XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案课件

XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案1XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案2总体指导原则总体指导原则3推销产品的年代已经过去——现在是推销梦想的时代现今的房地产项目比的是大品牌、大规模、大环境——各方面渐趋同质化后，我们比什么？——品牌（产品）的文化和审美！

推销产品的年代已经过去——现在是推销梦想的时代4这个时代的特征：不创新，则失败。创新不仅指功能环境等硬件，应更为强调：定位及观念的创新！XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案5追求目标项目虽只有710套房子，但前有围堵，后有追兵，且对手的品牌、项目实力均在我们之上，纯从物质硬件发想的企划难以迅速分割市场，完成销售，唯源自人文角度的“卖点”可以无穷无尽地挖掘！追求目标6策略及表现我们坚信：思想可以动人！我们坚信：文化可以销售！我们要从文化的角度全面地为项目做传播！

策略及表现7市场背景传真市场背景传真8看强手云集的江南区看强手云集的江南区9汇东星城（总共3000户）建筑类型：板塔结合,小高层,高层物业类别：商住占地面积：156078平方米，建筑面积：80万平方米内部配套：1、约达5万平米的block商业区；2、大型主题会所3、羽毛球场、大众体育设施、架空层休闲设施4、幼儿园、幼儿活动中心。1、2、3期为纯住宅项目，4期为商业项目（包括超200米写字楼——南宁汇东塔）户型：43-111㎡的两房、三房和四房价格：均价5500元/㎡优惠：1、“梦想成真计划”，首付4万买两房、5万买3房、6万买四房，所有在售房源均可参加该活动。2、部分房源赠送面积最高更是达35㎡。动态：3月12日，汇东星城推出了二期最后一批珍藏房源，截止下午3点已成交近60套。汇东星城（总共3000户）10云星钱隆江南（总共3150户）建筑类型：28-33层高层，约30栋物业类别：普通住宅,公寓,商铺建筑面积：42万平方米内部配套：1、商业共40000㎡2、外围为两层的商业裙楼，在1号楼将引进大型超市3、4000㎡的社区幼儿园，小区中心约700㎡的生态游泳池4、6号楼一层为小区高级会所5、约6万㎡东南亚风情园林，以400米水景贯穿小区价格：均价6500元/㎡户型：2期金色阳光“88-118㎡的N+1房，41-51㎡的小两房在售优惠：1、一次性付款96折，按揭98折，公积金99折。2、单套优惠最高达10.8万元动态：精品户型5字头起，88-118平米N+1创新户型自然销售，8、9#楼预约中云星钱隆江南（总共3150户）11华南城-江南华府（一期3171户）物业类别：普通住宅,公寓建筑面积：46万平方米，可售面积约为33万平方米内部配套：1、内配网球场、羽毛球场、泳池。2、高级会所、幼儿园、华南城中小学、社区医疗中心、老人活动中心等配套设施。3、全球标准甲级的写字楼、超五星级酒店等商业设施4、价格：4500元/㎡起户型：85-120㎡的N+1房优惠：1、预约即享99折；2、单套优惠最高达10.8万元动态：3月10日，南宁华南城一期高端住宅项目——江南华府首期开盘，首次开盘共推出约400套房源，开盘当日3小时销2.5亿，所推房源基本售罄。现加推15#楼200多套房源，主推80-120㎡N+1房，目前接受预约中。华南城-江南华府（一期3171户）12龙光普罗旺斯（总共12000户）物业类别：普通住宅,公寓,商铺,建筑综合体建筑面积：150万平方米内部配套：1、网球场、篮球场、小学、幼儿园、体育公园等配套。大型康体会所、动态景观泳池。2、5000㎡欧洲风情商业广场，临街骑楼欧洲风情街，南城百货超市。价格：7期均价6100元/㎡户型：拉菲庄园、卡地亚庄园61-147平方米的N+N房优惠：1、一次性付款94折，按揭98折2、3月置业享折上折，送豪华家电、“迪拜游”，每周末更有精彩活动赢精美礼品。动态：第八期波尔多庄园全新亮相，拉菲庄园、卡地亚庄园61-147平方米的N+N房臻品户型火热畅销中。龙光普罗旺斯（总共12000户）内部配套：价格：7期均价13盛天领域（总共1288户）物业类别：普通住宅,写字楼建筑面积：161699.8平方米内部配套：区域级大型商业中心、生态写字楼。价格：上期均价5350元/㎡户型：45-91㎡N+1房优惠：1、预约5000元享1万元优惠2、幸福减压置业季全城启动，最高享30000元优惠动态：：幸福减压置业季全城启动，45-91平方米弹力空间火爆预约中，另外，“携手盛天绿色南宁”2013年南宁植树公益活动3月16日(周六)隆重举行。盛天领域（总共1288户）内部配套：区域级大型商业中心、14保利城（总共2559户）物业类别：普通住宅,公寓,商住（13栋高层组成）建筑面积：36万平方米内部配套：1、荷兰风情商业都会，汇聚购物、餐饮、娱乐、商务功能一站式骑楼街城2、高档的物中心、8500㎡的地下超市。价格：上期均价6800元/㎡（精装）户型：89-120㎡N+1精装房优惠：预约享受2万元优惠动态：3月16日，保利城首届郁金香童话花博会将魔幻开幕，届时梦幻的童话世界，充满荷兰风情的十万株郁金香花海、超大风车博物馆，以及超刺激的5D电影院将一一呈现，更有沁人心脾花式早茶、珍奇小树认领等丰富活动等你来参加。保利城（总共2559户）价格：上期均价6800元/㎡（精15牛顿@苹果（本期936户）类别：普通住宅（6栋高层住宅）建筑面积：158839.77平方米，总建筑面积10万平米。周边配套：沛鸿民族中学、广西技师学院、江南华联、南城百货及友谊农贸市场等。价格：均价5300元/㎡户型：53-124㎡的1+1、2+1房优惠：1、3月29日前预约享95折优惠。2、最高赠送面积20%。动态：53-97平方米1+1房、2+1房启动预约，预计4月份开盘。

