房地产成本构成培训课件

房地产成本构成

房地产成本构成1

引子

我们常常听到这样一句话：

万科的成本就是周边楼盘的售价究竟有多少最后能被客户认同？又有多少成本需要我们自己买单？

引子

我们常常听到这样一句话：万科的成本就是周边楼盘的2

引子也听到过有人这样说：

成本增加多少就在售价中提高多少!!!我们还有多少底气敢说这句话？

宏观调控形势下引子也听到过有人这样说：成本增加多少就在售价中提高多少3引子可我们却从未听到过这样的话：

我们的成本在本行业中占有优势!!

引子可我们却从未听到过这样的话：我们的成本在本4目的1、普及成本知识2、了解房地产成本基本组成3、增强成本意识目的1、普及成本知识5

题纲一、前言二、成本八大类三、光明城市成本简介四、成本科目基本组成五、光明与赛纳丽舍六、天津万科与顺驰题纲一、前言6

一、前言开标前：测算、预算、主体招标交房前：动态成本、变更签证、材料招标、询价结算完：工程及材料结算、分析、结算成本其它：成本软件、数据库等30%50%10%10%成本工作三大块：事前----事中----事后一、前言开标前：测算、预算、主体招标30%50%7二、成本八大类每类可分为二----四级科目

共约500行子目约2000组数字二、成本八大类每类可分为二----四级科目8二、成本八大类项目分产品类型成本汇总表----一级科目序号成本项目单价合价高层商业地下车库高层商业地下车库合计

建筑面积

*可售车位

可售面积

*

一土地获得价款

二开发前期准备费

三主体建筑工程费

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

开发成本

九

期间费用

项目总投资

二、成本八大类项目分产品类型成本汇总表----一级科目序号成9三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介10三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介11三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介12三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介13四、成本科目基本组成成本部与财务部的分工四、成本科目基本组成成本部与财务部的分工14

成本有哪八大类？成本有哪八大类？15四、成本科目基本组成二级科目----四、五个一、土地获得价款1、政府地价及相关费用2、合作款项3、红线外市政设施4、拆迁补偿费

二、开发前期准备费

1、勘察设计费2、报批报建增容费3、三通一平费4、临时设施费四、成本科目基本组成二级科目----四、五个一、土地获得价款16四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费1、基础工程2、结构及粗装修3、门窗工程4、公共部位装修5、室内装修

四、主体安装工程费

1、室内水暧气电2、设备及安装费3、弱电工程四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费17四、成本科目基本组成五、社区管网工程费1、室外给排水系统4、室外高低压线路2、室外采暖系统5、室外智能化系统3、室外燃气系统6、其它

六、园林环境费2、绿化建设费5、围墙建造费3、建筑小品6、室外照明4、道路广场建造费7、室外零星工程四、成本科目基本组成五、社区管网工程费18四、成本科目基本组成七、配套设施费1、游泳池5、地下室2、会所6、行政管理及设区服务3、幼儿园7、市政用房4、学校

八、开发间接费

1、工程管理费3、营销设施建造费2、资本化利息4、物业完善费5、不可预见费四、成本科目基本组成七、配套设施费19四、成本科目基本组成一、土地获得价款1、政府地价及相关费用◆土地出让金◆契税4%3、红线外市政设施◆大市政配套费105元/M2◆河西市政配套费110元/M2

三级、四级科目四、成本科目基本组成一、土地获得价款三级、四级科目20光明比宝山费用高在哪里？高多少？

光明比金色费用高在哪里？高多少？光明比宝山费用高在哪里？高多少？

光明比金色费用高在哪里？高21四、成本科目基本组成二、开发前期准备费1、勘察设计费◆勘察丈量费------下设五~十个子目商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等◆规划设计费------下设五~十个子目交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等2、报批报建费◆报批报建费------下设二十个子目政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等四、成本科目基本组成二、开发前期准备费22四、成本科目基本组成2、报批报建费◆增容费------下设五~十个子目供电贴费、水增容费(住宅、商业)、煤气增容费◆三通一平费------下设三个子目临时道路、临时用电、临时用水

