某咨询创业北京XX投资管理公司发展战略报告

北京XX投资管理公司发展战略报告引言在大好形势面前一定要保持强烈的紧迫感，保持开拓进取、勇于创新、昂扬向上、敢为人先、锐意进取、争创一流、脚踏实地、真抓实干的精神状态。一定要牢牢把握机遇，明确整体思路，谋划大事，乘势而上。要坚持高标准，争创第一流，实现新的突破。

——区委书记赵久合同志在“全区半年经济工作会”上对全区提出的三条要求总论明确战略，开创未来…………………5第一部分确立存在价值…………...……………13第二部分确定事业设计…….26

选择产业发展方向………...27

确定事业设计要素………...31第三部分XX战略业务模块界定……………..40

一、房地产开发业务模块………………...43

二、综合性物业服务业务模块………….107

三、供暖产业业务模块…………………149

四、投资与金融模块…………………...171

附：奥运商机，百年难遇...……………..183目录第四部分XX组织架构的思考…

…

….…191

一、组织架构调整的基本思路……….192

二、提高组织效率…………………...195第五部分XX人力资源系统的思考…….196

一、人力资源管理的思路……………197

二、激活员工队伍……198结语..…………200目录总论明确战略，开创未来公司战略是着眼于未来、为适应公司内外形势变化而作出的指导性发展规划，它指明了在竞争环境中公司的生存态势、经营方针和发展方向，进而决定了最重要的工作内容和竞争方式。战略是公司行动的指南。它明确了公司的存在价值，即我们依靠谁，通过什么样的努力来获得存在的理由；同时界定了公司行动的边界，即什么是我们应该做的，什么是我们不能做的。战略是一套系统的做事原则。战略规定了一个公司是什么、应该走向哪里以及如何去走。公司的一切活动都是围绕战略来进行的。从人、财、物的配置，到研、产、销的规划，公司的每一步都在按照战略的规定向前推进。