牛顿@苹果（本期936户）价格：均价5300元/㎡16和居邕江郡（总共2362户）建筑类型：13栋23-32层高层住宅建筑面积：19万㎡内部配套：1、2.5万建面法式风情商业街2、小区内设两个架空层康体休闲场所价格：未定户型：46-98㎡的两房、三房和四房优惠：1、预约5千元可享开盘98折优惠2、2013年3月8日-15日期间，来访客户在和居邕江郡现场拍照，将照片微博附上标题“和居邕江郡理想家生活岸现正火爆预约”@和居邕江郡官方微博及5位微博好友，即可当场凭借手机发送的微博信息到营销中心“电影票兑换区”核对无误后换取南城百货嘉禾影院电影票兑换券2张。动态：3月16日即将全城首开，双江景新品46-98平方米户型现正火爆预约中。和居邕江郡（总共2362户）内部配套：价格：未定17昌泰·鑫金绿洲（总共1676户）商铺建筑面积：239545平方米占地面积：35904平方米地上建筑面积为179522.5㎡，地下建筑面积约为60022㎡。周边配套：1、商业配套：人人乐超市、南城百货、临街铺面。2、教育配套：佩鸿中学、碧翠园小学、经开区第一幼儿园。价格：5380-5500元/㎡户型：87-99㎡2+1房优惠：一次性付款95折动态：二期新品预约中，昌泰置业2013年大型公益系列活动启幕，现向爱心人士招募书、电子读物、衣物、写字等爱心物资，走进大瑶山，为孩子圆梦，可直接将爱心物资送往昌泰置业售楼部。昌泰·鑫金绿洲（总共1676户）周边配套：价格：538018卖品牌、大社区——如汇东郦城、云星乾隆江南、华南城、龙光普罗旺斯、保利城，这些项目基本自带了完善的生活与商业配套

别人在卖什么卖景观——如邕江郡，主打邕江生态美景卖外部配套——如昌泰鑫金绿洲，近邻学校、市场等

卖商务功能——如盛天领域，主打综合高端商务配套卖品牌、大社区——如汇东郦城、云星乾隆江南、华南城、龙光普罗19

在这么多项目中，成熟大盘比比皆是，要比社区规模、成熟度，本案在体量上不具备绝对优势；要比社区内外配套，本案所处地段也不具备竞争性；要比生态景观资源，本案也缺少自然生态的资源在这么多项目中，成熟大盘比比皆是，要比社区规模、成熟度20面对这样的市场环境----如何采用新形象手法？

我们只有从以下几个方面才可能实现最大销售面对这样的市场环境----211、单点放大法——把自己的单方面优势最大化，以至于可以完全凌驾竞争对手，造成绝对的差异化优势。1、单点放大法——把自己的单方面优势最222、鲜明占位法——从精神层面挖掘卖点，不应仅仅是推售楼盘更是推售一种为人渴望的生活方式，找一个鲜明的市场占位。2、鲜明占位法——从精神层面挖掘卖点233、虚实结合法——如果能把精神需要和项目的最大买点完美结合，意味着完美销售的可能性大了很多。3、虚实结合法——如果能把精神需要和24新形象源泉在哪里？----我们卖什么？

宏桂宏苑卖点整合

新形象源泉在哪里？----我们卖什么？

宏桂25精神属性：核心的差异化优势

一种“诚品”的生活方式精神属性：核心的差异化优势

一种“诚品”的生活方式26台北被世界认为是“最佳居住城市”的原因之一也是这里有书香满溢的诚品

台北被世界认为是“最佳居住城市”的原因之一也是这里有书香满溢27XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案28台湾流传一个说法：如果说世界最高的101大楼是台北的地理地标，那么，

诚品书店则是台北的文化地标。台湾流传一个说法：如果说世界最高的101大楼是台北的地理地标29很多香港人去台湾只是为去一趟诚品；台湾观光局在香港的电视广告中，甚至专门加了诚品书店的片断。可以说，这十多年来，诚品已经成为台湾文化提升的标准，还一度引起文化界探讨“诚品现象”。

很多香港人去台湾只是为去一趟诚品；台湾观光局在香港的电视广告30“诚品现象”的最大创新是翻新了书店的经营概念，将书店提升为新文化的休闲场所，使书店不是只卖书，而是成为名副其实的文化大卖场。

诚品，也是一种生活方式的提倡者“诚品现象”的最大创新是翻新了书店的经营概念，将书店提升为新31誠品的由來：

「誠」，是一份誠懇的心意，一份執著的關懷

「品」，是一份專業的素養，一份嚴謹的選擇

取名「誠品」eslite，代表著我們對美好社會的追求與實踐。誠品的由來：

「誠」，是一份誠懇的心意，一份執著的關懷

「品32誠品的核心價值：

人文、藝術、創意、生活(善、愛、美、終身學習)誠品的核心價值：

人文、藝術、創意、生活(善、愛、美、終身33誠品生活以「人文、藝術、創意、生活」為生活元素，堅持「與人為善」的永續生活理念，以「生活與文化場域」的複合模式提供豐富且多元的生活及空間氛圍，提供消費者獨特的生活体验与内容。誠品生活以「人文、藝術、創意、生活」為生活元素，堅持「與人為34誠品生活是力在培養出閱讀習慣的生活態度，對品味的自覺、對自我提升的追求，同時我們亦可以將之視為對生活美學的再啟蒙。

誠品生活是力在培養出閱讀習慣的生活態度，對品味的自覺、對自我35本案体量较小，要与其他项目作出区隔，必须走差异化与风格化的路线。

在项目案名上需要有更个性的体现。

本案体量较小，要与其他项目作出区隔，必须走差异化与风格化的路36本案的气质与开发商的开发理念，与诚品书店的开发理念相似，

且诚品在客群心理本就是一个文化地标，是其熟知的。本案的气质与开发商的开发理念，与诚品书店的开发理念相似，

且37我们建议，把案名改为

宏桂·诚品我们建议，把案名改为

宏桂·诚品38如何释放？

如何释放？39我们采用情境表现手法，针对项目功能性利益卖点，切入卖点的细节特色上，释放人与景（自然），人与物，人与人之间的情感世界，融入到有见地的生活态度观点孕育的情绪中，体现品牌的人文内涵----

我们采用情境表现手法，针对项目功能性利益卖点，切入卖点的细节40人文文艺创意的生活美学诚恳严谨的居住态度一种对美好社会与生活的追求与实践

人文41物理属性：功能性卖点整合物理属性：功能性卖点整合42我们的地段怎么样？

本项目位于经开区金凯路北侧、新屯路南侧，与南宁市其它区域相比，壮锦板块所处位置有点偏远且周边配套、人气均比较薄弱，但邻近壮锦板块，是江南产业园区的中心商务居住区，这意味着片区周边将来是工业领地中比较核心、交通比较便利、环境比较好的江南区内不可多得的居住中心