四、成本科目基本组成2、报批报建费23四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费1、基础工程费◆土方◆护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等◆工程桩、桩基检测、降水2、结构与粗装修3、门窗工程◆单元门◆入户门◆防火门、防火卷帘门◆窗、阳台门四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费24四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费4、公共部位装修◆大堂精装修、架空层、地下室大堂◆电梯厅精装修◆单元入口、楼梯间◆外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等5、室内装修四、主体安装工程费◆室内水暖气电施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关插座等◆设备及安装费电梯、通风、消防系统◆弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费25四、成本科目基本组成五、社区管网费室外给排水系统

◆室外给水◆雨污水◆室外消防室外燃气系统

◆管道系统◆调压站室外电器及高低压设备

◆高低压配电设备及安装◆室外强电管道及敷设◆室外弱电管道埋设室外智能化系统

◆停车管理系统◆小区闭路监控系统◆周界红外防越◆小区门禁系统◆电子巡更系统◆电子信息公告系统◆前景音乐广播系统◆人工湖电子提示系统四、成本科目基本组成五、社区管网费26四、成本科目基本组成六、园林环境费1、绿化建设费2、建筑小品3、道路广场建造费4、围墙建造费5、室外照明6、室外零星设施七、配套设施费会所◆基础工程◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修◆铝合金门窗◆外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等)四、成本科目基本组成六、园林环境费27四、成本科目基本组成七、配套设施费幼儿园-------光明无学校---------光明无地下室◆结构与粗装修◆安装费◆人防设备费◆车挡及仃车位行政管理及社区服务◆基础费用◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修市政公用房◆基础费用◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修八、开发间接费工程管理费◆工程监理费◆预结算编审费◆行政费用◆施工奖金◆工程质量监督费◆安全监督费◆工程保险费◆工程细部检查费四、成本科目基本组成七、配套设施费28四、成本科目基本组成八、开发间接费资本化利息营销设施建造费◆接待厅及销售办公室装修费◆样板间费用◆示范景观带费物业完善费不可预见费四、成本科目基本组成八、开发间接费29光明的建筑工程费为何比金色便宜？光明的建筑工程费为何比金色便宜？30五、光明与赛纳丽舍成本对比房地产成本构成培训课件31光明与赛纳丽舍经济指标对比序号指标名称中海指标万科指标万科-中海1总占地面积106914133562.526648.52总建筑面积230902276066451643计容积率面积168238214004457664总可售面积165993211262452695住宅可售面积162105205262431576配套面积2245.52000-245.57地下室面积62663.762062-601.78地下车位102812792519总户数1298151121310户均面积(M2/户)1251361111车位面积(M2/个)6149-12光明与赛纳丽舍经济指标对比序号指标名称中海指标万科指标万科-32光明与赛纳丽舍总价估算对比序号成本项目中海总价（万元）万科总价(万元)一土地获得价款（大市政配套费）39908.3952735.42二开发前期准备费2460.003473.60三主体建筑工程费28883.0840851.461基础工程4336.746169.862结构及粗装修18891.8525974.253门窗工程2073.372870.034公共部位装修

3520.735731.265室内装修60.39106.06四主体安装工程费4338.515806.06五社区管网工程费2369.082953.67六园林环境费3628.195210.70七配套设施费8268.106702.54八开发间接费4643.047643.13

项目总投资98518.39133169.38光明与赛纳丽舍总价估算对比序号成本项目中海总价（万元）万科总33序号成本项目中海住宅单价（元/M2）万科住宅单价（元/M2）万科-中海一土地获得价款（大市政配套费）2329238253二开发前期准备费14816416三主体建筑工程费134015502101基础工程256290342结构及粗装修7608621023门窗工程124135124公共部位装修

199259605室内装修0.872.552四主体安装工程费26428218五社区管网工程费143140-3六园林环境费21924728七配套设施费498317-181八开发间接费28036282

项目总投资5462.395812350光明与赛纳丽舍单价对比序号成本项目中海住宅单价（元/M2）万科住宅单价（元/M2）34六、天津万科项目与顺驰成本对比房地产成本构成培训课件35一、顺驰项目简介指标：一、顺驰项目简介指标：36各项成本对比

土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本单位：元/M2顺驰土地费用：各项成本对比单位：元/M2顺驰土地费用：37顺驰万科830773加权平均结论：顺驰在土地获得成本上并不占优势单位：元/M2各项成本对比

