瘦西湖旅游休闲文化广场项目市场定位与营销策略报告(2012-3-15)课件

项目认知客户目标和问题界定核心问题战略论证策略论证问题界定本报告的技术思路城市及商业市场研究城市旅游商业项目研究文化商业街研究项目市场定位商业与文化结合研究营销策略建议消费客群研究本项目地处市中心黄金区位，位于大虹桥北侧，友谊路西侧，西临瘦西湖，离文昌阁仅900米900米江苏省疗养院瘦西湖景区友谊路大虹桥路项目位置项目周边目前交通拥堵较为严重，未来有望得到改善；项目规划停车509个，考虑到旅游和消费的双重功能，高峰停车有压力。项目交通交通非常拥堵交通拥堵交通顺畅项目地处市中心，交通拥堵，且周边暂无交通主干道；从城市四周进入本项目，仅北区道路通畅；友谊路未来将拓宽为的扬州的迎宾大道；瘦西湖隧道将成为扬州新的东西走廊；机动车停车位509地上小汽车28大巴17地下4642014年瘦西湖隧道通车后，本案目前显现的消费客流交通压力有望得到缓解。大虹桥路瘦西湖隧道仅北区入道路通畅，东、西、南交通均很拥堵千年古城，国际人居城市，5A级名景区资源“苏北第一商圈”内，城市旅游目的地地势平坦，土地平整，无拆迁和古迹保护问题政府全力支持，城市名片工程项目属性分析区位交通3人文资源5商业潜力5地势地貌5政策支持5千年古城，人居城市，绝版人文资源，强势商圈核心，城市名片工程。旅游消费+城市消费项目商业价值初判瘦西湖文昌商圈国家级5A风景区千年古城文化旅游消费城市商业核心圈城市消费民俗工艺特产休闲娱乐美食衣食住行吃喝玩乐购+项目认知客户目标和问题界定核心问题战略论证策略论证问题界定本报告的技术思路城市及商业市场研究城市旅游商业项目研究文化商业街研究项目市场定位商业与文化结合研究营销策略建议消费客群研究项目认知客户目标和问题界定核心问题战略论证策略论证问题界定本报告的技术思路城市及商业市场研究城市旅游商业项目研究文化商业街研究项目市场定位商业与文化结合研究营销策略建议消费客群研究项目认知客户目标和问题界定核心问题战略论证策略论证问题界定本报告的技术思路城市及商业市场研究城市旅游商业项目研究文化商业街研究项目市场定位商业与文化结合研究营销策略建议消费客群研究1992年由上海、无锡、宁波、舟山、苏州、扬州、杭州、绍兴、南京、南通、常州、湖州、嘉兴、镇江14个市经协委(办)发起、组织，成立长江三角洲十四城市协作办(委)主任联席会。2010年，国务院日前正式批准实施《长江三角洲地区区域规划》,长江三角洲地区发展的战略定位是：亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。扬州扬州镇江南京名称长三角珠三角京津冀综合竞争力123先天竞争力123现实竞争力213成长竞争力132扬州位于世界六大都市圈之一，综合竞争力全国第一的长三角地区,随着区域规划获批，极具发展潜力城市区位历史：二千五百年建城史与古代大运河同生共长的城市古代水陆交通枢纽对外贸易和国际交往重要港埠东南地区政治/经济/文化都会扬州八怪”在中国文化领域独树一帜淮扬菜系独具特色，源远流长扬州盐商曾富甲一方长三角重要节点城市GDP千亿俱乐部成员百万级人口中等规模城市2006年联合国最佳人居环境奖2009年“中国和谐管理城市”首批中国历史文化名城，优秀旅游城市国家园林城市、生态示范市民营企业成为产业集群龙头古运河风光带长江风光带扬州杭州南京都市圈上海经济圈南京上海向南接纳苏南、上海等地区经济辐射向北，扬州是开发苏北的前沿阵地和传导区域扬州——“苏中门户”，著名的”生态人居城市”、”历史文化名城”，经济活跃的长三角都市圈重要节点城市。

城市属性城市交通1、公路交通：扬州公路交通体系发达，京沪高速、宁通高速在此交汇。2、铁路：扬州铁路(宁扬铁路)为国铁I级，解决了扬州对外交通的一大瓶颈。目前淮扬镇铁路也正在筹备中，是实现扬州苏北地区交通枢纽城市定位的重要举措。3、航空：距南京禄口国际机场约1个小时，苏中机场即将投入运营。4、港口：扬州港为国家一类对外开放口岸，拥有万吨级件杂货码头和多功能码头，设有保税仓库和口岸联检服务机构，从市区到港口约10公里。5、交通直达情况：按照目前的交通建设情况，从扬州到北京约花八个小时，从扬州到上海约两个小时，从扬州到南京约花费一个小时。扬州公路交通与水路交通体系发达，未来将规划成重要的航空枢纽港，水陆空的立体交通将使扬州旅游贸易更为便捷。未来规划：“一环七射”“五纵四横”“六横七纵六联”“四纵四横”“一港三区”重要航空枢纽港2011年前三季度全市三产比例为1：11：7，二、三产业增加值占GDP比重达到94.7%。2011年市服务业年度增加值突破千亿大关，达到1017.89亿元，增长13.2%，占GDP比重的38.7%

；2011年全市旅游总收入370.7亿元，同比增长均超过了20%；2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年1-9月第一产业产值（亿元）89.2994.52100.94117.47144.88159.25104.48第二产业产值（亿元）519.17620.59748.08462.871042.031229.341137.19第三产业产值（亿元）313.56385.05462.87558.11669.48819.4706.89一、二、三产比列1：6：41：7：41：7：51：4：51：7：51：8：51：11：7产业发展扬州二、三产业占GDP比重超九成，近三年二、三产业产值增长迅速，城市经济活力强劲，服务业与旅游产业高速发展。城市坐标2011年扬州全市实现地区生产总值2630亿元，可比价增长12%，排名全省第八；2011年扬州人均GDP达58969元，全省排名第六。扬州DGP逐年增速明显，全市GDP排全省第八，人均DGP全省排名第六，虽低于苏锡常，但领衔苏中。城市发展总结扬州市是长三角重要节点性城市，苏北门户，交通优势明显。是著名的千年历史文化名城，生态人居城市。扬州城市经济实力处于江苏中上水平，二、三产业发展迅速，经济发展动力充足，城市内生消费力的增长迅速。扬州是全国著名的旅游城市，旅游外生消费力强劲，城市消费受内生、外生双重消费力拉动，城市商业潜力巨大。发展动力强劲的区域性中心旅游城市，消费力增长迅速，城市商业市场发展潜力较大。以文昌商圈为核心,形成“一主一次多节点”的多层次商业格局；本项目位于城市商业格局轴心“文昌商圈”内；扬州商业格局现状文昌商圈西部商圈西南商圈北部商圈东部商圈西南商圈：以扬州商城、红星美凯龙、高力等专业卖场为主体的条线型商业，串联力宝广场百货类综合体逐渐形成复合型商圈雏形；文昌商圈：以金鹰、时代广场、万家福等购物中心为主体的市级成熟商圈。东部商圈：以曲江商品城、大润发为主体，未来将以京华之心为核心，联动明发广场、金盛家居广场将形成新兴的东部商圈。北郊商圈：以蜀冈新城为核心，现以江阳商贸城和沃尔玛、新天地为支撑的新兴商圈西部商圈：以京华城全生活广场为核心，以大润发、望月路等街区商业为链接点的功能复合型城市商业副中心。文昌商圈业态结构丰富，集民俗、购物、休闲娱乐为一体，其中便捷性消费定位中高端，而目的性消费缺乏中高端定位项目。文昌商圈12345678910111、扬州时代广场2、金鹰国际购物中心3、万家福商城4、文昌百汇5、珍园6、东关街7、花局里8、茂业百货9、校场秦淮坊10、宋城名都11、扬州1912街区

便捷性(百货、零售)

目的性(特色餐饮、娱乐)档次定位高低1234567891011机会西部商圈以京华城为核心，其中目的性较强但档次中等的餐饮、娱乐业态比重较高，便捷性消费以中档社区消费需求为主；西部商圈

