某商业街成功的招商营销方案

振业城一期商业街招商营销方案深圳市尊地地产咨询有限公司2005年8月招商实施物业定位营销实施目录物业定位产品规划业态定位市场分析项目分析物业定位业态规划功能定位区域分析横岗组团东部工业组团龙岗中心组团西部工业组团宝安中心组团中部组团南山组团中心组团东部组团中部发展轴西部发展轴东部发展轴第一圈层第二圈层第三圈层北东东部发展轴上的“明珠”区域分析一座崛起的“通衢新城”“深惠公路改造工程”+“地铁3号线”“机荷高速公路”“横坪公路”“惠盐公路”“盐莞高速公路”茂盛路商圈龙洲百货商圈天和百货商圈片区内的商业格局传统商圈新兴商圈新兴商圈档次较低，主要满足工业区内居民的日常购物需求。天和百货、天天乐百货天和百货商圈横岗新兴商圈，属于比较典型的府前经济型商圈，档次和规模较高，辐射全区。横岗商业文化中心、龙洲百货、新亚洲广场龙洲百货商圈横岗传统商圈，商业氛围浓厚，业态丰富，随着旧城改造正在经历商业档次的转型。南城百货、隆盛购物广场、新世界广场、松柏商业街、志健时代广场茂盛路商圈商业特色主要业态及商家商圈名称横岗商业形势分析一、横岗的商业伴随着横岗城市化进程正在从低端、单一的传统业态向中高端、丰富的现代业态转变。二、具有品牌效应的商家和休闲场所相对匮乏。三、对于本项目而言，传统的零售业态容易导致与现有的商业进行同质化竞争，故项目的定位一定要从差异化入手。项目名称项目规模中海怡美山庄商业街1800平米，商铺20余间主力商铺30-70平米销售情况销售率达到90%左右目标客户业主销售方式直接销售（不带租约或返租）销售价格1.8-2万/平米租金水平150-200/平米可参考项目调查万科城风情步行街华润、丹桂轩、肯德基、舞鹤日本料理、古罗马咖啡等。入驻商家新天下、华为等大型企业的商务消费群，业主目标客户100%招商情况带租约销售，销售率达到100%销售情况租金水平商业规划最贵的是110元/平米，较便宜的是60、70元/平米2万/平米左右，主力商铺的价格为70、80万/套，部分大面积商铺要200万/套销售价格特色餐饮（一期餐饮为1.1万平米）、主题购物和娱乐休闲最小的为12平米，最大的为2900平米商铺规格总建筑面积3万平米，分两期发售，其中一期为2.2万平米（铺位180余间），二期为8000平米项目规模项目名称民润、一致致药方等入驻商家布吉东区居居民、小区区业主目标客户100%招商情况首付3千元元起，买铺铺即收3年年租金，投投资回报率率达8%（（10年返返租），发发展商承诺诺5年后回回购。销售情况租金水平商业规划内铺70-100元元/平米，，外铺200平米左左右。内街5000-7000元/平米，外外街3万/平米销售价格百货街、美美食街等最小的为12平米，，最大的为为2900平米商铺规格布吉东大街街总建筑面积积3万平米米项目规模项目名称实景效果开发商提供8%的稳健租金回报和5年保底回购。销售方式龙岗小厂主、小老板目标客户商业规划28000元/平米，8.7折（首付5成），9折（首付2.5成）。销售价格美食、酒吧、运动休闲精品街、精品服饰街四条商业街以酒店为核心呈围合式布局。开间7-8米，进深9-10米，层高7米。商铺规格碧湖皇冠假日国际街区商业街占地3.5万平米，建筑面积1.6万平米。分为两层，一层95户，二层49户，一共144户。项目规模项目名称首期四成，同时返还3年8%的回报率。销售方式宝安小厂主、小老板目标客户商业规划15000元/平米，9.2折（一次性），9.4折（按揭）。销售价格开间4.8米，进深6.3-8.9米，层高5.8米，内街宽7.4米。商铺面积35-150平米。一期为177间商铺。商铺规格丽沙花都商业街商业街建筑面积1.5万平米。项目规模项目名称服饰：以国国际国内知知名品牌为为主精品：珠宝宝、化妆品品、装饰品品茶社：岭南南风情茶艺艺饮食：特色色风味小吃吃、咖啡、、超市连锁锁机构开发商提供供8%的稳稳健租金回回报和5年年保底回购购。销售方式业态业种20000元/平米米销售价格书吧、露天天茶座、工工艺品店、、古玩店、、书廊、花花让、咖啡啡厅、面包包屋开间8-9米，进深深11-12米，层层高4.5米。商铺规格中海阳光棕棕榈园商业业街商业街占地地7000万平米项目规模项目名称实景效果名称类型商业特色同质不同区万科城风情商业街商业内街（贯穿整个社区）建筑规划的核心思想为街铺和底商，绝大部分商铺都是临路、

临街、临水、临风，在建筑风格上，力图体现一种西班牙风情。铺型有2层，有3层，有半地下的，很丰富。

