鹿丹村综合改造项目难点分析及价值预判-汇报版课件

鹿丹村综合改造实施难点分析及价值预判谨呈：鹿丹村综合改造办公室版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1鹿丹村综合改造实施难点分析及价值预判谨呈：鹿丹村综合改造办公区位交通：鹿丹村紧邻罗湖CBD中心，北靠滨河大道，南与香港相接，区位交通条件良好罗湖CBD鹿丹村香港滨河大道深圳河区位：鹿丹村片区综合改造工程位于罗湖区滨河东路南侧，深圳河北岸，其东面为海关宿舍，西面为红岭路交通：鹿丹村紧邻滨河大道、宝安南路和红岭南路，5分钟可以到达深南中路滨河大道2区位交通：鹿丹村紧邻罗湖CBD中心，北靠滨河大道，南与香港相现状：由于建造施工原因，鹿丹村的房屋出现了严重的质量问题；改造工作已经提出十多年，但无实质性进展鹿丹村综合改造项目鹿丹村建设于上世纪八十年代末，由于施工时使用了含有大量盐分的海沙，导致小区建成后出现了严重质量问题原鹿丹村住宅小区占地面积66473.7㎡,建筑面积100146㎡,容积率1.57，共有多层建筑24栋（其中住宅楼22栋，单身公寓2栋）3现状：由于建造施工原因，鹿丹村的房屋出现了严重的质量问题；改规划蓝图：目前住建局改造办负责鹿丹村的改造工作，项目规划工作已经完成项目用地9万平方米，其中居住用地面积4.41万平方米，容积率4.53规划共建12栋33层住宅楼，住宅总建筑面积为18.63万平方米；其中1-8栋、12栋和11栋的三层用于还迁，还迁面积为12.54万平方米可售商品房为9栋、10栋和11栋部分，总销售面积为5.94万平方米住宅用地污水处理厂用地规划指标4规划蓝图：目前住建局改造办负责鹿丹村的改造工作，项目规划工作基础数据：本报告中的各项计算分析均以下列数据为基础现状（万M2）规划（万M2）安置面积拆赔比1:1＋5栋数2412住房套数1461(套)居住户数住宅：1178（户）公寓：273（套）占地面积6.64.41建筑面积11.1418.63拆迁面积11.14安置面积（包括增购和回调面积）13.2可销售面积含建设保障性住房5.94不建设保障性住房7.27备注：增购面积7000平方米，回调面积8000平方米数据来源：《鹿丹村改造发展历程》、《鹿丹村规划详细蓝图》等项目数据5基础数据：本报告中的各项计算分析均以下列数据为基础现状（万M客户目标：政府主导下的改造难点、开发模式分析及产品价值预判客户目标客户问题拆迁工作中的重点难点分析12政府主导下的改造开发合作模式34改造完成后的房价预测可售面积的产品定位拆迁工作如何推动？政府主导下模式下如何引入合作者？鹿丹村项目改造完成后（3-5年）的房价大概是多少？是否改变现有补偿方案的临时安置补助费的标准？蔡屋围片区的住宅市场租金又是多少？鹿丹村综合改造开发项目费用和利润大概是多少？鹿丹村可售房（还迁剩余面积）做什么户型市场接受度高？多大面积？污水处理厂用地价值56客户目标：政府主导下的改造难点、开发模式分析及产品价值预判客工作思路/工作大纲拆迁工作分析开发合作模式及操作建议产品价值预判及定位其他问题分析拆迁谈判条件分析拆迁工作分析拆除工作分析政府主导下的开发合作模式分析政府主导开发模式下的操作建议房价预测可售面积产品定位污水处理厂使用土地价值分析项目经济分析010203047工作思路/工作大纲拆迁工作分析开发合作模式及操作建议产品价值01拆迁工作分析02010304801020103048拆迁工作的法律依据颁布（实施起始）时间法律法规名称2007年10月1日《中华人民共和国物权法》（主席令第62号）2007年8月30日修正《中华人民共和国城市房地产管理法（修正）》2001年11月1日《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）1991年8月1日《城市房屋拆迁单位管理规定》（建设部令第12号）2004年3月1日《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房[2003]252号）1994年2月1日《房屋拆迁证据保全公证细则》（司法部令第29号）2007年3月15日《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（161号）2009年12月1日《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号）9拆迁工作的法律依据颁布（实施起始）时间法律法规名称2007年拆迁工作安排及重点难点在拆迁工作阶段可以分为：方案制定、拆迁谈判和拆除工作三个阶段方案制定阶段拆迁谈判阶段拆除工作阶段工作重点拆赔比临时安置补助费搬迁补助费装修费用补偿奖励措施增购回调房房屋面积认定工作重点谈判人力分析谈判技巧分析工作重点拆除工作分析拆迁谈判条件分析谈判工作分析拆除工作分析10拆迁工作安排及重点难点在拆迁工作阶段可以分为：方案制定、拆迁11拆迁谈判条件分析22谈判工作分析Chapter1拆迁工作分析23拆除工作分析1111拆迁谈判条件分析22谈判工作分析Chapter1拆迁工拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析1、临时安置补助费2、搬迁补助费3、装修补助费4、奖励措施5、房屋面积认定6、集体奖励7、优惠和增购面积8、回调面积9、产品面积优化1、临时安置补助费12拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析1、临时安置补助费2根据161号令，临时安置补助费的标准为同类房地产的市场租金，可以通过项目周边同类房屋出租价格来确定深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（深圳市人民政府161号令）第五部分，临时安置补助费：实行产权调换的住宅房屋，被拆迁人自行安置住处临时过渡的，拆迁人应当参照同类房地产的市场租金按月支付临时安置补助费，支付临时安置补助费的计算期限为，自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日，另外加3个月装修期临时安置补助费。项目周边同类房屋出租价格市场租金临时安置补助费指标确定13根据161号令，临时安置补助费的标准为同类房地产的市场租金，周边同类房屋出租价格：项目周边市场平均租金每个月约为40元/平方米与鹿丹村同类的房地产滨苑小区：滨河新村：三房两厅90平米，租金3500元/月两室一厅78平米，租金2600元/月三房两厅84平米，租金3500元/月两室一厅78平米，租金2800元/月两室一厅78平米，租金2900元/月三房两厅90平米，租金3600元/月平均租金40元/平方米·月滨江新村：三房两厅98平米，租金3600元/月两室一厅78平米，租金3000元/月三房两厅84平米，租金3400元/月指标确定14周边同类房屋出租价格：项目周边市场平均租金每个月约为40元/从出租率来看，周边区域同类型的房屋出租率均超过95%，无法满足鹿丹村业主的租房需求，必然造成区域租金普遍上涨项目周边同类房屋滨苑小区滨苑铁路新村滨河新村滨江新城下步庙北区国企大厦红岭大厦华瑞大厦项目周边同类小区的出租率均超过95%，无法满足鹿丹村业主的租房需求；根据供需理论，供不应求必然造成周边的房租上涨，取10%的年增长率。指标确定15从出租率来看，周边区域同类型的房屋出租率均超过95%，无法满项目区域2010年租金：40元/平方米·月租金年增长率：10%第N年租金=2010年租金×（1+年增长率）(N-2010)预测已知条件：预测公式：预测结果：2012年租金：48元/平方米·月预测已知条件和公式预测结果预计本项目在2012年实施拆迁，故临时安置补助费可以取2012年同类房屋的市场租金，约48元/平方米·月每个月48元/平方米的临时安置补助；比同类房屋的市场租金40元/平方米高出8元/平方米；比2009年的《补偿安置实施办法》（建议稿）30元/平方米高出18元/平方米。指标确定谈判优惠条件临时安置补助费取48元/平方米16项目区域2010年租金：40元/平方米·月租金年增以鹿丹村100平方米的住宅为例案例分析以100平方米的住宅为例2009年的《补偿安置实施办法》（建议稿）临时安置补助费：30元/平方米一个月的临时安置补助费：100平方米×30元/平方米·月=3000元一年的临时安置补助费：100平方米×30元/平方米·月=36000元目前市场租金情况：临时安置补助费：40元/平方米一个月的临时安置补助费：100平方米×40元/平方米·月=4000元一年的临时安置补助费：100平方米×30元/平方米·月=48000元建议临时安置补助费：临时安置补助费：48元/平方米一个月的临时安置补助费：100平方米×48元/平方米·月=4800元一年的临时安置补助费：100平方米×48元/平方米·月=57600元48元/平方米的临时安置补助标准比市场租金每年多补9600元，比2009年的补偿标准每年多补21600元17以鹿丹村100平方米的住宅为例案例分析以100平方米的住宅为在谈判完成时间不确定的情况下，何时发放临时安置补助费的风险最小风险分析深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（深圳市人民政府161号令）“支付临时安置补助费的计算期限为，自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日，另外加3个月装修期临时安置补助费”谈判完成的比例越高，安置补助费的风险越小考虑到项目操作的可行性，建议在绝大多数业主完成协议签订的时候进行集体搬迁，并支付临时安置补助费；对未完成谈判的业主也可以起到加速完成谈判的过程。风险规避建议：18在谈判完成时间不确定的情况下，何时发放临时安置补助费的风险最拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析1、临时安置补助费2、搬迁补助费3、装修补助费4、奖励措施5、房屋面积认定6、集体奖励7、优惠和增购面积8、回调面积9、产品面积优化2、搬迁补助费19拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析1、临时安置补助费2根据161号令，搬迁补助费为25元/平方米；拆迁人认可需要两次搬迁的，可以给予二次搬迁费用深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（深圳市人民政府161号令）第四部分，搬迁补助费标准：住宅房屋，根据被搬迁房屋本体的建筑面积计算，按照每平方米25元给予一次性补助。或拆迁人认可需要两次搬迁的，应当给予二次搬迁费用，并一次付清。谈判优惠条件对于不太配合的业主，必要的时候可以将“给予其两次搬迁补助费”作为重要的谈判筹码，也是重要的谈判条件之一一次搬迁，按被拆迁房屋的面积，每平方米补偿25元需要两次搬迁的，按上述补偿标准给予两次补偿本项目的搬迁补助标准为：指标确定20根据161号令，搬迁补助费为25元/平方米；拆迁人认可需要两以鹿丹村100平方米的住宅为例案例分析搬迁费计算条件100平方米的住宅搬迁补助费100平方米×25元/平方米=2500元房屋面积：100平方米搬迁补助费：25元/平方米一次性搬迁补助费：两次搬迁补助费：100平方米×25元/平方米×2

