某工程项目管理及战略管理知识研究定位报告课件

杭政储出[2008]1号、2号地块整体定位及项目发展战略谨呈：浙江绿城集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。杭政储出[2008]1号、2号地块整体定位及项目发展战略谨1“我们不是为了世界上多一处豪宅，而是在寻找一些生活替代它。”——KenGan“我们不是为了世界上多一处豪宅，而是在寻找一些生活替代它。”2报告结构思路项目解析项目目标项目核心问题市场分析发展战略及策略整体定位客户定位形象定位产品定位物业发展建议城市背景杭州豪宅市场现状分析房产形势与政策走向豪宅发展趋势案例借鉴报告结构思路项目解析项目目标项目核心问题市场分析发展战略及策3项目位与杭州城西蒋村商住区，与主城以及西溪湿地无缝连接，是城市新兴的高端住宅区地理位置:位于杭州市主城区域文一西路北侧,距市区中心武林广场7.6公里，距西湖6公里。交通情况：区域交通主要依赖道路交通，有文一西路、紫荆花路、绕城公路、留祥路。项目临近西溪湿地，距离西溪湿地北侧直线距离700米，西溪湿地的环境对项目影响深远。区域属性区位、交通项目属性生活配套本案武林广场西湖7.6公里6公里本案本案西溪湿地700米新兴高档居住区关键词一：项目位与杭州城西蒋村商住区，与主城以及西溪湿地无缝连接，是城4片区发展已进入成熟临界点，交通系统发达，商业、旅游、教育等高品级生活配套即将成熟区域内公交系统完善，距蒋村公交总站仅数百米，与主城无缝连接。同时紧靠文一西路延伸段，具备高度的城市生活效率。教育资源丰富，项目地块周边有绿城育华学校、西溪试验学校、学军中学、浙大紫金港校区等数家中高等教育机构。商业：项目距西城广场、城西商业中心近在咫尺。西溪天堂项目具有旅游集散换乘、旅游服务和商住休闲三大功能，涵盖湿地博物馆、国际品牌的五星级度假酒店、超五星级度假酒店、精品商业、顶级产权式酒店、五星级标准酒店式公寓、旅游集散中心等多重复合功能。区域属性区位、交通项目属性生活配套西溪天堂西溪实验学校绿城育华学校蒋村公交中心西城广场西溪天堂绿城育华学校西城广场浙大紫金港校区拥有成熟的高品级生活配套关键词二：片区发展已进入成熟临界点，交通系统发达，商业、旅游、教育等高5位于片区的核心地段，两侧临路，通达性极佳，周边楼盘档次较高，无强势的景观资源，但与强势景观资源西溪湿地近在咫尺东至东至紫金港路西至规划中蒋村东路南依规划中蒋村一号路北北临规划中的双龙路。区域属性地块四至项目属性地块指标无强势景观资源，但距强势景观资源较近关键词三、四：区域核心地段东至西至南至北至位于片区的核心地段，两侧临路，通达性极佳，周边楼盘档次较高，6项目地块方正，地势平坦，规模在片区属于中等水平，内部不存在拆迁问题区域属性地块四至项目属性地块指标宗地1号地块2号地块占地面积44870平方米44664平方米容积率≦2.2≦2.2建筑密度≧30%≧30%绿化率≧30%≧30%限高50米50米规划用途住宅住宅使用年限7070楼面地价10188.19元/平方米11142.29元/平方米项目经济技术指标地块内部为荒地，不存在拆迁问题地势平坦，无明显高差2号地块为不规则梯形，给规划带来难度1号地块与2号地块规划又市政绿地，2号地块规划有幼儿园地块内部1地块内部2中等规模，地块平整，易于规划关键词五：项目地块方正，地势平坦，规模在片区属于中等水平，内部不存在拆7地块解析小结——项目具备开发豪宅的条件，但是存在一些不利的限制因素。优势因素1.地块处于蒋村综合综合规划区核心地段，由于未来土地供应较，因此具有地段稀缺性2.该地块虽不要占据西溪湿地核心区域，但距离较近，具备一定的借势作用，且地块方正，易于规划3.项目周边各种高品级生活配套齐全4.品牌优势：绿城在杭州开发多年，积累了相当的高端客户资源，品牌及产品成为杭州乃至浙江开发商的代表弱势因素1.地块：1号、2号地块分离，地块开发的联动空间存在i定障碍。2.资源：项目不占有西溪湿地的核心资源，对于地块价值的提升有限3、公建：如何处理市政规划绿地、幼儿园与1号、2号地块的关系为两地块联动开发的难点地块解析小结——项目具备开发豪宅的条件，但是存在一些不利的限8属性界定描述诠释地段杭州蒋村综合区核心居住区域未来发展位于蒋村综合区规划的住宅核心区域；将建设成为和谐杭州示范区核心区块的配套服务中心和"新水乡"式的高标准住区。资源临近西溪湿地一处规划绿地项目临近西溪湿地，距离西溪湿地北侧直线距离700米，处于西溪湿地外围保护带范围内。政府规划一处绿地，可融入项目开发；本体地块本身高价公建配套平均10000多元/平米的高地价，注定成为豪宅。公建幼儿园是项目的必须配套。区域核心区域项目属性界定：邻近景观资源高端住宅项目＋＋项目属性界定：杭州核心区域边缘区域，具有一定景观资源的、中等规模的、城市高端豪宅项目属性界定描述诠释地段杭州蒋村综合区核心居住区域位于蒋村综合区9报告结构思路项目解析项目目标项目核心问题市场分析发展战略及策略整体定位客户定位形象定位产品定位物业发展建议城市背景杭州豪宅市场现状分析房产形势与政策走向豪宅发展趋势案例借鉴报告结构思路项目解析项目目标项目核心问题市场分析发展战略及策10目标项目目标：成为杭州、浙江乃至全国的豪宅价值地标和品质地标超越区域内项目价格水平，成为市场的领导者成为绿城集团品牌跨越的主要驱动力企业目标：实现绿城集团城西高端市场的战略布局※绿城的品牌决定了本项目与生俱来便是市场的领导者而非跟随者※区域的优越条件决定了本项目的起平高度以及豪宅价值实现的必然性目标项目目标：成为杭州、浙江乃至全国的豪宅价值地11基于项目的目标及本身条件决定了本项目必须跳跃区域价格水平，打造一个杭州顶级豪宅项目土地成本10000元/平米建安成本4000元/平米精装修成本4000元/平米其他费用6000元/平米毛利润率30％以上31200元/平方米1、东方润园：37000元/㎡。3、西湖8号公馆：60000元/㎡4、白马公寓：35000－40000元/㎡5、深蓝广场：35000－40000元/㎡7、九树公寓：40000元/㎡杭州顶级豪宅项目项目品牌利润最大化打造杭州市场上的高端豪宅项目的一极基于项目的目标及本身条件决定了本项目必须跳跃区域价格水平，打12报告结构思路项目解析项目目标项目核心问题市场分析发展战略及策略整体定位客户定位形象定位产品定位物业发展建议城市背景杭州豪宅市场现状分析房产形势与政策走向豪宅发展趋势案例借鉴报告结构思路项目解析项目目标项目核心问题市场分析发展战略及策13世联常用的分析工具——S－C－Q模型？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2世联常用的分析工具——S－C－Q模型？R1非期望结果——由特14项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾1S：由于成本及企业目标限制，项目必须以超越30000元/平方米的价格入市，价格远超区域价格水平。R1：项目不占据区域核心资源，难以实现标杆性。R2：成为杭州杭州高端豪宅项目的一极问题1：在市场竞争激烈，且不具备派它性景观资源的情况下，如何实现项目价值目标？项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾1S：R1：项目不占据15S：项目1号地块与2号地块分离，中间规划有绿地。R1：两地块之间难以实现联动开发，最大程度兑现土地价值。R２：公建部分保证项目整体形象统一，成为本项目亮点，为项目重要价值支撑。问题2：规划绿地如何协调两地块联动开发，甚至成为项目亮点？问题2：B1地块如何协调A地块，甚至成为整个项目亮点？S：R1：两地块之间难以实现联动开发，最大程度兑现土地价值。16问题结构化战略层面问题－正确的方向：把握豪宅发展方向，走在正确的趋势上。策略层面问题－突围：面对区域价值瓶劲，如何实现价值突围？技术层面问题：公建如何做？物业发展建议...问题结构化战略层面问题－正确的方向：策略层面问题－突围：技术17报告结构思路项目解析项目目标项目核心问题市场分析发展战略及策略整体定位客户定位形象定位产品定位物业发展建议城市背景杭州豪宅市场现状分析房产形势与政策走向豪宅发展趋势案例借鉴报告结构思路项目解析项目目标项目核心问题市场分析发展战略及策18杭州经济保持稳健的增长速度，连续15年保持两位数的增长，投资环境的改善，吸引大量企业入驻，同时导入了大量的外来人口杭州居民人均可支配收入达到11899元，在绍兴、上海、台州后,列长三角第四位房产的热销和城市经济发展密不可分，浙江尤其是杭州经济持续高速发展，为房地产消费奠定了坚实的客户基础资料来源：世联分析杭州经济保持稳健的增长速度，连续15年保持两位数的增长，投资19杭州城市经济产业结构正在从“二三一”向“三二一”转变，第三产业的迅速发展促成了大量中产阶级，甚至富豪阶层的形成第三产业在杭州市经济发展中的作用举足轻重，也是未来杭州市经济结构转型与提升的关键所在。第三产业中贡献度较大的行业：金融类、贸易类、旅游类、会展类、咨询类（含会计、法律服务）、物流类杭州市政府提出要大力发展现代服务业，促成产业结构由“一二三”向“三二一”转变。2000年2001年2002年2003年2004年2005年第三产业产值（单位：亿元）569.28662.98765.37883.8610431277.1增长率21.1%16.5%15.4%15.5%18.0%22.4％表1：杭州产业结构变化43.8％表2：00-05年杭州市第三产业生产总值表资料来源：杭州统计年鉴杭州城市经济产业结构正在从“二三一”向“三二一”转变，第三产20通过各项指标对比，杭州民间的富裕度及消费潜力和意识在各城市中名列前茅资料来源：世联分析通过各项指标对比，杭州民间的富裕度及消费潜力和意识在各城市中21杭州是浙江的杭州