土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科土地费用：顺驰万科830773加权平均结论：顺驰在土地获得成本上并不占38单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰前期费用：单位：元/M2各项成本对比顺驰前期费用：39单位：元/M2顺驰万科160177加权平均前期成本有差异？各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本万科前期费用：单位：元/M2顺驰万科160177加权平均前期成本有差异？各401-1、顺驰设计费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本1-1、顺驰设计费用：单位：元/M2各项成本对比411-2、设计费用对比：单位：元/M2顺驰住宅设计费约在30-40元之间，万科的设计费约合70元/M2分析原因：1、多请国外设计公司；2、重复、修改设计、无效设计成本较高；3、需设计项目过多常规：概念设计、方案设计、环境设计其它：人防设计、照明设计、样板房装修、配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本1-2、设计费用对比：单位：元/M2顺驰住宅设计费约在30-422-1、人防费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本2-1、人防费用：单位：元/M2各项成本对比432-2、人防费用对比：单位：元/M2顺驰人防费用：（1）区县项目及早期项目人防费经协调不发生费用，（2）建地下车库项目较多，导致人防费较高结论：天津市项目的人防费用交纳存在可协调空间，天津万科可在此方面加强协调力度。各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本2-2、人防费用对比：单位：元/M2顺驰人防费用：结论：各项443-1、小配套费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本3-1、小配套费用：单位：元/M2各项成本对比453-2、小配套费用对比：单位：元/M2顺驰小配套费用：区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用，近两年开发项目均已规范交纳此费用，未减免结论：随着政府部门对房地产业的逐渐规范，天津市内项目的小配套交纳将严格执行，在此项无协调空间。各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本3-2、小配套费用对比：单位：元/M2顺驰小配套费用：结论：46顺驰主体成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰主体成本：单位：元/M2各项成本对比47单位：元/M2顺驰万科11531329简单算术平均结论：万科建安成本较高各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科主体成本：单位：元/M2顺驰万科11531329简单算术平均结论：万科48顺驰区内配套成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本顺驰区内配套成本：单位：元/M2各项成本对比49单位：元/M2顺驰万科247408简单算术平均区内配套成本差异很大？各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本万科区内配套成本：单位：元/M2顺驰万科247408简单算术平均区内配套成本差501-1供热：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本1-1供热：单位：元/M2各项成本对比511-2、供热费用对比：单位：元/M2顺驰供热费用：（1）源头费：万科以往项目交费77-82元不等；而顺驰在此次分析的14个项目中，有九个项目未交纳(或含在地价款中)，其余交费额度在45-80元之间，在此收费项目上，明显有成本优势。（2）区内费用：万科以往项目成本在25-60元之间，而顺驰此项成本平均只有22元/M2，也具有成本优势。（3）没有单独的热力入口装置各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本1-2、供热费用对比：单位：元/M2顺驰供热费用：各项成本对522-1、气源基金：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本2-1、气源基金：单位：元/M2各项成本对比532-2、气源基金对比：单位：元/M2此项政府收费标准为20元/M2，万科以往项目从未协调下浮过；而顺驰在此收费项目上，仅支出了10元/M2，有成本优势。各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本2-2、气源基金对比：单位：元/M2此项政府收费标准为20元543-1、智能化：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本

区内配套环境成本3-1、智能化：单位：元/M2各项成本对比553-2、万科智能化：单位：元/M2顺驰万科1719加权平均成本相当各项成本对比土地成本前期成本

主体成本

区内配套环境成本3-2、万科智能化：单位：元/M2顺驰万科1719加权平均成56顺驰环境成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套

环境成本顺驰环境成本：单位：元/M2各项成本对比57万科环境成本：单位：元/M2顺驰万科71179加权平均环境成本差异很大？各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套

环境成本万科环境成本：单位：元/M2顺驰万科71179加权平均环境成58顺驰销售费用单位成本：单位：元/M2顺驰销售费用单位成本：单位：元/M259销售成本对比：单位：元/M2按加权平均计算，顺驰的销售费用每平米仅为83元。而天津万科销售成本一般为售价的2.5-3%，在此科目上，顺驰公司有一定的优势。销售成本对比：单位：元/M2按加权平均计算，顺驰的销售费60顺驰开发单位成本：单位：元/M2顺驰开发单位成本：单位：元/M261万科开发成本：单位：元/M2顺驰万科26253141简单算术平均开发成本差异约500元万科开发成本：单位：元/M2顺驰万科26253141简单算术62顺驰总成本：单位：元/M2平均毛利21%顺驰总成本：单位：元/M2平均63三、主要差异对比：单位：元/M2三、主要差异对比：单位：元/M264总结：1、设计费:根据项目定位合理选择设计师档次（国内普通设计师、国内知名设计师、港台设计师和国际著名设计师）。2、人防费、供热费、气源基金等交费标准均有下调空间，万科应加强此方面的协调力度（此费用降低不会影响产品的品质）。3、主体、环境与顺驰成本差异较为突出，主要由于产品品质的提升，需研究产品品质增加对售价的影响比例。总结：65