战略是我们的出发点有三类企业是长不大，也活不长的：没有战略的企业有战略，却经常变动的企业有战略，但不会进行目标分解、目标逼近的企业XX公司在企业化转型的过程中，面临的重要问题首先是战略问题，因为XX作为一个市场主体是要长远生存的。管理学家钱德勒指出：“组织跟随战略”。一个公司的所有方面都要随着战略的调整而变化，战略的调整紧接着需要组织结构和人力资源的调整。因此只有明确了发展战略，XX才能完善组织构架，进行资产重组，优化资源配置，同时才能吸纳优秀人才，激励优秀人才，建立现代化的公司典范。企业长寿之道管理学家巴纳德指出，企业存在的两个充分条件是“效果和效率”。效果强调的是结果，效率指的是在追求效果的过程中如何降低投入与产出的比例。有效果的前提是要“做正确的事”，只有事情是正确的，才有可能达到好的效果；有效率的前提是“正确地做事”，明确了如何正确地做事，自然可以提高做事的效率。所以，XX首先应该明确自己应该干什么，即要“做正确的事”，这样才有可能达到好的效果；然后还要知道怎么去干，即要“正确地做事”，才能实现过程的效率。只有知道了什么是“做正确的事”，“正确地做事”才有意义。“正确地做事”与“做正确的事”从历史上看，原房地局一直作为国家行政事业单位行使行政管理职能，考虑的重点是如何执行好政府下达的行政命令，而不必过多考虑这些命令正确与否。因此，XX积累下来的经验和能力都是偏重于如何“正确地做事”。在企业化转型的今天，政府不会再象从前那样来给XX下达指令，告诉她该做什么。因此，XX必须自己想清楚，什么事是应该做的，什么事是不能做的。说到底，这是一个战略问题。“正确地做事”与“做正确的事”因此，XX要解决的首要问题是战略问题。带着这个问题，我们对XX的情况进行了全面的调研，经过不断和领导层沟通，共同系统思考，通过对业务层面的分析，得出了一个基本的判断：XX的业务组合在竞争性的市场环境下是有缺陷的，必须全面整合XX拥有的资源，选定合理的产业方向，培育新的利润增长点（详见《XX诊断报告》）。基于这样一个判断，我们确定了XX企业战略的基调：围绕客户需求，提供价值链整合基础上的综合服务解决方案。XX战略生成的逻辑可以这样表述：第一、确立XX的存在价值与理由。XX的存在价值就是创造利润、提高净资产收益率，通过满足客户、员工、政府、合作伙伴等相关者的不同利益，来确立自己不可替代的位置。战略生成的逻辑第二、确定定事业设计计。即确定定事业设计计的要素，，就是准准确地选择择客户群、、有效地创创造并获取取价值、控控制成功的的关键因素素，以及确确定经营业业务范围。。第三、确定定战略业务务模块。围围绕房地产产、综合社社区服务、、供暖产业业、投资与与金融等四四大业务板板块，描述述XX的发展战略略，指出XX的未来之路路。第四、组织织构架的思思考。业务务战略一旦旦确定，公公司的组织织结构必须须作出相应应地调整。。第五、人力力资源的思思考。组织织结构的变变动必然会会引起人员员的调整，，从而为建建立现代人人力资源系系统提供了了契机。战略生成的的逻辑（续续一）战略生成的的逻辑（续续二）因此，本报报告分为五五大部分，，分别对应应五个层面面的基本内内容：第一部分确确立存在价价值第二部分确确定事业设设计第三部分XX战略业务模模块界定第四部分XX组织架构的的思考第五部分XX人力资源系系统的思考考第一部分确立存在价价值所谓一个组组织的存在在价值，就就是指这个个组织能为为谁做多大大的贡献。。所以，组组织的存在在价值并不不是由其自自身决定的的，而是取取决于她在在相关者心心目中的地地位。当组组织通过努努力为相关关者提供了了不可替代代的产品或或服务，并并使他们对对组织产生生了信任与与依赖的时时候，组织织的存在价价值也就基基本确立了了。一旦明确了了自身的存存在价值，，组织就能能确定前进进的方向，，犹如夜航航的船只看看到了灯塔塔。组织的的行为也就就有了依据据。更重要要的是，组组织的成员员会在价值值认同的基基础上，形形成目标趋趋同的合力力，进而生生成组织前前进的巨大大推力。明确了自身身的存在价价值之后，，组织就会会发现更大大的战略自自由度，更更广阔的发发展空间，，进而会突突破旧有的的思维定势势，发现新新的成长机机会。同时时，组织也也会重新审审视自身的的资源、业业务与结构构，并思考考这三部分分的有机运运作能否实实现其存在在价值。存在价值在企业化转转型之前，，XX是通过代替替政府行使使公房管理理的职能来来服务于居居民的，她她既要满足足居民的要要求，更要要让政府满满意，其存存在价值更更多的是取取决于政府府。转企之之后，XX如果重新审审视自己的的存在价值值，就会发发现，事情情已经不再再是原来的的样子：XX存在的理由由正在从以以履行政府府职能为主主导转向以以服务客户户为主导。。XX赖以生存的的理由已经经改变了。。因此，XX必须重新审审视相关者者的状况，，准确把握握自身的存存在价值。。认真分析析相关者利利益，是XX确立自身存存在价值的的出发点。。XX的相关者分分析，主要集中在在客户、员员工、管理理者、政府府、合作伙伙伴等方面。存在价值（（续）直管公房的的居民曾经经是XX服务的主要要对象，随随着直管公公房的商品品化以及危危旧房改造造的加快，，这类居民民的数量正正在快速萎萎缩。