某地产项目可行性报告

海尔方庄项目可行性研究报告谨呈：青岛海尔房地产开发投资有限公司本项目主要工作内容世联主要工作内容：从市场角度对本项目进行定位和价值测算客户问题世联工作内容1、项目是否可收购?2、收购/合作的话，项目价值是多少？3、收购/合作后的项目发展方向是什么？4、收购/合作后的项目运营模式是什么？持有经营？出售？持有+经营？项目整体定位；项目价值评估；项目发展建议及可行性分析收购的风险提示：如果海尔的收购标的物为本项目，除对本项目进行价值评估外需重点关注两个问题：１、项目的产权是否为100%产权；２、完全产权有没有瑕疵？即有无担保、抵押等不确定因素。2本次报告研究思路第一部分：项目本体分析第二部分：投资环境分析第三部分：项目整体定位第四部分：经济测算与可行性分析3项目本体分析44项目位于城南方庄南路和三环路交界处，紧邻方庄核心区，在未来宋家庄经济圈辐射范围内本项目位于三环路南侧，方庄南路西侧，项目位置优越。项目所在地块紧邻方庄核心区，并在未来的宋家庄经济圈辐射范围之内，位于北京南部发展的枢纽。项目所处位置介于CBD中心区和亦庄经济开发区之间，且因交通便捷，与这两个区域联系紧密，地段优势显著。CBD中心区亦庄经济开发区本项目二环三环四环五环7公里12公里N方庄核心区宋家庄经济圈京津塘高速本体条件5项目紧邻南三环、地铁5号线和10号线，通达性好，距离办公积聚区CBD及产业积聚区亦庄开发区均可通过轨道交通直达项目在三环路南侧，周围有3条地铁线：地铁5号线、10号线、轻轨11号线；和10多条公交线：17、39、830、957、43、特8、63、300、352、366支路等。与已开通的地铁5号线刘家窑站和宋家庄站步行距离约20分钟，距10号线二期步行距离10分钟左右。地铁10号线二期和轻轨11号线预计开通时间为2010年。南三环地铁5号线地铁10号线二期方庄南路轻轨11号线地铁5号线N17396383036695743300特8地铁10号线一期352本项目亦庄经济开发区宋家庄CBDDD刘家窑本体条件6周边以建成小区为主，居住氛围成熟，生活配套主要依赖于方庄核心区内的区域级配套方庄片区方庄内餐饮一条街方庄内餐及其他配套方庄片区区域配套完善。商业配套有：家乐福超市、物美超市、购物中心、方庄市场、美食一条街，各种商业配套设施一应俱全。

教育配套有：第十八中学、芳城园小学、芳古园小学，光明外语学校、第三幼儿园等。医疗配套有：东方医院、方庄第一医院、体坛医院、五一医院等。本体条件7项目现状及地块指标

本项目地块现状分成3个地块，地块1是一座6层小白楼，地块2是已建成酒店式公寓，地块3是已拆除空地方庄南路地块1：小白楼，地下1层，地上6层，占地面积：1400平米建筑面积：7015.9平米土地性质：国家划拨土地，属办公用地地块3：空地总用地面积：6687平米代征城市公共用地面积：2632平米建设用地面积：4055平米用地性质：商业金融用地容积率：1.0-2.9建筑密度：≤30%绿地率：≥35%建筑限高：60米地块2：酒店式公寓占地面积：7078.77平米建筑面积：44290.8平米土地性质：商务办公用地使用年限：50年规划路N地块3地块2地块1本体条件8南侧道路项目地块四至东侧小白楼西侧空地北侧住宅本体条件东侧方庄南路南侧9地块1：六层小白楼，属国有划拨办公自用房项目概况：占地面积：1400平米，建筑面积7015.9平米。建筑结构：钢筋混疑土框架结构，地下一层，地上六层；经营状况：地下一层至五层全部出租，租金年收入250万，六层自用。关于土地性质：该地块是国有划拨土地，属办公自用房，没有土地使用年限，建筑时间1993年。产权：拥有70%的产权，30%在农工商。