同区不同质中海怡美山庄商业街商业外街建筑风格为岭南骑楼式风格，但设计上有一些缺陷。同时因其商业街规模较小，故未做太多宣传（仅有路边广告等），其最后的买家大多为小区的业主。典型可参考考项目对比比产品规划业态定位项目分析物业定位业态规划功能定位本项目商业业物业的界界定其中超市属属合作方所所有，在此此不做讨论论项目分析超市8,000平米商业街12,000平米合计20,000平米优势：：依靠54万万平方米的的巨型社区区，服务对对象有保障障；紧邻深惠公公路，距离离镇政府、、文体广场场近；开发商具有有一定的品品牌优势；；周边商业服服务设施欠欠缺，具有有稀缺性。。劣势：：片区不属于于成熟的商商业中心区区域，缺乏乏成熟的商商业氛围；；地块属区域域边缘地带带，商业服服务半径小小，人气较较弱；项目东侧、、梧桐花园园南侧待开开发用地对对商业环境境造成影响响；项目交通可可通达性差差，虽临深深惠公路，，但经常塞塞车，龙岗岗第二通道道、地铁3号线尚未未建成，水水官高速路路在附近没没有出入口口。项目SWOT分析机会：：横岗商业发发展不完善善，市场存存在空白点点；深惠公路的的改造、龙龙岗第二通通道的建设设、地铁3号线和轻轻轨的开通通建设，将将进一步缓缓解横岗新新城的交通通压力；横岗定位为为深圳“八八大卫星城城”之一，，未来发展展前景看好好。威胁：：中心城、乃乃至布吉的的商业发展展日趋完善善与成熟，，对横岗片片区商服业业发展造成成一定的分分流；八大卫星城城建设，对对横岗客户户造成分流流。一、商业街街分4栋成成“田”字字形分布，，中间与右右侧为入口口广场。1#楼3#楼2#楼4#楼产品规划广场广场二、铺位规规划形式：：一、二层层独立或联联体，2#、4#楼楼双面临街街；1#、、3#号楼楼南面临街街（内街））。三、外观风风格为欧陆陆乡镇风情情，色调以以黄色为主主，黄、红红相间。形象定位对于本项目目的业主而而言，优雅雅的生活是是与其身份份、居住环环境相匹配配的；长廊一词与与项目的商商业街建筑筑形态相符符，同时也也与振业城城所宣传的的庭院生活活呼应；本定位可与与项目“深深圳高端物物业”定位位相辅相承承，互为促促进。横岗·优雅生生活长廊释义基本要素区域型商业业区社区型商业业区邻里型商业业区规模（平米米）36000-1800009000-360001800-9000日人流量50万以以上5万万以上居住人口5000以以上辐射半径半半小时时车程15分钟车车程步步行15分钟内美国不同规模购物5%32%63%中心比例商业区形态态特征分析析功能定位各类商业区区典型主力力租户便利中心邻里中心社区中心地区或超级级地区中心心微型超市超市小百货店百货商店餐馆药店打折百货店店时装店美容院打折百货店店超市大型影城干洗店餐馆大型优惠商商店娱乐中心快餐店家具店百货商店饮食街医疗室牙科诊所五金商店服装店大型专卖店店汽车美容店店家具店大型优惠商商店酒吧体育用品店店音像租赁店店药店银行办公用品店店电影院商业功能业态购物百货、超市餐饮特色中西餐饮、咖啡店、茶艺馆等娱乐影剧院、KTV等休闲书店、音像、健身、美容美发、水疗等服务干洗店、药店、便利店、银行商务银行、证券、通讯兼具餐饮、、休闲及日日常服务功功能的邻里里型商业街街区业态定位所占比例业态定位引驻商家主力商家60%特色中西餐饮丹桂轩、新梅园、雨花西餐厅、名典咖啡等次主力商家30%美容美发、药店、便利店、银行等首脑、一致、南北、中联、万店通、7-11等辅助商家10%宠物用品、花店、西点房、干洗店、窗帘布艺、地产地铺等小白兔干洗、柯达冲印、三春晖书店等业态规划西式餐饮中式餐饮休闲社区服务西街东街客户定位“一次客户户”——商商铺的投资资者。“二次客户户”——商商品或服务务的终端消消费者。我们将客户户分为一次次客户与二二次客户。。一次客户定定位本项目的铺铺型多为中中大型，故故其所面向向的投资者者应为具有有较强经济济实力的人人士，结合合横岗片区区的实际情情况来看，，本项目的的一次客户户主要集中中在龙岗区区的私营企企业主、商商人以及富富裕的本地地人等群体体。二次客户定定位振业城业主主（85%）周边社区居居民（10%）周边工厂厂厂主（5%）招商实施物业定位营销实施目录录招商实施9月10月11月12月1月2月3月4月准备阶段实施阶段开业准备阶阶段物料准备商家引驻店面装修试营业阶段段正式入驻招商时间安安排招商实施构构架招商时间安排主体招商流程流程实施细节加强合作附加建议注意事项资源介绍招商现场筹备组织体系建立招商宣传商家引驻租约的设计计——3+2+63——租期期3年2——签约约之日起收收取2个月月租金作为为押金6——6个个月免租期期另外需要在在租约中明明确：——开发商商在租期内内有权进行行产权变更更。——租期内内租金按照照每年1%（外街））、0.5%（内街街）的增长长递增。——免租期期自签订认认购书之日日起。商家资源介介绍中式餐饮丹桂轩东海渔港新梅园海鲜酒楼菜根香潮泰牛肉店山天饮食连锁巴蜀风煌上煌烤卤湘粤情避风塘港式茶楼谭鱼头仙踪林……西式餐饮麦当劳品尚品咖啡肯德基元禄回转寿司必胜客梨花苑韩国料理上岛咖啡舞鹤日本料理名典咖啡绿茵阁西餐厅老树咖啡雨花西餐厅……美容美发、水疗玛莎纤体美颜中心仙娜美容院依贝佳美容中心雪姬美素美容连锁自然美SPA生活馆迪比诗纤体美容中心琉璃时光SPA概念美容沙龙完美美容首脑美容美发晶滢护肤中心美丽有约抗衰老中心梦怡美容机构……日常生活服务设施百果园水果超市柯达冲印南北药行万店通便利店一致药行7-11便利店中联大药房高登眼镜海王星辰连锁药店小白兔干洗千色店招商银行……招商实施物业定位营销实施目录录营销实施宣传策略销售方式价格策略营销实施销售时间安排推广策略销售方式开发商投资型客户户租户租约销售合同租期内开发发商有权进进行产权变变更由开发商代代租，并明明确租期、、租金、租租户等带租约销售售（或以租租带售）123优势劣势商家按照科科学的业态态规划进行行布局，有有利于后期期的经营管管理；投资者买铺铺之后很快快能够收到到投资回报报，对其具具有较大的的吸引力。。