=5000元搬迁补偿费用增加2500元21以鹿丹村100平方米的住宅为例案例分析搬迁费计算条件100平搬迁补助费的风险相对较小，可以考虑和临时安置补助费一起发放风险分析深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（深圳市人民政府161号令）“根据被搬迁房屋本体的建筑面积计算，按照每平方米25元给予一次性补助，或拆迁人认可需要两次搬迁的，应当给予二次搬迁费用，并一次付清。”一次性补助，风险较小建议：可以考虑与临时安置补助费一起发放亦可成为促使业主快速搬迁的条件22搬迁补助费的风险相对较小，可以考虑和临时安置补助费一起发放风拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析1、临时安置补助费2、搬迁补助费3、装修补助费4、奖励措施5、房屋面积认定6、集体奖励7、优惠和增购面积8、回调面积9、产品面积优化3、装修补助费23拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析1、临时安置补助费2根据161号令，装修费按照评估确定的重置成新价给予补偿深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（深圳市人民政府161号令）第四十四条，被拆迁房屋室内自行装修装饰费按照评估确定的重置成新价给予补偿。重置成新价给予补偿本项目的装修补偿标准为：指标确定城市房屋拆迁估价指导意见（住建部[2003]234号）第三条，被拆迁房屋自行装饰装修的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。24根据161号令，装修费按照评估确定的重置成新价给予补偿深圳市根据房地产估价师评估惯例，装修折旧一般按5年算，超过五年，装修价格可以忽略不计首先，判断材料价格和人工费必须依据当前的价格，而不是装修时的价格；其次，按市场惯例，装修折旧一般要按5年制计算，折旧方法按第一年10％，第二年20％的递进方法计算。一般超过5年的装修，其价格可以忽略不计。指标确定重置成新价：包括重置价和成新率重置价：重置价是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用成新率：装饰装修的经济耐用年限和建筑物残值率重置成新价释义市场操作惯例备注：房屋装修的使用年限一般为5-8年25根据房地产估价师评估惯例，装修折旧一般按5年算，超过五年，装但是在拆迁项目操作中，装修时间已过5年仍可以使用的，根据保养状况，一般给予5-7成新案例分析典型案例——国家重点项目厦深铁路横岗段房屋位置：龙岗区横岗街道房屋属性：个人私建住宅住宅面积：300平方米装修标准：700

元/平方米成新度：已使用10年装修补偿费：700×300×0.7=147000元单位面积装修补偿费：490元/平方米装修标准：700元/平方米成新度：7成项目条件：装修费补偿结果：备注：装修费一般都是和业主谈判的重要砝码26但是在拆迁项目操作中，装修时间已过5年仍可以使用的，根据保养调动装饰装修费评估费易引起业主之间相互攀比，作为谈判条件使用需慎重风险分析不要轻易提高装修评估费；做好保密工作，避免业主相互攀比。风险规避建议：住宅面积：100平方米装修标准：600元/平方米成新度：5成（可以使用一般评5成新）装修补偿费：600×100×0.5=30000

元装修补偿费：600×100×0.6=36000元本户装修费可增加费用：6000元单位面积增加装修补偿费：60元/平方米住宅面积：100平方米装修标准：600元/平方米成新度：6成以鹿丹村100平方米住宅为例：27调动装饰装修费评估费易引起业主之间相互攀比，作为谈判条件使用拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析1、临时安置补助费2、搬迁补助费3、装修补助费4、奖励措施5、房屋面积认定6、集体奖励7、优惠和增购面积8、回调面积9、产品面积优化4、奖励措施28拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析1、临时安置补助费2可以考虑参考161号令，适当提高奖励标准，以提高对被拆迁人的吸引力深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（深圳市人民政府161号令）第五十条：政府投资的公告基础设施建设项目房屋拆迁中，被拆迁人在约定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的3%以内给予奖励。指标确定谈判优惠条件数量较大的奖励金额，对业主签订协议起到激励作用奖励金额随着签约时间的推迟而减少，刺激业主快速签订协议，也是重要的谈判条件之一在拆迁公告颁布之日起3月内签订协议并在规定期限内搬迁完毕的，根据签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的3%的以内给予奖励；在拆迁公告颁布之日起4月内签订协议并在协议规定期限内搬迁完毕的，根据签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的2%的以内给予奖励；在拆迁公告颁布之日起6月内签订协议并在协议规定期限内搬迁完毕的，根据签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的1%的以内给予奖励；本项目可以考虑以下奖励条件：备注：拆迁补偿安置协议补偿金额一般包括房屋主体评估费、临时安置补助费、搬迁补助费、装修费等。29可以考虑参考161号令，适当提高奖励标准，以提高对被拆迁人的以鹿丹村100平方米的住宅为例案例分析评估费房屋本体价值：18000元/平方米×100平方米=180万元装修费：500元/平方米×100平方米=5万元临时安置补助费：42元/平方米·月×100平方米×12个月×3年=5.12万元搬迁补助费：25元/平方米×100平方米=0.25万元奖励费评估费：180万元+5万元+5.12万元+0.25万元=190.37