因此此XX必须重新定定位自己的的顾客。分析XX拥有的资源源以及业务务，我们会会高兴地发发现，所有有这些业务务，不论是是房地产开开发、综合合社区服务务，还是供供暖，甚至至是投资，，都是围绕绕小区的居居民展开的的。因此，，XX的顾客要从从直管公房房的居民逐逐渐重新定定位为“有有支付能力力的”小区区居民。由于原来服服务的住户户确实存在在支付能力力不足的问问题，XX离开了政府府的补贴，，利润的来来源就会枯枯竭。转企企后，XX必须慎重思思考：将为为谁（？））提供什么么样的产品品或服务（（？）获取取什么样的的预期利润润（？）。。因为企业业首先要生生存，收不不抵支何以以生存？其其次企业要要发展，没没有赢利怎怎能发展？？相关者利益益—顾客顾客总是希希望以较低低的价格获获取优质的的产品或服服务，所有有的居民都都是非常精精明的——他们每个人人心中都有有一杆秤，，掂量着自自己的付出出与回报。。所以XX必须学会：：通过提供供什么样的的服务，进进而获取什什么样的利利润。应该该明白，我我们只有很很好地满足足了顾客的的需求，才才能获取应应得的利润润。相关者利益益—顾客（续一一）XX顾客提供优质服务获取合理利润图1-1XX的一切业务务都应紧密密依托顾客客的需求，，通过顾客客这个核心心来整合其其资源与业业务，使公公司成长为为一个基于于核心顾客客的良性生生态系统。。相关者利益益—顾客（续二二）居民房地产社区服务供暖投资公司资源图1-2员工是XX最宝贵的财财富之一。。回首XX走过的五十十年历程，，每一步都都离不开员员工的奉献献。是广大大的员工创创造了XX的历史，而而XX的明天更需需要有创造造力、有责责任感、有有事业心的的优秀员工工去开拓。。由于历史的的原因，XX的员工队伍伍目前面临临年龄老化化、知识结结构失衡、、人才储备备不足等问问题。面向向未来，XX必须进行员员工队伍的的平稳过渡渡，逐步形形成一支能能够承担起起公司新事事业发展的的员工队伍伍。公司的老员员工已经为为公司的发发展奉献了了人生最宝宝贵的时光光，由于年年龄以及知知识结构的的限制，他他们需要以以更大的勇勇气和信心心积极参与与公司的““二次创业业”，为公公司的发展展作出新的的贡献。公公司也应该该充分考虑虑他们的情情况，为他他们安排合合理的出路路。相关者利益益—员工新的事业必必须依靠新新的员工去去开拓，因因为新的事事业需要新新的知识和和技能，需需要充满激激情的创意意，需要全全力以赴的的投入。XX要在战略框框架内为他他们搭建创创业的平台台，使他们们能够随着着公司的成成长而成长长，在事业业的追求中中完成自我我价值的实实现。XX要以清晰的的战略为出出发点，吸吸纳并集聚聚优秀的人人才。配合合以现代人人力资源管管理体系，，最大限度度激励员工工为实现公公司战略而而努力奋斗斗。老员工有所所为，新员员工有所图图。XX的发展才能能有无限的的后劲。相关者利益益—员工（续））管理者的责责任在于有有效协调公公司的各类类活动，运运用科学的的激励与约约束机制，，引导员工工为公司的的发展目标标努力工作作。XX的管理者首首先必须完完成观念上上的改变：：管理者不不是凌驾于于普通员工工的领导者者，而是为为员工的成成长提供支支持的服务务者。（图图1-3）股东管理者员工工股东管理者员工工相关者利益益—管理者图1-3管理者既要要对员工负负责，又要要对股东负负责。管理理者对公司司战略的理理解将直接接影响战略略的实施效效果，他们们的工作态态度与方法法会直接影影响员工的的工作绩效效。XX一定要认识识到管理者者在经营活活动中的重重要地位，，并且通过过引入以KPI指标为核心心的绩效考考核体系，，建立起以以工作业绩绩为标准的的薪酬与晋晋升机制。。让管理者者在一个公公平竞争的的环境中专专注于事业业的开拓，，并使真正正有才能的的人脱颖而而出。有了这样一一个公平的的环境，XX就能集聚一一大批优秀秀人才，成成就一番事事业。相关者利益益—管理者（续续）宣武区政府府在XX的发展过程程中一直起起着决定性性的作用。。从房管局局到XX投资管理公公司，区政政府的意愿愿决定了XX的每一步动动作。在企企业化转型型之前，政政府对XX提出的要求求是作好公公房管理工工作，保持持稳定。出出于机构改改革的需要要，政府又又要求XX转型，将XX推向市场。。随着XX投资管理公公司的成立立，区政府府的角色发发生了较大大的变化：：从单纯的的行政管理理者，转变变成具有管管理者和所所有者双重重身份。作为行行政管管理者者，区区政府府自然然对XX提出了了社会会效益益的目目标——保证居居民居居住安安全，，保证证居民民供暖暖及时时有效效，保保持社社会稳稳定，，并要要为宣宣武区区的文文明城城区建建设作作贡献献；作作为所所有者者，区区政府府又提提出了了经济济性目目标——保证国国有资资产的的保值值增值值。相关者者利益益—政府鉴于此此，XX在近期期内还还必须须承担担起社社会和和经济济的双双重责责任，，既要要完成成区政政府交交给的的“保保稳定定”的的政治治任务务，又又要努努力实实现经经营上上的突突破，，真正正做到到“游刃刃于政政府与与市场场之间间”。