我们的地段怎么样？

本项目位于经开区金凯路北侧、新屯路南侧43我们的外部配套怎么样？

本项目周边是一个居住区，基本被商品房社区（在建或已建或待建）和原来的单位宿舍、原居民私房包围，基本配套除了不缺学校、幼儿园之外，其它公共配套目前还比较少，相关的配套必须依靠商品房社区商业完成，目前龙光·普罗旺斯已经有部分商业，但对于整个片区来说，还有待进一步发展与成熟。我们的外部配套怎么样？

本项目周边是一个居住区，基本被商品44我们的建筑风格怎么样？

现代简约建筑风格为主，极力塑造现代居住社区；

都市风格建筑元素，体现新生城市群体对居住环境的思考和健康积极、休闲享受至上的生活态度，享受城市生活的成果和便利；

现代简约风格绝非盲目西化，跟随潮流，而是综合考虑了融合区域特性及客户需求的建议。我们的建筑风格怎么样？

现代简约建筑风格为主，极力塑造现代45我们的环境怎么样？

周边居民楼、私房、单位宿舍，基本属于一个比较杂乱的生活环境，周边的商业配套也比较低端，居住环境比较普通我们的环境怎么样？

周边居民楼、私房、单位宿舍，基本属于46我们的景观怎么样？

中心景观布置大面积浅水系，保证了最大楼间距和每家每户都能享有园林景观

我们的景观怎么样？

中心景观布置大面积浅水系，保证了最大47我们的自身配套怎么样？

11万㎡的社区，配备8000㎡的商业，8000㎡要做出具有标志性的配套我们的自身配套怎么样？

11万㎡的社区，配备8000㎡的48

我们的户型怎么样？

套型建筑面积90平方米以下的户型占总住宅建筑面积的70%。产品定位为舒适型刚需户型。

户型面积范围为：87-90平方米的（2+1）房2厅1卫、100平方米左右的（2+1）房2厅2卫和125平方米的（2+2）房2厅2卫。通过赠送阳台、落地飘窗等实现15～20%的赠送面积。

我们的户型怎么样？

套型建筑面积90平方米以下的户型占49我们卖给谁？我们卖给谁？50他们有独立的世界观，独立思考，有主见他们有独立的世界观，独立思考，有主见51城市中的文艺份子，把文艺当成自己的乐子，自己的生活城市中的文艺份子，把文艺当成自己的乐子，自己的生活52喜欢阅读，喜欢号外、生活等独特品味的杂志喜欢阅读，喜欢号外、生活等独特品味的杂志53喜欢独立音乐，喜欢摇滚乐、民谣等小众口味音乐喜欢独立音乐，喜欢摇滚乐、民谣等小众口味音乐54喜欢旅行，喜欢拍照，喜欢用照片记录生活的细节喜欢旅行，喜欢拍照，喜欢用照片记录生活的细节55喜欢少数人的潮流，喜爱独立原创品牌，独立审美喜欢少数人的潮流，喜爱独立原创品牌，独立审美56喜欢电影多于电视剧，更喜欢美剧多于韩剧喜欢电影多于电视剧，更喜欢美剧多于韩剧57喜欢户外运动，骑行、台球、射箭，有尝试新鲜的勇气喜欢户外运动，骑行、台球、射箭，有尝试新鲜的勇气58环保份子、喜欢手工、养绿植、爱动物环保份子、喜欢手工、养绿植、爱动物59我们的目标人群界定我们的目标人群界定60年龄——年龄25-45岁学历——大多有大专以上学历职业——多为知识资本致富，行业广泛

精神状况——思想独立、审美独立、不跟随

家庭状况——两人世界或刚结婚，或三口之家年龄——年龄25-45岁学历——大多有大专以上学历职业——61目标人群不一定是最多数群体，但他们是社会的具有代表性的一部分大多来自南宁以外的城市，在南宁工作，随着生活的改变需要用房，对地域性的感知没有那么强烈，却对生活的便利、环境、配套、教育，升值潜力有着相当的要求客群的视野开阔，具有独立的精神和思想，更看重的是居住的文化氛围及居住的体验性目标人群不一定是最多数群体，但他们是社会的具有代表性的一部分62从客群及产品看，得出两个问题

1.在江南大盘云集的区域，不乏大型商业配套，

作为11万㎡的楼盘，

面对刚需需要做什么样的商业？

从客群及产品看，得出两个问题

1.在江南大盘云集的区域，632.客群主要是刚需及经济型换房人群，产品户型的过大，与他们的需求匹配不足，

偏大的户型，怎么能让客群觉得买得值得？

2.客群主要是刚需及经济型换房人群，产品户型的过大，与他们的64第一个问题，用创造解决

与周边的项目对比，汇东星城、普罗旺斯以大、全为标准打造商业；

盛天以品牌、商业为标准，

那我们做区域的Boutique（精品、精致）。

作为11万㎡的楼盘，要做成精致型的社区商业第一个问题，用创造解决

与周边的项目对比，汇东星城、普罗旺65在物理属性上实现，

创造出南宁的文化地标商业在物理属性上实现，

创造出南宁的文化地标商业66从客群的气质与调性出发

他们追求的是人文、高端、精致的生活方式，

满足他们的必须是具有文化气息的商业模式从客群的气质与调性出发

他们追求的是人文、高端、精致的生活方67突破口：做南宁首个独立书店的社区！建议：把售楼部变成独立书店的模式，可以作为接待、会所等的用途，成为南宁首个以书为主题的售楼部，或者将商铺提前做好一个书店的模式，以后也可以用做社区的配套甚至运营。突破口：做南宁首个独立书店的社区！68以书为主题的售楼部包装以书为主题的售楼部包装69开放悠闲的公共空间及接待台开放悠闲的公共空间及接待台70干净、人文味儿的销售中心外立面干净、人文味儿的销售中心外立面71可供到访客户看书的地方可供到访客户看书的地方72我们还可以有社区咖啡馆我们还可以有社区咖啡馆73可以有钢琴教室可以有钢琴教室74有多肉植物店有多肉植物店75可以有健康菜厨房可以有健康菜厨房76可以有美丽的画室可以有美丽的画室77活动体验活动体验78阅读，是一件值得分享的事。