万元3%的奖励标准：5.71

万元2%的奖励标准：3.81

万元1%的奖励标准：1.9万元30以鹿丹村100平方米的住宅为例案例分析评估费房屋本体价值：奖奖励金是对按时签订协议业主的一种奖励，风险相对较小，可以考虑和临时安置补助费一起发放风险分析深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（深圳市人民政府161号令）“被拆迁人在约定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的3%以内给予奖励”一次性奖励，风险较小建议：可以考虑与临时安置补助费一起发放亦可成为促使业主快速搬迁的条件此奖励标准对大户型的业主吸引力更大31奖励金是对按时签订协议业主的一种奖励，风险相对较小，可以考虑拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析1、临时安置补助费2、搬迁补助费3、装修补助费4、奖励措施5、房屋面积认定6、集体奖励7、优惠和增购面积8、回调面积9、产品面积优化5、房屋面积认定32拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析1、临时安置补助费2被拆迁房屋面积按照证载面积确定，被拆迁人提出异议的，可以按照测绘面积进行补偿深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（深圳市人民政府161号令）第三十二条：被拆迁房屋已经办理房地产权利证书的，按照房地产权利证书确定补偿面积；没有办理房地产权利证书或者房地产权利证书没有载明建筑面积，以及房屋以外的构筑物、其他附着物等，按照市主管部门认可的测绘单位的测绘报告数据确定补偿面积。房地产权利证书记载的建筑面积与测绘数据不一致的，按照有关主管部门的处理意见办理。指标确定本项目的补偿面积确定方法：2、对房地产权利证书或者购房合同记载的面积有异议的，可进行房产面积测绘，双方协商补偿标准1、按照权利证书或购房合同确定补偿面积被拆迁人对证载面积提出异议申请测绘大队对房屋面积进行测绘按照测绘面积或者证载面积进行补偿房屋面积测绘流程33被拆迁房屋面积按照证载面积确定，被拆迁人提出异议的，可以按照以鹿丹村100平方米的住宅为例案例分析房产证证载面积：100平方米业主提出测绘要求测绘大队进行测绘测绘面积和证载面积之差在误差允许范围内，按证载面积补偿。业主支付测绘费测绘面积和证载面积在误差范围内，按照证载面积赔偿测绘面积和证载面积相比超过误差范围，双方协商赔偿面积证载面积测绘面积补偿面积测绘面积和证载面积之差超过误差允许范围，双方协商补偿面积。被拆迁人支付测绘费《深圳房屋建筑面积测绘规范》：测绘面积两次测算结果比较之差的限值规定，套内建筑面积误差小于等于0.6%；以建筑面积计，误差小于等于1%。34以鹿丹村100平方米的住宅为例案例分析房产证证载面积：业主提无论以证载面积还是测绘面积认定房屋补偿面积，风险均较小；但房屋测绘要考虑测绘报告出具的时间风险风险分析风险规避建议：如果按照证载面积补偿，协议签订可在测绘报告出具之前签订；如果按照测绘面积进行补偿，需要与测绘大队沟通测绘报告出具的时间期限。风险分析：拆迁人和被拆迁人已经谈妥，但被拆迁人提出面积测绘；测绘工作实施，测绘报告一般在3个月后出具；被拆迁人在1个月后提出异议，谈判工作需要重新开始。35无论以证载面积还是测绘面积认定房屋补偿面积，风险均较小；但房拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析1、临时安置补助费2、搬迁补助费3、装修补助费4、奖励措施5、房屋面积认定6、集体奖励7、优惠和增购面积8、回调面积9、产品面积优化6、集体奖励36拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析1、临时安置补助费2所谓集体奖励，就是针对某一栋楼所有住户全部按时签订协议并搬迁的一种奖励，使邻里之间的相互督促，加快拆迁工作进程指标确定邻里之间关系互相督促示意图同一栋楼经常碰面偶尔打招呼偶尔一起打牌或者散步对于拆迁，大家集体关心关系拉近，相互比较得失老王：签吧！老张：还不签啊？老张：该签了！老李：就差你没签！……“钉子户”：看来我也该签协议了！本栋最后一户签订协议对本栋所有住户发放集体奖励金37所谓集体奖励，就是针对某一栋楼所有住户全部按时签订协议并搬迁此项奖励可能会导致邻里之间不合，故奖金额度不易过大，建议5000元以内风险分析风险分析：已经签订协议业主的多次督促未签订协议业主未签订协议的业主会误解邻居是为了奖金而不考虑邻里关系邻里关系恶化奖金数额不易过大，建议1000-5000元；邻里之间监督适合而止，不易过份强调，避免未签订协议的业主产生逆反心理；集体奖金发放要及时，以保证先签订协议的住户起到示范和激励的作用。风险规避建议：38此项奖励可能会导致邻里之间不合，故奖金额度不易过大，建议50拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析1、临时安置补助费2、搬迁补助费3、装修补助费4、奖励措施5、房屋面积认定6、集体奖励7、优惠和增购面积8、回调面积9、产品面积优化7、优惠和增购面积39拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析1、临时安置补助费2优惠面积假定安置面积与规划面积的平均差额为5m2，给予此平均差额面积以建安成本购买的优惠增加面积类型增购面积安置面积加上优惠面积与下一档户型的差额，允许以现市场价购买40优惠面积增加面积类型增购面积40优惠面积与增购面积方案设定假设条件：拆赔比增加面积住宅拆赔比：1：1＋5公寓拆赔比：1：1.05假设增加总面积为7000ｍ２，其中3500ｍ２为优惠面积，按建安成本价计算；3500ｍ２为增购面积，按现市场价计算规划户型从80ｍ２到150ｍ２的户型每10ｍ２一个户型档次41优惠面积与增购面积方案设定假设条件：拆赔比增加面积住宅拆赔比价格：结算价格根据优惠面积和增购面积分别按建安成本价和现市场价结算优惠面积--建安成本价增购面积--市场价由于鹿丹村现有户型与改造后规划户型不符，给予按建安成本价购置面积差以达到到规划户型的优惠同时为激励鹿丹村业主的增购，给予按建安成本价购置面积差以达到到规划户型的优惠如果业主选择在达到规划户型后增购到下一个户型档次，剩下部分需按现市场价格结算42价格：结算价格根据优惠面积和增购面积分别按建安成本价和现市场优惠与增购方式：房屋置换在增加优惠面积和增购面积后将比原拆赔比安置面积提升一个户型档次每户按照安置面积向上最多增加1个户型档次安置面积与规划面积的平均差额为5m2，给予按建安成本购买的优惠安置面积加上优惠面积与下一档户型的差额，允许以现行市场价增购现状：鹿丹村与红岭南苑现有面积区间从70m2到150m2不等，户型档次不定，其中70m2到80m2、80m2到90m2和90m2到100m2为主力户型规划：规划后的住宅户型面积区间从80m2到150m2，每10m2一个户型档次87m292m2＋5m2100m2例：现状面积安置面积1:1＋53m2优惠面积建安成本价增购面积市场价增加后面积＋43优惠与增购方式：房屋置换在增加优惠面积和增购面积后将比原拆赔无增购补偿方式：选择不增购和增加优惠面积后超过规划户型面积的业主给予以每平米市场价补偿不需要增购，且安置面积超过目前档次的住户，面积差按市场价补偿安置面积超过规划内最大面积无法增购的住户，按市场价补偿超过面积，并安排于较优位置现状：鹿丹村与红岭南苑现有面积区间从120m2到150m2户型44套，150m2以上户型2套规划：规划后的住宅户型面积区间从80m2到150m2，其中150为最大户型，无法满足大户型业主的奖励和增购面积87m292m2—2m290m2例：现状面积安置面积1:1＋5补偿面积市场价改造后面积147m2152m2—2m2150m2现状面积安置面积1:1＋5改造后面积优越方位不增购无法增购补偿面积市场价44无增购补偿方式：选择不增购和增加优惠面积后超过规划户型面积的大户型安排位置：综合资源分享、住宅私密性等条件分析，建议把无法享受增购的大户型安置于4栋7栋6栋5栋4栋3栋2栋1栋10栋9栋12栋8栋11栋鹿丹大厦资源：与小区内部资源隔离，距优势外部资源较远私密：紧邻滨河大道，私密性差整体：差资源：紧靠小区景观资源，但与外部景观资源隔离私密：位于小区中央，私密性较好整体：良资源：紧靠外部景观资源，但小区资源隔离私密：位于小区内部，私密性较好整体：良＋资源：紧靠外部景观资源与小区景观资源私密：位于小区内部，但产品为连体楼，私密性较差整体：良资源：紧靠内部和外部景观资源优秀私密：位于小区内部，私密性较好整体：优资源：与内部资源有一定间隔私密：位于小区边缘，私密性一般整体：优-45大户型安排位置：综合资源分享、住宅私密性等条件分析，建议把无优惠与增购付款方式一：鹿丹村综合改造办与业主签订协议，在建设阶段开始前付清增购款方式：增购协议生效后一个月内交付30％增购金额拆迁工作完成之前交付清剩余70％增购金额如违反增购协议定金不予以退还改造办业主协议定金全款交房一个月内拆迁完成建设主要协议条款：与业主签订增购的物业和增购的面积与业主按照不同的面积区间签订增购价格和交付时限协议签订时交付30％增购金额46优惠与增购付款方式一：鹿丹村综合改造办与业主签订协议，在建设优惠与增购付款方式二：鹿丹村综合改造办与业主签订合同，在房屋交付之前交清增购款；业主违约鹿改办有权抵押房产给银行申请贷款方式：与业主签订增购合同合同规定增购金额在房屋交付前付清在增购金额未付清的情况下，政府有权利把房屋抵押给银行改造办业主合同全款交房拆迁＋建设主要合同内容：与业主签订增购的物业和增购的面积与业主按照不同的面积区间签订增购价格和交付时限签订各方的权利和义务在增购金额未付清的情况下，政府有权利把房屋抵押给银行……47优惠与增购付款方式二：鹿丹村综合改造办与业主签订合同，在房屋拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析1、临时安置补助费2、搬迁补助费3、装修补助费4、奖励措施5、房屋面积认定6、集体奖励7、优惠和增购面积8、回调面积9、产品面积优化8、回调面积48拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析1、临时安置补助费2回调房产生的增加面积建议按建安成本价出售回调套数：295套回调面积：8000m2

