满意，其中营运状况最好的城市为上海。目标城市：人均GDP在全国领先的城市。北京天津上海深圳广州重庆成都沈阳长春大连青岛欧倍德的目标是在2010年以前开100家店。目前整体经营状况目前，欧倍德在国内开有六家店，分别为上海三家商业组合方式及卖场面积欧倍德的主营业务为家具建材，其商业组合方式为：五金板材家居园艺45亩到60亩包括店铺、停车场、卸货区、订货区、门前广场、绿化区域等一个店铺所需面积厨卫商业组合方式及卖场面积欧倍德的主营业务为家具建材，其商业组合营业用房物业形式营业用房物业形式：通常是买地自建。北方租赁建筑物南方“如果要买地的话，手续会很烦琐，包括土地证，现在还要挂牌牵扯到很多的部门，运作周期比较长，成本比较高，对于快速扩张来说，如果要买地自建，想快也快不起来，所以我们现在倾向于租的。”

未来倾向于租！营业用房物业形式营业用房物业形式：通常是买地自建。北方租不同商业模式的比较不同商业模式的比较：在一个大型的商业中心之中，各种业态之间可以起到互补的作用。“欧倍德是一个国际很大的知名品牌，进驻可以为大型的商业广场带来一定的知名度。例如，天津万达广场把欧倍德和沃尔玛吸引进去以后，就成为它招揽生意很大的一个招牌。天津万达可能在这两个项目不是赚钱，但是他在其他的项目都是赚钱。”将家居建材整合到综合购物中心之中“主力店的发展还需要跟这种大型商业中心的设计以及规模相适合，有时候可能不能完全达到主力店的标准，需要双方磨合才能达到主力店的要求。”优势需要注意的问题单纯家居建材市场更适合城乡结合部！可以做一个标准店，做一个形象店。不同商业模式的比较不同商业模式的比较：在一个大型的商业中心选城市考虑因素选择开店城市时考虑的因素：除了北京、天津、上海、广州、深圳等大城市以外，其他沿海经济发达城市和省会城市都会考虑。GDP，人均GDP人均可支配收入房地产的竣工面积房地产的价格特殊需要参考的指标考察当地大型超市商品价格，高峰期排队人数选城市考虑因素选择开店城市时考虑的因素：除了北京、天津、上在城市内选址考虑因素在城市内选址考虑因素：交通周边社区不一定安全成熟，但是要具有一定规模停车位必须充足濒临城市主干道或位于快速路出口边上房地产的发展方向市政规划在城市内选址考虑因素在城市内选址考虑因素：交通周边社区不一定未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划目前的任务是加快在北京开店“北京是首都，经济影响力、政治影响力都很大，如果一家零售企业到了中国之后没在北京开过店，那么这家店的形象以及人们对这家店印象都会不太好。没有在北京开店，就相当于没有进入中国一样。”目前发展重点为北京，“北京有奥运，我们会集中精力拿下北京，如果北京能够开下来，再进行扩展的话，速度也不会太慢。”未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划目前的任务是“是否会考虑进入综合购物中心及考虑因素是否会考虑进入综合购物中心会考虑。在选择购物中心时的考虑因素

先看合作伙伴。看店的定位是否为国际级别。看业态互补的伙伴，看是否与欧倍德档次相仿。选址：交通、面积大小等等。是否会考虑进入综合购物中心及考虑因素是否会考虑进入综合购物中理想的营运模式理想的营运模式：互惠互利，双赢。

最好的状态就是业态组合合理,寻找其他的合作伙伴，这种合作伙伴就是属于经营上的合作伙伴，共同进驻，这样开发商也会有比较好的投资回报率，投资商的利益基本上也得到了最大化，性价比也会更高。理想的营运模式理想的营运模式：互惠互利，双赢。最好的状态对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价有较多了解。对于在南城发展业务的计划

现在正在亦庄开发区筹备开业全中国开100家，其中30多家将在华北区。（目前华北区仅一家在青岛）对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价有较多了解。对于在南王府井百货王府井百货目前整体经营状况目前，王府井百货除了在北京的5家店以外，在成都、石家庄、包头、武汉及广州都开设了百货商厦。目前正在选址的城市：长春武汉长沙南京重庆由于王府井百货目前在全国只有10家店左右，所以还是统一由总部负责在各地开店的操作。目前整体经营状况目前，王府井百货除了在北京的5家店以外，在成目前整体经营状况王府井百货凭借其老字号品牌及几十年运营、管理，沉淀下了很多先进的管理经验。到目前为止，所有商厦几乎都能实现单店盈利。最为满意的店北京盈利状况好；在北京百货市场的市场份额最大；在北京的销售额近30几个亿较为不满意店包头整体市场比较弱，存在消费能力不足的问题相应的利润比发达地区少得多目前整体经营状况王府井百货凭借其老字号品牌及几十年运营、管理商业组合方式一般目前百货品类的分布，是根据商场本身的定位不同而存在一定差异，比如说现在做的比较好的流行时尚百货，是按楼层安排不同产品种类的。