便捷性(百货、零售)

目的性(特色餐饮、娱乐)档次定位高低231231东部商圈以中低档次目的性消费业态为主，随着明发广场和京杭之心的运作，商业结构会有大度改善；东部商圈

便捷性(百货、零售)

目的性(餐饮娱乐、专业市场)档次定位高低231412341、大润发2、曲江商品城3、明发商业广场4、金盛国际家具广场5、壹位广场55西南商圈以中低档的专业市场、社区零售为主，目的性消费为主导，项目档次不高。西南商圈1283746591、高力汽配城2、万都装饰城3、红星美凯龙4、润扬广场5、扬子万象都汇6、力宝广场7、绿地“尚锦汇”8、万都五金机电城9、欧尚

便捷性(百货、零售)

目的性(专业市场)档次定位高低123456789扬州各级商圈发展层次分明，定位各异，中端市场竞争激烈，高端市场空白较大，其中餐饮娱乐等目的性消费市场尤为明显。商圈研究启示商圈名称商圈能级典型项目文昌商圈市级商业中心零售百货：金鹰购物中心，扬州万家福；MALL:文昌百汇，扬州时代广场，商业街：珍园、校场·秦淮坊、东关街专业市场：银河电子城西部商圈城市副中心零售百货：金鹰百货，大润发MALL:京华城生活广场商业街：望月路商业街西南商圈区域中心零售百货：力宝广场，欧尚商业街：润扬步行街，绿地尚锦汇专业市场：扬州商城、万都五金城等，东部商圈区域中心零售百货：大润发；专业市场：曲江小商品市场，金盛国际家居MALL:明发商业广场，北部商圈区域中心专业市场：江阳商贸城，五亭龙玩具城，零售百货：沃尔玛购物广场，商业街：瘦西湖新天地

便捷性(百货、零售)

目的性(专业市场)档次定位高低机会京华城中城开发商：扬州京国实业有限公司项目地址：扬州市京华城路168号总建面积：19万平方米商业档次：中高档项目功能：livingmall楼层：B1F-5F开业时间：2007年2月8日主题业态楼层BF11F2F3F4F5F生活聚场生都会时尚摩登流行娱乐园地时尚美食活力文化京华城livingmall地处扬州市新都心-新城西区核心地带，集合商业、生活、娱乐、休闲、教育等功能于一体，提供给消费者一站式全生活的购物体验，目前经营状况良好。商业个案——京华城中城时代广场开发商：扬州时代实业有限公司物业公司：扬州诚达物业管理有限公司项目地址：扬州市文昌中路537号总建面积：7万平方米商业档次：中高档项目功能：shoppingmall楼层：-1F-5F，钟楼八层开业时间：2002年4月28日扬州时代广场是江苏最早的SHOPPINGMALL商业模式之一，集购物、美食、休闲、娱乐、文化、健身、旅游及停车服务等八大业态于一体，开创苏中地区“一站式”立体消费之先河，目前营业状况很好。主题业态楼层-1F1F2F3F4F5F壹号潮流流光溢彩花样年华青春雅士文化世界休闲天地商业个案——时代广场文昌百汇开发商：江苏汇扬建设发展有限公司项目地址：汶河路与文昌路交汇处总建面积：4万平方米商业档次：中等档次项目功能：商业步行街楼层：15幢独立单体建筑组成开业时间：2002年4月28日文昌百汇位于扬州文昌商圈核心部分，集餐饮、休闲、娱乐、文化、购物为一体的体验式主题街区,但由于商铺产权为小业主所有，缺乏统一经营管理，整个商业匙经营状况一般，空置率比较高。商业个案——文昌百汇金鹰国际开发商：南京金鹰国际购物集团项目地址：扬州市汶河南路120号总建面积：4.4万平方米商业档次：高档次项目功能：购物中心楼层：-1F-6F开业时间：2001年12月30日主题业态楼层-1F1F2F3F4F5F6F运动休闲馆黄金珠宝、化妆品、女鞋职业女装、女包少淑女装、青春休闲、内衣商务正装、男鞋、高尔夫休闲童装、床上用品、婴儿用品烟酒滋补、手机数码、家居用品扬州金鹰国际购物中心，位于市区最繁华的文昌阁广场，包括购物中心和生活广场两大功能区，荟萃众多国际品牌，商业模式为传统百货零售商业，没有餐饮，休闲娱乐业态，目前经营状况良好，人流量比较大，消费者认可度比较高。商业个案——金鹰国际瘦西湖新天地开发商：德豪房地产发有限公司项目地址：扬子江北路399总建面积：10万平方米商业档次：中等档次项目功能：新一代复合式游购中心项目构成：一条400米长的中央步行道结合两头广场大店及星级假日酒店组成瘦西湖新天地以瘦西湖景点为依托，以餐饮休闲娱乐商品为主力，目前除KTV经营状况尚可外，其他业态经营均不理想，空铺转租比例非常高。商业个案——瘦西湖新天地凯运壹位广场商业个案——凯运壹位广场开发商：江苏凯运建设开发有限公司项目地址：广陵区跃进桥首，解放南路以西，西邻古运河畔总建面积：2.9万平方米商业档次：中等档次项目功能：综合型商业广场楼层：部分1-4层，多数1-2层开业时间：2008年6月28日凯运壹位广场位于运河东侧，为一个集餐饮、观光、娱乐、休闲、购物于一体，功能全面，具有专业化管理与成熟消费环境和配套的综合型商业广场。目前营业状况一般。

1912街区商业个案——1912街区开发商：南京东方三采投资有限公司项目地址：南通东路徐凝门大街交叉口东200米总建面积：4.8万平方米商业档次：中高档次项目功能：时尚休闲街区构成：7栋明清建筑以及1个文化广场，沿街商铺1-3层开业时间：2007年4月扬州1912街区是一座依托仿古建筑，集餐饮、娱乐、休闲为一体的大型综合商业街区，主要以休闲娱乐为主，商业街内有酒吧、咖啡馆、主题餐馆以及特色沙龙，主力商家有女狼，苏荷，老啤酒厂，目前为整个扬州市休闲娱乐中心，经营情况良好。教场·秦淮坊商业个案——教场·秦淮坊开发商：扬州证大商旅发展有限公司项目地址：广陵扬州庆路119号 总建面积：9万平方米商业档次：中高档次项目功能：商业街主力商家：棒约翰、澳门豆捞，菲芘国际娱乐，恒源祥，贝因美教场·秦淮坊位于扬州市中心最繁华的文昌商圈内,定位于“教场街巷文化+购物休闲+生活广场”，业态规划方面包含：“时尚购物、美容美体、精致餐饮、老字号、休闲娱乐、儿童智乐”等六元素。目前餐饮营业状态良好，其他业态营业状态一般。项目城市占位人文资源档次定位地段扬州尚缺少一个地段好、人文环境俱佳的目的性消费的商业标杆项目。消费目的性金鹰国际文昌百汇时代广场1912校场·秦淮坊壹位广场新天地京华城机会机会城市及商业市场研究城市发展城市商圈研究城市商业个案研究项目城市占位Q1：本项目对于扬州意味着什么？扬州商业市场能否支持如此项目发展？Answer1:

1、扬州是发展动力强劲的区域性中心旅游城市，消费力增长迅速，城市商业市场发展潜力较大；2、扬州各级商圈发展层次分明，定位各异，中端市场竞争激烈，高端市场空白较大，其中餐饮娱乐等目的性消费市场尤为明显；3、扬州尚缺少一个地段好、人文环境俱佳的目的性消费的商业标杆项目；项目认知客户目标和问题界定核心问题战略论证策略论证问题界定本报告的技术思路城市及商业市场研究城市旅游商业项目研究文化商业街研究项目市场定位商业与文化结合研究营销策略建议消费客群研究城市旅游商业项目研究瘦西湖周边商业瘦西湖新天地花局里东关街Q2：旅游城市的扬州，旅游商业市场如何？项目能否竞争中占领优势？校场·秦淮坊1912街区瘦西湖周边商业以”两街两路”为主，有”景“无”名“。瘦西湖周边商业瘦西湖周边商业分布零散，层次差距大，其中旅游商品零售较多，辅以中低端餐饮和休闲娱乐，仅傍花村有少量中高端餐饮。瘦西湖周边商业开发商：德豪（扬州）房地产开发有限公司；总建：67700平方米；绿化：31.50%；定位：新一代复合式游购中心。