浙江省内“藏富于民”、“家庭作坊式产业”的经济特点，培育出了大量的财富阶层温州：模具8400多家（占国内市场的70％）、鞋业5000多家（占国内市场20％）、打火机8000多家（全球市场的70％，国内市场的95％）、低压电器900多家（国内市场的65%)以及塑料薄膜、眼镜台州：全国著名泵类生产基地、塑料、阀门产业集群宁波：塑料模具、家用电器、服装绍兴：全国最大的轻纺生产交易基地永康：全国最大的小五金生产交易基地义乌：全国最大的小商品生产交易基地大唐：袜业8500多家占国内市场的70％，国际市场的70％嵊州：领带1000多家（国内市场80％，国际市场的30％）慈溪：净水器、帘子部件、微小轴承资料来源：文献检索嘉善：木业集群，3000多家浙江全省88个县市区中，有85个县市区形成了以特色产业为标志的块状经济据2004年统计，目前浙江有中小企业108万家，税收占全省的60%，外贸出口交货值占销售产值比例达16％，涌现了1500多家年销售收入超过亿元的中小企业。亿元以上商品交易市场463个，摊位数28万个。杭州是浙江的杭州

浙江省内“藏富于民”、“家庭作坊式产业”的22中国已经形成了三大城市群,长三角城市群地区的经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈

环渤海城市群特征：中心化城市强化阶段，即极化阶段。北京、天津成为一个磁石核心，强烈地吸引着周边城市的产业功能。珠江三角城市群特征：中心城市的轴向扩散带动中小城市发展，点——轴系统形成，即扩散阶段。以香港为核心，深圳为代言人，周边城市形成产业分工，并向特色性方向发展。2006年全国GDP分布41.3％长三角城市群特征：信息化与产业高技术化高速发展，区域生产力向均衡化发展，空间结构网络化，形成点——轴——网络系统，整个区域成为一个高度发达的城市化区域。环渤海京津翼地区长江三角州地区珠江三角州地区中国已经形成了三大城市群,长三角城市群地区的经济最为发达，城23杭州，长三角“城市副中心”

随着区域内产业分工加强，杭州已经不仅是“上海后花园”，更多地承担起长三角“城市副中心”的功能上海苏州扬州无锡杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山台州泰州湖州绍兴第一圈层——次级辐射中心第二圈层——专业产业基地、专业市场第三圈层——原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。核心——对外窗口杭州，长三角“城市副中心”

随着区域内产业分工加强，杭州已经24世界的西湖，世界的杭州“中国最具幸福感的城市”“中国最具经济活力的城市”“中国民营经济最具活力城市”“世界休闲博览会”“西湖博览会”“中国国际动漫节”全球500强企业已有58家进驻杭州阿里巴巴、娃哈哈、UT斯达康、万向、传化······世界的西湖，世界的杭州“中国最具幸福感的城市”25城市背景结论杭州经济发展、产业结构、消费潜力都处于全国领先地位浙江高度发展的民营经济培育出大量的财富阶层杭州作为省会城市对省内客户具有很强的向心力杭州正逐渐成为国际化都市浙江的经济及城市特色，直接决定杭州豪宅市场拥有广泛的客户群，本项目的成功有坚实的市场基础。城市背景结论杭州经济发展、产业结构、消费潜力都处于全国领先地26报告结构思路项目解析项目目标项目核心问题市场分析发展战略及策略整体定位客户定位形象定位产品定位物业发展建议城市背景杭州豪宅市场现状分析房产形势与政策走向豪宅发展趋势案例借鉴报告结构思路项目解析项目目标项目核心问题市场分析发展战略及策27在一系列政策调控下，2007年末杭州房地产市场发生重大变化，成交量与成交价逆向发展2007年杭州房地产市场经历了一波热潮，成交量和成交价格都达到了较高水平。2007年末，一系列调控政策的出台，市场出现转折，成交量下滑至1500套，成交价却始终保持高位约14000元/平米。在一系列政策调控下，2007年末杭州房地产市场发生重大变化2808年、09年市场走势如何？对于市场的判断取决于市场供需和宏观政策的变化、、、、、08年、09年市场走势如何？对于市场的判断取决于292007土地市场急剧放量，国内房产大鳄进驻，未来两年竞争加剧2007年杭州市拱出让土地约176万平米，总建筑面积418万平米，由于统计数据限制，部分出让住宅用地没有计入，2007年实际出让住宅用地总建筑面积将在450万平米以上，预计2008年下半年至2009年上半年市场将出现集中供应的热潮。从土地出让情况来看，在万科、凯德置地等大开发商进入杭州之后，2007年又有宁波雅戈尔置业、远洋地产、中国海外发展有限公司、南京朗诗等外地开发商纷纷不惜重金在杭城拿地。杭州已成为外地开发商角逐的又一战场。国内房产大鳄纷纷进入