——《阅读博物馆》新书分享会阅读，是一件值得分享的事。

——《阅读博物馆》新书分享会79如果你也有那一首陪你长大的歌

——“美好时光”音乐分享会如果你也有那一首陪你长大的歌

——“美好时光”音乐分享会80同享一杯咖啡的暖意

——“左岸味道”咖啡沙龙同享一杯咖啡的暖意

——“左岸味道”咖啡沙龙81让你眷恋的舌尖美味

——私房菜课堂让你眷恋的舌尖美味

——私房菜课堂82这里的气质商业带来的是与其他社区没有的文艺生活氛围

城市绝无仅有的创意与文艺的生活格调

健康、情趣的生活基调，更有趣更丰富的居住文化这里的气质商业带来的是与其他社区没有的文艺生活氛围

城市绝83以此撬动客群的关注与追随，并加强项目的区隔性，形成一种文化现象，引起全城口碑以此撬动客群的关注与追随，并加强项目的区隔性，形成一种文化现84第二个问题，用态度解决

面对户型偏大的情况下，告诉客群，我们追求的是更舒适的居住空间，我们贩卖的不只是房子，而是要打造的是城市之中只有一个的创造文艺氛围的住区，是以诚恳态度、专业素养打造的一个诚意建筑第二个问题，用态度解决

面对户型偏大的情况下，告诉客群，我85形象须要直指人心——定位界定宏桂诚品在消费者心目中的最佳位置

1、不同的定位，可以决定自己竞争对手的多寡，从而选择自己的主战场；2、大胆而清晰的市场占位，可以巧妙地避开众多竞争对手角逐、自己又不具优势（如价格）的战场，进入适合自己发挥的竞争新领域。形象须要直指人心——定位86我们的两种定位思路及相关竞争对手，与他们比较，我们有什么核心竞争力。我们的两种定位思路及相关竞争对手，与他们比较，871、如果与对手拼硬件，则对手众多（如龙光普罗旺斯、汇东星城、保利城、华南城），而且目前我们在品牌美誉度和价格上均不占明显优势1、如果与对手拼硬件，则对手众多（如龙光普罗旺斯、汇东星城、882、如果与对手比文化和居家的人文感受，在南宁范围内我们几乎没有竞争对手。

2、如果与对手比文化和居家的人文感受，在南宁范围内我们几乎没89从占位角度看，我们如何才能引导市场？◆让我们看看这个时代、这个社会、这座城市最缺的是什么？

我们在文化的沙漠中缺生活的创意和人文！从占位角度看，我们如何才能引导市场？90我们的定位原则挖掘客群内心的隐性需求、引导市场、引导消费观念。

我们的定位原则91我们的定位理由（之一）从一般层面看——竞争对手很多。因此我们应跃上更高层面跟人家比文化、比品位、比气质，用高层面的定位把绝大多数看似可以竞争的对手排除出局.我们的定位理由（之一）92我们的定位理由（之二）现代都市缺的不是居住空间——主流人群内心潜在需求也不仅仅是一般意义的硬件和环境，大胆作突破，讲出他们心中若隐若现的渴求，反而容易打动他们.

我们的定位理由（之二）93我们的定位理由（之三）这是一个浮躁的年代——主流人群更是面对着压力和挑战，他们时常找不到方向，没有依托感。他们需要情感的抚慰，讨厌趋迎、媚俗和没有思想的东西。文艺和创意是他们愿意思考与谈论的永恒话题.

我们的定位理由（之三）94我们的推广语用心打造的诚意建筑我们的推广语95项目定位城市人的文艺住区

项目定位96精神属性：满足城市人文化追求的独特住区

物理属性：11万㎡诚意建筑

首个社区独立书店

8000㎡气质商业

户户中轴浅水园景精神属性：满足城市人文化追求的独特住区

物理属性：11万㎡97用精神与态度作为区隔，对味人群心理

以物理属性作为项目传播的根基

精神属性+物理属性

同时满足客群需要用精神与态度作为区隔，对味人群心理

以物理属性作为项目传播的98系列文案：一、

“先生，我可以和你一起读这本书吗？”

第一本书：

这本书已经读了278页，是我们认识的第28个日子，从28天前的我在这里遇见了你。

那天有春季来临的味道，空气中弥漫着要淡淡的花开的味道，我一如往常地冲进书店，因为预约了35天的读书被告知已经到了。

服务生说，“抱歉，书已经被借走了，那位先生就坐在你一直坐的位置。”

不甘心的我，轻轻走到你眼前，你抱着书，那么全神贯注，完全没有注意我的存在，只有拿铁的香气在我们之间萦绕。

“先生，我可以和你一起读这本书吗？“我问。你抬起头笑了。

这本书就要读完了，但是我们的缘分却从这里开始了。

原来缘分只是一本书的距离。

固定元素

11万㎡诚意建筑★首个社区独立书店★8000㎡气质商业★户户中轴浅水园景系列文案：一、

“先生，我可以和你一起读这本书吗？”

第一99系列文案二：

“听完这个故事，我就变成了另一个人”

第36本书：

36周，9个月，每周三下午，雷打不动来到这里，只为听一个人讲一个故事。

这个环游了列国的男人，3年去了36个国家，带着他的故事回到这里。

他带来了纽约的雪，伦敦的雾，巴西的阳光，泰国的雨露，北京的笑脸……每一个故事都让人目眩神迷，无限向往。

今天，他说，他36个故事讲完了，他要重新出发了，等他搜集到更多的故事，他就回来这里再给我们讲故事。

我说，先生，我的故事也准备开始了！

36个故事，让我变成一个渴望讲故事的人，我也要开始我的旅程，去体会旅途中的种种，然后珍惜地放进口袋，回到诚品，做一个有故事的人。

明天，启程。

固定元素

11万㎡诚意建筑★首个社区独立书店★8000㎡气质商业★户户中轴浅水园景系列文案二：

“听完这个故事，我就变成了另一个人”

第36100系列文案三：

“在书店，就像是一次探险”

