金融工程专题报告：地产行业复苏中的投资机遇

金融工程研究金融工程专题报告证券研究报告的信息披露和法律声明地产行业复苏中的投资机遇“房住不炒”、“租购并举”及“第三支箭”等政策有利地产市场稳定发展。2022年10月16日，习近平总书记代表中国共产党第十九届中央委员会向大会作报告。其中，针对住房市场的相关表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”我们认为，重申“房住不炒”强化居住属性，有利刚需和改善性需求释放。强调“租购并举”保供给，积极化解风险，有利“市场+保障”协调发展，并推动房企走多元化发展道路。2022年11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，“第三支箭”政策出台。我们认为，政策整体将逐步向好，企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。央行启动第六轮的第四次全面降准，推动房企融资环境不断改善。我们认为，从历史规律看，全面降准对于行业销售有一定的积极作用。同时，从行业指数表现来看，除了以定向降准为主的第四轮降准周期和叠加行业调控的第五轮降准周期和第六轮降准周期的前三次降准外，A股地产指数在市场全面降准之后往往表现良好(其中，第三轮全面降准后的一年才出现超额收益)。中证800地产指数(代码399965)属于中证800行业指数系列，该系列反映了中证800指数样本中不同行业公司证券的整体表现，为投资者提供了分析工具。我们认为该指数是投资布局A股上市地产企业的优秀工具。我们认为中证800地产指数主要有以下特点。1)整体偏向大中盘风格，流动性较好。2)囊括地产行业龙头公司，能够较为全面地反映地产行业上市公司的整体表现。3)近一年收益表现明显优于主流宽基指数。4)具备较高弹性，在上涨市表现优异。华宝中证800地产交易型开放式指数证券投资基金，简称地产ETF(基金代码：159707)，紧密跟踪中证800地产指数，追求跟踪偏离度和跟踪误差的最小化。/年。我们认为，该ETF标的指数囊括了地产行业的优质公司，近一年收益表现优异。因此，对应的地产ETF是投资我国地产行业的优良工具。华宝基金在被动投资领域具有深厚积累，指数产品类型丰富。此外，指数研发投资团队及基金经理蒋俊阳先生具备丰富的产品设计、投资管理经验。我们认为，这些都将为地产ETF的稳定运作提供有力保障。风险提示。本报告所有分析均基于公开信息，不构成任何投资建议；权益产品收益波动较大，适合具备一定风险承受能力的投资者持有。金融工程研究金融工程专题报告2的信息披露和法律声明1.地产行业投资价值分析 51.1“房住不炒”、“租购并举”有利于住房市场协调健康发展 51.2第四次全面降准推动房企融资环境不断改善 51.3A股龙头地产企业经营状况稳定 61.4证监会“第三支箭”，行业政策整体逐步向好 6 2.4指数具备较高弹性，上涨市表现优异 9 3.地产ETF投资价值分析 10 金融工程研究金融工程专题报告3 图2800地产指数与宽基指数成分股对比(2022.12.07) 8图3800地产指数的市值分布(2022.12.07) 8图4800地产指数2022年净值走势(2021.12.31-2022.12.07) 9图5800地产指数上涨月份表现(2012.12-2022.11，单位：%) 9金融工程研究金融工程专题报告4目录表1十八大-二十大会议有关地产相关内容 5表2部分A股上市公司三道红线达标情况 6表3800地产指数前十大权重股(截至2022.12.07) 8 表5华宝基金规模较大的ETF产品(截至2022.12.07) 11表6蒋俊阳先生在管的ETF产品(截至2022.12.07) 11金融工程研究金融工程专题报告5的信息披露和法律声明1.地产行业投资价值分析2022年10月16日，习近平总书记代表中国共产党第十九届中央委员会向大会作报告。其中，针对住房市场的相关表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”根据海通证券房地产行业深住不炒”强化居住属性，有利刚需和改善性需求释放。2)强调“租购并举”保供给，积极化解风险，有利“市场+保障”协调发展，并推动房企走多元化发展道路。表1十八大-二十大会议有关地产相关内容会议日期会议会议结论住房制度定位保障房制度等关系群众切身利益的问题较多，部分群众生活比较困建立市场配臵和政府保障需求。社会保障全民覆盖，人人享有基本医疗卫生服务，住房保障体系基本形成，社会和稳定。好人民最关心最直接最现实的利益问老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活。.10.18面面临不少难题。