2008年下半年－2009年上半年市场将出现集中供应的热潮2007土地市场急剧放量，国内房产大鳄进驻，未来两年竞争加剧30受市场成交价格急剧上扬的刺激，2007年杭州的土地成交价格也屡屡创出新高。高地价又反过来影响了市场的高楼价出让证号位置公司占地面积（㎡）总建面（㎡）总价（万元）楼面地价杭政储出[2007]70号下城区（原东南面粉厂地块）广宇集团股份有限公司、

杭州西湖房地产集团有限公司293718982217100019038杭政储出[2007]59号拱墅区（杭一棉A、B地块）远洋地产有限公司、

北京莱福建设有限公司8506914280122260015588杭政储出[2007]53号西湖区（留下街B9、19、21、23地块）宁波雅戈尔置业有限公司55224793168550010780杭政储出[2007]43号西湖区（规划转塘镇A20地块）会盈投资管理（杭州）有限公司、

金都房产集团有限公司5702711405411410010004杭政储出[2007]23号西湖区（浙江工商大学地块）宁波雅戈尔置业有限公司361319394114760015712杭政储出[2007]20号拱墅区，上塘河旁浙江旅游西城房地产开发有限公司4085813074616010012245杭政储出[2007]17号上城区（规划钱江新城望江区块C-06、08、17、18地块）杭州葛洲坝实业投资管理有限公司、绿城房地产集团有限公司、杭州康居投资管理有限公司8425526961634900012944杭政储出[2006]20拱墅区湖墅南路杭州汽车发动机厂地块绿城、滨江10406933395336300010870受市场成交价格急剧上扬的刺激，2007年杭州的土地成交价格也3132从未来供应来看，预计2008-2010年，杭州将迎来一个竞争和供应的高峰期

可预计的杭州住宅后期1260万平方米的供应量不可小视。随着更多住宅用地的出让，这样的供应只多不少，供应无疑是巨大的，预计这些供应量主要集中在2008-2010年，届时，杭州将迎来一个竞争和供应的高峰期。杭州(不含萧山、余杭)总体可预计住宅供应量一览表(单位:万平方米)

从各城区可预计的住宅供应的比例上看，西湖区的比例位居第一，占杭州主城区总供应量的30%；江干区列第二；前几年的供应大户滨江区退居第三；之江区、下城区和上城区三个城区的住宅供量在楼市中占据的比重相对较弱，总和为12.5%，与拱墅区的供应相持平。32从未来供应来看，预计2008-2010年，杭州将迎来一个32第二套房贷款政策（首付和利率），对市场影响比较明显，杭州市场成交量急剧下降，买卖双方进入观望期2007.08.22中国人民银行决定，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。中国人民银行宣布，自2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.6％提高到3.87％；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02％提高到7.29％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。2007.09.15中国人民银行宣布，从9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行今年以来第7次上调存款准备金率。央行此举将一次性冻结资金约1855亿元，存款准备金率将升至12.5％，已逼近10年来13%的历史高点。2007.09.062007.4.5中国人民银行决定从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后普通存款类金融机构将执行10.5％的存款准备金率。对个人转让非普通住房，既没有评估价格、又不能提供购房发票的，从2007年7月15日起，税务机关可实行核定征收土地增值税办法。凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。2007.6.142007.7.21中国人民银行决定，自2007年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57%提高到6.84%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007.7.31中国人民银行决定从2007年8月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行在年内第6次动用这一货币工具，调整后普通存款类金融机构将执行12％的存款准备金率。2007.03.22中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52％提高到2.79％；一年期贷款基准利率由现行的6.12％提高到6.39％。根据建设部《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》，同时上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。2007.4.29央行决定从2007年5月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第四次上调存款准备金率，至此商业银行存款准备金率已经达到11％。2007.5.18中国人民银行决定从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后普通存款类金融机构将执行11.5％的存款准备金率。2007.8.13《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号，以下简称“24号”文）明确表示，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。根据24号文规定：经济适用房面积将控制在60平方米左右，购房人拥有有限产权，政府优先回购。2007.03.16十届全国人大五次会议闭幕式上，中华人民共和国物权法草案获得通过。央行决定从2007年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是进入2007年以来，央行第二次使用这一货币政策工具，也是央行自2006年以来，第5次上调存款准备金率。至此，存款准备金率达到10%。2007.01.1607年政策主要是针对火爆的房市、股市以及持续高位的CPI指数而出台的财政和税收政策，如加息、提高准备金率、发行特别国债、降低利息税等紧缩银根政策，这给房地产企业直接的影响就是财务费用提高、融资渠道变少,部分开发商加快了项目进程。