XX所承担担的特特殊任任务，，决定定了她她对于于政府府的特特别价价值，，也进进一步步说明明了其其存在在的理理由。。相关者者利益益—政府（（续））这是一一个合合作的的时代代，合合作的的理念念日益益深入入人心心。商商业竞竞争的的方式式已经经从传传统的的“输输—赢”模模式转转变为为“赢赢—赢”模模式。。在竞竞争中中合作作，在在合作作中共共赢，，已成成为商商界的的共识识。XX未来的的市场场扩张张，业业务的的发展展，都都无法法离开开合作作伙伴伴的支支持与与协作作。同同时，，合作作伙伴伴的发发展也也需借借助XX的力量量。在在合作作中共共同开开拓市市场，，分享享市场场利润润，是是双方方相互互依存存的重重要理理由。。北京市市城八八区的的房地地系统统一直直有着着密切切的联联系。。XX的转型型之路路也是是另外外七区区的必必由之之路。。这七七个房房地局局将成成为XX的重要要合作作伙伴伴，大大家将将为共共同开开拓北北京市市场而而结成成战略略联盟盟。此外，，无论论是房房地产产开发发、社社区服服务，，还是是投资资，XX都需要要与合合作伙伙伴共共享价价值链链。关关注合合作伙伙伴的的利益益，才才能保保证XX自身的的利益益。相关者者利益益—合作伙伙伴第二部部分确确定业业务设设计在明确了了自身的的存在价价值和理理由之后后，XX所要做的的就是去去努力实实现其存存在价值值，首要要的一步步是选择择产业发发展方向向。XX战略的根根本在于于提供价价值链整整合基础础上的综综合服务务解决方方案。所所以XX的产业发发展方向向应基于于对其产产业价值值链的分分析。（（如图2-1）选择产业业发展方方向土地规划设设计拆拆迁建建筑施工工销销售售物业中介宽带接入入综合采购购移交供暖产业业资本市场场房地产开开发综合社区区服务投资图2-1XX产业价值值链示意意图选择产业业发展方方向（续续一）确定产业业发展方方向的标标准应该该是：（1）能够创创造产业业价值；；（2）能够创创造未来来成长的的机会；；（3）能够提提高系统统的整体体运行效效率。能够创造造产业价价值。竞争环环境的变变化使我我们在原原有房地地产业价价值链中中难以找找到自己己的独特特位置，，所以XX的使命是是，重新新审视产产业价值值链，找找到各业业务领域域中价值值增值和和利润产产生的重重点区域域，从中中发现可可以充分分发挥我我们优势势的价值值链环节节，将资资源重点点配置到到这个环环节，选选择重点点发展的的业务领领域（社区服务务、供暖暖），对其其进行集集中投入入，逐步步完善产产业结构构；对一一些不具具竞争力力，或者者没有足足够利润润空间的的业务要要彻底退退出。选择产业业发展方方向（续续二）能够创造造未来成成长的机机会。为求长长远发展展，我们们必须彻彻底跳出出原来的的产业和和产品概概念，在在更广阔阔的领域域选择有有良好经经营前景景的产业业。比如如，我们们可以进进入综合社区区服务业业这一业务务领域，，整合原原来分散散在经营营公司和和物业公公司的业业务，利利用社区区市场的的快速发发展，把把握终端端住户的的需求，，以在更更高的起起点上去去研究和和捕捉未未来成长长的机会会。能够提高高系统的的整体运运行效率率。在一个个复杂组组织中，，为了保保证组织织整体运运行效率率，各业业务单位位间的协协同是必必须的。。对XX而言，必必须利用用现代的的投资与金金融手段，真真正发挥挥资本的的作用，，建立起起以资本本为纽带带的业务务生态圈圈。基于以上上分析，，我们将将围绕房地产开开发、综综合社区区服务、、供暖产产业、投投资与金金融等四大业业务板块块来论述述XX的业务战战略。确定公司司的业务务设计要要素，就就是选择择合适的的经营方方式。一一个公司司的业务务设计包包括四个个方面的的战略要要素：选择长期期客户——确定公司司的目标标客户，，根据自自己的特特长，要要在客户户群体中中选择和和区分最最适合的的或最有有能力提提供服务务的客户户。获取商业业价值——公司如何何通过为为客户服服务而创创造价值值，实现现利润；；掌控关键键因素——在价值创创造过程程中，要要控制的的关键环环节在哪哪里；界定业务务范围——公司应从从事何种种经营活活动，提供何种种的产品品和服务务。我们将针针对XX的四大业业务版块块来详细细阐述这这几方面面的要素素。确定业务务设计要要素一、房地地产开发发1、选择长长期客户户房地产开开发面临临的客户户有以下下三大类类：第一类，，政府补补贴型住住宅需求求者；第二类，，商品房房住宅需需求者；；第三类，，商业经经营型房房地产需需求者；；鉴于XX现有的土土地资源源皆为危危改小区区，所以以其选择择的客户户应以第第一类和和第二类类顾客为为主。2、获取商商业价值值依托自身身的土地地资源，，展开全全面的合合作开发发。充分分利用合合作伙伴伴的能力力，从理理解购房房者的真真正需求求出发，，提供从从居室设设计到购购房按揭揭的全方方位服务务。3、掌控关关键因素素土地储备备是一个个房地产产公司能能否持续续生存的的关键因因素之一一。XX现在能控控制的六六片危改改小区是是XX进行房地地产开发发最重要要的资源源，也是是XX与合作者者进行谈谈判的重重要条件件。规划设计计能力同同样是XX发展房地地产开发发业务必必备的关关键因素素，必须须下大力力气去培培养，或或者通过过其他方方式引入入这种能能力。