一层：时尚高档的化妆品、珠宝首饰、钟表，以及女士鞋帽；

二层：普遍是少女装、淑女装；

三层：普遍是职业女装，成熟女装；

四层：绅士馆/男装；

五层:运动服装，或童装，可能还包括一些家电，大小家电。商业组合方式一般目前百货品类的分布，是根据商场本身的定位不同不同商业模式的比较不同商业模式的比较：这里所提到的大型购物中心与本项目类型极其相似，所以可以称之为“城市型购物中心”。大型购物中心目前百货商业模式分为：综合百货单体百货/主体百货物业规模及业态组合比较单一，综合竞争力不强。一般做的话，最起码是在购物中心里面做集体百货。两万到三万平米左右综合百货除了商品销售以外，带一些服务功能，比如说餐饮等服务。由于加入配套功能，面积相应的大一些。三四万平米左右这里的购物中心不是现在业内比较盛行的shoppingmall，是城市型购物中心。这种业态含主力百货店，生鲜食品家庭超市，两种主力业态再配上商业街，与新东安购物中心类似，或者类似上海港汇广场、广州天河城之类。六七万平米左右不同商业模式的比较不同商业模式的比较：这里所提到的大型购物中不同商业模式的比较不同商业模式有其各自的优劣势，大型购物中心及综合百货由于多种业态共存，从而有力推动人流共享，实现再消费；而单体百货的优势在于针对特定客户群，目标性强。大型购物中心综合百货单体百货/主体百货优势劣势主体性强；针对特定客户群，例如太平洋主打青春流行时尚。客户群面比较窄，例如太平洋针对18－30的消费群；面积比较小。客户群面比较宽；物业体量比较充足，规模比较大，除了百货商品销售以外，涵盖很多的配套。产生多种业态人流互动，可以实现人流之间的共享，从而可以促使消费者实现重新消费。不同商业模式的比较不同商业模式有其各自的优劣势，大型购物中心营业用房物业形式目前营业用房物业形式：

自建物业但对于一个连锁性百货而言，采取自建的形式是比较不利的。因为这个会导致资金沉淀量非常大，不利于快速扩展。而且对于上市公司而言，这种资产投资回报率相对要偏低一些。成都店自建的北京采取租赁的形式其他店营业用房物业形式目前营业用房物业形式：自建物业成都店自建营业用房物业选择标准以主力店形式入驻大型购物中心的选择标准：开发商开发商业面积的大小；开发商的经营能力，对运作整体购物中心的思路和管理能力。“有些开发商有实力，做资产运营，不是开发了商铺然后卖掉。那么他就会考虑如何来开发购物中心，就会聘请专业的商业策划公司/商业经营公司来策划经营他这个购物中心。在这个时候，我们会考虑能不能做主力店；而有些开发商开发好了商场以后把商铺都卖掉，把主力店租给你。他卖掉其他商铺，或者是由一个管理公司来管理，但是一旦卖掉了以后会导致这个商铺的经营不能有统一的策划，建立统一的形象，它的商品的定位、档次及管理都会陷入非常困难的局面，从而导致整体购物中心失败，假如整体购物中心经营惨淡的话，就会严重影响主力店的经营。”营业用房物业选择标准以主力店形式入驻大型购物中心的选择标准：选城市考虑因素经济比较发达城市/省会城市目前会考虑从全国战略发展的眼光，也会考虑经济发展较快，但是个人收入略低的城市考虑因素个人收入水平社会零售销售总额恩格尔系数从官方渠道获得目前会考虑在哪些城市发展业务及选择条件：选城市考虑因素经济比较发达城市/省会城市目前会考虑从全国战略在城市内选址考虑因素在城市内选址考虑因素：核心商圈城市副商圈“一般来说，对于百货商场而言，对周边整个商圈的条件比超市选择时要严格得多，所以重点要看这个城市里面什么样的商圈符合开百货店。我们一般首选为核心商圈。”

但是要面临成本高，核心商圈竞争激烈的问题。正在形成的已有商业氛围的商圈交通是否顺畅停车是否方便周边人流量是否大商业氛围商务氛围周边是否有较多的店铺消费群是否习惯到此消费周边酒店、写字楼、银行等的数量。在城市内选址考虑因素在城市内选址考虑因素：核心商圈城市副商圈选址内部操作流程选址内部操作流程大区分店提供信息对于符合要求的，进行实地市场调研进行筛选派人对项目进行详细市场调研有专门项目经理进行初步接触进行商务谈判、签约王府井对每个省会城市都进行过试调。选址内部操作流程选址内部操作流程大区分店提供信息对于符合要求未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划每年8家店未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划每年8家店是否会考虑进入综合购物中心及考虑因素是否会考虑进入综合购物中心会考虑。在选择购物中心时的考虑因素

