宏观专题报告：2023年地产修复的空间有多大

1|请务必仔细阅读报告尾部的重要声明宏观专题报告宏观专题报告核心结论目标，防风险和稳需求并举。从中逐步构建租购并举的长效发展模式。另一方面，经济的去地产化不宜过快，底线，避免头部房企出险，同时策基调，在融资约束因城施策优化的重心。2023年商品房销售有望企稳。乐观假设下，防疫优化和地产支持政策取得023年商品房需求有望在今年增速有望小幅正增，同比约为形下，预计全年商品房销售金地成交低迷、企业开工意愿比增速为-4.1%、-7.1%和-9.6%。需求端恢复节奏不会太快，供给侧出清还会持续。2023年房地产市场有望间去修补。价持续下跌→预→房价继续下跌”这一负反馈循相对优质的项目，基本可处置。对于已出险房企或者劣质证券研究报告S080052207000213911826169bianquanshui@S9000115701005636songjinchao@究2|请务必仔细阅读报告尾部的重要声明一、2023年房地产政策展望：长期和短期目标兼容，防风险和稳需求并举 3 7(一)2023年商品房销售面积和销售价格均有望企稳 7(二)2023年房地产开发投资完成额同比或仍下跌 7三、需求端恢复节奏不会太快，供给侧出清还会持续 11 图1：地产投资和销售面积同比为1998年以来新低(%) 3图2：新房和二手房价格环比持续下行(%) 3图3：11月数据显示房企融资端压力尚未缓解(%) 4 图5：重点城市首套和二套房贷利率仍有下行空间(%) 4图6：全球主要城市房价收入比(截至2022年12月) 5图7：2018年德国住宅拥有率(%) 5府、居民、金融和企业部门 5较高 6图10：房地产及相关行业对GDP贡献(%) 6图11：商品房销售拐点一般领先房地产开发投资3-10个月(%) 8 图13：土地成交价款领先土地购置费约1年(%) 9房企拿地情况不佳拖累新开工表现 10狭义和广义库销比均处于历史高位 10 图17：房地产开发投资完成额及同比增速预测 11 图19：居民购房观望情绪浓厚(%) 11 3|请务必仔细阅读报告尾部的重要声明01234567890123456789012345678901234567890122005-07-06-05-04-03-02-01-09-08-07-06-05-04-03-02-01一、2023年房地产政策展望：长期和短期目标兼容，防风险和稳需求并举容基本符合我们此前的判断。.9%，较10月显著下行，主要受疫情短期冲击的影响。房价方面，截至11市场平稳发展”的重要原因。商品房销售额:累计同比房地产开发投资完成额:累计同比10000资料来源：Wind，西部证券研发中心(注：2022年为1-11月数据)70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比70个大中城市二手住宅价格指数:环比-0.5-1.0-1.5资料来源：Wind，西部证券研发中心以前值均出金及预收款和个人按揭贷款同比分别为-33.6%和-26.2%。今年以来，已有个别头部房企4|请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比00-10-101-042012-04-102013-04-102014-04-102015-04-102016-04-102017-04-102018-04-102019-04-102020-04-102021-04-102022-04资料来源：Wind，西部证券研发中心资料来源：Wind，中指研究院，中国银行保险报，每日经济新闻网，观点网，澎湃新闻，界面新闻，和讯网，贵阳市房地产协会，西部证券研发中心LPR 首套房贷款利率下限(5年期LPR-20BP).50.0021-082021-122022-042022-08资料来源：贝壳研究院，西部证券研发中心5|请务必仔细阅读报告尾部的重要声明萨尔州莱茵兰-普法尔茨州下萨克森州石勒苏益格-荷尔斯泰因州巴登-符腾堡州拜仁州勃兰登堡州黑森州德国图林根州萨克森-安哈尔特州北莱茵-威斯特法伦州梅克伦堡-前波美拉尼亚州不来梅萨克森萨尔州莱茵兰-普法尔茨州下萨克森州石勒苏益格-荷尔斯泰因州巴登-符腾堡州拜仁州勃兰登堡州黑森州德国图林根州萨克森-安哈尔特州北莱茵-威斯特法伦州梅克伦堡-前波美拉尼亚州不来梅萨克森柏林.2.1.201020304050资料来源：NUMBEO，西部证券研发中心.5.500资料来源：德国联邦统计局，西部证券研发中心我们在年度策略报告《东风压倒西风：中美经济周期的反转——2023年宏观经济与大类产资料来源：西部证券研发中心据统计，2021年房地产占我国GDP比重为6.8%，加上建筑业等相关产业合计占比达到6|请务必仔细阅读报告尾部的重要声明393939393939393产占城镇居民家庭资产的近六成1。今年上半年，房地产+建筑业对GDP累计贡献仅为393939393939393000地方财政收入(亿元)地方土地财政收入(亿元)地方土地财政依赖度(右轴)8%7%8%7%51%2%0%2%20122014201620182020%55.0%50.0%45.0%40.0%35.0%资料来源：Wind，西部证券研发中心(注：地方土地财政依赖度=(地方国有土地使用权出让收入+土地相关税收收入)/(地方一般公共预算收入+地方政府性基金收入))房地产+建筑业对GDP累计同比贡献率GDP:不变价:累计同比2550-10资料来源：Wind，西部证券研发中心综上，从中央经济工作会议释放的信号来看，2023年的地产政策仍要兼顾短期和长期的需要注意的是，地产在本轮景气修复过程中，还存在两个扰动因素：1)疫情达峰过程中地产需求端的影响还会持续1-2个季度。