4、界定业业务范围围做好危改改小区的的开发，，同时通通过控股股、参股股等方式式准备进进入商品品房开发发市场。。二、综合合性物业业服务——将传统的的被动式式的物业业管理转转化为主主动的综综合性物物业服务务1、选定客客户群首先由物物业介入入，作为为社区服服务的第第一步。。物业的的客户群群有以下下三类：：第一类，，居住在在高标准准的内销销商品房房及外销销公寓内内的居民民。他们们有较高高的服务务要求，，较强的的支付能能力。强强调服务务水平重重于关注注收费价价格。第二类，，居住在在由成片片的职工工住宅构构成的居居住区、、安居工工程营造造的居住住区、公公有房屋屋出售后后的居住住小区等等社区内内的居民民。他们们对服务务的要求求较高，，但支付付能力一一般，希希望以最最少的支支出获取取最好的的服务。。这部分分居民又又可根据据支付能能力分为为高端和和低端两两个市场场，低端端市场以以回迁居居民为主主。第三类，，居住在在未出售售的直管管公房及及其它房房屋内的的居民。。这类居居民会数数量会随随着房改改的进程程而逐年年减少。。XX应该选择择有服务务要求并并且能够够支付代代价的客客户。即即逐步退退出第三三类市场场，进入入第二类类市场的的高端客客户以及及第一类类客户。。2、获取商商业价值值首先从物物业管理理切入，，逐步过过渡到中中介、综综合采购购等综合合性物业业服务。。先以水水电急修修、电梯梯管理两两个专业业化物业业公司进进行品牌牌运作；；同时跟跟随房地地产开发发进入新新建小区区物业，，抢占市市场，或或通过收收购现有有的小型型物业公公司直接接进入第第一、二二类市场场。以专专业化的的优质服服务赢得得居民的的认同，，掌握居居民的需需求状况况。在新新建小区区开始进进行新型型电子商商务模式式的运作作。3、掌控关关键环节节品牌——在物业管管理行业业，品牌牌对市场场的推广广起着很很大的作作用。人才——物业管理理是直接接与居民民打交道道的工作作，对从从业人员员的素质质要求较较高。专专业化的的员工队队伍是提提高服务务质量，，维护品品牌形象象的重要要保证。。服务内容容创新——不断发现现居民偏偏好的改改变，及及时开发发出新的的服务项项目，拓拓展服务务内容，，是物业业公司提提高自身身竞争力力的有效效途径。。规模化——不断扩大大物业管管理规模模，可以以有效降降低单位位面积的的管理成成本。4、界定业业务范围围立足居民民日常生生活的需需求，提提供综合合性物业业服务，，最终成成为依托托电子商商务的居居民生活活用品综综合采购购商。三、供暖暖产业供暖属于于物业的的服务范范围，但但由于其其在居民民生活及及政府工工作中的的重要地地位，因因此有必必要将其其单独列列出进行行分析。。1、选定客户群群共有三类客户户，他们是随随供暖业务的的发展而依次次呈现的：第一类，供暖暖电梯公司现现有的采暖用用户。第二类，宣武武区内单位自自备小锅炉房房的采暖用户户。第三类，北京京市城八区房房管系统的采采暖用户。2、获取商业价价值抓住北京2008年奥运会的历历史机遇，在在锅炉“煤改改气”过程中中及早筹划，，充分利用政政策提供的机机会，加快市市场整合的进进程，提前实实现城八区联联合供暖的目目标。3、掌控关键因因素降低成本，减减员增效扩大规模，提提高收入引进技术，提提高科技含量量4、界定业务范范围城区居民供热热锅炉房技术改改造四、投资与金金融资本的运作应应该跟从公司司的总体战略略，其核心内内容是为公司司的业务发展展提供融资渠渠道的支持。。1、获取商业价价值通过资本市场场的运作，放放大实际业务务的效果，获获取更大的收收益，建立稳稳定的资金来来源。同时通通过对富裕资资金的合理运运作，获取更更高的资本回回报。2、掌控关键因因素专业化的资本本市场运作能能力有成长空间的的资金投向合理、合法的的资金调配3、界定业务范范围基于公司发展展战略的融资资与投资。第三部分北京XX战略业务模块块界定在确定了业务务设计的要素素之后，XX的业务发展战战略也就顺理理成章了。公司战略理论论告诉我们：：公司的业务务只有根植于于资源并且在在公司组织的的协调与控制制下运行，才才能真正创造造出价值。公公司战略实际际上是一个系系统工程。房地产开发可可能是XX要走出的第一一步，随后带带动综合物业业服务的发展展。供暖作为为单独的一个个方向从物业业中分离出来来，是因为这这是一项政府府工程，是XX不得不做的。。而投资与金金融业务也是是紧密围绕着着房地产、物物业等方向进进行的。考虑到XX现有资源的情情况，这四大大板块有可能能无法全部进进行投入，至至少无法同时时进行。面对对未来，XX必须明确取舍舍，选择自己己最有希望成成功的领域迈迈出第一步。。应该看到，在在所有的业务务领域内，XX都存在能力上上的缺陷。因因此，在进行行业务推进的的同时，更应应注重核心能能力的培养，，尤其是核心心人才的培养养，这是至关关重大的事。。第一板块：房房地产开发模模块一、产业宏观观环境分析二、XX企业微观环境境分析三、机会和能能力的匹配四、XX房地产开发发发展战略五、战略突破破点附录1：上海新黄埔埔集团模式附录2：北京华远模模式附录3：深圳万科模模式第二板块：综综合社区服务务模块