单元地下层首层二层三——五层六层使用功能网吧餐饮歌厅写字楼自用年租金（万元）506040100总计（万元）250本体条件10地块2：已已封顶的酒酒店式公寓寓——金方方商贸大厦厦项目概况：：占地面积：：7078.77平米，规划划批准建筑筑面积是44290.8平米，实际际图纸面积积是52992平米，超规划许可可8701.2平米。项目性质：：商务办公用用房，主要户型型为30-60平米的小户户型，但每层有300平米左右的的无窗房。项目现状：：目前工程程已经封顶顶，还没有有外部装修修，内部也也没有装修修，电梯、、水电暖电电气设备等等均未安装装。现状南立面面建成后效果果本体条件现状北立面面11地块3：已已拆平的空空地，属金金方商贸大大厦的二期期用地，07年11月挂牌交交易，价格格7010万元该地块于2007年年取得土地地使用权，，用地性质质为行政办办公用地，，总用地面面积：6687平米米。其中建设用用地面积（（商业金融融用地）4055平平米，代征征城市公共共用地面积积2632平米。规划审批的的建筑指标标为：容积积率：1.0-2.9，建筑筑密度：≤≤30%，，建筑限高高：60米米，绿地率率：≥35%，建筑使用性性质是：写写字楼办公公楼，可兼兼容使用性性质是：商商业服务业业。宗地名称宗地位置起始价土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)交易方式规划用途成交日期成交价楼面地价受让单位开发程度(万元)合计建设用地面积代征地面积(万元)（元/平米）南方庄71号商业综合楼项目用地丰台区成寿寺南方庄71号2781.156687.5114055.4622632.04911715挂牌行政办公2007年11月1日70105984李世东三通一平本体条件12本体条件分分析小结项目总占地地面积不足足13000平米，开发发规模小。。紧邻南三环环，北临方庄核心区区，到达CBD及亦庄经济济开发区交交通便捷，，地理位置置优越。地理位置规模因素区域配套成成熟，生活活氛围浓厚厚。配套资源13投资环境分分析14房地产宏观观市场研究究所在区域市市场分析14北京十一五五发展规划划中构建““两轴－两两带－多中中心”的城城市空间结结构，南城城区域处在在城市发展展的南北主主轴上北京十一五五发展规划划：“两轴轴－两带－－多中心””的城市空空间结构。。两轴指沿长安街街的东西轴轴和传统中中轴线的南南北轴；两带指包括通州州等地的““东部发展展带”和包包括门头沟沟等地的““西部发展展带”；多中心：指在市域范范围内建设设多个城市市职能中心心，提高核核心功能和和综合竞争争力。南城区域处在城市发发展的南北北主轴上，，北京市第十十次代表大大会上市政政府明确提提出：要积极推进进南城及南南部地区发发展，使之之成为新北北京富有活活力的地区区的发展目目标。N房地产宏观观市场研究究西部发展带南城区域亦庄通州顺义东部发展带15五号线、十十号线的贯贯通以及北北京南站的的建成将为为南城的发发展带来新新的契机地铁交通改改善：5号线的贯通北京京中轴线，，缩短南北北城时间距距离，将改改变南北城城发展不均均衡的现象象；10号线未来将本区区域与中关村、亚亚奥和CBD三大区区域联通；亦庄线和大大兴线等轨道交通通的建设都都将为南城城带来彻底底的改善；；宋家庄商业业中心多条地铁的的贯通将使使得宋家庄庄成为南城最大的的交通枢纽纽站；丰台区未来来将重点打打造以零售售业、商务务服务业和和生活服务务业为主的的宋家庄商业业中心。北京南站经经济圈规划为城南重要交交通枢纽，是沟通丰丰台与京津津冀都市圈圈合作发展展的重要节节点；未来形成以以商务办公公、物流为为主，并与与其他重点点区域优势势互补、功功能衔接、、联动发展展的北京南南站经济圈圈。