考察其经营理念。考察其具体位置。是否会考虑进入综合购物中心及考虑因素是否会考虑进入综合购物中对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价市场容量比较弱。品牌认知度较低。目前百货公司销售额普遍偏低。对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价市场容量比较弱。对本项目的评估维度对本项目的评估维度处于怎样的位置从目前市场情况看，而且从全国各地做商业地产投资的商业案例来说，在一个大型商场内采取店铺销售的案例几乎是全部失败的。假如建一个购物中心以后，在旁边另外做一些临街商铺的话，销售模式问题不大。多大规模是销售商铺还是租赁商铺对本项目的评估维度对本项目的评估维度处于怎样的位置从目前市是否会考虑进入本项目是否会考虑进入本项目目前王府井百货对于南城开店暂时没有计划。

是否会考虑进入本项目是否会考虑进入本项目目前王府井百货对于南丰联丰联目前整体经营状况目前，丰联只有在北京的一家店，经营状况良好。目前这家店经营状况良好，每年都有一个稳步的提高和发展。丰联只是通过收取商户的租金来经营的。在某种程度上，丰联是一个物业管理公司。

目前整体经营状况目前，丰联只有在北京的一家店，经营状况良好。管理方法及理念丰联着重去做的是店中店的管理；对于丰联来讲，消费者是第二用户，商户才是第一用户。丰联的管理有一套非常完整的方案，是科学化和现代化的，比如说，丰联会侧重于软硬件的开发，会对商户有一个系统的数据化管理。丰联对商户进行定期的培训，包括规章制度的培训，和一些类似于时尚、色彩方面的培训。丰联统一把“丰联”做为一个品牌，开展各种活动，帮助商户聚集人气。丰联的管理是比较人性化的，例如，在非典期间丰联给商户减租金。管理方法及理念丰联着重去做的是店中店的管理；对于丰联来讲，消商业组合方式及卖场面积丰联只在商户进驻时对其有所选择。丰联的定位不是高档，所选择的是一些中高档层次的品牌。3万平方米1,6000平方米整个商业面积可出租面积商业组合方式及卖场面积丰联只在商户进驻时对其有所选择。丰联的不同商业模式的比较不同商业模式的比较：现金流会大一些产品的销量也比较大很多商场都会有一个末位淘汰制，竞争比较激烈

丰联

单独的百货商场

丰联作为商户本身，可能总的营业额不如商场的多，但是作为单件商品的利润要大一些，而且有很多商户会把他的旗舰店开在这里，商户要达到的是一种宣传的作用。不同商业模式的比较不同商业模式的比较：现金流会大一些丰联选城市考虑因素经济比较发达的城市省会以上的城市选择开店城市考虑因素：选城市考虑因素经济比较发达的城市省会以上的城市选择开店城市考在城市内选址考虑因素在城市内选址考虑因素：应该是周围商业环境比较成熟其中周边商圈人口的文化知识水平、经济水平都应该是不错的。

消费水平

地址的交通便利程度

停车位是否充足

当地政府是否有倾向性政策

最重要因素在城市内选址考虑因素在城市内选址考虑因素：应该是周围商业环境未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划没有，基本上没有丰联今后的发展方向为输出管理：“某个大型的商厦或者购物中心，可以聘请丰联做店中店物业管理。通过几年成功管理经验的积累，丰联在这方面具有专长。”未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划没有，基本上没有对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价目前不适合高端市场。

如果类似项目有店中店管理的需求，丰联会在市场考察的基础上予以考虑。对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价目前不适合高端市场。赛特赛特赛特集团背景介绍赛特目前在北京的业务由三个实体组成，业务类型包括：百货、写字楼及饭店。

百货的营运比较令人满意，每年销售额将近十个亿。写字楼百货饭店赛特购物中心赛特大厦（20多层）、赛特广场（10几层）赛特饭店、赛特俱乐部赛特集团背景介绍赛特目前在北京的业务由三个实体组成，业务类型赛特集团背景介绍赛特集团在其他城市的业务主要为投资管理：输出管理、品牌输出、人员输出及管理技术输出。外地业务所在地济南昆明兰州福州合肥新疆淄博烟台等十几个城市成都赛特集团背景介绍赛特集团在其他城市的业务主要为投资管理：输出百货加超市的优势百货加超市的模式的优势：能够更好地吸引客流满足补充消费的需求如果在面积充裕的情况下，百货加超市的模式还是非常好的，但是如果面积不够大，再加超市的话，成本就比较高了，因为超市的利润比百货利润低。百货加超市的优势百货加超市的模式的优势：能够更好地吸引客流选城市考虑因素省会城市选择城市因素商圈：高档百货必须在城市主要商业区域目前，赛特公司考虑的主营业务为：输出管理（高档百货业）交通便利有足够停车场城市消费容量当地类似规模、形式的商场的经营业绩城市内考虑因素选城市考虑因素省会城市选择城市因素商圈：高档百货必须在城市主选址内部操作流程选址内部操作流程市场调查：开发部如果适合，与合作者进行谈判签订合同选址内部操作流程选址内部操作流程市场调查：开发部如果适合，与未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划未来1至2年内没有具体计划未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划未来1至2年内没是否会考虑对大型综合购物中心进行管理输出及考虑因素是否会考虑对大型综合购物中心进行管理输出：泛泛不好说。应该有可能，但是要看购物中心的：位置发展前景是否会考虑对大型综合购物中心进行管理输出及考虑因素是否会考虑对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价