央行提高第二套房首付比率和贷款利率2007.09.27第二套房贷款政策（首付和利率），对市场影响比较明显，杭州市场33前两轮宏观调控新一轮宏观调控短期现象短期内客户持币观望，上门量和成交量均呈下降趋势短期内客户持币观望，上门量和成交量均呈下降趋势基本政策土地政策、行政政策、住房供应结构；加息行政管理政策的继续落实；首付加息、银行紧缩银根调控实质调控市场心理调控购买能力后市影响观望期持续3－4个月后快速结束；引发价格新一轮走高市场可能进入较长时间的横盘调整本轮宏观调控：可能导致市场进入较长时间的横盘调整期前两轮宏观调控新一轮宏观调控短期现象短期内客户持币观望，上门34十七大代表、建设部副部长仇保兴18日晚表示，预计在今年、明年、后年这三年内，廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势。对于房价趋高的问题，中国政府制定了许多措施，我们有能力解决好这个问题。仇保兴说，最近一段时间，中国的房价上涨得比较快，这是一个事实。要调控房价，应该分两个部分：首先，要保证有效供给，对低收入人群提供足够的房源和采取有效的措施。其次，要利用各种宏观调控工具来调控房价。十七大报告在阐明未来完善宏观调控体系的具体任务时强调，要“综合运用财政、货币政策，提高宏观调控水平”。专家指出，这意味着我国未来将进一步强化财政、货币两大政策“组合拳”联动发挥宏观调控作用。十七大代表、中国人民银行行长周小川在接受中外记者采访时也公开表示，下一步将综合运用包括利率、汇率、存款准备金率、公开市场操作等多种手段加大货币政策力度。未来政策预判：基于十七大主题精神研究，我们看到政府抑制房价上涨决心坚定，政策调控短期内不会松口从长远看，房地产市场将保持稳定持续发展期，国民资产受保障。从短期看，反映政府调控房价决心坚定，近期内市场仍是调控整固期-恢复期。十七大提出：全面奔小康扩大就业规模全国人民分享改革成果保障居民财产性收入十七大代表、建设部副部长仇保兴18日晚表示，预计在今年、明年35措施性质可能出台的具体举措金融手段继续加息严格限制转按加按房对多套置业者停止贷款税收手段开发环节：耕地占用税标准提升；征收集体土地时的安置补助费和土地补偿费标准提升流通环节：外资购房细则在全国范围的出台；个人住房转让土地增值税在全国范围实施持有环节：保有环节的特别房产税推出；物业税试点1、从市场效果来看，房贷紧缩政策已经是抑制房价上涨的有效手段，未来将成为政策主力2、从经济增长来看，通货膨胀的压力也将迫使银行采取紧缩的货币与财政政策资料来源：世联顾问政策研究组银监会发出风险提示，要求银行不能放松借贷标准，严格"三查"，严防假按揭和虚假贷款，同时，在房价不断上升的环境下，银监会还提示银行要高度关注贷款抵押物的价格风险。未来政策预判：除坚持“土地政策、行政管理以及供应结构”的调整手段外，未来将加大以“金融、税收政策”为手段的调控措施措施性质可能出台的具体举措金融手段继续加息严格限制转按加按房36未来政策预判：近期内可能出台的税收政策将着重针对大户型的购买与持有成本未来政策预判：近期内可能出台的税收政策将着重针对大户型的购买37未来市场预判：长期看涨，短期转淡政策调控近期仍将持续，市场进入整固期1.05-06年政策调控回顾——调控失效，价格飞涨，直接激发本轮调控3.未来政策调控预测——政府决心坚决，实际效果/通货膨胀压力下金融政策可能成为调控主力2.07年政策调控分析——行政/金融/税收多管齐下，其中金融政策效果明显，市场转淡市场大势：未来市场预判：长期看涨，短期转淡政策调控近期仍将持续，市场进38中国房地产行业将在政治经济、人口红利等一系列利好因素的作用下继续维持上升发展态势社会稳定经济增长城市化率人口红利就业增加未来中国房地产行业总体将继续维持上升发展态势1.经济增长期持续支撑——年均10%以上的GDP增长率，经济硬着陆可能性低3.城市化进程加快的刚性支撑——人口快速城市化，新增居住持续放大2.人口红利刚性需求支撑——人口自然增长的首次置业，换房等刚性居住需求居高不下宏观大势：中国房地产行业将在政治经济、人口红利等一系列利好因素的作用下39房产形势与政策总结受宏观政策影响，2007下半年开始杭州交易量下跌，但销售均价持续上涨，呈现成交价与成交量逆向发展的局面08-10年，杭州土地市场将迎来供应与竞争的高峰，特别是大量高价地块的面市将造成豪宅市场竞争加剧中国房地产形势长期看好，但短期内将进入整固期项目入市期市场供应量放大、竞争加剧，加之国家政策调控的影响，项目必须通过标杆性产品打造强大的核心竞争力，才能实现项目目标。房产形势与政策总结受宏观政策影响，2007下半年开始杭州交易40报告结构思路项目解析项目目标项目核心问题市场分析发展战略及策略整体定位客户定位形象定位产品定位物业发展建议城市背景杭州豪宅市场现状分析房产形势与政策走向豪宅发展趋势案例借鉴报告结构思路项目解析项目目标项目核心问题市场分析发展战略及策41临平7000元三墩9000-1.2万萧山8000元下沙7000元钱江新城2-3万文教2-2.5万城北桥西1－1.5万滨江1万闲林7000元九堡乔司8000－1.1万老余杭6000元124市中心2-4万53671、东方润园37000元/㎡。2、金色海岸28000元/㎡3、西湖8号公馆60000元/㎡4、白马公寓35000－40000元/㎡5、深蓝广场35000－40000元/㎡6、留庄31000元/㎡7、九树公寓40000元/㎡8、公元沐桥30000元/㎡杭州豪宅集中于武林及钱江新城CBD，西湖、之江区域有部分资源性豪宅8区域分布临平三墩萧山下沙钱江新城文教城北桥西滨江闲林九堡乔司老余杭142售价3万/㎡以上的豪宅项目市场反应良好，且价格上涨速度快项目名开盘时间及开盘价目前售价销售速度总建筑面积绿园2000年，7000元/㎡30000元/㎡以上二手房115600白马公寓2000年，7500元/㎡35000－40000元/㎡二手房220000深蓝广场2004年，7000元/㎡35000－40000元/㎡二手房61000金色海岸2005年8月，21000元/㎡28000元/㎡基本售罄220000西湖8号2006年4月，40000元/㎡60000元/㎡去化60％13604九树2006年4月，30000元/㎡40000/㎡去化90％30000东方润园2006年9月，15000元/㎡37000元/㎡去化85％226000留庄2007年10月，31000元/㎡34000元/㎡去化95％78000售价3万/㎡以上的豪宅项目市场反应良好，且价格上涨速度快项目43项目名称KPI项目名称KPI银马公寓地段：文教区。规划设计：板式高层围合，大面积中央景观，厚板可分割户型。留庄资源稀缺：西溪湿地规划设计：新帕拉蒂奥风格建筑品牌：绿城品牌精装修深蓝广场地段：城市CBD，武林商圈核心地段，紧靠运河。品牌：绿城品牌精装修物业管理：五星级酒店物业顾问西溪蝶园资源稀缺：西溪湿地规划设计：高层TH品牌：万科品牌精装修东方润园地段：钱江新城CBD核心资源稀缺：一线江景。规划设计：户型，三梯两户顶级会所：鸿艺会顾问。智能化：Honeywell数字智能家居。物业管理：管家留学。西湖8号资源稀缺：西湖金色海岸地段：钱江新城资源稀缺：一线江景。规划设计：户型，园林景观精装修：顶级装修标准和家园资源稀缺：山景自然资源。品牌：坤和品牌精装修：顶级装修标准九树公寓资源稀缺：山景自然资源。规划设计：非经验住宅。精装修：顶级装修标准杭州豪宅客户关注点依次为：