有了西湖”名“，缺了扬州”姓“瘦西湖新天地”新天地“以中低档餐饮和休闲娱乐为主，且品牌杂乱，缺乏扬州特色，目前经营状况很差。瘦西湖新天地店名业态主营商品/服务麦当劳餐饮美食西式快餐珍宝舫酒店来来永和豆浆中式快餐胡杨老鸭汤中餐柴米油盐中餐西江生态江鲜饭店吾味维扬菜维扬菜系中餐私房菜饭店兰亭序休闲简餐老天津炸酱面面馆日本料理日料周记海鲜海鲜大伟餐馆排挡阿克巴烤肉烧烤麻烤部落烧烤台北齐辣台湾小吃巴莎瑜伽休闲娱乐会所健身麦克风量贩KTV鼎上国际夜总会金阅棋牌麻将档钱柜KTVKTV张氏推拿休闲按摩贵足坊按摩足疗店名业态主营商品/服务中国十大历史文化名街，有了扬州”影”，缺了扬州“景”；东关街经营商：个园管理处与瘦西湖旅游发展有限责任公司共同经营；占地：11350.28平方米

总建：8307平方米；定位：复活老扬州的记忆,续写新市井的传奇。有了扬州“景”，缺了扬州“韵”；花局里”花局里“以旅游商品为主，辅以部分本地中档餐饮，业态结构单一重复，档次较低，经营状况较差。花局里店名业态主营商品/服务游客服务中心其他——扬州市未成年人成长指导中心其他——扬州报业传媒集团文化艺术交流中心其他|——金带围餐饮淮扬菜个园兰苑餐饮茶楼美德堂餐饮淮扬菜金福缘餐饮淮扬菜店名业态主营商品/服务鑫利达旅游商品漆器个园竹语坊旅游商品漆器杂铺旅游商品扬州三把刀等杂铺旅游商品毛绒玩具等杂铺旅游商品丝绸刺绣等扬州土特产直销旅游商品牛皮糖、风鹅绿叶牌牛皮糖旅游商品牛皮糖扬州风鹅旅游商品风鹅谢馥春旅游商品化妆品阳溪阁旅游商品瓷器杂铺旅游商品毛绒玩具等卷袖江南旅游商品民族风情饰品品礼一帝旅游商品瓷器、漆器扬州土特产直销旅游商品牛皮糖、风鹅等南国翡翠旅游商品翡翠宜兴紫砂壶直销旅游商品紫砂壶沐芳轩旅游商品丝绸等青年书吧休闲娱乐休闲书吧青年旅舍宾馆——开发商：扬州证大商旅发展有限公司；总建：90000平方米；容积率：4.96；绿化：20%；定位：扬州首家开放式休闲特色的街巷式商业体验中心。

有了扬州“巷”，缺了扬州”影“校场·秦淮坊校场·秦淮坊店名业态主营商品棒约翰餐饮美食西式简餐名典咖啡语茶西式简餐歌得亚休闲餐厅西式简餐淮扬首席淮扬菜温州海鲜城海鲜共和春传统小吃、点心、面条

盖浇饭、饮品陈记餐馆中餐金牌稻花蛙中餐疯夜烧烤王烧烤维扬本色维扬菜鼎记传家菜中餐子墨豆浆中式美食、豆浆老妈米线米线、小炒、小吃菲比酒吧娱乐酒吧创意家居生活服务家居装饰等店名业态主营商品/服务声雨竹服装百货女装欧点女装SG女装雪歌女装oldcolour女装天迷女装巴斯顿男女裤子”校场·秦淮坊“业态较为丰富，但初期档次定位和周边消费错位，目前经营状况一般，品牌调整较大。有了扬州”韵“，缺了扬州”名”1912街区开发商：南京东方三采投资有限公司；项目地址：扬州泰州路总建：4.8万平方米；开业时间：2007年4月定位：时尚生活街区。

以酒吧、KTV等夜场消费和中高档精品餐饮为主，目前经营状况一般。1912街区店名业态主营商品/服务大渔铁板烧餐饮美食日本料理浔味坊尚汤西部牛排西餐粤鸿和粤菜运河伍号中餐小城故事家常菜四季藏日本料理日本料理采蝶轩粤菜百乐门（装修中）休闲娱乐——KTV后宫娱乐KTVKTV乐巢会酒吧酒吧、会所英皇国际会所夜总会西津足道（装修中）足疗脚艺足浴苏荷酒吧酒吧项目竞争占位景观资源文化档次定位地段作为著名的旅游城市，扬州尚缺少一个融合了本土文化、景观、地段和档次为一体的“最扬州”的城市商业名片。1912校场·秦淮坊瘦西湖·新天地花局里东关街机会机会机会城市旅游商业项目研究瘦西湖周边商业瘦西湖新天地花局里东关街Q2：旅游城市的扬州，旅游商业市场如何？项目能否竞争中占领优势？校场·秦淮坊1912街区Answer2:1、作为著名的旅游城市，扬州尚缺少一个融合了本土文化、景观、地段和档次为一体的“最扬州”的城市商业名片；2、本案在景观资源、地段上占有一定的优势，在文化营造及档次打造方面拥有市场机会。项目认知客户目标和问题界定核心问题战略论证策略论证问题界定本报告的技术思路城市及商业市场研究城市旅游商业项目研究文化商业街研究项目市场定位商业与文化结合研究营销策略建议消费客群研究文化商业街研究文化商业街案例重点个案研究研究启示Q3：文化商业街发展有什么样的规律？目前国内成功的文化商业街区有没有可以借鉴的地方？北京平安大道文化街上海福州路文化街南京夫子庙北京朝阜路文化街西安北院门回坊广州文德路成都锦里目前国内及香港以文化商业街主要有天津古文化街香港摩罗街北京琉璃厂江苏周庄文化街合肥淮河路步行街昆明南屏街福州榕城古街文化商业街案例北京平安大道文化街上海福州路文化街段祺瑞执政府旧址上海书城北京平安大道浓郁的明清风格成为北京的一处美丽风景线，两侧12处文物和一个历史文化保护区，分别是：北海公园、南新仓、段祺瑞执政府旧址、和敬公主府、孙中山逝世纪念地、盛新佑贞中学、欧阳予倩故居、僧格林沁祠、贤良祠、保安寺、旌勇祠、地安门大街四合院。此外，在平安大道地下还埋藏有唐代墓葬群、元氏古桥、元明皇城城墙基础、明代雨水方沟等古迹。案例简介（一）福州路文化街以经营各类文化用品、充满文化气息而享誉全国。著名的专业书店有中国科技图书公司、外文书店、古籍书店、上海音乐书店等；大型综合书店有新近落成的上海最大的综合书市、上海书城、上海文化商厦等；经营办公用品的商店有汇丰纸行、长征测绘仪器商店、上海纸品商店等；经营文化用品的有杨振华笔庄、百新文化用品公司、美丽华文具公司、上海美术用品商店等。南京夫子庙北京朝阜路文化街朝阜路文化街东起朝外东岳庙，西止阜成门，全长7.4公里。这条美丽的大街集中了各类文物重点保护单位48处，其中世界文化遗产1处，国家级文物4处，市级文物29处，区级文物12处。按其功能性质大致可分为皇家宫室、宗教寺庙、文化教育、民居民俗、园林山水五大类，是一幅绝无仅有的北京民俗文化和历史政治的精彩画卷，也是一部记载着老北京历史变迁的“教科书”。始建于宋，秦淮河北岸的贡院街旁。通常所说的夫子庙，实际包括夫子庙、学宫和贡院三大建筑群。许多商店、餐馆、小吃店门面都改建成明清风格，并将临河的贡院街一带建成古色古香的旅游文化商业街(以小吃、小商品、古玩字画等为主）。案例简介（二）广州文德路西安北院门回坊西安北院门回坊文化风情街建筑风格主要以明、清为主，街道两边配有休息座椅等市政设施，街道为散步道，禁止车辆通行，街道内分为民族饮食、旅游纪念、文化展示、字画唐装等四个区域，高家大院等一批传统民居将会得到进一步的保护和展示。