有发展潜力

“未来南城商业不错，发展也很快。”“要在南城开大超市，生意应该不会太差，且不用考虑太多供应商方面的情况。”百货店则有所不同：

百货店的消费基本上在生活消费之上，要看这类消费群的消费能力。还需要考虑当地高档品牌供应商的供货能力，是否能够保证一定的产品类别及型号。但感觉当地高档品牌供应商不是太多。（“只是感觉，不确定，没有调研。”）对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价对本项目的评估维度对本项目的建议高档百货要少一些，主要是中高档。如果类似的项目在当地是第一家，还是有前途的。大型超市、餐饮娱乐招商风险都不是很大；但是百货店的招商比较难，因为风险比较大。对本项目的评估维度对本项目的建议高档百货要少一些，主要是中高是否会考虑进入本项目是否会考虑进入本项目目前不会考虑进入北京别的项目

是否会考虑进入本项目是否会考虑进入本项目目前不会考虑进入北京谢谢！谢谢！鼎能置业南中轴路商业项目

市场定位

（主力百货店/超市深度访谈研究）二OO四年四月821鼎能置业南中轴路商业项目

市场定位

（主力百货店/超市深度访目录研究背景及方法…………………..…………3重要结论摘要………………..4家乐福………..7旺市百利…………..………..20欧倍德………..……………..34王府井百货…………..……..45丰联………………..………..61赛特………....70目录研究背景及方法…………………..…………3研究背景及方法研究目的：通过对6家主力超市及主力百货店的深度访谈，达到了解其营运模式及市场拓展计划的目的，为本项目的市场定位提供有价值的参考信息。研究方法：深度访谈调研地点：北京调研对象：主力超市：家乐福、欧倍德、旺市百利主力百货：赛特、王府井百货、丰联研究背景及方法研究目的：通过对6家主力超市及主力百货店的深重要结论摘要综合访问情况，六家被访商家中，家乐福、旺市百利均表示愿考虑进入本项目；王府井百货对于在北京南城开店无考虑；而丰联与赛特则是以输入管理为主要业务倾向。家乐福：综合来说品牌知名度高，目前经营业绩较为理想，在全国诸多城市已有分店。家乐福长期在社区开店，并有加入大型购物中心的经历，有意以主力店形式加盟；家乐福提到对北京南城有继续开店的兴趣； 家乐福建议：本项目应与主力店先行签约，再设计施工，以达到规避风险的目的。旺市百利：综合经营状况不错，属于发展势头较快的公司。旺市百利属于进入市场较为谨慎的公司，目前进入的市场都基本属于成熟市场；对南城一定程度的了解；旺市百利认为，综合商业项目对主力店实行几年内免租金的优惠政策会增加入驻的吸引力；表示会考虑与本项目合作。重要结论摘要综合访问情况，六家被访商家中，家乐福、旺市百利均重要结论摘要欧倍德：综合经营状况还算令人满意；目前在国内开有六家分店，分别在上海、南京、无锡及青岛。欧倍德目前的主要任务是加快在京开店；王府井百货：目前综合营运状况良好，在全国有10家左右的店，基本都能实现单店盈利。

目前营业网点分别在北京、成都、石家庄、包头、武汉及广州；目前正在选址的城市包括武汉、长春、南京、长沙及重庆；重要结论摘要欧倍德：综合经营状况还算令人满意；目前在国内开有重要结论摘要丰联：丰联在北京的一家店营运状况良好。但是丰联主要以收取租户租金来经营，可以说在某种程度上，丰联为一家物业管理公司。丰联在对商户的管理培训方面具有一定经验；丰联对南城商业环境有较多了解，但是如果本项目有店中店管理需求，可以与丰联进行合作洽谈。赛特：赛特在北京由三个实体组成：百货、写字楼及酒店；在其他城市的主要业务为投资管理：输出管理及品牌输出等。赛特对南城开店没有兴趣。建议本项目定位为中档。重要结论摘要丰联：丰联在北京的一家店营运状况良好。但是丰联主家乐福家乐福原因原因目前整体经营状况在同行业里处于领先地位，经营状况总体情况不错，但是存在地区性差异。较为满意地区上海已经将超市消费作为生活中一个必要部分。青岛/沈阳可能一部分原因是由于北方人的消费特点是有点“大手大脚”，较为爽快。北京原因原因目前整体经营状况在同行业里处于领先地位，经营状况总体目前整体经营状况在同行业里处于领先地位，经营状况总体情况不错，但是存在地区性差异。较为不满意地区东莞原因消费能力不强，消费群以打工仔为主；消费存在不稳定性，例如春节期间由于打工仔返乡，营业额有大幅度下降。重庆原因山城山区人口较多，城市人口较少；消费习惯方面，重庆人较为节俭。珠海原因存在选址问题。目前整体经营状况在同行业里处于领先地位，经营状况总体情况不错商业组合方式及卖场面积家乐福超市的商业组合方式为：生鲜食品百货杂货家电8000到12000平方米1.5万到2万平方米卖场中各类商品所占比例根据当地市场情况而定卖场面积仓储面积商业组合方式及卖场面积家乐福超市的商业组合方式为：生鲜食品百营业用房物业形式家乐福营业用房物业形式：在家乐福刚进入中国时，在这三个城市各买过一家店的营业用房。其他城市