第45本书：

“咣当~”门被推开了，又是他，每天四点必定出现的小孩。

小学四年级的小男生，见人就会有礼貌地打招呼，每天腻在书店的小孩，并不多见，让人印象深刻。

他爱看书，《古文观止》的高深、《一千零一夜》的神秘、《马克波罗游记》的冒险……在小小的年纪全都读遍了。

他说，在书店，就像是一次探险，每一本书总能唤起一次求知欲。

作为大人的我们也自惭形秽，随着年龄越大，功利心越来越强，求知欲却越来越少，每天读书已经成为如此奢侈的事情。

这时，小孩的母亲走进来了，6点钟到了晚餐的光景，小孩才恋恋不舍地随母亲离开。但我们知道，明天他还会再来。

固定元素

11万㎡诚意建筑★首个社区独立书店★8000㎡气质商业★户户中轴浅水园景系列文案三：

“在书店，就像是一次探险”

第45本书：

“101视觉视觉102系列一系列一103VIVI104XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案105XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案106XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案107XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案108XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案109XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案110XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案111XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案112XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案113XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案114XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案115XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案116XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案117路旗路旗118XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案119报版报版120XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案121XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案122XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案123户外户外124XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案125XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案126XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案127XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案128系列二系列二129XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案130XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案131XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案132XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案133XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案134XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案135XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案136XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案137XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案138XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案139XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案140报版报版141XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案142XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案143户外户外144XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案145XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案146XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案147XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案148系列三系列三149VIVI150XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案151XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案152XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案153XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案154XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案155XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案156XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案157XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案158XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案159XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案160XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案161XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案162XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案163XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案164XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案165XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案166XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案167XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案168XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案169XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案170XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案171XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案172XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案173XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案174XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案175XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案176XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案177XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案178XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案179XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案180XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案181报版报版182XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案183XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案184XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案185THEEND!THEEND!186XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案187XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案188总体指导原则总体指导原则189推销产品的年代已经过去——现在是推销梦想的时代现今的房地产项目比的是大品牌、大规模、大环境——各方面渐趋同质化后，我们比什么？——品牌（产品）的文化和审美！

推销产品的年代已经过去——现在是推销梦想的时代190这个时代的特征：不创新，则失败。创新不仅指功能环境等硬件，应更为强调：定位及观念的创新！XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案191追求目标项目虽只有710套房子，但前有围堵，后有追兵，且对手的品牌、项目实力均在我们之上，纯从物质硬件发想的企划难以迅速分割市场，完成销售，唯源自人文角度的“卖点”可以无穷无尽地挖掘！追求目标192策略及表现我们坚信：思想可以动人！我们坚信：文化可以销售！我们要从文化的角度全面地为项目做传播！

策略及表现193市场背景传真市场背景传真194看强手云集的江南区看强手云集的江南区195汇东星城（总共3000户）建筑类型：板塔结合,小高层,高层物业类别：商住占地面积：156078平方米，建筑面积：80万平方米内部配套：1、约达5万平米的block商业区；2、大型主题会所3、羽毛球场、大众体育设施、架空层休闲设施4、幼儿园、幼儿活动中心。1、2、3期为纯住宅项目，4期为商业项目（包括超200米写字楼——南宁汇东塔）户型：43-111㎡的两房、三房和四房价格：均价5500元/㎡优惠：1、“梦想成真计划”，首付4万买两房、5万买3房、6万买四房，所有在售房源均可参加该活动。2、部分房源赠送面积最高更是达35㎡。动态：3月12日，汇东星城推出了二期最后一批珍藏房源，截止下午3点已成交近60套。汇东星城（总共3000户）196云星钱隆江南（总共3150户）建筑类型：28-33层高层，约30栋物业类别：普通住宅,公寓,商铺建筑面积：42万平方米内部配套：1、商业共40000㎡2、外围为两层的商业裙楼，在1号楼将引进大型超市3、4000㎡的社区幼儿园，小区中心约700㎡的生态游泳池4、6号楼一层为小区高级会所5、约6万㎡东南亚风情园林，以400米水景贯穿小区价格：均价6500元/㎡户型：2期金色阳光“88-118㎡的N+1房，41-51㎡的小两房在售优惠：1、一次性付款96折，按揭98折，公积金99折。2、单套优惠最高达10.8万元动态：精品户型5字头起，88-118平米N+1创新户型自然销售，8、9#楼预约中云星钱隆江南（总共3150户）197华南城-江南华府（一期3171户）物业类别：普通住宅,公寓建筑面积：46万平方米，可售面积约为33万平方米内部配套：1、内配网球场、羽毛球场、泳池。2、高级会所、幼儿园、华南城中小学、社区医疗中心、老人活动中心等配套设施。3、全球标准甲级的写字楼、超五星级酒店等商业设施4、价格：4500元/㎡起户型：85-120㎡的N+1房优惠：1、预约即享99折；2、单套优惠最高达10.8万元动态：3月10日，南宁华南城一期高端住宅项目——江南华府首期开盘，首次开盘共推出约400套房源，开盘当日3小时销2.5亿，所推房源基本售罄。现加推15#楼200多套房源，主推80-120㎡N+1房，目前接受预约中。华南城-江南华府（一期3171户）198龙光普罗旺斯（总共12000户）物业类别：普通住宅,公寓,商铺,建筑综合体建筑面积：150万平方米内部配套：1、网球场、篮球场、小学、幼儿园、体育公园等配套。大型康体会所、动态景观泳池。2、5000㎡欧洲风情商业广场，临街骑楼欧洲风情街，南城百货超市。价格：7期均价6100元/㎡户型：拉菲庄园、卡地亚庄园61-147平方米的N+N房优惠：1、一次性付款94折，按揭98折2、3月置业享折上折，送豪华家电、“迪拜游”，每周末更有精彩活动赢精美礼品。动态：第八期波尔多庄园全新亮相，拉菲庄园、卡地亚庄园61-147平方米的N+N房臻品户型火热畅销中。龙光普罗旺斯（总共12000户）内部配套：价格：7期均价199盛天领域（总共1288户）物业类别：普通住宅,写字楼建筑面积：161699.8平方米内部配套：区域级大型商业中心、生态写字楼。价格：上期均价5350元/㎡户型：45-91㎡N+1房优惠：1、预约5000元享1万元优惠2、幸福减压置业季全城启动，最高享30000元优惠动态：：幸福减压置业季全城启动，45-91平方米弹力空间火爆预约中，另外，“携手盛天绿色南宁”2013年南宁植树公益活动3月16日(周六)隆重举行。盛天领域（总共1288户）内部配套：区域级大型商业中心、200保利城（总共2559户）物业类别：普通住宅,公寓,商住（13栋高层组成）建筑面积：36万平方米内部配套：1、荷兰风情商业都会，汇聚购物、餐饮、娱乐、商务功能一站式骑楼街城2、高档的物中心、8500㎡的地下超市。价格：上期均价6800元/㎡（精装）户型：89-120㎡N+1精装房优惠：预约享受2万元优惠动态：3月16日，保利城首届郁金香童话花博会将魔幻开幕，届时梦幻的童话世界，充满荷兰风情的十万株郁金香花海、超大风车博物馆，以及超刺激的5D电影院将一一呈现，更有沁人心脾花式早茶、珍奇小树认领等丰富活动等你来参加。保利城（总共2559户）价格：上期均价6800元/㎡（精201牛顿@苹果（本期936户）类别：普通住宅（6栋高层住宅）建筑面积：158839.77平方米，总建筑面积10万平米。周边配套：沛鸿民族中学、广西技师学院、江南华联、南城百货及友谊农贸市场等。价格：均价5300元/㎡户型：53-124㎡的1+1、2+1房优惠：1、3月29日前预约享95折优惠。2、最高赠送面积20%。动态：53-97平方米1+1房、2+1房启动预约，预计4月份开盘。