第三三板块：供暖暖产业业务模模块第四板块：投投资与金融模模块房地产开发发发展战略分析析框架我们首先对房房地产业进行行产业宏观环环境分析，从中得出房地地产开发的成成功要素，在在此基础上，，对房地产开开发价值链进进行分析；通通过对XX微观环境的分分析，剖析环环境对XX的影响、XX存在的机会和和风险；并根根据诊断报告告中对XX战略要素的分分析，明晰XX从事房地产开开发的资源和和能力；根据据内部和外部部分析，进行行机会和能力力的匹配；结结合房地产开开发价值链的的分析，确定定XX房地产开发发发展战略，寻寻求XX从事房地产开开发的战略突突破点。(图3-1)最后，分析了了国内三家著著名的房地产产开发公司的的经营模式，，希望能够为为XX的房地产开发发提供借鉴。图3-1XX房地产开发发发展战略分析析框架产业分析企业微观环境分析企业分析关键成功要素机会和风险资源和能力房地产开发价值链分析XX房地产开发机会和能力匹匹配XX房地产开发发发展战略XX房地产开发战战略突破点寻求房地产开开发系统的高杠杆点房地产开发的的经营模式一、产业宏观观环境分析房地产产业宏宏观环境分析析是分析宏观观环境因素对对房地产开发发的影响，明明晰房地产开开发的成功关关键要素，确确定房地产开开发价值链。。产业宏观环环境分析分为为两部分：（一）房地产产业前景；（二）房地产产开发成功关关键要素。(一）房地产业业前景看好1、房地产业正正在成为我国国新的经济增增长点80年代，我国房房地产业和房房地产市场初初步产生。90年代，房地产产业进入成长长期，特别是是90年代中后期，，房地产业得得到迅猛发展展：1994－1999年我国房地产产开发投资平平均增长16.35％，1991－1998年房地产销售售面积平均增增长22.02％，房地产销销售额增长40.05％。从房地产业在在GDP中所占的比重重来看，1988年日本达到10.4％，1990年香港地区为为20.6％，1993年台湾地区为为10％，美国在10％－15％，而在中国国这一指标值值较低，1997年达到1.72％，预计2020年真正成长为为支柱产业，，可达到10％左右。可见，在未来来20年我国经济增增长过程中，，房地产业发发展的空间很很大。一、产业宏观观环境分析（（续1）从总体上来看看，我国房地地产业发展已已步入快车道道，房地产业业具备了成长长为新的经济济增长点的特特征和条件。。1998年我国经济增增长7.8％，房地产业业增长拉动经经济增长2个百分点，1999年我国经济增增长7.l％，房地产业业增长拉动经经济增长1.5个百分点。2、市场规模巨巨大。据北京市政协协城建委对北北京住房市场场发展情况的的预测，北京京市每年约需需住房1200万平方米。在在北京市每每年约有超过过10万户居民购买买住宅。从消消费需求结构构变化的规律律来看，城镇镇居民消费结结构正从积蓄蓄准备期向消消费革命期过过渡，房地产产将成为新的的消费热点和和投资热点。。居民用于住住宅消费的支支出比例，发发达国家和地地区达到20％－30％左右，而我我国仅10％左右，随着着居民收入的的提高这个比比例也会进一一步提高。我国的居民住住房有很大的的改善空间（（见图3-2），这是房地地产开发的巨巨大商机。所所以房地产是是一个发展迅迅速，前景光光明的产业。。图3-22000年全国居民（（每户）住房房情况3、北京主办2008年奥运会对房房地产业的拉拉动。7月13日，当萨马兰兰奇在莫斯科科宣布北京获获得了2008年的奥运会主主办权的时候候，在举国欢欢庆的同时，，人们也看到到了主办奥运运会给北京和和中国带来的的巨大商机。。主办奥运会，，将进一步拉拉动北京的基基础设施建设设，涉外公寓寓，写字楼，，商品房住宅宅以及加快北北京的危旧房房改造，从而而从整体上带带动房地产开开发的热潮，，而且，由于于资本对北京京市场的看好好，这种热潮潮会持续一段段比较长的时时间。一、产业宏观观环境分析（（续2）（二）房地产产开发的成功功关键要素行业的成功关关键因素是竞竞争优势的主主要来源，通通过对房地产产开发价值链链中各个环节节创造利润能能力的分析比比较，找出房房地产开发价价值链中能够够实现高利润润的环节，XX在这个环节上上通过集中配配置资源而建建立起的能力力和优势，就就是房地产开开发成功关键键要素。因此此，我们必须须阐明企业价价值链理论，，并分析房地地产开发的价价值链。企业价值链是是美国著名的的战略管理大大师波特(MichaelE.Porter)提出的一种战战略分析的基基本理论工具具。一、产业宏观观环境分析（（续3）企业的价值链链就是企业所所有参与创造造价值的相互互关联但又互互不相同的生生产经营活动动所形成的一一个动态过程程。波特认认为，企业之之间的竞争就就是不同的价价值链之间的的竞争。这种种竞争最终取取决于价值链链的系统效率率，即，价值值链所创造的的价值同其所所花费的成本本之比。价值值链中的活动动分为主体活活动和支持活活动。对于房地产开开发来说，主主体活动是土土地的获取、、项目规划设设计、建筑施施工和销售等等四项活动，，支持活动是是项目的管理理、财务和会会计、人力资资源管理等活活动。图3-3表示了XX房地产开发简简化的价值链链。在下面，针对对房地产开发发价值链的主主体活动展开开分析，寻求求XX房地产开发价价值链中能够够实现高利润润的环节，通通过对这个环环节的投入，，培养XX房地产开发的的核心能力。。一、产业宏观观环境分析（（续4）图3-3房地产开发价价值链XX财务管理和会会计活动XX项目管理XX人力资源管理理土地获取项目规划设计建设施工销售顾客说明：红色框框中活动是创创造价值的主主要活动，其其他是支持活活动。1、土地获取土地是一种稀稀缺资源，土土地是财富之之母。根据马马克思在《资本论》里的分析，““土地获得超超额利润”，，这个结论也也为西方和我我国的实践所所证明。从图3-4中的广州某小小区的成本构构成情况来看看，土地本身身就是房地产产开发成本的的最大的构成成要素之一，，利润空间很很大。房地产开发企企业获得土地地资源的渠道道有：政府行行政划拨；政政府土地出让让；与有土地地使用权的工工厂、企业合合作开发土地地；二级市场场转让；接受受政府下达的的旧城区改造造任务等。从XX的情况来看,XX获得土地的主主要方式是接接受政府下达达的旧城区改改造和危旧房房改造任务而而获得的土地地。因此，XX目前主要是通通过深化与政政府的关系来来获得土地资资源的，这样样获得的土地地成本相对来来说比较低廉廉。一、产业宏观观环境分析（（续5）图3-4房地产开发各各环节成本示示意2.项目规划设计计项目的规划设设计能力是房房地产企业必必须建立的核核心能力。在对深圳万科科等著名的房房地产品牌分分析的过程中中，我们发现现项目的规划划设计能力是是形成房地产产品牌的关键键因素，是体体现房地产开开发企业的实实力和能力的的硬性指标。。从XX的情况来看，，从事危旧房房改造等政策策性房地产开开发项目对于于项目的规划设设计能力要求求不是很高，，但是从事商商业性房地产产开发项目对对此要求是很很高的，这是是商业性房地地产开发必须须建立起来的的核心能力。。XX显然不能够只只局限于政策策性房地产开开发，未来的的发展必然要要求XX转向有较高价价值的商业性性房地产开发发。因此XX应该及早培养养项目规划设设计能力，还还可以通过战战略联盟的方方式或者兼并并的方式引入入一家具有较较强的项目规规划和设计能能力的房地产产开发企业，，实现优势互互补。一、产业宏观观环境分析（（续6）一、产业宏观观环境分析（（续7）在房地产开发发过程中，容容积率是影响响盈利水平的的一个重要因因素。在项目目规划时，应应该认真研究究有关的政策策法规，协调调好与“规委委”的关系，，争取最高限限的规划容积积率。这也是是XX应该培养的重重要能力之一一。3、销售在房地产开发发中，销售的的作用重大，，是实现利润润的关键环节节。销售工作作从项目立项项之日起就要要启动，并贯贯穿整个开发发过程。因而而，销售也是是XX必须掌控的成成功关键要素素之一。因为为销售是与顾顾客直接进行行接触的环节节，在房地产产开发的所有有环节都有赖赖于销售环节节反馈的信息息，才能作出出正确的决策策。准确判断项目目进入的时机机，对楼盘的的销售起着决决定性的作用用。这种判断断能力主要来来自经理人员员对市场的准准确把握，来来自于销售人人员对市场变变化的灵敏感感觉。这也是是XX要培养的核心心能力。因此，房地产开发的的关键成功要要素是房地产产开发价值链链上的高利润润环节,核心能力和利利润实现的环环节，即，土土地资源的获获取，项目规规划设计和房房地产销售（（营销）。对XX房地产开发价价值链的分析析结果可以用用图3-5来表示。。一、产业业宏观环环境分析析（续8）土地获取项目规划设计建筑施工销售高利润环节核心能力引入战略联盟或收购；协调好“规委”关系利润实现低利润环节顾客虚拟图3-5