均为租用

且对于所租用商业用房的具体形式没有苛刻要求，无所谓单独建筑或商业综合性建筑底商。上海/青岛/沈阳营业用房物业形式家乐福营业用房物业形式：在家乐福刚进入中国选城市考虑因素选择开店城市时考虑的因素：购买力人口基数首先，对于家乐福来说，由于其属于外资机构，国家有较为严格的限制，目前，所允许其开店的城市只局限于：

省会城市沿海开放城市家乐福将所有备选城市按右图两维度标注位置，来做为筛选城市的基本标准。除此之外，可能还会考虑到城市可能提供的政策上的优惠。家乐福具体负责选址的部门为：发展部选城市考虑因素选择开店城市时考虑的因素：购买力人口基数首先在城市内选址因素家乐福超市选址因素：交通便利，方便消费群到达人口基数/人口密度；尽可能靠近居民区人口购买力例如：北京南城购买力弱，开店时对人口基数要求则相对较高，而对于购买力相对较强的北城，人口密度即使较小，也可能会考虑开店。人口消费习惯在城市内选址因素家乐福超市选址因素：交通便利，方便消费群到达未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划加快在一流城市继续开店的速度开发新的城市具体执行时间由各区区长汇报总部，最终由总部决定。未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划加快在一流城市开是否会考虑进入综合购物中心是否会考虑进入综合购物中心家乐福有过这样做的经历：“它搞一个大的购物中心，里面有一个旗舰店或者是主力店，需要我们加盟进去，我们都可以参与。”是否会考虑进入综合购物中心是否会考虑进入综合购物中心家乐福有进入综合购物中心的考虑因素在选择购物中心时的考虑因素交通便利，方便到达人口基数/人口居住密度另外还包括：家乐福将处于购物中心内的什么位置家乐福与大型购物中心项目本身之间的关系（车流、人流、货流等）购物中心项目本身对主力店及主力超市的要求：“它应该是从小客户中间赚钱，不应该从主力店挣钱，主力店是吸引客人的一个保证，主力店来了客流就有保证。”人群购买力消费习惯进入综合购物中心的考虑因素在选择购物中心时的考虑因素交通便对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价有较为深入的了解和实践经验对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价有较为深入的了解和实对本项目的评估维度对本项目的评估维度有多少条公交线，出租车的数量总得来说，家乐福目前对南城商业有很大的认同。周围人口居住区距项目地点的距离价格对本项目的评估维度对本项目的评估维度有多少条公交线，出租车的对本项目的建议对本项目的建议先跟一些主力店签约，再开始设计施工，这样可以规避一些风险，而且在工程上避免了没有必要的拆改。对本项目的建议对本项目的建议先跟一些主力店签约，再开始设计施旺市百利旺市百利目前整体经营状况经营状况总体不错，属于发展比较快，发展势头比较好的一家公司。较为满意地区广州市场占有率最高，应该在20%到30%；网点比较多,应该是在十家左右；经营管理水平还是不错的总得来说，旺市百利进入市场是很谨慎的，进入的市场都是成熟的市场，也就是说前期评估认为没有什么太明显的劣势，才会选择进入。目前整体经营状况经营状况总体不错，属于发展比较快，发展势头比商业组合方式及卖场面积旺市百利的商业组合方式为：以超市为主要业态；总面积各店差异很大，从8,000到20,000平方米不等;仓库的面积占整个租赁面积的15%到20％。