牛顿@苹果（本期936户）价格：均价5300元/㎡202和居邕江郡（总共2362户）建筑类型：13栋23-32层高层住宅建筑面积：19万㎡内部配套：1、2.5万建面法式风情商业街2、小区内设两个架空层康体休闲场所价格：未定户型：46-98㎡的两房、三房和四房优惠：1、预约5千元可享开盘98折优惠2、2013年3月8日-15日期间，来访客户在和居邕江郡现场拍照，将照片微博附上标题“和居邕江郡理想家生活岸现正火爆预约”@和居邕江郡官方微博及5位微博好友，即可当场凭借手机发送的微博信息到营销中心“电影票兑换区”核对无误后换取南城百货嘉禾影院电影票兑换券2张。动态：3月16日即将全城首开，双江景新品46-98平方米户型现正火爆预约中。和居邕江郡（总共2362户）内部配套：价格：未定203昌泰·鑫金绿洲（总共1676户）商铺建筑面积：239545平方米占地面积：35904平方米地上建筑面积为179522.5㎡，地下建筑面积约为60022㎡。周边配套：1、商业配套：人人乐超市、南城百货、临街铺面。2、教育配套：佩鸿中学、碧翠园小学、经开区第一幼儿园。价格：5380-5500元/㎡户型：87-99㎡2+1房优惠：一次性付款95折动态：二期新品预约中，昌泰置业2013年大型公益系列活动启幕，现向爱心人士招募书、电子读物、衣物、写字等爱心物资，走进大瑶山，为孩子圆梦，可直接将爱心物资送往昌泰置业售楼部。昌泰·鑫金绿洲（总共1676户）周边配套：价格：5380204卖品牌、大社区——如汇东郦城、云星乾隆江南、华南城、龙光普罗旺斯、保利城，这些项目基本自带了完善的生活与商业配套

别人在卖什么卖景观——如邕江郡，主打邕江生态美景卖外部配套——如昌泰鑫金绿洲，近邻学校、市场等

卖商务功能——如盛天领域，主打综合高端商务配套卖品牌、大社区——如汇东郦城、云星乾隆江南、华南城、龙光普罗205

在这么多项目中，成熟大盘比比皆是，要比社区规模、成熟度，本案在体量上不具备绝对优势；要比社区内外配套，本案所处地段也不具备竞争性；要比生态景观资源，本案也缺少自然生态的资源在这么多项目中，成熟大盘比比皆是，要比社区规模、成熟度206面对这样的市场环境----如何采用新形象手法？

我们只有从以下几个方面才可能实现最大销售面对这样的市场环境----2071、单点放大法——把自己的单方面优势最大化，以至于可以完全凌驾竞争对手，造成绝对的差异化优势。1、单点放大法——把自己的单方面优势最2082、鲜明占位法——从精神层面挖掘卖点，不应仅仅是推售楼盘更是推售一种为人渴望的生活方式，找一个鲜明的市场占位。2、鲜明占位法——从精神层面挖掘卖点2093、虚实结合法——如果能把精神需要和项目的最大买点完美结合，意味着完美销售的可能性大了很多。3、虚实结合法——如果能把精神需要和210新形象源泉在哪里？----我们卖什么？

宏桂宏苑卖点整合

新形象源泉在哪里？----我们卖什么？

宏桂211精神属性：核心的差异化优势

一种“诚品”的生活方式精神属性：核心的差异化优势

一种“诚品”的生活方式212台北被世界认为是“最佳居住城市”的原因之一也是这里有书香满溢的诚品

台北被世界认为是“最佳居住城市”的原因之一也是这里有书香满溢213XXXX年南宁宏桂宏苑整合推广策略案214台湾流传一个说法：如果说世界最高的101大楼是台北的地理地标，那么，

诚品书店则是台北的文化地标。台湾流传一个说法：如果说世界最高的101大楼是台北的地理地标215很多香港人去台湾只是为去一趟诚品；台湾观光局在香港的电视广告中，甚至专门加了诚品书店的片断。可以说，这十多年来，诚品已经成为台湾文化提升的标准，还一度引起文化界探讨“诚品现象”。

很多香港人去台湾只是为去一趟诚品；台湾观光局在香港的电视广告216“诚品现象”的最大创新是翻新了书店的经营概念，将书店提升为新文化的休闲场所，使书店不是只卖书，而是成为名副其实的文化大卖场。

诚品，也是一种生活方式的提倡者“诚品现象”的最大创新是翻新了书店的经营概念，将书店提升为新217誠品的由來：

「誠」，是一份誠懇的心意，一份執著的關懷

「品」，是一份專業的素養，一份嚴謹的選擇

取名「誠品」eslite，代表著我們對美好社會的追求與實踐。誠品的由來：

「誠」，是一份誠懇的心意，一份執著的關懷

「品218誠品的核心價值：

人文、藝術、創意、生活(善、愛、美、終身學習)誠品的核心價值：

人文、藝術、創意、生活(善、愛、美、終身219誠品生活以「人文、藝術、創意、生活」為生活元素，堅持「與人為善」的永續生活理念，以「生活與文化場域」的複合模式提供豐富且多元的生活及空間氛圍，提供消費者獨特的生活体验与内容。誠品生活以「人文、藝術、創意、生活」為生活元素，堅持「與人為220誠品生活是力在培養出閱讀習慣的生活態度，對品味的自覺、對自我提升的追求，同時我們亦可以將之視為對生活美學的再啟蒙。