房地产开发价值链的分析结果二、XX企业微观观环境分分析对XX企业微观观环境的的分析，，最终要要归结为为XX房地产开开发面临临的机遇遇和挑战战。1、XX从事房地地产开发发业务存存在巨大大的机会会。1）北京市加加大危旧房改改造的力度，，规划在在五年内内将北京京市的危危旧房全全部改造造完毕。。危旧房改改造是政政府工程程，政府府从资金金、政策策和税收收方面给给相关企企业以倾倾斜。XX凭借与区区政府的的关系良良好，获获得了宣宣武区内内28片危旧房房改造项项目中的的8块。2）北京市市关于加加快南城建设设的政策和和城市规规划给处处在南城城的XX带来了巨巨大的发发展机会会。南城房地地产开发发有巨大大的发展展空间。。城北是山山区，发发展受到到较大的的限制，，而城南南地形平平坦，有有京石、、京开、、京津唐唐高速公公路，发发展空间间极大；；南城的的土地价价格相对对较低，，比起其其它区的的同在二二环、三三环、四四环路的的土地转转让和出出让价格格平均要要低20%，有的达达到了50％，大大大降低了了房地产产开发的的成本，，使得项项目的吸吸引力大大大上升升；南城城尤其是是宣武区区的“京京味儿””文化有有利于形形成南城城的品牌牌；据南南城基础础设施建建设规划划，将在在宣武和和崇文两两区建设设高速公公路网和和高速宽宽带多媒媒体网络络，这会会对南城城的房地地产开发发产生巨巨大的推推动作用用。3）XX作为直接接从房地地局转制制过来的的企业集集团，与与北京其其它区的的房地局局系统仍仍然保持持着密切切的联系系。而XX下属的大大厚公司司是北京京市内四四区房地地局系统统中唯一一具有二级开发发资质的房地产产开发企企业，这这为XX的房地产产开发业业务提供供了广阔阔的合作作空间。。二、XX企业微观观环境分分析（续续1）2、XX从事房地地产开发发的风险险XX从事房地地产开发发机会和和风险并并存。主主要的风风险有：：1）竞争对对手或者者潜在的的竞争对对手的威威胁从1980年北京市市成立首首家房地地产开发发企业——北京市城城市建设设开发总总公司到到今年5月，北京京市内资资开发企企业共计计1568家。北京京市核定定的资质质一级房房地产企企业31家；二级级企业43家；三级级企业32家；四级级企业2家。按注册资资本金分分类，注注册资本本在1亿元以上上的企业业42家，注册册资本在在5000万元以上上1亿元以下下的企业业91家，注册册资本5000万元以下下的企业业1435家。在宣武区区内，有有各类房房地产开开发企业业200多家，其其中主要要的房地地产开发发企业有有：二、XX企业微观观环境分分析（续续2）一级开发发资质企企业：北京宣武武区房地地产综合合开发总总公司，，目前项项目有企企业庄胜胜园和旭旭日家园园等；北北京宣武武区房地地产经营营开发公公司，主主要项目目有牛街街1、2期，凌云云局，建建功北里里，双盆盆小区等等，目前前正在进进行股份份有限公公司改制制；北京京宣兴房房地产开开发有限限责任公公司，主主要项目目有宣兴兴大厦，，九宫和和清逸园园小区等等。二级开发发资质企企业：中融物产产公司，，属于商商委系统统；天桥桥投资开开发公司司；天枫枫投资开开发公司司；天叶叶投资开开发公司司等。可见，XX面临着激激烈的竞竞争环境境。随着国国家提高高房地产产开发的的门槛，，愈来愈愈多的小小规模的的房地产产开发企企业被淘淘汰，竞竞争在一一个更高高的水平平和层次次上展开开。此时的竞竞争更多多地集中中在土地地资源，，资金实实力，融融资渠道道，项目目规划设设计能力力，营销销技巧等等层次上上。可以说，，游戏规规则的改改变，导导致房地地产开发发商的竞竞争愈来来愈呈现现出以资资源和能能力为核核心的全全方位竞竞争的特特征。未未来的生生存者和和成功者者肯定是是在资源源（土地地资源和和资金及及融资渠渠道资源源）和能能力（项项目的规规划设计计能力是是房地产产开发的的核心能能力）都都建立了了优势的的企业。。二、XX企业微观观环境分分析（续续4）面对竞争争，XX应该充分分考虑竞竞争对手手的反应应。必须须对竞争争对手的的习性进进行研究究，以采采取正确确的竞争争战略和和竞争措措施。在在可能能的情况况下，通通过参股股、控股股等方式式，把潜潜在的竞竞争对手手转化为为合作伙伙伴，。。2）政府政策策的变化。。最近出台台的两项项政策，，对于房房地产开开发市场场而言，，不啻于于扔了两两颗重磅磅炸弹。。这两项项政策势势必要对对房地产产开发产产生深远远的影响响。一是6.26通知。中中国人民民银行发发出关于于规范住住房金融融业务的的紧急通通知，强强调今后后承办住住房贷款款业务的的各商业业银行贷贷款的对对象，必必须是购购买主体体结构封封顶的多多层住宅宅和总投投资完成成三分之之二的高高层住宅宅的借款款人。那那些自有有资金不不足或者者没有灵灵活融资资渠道的的开发商商，其实实就已遭遭淘汰。。二、XX企业微观观环境分分析（续续5）其二，中中国人民民银行发发出通知知，要求求银行对对房地产产开发项项目的贷贷款紧缩缩银根。。开发企企业须先先存入1/3的项目资资金，银银行才开开始考虑虑贷款，，再由银银行对项项目进行行可行性性分析。。只有低低风险，，高回报报的项目目才能够够获得银银行的贷贷款。当当然，对对于有政政府担保保有信誉誉的开发发商，条条件会有有所降低低。这对对大多数数没有实实力的开开发商来来说，不不啻是个个死刑的的信号。。3）北京人人对于在在南城置业业有颇多多的顾虑虑。很多人人认为南南城由于于居民素素质不如如其他的的城区，，而且是是一个下下风下水水的地方方，对XX在南城的的房地产产开发产产生了一一定程度度的不利利影响。。因此，XX应该综合合考虑面面临的风风险，并并及早提提出应对对策略。。二、XX企业微观观环境分分析（续续6）三、XX机会和能能力匹配配（一）在在诊断报报告中，，通过对对XX资源和业业务的分分析，我我们认为为XX从事房地地产开发发具有以以下资源源和能力力：1、XX自身具有有一定的的土地储储备，主主要是宣宣武区内内的8个危旧房房改造项项目。另另外，还还有其他他一些土土地。2、XX与区政府府一直保保持着良良好的关关系。而而且XX转制是宣宣武区政政府的一一项重要要的政府府工程，，政府非非常重视视XX转制建企企工作。。政府府会从政政策方面面给XX以适当的的支持。。（二）结结合XX房地产开开发价值值链分析析，对XX的机会和和能力进进行匹配配。房地产开开发的关关键成功功要素是是房地产产开发价价值链上上的高利利润环节节,核心能力力和利润润实现环环节，即即，土地地资源的的获取，，项目规规划设计计和房地地产销售售（营销销）。