文德路具有深厚的历史底蕴，路上有光绪28年创立的私立教忠学堂广州市13中学、广府学宫（市第一工人文化宫）、文德楼、孙中山文献馆等景点。路两旁经营的文化用品店铺达300户，有广州市文物总店、文悦轩等经营高档古玩、字画、文房四宝等大型商场，也有经营各式中低档文化用品的沿街商铺

建筑有鲜明的广东岭南特色，如街口要有牌坊这样的标志物，商铺名号各具文化特色，装修风格别致，打造别具岭南特色的商业街

案例简介（三）香港摩罗街天津古文化街天津古文化街于一九八六年元旦建成开业，全街长５８0米，整体建筑为仿清民间式建筑风格，天后宫（妈祖庙）位于全街的中心。全街近百家店堂，有经营天津地方特色的杨柳青年画的杨柳青画社，经营泥人彩塑的泥人张彩塑工艺品经营部，有经营文房四宝，名人字画的四宝堂，春在堂，有经营文物古玩的文物公司萃文斋门市部，还有经营全国各地的景泰蓝，双面绣，牙玉雕，艺术陶瓷，中西乐器金银饰品等上万种名优工艺品的几十家店堂摩罗街是一条香港古董文物售卖集中地。在其附近的乐古道，皇后大道中和荷里活道一带，分布了不少爱古玩的人士。摩罗上街及乐古道昔日多海员聚居，附近妓院林立，龙蛇混杂，但现在已衍变成古董和杂货市场。距乐古道不远的摩罗街中心，正门有两头守护的唐代石狮(乃按照北京北海公园九龙壁的实物仿造)，是售卖东方美术品、手工艺品和古董文物的集中地。案例简介（四）江苏周庄文化街北京琉璃厂琉璃厂有许多著名老店，如槐荫山房、古艺斋、瑞成斋、萃文阁、一得阁、李福寿笔庄等，还有中国最大的古旧书店中国书店，以及西琉璃厂原有的三大书局——商务印书馆、中华书局、世界书局。而琉璃厂最著名的老店则是荣宝斋，有人说：琉璃厂因荣宝斋等著名文化老店而享有盛名。琉璃厂文化街，成为广集天下图书、字画、古玩、文房四宝的所在，成为国内外游客光顾老北京文化的必游之地。周庄文化街可谓是传统文化的荟萃之地，有开茶馆、设药铺的，有打铁、纺棉花的，有编竹器、捏面人的，有制木器、写书法的……在这里游客可以放松心情，体味一下平日里城市中少有的传统文化的韵味。案例简介（五）昆明南屏街合肥淮河路步行街淮河路集聚有大量的历史古迹，著名的古教弩台、九狮桥及飞骑桥遗址、李鸿章故居等居于其间。这里有历史文脉、区域特色的宣扬，细腻而富有人情味的城市空间拉张了步行街的魅力，城市与美的关系变得更为融洽。昆明南屏街的改造后确定了以“老昆明的家”为主题的设计思路，按照传统风格，以浮雕、圆雕、地浮雕等艺术表现形式，唤起对老昆明传统的回忆。落实到每个细节点进行表现。要在南屏街4万平方米的地面，通过老昆明的世俗风情，表现一些亲切的生活场景。案例简介（六）目的类型名称核心元素典型代表与本项目适配性理由旅游Ⅰ以古建筑群为核心，以旅游观光目的的文化街古建筑北京平安大道文化街、北京朝阜路文化街、丽江古城项目毗邻瘦西湖景点，年游客达300万人次，消费带动可以补强本项目。Ⅱ以古建筑群旅游，带动古玩字画及地方特色（餐饮、手工等）发展的文化街古建筑＋古玩字画/地方特色天津古文化街、南京夫子庙、西安书院门、江苏周庄文化街商品经营Ⅲ以古玩字画、书籍文具等文化商品为核心，以商品经营为目的的文化街古玩字画/书籍文具等文化用品广州文德路、上海福州路文化街、香港摩罗街、北京琉璃厂本项目周边已有以经营古玩字画用品的街铺，仅仅依托此类业态经营较难。Ⅳ以仿古或地方风格建筑为特色，以传统商业经营为核心的文化街仿古建筑＋传统商业杭州清河坊街仅仅依托传统商业经营商业街经营存货较难。混合型Ⅴ以局部古建筑元素的现代运用为表，现代商品经营为主要内容局部复古建筑+现代商业昆明南屏街、广州北京路、苏州观前街本项目为仿古建筑群，新建商业街区。Ⅵ以原有古建筑为核心，现代商业为实体原有古建筑+现代商业合肥淮海路步行街、成都锦里、宽窄巷子本项目为仿古建筑群，新建商业街区。高低案例借鉴文化类商业街分为六种类型本项目与目前存有文化类商业街拟合度均为半拟合适配性状态，由此我们必然要走非寻常路，集众家之所长，打造适合扬州，适应项目区位环境及资源条件的混合型商业街区。选址：成都市武侯祠东侧开业时间：2004.11.1总建筑面积：7920m总街长：340m平均街宽：3-4m（最大街宽为6m）投资估算：2000万项目定位：文化、商业与地产的融合，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称“成都版清明上河图”。体验式、休闲式、互动式的旅游方式，符合现代游客的旅游需求重点案例-锦里招商数量：30多家操作模式：只租不售租金策略：按经营类别收取（保障传统手工艺）消费定位：中青年、旅游人士业态规划：餐饮（四川特色饮食一条街）、古玩字画、蜀绣、漆器、竹编、民间手工艺品、旅游纪念品、演展等经营区域：酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区四部分“要是当初把招商大门敞开，我估计现在的锦里已经死了，那时候，我们招商有点难，卖旅游工艺品的一大堆，但我们还是咬紧牙关———推了，结果，锦里有一半的特色民俗商品是我们招来的。”

------回忆起当初的招商，锦里老板刘承志长舒了一口气锦里商业街的经营特征重点案例-锦里紧临武侯祠，依托于成都三国历史遗迹，“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司整个建筑系明清时代的建筑风格，与武侯祠博物馆现存的清代建筑融为一体青砖碧瓦、雕梁画栋、石板古街老街、青石板路青砖、青瓦锦里大门雕梁画栋客栈建筑外部为明清古建筑风格重点案例-锦里成都的旅游经济带动了商业发展，特别是与旅游结合的商业项目，锦里为其中之一世界旅游组织专家Robert