资源及地段>开发商品牌/产品>会所/配套智能化KPI项目名称KPI项目名称KPI银马公寓地段：文教区。留庄资源稀44项目名主力户型主力面积（平米）房均面积（平米）总建筑面积（平米）深蓝广场三居室、四居室160-2005061000白马公寓三房两厅、四房160-20050220000绿园三房二厅、四房二厅160-19050115600银马公寓三居室、四居室160-21050150000西湖8号三房两厅两卫、四房两/三厅130-22040-6013604新绿园三房二厅、四房二溪蝶园四房两厅三卫19050420000和家园三房、四房、五房140-30040-501000000金色海岸三房二厅、四房三厅+工人房200-38065－90220000东方润园三房二厅+（家庭厅+书房）210-36065-90226000留庄三套房+书房280-42080-10078000九树四房三厅四卫1厨330-40090-10030000房均面积50－60平米之间占主流，少数资源型公寓及顶级豪宅房均面积在65－100平米之间户型面积项目名主力户型主力面积房均面积总建筑面积深蓝广场三居室、四居45户型设计亮点满足空间奢侈感：大客厅、大主卧仍然是不变的主流，且日渐奢华。重视其他家庭成员的需求，次卧开间较普通住宅增大。空间的舒适性与功能性要求越来越强：如独立工人房，双套房（多套房），中西式厨房，卫生间男女宾卫具分离、淋浴器分离，配置服务阳台、设备阳台等不同功能阳台。别墅空间概念引入公寓；如复式住宅前庭后院、入户花园、空中花园等。景观价值最大化：除了一般意义上的全明、南北通透等评价标准外，高端公寓力求多明，并通过如270度景观阳台、大面积使用落地窗等增加房间通透性及最大限度实现景观价值。小体量特色产品市场反应良好：如九树公寓、留庄等个例产品，户型设计各具特色，满足特定人群的价值需求。户型设计亮点满足空间奢侈感：大客厅、大主卧仍然是不变的主流，46大开间客厅、保姆电梯、家庭厅、双套房、中西厨房东方润园四房三厅三卫267平米7米开间的豪华客厅首创保姆服务电梯，工人房与主人活动区严格分开；将家庭厅设计由别墅引入公寓，形成家庭成员专属空间。次卧带独立卫生间，满足家庭成员需要。主卧带书房、大面积走入式衣橱形成豪华套间。主卧卫生间台盆与坐便器均男女分离，淋浴器与浴缸分离；中西式厨房分离，满足高端用户饮食需求。户型设计亮点大开间客厅、保姆电梯、家庭厅、双套房、中西厨房东方润园四房47五明设计、入户花园、奢华主卫、270度弧形景观窗“五明设计”，不但满足了一般的“三明”，而且电梯厅和工人房也是直接采光；入户花园；主卧拥有大面积豪华独立卫生间、淋浴器与景观按摩浴缸分开，男女坐便器分离；主卧拥有大面积步入式更衣间；独立的保姆房，与主人生活空间严格区分；大面积的落地玻璃，甚至有些房间三面都采用玻璃墙体，270度弧形景观窗，保证了景观视野。金色海岸三房两厅两卫227.31平米户型设计亮点五明设计、入户花园、奢华主卫、270度弧形景观窗“五明设计”48万科产品创新——高层TH设计西溪蝶园四房二厅三卫190平米“高层Town—House”,前庭后院，入户花园。挑空餐厅。客厅与书房一体，形成大面宽客厅。客卧全落地窗。户型设计亮点万科产品创新——高层TH设计西溪蝶园四房二厅三卫“高层T49新帕拉蒂奥风格帕拉蒂奥空间美学，十字内廊和园厅，会客厅、起居室、正餐厅、书房、卧室等功能空间沿十字分布，形成礼仪区、社交区、家庭活动区、休息区；超300平米大户型空间仅三房配置，主卧4.8*8.1米，餐厅3.9*4.8米，极尽奢华；独立工人房严格分区；五卫配置，每间卧室均配豪华卫生间外，与客卫严格分开。留庄三房三厅五卫350平米户型设计亮点新帕拉蒂奥风格帕拉蒂奥空间美学，十字内廊和园厅，会客厅、起居50豪宅产品具备一定创新点或市场领先点项目名称创新银马公寓大开间剪力墙厚板结构、户型全自由分割。东方润园三梯两户，保姆专用电梯。留庄帕拉蒂奥十字建筑风格。西溪蝶园高层TH，前庭后院电梯大堂外置。平层连廊，多单元共用楼梯。西湖8号双开电梯直接入户九树公寓非经验住宅，近400平米大平层，充分体现大空间通透性与流动性。大面积通透的窗墙系统，360度围廊，可移动木格栅。产品创新豪宅产品具备一定创新点或市场领先点项目名称创新银马公寓大开间51智能化等项目名称产品及智能化精装修东方润园铝板外墙。Honeywell数字智能家居。中央新风系统、中央燃气热水系统、单元式中央吸尘系统、户式中央空调。毛坯，6套大师设计方案赠业主金色海岸铝板外墙。世界顶级品牌用材，6000元/平米装修标准。西湖8号浮筑楼板。一卡识别系统、新风系统、中央吸尘系统、同层排水系统。九树公寓墙体大面积玻璃，卫室大块天然石材使用。采暖:水地暖、vaillant燃气壁挂炉和配套的储水加热罐。同层排水系统，智能化中央空调。无机房电梯。世界顶级品牌，如德国Bulthaup厨房家具、德国Miele厨房电器，德国DornbrachtMEM系列龙头、花洒、唯宝萨泊威系列浴缸等留庄中央空调系统、新风系统、中央吸尘系统、地暖系统、灯光控制系统、无机房电梯、同层排水···新帕拉蒂奥风格精装城市芯语外墙外保温饰面干挂系统、冷热桥阻断系统、门窗系统、同层排水、浮筑楼板系统、无机房电梯、完整降噪系统、新风系统、中央吸尘系统、雨水回收及处理系统、阳光导入系统、屋面系统、地下车库灯光导航、生活热水系统、有机垃圾生态处理系统等朗诗国际街区地源热泵技术、混凝土顶棚辐射制冷制热、全置换新风、绝缘外墙、“严密”外窗系统、同层排水多种产品系统已普遍使用，精装修水平达国内顶级，出现科技主打项目智能化等项目名称产品及智能化精装修东方润园铝板外墙。毛坯，652杭州豪宅会所配套及物管档次一般，即使东方润园在这两方面也更多作为营销手段项目名称物管服务会所深蓝广场雷迪森五星级酒店管理恒温游泳池、健身中心等东方润园荷兰国际管家学院留学5.1元/平米·月鸿艺会会所顾问莲花形会所：中西餐厅、SPA、游泳池、健身房、顶层烧烤金色海岸戴德梁行休闲养生会所。室内外游泳池、网球场、桑拿、健身美容、中西餐厅等留庄绿城物业。8元/平米·月二期有会所，规划游泳池、影厅、超市等。西湖8号绿城物业，12元/平米·月下沉式小型会所，餐饮、SPA、休闲等物管、会所杭州豪宅会所配套及物管档次一般，即使东方润园在这两方面也更多53浙江省内30-50岁顶尖财富阶层，三口之家，偏好250-300平米奢华四房来源浙江省内占90％身份特征大型企业老总、顶尖的私企老板（顶尖财富阶层）以传统制造业、外贸、地产、金融为主年龄30-50岁占90％以上其中以30－40岁占60％以上部分年轻新贵涌现，占10％家庭构成基本以三口之家为主，大部分孩子在外读书，日常居住以两口为主。仅10％左右客户与父母居住面积及户型需求250-300四房最受欢迎，认为空间感、舒适感最佳。