2)融资端政策传导的时滞。本轮政策从融资端httpswwwnbdcomcnarticleshtml7|请务必仔细阅读报告尾部的重要声明二、2023年房地产主要指标预测：销售有望企稳，投资仍难回正(一)2023年商品房销售面积和销售价格均有望企稳，表1：2023年商品房销售面积预测前指标名称2019202020212022E2023E：乐观2023E：中性2023E：悲观(亿平方米)商品房销售面积:%%2022年1-11月，销售金额为11.9万亿，同比-26.6%；销售均价为9785元/平方米，同比-4.3%。2023年，在保交楼加速推进以及融资端政策发力背景下，市场信心有望恢复，销售价格企稳。我们仍分三种场景来测算：乐观情形下，假设销售均价同比+1%，销售面积同比+5%，则销售金额同比+5.9%；中性情形下，假设销售均价和销售面积均与前值持平，销售金额同比+0%；悲观情形下，假设销售均价同比-1%，销售面积同比-5%，则销售金额同比-6.1%。表2：2023年商品房销售金额预测年E2023E：乐观2023E：中性2023E：悲观元/平均价:同比.8%%%销售金额(万亿销售金额:同比6.5%(二)2023年房地产开发投资完成额同比或仍下跌8|请务必仔细阅读报告尾部的重要声明-08-05-023-08-05-02-08-05-02-08-05-02-08-054-02-08-05-02-08-05-02-08-08-05-023-08-05-02-08-05-02-08-05-02-08-054-02-08-05-02-08-05-02-08-0522012-102015-1220222008-1205商品房销售面积:累计同比房地产开发投资完成额:累计同比2002-12资料来源：Wind，西部证券研发中心设备工器具购置)和土地购置费(其他费用的主要组成部分)两部分来预测。2018年以其中土地购置费在其他费用中占85%左右。%%%%%%%%设备工器具购置其他费用资料来源：Wind，西部证券研发中心同金额来进行统计的，而土地购置费是按照当期实际发生金额分期计入投资的，并且在2009年财政部、国土资源部等五部门发文，要求“市县国土资源管理部门与土地受让人9|请务必仔细阅读报告尾部的重要声明-02-07-05-03-08-01-06-04-09-02-07-05-03-08-01-06-04-09-02-07-05在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年”。-02-07-05-03-08-01-06-04-09-02-07-05-03-08-01-06-04-09-02-07-05本年土地成交价款:累计同比+12个月00资料来源：Wind，西部证券研发中心具施工面积=本年新开工+(上年施工-上年竣工)- 映的是建筑安装成本。10|请务必仔细阅读报告尾部的重要声明0000土地成交价款(亿元)土地成交价款:同比(右轴) 房屋新开工面积:同比(右轴)20132015201720192021资料来源：Wind，西部证券研发中心876543210502011-122013-102015-082017-062019-042021-02资料来源：Wind，西部证券研发中心(注：广义库销比自1999年开始计算，假设可售比为0.9)要“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”，并且政策性银行用于保交楼的2000及转，整体环境有利于地产需求端改善以及施工和竣工链条修复。2023年保交楼有望加速基准情形下，预计施工强度会有一定修复。2022年1-10月，施工强度(建安投资/施工年8%、-2.6%和-3.7%。施工强度(元/平方米)施工强度同比增速(右轴)E%-10%20132014201520162018201920202021资料来源：Wind，西部证券研发中心11|请务必仔细阅读报告尾部的重要声明72942020-1161832018-1052017-1272942015-116172942020-1161832018-1052017-1272942015-1161地产投资规模(万亿) 规模预测：悲观(万亿) 增速预测：中性(右轴)规模预测：乐观(万亿)同比增速(右轴)增速预测：悲观(右轴)规模预测：中性(万亿)增速预测：乐观(右轴)86420201120122013201420152016201720182019202020212022E2023E0%0%.0.0资料来源：Wind，西部证券研发中心三、需求端恢复节奏不会太快，供给侧出清还会持续总体而言，2023年房地产市场有望逐步从今年的底部中走出，需求端的企稳是关键，但资料来源：Wind，西部证券研发中心图19：居民购房观望情绪浓厚(%)QQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQ2Q未来房价预期:上涨占比(右轴)未来房价预期:基本不变占比(右轴)未来房价预期:下降占比(右