招商进度直直接影响到到商铺的销销售进度；；招商本身身存在风风险，也也给销售售带来了了一定的的不可预预见性。。带租约销销售的优优劣势分分析销售时间间安排9月10月11月12月1月2月认购VIP卡入市销售价格策略略参照项目目周边街街铺的租租金，并并结合项项目自身身的特点点，得出出相应的的市场适适中平均均月租金金为70元/平平米。根据动态态收益还还原法来来测算销销售价格格。取收收益还原原率为5%,预预测项项目的出出租率为为90%，经营营费用约约为15%。根根据收益益还原法法公式，，P=70×12×0.85××0.9×[1-1/30.4264]/0.05=12400.52元/平米宣传策略略之一：造造势策略略项目的价价值点挖挖掘：社社区商业业片片区区商业领领跑者造势活动动时间安排排活动目的的——华南南/深圳圳著名社社区商业业街研讨讨会——诚意意登记期期间——引导市场场关注新新的商业业片区——横岗，，新的投投资渠道道—社区区商业之二：媒媒体策略略报纸广告告报纸软文文商业街特特色、投投资潜力力及发展展前景诉求求宣传单张张投资回报报案例分分析诉求求推广策略略推广主题题社区商机机财财富富高地社区商业时代项目区位优势项目特点分析城市动脉财富源泉豪宅相伴致富起点社区商业聚富时代诚意登记记期间强销期间间持销期间间THEEND.THANKS!9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。02:22:2702:22:2702:2212/14/20222:22:27AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2202:22:2702:22Dec-2214-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。02:22:2702:22:2702:22Wednesday,December14,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2202:22:2702:22:27December14,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。14十十二二月月20222:22:27上上午午02:22:2712月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222:22上上午12月-2202:22December14,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/142:22:2702:22:2714December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。2:22:27上上午午2:22上上午午02:22:2712月月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Wednesday,December14,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。02:22:2802:22:2802:2212/14/20222:22:28AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2202:22:2802:22Dec-2214-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。02:22:2802:22:2802:22Wednesday,December14,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2202:22:2802:22:28December14,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。14十十二月20222:22:28上午午02:22:2812月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月222:22上午午12月-2202:22December14,202216、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2022/12/142:22:2802:22:2814December202217、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。2:22:28上上午2:22上上午午02:22:2812月月-229、杨柳散和风风，青山澹吾吾虑。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、阅读一切好好书如同和过过去最杰出的的人谈话。02:22:2802:22:2802:2212/14/20222:22:28AM11、越是没没有本领领