生鲜杂货副食招商:不是由旺市百利经营，但是也在其卖场经营范围之内。招商主要集中在百货这一部分;其他的部分由旺市百利自己来做的。生鲜部分所占卖场面积最大，约1/4除去生鲜以外，其他部分（包括招商部分）基本均分卖场面积。商业组合方式及卖场面积旺市百利的商业组合方式为：以超市为主要不同商业模式的比较不同商业模式的比较：来的顾客的层次比较多，因为兼顾百货和超市两个部分，对吸引客流有好处。管理能力也比较强，商品组合也比较好。百货加超市模式劣势优势肯定会损失一些百货业的忠实的顾客吧。因为百货加超市这个类型，相对更大众化一点，这样的话在吸引客户时有可能产生混乱。不易吸引那些稍微高档一些的顾客。它周边大概两三公里的商圈之内，应该有足够的人口！！（如果在北京，应该不少于20万人）不同商业模式的比较不同商业模式的比较：来的顾客的层次比较多不同商业模式的比较不同商业模式的比较：单纯百货模式必须要经营出自己的特点来，必须设定目标顾客，仅仅做到这种大而全的形式，可能会有问题。“比如说赛特、燕莎，它有单纯的高档的消费群，它即使做超市，做很小的那种很高档的超市，它也是针对这个目标客户群。”如果在定位比较准确的前提下，会有很好的收益，因为它的单价比较高，消费额也就较高，这也是它的优势。劣势百货业的扩展比较慢，因为它既然要做出特点了，那它就不容易复制，从而限制它的扩张。优势更适合城市的黄金地段！！！不同商业模式的比较不同商业模式的比较：单纯百货必须要经营出营业用房物业形式营业用房物业形式：租赁为主租赁商业用房比例占旺市百利在全国所有商业用房的90％；在全国范围来说，租金约为0.5元/平方米/天至2.5元/平方米/天其他10％的购买商业用房平均单价为3,000元到10,000元/平方米底商为主营业用房物业形式营业用房物业形式：租赁为主租赁商业用房比例选城市考虑因素旺市百利选城市因素：城市人口基数城市国内生产总值（GDP）销售点零售总额人均工资批零贸易总额（批发＋零售）较为重要因素>100亿人民币>100亿人民币>100万人口选城市考虑因素旺市百利选城市因素：城市人口基数城市国内生产总在城市内选址考虑因素在城市内选址考虑因素：物业形状物业面积交通停车租金标准的矩形、长方形、方形面积最低5000平方米尽量在十字路口，公交车路线5条以上租金在0.5元到2.5元/平方米/天之间人口较为重要因素周边两至三公里内有10万人以上在城市内选址考虑因素在城市内选址考虑因素：物业形状物业面积交选址内部操作流程选址内部操作流程搜寻信息：开发部中介开发部进行初选现场实地考察：开发部开发部进行初选如果条件符合，进入谈判阶段总经理最后进行批示选址内部操作流程选址内部操作流程搜寻信息：开发部中介开发部进未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划全国范围内每年开30家未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划全国范围内对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价熟悉开发部领导认为南城属于未来开店的重点区域。对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价熟悉开发部领导认为对本项目的评估维度对本项目的建议

选好主力店，对主力店要有优惠政策。（成功案例：天津万达广场）；只有主力店做好，整体才有优势。应该以租赁为主，不要很快都销售出去，因为有危险，开发商根本没有办法控制它的经营。对本项目的评估维度对本项目的建议选好主力店，对主力店要有优考虑进入本项目的条件考虑进入本项目的条件毛坯还是做好装修是否空调消防到位有多少免费停车位配套比较完善的情况下，每平方米在1元/平方米/天以下。对于招主力店入驻来说，最好有几年免租的优惠。物业状况租金考虑进入本项目的条件考虑进入本项目的条件毛坯还是做好装修配是否会考虑进入本项目是否会考虑进入本项目表示有可能考虑进驻本项目。是否会考虑进入本项目是否会考虑进入本项目表示有可能考虑进驻本欧倍德欧倍德目前整体经营状况目前，欧倍德在国内开有六家店，分别为上海三家，南京一家，无锡一家，青岛一家。综合经营状况还算令人满意，其中营运状况最好的城市为上海。目标城市：人均GDP在全国领先的城市。北京天津上海深圳广州重庆成都沈阳长春大连青岛欧倍德的目标是在2010年以前开100家店。目前整体经营状况目前，欧倍德在国内开有六家店，分别为上海三家商业组合方式及卖场面积欧倍德的主营业务为家具建材，其商业组合方式为：五金板材家居园艺45亩到60亩包括店铺、停车场、卸货区、订货区、门前广场、绿化区域等一个店铺所需面积厨卫商业组合方式及卖场面积欧倍德的主营业务为家具建材，其商业组合营业用房物业形式营业用房物业形式：通常是买地自建。北方租赁建筑物南方“如果要买地的话，手续会很烦琐，包括土地证，现在还要挂牌牵扯到很多的部门，运作周期比较长，成本比较高，对于快速扩张来说，如果要买地自建，想快也快不起来，所以我们现在倾向于租的。”