成本的价值理论房地产项目投资一般符合价值性能比的关系：价值＝功能/成本保持房地产价值增长有以下五种方式：第一种：价值↑＝功能↑/成本↑；第二种：价值↑＝功能↑/成本→；第三种：价值↑＝功能→/成本↓；第四种：价值↑＝功能↑/成本第五种：价值↑＝功能/成本↓成本的价值理论房地产项目投资一般符合价值性能比的关系：价值66成本的金科玉律成本一定消耗资源，不消耗资源的成本不存在成本一定在过程中发生成本低并不意味着低成本利润的最大化，一定是成本的最小化成本管理是360度的管理，成本核算只占成本管理的百分之一

微利时代的竞争一定是成本的竞争

成本的金科玉律成本一定消耗资源，不消耗资源的成本不存在利润的67成本的金科玉律70%~90%的成本由设计阶段确定，成本控制的重心应尽量前移

采购成本的控制与所能够掌握的资源密切相关维持现有客户的成本远小于开发新客户的成本成本的金科玉律70%~90%的成本由设计阶段确定，成本控制68成本的金科玉律亨利福特悬赏2.5万元，征求有办法让他在每一台汽车上节省一个螺钉和螺帽的人

2.5万？成本的金科玉律亨利福特悬赏2.5万元，征求有办法让他在每2.69今天学到了什么？对成本八大类有基本了解了吗？明白光明与金色的成本差异了吗？明白南京与上海、天津地区的成本差异了吗？了解光明与赛纳丽舍的成本差异了吗？如果你对以上都有了答案，那么感谢你，因你收获就是我的成功!今天学到了什么？对成本八大类有基本了解了吗？70谢谢！谢谢！71激励学生学习的名言格言220、每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。221、世界会向那些有目标和远见的人让路（冯两努——香港著名推销商）

222、绊脚石乃是进身之阶。223、销售世界上第一号的产品——不是汽车，而是自己。在你成功地把自己推销给别人之前，你必须百分之百的把自己推销给自己。224、即使爬到最高的山上，一次也只能脚踏实地地迈一步。225、积极思考造成积极人生，消极思考造成消极人生。226、人之所以有一张嘴，而有两只耳朵，原因是听的要比说的多一倍。227、别想一下造出大海，必须先由小河川开始。228、有事者，事竟成；破釜沉舟，百二秦关终归楚；苦心人，天不负；卧薪尝胆，三千越甲可吞吴。

229、以诚感人者，人亦诚而应。

230、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。231、出门走好路，出口说好话，出手做好事。232、旁观者的姓名永远爬不到比赛的计分板上。

233、怠惰是贫穷的制造厂。234、莫找借口失败，只找理由成功。（不为失败找理由，要为成功找方法）235、如果我们想要更多的玫瑰花，就必须种植更多的玫瑰树。236、伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。237、世上没有绝望的处境，只有对处境绝望的人。238、回避现实的人，未来将更不理想。239、当你感到悲哀痛苦时，最好是去学些什么东西。学习会使你永远立于不败之地。240、伟人所达到并保持着的高处，并不是一飞就到的，而是他们在同伴们都睡着的时候，一步步艰辛地向上爬241、世界上那些最容易的事情中，拖延时间最不费力。242、坚韧是成功的一大要素，只要在门上敲得够久、够大声，终会把人唤醒的。

243、人之所以能，是相信能。244、没有口水与汗水，就没有成功的泪水。245、一个有信念者所开发出的力量，大于99个只有兴趣者。

246、环境不会改变，解决之道在于改变自己。247、两粒种子，一片森林。248、每一发奋努力的背后，必有加倍的赏赐。249、如果你希望成功，以恒心为良友，以经验为参谋，以小心为兄弟，以希望为哨兵。250、大多数人想要改造这个世界，但却罕有人想改造自己。激励学生学习的名言格言72房地产成本构成