局级干部：150m2处级干部：120m2科级干部：90m2回调方式：增加面积按建安成本价回调现状：回调标准：回调限制：行政调房需控制购房成本49回调房产生的增加面积建议按建安成本价出售拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析1、临时安置补助费2、搬迁补助费3、装修补助费4、奖励措施5、房屋面积认定6、集体奖励7、优惠和增购面积8、回调面积9、产品面积优化9、产品面积优化50拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析1、临时安置补助费2凸窗露台阳台新政下的平层实用赠送面积主要通过凸窗、露台、阳台等来实现户型优化设计51凸窗露台阳台新政下的平层实用赠送面积主要通过凸窗、露台、阳台新的市场形势下，规则限制趋紧，产品面积赠送不再强调“以大唯美”，而是强调实用性产品面积附加限制功能面积赠送方式阳台露台住宅建筑阳台（含露台、高度为两层及两层以上的阳台）投影面积不超过每户总建筑面积的18％

高度为两层及以上的阳台面积不超过阳台总面积的50％阳台/露台面宽小于2米，则进深不大于2米；面宽大于2米小于5米，则进深不大于2.4米；面宽大于5米，则进深不大于2.8米可搭板改房阳台增加户内居住舒适度入户花园可扩为室内空间凸窗正凸窗高度小于2.20米，进深不大于0.60米；总面积不能超过户型建筑面积的15%增大房间空间倒凸窗面积赠送方式：目前市场上已成熟赠送方式有凸窗、阳台、露台户型优化设计52新的市场形势下，规则限制趋紧，产品面积赠送不再强调“以大唯美凸窗——小户型做倒凸窗扩大室内空间赠送方式：主卧一般设转角凸窗次卧可结合书桌/床设置卫生间可设置淋浴空间进深≤0.6m高度≤2.2m主卧次卧凸窗户型优化设计53凸窗——小户型做倒凸窗扩大室内空间赠送方式：进深≤0.6m高露台≤建筑面积的9％露台——可改房错层露台赠送方式：1.错层露台可改房：按照房间尺度设计，进深超过2.4m超出部分计算全面积2.厅卧露台：进深不超过2.4m2米＜面宽＜5米，进深≤2.4米；错层露台露台≤12m²户型优化设计54露台≤建筑面积的9％露台——可改房错层露台赠送方式：2米＜面阳台——内庭院改房阳台+露台≤总建筑面积的18％2米＜面宽＜5米，进深≤2.4米赠送方式：内庭院改房：按照房间尺度设计，进深超过2.4m超出部分计算全面积阳台：可设置生活阳台+入户花园，进深不超过2.4m空中庭院户型优化设计55阳台——内庭院改房阳台+露台≤总建筑面积的18％2米＜面宽＜新政下不改建最大赠送率：不计凸窗，平层赠送率13.5％注：此最大赠送率计算，不计入凸窗赠送面积，且在完全遵循现有政策框架，不考虑任何法律风险及改造成本前提下。凸窗低于2.2米露台9％双层高阳台9％/2单层高赠送率13.5％户型优化设计总面积不能超过户型建筑面积的15%56新政下不改建最大赠送率：不计凸窗，平层赠送率13.5％注：此产品面积优化小结：根据不同面积区间，可以考虑不同的赠送面积可赠送面积标准面积赠送建议80-95平方米：建议做凸窗+阳台：考虑增送面积9平方米赠送比例10%100-120平方米：建议做凸窗+入户花园：考虑增送面积12平方米赠送比例10%125-150平方米：建议做凸窗+入户花园/露台：考虑增送面积15平方米赠送比例10%进深≤0.6m高度≤2.2m凸窗：阳台：阳台+露台≤18％2米＜面宽＜5米，进深≤2.4米露台≤建筑面积的9％2米＜面宽＜5米，进深≤2.4米；露台≤12m²凸窗：57产品面积优化小结：根据不同面积区间，可以考虑不同的赠送面积可总结1：通过各种补偿、优惠和奖励措施，鹿丹村改造项目的拆赔比在1:1.2左右，业主亦可另外获得一定数量的补偿金额临时安置补助费：5.76万元搬迁补助费：0.5万元装修补助费：3万元（装修标准600元/平方米，成新为5成）奖励措施：5.71万元集体奖励：0.5万元优惠面积：5平方米产品面积优化：10%拆赔比：1：1+5以鹿丹村100平方米住宅为例补偿金额及住宅安置面积补偿金额：15.47万元安置、优惠及赠送后面积：120平方米58总结1：通过各种补偿、优惠和奖励措施，鹿丹村改造项目的拆赔比总结2：不同谈判条件适用于不同类型的业主，但一般要求面积回调和增购的业主与其他类型的业主相比，更容易签订补偿安置协议1、临时安置补助费2、搬迁补助费3、装修补助费4、奖励措施5、房屋面积认定6、集体奖励7、优惠和增购面积8、回调面积9、产品面积优化适用于大多数业主适用于“钉子户”适用于对拆赔比提出异议的业主易于签订合同的业主59总结2：不同谈判条件适用于不同类型的业主，但一般要求面积回调总结3：签订补偿协议时，可以考虑“先易后难”，即先与容易谈判的业主签订协议，把最难谈判的业主放在最后建议操作步骤：第一步：与政府物业签订补偿协议，共138户与回调房业主签订补偿协议，约295户第二步：与要求增购面积业主签订补偿协议573户谈判条件：谈判条件：临时安置补助费、搬迁补助费、装修补助费、奖励措施等谈判条件：增购优惠、临时安置补助费、搬迁补助费、装修补助费、奖励措施、集体奖励等第三步：对拆赔比提出异议的业主谈判条件：产品面积优化设计、临时安置补助费、搬迁补助费、装修补助费、奖励措施、集体奖励等第四步：“钉子户”，一般比例为2%左右谈判条件：摸清其需求，可以考虑通过相关政府会议纪要满足其要求；如果提出条件苛刻，可以考虑申请法院强拆60总结3：签订补偿协议时，可以考虑“先易后难”，即先与容易谈判11拆迁谈判条件分析22谈判工作分析Chapter1拆迁工作分析23拆除工作分析6111拆迁谈判条件分析22谈判工作分析Chapter1拆迁工谈判工作存在问题鹿丹村改造办人手少鹿丹村业委会对改造支持乏力罗湖桂园街道办及社区工作站的工作维稳，对鹿丹村改造支持力度不足如何解决鹿丹村谈判工作人手不足的问题？62谈判工作存在问题鹿丹村改造办人手少如何解决鹿丹村谈判工作人手福田区中航北苑旧城改造，由中航地产主导，格衡阳光协助谈判的旧住宅区改造项目中航北苑中航北苑简介区位：中航北苑位于福田华强北区域项目性质：由于和地铁建设关联，被纳入市政府公共基础设施建设项目