誠品生活是力在培養出閱讀習慣的生活態度，對品味的自覺、對自我221本案体量较小，要与其他项目作出区隔，必须走差异化与风格化的路线。

在项目案名上需要有更个性的体现。

本案体量较小，要与其他项目作出区隔，必须走差异化与风格化的路222本案的气质与开发商的开发理念，与诚品书店的开发理念相似，

且诚品在客群心理本就是一个文化地标，是其熟知的。本案的气质与开发商的开发理念，与诚品书店的开发理念相似，

且223我们建议，把案名改为

宏桂·诚品我们建议，把案名改为

宏桂·诚品224如何释放？

如何释放？225我们采用情境表现手法，针对项目功能性利益卖点，切入卖点的细节特色上，释放人与景（自然），人与物，人与人之间的情感世界，融入到有见地的生活态度观点孕育的情绪中，体现品牌的人文内涵----

我们采用情境表现手法，针对项目功能性利益卖点，切入卖点的细节226人文文艺创意的生活美学诚恳严谨的居住态度一种对美好社会与生活的追求与实践

人文227物理属性：功能性卖点整合物理属性：功能性卖点整合228我们的地段怎么样？

本项目位于经开区金凯路北侧、新屯路南侧，与南宁市其它区域相比，壮锦板块所处位置有点偏远且周边配套、人气均比较薄弱，但邻近壮锦板块，是江南产业园区的中心商务居住区，这意味着片区周边将来是工业领地中比较核心、交通比较便利、环境比较好的江南区内不可多得的居住中心

我们的地段怎么样？

本项目位于经开区金凯路北侧、新屯路南侧229我们的外部配套怎么样？

本项目周边是一个居住区，基本被商品房社区（在建或已建或待建）和原来的单位宿舍、原居民私房包围，基本配套除了不缺学校、幼儿园之外，其它公共配套目前还比较少，相关的配套必须依靠商品房社区商业完成，目前龙光·普罗旺斯已经有部分商业，但对于整个片区来说，还有待进一步发展与成熟。我们的外部配套怎么样？

本项目周边是一个居住区，基本被商品230我们的建筑风格怎么样？

现代简约建筑风格为主，极力塑造现代居住社区；

都市风格建筑元素，体现新生城市群体对居住环境的思考和健康积极、休闲享受至上的生活态度，享受城市生活的成果和便利；

现代简约风格绝非盲目西化，跟随潮流，而是综合考虑了融合区域特性及客户需求的建议。我们的建筑风格怎么样？

现代简约建筑风格为主，极力塑造现代231我们的环境怎么样？

周边居民楼、私房、单位宿舍，基本属于一个比较杂乱的生活环境，周边的商业配套也比较低端，居住环境比较普通我们的环境怎么样？

周边居民楼、私房、单位宿舍，基本属于232我们的景观怎么样？

中心景观布置大面积浅水系，保证了最大楼间距和每家每户都能享有园林景观

我们的景观怎么样？

中心景观布置大面积浅水系，保证了最大233我们的自身配套怎么样？

11万㎡的社区，配备8000㎡的商业，8000㎡要做出具有标志性的配套我们的自身配套怎么样？

11万㎡的社区，配备8000㎡的234

我们的户型怎么样？

套型建筑面积90平方米以下的户型占总住宅建筑面积的70%。产品定位为舒适型刚需户型。

户型面积范围为：87-90平方米的（2+1）房2厅1卫、100平方米左右的（2+1）房2厅2卫和125平方米的（2+2）房2厅2卫。通过赠送阳台、落地飘窗等实现15～20%的赠送面积。

我们的户型怎么样？

套型建筑面积90平方米以下的户型占235我们卖给谁？我们卖给谁？236他们有独立的世界观，独立思考，有主见他们有独立的世界观，独立思考，有主见237城市中的文艺份子，把文艺当成自己的乐子，自己的生活城市中的文艺份子，把文艺当成自己的乐子，自己的生活238喜欢阅读，喜欢号外、生活等独特品味的杂志喜欢阅读，喜欢号外、生活等独特品味的杂志239喜欢独立音乐，喜欢摇滚乐、民谣等小众口味音乐喜欢独立音乐，喜欢摇滚乐、民谣等小众口味音乐240喜欢旅行，喜欢拍照，喜欢用照片记录生活的细节喜欢旅行，喜欢拍照，喜欢用照片记录生活的细节241喜欢少数人的潮流，喜爱独立原创品牌，独立审美喜欢少数人的潮流，喜爱独立原创品牌，独立审美242喜欢电影多于电视剧，更喜欢美剧多于韩剧喜欢电影多于电视剧，更喜欢美剧多于韩剧243喜欢户外运动，骑行、台球、射箭，有尝试新鲜的勇气喜欢户外运动，骑行、台球、射箭，有尝试新鲜的勇气244环保份子、喜欢手工、养绿植、爱动物环保份子、喜欢手工、养绿植、爱动物245我们的目标人群界定我们的目标人群界定246年龄——年龄25-45岁学历——大多有大专以上学历职业——多为知识资本致富，行业广泛

精神状况——思想独立、审美独立、不跟随

家庭状况——两人世界或刚结婚，或三口之家年龄——年龄25-45岁学历——大多有大专以上学历职业——247目标人群不一定是最多数群体，但他们是社会的具有代表性的一部分大多来自南宁以外的城市，在南宁工作，随着生活的改变需要用房，对地域性的感知没有那么强烈，却对生活的便利、环境、配套、教育，升值潜力有着相当的要求客群的视野开阔，具有独立的精神和思想，更看重的是居住的文化氛围及居住的体验性目标人群不一定是最多数群体，但他们是社会的具有代表性的一部分248从客群及产品看，得出两个问题