房地产成本构成73

引子

我们常常听到这样一句话：

万科的成本就是周边楼盘的售价究竟有多少最后能被客户认同？又有多少成本需要我们自己买单？

引子

我们常常听到这样一句话：万科的成本就是周边楼盘的74

引子也听到过有人这样说：

成本增加多少就在售价中提高多少!!!我们还有多少底气敢说这句话？

宏观调控形势下引子也听到过有人这样说：成本增加多少就在售价中提高多少75引子可我们却从未听到过这样的话：

我们的成本在本行业中占有优势!!

引子可我们却从未听到过这样的话：我们的成本在本76目的1、普及成本知识2、了解房地产成本基本组成3、增强成本意识目的1、普及成本知识77

题纲一、前言二、成本八大类三、光明城市成本简介四、成本科目基本组成五、光明与赛纳丽舍六、天津万科与顺驰题纲一、前言78

一、前言开标前：测算、预算、主体招标交房前：动态成本、变更签证、材料招标、询价结算完：工程及材料结算、分析、结算成本其它：成本软件、数据库等30%50%10%10%成本工作三大块：事前----事中----事后一、前言开标前：测算、预算、主体招标30%50%79二、成本八大类每类可分为二----四级科目

共约500行子目约2000组数字二、成本八大类每类可分为二----四级科目80二、成本八大类项目分产品类型成本汇总表----一级科目序号成本项目单价合价高层商业地下车库高层商业地下车库合计

建筑面积

*可售车位

可售面积

*

一土地获得价款

二开发前期准备费

三主体建筑工程费

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

开发成本

九

期间费用

项目总投资

二、成本八大类项目分产品类型成本汇总表----一级科目序号成81三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介82三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介83三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介84三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介85四、成本科目基本组成成本部与财务部的分工四、成本科目基本组成成本部与财务部的分工86

成本有哪八大类？成本有哪八大类？87四、成本科目基本组成二级科目----四、五个一、土地获得价款1、政府地价及相关费用2、合作款项3、红线外市政设施4、拆迁补偿费

二、开发前期准备费

1、勘察设计费2、报批报建增容费3、三通一平费4、临时设施费四、成本科目基本组成二级科目----四、五个一、土地获得价款88四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费1、基础工程2、结构及粗装修3、门窗工程4、公共部位装修5、室内装修

四、主体安装工程费

1、室内水暧气电2、设备及安装费3、弱电工程四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费89四、成本科目基本组成五、社区管网工程费1、室外给排水系统4、室外高低压线路2、室外采暖系统5、室外智能化系统3、室外燃气系统6、其它

六、园林环境费2、绿化建设费5、围墙建造费3、建筑小品6、室外照明4、道路广场建造费7、室外零星工程四、成本科目基本组成五、社区管网工程费90四、成本科目基本组成七、配套设施费1、游泳池5、地下室2、会所6、行政管理及设区服务3、幼儿园7、市政用房4、学校

八、开发间接费

1、工程管理费3、营销设施建造费2、资本化利息4、物业完善费5、不可预见费四、成本科目基本组成七、配套设施费91四、成本科目基本组成一、土地获得价款1、政府地价及相关费用◆土地出让金◆契税4%3、红线外市政设施◆大市政配套费105元/M2◆河西市政配套费110元/M2

三级、四级科目四、成本科目基本组成一、土地获得价款三级、四级科目92光明比宝山费用高在哪里？高多少？

光明比金色费用高在哪里？高多少？光明比宝山费用高在哪里？高多少？

光明比金色费用高在哪里？高93四、成本科目基本组成二、开发前期准备费1、勘察设计费◆勘察丈量费------下设五~十个子目商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等◆规划设计费------下设五~十个子目交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等2、报批报建费◆报批报建费------下设二十个子目政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等四、成本科目基本组成二、开发前期准备费94四、成本科目基本组成2、报批报建费◆增容费------下设五~十个子目供电贴费、水增容费(住宅、商业)、煤气增容费◆三通一平费------下设三个子目临时道路、临时用电、临时用水