Cleverdon、Erik

Holm-Petersen考察锦里巴基斯坦总统及夫人考察成都时，参观了锦里2006年成都成为中国最佳旅游城市。2010锦里全年接待游客近580余万人次锦里平均每天接待游客近1.6万人。重点案例-锦里锦里休闲街主要卖的是“文化”，现代与历史的呼应三国蜀汉文化川西民俗文化还有，民俗服装秀表演、皮影表演、西洋镜酒吧文化打更人捏泥人剪纸张飞牛肉既有画家、建筑师、服装师交流的场所，也有驴友、摄友、车友的主题酒吧，还汇集了不同风格的水吧和餐吧，每晚8点以后，锦里酒吧的上座率普遍达到80%以上。重点案例-锦里成都锦里商业街成功的关键因素在成都大旅游经济的背景下，恰当的嫁接了古文化借助于历史文化景点——武侯祠博物馆，吸引大量人流体验式、休闲式、互动式的经营方式增强了商业活动只租不售的租售模式，严格的控制了业态重点案例-锦里重点案例-宽窄巷子规模：宽窄巷子片区总面积479亩，其中核心保护区108亩运作模式：租赁为主，出售少量资产运作单位：成都文旅少城建设管理有限责任公司总体定位：最具典范性成都历史文化商业步行街区；中国首个院落式情景消费体验区；成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心商业定位：时尚生活街区文化定位：成都生活标本——宽窄巷子，最成都宽巷子-闲生活；窄巷子-慢生活；井巷子-新生活。开发时间：2004-20082008年6月14日开街2009年春节全面营业重点案例-宽窄巷子三廊道：宽巷子、窄巷子、井巷子三广场：西入口、东广场、小洋楼广场布局：整个宽窄巷子由45个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，院落面积173～1100㎡不等，主要集中在400～800㎡。规划：宽窄巷子项目由三条步行街组成，且中间用通道连通，实现了人气、商气的互动，也显得非常人性化。另外，在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场，起到聚集人气、提供促销场地等作用。步行街长约400米，宽巷子宽度以6～7米居多，窄巷子宽度多为4米，街巷距离适宜集聚人气。重点案例-宽窄巷子中期波折，但坚持定位，以节庆活动重获人气。新开的宽窄巷子人气很旺，但到了2008年10月底，开始陷入低谷，来的游客不够多，商家的生意也冷清了许多。成都文旅集团坚持认为宽窄巷子的定位没有错，关键是要有信心，要坚持。为此，成都文旅并没有简单对这里的商业业态进行调整，而是进一步提升服务，坚持以活动带动人气，创办创意集市，吸引年轻人来这里，体会老成都背景下的新东西；组织跨年音乐会、创办文化沙龙等等。与此同时，还对商家进行适当补贴，靠着这些招数，宽窄巷子度过了最艰难的时期，一步步成为成都市地标性区域，成为外地人来成都后必去的地方之一。重点案例-宽窄巷子多元文化的汇聚的城市名片宽窄巷子开街3年多来，已接待境内外游客近3500万人次，其中境外游客近180万人次，街区年经营产值超过3亿元，成为名副其实的“老成都底片，新都市客厅”。几年间，宽窄巷子早已成为了成都的城市形象名片，成都的文化名片，更被评选为“成都新十景”，成为了各地游人来成都后必去的旅游景点。成都文旅通过引进适合它文脉的商业，重新赋予了老街道新的内涵，让历经300多年风雨，承载着成都2500年历史的宽窄巷子获得了新生。重点案例-宽窄巷子文化是宽窄巷子之魂文化类型想体验的比例老成都文化90%川西民居32%现代文化11%满族兵丁文化11%中西交融10%其他4%来源：《成都市宽窄巷子旅游体验实证分析》杨春蓉成都原真文化是宽窄巷子的灵魂及核心吸引物。盖碗茶、精美的门头、梧桐树、院落、茶馆、川剧……这一幕幕老成都原真文化氛围，是构成宽窄巷子吸引力的核心。旅客最想在宽窄巷子体验的文化统计宽窄巷子成功的关键因素成都的文化休闲战略为项目提供了良好的城市背景，项目作为“老成都底片，新都市客厅”，汇聚了城市成长的力量找准了“文化”与“经济”的契合点，将老成都文化变成一种可观看、可体验、可消费的资源，“文态、业态、形态”三态合一。“老成都原真生活情景体验街区”的定位，既区别于锦里、文殊院等本地项目，又在全国树立起了具有唯一性、排他性的竞争力。重点案例-宽窄巷子1、完全复古的商业街成功的关键因素之一：依托城市旅游市场的兴旺，同时项目具备强势旅游资源，客群以旅游客为主体，满足游客的猎奇心理；2、完全复古的商业街成功的关键因素之二：项目本身就具备古老的商业积淀；3、完全复古的商业街成功的关键因素之三：古商业街以中学为表，现代功能为里；