、租覆盖城乡居民的社会保障体系基本建立，人民健康和医疗卫生水平大幅提高，保障性住房建设稳步推有更多获得感，不断促进人的全面发、全体人民共同富裕。.10.16度。1.2第四次全面降准推动房企融资环境不断改善根据海通证券房地产行业研究报告《第四次全面降准推动房企融资环境不断改善》，央行启动第六轮的第四次全面降准，释放流动性。为保持流动性合理充裕，促进综合融资成本稳中有降，落实稳经济一揽子政策措施，巩固经济回稳向上基础，中国人民银行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。研报认为，从历史规律看，全面降准对于行业销售有一定的积极作用。通过比照2008、2015年两轮全面降准周期可以看到，两轮全面降准之后行业销售均存在恢复，持续时间在1年左右。而2018年第四轮降准周期主要为定向降准，2011年第二轮和2019年第五轮降准周期叠加了调控，因而行业受益均有限。2021年7月启动的第六轮降准周期目前已经来到第四次，且2022年12月5日已启动的第四次降准不仅属于全面降准，而且行业政策面已经处于持续放松阶段。因此我们认为，此次降准行为对未来行业资金面和销售有望产生一定积极影响，有利于促进行业逐步复苏。从行业指数表现来看，自2008年以来，迄今为止六轮降准周期累计发生23次降准行为(不包括12月5日的降准)。各降准时点发生后三个月左右，A股地产指数以56.5%的概率取得绝对收益和相对收益。如下图所示，除了以定向降准为主的第四轮降准周期和叠加行业调控的第五轮降准周期和第六轮降准周期的前三次降准外，A股地产指数在市场全面降准之后往往表现良好(其中，第三轮全面降准后的一年才出现超额收益)。金融工程研究金融工程专题报告6的信息披露和法律声明Jun7Dec-07Jun8Dec-08Jun9Dec-09Jun7Dec-07Jun8Dec-08Jun9Dec-09JunDec-20JunDec-21Jun40200-20-40-60-80242220大型存款类金融机构人民币存款准备金率(%，左轴)A股地产指数超额收益率(%，右轴)注：A股地产指数超额收益率是指Wind地产指数(801180.SI)相对Wind全A指数(881001.WI)的超额收益综上所述，报告认为，本次降准将有助于后期地产销售逐步复苏向上。从企业受益情况而言，目前行业政策面持续回暖。再次全面降准将带来银行流动性更加充裕，有助于行业优质公司表现。报告建议的重点关注股票包括，万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、新城控股、华侨城A等，均属于中证800地产指数前十大权重股。1.3A股龙头地产企业经营状况稳定根据海通证券房地产行业研究报告《房地产行业3Q2022综述：行业集中度回升，利润率逐步调整到位》和《房地产行业2023年策略报告：格局改善，空间打开》，截至2022年前三季度末，除部分房企出现经营性风险，龙头A股上市公司三道红线(剔除预收款(含合同负债)的资产负债率小于70%；净负债率小于100%；现金短债比大于1倍)达标情况基本维持稳定。代码公司名称季剔除预收款产负债率三净负债率三现金短三踩线上半年收款的年半短债比上线3.SH金地集团54.86%1.390057.64%1.540.SZ70.98%2.210070.50%2.360.SZ44.29%1.780047.82%36.56%2.120.SZ47.00%1.940050.60%45.75%2.430.SZ88.03%0.721185.42%0.8315.SH43.85%1.350038.96%1.740.SZ60.78%1.500085.81%1.380.SZ59.84%210.22%0.192258.82%184.07%0.2628.SH利地产73.02%1.94000收款(含合同负债)的资产负债率=(总负债-预收款-合同负债)/(总资产-预收款-合同负债)；净负债率=(总有息负债-货币资金)/净资产；现金短债比=。1.4证监会“第三支箭”，行业政策整体逐步向好2022年11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问。根据海通证券房地产行业研究报告《重申“格局改善，空间打开”——评证监会“第三支箭”股权融资调整优化》，“第三支箭”具体内容包括：1)恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组金融工程研究金融工程专题报告7的信息披露和法律声明上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。