拆迁人：深圳中航地产股份有限公司谈判协助公司：深圳格衡阳光新天地拆迁代理公司协助签订协议进行谈判组织评估宣传疑难处理……合作者拆迁人协助监督中航北苑改造管理中航地产格衡阳光拆迁人与合作者工作分析典型案例63福田区中航北苑旧城改造，由中航地产主导，格衡阳光协助谈判的旧谈判协助公司工作流程制定工作方案及拆迁工作计划进行宣传发动征集业主改造意向制定补偿方案组织房屋测绘产权核查及公示组织房屋评估进行补偿谈判协助协议签订疑难处理及产权注销谈判协助公司工作流程在前期协商的基础上，与业主进行多轮谈判，协商具体补偿事宜。业主补偿要求未超出补偿标准的：阳光新天地公司直接与业主进行沟通、谈判，在保证签署正式补偿协议的前提下，为委托方降低补偿成本；业主补偿要求超出补偿标准的：阳光新天地公司向业主进行政策讲解、告知整个项目补偿标准，与其进行沟通，争取在补偿标准范围内能达成一致补偿意见；实在无法达成的，阳光新天地公司提请委托方，获准同意后再与业主进行谈判。工作重点：补偿谈判典型案例64谈判协助公司工作流程制定工作方案及拆迁工作计划进行宣传发动谈判协助公司职责和收费标准明确双方工作职责：明确与委托方公司工作职责、资料交接、沟通协调形式以及汇报制度。规范工作流程制度：制定各项具体工作操作流程，并建立项目管理制度，统一工作人员操作规范进行项目质量管理：对核查摸底资料、补偿方案、补偿协议书、确权结果、正式补偿协议、复函等进行多轮审核；对参与协商、补偿谈判工作的人员进行培训、考核；形成例会制度，对各工作组存在问题及时予以协调解决进行项目进度控制：根据项目时间计划与实际工作量制定工作进度安排，分配落实到每个具体阶段项目补偿资金控制：在补偿方案允许及不超出补偿概算的前提下，拆迁公司与被拆迁人进行谈判协商，对补偿资金进行控制，对于突破补偿方案的个案，上报委托方，进行沟通进行项目信息管理：项目实施过程中的申报资料、补偿方案以及相关文件保存；对拆迁补偿协议、补偿方案计算表、产权核查资料、业主身份证、户籍以及租赁合同等资料专袋保存，并移交委托方谈判协助公司职责谈判协助公司收费标准深圳市拆迁公司的一般有两种收费方法：按拆迁项目的建筑面积收费，收费标准为100-150元/平方米；按谈判户数收费，收费标准为10000元/户。典型案例65谈判协助公司职责和收费标准明确双方工作职责：明确与委托方公司中航北苑改造实施效果典型案例虽然有个别业主以各种理由和原因，拖延签订补偿协议。但拆迁得到了绝大多数业主的坚决支持，截止到2009年1月8日，在短短几个月的时间里，北苑的签约率超过98%。

————引自中航公司新闻

北苑改造将历时三年，落成后，旧貌换新颜，破败落后的旧式楼房将改头换面，成为华强北商圈的又一时尚住宅。重建后的中航北苑，紧邻升级改造后的中航城，地铁2号线华强北站近在咫尺，与天虹、茂业等大型购物商场相邻，4楼架空层还将建成花园式休闲平台，出行、购物、休闲，闹中取静，悠然从容。