四、成本科目基本组成2、报批报建费95四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费1、基础工程费◆土方◆护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等◆工程桩、桩基检测、降水2、结构与粗装修3、门窗工程◆单元门◆入户门◆防火门、防火卷帘门◆窗、阳台门四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费96四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费4、公共部位装修◆大堂精装修、架空层、地下室大堂◆电梯厅精装修◆单元入口、楼梯间◆外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等5、室内装修四、主体安装工程费◆室内水暖气电施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关插座等◆设备及安装费电梯、通风、消防系统◆弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费97四、成本科目基本组成五、社区管网费室外给排水系统

◆室外给水◆雨污水◆室外消防室外燃气系统

◆管道系统◆调压站室外电器及高低压设备

◆高低压配电设备及安装◆室外强电管道及敷设◆室外弱电管道埋设室外智能化系统

◆停车管理系统◆小区闭路监控系统◆周界红外防越◆小区门禁系统◆电子巡更系统◆电子信息公告系统◆前景音乐广播系统◆人工湖电子提示系统四、成本科目基本组成五、社区管网费98四、成本科目基本组成六、园林环境费1、绿化建设费2、建筑小品3、道路广场建造费4、围墙建造费5、室外照明6、室外零星设施七、配套设施费会所◆基础工程◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修◆铝合金门窗◆外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等)四、成本科目基本组成六、园林环境费99四、成本科目基本组成七、配套设施费幼儿园-------光明无学校---------光明无地下室◆结构与粗装修◆安装费◆人防设备费◆车挡及仃车位行政管理及社区服务◆基础费用◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修市政公用房◆基础费用◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修八、开发间接费工程管理费◆工程监理费◆预结算编审费◆行政费用◆施工奖金◆工程质量监督费◆安全监督费◆工程保险费◆工程细部检查费四、成本科目基本组成七、配套设施费100四、成本科目基本组成八、开发间接费资本化利息营销设施建造费◆接待厅及销售办公室装修费◆样板间费用◆示范景观带费物业完善费不可预见费四、成本科目基本组成八、开发间接费101光明的建筑工程费为何比金色便宜？光明的建筑工程费为何比金色便宜？102五、光明与赛纳丽舍成本对比房地产成本构成培训课件103光明与赛纳丽舍经济指标对比序号指标名称中海指标万科指标万科-中海1总占地面积106914133562.526648.52总建筑面积230902276066451643计容积率面积168238214004457664总可售面积165993211262452695住宅可售面积162105205262431576配套面积2245.52000-245.57地下室面积62663.762062-601.78地下车位102812792519总户数1298151121310户均面积(M2/户)1251361111车位面积(M2/个)6149-12光明与赛纳丽舍经济指标对比序号指标名称中海指标万科指标万科-104光明与赛纳丽舍总价估算对比序号成本项目中海总价（万元）万科总价(万元)一土地获得价款（大市政配套费）39908.3952735.42二开发前期准备费2460.003473.60三主体建筑工程费28883.0840851.461基础工程4336.746169.862结构及粗装修18891.8525974.253门窗工程2073.372870.034公共部位装修

3520.735731.265室内装修60.39106.06四主体安装工程费4338.515806.06五社区管网工程费2369.082953.67六园林环境费3628.195210.70七配套设施费8268.106702.54八开发间接费4643.047643.13

项目总投资98518.39133169.38光明与赛纳丽舍总价估算对比序号成本项目中海总价（万元）万科总105序号成本项目中海住宅单价（元/M2）万科住宅单价（元/M2）万科-中海一土地获得价款（大市政配套费）2329238253二开发前期准备费14816416三主体建筑工程费134015502101基础工程256290342结构及粗装修7608621023门窗工程124135124公共部位装修

199259605室内装修0.872.552四主体安装工程费26428218五社区管网工程费143140-3六园林环境费21924728七配套设施费498317-181八开发间接费28036282

项目总投资5462.395812350光明与赛纳丽舍单价对比序号成本项目中海住宅单价（元/M2）万科住宅单价（元/M2）106六、天津万科项目与顺驰成本对比房地产成本构成培训课件107一、顺驰项目简介指标：一、顺驰项目简介指标：108各项成本对比

土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本单位：元/M2顺驰土地费用：各项成本对比单位：元/M2顺驰土地费用：109顺驰万科830773加权平均结论：顺驰在土地获得成本上并不占优势单位：元/M2各项成本对比