2)恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。同时，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资，恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。3)进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。4)积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产，并探索新的发展模式。股权三个融资渠道的“三支箭”政策组合，较为全面地覆盖了民营房企的主要融资渠道，有助于加快改善民营房企的融资困境。特别是此次证监会支持房企股权融资的表态，即恢复上市房企和涉房上市公司再融资，引导金融机构与社会资本参与，将进一步化解民营企业资金困难的问题。同时，研报认为，未来随着民营房企股权融资支持范围和规模的扩大，有助于增强房企债务融资信用，有利于改善对金融市场的非理性预期，扩大民营房企的再融资，同时也有助于缓解房企股权质押的相关风险。最后，研报认为，随着股权融资的“第三支箭”政策出台，房企端的再融资将逐步进入常态化模式。未来行业规模还有大致10年上下平台期，监管层仍存在充分时间缓解市场风险。而目前政策从供需两端发力，将有助于化解出险民营房企面对的困境。综上所述，我们认为，行业政策整体将逐步向好，企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。中证800地产指数属于中证800行业指数系列，该系列反映了中证800指数样本中不同行业公司证券的整体表现，为投资者提供了分析工具。我们认为，该指数是投资布局A股上市地产企业的优秀工具。2.1指数编制方案指数样本空间：中证800指数样本。指数选样方法：将样本空间证券按中证行业分类方法分类，进入各一级、二级行业的全部证券形成相应中证800行业指数的样本。指数计算：报告期指数=(报告期样本股的调整市值/除数)×1000。其中，调整市值=∑(证券价格×调整股本数×权重因子)，调整股本数的计算方法、除数修正方法参见计算与维护细则。单个样本权重上限为15%。指数样本和权重调整：中证800地产指数每半年调整一次样本股，样本股调整实施金融工程研究金融工程专题报告8的信息披露和法律声明时间分别为每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日。权重因子随样本定期调整而调整，调整时间与指数样本定期调整实施时间相同。在下一个定期调整日前，权重因子一般固定不变。当中证800指数调整样本时，中证800行业指数样本随之进行相应调整。在样本公司有特殊事件发生，导致其行业归属发生变更时，将对中证800行业指数样本进行相应调整。当样本退市时，将其从指数样本中剔除。样本公司发生收购、合并、分拆等情形的处理，参照计算与维护细则处理。2.2指数分布特征截至2022年12月7日，中证800地产指数共计26只成分股，全部是主板上市股票。从宽基成分股来看，顾名思义，800地产指数全部取自中证800指数，其中有7只股票属于沪深300，权重占比合计63.01%；另外19只股票属于中证500，权重占比合计36.99%。总体来看，指数偏向大中盘风格，流动性较好。图2800地产指数与宽基指数成分股对比(2022.12.07)36.99%中证500,19只63.01%图3800地产指数的市值分布(2022.12.07)54.86%3.30%41.84%从市值分布来看，800地产指数成分股市值的均值与中位数分别为916.88与183.66亿元。有3只成分股市值在1000亿元以上，分别是保利发展、万科A和招商蛇口，合计占比达到41.84%；在此之后，成分股出现一定的“断层”，市值均小于500亿元。其中，有20只成分股市值在100到500亿元区间，占比54.86%。如下表所示，中证800地产指数前十大权重股合计占比73.51%，囊括了万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、新城控股、华侨城A等地产行业龙头公司，这些股票大多处于估值较低的区间，且盈利能力较好。我们认为，指数在前十大权重股上配置比例较高，能够较好地反映这些公司的市场表现。