“在丽江，一个完全纳西风格的建筑里面装着一个西餐厅的瓤，是很正常的事，并不让人觉得别扭”。文化商业街研究启示文化商业街研究文化商业街案例重点个案研究研究启示Q3：文化商业街发展有什么样的规律？目前国内成功的文化商业街区有没有可以借鉴的地方？Answer3:1、对于本项目的业态业种的规划要充分融合旅游消费和城市消费，在有限的体量内包容主流消费需求，在经营的时间上一是突破旅游季节性限制，二是兼顾白天、晚间和夜间消费；2、“文化”是本项目商业着重塑造和宣扬的重点，地方人文特色的文化的彰显，对外来游客猎奇的吸引和对本土消费客群怀旧、休闲生活的需求的满足；3、项目在招商过程中需要严格控制业态，力保后续运营能够良好进行，平稳度过商业培育期。项目认知客户目标和问题界定核心问题战略论证策略论证问题界定本报告的技术思路城市及商业市场研究城市旅游商业项目研究文化商业街研究项目市场定位商业与文化结合研究营销策略建议消费客群研究消费客群研究城市居民消费需求研究城市旅游消费需求研究Q4：扬州城市商业消费的客群有什么样的特征和需求？城市居民消费结构扬州居民消费支出保持递增态势，其中食品和文教娱乐销售支出增速明显。城市居民访谈最近扬州一线品牌加盟的特别多，淘汰率也很高，一些浙江、上海的高档时尚品牌卖得都很火爆，别看扬州的收入不高，消费力还是很强的。——王老板某品牌服饰经营商扬州酒吧消费的除了本地人，还有很多江都、高邮的有钱人，平时门口停的宝马奔驰有不少，悍马也有。不过苏荷现在不行了，扬州也就能支撑4-5个酒吧。——苏荷酒吧市场人员年轻人尤其是学生是消费主力，年轻白领和大学生比较多。餐饮和ktv团购最受欢迎。——扬州某团购网王小姐生意很火爆，周末很多人都排队到中午一点多——必胜客店员薛小姐金鹰在扬州是现象级的，去年20个亿我们也没想到，扬州人消费很感性。——金鹰文昌店范小姐受访者多为20-40岁人群，整体收入水平较高。扬州居民消费欲望强烈，消费层次上升迅速。受访消费者中20-30岁占到41.6%，30-40岁30.4%！受访消费者49.6%以上的人月收入高于于4000元，只有6.4%低于2000元！城市居民访谈受访者的日常餐饮消费场所集中，消费能力强，品类接受度高，以社交消费为主。受访消费者朋友聚会和商务接待的社交消费占到65.9%。受访消费者人均餐饮消费标准较高，50元以上占55.1%。受访消费者餐饮品类喜好丰富，品类接受度高，其中偏好快餐和中式正餐。受访消费者餐饮消费场所以望月路和时代广场居多！城市居民访谈受访者对休闲娱乐消费需求比较旺盛，其中沐浴养生，KTV、影院消费倾向度很高。城市居民访谈受访者对一线餐饮品牌、停车、消费环境有直接消费欲望和需求。消费者语录扬州吃饭停车太难，吃个饭停车要停最少二十分钟；扬州环境好的地方消费都太高，搞得都好像私人会所，消费不起；扬州消费场所太散了，有时候先吃再玩要横跨扬州，；扬州好像一线品牌餐饮太少，现在也就粤菜有一两家，本地的都是一些老面孔。热点消费场所分析扬州的居民消费热点场所集中在3条美食街、4个酒吧和4个购物中心。京华城1912时代广场金鹰国际文昌百汇望月路步行街教场·秦淮坊百度酒吧Inpub酒吧淮海路兴城东路小美食街美食街扬州三条美食街均为受消费需求自然形成的社区商业，其中餐饮业态占到4成左右，而休闲娱乐以美容美发和足疗为主。美食街扬州三条美食街生意火爆，停车难是主要瓶颈。餐饮消费以中低档餐饮为主，其中日韩料理、湘菜、川菜、火锅比例较高。购物中心扬州百货品牌消费力较为强劲，目前国际一二线品牌开始纷纷进场，各大购物中心品牌结构开始升级。购物中心扬州几个购物中心餐饮以中档餐饮为主，菜系结构较为丰富。商家运营良好，扬州市民对菜系消费抗性低。购物中心扬州几个购物中心的休闲娱乐业态以KTV、影院、游戏厅为主，经营状况良好，以团购消费居多。酒吧扬州的夜场消费力较高，但城市酒吧消费容量为4~5个。酒吧主力消费人群消费水平（卡座）消费时段经营状况苏荷中青年白领、游客900~1200元20:00~2:00一般菲比时尚青年、游客900~1200元20:00~2:00好INPUB学生、时尚青年、游客900~1200元20:00~2:00火爆百度学生、时尚青年、年轻白领900~1200元20:00~2:00火爆居民消费需求总结扬州居民消费力较强，消费市场活跃，消费结构升级迅速；扬州居民对餐饮消费欲望强烈，且菜系抗性较低；沐浴足疗、KTV、酒吧、影院是扬州居民的主要休闲娱乐业态；扬州餐饮消费结构以中低档为主，中高档餐饮有较强消费诉求；停车方便、消费环境佳是消费主诉，品质化、品牌化的国际国内高端品牌的消费需求呈上升态势。城市旅游消费需求扬州游客数量远超城市人口，城市旅游消费需求旺盛。来扬游客来源分布较广，但以江浙沪游客为主，其中本地游客比例超半。城市旅游消费需求扬州景点旅游多为1~2日游，旅游停留时间段，多为一天一夜一早。跟团游：扬州一日游旅游路线：汪氏小苑——个园——瘦西湖扬州一日游旅游路线：何园——瘦西湖——扬州个园扬州一到两日游旅游路线：个园——何园——瘦西湖——扬州怪纪念馆——大明寺——汪氏小苑——吴道台宅第扬州两日游旅游路线：东关街——瘦西湖——扬州瘦西湖温泉度假村扬州两日游旅游路线：东关街——荷花池公园——扬州个园——扬州瘦西湖自驾游：扬州一到两日游旅游路线个园——何园——瘦西湖——扬州怪纪念馆——大明寺——汪氏小苑——吴道台宅第扬州精华一到两日游瘦西湖——大明寺——扬州八怪纪念馆——个园——何园城市旅游消费需求旅游消费白天以本地特色餐饮和特产为主，夜间消费多选择沐浴足疗、东关街和运河水上游。餐饮消费休闲娱乐购物跟团散客商旅跟团散客商旅跟团散客商旅东方美味五亭锦旺银都锦春花园茶楼富春冶春望月路淮海路当地宴请沐浴苏扬足疗陆琴脚艺运河水上游沐浴苏扬足疗陆琴脚艺沐浴苏扬足疗陆琴脚艺运河水上游东关街瘦西湖南门东关街五亭龙东关街扬州漆器厂扬州玉器厂城市旅游消费需求游客希望扬州能有个城市特色商业名片，在一天的紧凑行程中一站式体会扬州的旅游人文特色。消费者语录都是跟着导游走，不知道吃的是不是正宗的维扬菜；扬州玩具很出名，在瘦西湖门口买就怕被宰，还担心品质；到扬州不知道去哪吃跟玩，只能打车问司机，到了美食街全是火锅；扬州的沐浴文化真的很有名，名不虚传；东关街晚上关门好早，就晚上逛下，来去匆匆也体验不到扬州的古城特色；来扬州前在网上特地搜了下扬州特色人文，来了扬州发现一些百年老店距离太远而且分散，体验时间受限；来扬州旅游能看到扬州的景，吃到扬州的美味，就是没什么特色的本地活动。旅游消费需求总结扬州旅游消费以当地特色餐饮、沐浴足疗、旅游商品为主；在消费中大多跟团走，对消费可信度表示疑虑；游程时间短，无法充分体验和消费扬州的人文特色；扬州缺少一个即能满足消费需求，又能充分体验地方人文特色的城市名片性的商业街区；消费客群研究城市居民消费需求研究城市旅游消费需求研究Q4：扬州城市商业消费的客群有什么样的特征和需求？Answer4:1、停车方便、消费环境佳是消费主诉，品质化、品牌化的国际国内高端品牌的消费需求呈上升态势；2、扬州缺少一个即能满足消费需求，又能充分体验地方人文特色的城市名片性的商业街区。项目认知客户目标和问题界定核心问题战略论证策略论证问题界定本报告的技术思路城市及商业市场研究城市旅游商业项目研究文化商业街研究项目市场定位商业与文化结合研究营销策略建议消费客群研究项目市场定位项目整体定位消费者定位Q5：如何准确定位符合扬州消费者需求？利于项目的长期持续发展？功能定位档次定位业态定位价格定位形象定位定位思考项目商业价值初判项目城市占位项目竞争占位城市居民消费需求旅游消费需求扬州缺少一个即能满足消费需求，又能充分体验地方人文特色的城市名片性的商业街区；成功案例借鉴旅游消费+城市消费目的性消费的商业标杆项目“最扬州”的城市商业名片停车方便、消费环境佳是消费主诉，品质化、品牌化的国际国内高端品牌的消费需求呈上升态势。彰显历史积淀，演绎特色人文。以中学为表，现代功能为里。定位思考S.W.O.T.1、扬州尚无城市名片级标杆商业项目2、庞大的旅游消费客群3、日趋高端的城市社交消费需求4、淮海路美食街逐步退化5、友谊路即将改造成迎宾大道6、瘦西湖隧道2014年竣工通车SWOT劣势威胁优势机会1、5A级城市名片级风景旅游区2、城市核心商圈3、政府的大力支持1、交通拥堵，出入不便2、单体商业面积较大，且无沿街街铺3、回廊式建筑设计使用率低4、扬州对一线品牌的号召力不够1、商业项目过多，经营与招商竞争激烈2、游客消费的不确定性3、社会效益与经济效益的矛盾定位关键词瘦西湖文昌商圈本土特色彰显历史城市名片百年流芳中式复古最扬州时尚休闲演绎人文项目整体定位瘦西湖文化休闲特色街区扬州地方传统文化与现代时尚相融合的复合型文化商业街区；扬州百年老店与国际品牌新锐桃李争妍的品牌商业街区；二十四小时全天候休闲消费港湾;城市中心市民文化休闲广场；扬州旅游的第一驿站！消费者定位城市消费与旅游消费并重，以居民带动人气，以游客提升名气。价值属性占位消费者定位游客：1、一日游，消费不确定性高；2、本地游客比例高；城市居民：1、消费欲望高；2、消费力强劲；3、消费需求结构提升快；城市消费+旅游消费城市标杆城市名片分类定位描述比例消费诉求本地人本地游客60%旅游消费家庭消费社交消费目的性消费群体家庭消费社交消费商务消费外地游客外地普通游客40%旅游消费商旅游客旅游消费社交消费商务消费消费者定位功能定位以历史人文为轴线，集餐饮、休闲娱乐、零售、展示演出为一体的一站式、全天候、现代时尚休闲商业街区。市场占位竞争占位消费需求开发商诉求功能定位历史人文现代时尚餐饮休闲娱乐展示演出零售档次定位项目定位社会效应城市名片商业标杆+城市名片客群定位本地居民+外地游客60%40%扬州百年老店为招牌高端品牌为亮点中高端定位高档中档低档以中高端消费为主，高端消费、大众化消费为辅。业态定位商业业种选择原则：体现历史文化街区内涵、充分考虑区域功能互补，并符合市场的需求。体现历史文化街区内涵符合项目整体定位符合历史文化街区的建筑、环境特征符合目标消费者偏好及特征与现有商圈商业差异化及形成加码业态定位街区的生命力营业空间共享空间半室外空间过渡空间品牌消费特色消费文化消费民俗工艺展销互动国内外知名品牌休闲娱乐百年老字号沐浴足疗文化体验当地品牌餐饮国内外高端品牌餐饮市井文化重现业态定位业态类型可选性甄选理由建议要点餐饮维扬知名餐饮必选扬州本地特色饮食文化是本项目的需求基调和生存根本。建议引入扬州餐饮老字号，如富春、冶春等扬州特色小吃必选扬州本地特色饮食文化是本项目的需求基调和生存根本。建议引入大麒麟阁等扬州特色小吃糕点国际国内高端品牌餐饮必选能有效吸引扬州本地消费客群，提升项目档次。建议少量引入俏江南、小南国等高端知名餐饮品牌西式快餐可选对儿童和年轻群体有吸纳效应，对聚集人气和驻留人流有一定帮助。少量招商，引入必胜客等知名连锁商家甜品店可选休闲性强，冲动性消费，适当的布置可活跃零售氛围，是主商圈项目提升档次和人气的重要商户少量招商，建议引入哈根达斯一类国际知名品牌商家咖啡茶楼必选休闲性强，本项目景观、室内街区特色将赋予其独特经营优势建议引入星巴克等国际知名品牌，跟扬州评话相结合的书场、茶楼。业态定位业态类型可选性甄选理由建议要点娱乐健身俱乐部不选是去化3层单元的优选业态，但对游客消费需求帮助不大——儿童娱乐中心不选对商业区位要求不高，是去化地下和三层单元的优选业态，但与本项目建筑风格不匹配——酒吧可选属夜间消费型业态，对项目夜间运营有很大帮助。扬州的酒吧容量在4家左右，建议选择性引入口碑好、营运能力强的商家KTV可选是本项目去化较差区位单元的优选业态，但对旅游消费需求帮助不大——服务足疗脚艺必选针对消费性强，是去化本项目三层商铺的必选业态建议引入扬州本土品牌商家，如陆琴、苏扬等银行金融可选需要设置自助银行，以满足便利性的要求建议引入1家自助银行超市可选满足景区游客需求和餐饮消费需求可引入屈臣氏等小型日常消费型超市药店可选作为顺带消费品，满足游客日常需求建议引入50-100㎡药店零售旅游商品必选旅游消费性强，是本项目的必选业态建议将谢馥春、漆器、玉器等民俗工艺展销结合，有利于提升本项目的人文特色业态定位项目餐饮休闲娱乐零售生活服务其他20111年居民消费结构39%18%18%15%10%扬州重点商业街总业态25%6%56%9%4%瘦西湖周边商业总业态26%14%17%33%10%成都锦里30%10%55%——5%成都宽窄巷53%12%21%——14%本案40%30%20%——10%2011年居民消费结构扬州重点商街总业态瘦西湖周边商业总业态成都宽窄巷业态结构本案业态结构餐饮休闲娱乐零售其他100%025%50%75%生活服务业态配比：餐饮占比40%，休闲娱乐占比30%，零售占比20%，其他占比10%。成都锦里业态结构商户建议价格定位影响价格因素权重本项目友谊路瘦西湖新天地东关街珍园1912