1.在江南大盘云集的区域，不乏大型商业配套，

作为11万㎡的楼盘，

面对刚需需要做什么样的商业？

从客群及产品看，得出两个问题

1.在江南大盘云集的区域，2492.客群主要是刚需及经济型换房人群，产品户型的过大，与他们的需求匹配不足，

偏大的户型，怎么能让客群觉得买得值得？

2.客群主要是刚需及经济型换房人群，产品户型的过大，与他们的250第一个问题，用创造解决

与周边的项目对比，汇东星城、普罗旺斯以大、全为标准打造商业；

盛天以品牌、商业为标准，

那我们做区域的Boutique（精品、精致）。

作为11万㎡的楼盘，要做成精致型的社区商业第一个问题，用创造解决

与周边的项目对比，汇东星城、普罗旺251在物理属性上实现，

创造出南宁的文化地标商业在物理属性上实现，

创造出南宁的文化地标商业252从客群的气质与调性出发

他们追求的是人文、高端、精致的生活方式，

满足他们的必须是具有文化气息的商业模式从客群的气质与调性出发

他们追求的是人文、高端、精致的生活方253突破口：做南宁首个独立书店的社区！建议：把售楼部变成独立书店的模式，可以作为接待、会所等的用途，成为南宁首个以书为主题的售楼部，或者将商铺提前做好一个书店的模式，以后也可以用做社区的配套甚至运营。突破口：做南宁首个独立书店的社区！254以书为主题的售楼部包装以书为主题的售楼部包装255开放悠闲的公共空间及接待台开放悠闲的公共空间及接待台256干净、人文味儿的销售中心外立面干净、人文味儿的销售中心外立面257可供到访客户看书的地方可供到访客户看书的地方258我们还可以有社区咖啡馆我们还可以有社区咖啡馆259可以有钢琴教室可以有钢琴教室260有多肉植物店有多肉植物店261可以有健康菜厨房可以有健康菜厨房262可以有美丽的画室可以有美丽的画室263活动体验活动体验264阅读，是一件值得分享的事。

——《阅读博物馆》新书分享会阅读，是一件值得分享的事。

——《阅读博物馆》新书分享会265如果你也有那一首陪你长大的歌

——“美好时光”音乐分享会如果你也有那一首陪你长大的歌

——“美好时光”音乐分享会266同享一杯咖啡的暖意

——“左岸味道”咖啡沙龙同享一杯咖啡的暖意

——“左岸味道”咖啡沙龙267让你眷恋的舌尖美味

——私房菜课堂让你眷恋的舌尖美味

——私房菜课堂268这里的气质商业带来的是与其他社区没有的文艺生活氛围

城市绝无仅有的创意与文艺的生活格调

健康、情趣的生活基调，更有趣更丰富的居住文化这里的气质商业带来的是与其他社区没有的文艺生活氛围

城市绝269以此撬动客群的关注与追随，并加强项目的区隔性，形成一种文化现象，引起全城口碑以此撬动客群的关注与追随，并加强项目的区隔性，形成一种文化现270第二个问题，用态度解决

面对户型偏大的情况下，告诉客群，我们追求的是更舒适的居住空间，我们贩卖的不只是房子，而是要打造的是城市之中只有一个的创造文艺氛围的住区，是以诚恳态度、专业素养打造的一个诚意建筑第二个问题，用态度解决

面对户型偏大的情况下，告诉客群，我271形象须要直指人心——定位界定宏桂诚品在消费者心目中的最佳位置

1、不同的定位，可以决定自己竞争对手的多寡，从而选择自己的主战场；2、大胆而清晰的市场占位，可以巧妙地避开众多竞争对手角逐、自己又不具优势（如价格）的战场，进入适合自己发挥的竞争新领域。形象须要直指人心——定位272我们的两种定位思路及相关竞争对手，与他们比较，我们有什么核心竞争力。我们的两种定位思路及相关竞争对手，与他们比较，2731、如果与对手拼硬件，则对手众多（如龙光普罗旺斯、汇东星城、保利城、华南城），而且目前我们在品牌美誉度和价格上均不占明显优势1、如果与对手拼硬件，则对手众多（如龙光普罗旺斯、汇东星城、2742、如果与对手比文化和居家的人文感受，在南宁范围内我们几乎没有竞争对手。

2、如果与对手比文化和居家的人文感受，在南宁范围内我们几乎没275从占位角度看，我们如何才能引导市场？◆让我们看看这个时代、这个社会、这座城市最缺的是什么？

我们在文化的沙漠中缺生活的创意和人文！从占位角度看，我们如何才能引导市场？276我们的定位原则挖掘客群内心的隐性需求、引导市场、引导消费观念。

我们的定位原则277我们的定位理由（之一）从一般层面看——竞争对手很多。因此我们应跃上更高层面跟人家比文化、比品位、比气质，用高层面的定位把绝大多数看似可以竞争的对手排除出局.我们的定位理由（之一）278我们的定位理由（之二）现代都市缺的不是居住空间——主流人群内心潜在需求也不仅仅是一般意义的硬件和环境，大胆作突破，讲出他们心中若隐若现的渴求，反而容易打动他们.

我们的定位理由（之二）279我们的定位理由（之三）这是一个浮躁的年代——主流人群更是面对着压力和挑战，他们时常找不到方向，没有依托感。他们需要情感的抚慰，讨厌趋迎、媚俗和没有思想的东西。文艺和创意是他们愿意思考与谈论的永恒话题.

我们的定位理由（之三）280我们的推广语用心打造的诚意建筑我们的推广语281项目定位城市人的文艺住区

项目定位282精神属性：满足城市人文化追求的独特住区

物理属性：11万㎡诚意建筑

首个社区独立书店

8000㎡气质商业

户户中轴浅水园景精神属性：满足城市人文化追求的独特住区

物理属性：11万㎡283用精神与态度作为区隔，对味人群心理

以物理属性作为项目传播的根基

精神属性+物理属性

同时满足客群需要用精神与态度作为区隔，对味人群心理

以物理属性作为项目传播的284系列文案：一、

“先生，我可以和你一起读这本书吗？”

第一本书：

这本书已经读了278页，是我们认识的第28个日子，从28天前的我在这里遇见了你。

那天有春季来临的味道，空气中弥漫着要淡淡的花开的味道，我一如往常地冲进书店，因为预约了35天的读书被告知已经到了。

服务生说，“抱歉，书已经被借走了，那位先生就坐在你一直坐的位置。”

不甘心的我，轻轻走到你眼前，你抱着书，那么全神贯注，完全没有注意我的存在，只有拿铁的香气在我们之间萦绕。

“先生，我可以和你一起读这本书吗？“我问。你抬起头笑了。

这本书就要读完了，但是我们的缘分却从这里开始了。

原来缘分只是一本书的距离。

固定元素

11万㎡诚意建筑★首个社区独立书店★8000㎡气质商业★户户中轴浅水园景系列文案：一、

“先生，我可