300以上四房及200-250三房次之产品关注点大尺度豪华客厅、主卧、主卫、厨房大阳台主仆分区豪宅客户浙江省内30-50岁顶尖财富阶层，三口之家，偏好250-3054看重豪宅标签，圈层影响需求特征奢华空间舒适性功能分区置业驱动力资源、地段升值潜力圈层影响置业目的多次置业第一居所+资产保值升值置业特征总价承受力强看重豪宅标签下单速度快，对产品本身关注度不高其他老带新购买在豪宅客户中极其明显，所占比例在70％以上入住后对会所的关注度有所提升豪宅客户看重豪宅标签，圈层影响需求特征奢华空间置业驱动力资源、地段置55顶级人群代表访谈——最关注豪宅标签，强调稀缺资源的占有，受圈层影响非常大个人特征：第一代创业者，事业型，也注重生活品质事业处在上升期，对事业有进一步的追求，交际圈较大比较爱显富置业偏好：首先关注地段和资源，钱江新城CBD和一线江景身边的朋友也都在说金色海岸对房型要求舒适大气，对多套房比较看重对总价不关注，关键要值得某皮革外贸公司老总东方润园业主占有稀缺资源、尊贵感个人特征：第一代创业者，非常注重享受财富积累很快，金钱只是数字符号比较低调，不爱张扬置业偏好：关注项目的私密性和安全性置业主要是享受生活，看重江景资源，不关注保值功能对产品细节要求较高，认为这是生活品质的体现行业关系，对相关配套比较关注朋友介绍，第一次到售楼处五分钟内就下单某娱乐公司老总东方润园业主私享、安全、配套、资源的占有豪宅客户顶级人群代表访谈——最关注豪宅标签，强调稀缺资源的占有，受圈56个人特征：温州客户，比较豪爽身边一群从事建材生意的朋友，有好几个都买了金色海岸，喜欢大家在一起很爱显富置业偏好：喜欢金色海岸的精装修风格，觉得金碧辉煌看重江景资源在九溪玫瑰园有一套别墅，住过半年，觉得不方便。银马公寓也有房子，完全是为了投资。建材老板金色海岸业主身份感、占有稀缺资源、圈层个人特征：温州人，自己打拼到现在属于艰苦创业型，以前过的艰苦，现在就都要用最好的置业偏好：身边人说金色海岸最好，就过来买了在杭州时间也不多，对产品觉得还可以，自己并没有太多要求豪宅就是要有豪宅的样子，一看就知道是好东西里面住的人也要和自己地位差不多的服装外贸公司老总金色海岸业主身份感、圈层个人特征：建材老板金色海岸业主身57圈层、资源、豪宅标签代表群体生活特征兴趣置业特征置业观念关键点A杭州大型企业高层杭州私营企业主杭州贸易行老板庞大的财富支撑应酬多，圈子大，关系复杂对生活质量要求高顶级场所圈层朋友社交游艇俱乐部喝茶GOLF等多次置业资产保值低调，注重个人私密空间；稀缺资源占有私密性、安全老城区，车程距离不超过半小时占有、圈层、区域B总部在杭州的外地老板外地工程承包商外地大型贸易生意人圈子不大，关系相对简单享受生活，寻求更高的生活品质圈子朋友聚会家人、亲戚亲情活动旅游多次置业资产保值标志性注重尊贵感资源大于区域私密性、安全性豪宅标签、圈层、占有、资源C以杭州为平台的企业主大型乡镇企业老板圈子小，私人时间较多对生活品质要求高喜欢跟原城市人扎堆圈子顶级社交场所多次置业资产储值提升生活品质精神层面大于物质层面资源大于区域对内外交通发达没有区域情结，关键是资源的稀缺性豪宅标签、资源、占有豪宅客户杭州人新杭州人省内圈层、资源、豪宅标签代表群体生活特征兴趣置业特征置业观念关键58豪宅市场总结杭州豪宅项目有强大的市场支撑，对高价格的接受能力很强。杭州豪宅在产品硬件方面（户型、智能化、精装修等）方面已达全国一流水平，软性服务（会所、配套、服务）方面仍有很大提升空间。杭州豪宅市场客户基本为省内顶级财富阶层，对豪宅标签感、资源占有比较看重。从市场接受度、产品发展及客户需求来看，杭州豪宅市场仍有很大的上升空间，可以通过全国及国际化豪宅视野打造更高层次的豪宅项目。豪宅市场总结杭州豪宅项目有强大的市场支撑，对高价格的接受能力59报告结构思路项目解析项目目标项目核心问题市场分析发展战略及策略整体定位客户定位形象定位产品定位城市背景杭州豪宅市场现状分析区域竞争下的市场机会房产形势与政策走向物业发展建议豪宅发展趋势案例借鉴报告结构思路项目解析项目目标项目核心问题市场分析发展战略及策60报告结构思路项目解析项目目标项目核心问题市场分析发展战略及策略整体定位客户定位形象定位产品定位物业发展建议城市背景杭州豪宅市场现状分析房产形势与政策走向豪宅发展趋势案例借鉴报告结构思路项目解析项目目标项目核心问题市场分析发展战略及策61杭州目前处于豪宅发展第二阶段，产品仍不成熟，发展空间巨大第一阶段大第二阶段外豪第三阶段富人区第四阶段私享产品核心特征“大”；“低密度”资源依附金砖堆砌；符号营造；空间改变，空中别墅“体验点”打造立足于“产品氛围”、“服务”；注重私密性；注重享受性；注重专属化；产品价值诉求点大面子身份、体验、品质卓越、专属、创新、艺术顶级形象特征“别墅”物业类型为顶级形象；镶金带银，强调富贵符号；强调生活方式低调的奢华收藏品立足于产品硬件立足于产品软件立足于产品软硬相结合营销特征张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有宣扬某种高尚的生活带来的身份低调奢华，强调圈内影响市场价格市场比较法定价价格与普通住宅价格比约为1.3：1前期市场比较法定价，后期稀缺性自我定价；价格比1.3：1跳至2-4：1稀缺性自我定价；价格比2-4：1代表项目银湖别墅星海国宝金色海岸中信红树湾波托菲诺东方润园万科十七英里贝沙湾；凯旋门注：由于第一阶段与第二阶段产品没有太大变革，并为初级阶段初级阶段高级阶段成熟阶段1、发展阶段杭州目前处于豪宅发展第二阶段，产品仍不成熟，发展空间巨大第一62高级发展阶段在关键点上将豪宅价值演绎到极致，软硬结合打造成熟富人生活理念星海国宝世贸滨江汤臣壹品香蜜湖一号中信红树湾红树西岸波托菲诺金色海岸东方润园贝沙湾凯旋门精神理念层级硬件保障水平高低高市场平均价值曲线豪宅价值曲线最高风险曲线12354671011备注：随着硬件保障水平的提高，硬件档次提高，在理念的统领下，物质保障整体系统性增强随着精神理念层级的提高，从简单的资源占有和炫富，到表达成熟富豪生活阶段初级发展阶段高级发展阶段成熟发展阶段特征产品缺乏系统性保障，多为简单堆砌，对资源的利用意识停留在拥有理念制胜，硬件有一定水准，但系统化程度不强，差异不大市场成熟阶段，理念成熟，在具备强势资源条件下，软硬件保障全面系统要点重点发挥产品优势，做出豪华和高档的感觉精神层面多数仅贴上身份和财富的简单标签依托资源，重点挖掘精神理念层面的高度具备一定条件的硬件档次保障，局部放大具有成熟富人生活理念具备成熟完备的硬件支撑体系，关键点放大将豪宅价值演绎到极致89高级发展阶段在关键点上将豪宅价值演绎到极致，软硬结合打造成熟63顶级豪宅硬件具有8大“顶”级标准设计：大师之作——定制性、艺术性、地标性材质：国际品牌——货真价实、奢华、王室御用空间：突破传统——尺度放大1.2倍以上、人性化功能：功能多元——室外功能室内化、享受性配套设施：配套私享——会所功能放大、圈层生活、私人俱乐部物业管理：5星级服务——金钥匙人文：时间元素——古树、山石、历史科技：高科技元素——时尚、精密、安全目前国内顶级豪宅在硬件的配套档次上已经趋向完善，但在软件的标准上，仅初步做到“圈层生活”，而在私享、影响力、艺术性上缺乏深层次的挖掘。8大“顶”级标准2、硬件标准顶级豪宅硬件具有8大“顶”级标准设计：大师之作——定制性、艺64顶级消费趋向与顶级豪宅发展趋吻合，注重私享、影响力、艺术性顶级豪宅客户的需求特征对圈层乃至社会的影响力对资源的私享对奢侈娱乐方式的热衷加入社会顶层顶级的权贵圈对社会的影响：基金、捐赠对资源的绝对私享，而不仅是和别人一起观赏游艇、私人飞机、马会、高尔夫、顶级spa等对奢侈品的爱好艺术品、珠宝、其它奢侈享受品顶级豪宅客户构成：上海华府天地：5-15亿身价的全球顶级富豪波托菲诺：市级及其以上的政界要人就有18位、文体明星36位、商界名流190位之多。