未来倾向于租！营业用房物业形式营业用房物业形式：通常是买地自建。北方租不同商业模式的比较不同商业模式的比较：在一个大型的商业中心之中，各种业态之间可以起到互补的作用。“欧倍德是一个国际很大的知名品牌，进驻可以为大型的商业广场带来一定的知名度。例如，天津万达广场把欧倍德和沃尔玛吸引进去以后，就成为它招揽生意很大的一个招牌。天津万达可能在这两个项目不是赚钱，但是他在其他的项目都是赚钱。”将家居建材整合到综合购物中心之中“主力店的发展还需要跟这种大型商业中心的设计以及规模相适合，有时候可能不能完全达到主力店的标准，需要双方磨合才能达到主力店的要求。”优势需要注意的问题单纯家居建材市场更适合城乡结合部！可以做一个标准店，做一个形象店。不同商业模式的比较不同商业模式的比较：在一个大型的商业中心选城市考虑因素选择开店城市时考虑的因素：除了北京、天津、上海、广州、深圳等大城市以外，其他沿海经济发达城市和省会城市都会考虑。GDP，人均GDP人均可支配收入房地产的竣工面积房地产的价格特殊需要参考的指标考察当地大型超市商品价格，高峰期排队人数选城市考虑因素选择开店城市时考虑的因素：除了北京、天津、上在城市内选址考虑因素在城市内选址考虑因素：交通周边社区不一定安全成熟，但是要具有一定规模停车位必须充足濒临城市主干道或位于快速路出口边上房地产的发展方向市政规划在城市内选址考虑因素在城市内选址考虑因素：交通周边社区不一定未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划目前的任务是加快在北京开店“北京是首都，经济影响力、政治影响力都很大，如果一家零售企业到了中国之后没在北京开过店，那么这家店的形象以及人们对这家店印象都会不太好。没有在北京开店，就相当于没有进入中国一样。”目前发展重点为北京，“北京有奥运，我们会集中精力拿下北京，如果北京能够开下来，再进行扩展的话，速度也不会太慢。”未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划目前的任务是“是否会考虑进入综合购物中心及考虑因素是否会考虑进入综合购物中心会考虑。在选择购物中心时的考虑因素

先看合作伙伴。看店的定位是否为国际级别。看业态互补的伙伴，看是否与欧倍德档次相仿。选址：交通、面积大小等等。是否会考虑进入综合购物中心及考虑因素是否会考虑进入综合购物中理想的营运模式理想的营运模式：互惠互利，双赢。

最好的状态就是业态组合合理,寻找其他的合作伙伴，这种合作伙伴就是属于经营上的合作伙伴，共同进驻，这样开发商也会有比较好的投资回报率，投资商的利益基本上也得到了最大化，性价比也会更高。理想的营运模式理想的营运模式：互惠互利，双赢。最好的状态对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价有较多了解。对于在南城发展业务的计划

现在正在亦庄开发区筹备开业全中国开100家，其中30多家将在华北区。（目前华北区仅一家在青岛）对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价有较多了解。对于在南王府井百货王府井百货目前整体经营状况目前，王府井百货除了在北京的5家店以外，在成都、石家庄、包头、武汉及广州都开设了百货商厦。目前正在选址的城市：长春武汉长沙南京重庆由于王府井百货目前在全国只有10家店左右，所以还是统一由总部负责在各地开店的操作。目前整体经营状况目前，王府井百货除了在北京的5家店以外，在成目前整体经营状况王府井百货凭借其老字号品牌及几十年运营、管理，沉淀下了很多先进的管理经验。到目前为止，所有商厦几乎都能实现单店盈利。最为满意的店北京盈利状况好；在北京百货市场的市场份额最大；在北京的销售额近30几个亿较为不满意店包头整体市场比较弱，存在消费能力不足的问题相应的利润比发达地区少得多目前整体经营状况王府井百货凭借其老字号品牌及几十年运营、管理商业组合方式一般目前百货品类的分布，是根据商场本身的定位不同而存在一定差异，比如说现在做的比较好的流行时尚百货，是按楼层安排不同产品种类的。