表3800地产指数权重股(截至2022.12.07)权重(%)TM8.SH利发展.SZ68.SZ3.SH金地集团7.06.SZ6.52.813.75.SH.4318.SZ8.SH海临港TI金融工程研究金融工程专题报告92012/122013/012013/052013/082014/072014/092014/102014/112014/122015/022015/032015/042015/052015/102015/112015/122016/032016/082016/112017/022017/062017/092018/112019/012019/022019/032019/062019/092019/122020/042020/062020/072020/082020/112021/052021/122022/062022/112.3近一年收益表现良好2012/122013/012013/052013/082014/072014/092014/102014/112014/122015/022015/032015/042015/052015/102015/112015/122016/032016/082016/112017/022017/062017/092018/112019/012019/022019/032019/062019/092019/122020/042020/062020/072020/082020/112021/052021/122022/062022/11数的收益表现较为优异。自2021.12.31以来，截至2022.12.07，指数相对主流宽基指数沪深300和中证500的超额收益分别达到11.40%和7.22%。图4800地产指数2022年净值走势(2021.12.31-2022.12.07)1.21.10.90.80.70.60.5800地产沪深300中证5002.4指数具备较高弹性，上涨市表现优异我们统计近十年(2012.12.31以来)，地产800指数、沪深300和中证500都上涨的月份中，三者的涨幅。如下图所示，在这些月份中，地产800相对沪深300和中证63%，平均超额收益分别为1.47%和1.24%。因此，我们认为，在牛市行情中，800地产指数具备较高弹性，能够更好地捕捉市场上涨收益。结合第一节以及2.3中指数的净值走势，我们较为看好800地产指数未来的表现。图5800地产指数上涨月份表现(2012.12-2022.11，单位：%)800地产沪深300中证5002.5小结我们认为，中证800地产指数是投资布局A股上市地产企业的优秀工具。该指数主要有以下特点：1)整体偏向大中盘风格，流动性较好。2)囊括地产行业龙头公司，能够较为全面地反映地产行业上市公司的整体表现。3)近一年收益表现明显优于主流宽基指数。4)具备较高弹性，在上涨市表现优异。综上所述，我们认为，当前800地产指数具备较高的投资价值。金融工程研究金融工程专题报告10F3.1基金介绍华宝中证800地产交易型开放式指数证券投资基金，简称地产ETF(基金代码：159707)，紧密跟踪中证800地产指数，追求跟踪偏离度和跟踪误差的最小化。产品管，托管费率为0.10%/年。证800地产交易型开放式指数证券投资基金基金代码159707基金类型交易型开放式指数证券投资基金基金经理蒋俊阳0地产指数益率50%/年，托管费率：0.10%/年投资目标紧密跟踪标的指数，追求跟踪偏离度和跟踪误差的最小化例指数成份股和备选成份股的资产比例不低于基金资产净值的资组合进行相应地调整。险收益特征，其预期收益及预期风险水平高于混合型基金、债券型基特征相似。地产ETF(159707)的标的指数综合反映了中国地产行业公司的表现。我们认为，该指数囊括地产行业的优质公司，近一年收益表现优异。因此，对应的地产ETF是投资我国地产行业的优良工具。作为ETF产品，地产ETF与主动型产品相比，具有费率低、交易效率高、跟踪误差小、持仓透明等优势。同时，ETF产品仓位可以达到100%，在上涨行情中具有更大优势，与地产指数弹性大的特点比较契合。与传统场外基金相比，ETF基金份额既可在一级市场申赎，又可在二级市场买卖，更加便于投资者操作。时，地产ETF由多种证券构成投资组合，根据标的指数构建方案，其权重股权重上限为15%，通常不会在某一只股票上设置过高权重，持仓相对分散，结构更加均衡。因此，我们认为，投资该产品能够有效分散个股投资风险，优化收益表现，捕捉地产行业公司的中长期机遇。3.2管理人介绍华宝基金管理有限公司，曾用名华宝兴业基金管理有限公司，于2003年2月12日获准开业，是国内首批中外合资基金管理公司，也是国内首家由信托公司和外方资产管理公司发起设立的中外合资基金管理公司，股东背景强大，股权结构简单稳定。法国兴业银行集团和宝钢集团均是世界500强企业，品牌卓越，实力雄厚。华宝信托是宝钢集团旗下金融板块成员公司，注册资本37.44亿元，投资业绩和资产质量在国内同业名列前茅。领先资产管理有限公司是法国兴业银行集团的全资子公司，为全球创新性资产管理解决方案的主要提供者之一，其业务主要集中于指数跟踪(ETF)投资、量化和结构性投资和另类投资等三大类快速发展的资产管理业务领域。