香蜜湖1号：深圳及周边城市的企业主、高级公务员和金领香港凯旋门：约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人，其它为海外客户。来源的多样性身份的顶级性3、顶级客户需求顶级消费趋向与顶级豪宅发展趋吻合，注重私享、影响力、艺术性顶65客户需求的三大核心价值点是稀缺位置、卓越硬件、私享生活，进入高级发展阶段后，客户对私享生活敏感点最强私享生活极至要素项目具有昭示性、标志性，私属领地界定明确公共资源私享，通过标识、规划达成私享空间圈层生活的社交场通过会籍、俱乐部等形式达成专属私享顶级配置设施：游艇码头、红酒雪茄坊、私属学校、顶级购物中心等在圈层中形成影响力，而非需社会影响力服务是1对1，是强调身份的对等私密享受，是具有内张力的，是身份的标签配套私享资源侵占低调奢华客户需求的三大核心价值点是稀缺位置、卓越硬件、私享生活，进入66世联对全国乃至世界范围内顶级豪宅案例进行研究，总结出豪宅的5种核心驱动力模式功能转换—东海路9号精装修—金色海岸科技智能化—红树西岸附送价值—蝴蝶谷顶级配套私享历史人文生活模式资源私享/核心地段产品创新核心驱动力上海华府天地富人生活示范—波托菲诺湾区新生活—中信红树湾湾区＋艺术—香港.贝沙湾万科十七英里吉宝湾凯旋门BrickellKeyWilliamisland代表案例：青岛东海路9号深圳星河丹堤杭州金色海岸深圳红树西岸上海华府天地杭州西湖8号公馆深圳中信红树湾深圳波托菲诺香港贝沙湾深圳万科十七英里新加坡吉宝湾香港凯旋门美国BrickellKey美国Williamisland……4、核心驱动力世联对全国乃至世界范围内顶级豪宅案例进行研究，总结出豪宅的567产品创新产品创新68东海路9号：以酒店标准打造的青岛滨海超高层豪宅，强烈的地标效应青岛市区繁华地段占地约10100平方米，总建面95368平方米，容积率：8.95目前售价：均价28000元/平2栋50层塔楼及2层裙楼组成户型面积：以三房170—270平米为主，其中顶层为623的复式公寓动感的“帆”形外观豪宅案例3产品创新功能转换精装修科技智能附送价值东海路9号：以酒店标准打造的青岛滨海超高层豪宅，强烈的地标效69极具地标效应的高度、外形及顶级酒店装修标准的应用，使得项目超越一般居住功能的，功能转换到顶级酒店层级，实现了价值提升极具地标效应的高度、外形及顶级酒店装修标准的应用，使得项目超70金色海岸：最核心是以精装修及阔绰户型为主的顶级豪宅产品打造产品创新功能转换精装修科技智能附送价值要素打造方式建筑设计澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司园林景观设计贝尔高林景观设计公司规划布局建筑排布形成一个“∽”形围合排布，充分利用将近一千米的临江线，使户户都能享用钱塘江景观。户型特点175~500平米，大面宽短进深“五明户型”，双主卧设计、入户花园、独立工人房空中别墅全套房设计，面积200－400平米，餐厅边设计边厅，可改为棋牌室——独立卫生间、景观浴室、270度弧形景观窗、步入式更衣间室内装修6000元/平米装修标准：聘请香港G.I.L公司进行室内设计；采用原装进口OTIS电梯，这是国内第一个大规模采用原装进口OTIS电梯的住宅项目；原装进口SIEMENS嵌入式厨房电器；原装进口Siematic橱柜；原装进口汉斯格雅卫浴洁具、龙头花洒等；选用了目前最先进的日本大金VRVⅡ户式带新风中央空调系统。会所设施金色海岸设有5000平米的五星级会所，配有室内恒温游泳池、室外网球场、高尚俱乐部、商务中心、餐厅、酒吧、时尚健身美容设施等完善配套。社区配套周边成熟的城市生活配套和商业配套物业管理戴德梁行物业管理营销手段以“极限享用江景”为推广语，突出一种尊贵而不失优雅的气质，精致完善的细节全部隐于房间金色海岸：最核心是以精装修及阔绰户型为主的顶级豪宅产品打造产71配合户型的大尺度、阔绰按照欧洲皇室标准，采用世界顶级品牌的装修材质塑造欧洲皇室生活场景，让客户体验皇室贵族的奢华配合户型的大尺度及大空间，按照欧洲皇室标准进行装修采用原装进口OTIS电梯，这是国内第一个大规模采用原装进口OTIS电梯的住宅项目原装进口SIEMENS嵌入式厨房电器原装进口Siematic橱柜原装进口汉斯格雅卫浴洁具、龙头花洒等选用了目前最先进的日本大金VRVⅡ户式带新风中央空调系统……配合户型的大尺度、阔绰按照欧洲皇室标准，采用世界顶级品牌的装72红树西岸：极致高科技智能化：连同LG、日讯、CLIPSAL及HONEYWELL，投资3000万美元打造亚洲代表性数字化社区亚洲最大智能化社区智能化设施：液晶触摸屏终端：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-T家庭网关：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-W浴室对讲分机：韩国/HOMEYWELL/BathPhone可视门口机：韩国/HOMEYWELL/HC-600012路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5512RVF8路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5508RVF4路智能调光器：澳大利亚/CLIPSAL/L5504D2A4键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5054NL8键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5058NLPC界面：澳大利亚/CLIPSAL/5500PC8键遥控器：澳大利亚/CLIPSAL/E5038TX室内红外线传感器：澳大利亚/CLIPSAL/5751(WE)智能电锁：韩国/IREVO/TG-smart社区的物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位实现智能化。以“家庭集成控制”为系统核心，连接网络智能家电、紧急呼叫、门禁、电子门锁以及触摸屏操作终端，实现远程控制终端设备，甚至手机遥控。全部1301套单元中，其中1000多套单元交楼标准已全部安装了“智慧家居”系统，业主入住后可直接享用，部分超大户型单元，业主可以根据自己的需要，结合个性化装修风格，选择不同的“智慧家居”解决方案，由CNHOORAY为业主量身定做“智慧家居”系统。功能转换精装修科技智能附送价值产品创新红树西岸：极致高科技智能化：连同LG、日讯、CLIPSAL73高科技材料与产品在细节处体现奢华，保证绝对的高舒适性隔音楼板/阻隔垂直方向噪音红树西岸采用美国陶式化学隔音垫和挤塑板相结合的楼板隔音系统使居住在红树西岸的业主可充分享受前所未有的、完全不受干扰的宁静生活空间。JUSTRIGHT热水循环/无需等待采用美国专利产品品牌JUSTRIGHT，保证水龙头随时打开就有热水，无需分秒等待。依靠重力和冷热水比重差异进行比较循环，节约能源、无须动力、分户设置。户式中央冷暖空调+新风系统新风系统：保证业主在完全封闭窗户的情况下可以呼吸到室外空气；户式中央空调智能化控制：减少室外机数量，户内入口上方设有出风口，业主可以根据自己的需求在回家之前通过远程控制预先打开空调；同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音红树西岸排水系统采用了有100多年历史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同层排水系统接吉博力横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的排水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。进水铜管/保障饮用水质量采用美国NIBICO进水铜管，保证用户饮用水的质量和进水管的使用寿命。檫窗机/保持玻璃幕墙的美观每户避雷器阳台隔栅/保护隐私减少对视高科技材料与产品在细节处体现奢华，保证绝对的高舒适性隔音楼板74蝴蝶谷：全新的创新产品突破市场，创造市场神话户户带花园，360度观景，尽享南湖500亩绝版景观资源，充分体现入住者的尊贵与气度100％的赠送面积产品创新功能转换精装修科技智能附送价值蝴蝶谷：全新的创新产品突破市场，创造市场神话户户带花园，3675历史人文历史人文76西湖8号公馆：唯一的不可复制的西湖成为其顶级豪宅核心价值支撑西湖8号西湖8号公馆与西湖的直线距离仅200米，东与吴山隔街相望，北临千年文化名街河坊街，出门即是繁华市中心；周边配套（200米生活圈）：各种文化艺术长廊：以中国美院为中心，包括酒吧、画廊、咖啡厅、美术馆等；顶级名车专卖店：保时捷、宾利、法拉利、玛萨拉蒂等；国际名品街：这里汇聚了众多国际知名品牌，包含服饰、箱包、珠宝、手表、皮草、家居、美容及中西式餐饮等；中国的、世界的、唯一的西湖…西湖8号公馆：唯一的不可复制的西湖成为其顶级豪宅核心价值支撑77五大国际知名设计师：雅克设计机构副总建筑设计师朱远航先生、意大利国家注册建筑师Ricardo先生；五合国际副总卢求先生、德国建筑师M.Diem先生；香港PAL设计事务所首席设计师梁景华先生