一层：时尚高档的化妆品、珠宝首饰、钟表，以及女士鞋帽；

二层：普遍是少女装、淑女装；

三层：普遍是职业女装，成熟女装；

四层：绅士馆/男装；

五层:运动服装，或童装，可能还包括一些家电，大小家电。商业组合方式一般目前百货品类的分布，是根据商场本身的定位不同不同商业模式的比较不同商业模式的比较：这里所提到的大型购物中心与本项目类型极其相似，所以可以称之为“城市型购物中心”。大型购物中心目前百货商业模式分为：综合百货单体百货/主体百货物业规模及业态组合比较单一，综合竞争力不强。一般做的话，最起码是在购物中心里面做集体百货。两万到三万平米左右综合百货除了商品销售以外，带一些服务功能，比如说餐饮等服务。由于加入配套功能，面积相应的大一些。三四万平米左右这里的购物中心不是现在业内比较盛行的shoppingmall，是城市型购物中心。这种业态含主力百货店，生鲜食品家庭超市，两种主力业态再配上商业街，与新东安购物中心类似，或者类似上海港汇广场、广州天河城之类。六七万平米左右不同商业模式的比较不同商业模式的比较：这里所提到的大型购物中不同商业模式的比较不同商业模式有其各自的优劣势，大型购物中心及综合百货由于多种业态共存，从而有力推动人流共享，实现再消费；而单体百货的优势在于针对特定客户群，目标性强。大型购物中心综合百货单体百货/主体百货优势劣势主体性强；针对特定客户群，例如太平洋主打青春流行时尚。客户群面比较窄，例如太平洋针对18－30的消费群；面积比较小。客户群面比较宽；物业体量比较充足，规模比较大，除了百货商品销售以外，涵盖很多的配套。产生多种业态人流互动，可以实现人流之间的共享，从而可以促使消费者实现重新消费。不同商业模式的比较不同商业模式有其各自的优劣势，大型购物中心营业用房物业形式目前营业用房物业形式：

自建物业但对于一个连锁性百货而言，采取自建的形式是比较不利的。因为这个会导致资金沉淀量非常大，不利于快速扩展。而且对于上市公司而言，这种资产投资回报率相对要偏低一些。成都店自建的北京采取租赁的形式其他店营业用房物业形式目前营业用房物业形式：自建物业成都店自建营业用房物业选择标准以主力店形式入驻大型购物中心的选择标准：开发商开发商业面积的大小；开发商的经营能力，对运作整体购物中心的思路和管理能力。“有些开发商有实力，做资产运营，不是开发了商铺然后卖掉。那么他就会考虑如何来开发购物中心，就会聘请专业的商业策划公司/商业经营公司来策划经营他这个购物中心。在这个时候，我们会考虑能不能做主力店；而有些开发商开发好了商场以后把商铺都卖掉，把主力店租给你。他卖掉其他商铺，或者是由一个管理公司来管理，但是一旦卖掉了以后会导致这个商铺的经营不能有统一的策划，建立统一的形象，它的商品的定位、档次及管理都会陷入非常困难的局面，从而导致整体购物中心失败，假如整体购物中心经营惨淡的话，就会严重影响主力店的经营。”营业用房物业选择标准以主力店形式入驻大型购物中心的选择标准：选城市考虑因素经济比较发达城市/省会城市目前会考虑从全国战略发展的眼光，也会考虑经济发展较快，但是个人收入略低的城市考虑因素个人收入水平社会零售销售总额恩格尔系数从官方渠道获得目前会考虑在哪些城市发展业务及选择条件：选城市考虑因素经济比较发达城市/省会城市目前会考虑从全国战略在城市内选址考虑因素在城市内选址考虑因素：核心商圈城市副商圈“一般来说，对于百货商场而言，对周边整个商圈的条件比超市选择时要严格得多，所以重点要看这个城市里面什么样的商圈符合开百货店。我们一般首选为核心商圈。”

但是要面临成本高，核心商圈竞争激烈的问题。正在形成的已有商业氛围的商圈交通是否顺畅停车是否方便周边人流量是否大商业氛围商务氛围周边是否有较多的店铺消费群是否习惯到此消费周边酒店、写字楼、银行等的数量。在城市内选址考虑因素在城市内选址考虑因素：核心商圈城市副商圈选址内部操作流程选址内部操作流程大区分店提供信息对于符合要求的，进行实地市场调研进行筛选派人对项目进行详细市场调研有专门项目经理进行初步接触进行商务谈判、签约王府井对每个省会城市都进行过试调。选址内部操作流程选址内部操作流程大区分店提供信息对于符合要求未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划每年8家店未来2至4年的发展计划未来2至4年的发展计划每年8家店是否会考虑进入综合购物中心及考虑因素是否会考虑进入综合购物中心会考虑。在选择购物中心时的考虑因素

考察其经营理念。考察其具体位置。是否会考虑进入综合购物中心及考虑因素是否会考虑进入综合购物中对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价市场容量比较弱。品牌认知度较低。目前百货公司销售额普遍偏低。对南城商业环境的评价对南城商业环境的评价市场容量比较弱。对本项目的评估维度对本项目的评估维度处于怎样的位置从目前市场情况看，而且从全国各地做商业地产投资的商业案例来说，在一个大型商场内采取店铺销售的案例几乎是全部失败的。假如建一个购物中心以后，在旁边另外做一些临街商铺的话，销售模式问题不大。多大规模是销售商铺还是租赁商铺对本项目的评估维度对本项目的评估维度处于怎样的位置从目前市是否会考虑进入本项目是否会考虑进入本项目目前王府井百货对于南城开店暂时没有计划。

是否会考虑进入本项目是否会考虑进入本项目目前王府井百货对于南丰联丰联目前整体经营状况目前，丰联只有在北京的一家店，经营状况良好。目前这家店经营状况良好