我们根据据XX的资源能能力以及及市场和和政策机机会，深深入分析析房地产产开发价价值链，，认为XX应该将自自己的资资源集中中在价值值链的前前端，即即土地资资源的获获取上面面，同时时建立和和培养XX自身的项项目规划划设计和和销售能能力。三、XX机会和能能力匹配配（续1）四、XX房地产开开发发展展战略XX确定房地地产开发发作为XX的未来发发展方向向之一，，确定了了房地产产开发在在整个XX的发展战战略中龙龙头的地地位。XX房地产开开发的发发展战略略必须解解决三个个问题。。第一个问问题是实实现市场场的转化化，从政策策性房地地产开发发的低价价值顾客客转移到到商业性性开发的的高价值值顾客。。第二个个是实实现价价值链链形态态的转转化，即从从价值值链的的高利利润环环节这这一点点切入入房地地产开开发，，通过过积累累和核核心能能力的的培养养，实实现从从价值值链上上的高高利润润点到到整条条价值值链的的整合合，从从房地地产价价值链链向满满足顾顾客的的更多多的需需求的的物业业管理理和社社区服服务自自然延延伸，，实现现房地地产开开发价价值链链与其其它业业务的的价值值链互互动和和协同同，提提升XX的系统统效率率。第三个个问题题是实实现相相应的的经营营模式式的转转化。即从从XX目前的的政策策性房房地产产开发发经营营模式式转化化为商商业性性房地地产开开发经经营模模式，，再依依托房房地产产切入入其他他的行行业，，这种种经营营模式式归结结为依依托房房地产产的投投资经经营模模式。。必须须强调调，三三种经经营模模式是是相互互交错错，同同时存存在的的，而而且，，经营营模式式没有有优劣劣的区区别，，只是是适应应XX面对不不同的的顾客客需求求时，，XX的资源源和能能力的的一种种组合合方式式而已已。四、XX房地产产开发发发展展战略略（续续1）机会和和能力力的匹匹配实现价价值链链形态态的转转化：：危旧房房改造造和南南城建建设，，实现现价值值链形形态的的转化化。实现市市场的的转化化：从政策策性房房地产产开发发的低低价值值顾客客转移移到商商业性性开发发的高高价值值顾客客。实现与与之相相对应应的经经营模模式大大的转转化房地产开发价值链图3-6XX房地产产开发发战略略XX的机会会：1、危旧旧房改改造2、南城城建设设3、战略略合作作联盟盟XX的资源源能力力：1、土地地储备备2、资金金积累累3、与政政府的的良好好关系系这三个个问题题是同同一解解决过过程，，XX必须在在同一一个过过程中中解决决这三三个问问题。。这是带带有根根本性性与全全局性性的问问题，，必须须重点点对XX房地产产开发发的顾顾客作作出全全面的的分析析，根根据不不同的的顾客客的需需求，，转换换房地地产开开发价价值链链的形形态，，建立立不同同的经经营模模式来来提供供满足足顾客客需求求的产产品和和服务务。因此，，确定定XX房地产产开发发的发发展战战略的的过程程，就就是对对房地地产开开发价价值链链逐步步深入入分析析的过过程，，是从从房地地产开开发价价值链链的某某个局局部的的环节节－－－点－－－到整条条房地地产开开发价价值链链－－－线－－的的整合合，再再到房房地产产开发发价值值链与与其他他业务务价值值链的的整体体协同同－－－系统，进而而提升升整个个XX的系统统效率率，实实现XX的整体体目标标的过过程。。四、XX房地产产开发发发展展战略略（续续2）XX房地产产开发发发展展战略略要从从四个个方面面来进进行考考虑。。1、深入入分析析XX房地产产的顾顾客，，明晰晰顾客客的不不同需需求。。顾客客的需需求是是我们们战略略的出出发点点。2、识别别房地地产开开发价价值链链的高高利润润环节节，集集中资资源，，控制制价值值链中中的高高利润润环节节，获获得高高回报报。这这个过过程就就是寻寻求在在房地地产开开发价价值链链上的的定位位。3、整体体优化化房地地产开开发价价值链链，培培养和和建立立XX在房地地产开开发上上面的的核心心能力力。4、扩展展和延延伸房房地产产开发发价值值链，，实现现房地地产开开发价价值链链与其其它业业务价价值链链之间间的协协同。。四、XX房地产产开发发发展展战略略（续续3）1、深入入思考考XX的存在在价值值，分分析XX房地产产的顾顾客，，明晰晰顾客客的不不同需需求。。顾客客的需需求是是我们们战略略的出出发点点。XX的存在在价值值必须须从XX的相关关者的的角度度进行行分析析。XX主要的的利益益相关关者有有政府府，顾顾客和和房地地产开开发价价值链链中的的战略略联盟盟和合合作的的相关关企业业等。。我们们在这这里重重点分分析房房地产产开发发的顾顾客。。XX房地产产开发发有三三类顾顾客，，政府府补贴贴型住住宅需需求者者、商商品房房住宅宅需求求者和和商业业经营营性房房地产产需求求者。。他们们的需需求不不尽相相同，，因而而XX满足各各类顾顾客需需求的的经营营模式式也不不尽相相同。。北京市市2000年商品品房的的平均均售价价是6249元，按按照国国际惯惯例，，合理理的房房价应应该是是家庭庭年收收入的的3－6倍，那那么一一个双双职工工家庭庭需要要60平方米米的住住宅，，则需需要付付出375000元，则则家庭庭年收收入当当在6万元以以上，，即，，处于于小康康以上上水平平的顾顾客是是我们们开发发商品品房的的现实实顾客客。四、XX房地产产开发发发展展战略略（续续4）政府补补贴型型住宅宅需求求者——中国在在房改改之前前的大大部分分城镇镇居民民都是是这类类，随随着房房改政政策的的推行行，政政府补补贴型型住宅宅需求求者的的比例例在不不断下下降，，但是是仍然然在整整个房房地产产市场场中占占有绝绝大部部分的的比例例，主主要有有直管管公房房的居居民户户，拥拥有小小产权权的居居民户户，危危旧房房改造造回迁迁的居居民户户，经经济适适用房房的居居民户户在某某种程程度上上也是是这一一类别别。这这类顾顾客对对于房房屋的的要求求就是是在保保证房房屋的的基本本功能能的前前提下下，追追求低低廉的的价格格。商品房房住宅宅需求求者——在房改改政策策的推推行下下，这这类顾顾客的的比例例一直直在稳稳定的的上升升，不不同的的顾客客，对对于商商品房房住宅宅的需需求是是不同同的，，在这这类顾顾客中中，还还可以以进一一步的的细分分为三三类。。收入入中下下水平平的居居民，，他们们更加加注重重房屋屋的基基本功功能，，对价价格很很敏感感。收收入中中上水水平的的居民民，他他们比比较注注重房房屋的的地段段，位位置和和环境境等因因素，，对价价格的的承受受能力力强于于第一一类居居民。。高收收入水水平的的居民民，追追求生生态，，网络络等概概念，，强调调房屋屋等舒舒适。。商业经经营