建筑设计西湖8号公馆将灰色系作为建筑外观色彩基调，既将青砖黛瓦等各种元素充分融入，又将现代轻钢结构与玻璃面、灰墙砖组合运用；整体设计体现了江南园林建筑“瘦、透、露”的神韵，整个楼盘精致灵动、雍容典雅。国际领先节能技术包括置换式新风系统、中央真空吸尘系统、外遮阳、高效节能门窗、浮筑楼板、后排水系统等七大节能技术，有效地解决了居住空间通风、保温、遮阳、隔音等问题。最新的智能科技包括智能安防和智能家居两大系统，服务于业主的生活。比如，在窗户及入户花园装上智能防护网，隐藏式施工，其工艺讲究，既安全又美观，15米外几乎看不到，在防盗的同时并不妨碍业主享受室外美景。内部建筑设计突破电梯：“智能、专属的景观电梯”直达每户，电梯180度取景；物业管理：为每十户配一个私人保健医生，随时为业主的健康问题作出检查和诊治等大师手笔与创新技术运用＋唯一的、不可复制的西湖资源，打造高品质豪宅五大国际知名设计师：雅克设计机构副总建筑设计师朱远航先生、意78资源私享资源私享79万科.17英里：亿年礁石——662米私家海滩——无敌一线大鹏湾海景成为业主的专享万科.17英里：亿年礁石——662米私家海滩——无敌一线大鹏80集万千崇于一身，成为南中国海名副其实的新贵名利场：倡导新奢华主义(RE-LUXE)的生活方式项目定位：具有鲜明海边坡地特征和休闲度假特性的高档居住小区功能定位：CLUBHOUSE——融合居住、商务、度假、甚至部分商业功能；南中国海资产新贵的名利沙龙产品口号：名流汇聚，低调内敛，无敌海景附送权益无限提升项目价值空间卓越品质特权创新艺术智慧身份唯一第一：她在中国房地产界享有盛名，是卓越的象征第二：她是万科20年最顶级的产品，是品质的象征第三：她是唯一从小区直接下到海滩的物业，是特权的象征第四：她是深圳第一个VISTACLUBHOUSE，是锐意创新的象征第五：严迅奇先生亲自主笔，美国SLA、BDS公司豪情加盟，是大师艺术的象征第六：资源极度稀缺、独有的保值增值功能，是智慧和财富的象征第七：附送浪琴会籍(价值45万)是荣耀身份的象征第八：她随着国家对海域的控制也将成为深圳绝无仅有、空前绝后的最临海物业，是奢侈品的象征集万千崇于一身，成为南中国海名副其实的新贵名利场：倡导新奢81顶级配套私享顶级配套私享82香港凯旋门：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点地段繁华，无敌海景资源位于九龙城海边繁华地段紧靠园林中央公园临海而建，南向维多利亚港，西向中港码头，无敌海景资源交通非常便利到中环只需一站直达香港国际机场靠近中港码头将建南环线驳通港九新界和通往内地凯旋门客户：已与100多位买家签约，约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他们大部分都是最能干的企业家，很多人买房子都是一次性付款，不用做按揭。在九龙区买房子的大部分都是香港的厂家、企业家和实业家，经常要到内地做生意，如果这些铁路沿线接通了，他们回内地做生意会很方便，这因而成为凯旋门很大的卖点。香港凯旋门：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利83顶级摩天会所，拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现顶级高尚生活，仅为业主专属59楼的摩天大厅，就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，每一位身临其境的参观者，都会被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的维多利亚港夜景倒映在游泳池畔，显得波光粼粼，令人不禁迷醉。60楼为宴会及休闲区，星梦宴会厅豪华典雅，天花板垂吊着6盏法国Baccarat水晶吊灯；最令人惊艳的是空中酒廊云霄阁，180度的临海景观，是适合小酌几杯的好地方；61楼是大型健身中心，在跑步机上跑步，高空俯瞰维港，彷佛空中漫步；62楼为空中花园，以法国浪漫情怀为蓝本，划分为茶花园、桂花园、松树园、茉莉园、蔷薇园及榕树园，让住户在绿化空间中舒展筋骨。62楼空中花园60楼为宴会及休闲区61楼是大型健身中心顶级摩天会所，拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现顶级高84生活模式生活模式85波托菲诺：依托华侨城区域开发所奠定的配套体系，引入意大利波托菲诺风情小镇生活方式，满足多元、开放、创新、融合的居住体验，示范富人生活威尼斯酒店华夏艺术中心汉唐大厦铜锣湾商业中心世界之窗欢乐谷民俗文化村＋＝华侨城片区经过十年发展，建成了完整的区域配套体系，形成了城市的区域中心地位，城市价值得到极大提升，已经具备打造顶级富人豪宅社区的条件给人带来休闲、纯粹、宁静、开放生活方式的意大利小镇Portofino成熟配套与异域生活方式完美结合的纯粹富人居住社区波托菲诺：依托华侨城区域开发所奠定的配套体系，引入意大利波托86华侨城20年区域开发积累的的高端配套体系，经过资源整合后，极大的提升了波托菲诺的区域价值和居住价值主题公园：民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷文化艺术：何香凝美术馆、华厦艺术中心休闲娱乐：雕塑公园和走廊、OCT生态广场、保龄球馆、体育活动中心等华侨城第一幼儿园南山实验学校华侨城小学华侨城中学暨南大学中旅学院华侨城医院欢乐谷国际青年旅馆海景酒店：4星级深圳湾大酒店：4星级威尼斯皇冠假日酒店：5星级中国银行、工商银行、招商银行城市公共巴士、环华侨城生活小巴、汽车站配套分类文化娱乐教育医疗酒店银行交通配套设施以城市的配套体系来经营，功能齐全多样；配套设施同时面向社区和城市，满足需求；教育和医疗设施对住宅的影响度大；文化娱乐设施和酒店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和档次。区域价值住宅价值华侨城20年区域开发积累的的高端配套体系，经过资源整合后，极87五种顶级豪宅特征及适用性总结类型特征适用性产品创新功能转换通过居住功能的升级，通过更高层级物业转换，实现价值升级用地性质、高度等不受限制市场对高层级物业接受度高精装修通过顶级品牌系统嫁接，实现表里如一的高品质；一旦滞销容易过时客户追求效率个性需求不强烈科技智能化最新科技及智能的应用，将便利性及舒适性进行到底；科技容易过时客户对科技认知度高存在大量科技新贵人群附送价值通过额外赠送给消费者提供超值感政府攻关能力强历史人文将人文精神进行现代演绎及升华拥有唯一的、不可复制的人文资源生活模式通过资源的整合及挖掘，创造一种全新的生活方式资源具备挖掘潜力客户对全新生活模式接受意识强资源私享将稀缺的资源独享化，少数人占有多数人资源资源稀缺通过系统的措施实现资源独享顶级配套私享将顶级配套专属化，仅供少数人专享客户专属意识强五种顶级豪宅特征及适用性总结类型特征适用性产品创新功能转换通88五大核心驱动力中，生活模式是市场空白，亦是豪宅发展方向，与本项目高度契合豪宅核心驱动资源、地段人文历史产品顶级配套生活模式特征