————引自中航公司新闻拆迁谈判实施效果中航北苑改造实施计划66中航北苑改造实施效果典型案例虽然有个别业主以各种理由和原因，对于谈判难度大，拆迁人谈判人员和谈判经验不足的项目，可以考虑采用招标拆迁谈判公司或者招聘拆迁谈判顾问人员的方式案例启示拆迁人拆迁谈判公司推动拆迁工作快速顺利实施目标：拆迁谈判人手不足无拆迁谈判经验不足：拥有专业的拆迁谈判人员谈判技巧和谈判经验丰富优点：加快拆迁工作谈判进程，减少拆迁人投入成本67对于谈判难度大，拆迁人谈判人员和谈判经验不足的项目，可以考虑鹿丹村综合改造项目可以借鉴案例，引入拆迁谈判公司或者招聘拆迁谈判人员，以弥补拆迁谈判人手和拆迁谈判工作经验的不足鹿丹村综合改造办拆迁谈判公司或拆迁谈判人员鹿丹村综合改造项目的拆迁人拆迁谈判人手不足无拆迁谈判经验参与过多个拆迁谈判项目拥有专业的拆迁谈判人员有拆迁谈判技巧和拆迁谈判经验能够把握整个拆迁工作流程和进度二者合作，可以弥补拆迁谈判人手和拆迁谈判工作经验的不足68鹿丹村综合改造项目可以借鉴案例，引入拆迁谈判公司或者招聘拆迁在拆迁谈判的过程中，鹿丹村综合改造办公室要对整个谈判工作监督、协助和管理，并主导拆迁谈判工作的实施协助签订协议进行谈判组织评估宣传疑难处理……合作者改造办协助监督鹿丹村改造项目管理双方职责分工双方职责分工示意图鹿丹村综合改造办：拆迁谈判公司或拆迁谈判人员：安排并统筹评估、测绘、谈判等相关工作监督谈判人员的谈判进程及工作质量负责签订补偿安置协议负责解决拆迁工作中重大问题对谈判结果及谈判质量负责进行拆迁谈判宣传组织拆迁评估、测绘等工作进行拆迁谈判工作协助签订补偿安置协议协助处理疑难问题69在拆迁谈判的过程中，鹿丹村综合改造办公室要对整个谈判工作监督11拆迁谈判条件分析22谈判工作分析Chapter1拆迁工作分析23拆除工作分析7011拆迁谈判条件分析22谈判工作分析Chapter1拆迁工拆除工作由拆除公司直接执行，拆除公司一般不收取费用，但常要求以建筑废料为工作报酬鹿丹村综合改造办公室招标拆迁公司拆迁公司实施拆除工作工作流程工作流程示意图处理建筑废料第一步：鹿丹村改造办招标拆除公司第二步：拆除公司实施拆除工作改造办需要对其工作质量和工作范围进行监督第三步：拆除公司处理建筑废料拆除工作流程71拆除工作由拆除公司直接执行，拆除公司一般不收取费用，但常要求拆除工作中存在误拆、强拆风险，甚至会造成暴力冲突、被拆迁人上访等不良后果拆除工作风险风险分析例如，本来要拆已经签约搬迁完毕的9栋楼，但却因为工作失误，拆除了10栋在拆除9栋的过程中，意外将10栋楼破坏风险规避建议误拆：与拆除公司沟通到位，避免误拆谈判完成一栋再进行拆除，尽量不要采取强拆若执行强拆，要先办理强拆手续，即向法院申请强拆，并做好拆迁证据保全工作强拆工作一般仅用于极少数的“钉子户”业主尚未签订安置补偿协议，对房屋实行强制拆除强拆：可能造成暴力冲突、被拆迁人上访等不良后果备注：本项目属于市政基础设施项目，可申请强拆72拆除工作中存在误拆、强拆风险，甚至会造成暴力冲突、被拆迁人上02开发合作模式及操作建议020103047302020103047311政府主导下的开发模式分析22政府主导开发模式下的操作建议Chapter2开发合作模式及操作建议7411政府主导下的开发模式分析22政府主导开发模式下的操作建议政府（项目投资公司）自主改造开发政企合作改造开发开发商或企业代建政府主导的旧城改造开发政府作为唯一的开发主体以环境改善为出发点多用行政手段改造意愿自上而下政府（项目投资公司）和开发商为双方伙伴关系双方共同参与与社区业主的博弈双方协议商定投入比例与利润分成政府（项目投资公司）为改造开发的唯一主体开发商或代建企业和政府（项目投资公司）为雇佣关系根据参与方式的不同，政府主导下的改造开发模式主要包括政府（项目投资公司）自主改造开发、政企合作改造开发和开发商（企业）代建三种形式说明：本次研究的旧城改造开发模式指一二级联动开发75政府（项目投资公政企合作改造开发开发商或企业代建政府主导的旧政府（项目投资公司）自主改造开发模式76政府（项目投资公司）自主改造开发模式76政府自主改造开发模式：整个改造开发过程由政府全权负责，要求政府（项目投资公司）资金充裕、具备改造开发相关人力和工程管理协调能力等政府项目投资公司成立社区居委会改造领导小组搬迁补偿安置土地平整还建房建设商品房建设拆赔谈判签订协议施工单位设计单位评估公司测绘公司设备公司……合作者政府资金毛地项目拆迁开发人力成立项目投资公司政府（投资公司）自主开发模式投入示意图政府（项目投资公司）负责拆迁、还建、商品房建设、销售全过程；项目公司负责人由政府（项目投资公司）任命；重大事项由政府（项目投资公司）决策；政府（项目投资公司）需投入巨大的人力、物力、财力运作实施。从拆迁，到建设工作均由政府（项目投资公司）或政府（项目投资公司）聘请相应的专业公司来做，即政府（投资公司）与施工或实施单位直接合作77政府自主改造开发模式：整个改造开发过程由政府全权负责，要求政难点与不利因素分析：此模式为鹿丹村综合改造目前采用的模式，因房地产开发经验不足、人力投入不足等困难，改造工作进展缓慢改造开发经验：鹿丹村综合改造办公室项目改造开发操作经验不足人力资源：房地产改造开发管理类人力不足成本和收益：在一定程度上会抬高拆迁成本无开发商参与的品牌收益和溢价收益此模式下鹿丹村改造开发项目采用面临的难点与不利因素：78难点与不利因素分析：此模式为鹿丹村综合改造目前采用的模式，因政府主导下政企合作的改造开发模式79政府主导下政企合作的改造开发模式791.合伙经营模式介绍一方提供土地使用权，具有房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，然后按照双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售2.合营企业3.挂靠4.BOT5.MUT旧城改造合作开发模式根据合作方式不同，可将合作开发模式分为“合伙经营”、“合营企业”、“挂靠”、BOT、MUT（MixedUsedTheory）等模式模式介绍一方提供土地使用权，另一方提供资金，共同组成一个房地产开发项目公司，以项目公司的名义进行开发；并按双方约定比例分配所得收益责任风险双方共同经营，共担风险，对外双方共同互负连带责任责任风险项目公司依批准的经营范围活动并承担经营风险房地产开发项目公司是独立法人，必须办理相应土地出让过户手续模式介绍一方土地使用权（往往不具备开发资质，或开发资质等级不足），以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订合作开发合同，挂靠方负责开发经营所需资金，被挂靠方办理相关房地产开发手续，同时收取一定比例的管理费或分取固定的利润责任风险法律上挂靠合同无效模式介绍BOT适用于经营性的物业或基础设施，如高速公路，以政府和私人机构之间达成协议为前提，由政府向私人机构颁布特许，允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务责任风险整个过程中的风险由政府和私人机构分担模式介绍MUT是混合运用理论的缩写。针对大规模多功能的城市改造项目，由于单一的开发商难以完成，因此才产生MUT合作模式。利用模块划分思路，保持模块的相对独立性与完整性，保证单模块开发的资金回收，同时利用规划组与开发商的互动，保证整个项目目标的实现责任风险开发商承担风险801.合伙经营模式介绍2.合营企业3.