权重

——15%20%15%30%20%租金水平（元／平方米·天）Px=3.71.72.04.06.01.5商业外部条件公交通达性107785610人文环境5534504辐射圈人口1088710107周边人流量101010710105周边商业氛围1099610105区域发展前景5554553商业内部业态规划101036598停车便利性101057087招商情况101002876商铺面积205181620165合计100796867788160通过周边项目和可比项目的比较加权推导出本项目市场平均租金为3.7元／平方米·天。按20年投资回收周期推算售价：3.7元/天·㎡×365天×20年=27010元/㎡租金反推法价格定位影响价格因素权重本项目太和广场万科城·金街

权重

——60%40%售价水平（元／平方米）Px=324364000018000商业外部条件公交通达性107910人文环境101058辐射圈人口10893周边人流量101090周边商业氛围10990区域发展前景101087商业内部业态规划101089停车便利性1010810商铺面积2051616合计100798163通过市场可比项目比较加权推导出本项目的市场均价在32436元／平方米。竞品比拟法参照扬州目前主要在售商业进行价格比拟得出售价为：32436元/㎡价格定位租金反推法竞品比拟法27010元/㎡32436元/㎡（27010元/㎡+32436元/㎡）÷2=29723元/㎡建议入市均价为：30000元/㎡千年瘦西湖时尚漫游街形象定位1400多年历史的瘦西湖历代帝王游历之地文人墨客思眷之处扬州的一张名片2500年历史文化积淀的扬州时尚生活蔓延的年代都市的节奏在这里放缓项目市场定位项目整体定位消费者定位Q5：如何准确定位符合扬州消费者需求？利于项目的长期持续发展？功能定位档次定位业态定位价格定位形象定位Answer5:1、项目整体定位：瘦西湖文化休闲特色街区2、消费者定位：60%本地消费，40%旅游消费；3、功能定位：餐饮、休闲娱乐、展示演出艺及零售综合一体；4、档次定位：中高档为主，高档、大众消费为辅；5、业态定位：餐饮占比40%，休闲娱乐占比30%，零售占比20%，其他占比10%；6、价格定位：30000元/㎡7、形象定位：千年瘦西湖，时尚漫游街；项目认知客户目标和问题界定核心问题战略论证策略论证问题界定本报告的技术思路城市及商业市场研究城市旅游商业项目研究文化商业街研究项目市场定位商业与文化结合研究营销策略建议消费客群研究上海新天地昆明南屏街商业与文化结合研究欧洲建筑发展史规律人类的时尚法则混搭理论的借鉴商业街案例研究金茂大厦罗浮宫Q6：商业如何与文化结合？文化的表现文艺复兴建筑一方面吸取了古希腊罗马时期的柱式构图要素，另一方面又将各个地区的建筑风格同古典柱式融合一起，大胆创新。洛可可建筑重返巴洛克建筑风格，但更强调弧线和S形状的运用。新古典主义建筑则是中世纪哥特式建筑风格的回归，并创新地加入异国元素，富含浪漫情调。而折衷主义和后现代主义建筑则是对历史上各种建筑风格的大轮回，利用现代加工手法，使其具备现代美。古希腊、古罗马建筑哥特式建筑文艺复兴建筑洛可可建筑新古典主义建筑折中主义建筑后现代建筑巴洛克建筑欧洲建筑从古典主义建筑风格，继而到现代和后现代建筑风格，每一次的发展前进都是对已有风格的回归、复制，并利用现代手法加以创新。欧洲建筑发展史揭示的规律：建筑发展总是在不断地轮回，在复古中寻求创新。欧洲建筑发展史规律1年前的流行：糟蹋；10年前的流行：丑陋；20年前的流行：滑稽；30年前的流行：有趣；50年前的流行：古怪；70年前的流行：妩媚；100年前的流行：浪漫；一个世纪前的流行：绝妙！时尚界的莱佛法则时尚界有个莱佛法则，反映了复古主义的一些端倪，其实复古色彩年年都有，它有特定的消费群体。到了21世纪，复古主义风起云涌，特别是2004年，才真正进入复古时代。事物从复杂又变回了简单，当然复古不是一味地重复历史，而是在保持原有风貌的同时又进行了技术上的创新。

人类的时尚法则日本东京时尚美眉，秋冬彩妆是创新中带有复古感诺基亚推出了一款更为神奇的产品3605，这款产品真的将手机的键盘设计成老式电话的拨盘设计上海的新地标--新天地广场是个充满矛盾因子的综合体：既古典，又新潮；深具文化情怀，也具有商业气息。正是这里古老和时尚相融合的独特风韵。人类永远创新与轮回的精神樊篱时尚与复古人类的时尚法则Gucci的竹节系列产品，在设计上融合了经典的中国传统元素，融传统与时尚为一体，浑然天成。高挺的中式立领与飞檐般的肩线结合成极为贴身的线条细部的中国结式纽扣，与丝绸上的华丽刺绣，诠释出精致古典。从珠宝、服装、建筑、汽车中汲取灵感定义:两个或两个以上不同产业品牌、风格元素等通过拼贴、混杂、组合,激发出新的产品或概念.混搭理论（Mix&Match）混搭理论的借鉴上海金茂大厦——

中国古典建筑与世界先进技术混搭的产物混搭理论的借鉴金茂大厦占地2.3公顷，塔楼高420.5米，总建筑面积29万平方米。金茂大厦的设计师是美国芝加哥著名的ＳＯＭ设计事务所。设计师以创新的设计思想，巧妙地将世界最新建筑潮流与中国传统建筑风格结合起来，成为海派建筑的里程碑，并成为上海著名的标志性建筑物，金茂大厦外形密檐塔状，是中国古典建筑与世界先进技术结合的产物，中国古建筑中唯有一种最有高度，那就是宝塔。金茂大厦的设计思想显然借鉴了古都西安的大雁塔的“密檐塔”语言，设计师用现代材料钢铁和玻璃再现了一个经过创新的中国宝塔形象。中西合璧又能反映时代脉搏。