金融工程研究金融工程专题报告11的信息披露和法律声明华宝基金指数研发投资团队具备丰富的产品设计和投资管理经验。截至2022年12月7日，华宝基金旗下指数型产品共计58只，合计规模达到688.13亿元(剔除ETF联接)，位居市场前列。我们认为，华宝基金指数型产品类型丰富、布局全面，团队具备管理好地产ETF的经验和能力。表5华宝基金规模较大的ETF产品(截至2022.12.07)金名称基金代码规模(亿元)成立日期来总金经理ETFOF15.912016-08-30-12.55丰晨成,胡洁华宝中证医疗ETF512170.OF157.902019-05-2051.14胡洁银行ETF512800.OF90.692017-07-187.00胡洁ETFOF31.112019-07-2220.06胡洁TI地产ETF基金经理蒋俊阳先生，硕士学历，截至2022年12月9日，在管基金7只，在管资产总规模18.06亿元。蒋俊阳先生曾在申万证券研究所、光大证券研究所从事研究工作。2018年10月加入华宝基金管理有限公司，担任基金经理助理职务。2021年11月起，任华宝中证800地产交易型开放式指数证券投资基金基金经理。表6蒋俊阳先生在管的ETF产品(截至2022.12.07)金名称基金代码规模(亿元)成立日期华宝中证细分食品饮料产业主题ETF515710.OF9.98972020-12-24华宝中证电子50ETF515260.OF4.61712020-07-17ETF159716.OF1.29172021-06-18TI综上所述，华宝基金在被动投资领域具有深厚积累，指数产品类型丰富。此外，指数研发投资团队及基金经理具备丰富的产品设计、投资管理经验。我们认为，这些都将为地产ETF的稳定运作提供有力保障。2022年10月16日，习近平总书记代表中国共产党第十九届中央委员会向大会作报告。其中，针对住房市场的相关表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”我们认为，重申“房住不炒”强化居住属性，有利刚需和改善性需求释放。强调“租购并举”保供给，积极化解风险，有利“市场+保障”协调发展，并推动房企走多元化发展道路。2022年11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，“第三支箭”政策出台。我们认为，政策整体将逐步向好，企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。同时，央行启动第六轮的第四次全面降准，释放流动性。为保持流动性合理充裕，促进综合融资成本稳中有降，落实稳经济一揽子政策措施，巩固经济回稳向上基础，中国人民银行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。我们认为，从历史规律看，全面降准对于行业销售有一定的积极作用。同时，从行业指数表现来看，除了以定向降准为主的第四轮降准周期和叠加行业调控的第五轮降准周期和第六轮降准周期的前三次降准外，A股地产指数在市场全面降准之后往往表现良好(其中，第三轮全面降准后的一年才出现超额收益)。中证800地产指数属于中证800行业指数系列，该系列反映了中证800指数样本中不同行业公司证券的整体表现，为投资者提供了分析工具。我们认为该指数是投资布局A股上市地产企业的优秀工具。金融工程研究金融工程专题报告12的信息披露和法律声明我们认为，中证800地产指数主要有以下特点：1)整体偏向大中盘风格，流动性较好。2)囊括地产行业龙头公司，能够较为全面地反映地产行业上市公司的整体表现。3)近一年收益表现明显优于主流宽基指数。4)具备较高弹性，在上涨市表现优异。华宝中证800地产交易型开放式指数证券投资基金，简称地产ETF(基金代码：159707)，紧密跟踪中证800地产指数，追求跟踪偏离度和跟踪误差的最小化。产品管理费率为0.50%/年，托管费率为0.10%/年。我们认为，该ETF标的指数囊括了地产行业的优质公司，近一年收益表现优异。因此，对应的地产ETF是投资我国地产行业的优良工具。从管理人角度来看，华宝基金在被动投资领域具有深厚积累，指数产品类型丰富。此外，指数研发投资团队及基金经理蒋俊阳先生具备丰富的产品设计、投资管理经验。我们认为，这些都将为地产ETF的稳定运作提供有力保障。提示本报告所有分析均基于公开信息，不构成任何投资建议；权益产品收益波动较大，适合具备一定风险承受能力的投资者持有。1下下m 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