土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科土地费用：顺驰万科830773加权平均结论：顺驰在土地获得成本上并不占110单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰前期费用：单位：元/M2各项成本对比顺驰前期费用：111单位：元/M2顺驰万科160177加权平均前期成本有差异？各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本万科前期费用：单位：元/M2顺驰万科160177加权平均前期成本有差异？各1121-1、顺驰设计费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本1-1、顺驰设计费用：单位：元/M2各项成本对比1131-2、设计费用对比：单位：元/M2顺驰住宅设计费约在30-40元之间，万科的设计费约合70元/M2分析原因：1、多请国外设计公司；2、重复、修改设计、无效设计成本较高；3、需设计项目过多常规：概念设计、方案设计、环境设计其它：人防设计、照明设计、样板房装修、配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本1-2、设计费用对比：单位：元/M2顺驰住宅设计费约在30-1142-1、人防费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本2-1、人防费用：单位：元/M2各项成本对比1152-2、人防费用对比：单位：元/M2顺驰人防费用：（1）区县项目及早期项目人防费经协调不发生费用，（2）建地下车库项目较多，导致人防费较高结论：天津市项目的人防费用交纳存在可协调空间，天津万科可在此方面加强协调力度。各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本2-2、人防费用对比：单位：元/M2顺驰人防费用：结论：各项1163-1、小配套费用：单位：元/M2各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本3-1、小配套费用：单位：元/M2各项成本对比1173-2、小配套费用对比：单位：元/M2顺驰小配套费用：区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用，近两年开发项目均已规范交纳此费用，未减免结论：随着政府部门对房地产业的逐渐规范，天津市内项目的小配套交纳将严格执行，在此项无协调空间。各项成本对比土地成本

前期成本主体成本区内配套环境成本3-2、小配套费用对比：单位：元/M2顺驰小配套费用：结论：118顺驰主体成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰主体成本：单位：元/M2各项成本对比119单位：元/M2顺驰万科11531329简单算术平均结论：万科建安成本较高各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科主体成本：单位：元/M2顺驰万科11531329简单算术平均结论：万科120顺驰区内配套成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本顺驰区内配套成本：单位：元/M2各项成本对比121单位：元/M2顺驰万科247408简单算术平均区内配套成本差异很大？各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本万科区内配套成本：单位：元/M2顺驰万科247408简单算术平均区内配套成本差1221-1供热：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本1-1供热：单位：元/M2各项成本对比1231-2、供热费用对比：单位：元/M2顺驰供热费用：（1）源头费：万科以往项目交费77-82元不等；而顺驰在此次分析的14个项目中，有九个项目未交纳(或含在地价款中)，其余交费额度在45-80元之间，在此收费项目上，明显有成本优势。（2）区内费用：万科以往项目成本在25-60元之间，而顺驰此项成本平均只有22元/M2，也具有成本优势。（3）没有单独的热力入口装置各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本1-2、供热费用对比：单位：元/M2顺驰供热费用：各项成本对1242-1、气源基金：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本2-1、气源基金：单位：元/M2各项成本对比1252-2、气源基金对比：单位：元/M2此项政府收费标准为20元/M2，万科以往项目从未协调下浮过；而顺驰在此收费项目上，仅支出了10元/M2，有成本优势。各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套环境成本2-2、气源基金对比：单位：元/M2此项政府收费标准为20元1263-1、智能化：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本

区内配套环境成本3-1、智能化：单位：元/M2各项成本对比1273-2、万科智能化：单位：元/M2顺驰万科1719加权平均成本相当各项成本对比土地成本前期成本

主体成本

区内配套环境成本3-2、万科智能化：单位：元/M2顺驰万科1719加权平均成128顺驰环境成本：单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套

环境成本顺驰环境成本：单位：元/M2各项成本对比129万科环境成本：单位：元/M2顺驰万科71179加权平均环境成本差异很大？各项成本对比土地成本前期成本

主体成本区内配套

环境成本万科环境成本：单位：元/M2顺驰万科71179加权平均环境成130顺驰销售费用单位成本：单位：元/M2顺驰销售费用单位成本：单位：元/M2131销售成本对比：单位：元/M2按加权平均计算，顺驰的销售费用每平米仅为83元。而天津万科销售成本一般为售价的2.5-3%，在此科目上，顺驰公司有一定的优势。