贝聿铭（ieohmingpei）1917年生于广州,被世人誉为“现代主义的泰斗”，他在设计中引入了许多中华传统建筑的符号，又使用现代建筑的材料和结构。混搭理论的借鉴罗浮宫与贝聿铭金字塔的混搭玻璃金字塔高21.6米，各边长35米，采用不锈钢钢架支撑，塔的四个侧面，由673块晶莹透亮的菱形玻璃拼组而成。步入玻璃金字塔，人们可以通过玻璃的自然折光对卢浮宫全貌一览无余。在卢浮宫最受欢迎的作品中，玻璃金字塔名列第三，立在卢浮宫这个举世闻名的古建筑前，作为卢浮宫的入口，它带有浓厚的现代意识。——创新与轮回，时尚与复古，是人类精神世界永远的樊篱——混搭理论的借鉴新天地是传统的石库门建筑文化、民俗文化与西方酒吧娱乐文化于一体的街区；采取递进式定位策略：初期多功能，中期旅游景点，后期国际化娱乐风情旅游景区。南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈商业街案例研究

上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成具有国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。新天地占地3万平米，建筑面积6万平米。街铺——北里街区以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修南里以反映时代特征的新建筑为主——集中式商业＋少量商铺2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。新天地在整体开发过程中，第一阶段进行整体策划布局，第二阶段进行推广和招商，第三阶段是后期经营管理。

上海新天地成功因素之一是商业与文化的结合：大量文化元素通过组装、拼接、嫁接等手法融为一体，不是简单的完全照抄照搬。123456商业街案例研究上海石库门文化现代建筑文化品牌商家的文化：新天地的商家均集合了来自世界各地的知名品牌菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。娱乐文化：外部是二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚。形式是古典的内容是现代的。谭永麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”，是明星文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所。观赏新天地露天广场及餐馆内的文化表演。异域文化：讲究真正的美食休闲,音乐,建筑装修,各种饮食文化,异国风情的领略,原汁原味.法国餐厅带来了欧陆风情，日本音乐餐厅带来了富士山文化。昆明南屏街以“老昆明的家”为主题，展现昆明历史、文化、风情，并成为与商业交流的中心，在685米长的街道上系统零星的分布着各种古建筑牌坊与仿古建筑单体。商业街案例研究南屏街是昆明历史上的老街区，全长６８５米,也是昆明市古老的商业街；是旧时的金融、商业和娱乐中心，要维持城市中心区的吸引力，设立步行街，可以最大程度地鼓励商业、文化和娱乐发展。

南屏街是４万平方米都市休闲娱乐空间，街区全部由正方形小青石等石材铺装，沿线５组活色生香的情景雕塑；步行街的艺术设计反映出城市的文化，城市历史和文化与商业在这里共享。2006年昆明旅游总收入以156.37亿元创下历史新高，国内游客首次突破2000万人次。全市累计接待海外游客70.75万人次，旅游外汇收入1.90亿美元；全年共接待台湾游客16.96万人次，昆明南屏街——古建筑与现代的融合商业街案例研究浮雕、圆雕、地浮雕、情境雕塑跳海牌卖吆喝商业街案例研究昆明南屏街——商业与文化的结合商业与文化结合的原则：原则一、文化与商业的结合一定不是把文化简单的重复使用，而是创新；原则二、文化与商业的结合一定不是大面积的形式结合，而是取其神，以点式、插入式结合；原则三、文化元素的借用一定要有冲突有矛盾，才产生戏剧般的吸引力；原则四、借助戏剧、曲艺、文艺等多种手段混搭。研究启示商业街区的文化主要通过符号、仪式、节点的故事等载体来体现文化的表现形式故事化符号化仪式化：通过对故事的演绎，展现文化：通过各种固定和不固定的活动，传递文化园林景观立面风格地面铺装建筑小品路灯标识系统业态业种文化的表现形式名人：鉴真、张若虚、秦观、史可法、扬州八怪、朱自清等名家典故遗址：唐城遗址、宋大城遗址、汉陵苑、隋炀帝墓、何园、个园、八怪故居、御码头等民间故事：隋炀帝泰安寻妹妹（琼花公主）、玉井、桃花泉、蜀井、雷堂等民俗：观音山香会、扬州奶奶经等民间艺术：广陵派古琴、扬州弹词、扬州刺绣、扬州灯彩、扬州漆器、扬州剪纸、扬派盆景、扬州绒花制作、扬州“三把刀“等扬州本土文化扬州有着2500多年的历史，文化底蕴悠远、深厚富春（茶社）冶春（茶社）共和春（饺面）菜根香谢馥春（化妆品）三和四美（酱菜）小觉林（麻花最出名，都是素的）大麒麟阁（茶食店）月明轩（饭店）菜根香（饭店）戴春林香铺江所宜豆食云兰阁纸号景吉泰茶庄九如分座扬州老字号“老字号”有着历史文化的沉淀，是文化在时间上的传承和空间上的存在，“老字号”的引入、复兴能够充分体现商业与文化的融合。故事化（一）隋炀帝找妹妹的传说，琼花公主化琼花，”扬州出美女“的由来；维扬一株花，四海无同类琼花仙子琼花公主死后，坟墓上开出了八瓣的花朵，把花瓣研碎放入水中洗脸，女孩子的容颜就会变得好看起来。“扬州出美女”的说法，就是从那时候流传开来的。人们知道花是由琼花仙子变来的，就把花命名为“琼花”。应用：在街区设立琼花公主塑像，并移植百年琼花一株，琼花公主塑像带小喷泉，从双手中溢出，契合上琼花带水拂面可让容颜变得更好的传说，以此成为一道文化风景。故事化（二）桃花泉：一盘棋谱一卷梦，范西屏桃花泉旁著立《桃花棋谱》几株桃花，一线泉一盘棋谱一卷梦扬州的围棋文化要说两个扬州人。一个是宋代的徐铉，他改进了围棋棋谱的记录方式，他的《棋图义例》是我国现在所能见到的最早的专门解释围棋基本术语的著述；另一个人则是把古代围棋推向辉煌的黄龙士。明清时期，扬州围棋兴盛，许多国手会聚于此，被称为我国历史上最有影响、价值最大的古谱之一的《桃花泉棋谱》，便与扬州的一口古井大有渊源，井名“桃花泉”。应用：街区就桃花泉故事设立一景，进一步弘扬扬州围棋文化，让桃花泉的故事传播开去，让扬州人铭记扬州围棋的繁盛时代，让外来游客进一步了解扬州的深厚文化。故事化（三）玉井：一块玉石的“感恩”传奇感恩的传奇，财富的源泉许愿，投币在百盛购物中心对面有“宋井”，宋井东侧50米有“八卦井”，100米左右处有“玉井”。这3口井有名有姓，也都有着传奇的故事。。玉井，感恩的教诲，财富渴求的许愿之井。应用：街区就”玉井“的故事设立一景，故事通过雕塑还原，玉井演化”许愿，投币“，即能进行感恩教育，又为一旅游文化景点。故事化（三）玉井故事放大：借鉴新加坡幸运之泉，演绎”玉井“传说，成就“扬州财富之泉”故事启示：将”玉井“故事放大，可作为街区广场主景观进行故事演绎新加坡新达城的“幸运之泉”演绎财富故事，最终成为整个国家的著名旅游景点，成为新加坡旅游的必到之地

此噴泉之水向內流，象征保留財富与好运，所以才讲财富喷泉。来访游客围绕财富之泉一圈，带给他们幸运、财富，幸运之水由此而生，每年吸引50万人来次观赏。夜晚有多媒体表演，许多人也选择财富之泉做为音乐演出、戏剧表演甚至婚礼仪式的背景,三维激光、灯光、数码环绕声响及喷雾器13.8米上海新天地昆明南屏街商业与文化结合研究欧洲建筑发展史规律人类的时尚法则混搭理论的借鉴商业街案例研究金茂大厦罗浮宫Q6：商业如何与文化结合？Answer6:1、“老字号”有着历史文化的沉淀，是一种文化在时间上的传承和空间上的存在，“老字号”的引入、复兴能够充分体现商业与文化的融合；2、“符号”与“故事”的结合，增强文化感，使“符号”更具内涵，同时具有趣味性，充分契合街区文化休闲调性的定位。文化的表现项目认知