挂靠4.BOT5.MU常用的旧城改造开发模式“合伙经营”模式“合营企业”模式“挂靠”合作开发模式BOT模式MUT（MixedUsedTheory）模式……鹿丹村项目限制条件政府机构住宅区综合改造类项目规模为9万平方米无房地产开发经验和相关资质符合项目条件的合作模式“合伙经营”模式“合营企业”模式结合鹿丹村综合改造项目的特点，适合本项目的政企合作改造开发模式为“合伙经营”和“合营企业”模式81常用的旧城改造鹿丹村项目符合项目条件的结合鹿丹村综合改造项目“合伙经营”与“合营企业”：合伙经营模式下，双方是合伙关系，均是项目实施主体；“合营企业”模式下，项目实施主体是新成立的项目开发公司开发商拆迁建设销售政府（投资公司）合作合伙经营示意图开发商拆迁建设销售政府（投资公司）项目开发公司合营企业示意图双方合作开发，保证了项目资金的供应双方共同承担风险，在一定的程度上保证了项目的顺利实施开发商对项目收益分成要求较高优点：缺点：“合伙经营是”两个独立实体共同负责项目运营“合营企业”是双方共同成立项目开发公司，项目运营由新的开发公司负责“合伙经营”与“合营企业”的区别82“合伙经营”与“合营企业”：合伙经营模式下，双方是合伙关系难点与不利因素分析：此模式下，开发商对项目改造开发收益要求较高改造开发经验：双方共同出资招标拆迁公司人力资源：开发商具备相关人才成本和收益：开发商对收益的要求比较高鹿丹村改造开发项目采用此模式面临的难点与不利因素：83难点与不利因素分析：此模式下，开发商对项目改造开发收益要求较政府主导下BT（代建）旧城改造开发模式84政府主导下BT（代建）旧城改造开发模式84常用的旧城改造开发模式鹿丹村项目限制条件政府机构住宅区综合改造类项目规模为9万平方米无房地产开发经验和相关资质结合项目条件的推荐的BT模式开发商全程参与的BT模式开发商后期参与的BT模式根据代建方的不同，BT模式可以分为开发商代建和企业代建，由于鹿丹村项目属于政府主导的综合改造类项目，开发主体无房地产开发经验，故推荐开发商参与的BT模式开发商全程参与的BT模式开发商参与整个项目的立项、谈判、拆迁、建设、销售等整个过程代建企业参与的BT模式政府负责前期的项目立项、谈判、拆迁等，待土地变成净地，代建企业介入实施建设；建设完成后交给政府开发商后期参与的BT模式政府负责前期的项目立项、谈判、拆迁等，待土地变成净地，由开发商代建85常用的旧城改造鹿丹村项目结合项目条件的根据代建方的不同，BT开发商全程参与的BT（代建）模式和开发商后期参与的BT（代建）模式最主要的差别就是开发商是否参与拆迁工作开发商拆迁建设销售拆迁公司建设单位代理单位政府（投资公司）二者为雇佣关系开发商拆迁建设销售拆迁公司建设单位代理单位政府（投资公司）二者为雇佣关系开发商全程参与的BT（代建）模式开发商后期参与的BT（代建）模式整个项目政府（项目投资公司）投入土地和资金，拥有项目的权益；开发商投入开发经验、管理团队、企业品牌；双方为雇佣关系。两种模式最大的差别就是全程参与模式下开发商参与拆迁工作；后期参与模式下，开发商不参与拆迁工作；在开发商全程参与的模式下，谈判工作一般由开发商招标拆迁公司负责，但政府（投资公司）仍需支付给开发商服务和管理费。开发商全程参与与后期参与的区别开发商代建模式的特点86开发商全程参与的BT（代建）模式和开发商后期参与的BT（代建政府自主改造开发模式“合伙经营”模式“合营企业”模式开发商全程参与BT模式开发商后期参与BT模式筛选前模式开发商后期参与BT模式合适本项目的模式通过政府主导下的各种改造开发模式分析，世联认为开发商后期参与的BT模式比较适合本项目87政府自主改造开发模式筛选前模式开发商后期参与BT模式合适本项开发商后期参与的BT模式开发商后期参与的BT模式特点：拆迁阶段由政府聘请专业拆迁公司进行拆迁谈判和拆除，开发商不参与；开发商参与项目的建设、营销等过程；项目过程借用开发商的开发理念、管理团队、研发能力、营销经验和客户资源等条件；项目亦可以借用开发商的品牌价值。88开发商后期参与的BT模式开发商后期参与的BT模式特点：88操作流程：在开发商后期参与的BT模式下，开发商不负责拆迁工作，只负责拆迁工作完成后的建设和销售工作客户维护物业管理园区服务政府（投资公司）（拥有项目权益）项目投资决策安排启动资金设立项目公司前期管理规划设计开发商（管理、品牌输出）工程建设成本控制策划推广销售服务售后维保园区服务前期阶段建设阶段销售阶段售后阶段计划统筹定位决策规划设计权证报批招投标管理工程管理供方管理成本管理品牌使用全案策划定位策略客户资源案场销控委托协议延伸服务延伸服务拆迁工作拆迁阶段监督、协助（政府主导，拆迁公司协助）89操作流程：在开发商后期参与的BT模式下，开发商不负责拆迁工作政府（投资公司）BT模式的实施条件（开发商后期参与）实施条件：对开发商后期参与的BT模式，需要政府提供净地和资金；代建开发商应具备房地产开发经验、拥有招投标、施工监理等相关资质提供土地（拆迁补偿工作已完成的净地）资金充裕开发商及其合作公司有房地产开发经验具有招投标资质施工监理资质造价咨询资质发包代理资质……实施条件分析政府需成立投资公司，负责此项目的实施政府（投资公司）招标专门的拆迁谈判公司协助前期的拆迁工作建设、营销等工作均由开发商或开发商招标相应的专业公司来做90政府（投资公司）BT模式的实施条件实施条件：对开发商后期参与各方投入与收益：此模式下，委托方投入资金和土地，拥有项目权益；开发商主要投入开发建设和项目管理经验，并收取相应的管理费用研发能力管理团队品牌价值开发理念营造经验客户资源开发商委托方共赢资金净地委托拆迁开发各方投入示意图开发商后期参与BT（代建）收费标准开发商代建收取的费用一般包括三个部分：派驻团队基本管理费：开发商根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。管理团队的基本管理费（包括工资、社会保险、福利等）一般采用包干制的方式予以约定（约300万元/年）；委托开发管理费：以绿城房产建设管理有限公司为例，委托开发管理费取费标准原则为项目总销售额的7%（别墅类项目高于此标准），结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定；项目业绩奖励：以双方约定的项目经营指标（如销售总额、利润指标等）作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一定标准提取项目业绩奖励，具体奖励方案根据项目实际情况协商确定（一般为节约资金的30%）。项目投资公司此种模式下的政府提供资金和土地，开发商提供开发经验和管理人员等，不提供资金特别说明备注：国家发展改革委（原国家计委）制定1999年印发关于《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知，高级专家1000-1200元/工作日，高级专业技术咨询人员800-1000元/工作日，中级专业技术咨询人员900-800元/工作日91各方投入与收益：此模式下，委托方投入资金和土地，拥有项目权益“政府”主要监督财务控制和项目进程和开发商全程参与相比，开发商后期参与的BT模式可以节约大约1.5-2年的管理费，约450-600万元特别说明立项招标代建公司规划测绘评估准备阶段谈判补偿拆除拆迁阶段政府开发商工作阶段施工单位、监理单位等招标工作内容施工过程管理编制施工相关规定合计划竣工验收备案项目移交建设阶段广告宣传办理预售证等相关证件销售管控销售阶段优点职责分工：此模式下，开发商负责整个项目的计划安排、节奏控制，政府的主要职责是监督和协助负责图示说明：监督协助92“政府”主要监督财务控制和项目进程和开发商全程参与相比，开案例分析：杭州地铁１号线涉及的安置房项目，杭州绿城东部建设代建，向合作伙伴提供品牌输出与建设管理服务，赚取加工费和服务费2007年12月，绿城房地产集团下属公司杭州绿城东部建设有限公司与江干区地铁工程指挥部办公室签订框架协议，就江干区1

号线涉及兴隆、建华、红五月、普福及牛田五社区地铁安置房源建设明确由杭州绿城东部公司代建，总规模约30万平方米。项目介绍江干区地铁工程指挥部办公室：投入土地和资金，拥有项目权益杭州绿城东部建设有限公司：输出开发理念、企业品牌、团队管理等服务，收取管理费和服务费各方投入与收益项目投资决策安排启动资金设立项目公司筹集开发资金财务控制专项方案审定计划统筹定位决策规划设计权证报批招投标管理工程管理供方管理成本管理品牌使用全案策划定位策略客户资源案场销控各方责任与分工江干区地铁工程指挥部办公室杭州绿城东部建设有限公司鹿丹村已经完成开发商重点参与93案例分析：杭州地铁１号线涉及的安置房项目，杭州绿城东部建设代案例分析：开发商后期参与的BT模式与开发商全程参与的BT模式类似，差别是前者开发商不参与拆迁过程江干区地铁工程指挥部办公室项目投资决策安排启动资金设立项目公司前期管理规划设计绿城建设（管理、品牌输出）工程建设成本控制策划推广销售服务售后维保园区服务前期阶段建设阶段销售阶段售后阶段计划统筹定位决策规划设计权证报批招投标管理工程管理供方管理成本管理品牌使用全案策划定位策略客户资源案场销控延伸服务拆迁工作拆迁阶段筹集开发资金财务控制专项方案审定以杭州地铁１号线涉及的安置房项目为例：开发商后期参与的BT模式优点节省费用：可以节省开发商在拆迁阶段介入的服务和管理费更加专业：拆迁公司比开发商做拆迁工作更专业94案例分析：开发商后期参与的BT模式与开发商全程参与的BT模式评价：政府招标专业的拆迁公司负责拆迁工作，建设和销售阶段由开发商负责，整体上达到资源最优化配置，并节约了项目成本引入品牌开发商代建，提高项目的影响力和溢价水平借鉴品牌开发商的管控经验，有利于节约资金、加快项目进程政府全程监督协助，对政策的把握程度高能够保证项目的顺利实施政府筹资，资金压力过大拆迁过程要政府把控，需要政府投入力、物力、财力利弊适用性分析公益性的房地产项目，如保障房建设、危房改造等只是针对特殊的个案，不具有普遍性政府资金充裕对拆迁公司的资质也经验要求较高“溢价”案例：深圳龙华新城同区域楼盘三级市场价格对比图溢价率15%95评价：政府招标专业的拆迁公司负责拆迁工作，建设和销售阶段由开难点与不利因素分析：拆迁工作招标拆迁服务公司或者招聘拆迁服务人员，建设和销售工作打包给开发商，政府（投资公司）全程监督和协助改造开发经验：招标拆迁公司或招聘拆迁谈判人员人力资源：开发商具备开发建设经验和管理人员成本和收益：支付给开发商建设和销售管理费鹿丹村改造开发项目采用此模式面临的难点与不利因素：96难点与不利因素分析：拆迁工作招标拆迁服务公司或者招聘拆迁服务11政府主导下的改造开发模式分析22政府主导开发模式下的操作建议Chapter2开发合作模式及操作难点分析9711政府主导下的改造开发模式分析22政府主导开发模式下的操作建设和销售阶段：【合作建议】开发商后期参与的BT模式下，在建设销售阶段，鹿丹村改造办可以减少合作者服务项目，进而减少费用支出立项规划建设营销建设营销减少开发商服务时间约6个月，节约开发商服务费约150万元正常服务工作内容本项目服务内容优化效益98建设和销售阶段：【合作建议】开发商后期参与的BT模式下，在建【建设建议】先建设回迁房，以缩短临时安置补助费的赔偿时间，进而减少项目支出金额鹿丹村现状建设面积为：103433.17平方米市场租金：48元/平米·月临时安置补助费为：5958万元/年回迁房提前建成一年，节约成本5958万元99【建设建议】先建设回迁房，以缩短临时安置补助费的赔偿时间，进03产品价值预判及定位02010304100030201030410021鹿丹村未来3-5年房价预测22鹿丹村可售面积产品定位Chapter3产品价值预判及定位分析10121鹿丹村未来3-5年房价预测22鹿丹村可售面积产品定位Ch研究表明，房地产经济呈周期性变化，中国的房地产周期为4-5年繁荣期衰退期上升期间下降期间房地产经济周期复苏阶段繁荣阶段衰退阶段萧条阶段基准线房地产经济周期示意图世界上部分国家和地区的房地产周期AlanRabinowitz(1980)与FredE．Case(1974)利用房地产市场中交易发生量对美国1795－1973年的房地产进行研究，发现美国房地产周期长度平均为18.33年。从1970年开始，台湾房地产的周期循环大致是7年。日本房地产基本是7年一次周期。香港房地产从1945年开始大致是7-8年一次周期；何国钊、曹振良和李晟（1996）利用扩散指数方法衡量房地产市场景气，研究表明，中国房地产也存在周期波动，1981-1994年间，中国房地产景气出现了三次大起大落。三次波峰分别在1984、1988和1992年出现，周期为4年；2004年浙江大学房地产研究中心研究结果为：中国大陆的房地产周期为4-5年。中国大陆的房地产周期为4-5年为了保证研究结果的准确性，取最近两个房地产周期的房价增长率为房价预测增长率102研究表明，房地产经济呈周期性变化，中国的房地产周期为4-5年深圳市2001-2010年房价及增长率分析房价增长率影响因素分析预测房价确定房价增长率鹿丹村现行房价评估预测房价思路与步骤：房价预测思路图项目周边环境罗湖片区规划房地产政策修正系数103深圳市2001-2010年房价及增长率分析房价增长率影响因素深圳市2001-2010年房价及增长率分析房价增长率影响因素分析预测房价确定房价增长率鹿丹村现行房价评估项目周边环境罗湖片区规划房地产政策深圳市2001-2010年房价及增长率分析修正系数104深圳市2001-2010年房价及增长率分析房价增长率影响因素从房价变化来看，2001年到2010年间深圳市的房价经历了从平稳发展到快速增长的过程，其中2007年增长最为明显28.08%2001年到2010年，深圳市商品住宅均价从5275元/平方米增长到21000元/平方米，涨幅高达181.7%；2001年到2010年间增幅最大的为2006-2007年，增幅为56.28%；其次为2009-2010年上半年，增幅达41.34%。深圳市2001-2010年上半年商品住宅均价变化图单位：元/平方米56.28%41.34%105从房价变化来看，2001年到2010年间深圳市的房价经历了从从年增长率变化分析，深圳市的房价增长率从平稳到高位波动的过程深圳市2001-2010年上半年商品住宅均价增长率变化图2000-2005年，深圳市商品住宅年增长率在10%以内波动，整体平稳；2005-2007年，深圳市商品住宅年增长率从2005年的5.28%增长到2007年的56%；2008年受全球经济危机影响，深圳商品住宅增长率下降到-0.86%；2009年又开始上升。106从年增长率变化分析，深圳市的房价增长率从平稳到高位波动的过程由于2001-2010年深圳市商品住宅房价增长率波动较大，取深圳市2001-2010年商品住宅的年均复合增长率为预算增长率复合增长率介绍计算过程与结果定义年均复合增长率（CompoundAnnualGrowthRate，CAGR）即CAGR是指一项投资在特定时期内的年度增长率计算公式CAGR通过总增长率百分比的N次方根求得，N相等于有关时期内的年数，具体公式如下：CAGR=(现有价值/基础价值)^(1/N)–1适用范围计算和反映投资平均回报展示和比较投资顾问的实绩

计算过程CAGR=(现有价值/基础价值)^(1/N)–1其中：现有价值为2009年房价21000元/平方米；基础价值为2001年房价5517元/平方米；N为2001-2010年年份，即10年CAGR=(21000/5517)^(1/10)–1计算结果CAGR=14.3%

107由于2001-2010年深圳市商品住宅房价增长率波动较大，取深圳市2001-2010年房价及增长率分析房价增长率影响因素分析预测房价确定房价增长率鹿丹村现行房价评估项目周边环境罗湖片区规划房地产市场政策房价增长率影响因素分析项目周边环境罗湖片区规划房地产市场政策修正系数修正系数108深圳市2001-2010年房价及增长率分析房价增长率影响因素深圳河和布吉河的污染严重，预计整治效果将在中远期体现，对鹿丹村的房价将产生较大的正面影响深圳河、布吉河整治布吉河深圳河布吉河和深圳河在鹿丹村交汇；布吉河上游的极度污染严重破坏