房地产宏观观市场研究究大红门服装装商贸区南站商圈南四四环环南二二环环南三三环环京开高速亦庄L11号轻轨五号线十号线本项目五环京津高铁京津塘高速速亦庄宋家庄商业业中心16项目所在的的方庄区域域近年土地地供应稀缺缺，目前前开发项目目较少，且且多在三环环以外方庄核心区区内开发强强度大，建建筑密度高高，现在已已经基本没没有了可供供开发的土土地，2007年方方庄核心区区内出让地地块仅两处处，且权威威世纪风景景小区配套套公建用地地。项目周边区区域集中了了目前大方方庄范围大大部分的在在售项目，，已经成为为了大方庄庄区域内的的开发热点点。方庄核心区区宋家庄片区区公顷近年方庄片片区住宅用用地供应量量数据来源：：北京市土土地储备管管理中心房地产宏观观市场研究究1704-07年方庄片片区土地供供应情况宗地名称位置面积（公顷）规划用途取地方式取地时间规划建筑面积（平米）楼面地价(元/平米）土地价款（万元）世纪风景经济适用住房（三期）丰台区左安门外成寿寺4.25住宅配套划拨2004.04世纪风景经济适用住房（四期）丰台区左安门外成寿寺4.47住宅划拨2004.09丰台区南苑乡成寿寺住宅楼项目丰台区南苑乡成寿寺于家坟0.42住宅配套划拨2006.05紫芳园四区丰台区方庄东紫芳园四区4.22住宅配套地下车库协议出让2004.08紫芳园六区一组团丰台区方庄东紫芳园六区一组团3.99住宅配套地下车库协议出让2004.08紫芳园五区丰台区方庄东紫芳园五区6.09住宅配套地下车库协议出让2004.08印铁制罐厂住宅小区用地丰台区成寿寺甲1号4.02住宅公建挂牌2006.0576900443434100南方庄71号商业综合楼项目用地丰台区成寿寺0.67商业金融挂牌2007.111171559847010房地产宏观观市场研究究18房地产宏观观市场分析析小结项目所在的的方庄区域域近年土地地供应稀缺缺，目前前市场供应量量很少南城北京南南站的规划划建设、宋宋家庄经济济圈的规划划建设将带动南城城的快速发发展，促进进区域升级级。区域价值土地供应轨道交通所所带来的便便利性有力力的促进了了南城的发展展，作为连连接未来5号线、10号线、11号轻轨线的的枢纽中心心宋家庄站站未来发展展会进一步步提升项目目所在区域域的价值。。交通状况19投资环境分分析20房地产宏观观市场研究究所在区域市市场分析商务办公市市场商业市场住宅市场20北京未来规规划六大重重点产业功功能区，形形成以CBD、中关关村、金融融街为代表表的三大办办公聚集区区２００５年年１月《北京城市市总体规划划(2004-2020)修修编》提出北京未未来规划六六大重点产产业功能区区的规划方方案；北京CBD、中关村村科技园区区、金融街街规划为北京京市内三大大写字楼集集中开发区区，与奥运运村，空港港工业区，，亦庄开发发区既有侧侧重又相互互交叉；亚奥区域、、亦庄开发发区、顺义义临空经济济区未来也将由由于产业的的聚集形成成办公区的的聚集；金融街CBD中关村亚奥顺义亦庄五环四环三环二环商务办公市市场21CBD、中中关村、金金融街写字字楼租金水水平最高，，入住企业业以大型知知名企业为为主名称企业类型销售价格（元/平）租赁价格（元/平米/天)CBD金融、传媒、咨询、会计等行业世界500强及跨国公司聚集2万-3.3万7-10中关村IT及网络相关的高科技企业、研发中心1.7万-2.6万5-8金融街以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅1.7万-2.5万6-8望京电子科技园网络电子、信息类企业1.5万-1.8万2-2.5中关村软件园软件企业——3亦庄国际企业大道（BDA）制造业研发企业7580——三大办公区区售价及租租赁价格最最高，入住住企业以大大型知名企企业为主CBD是发展成熟熟的城市涉涉外型核心心商务聚集集区；中关村科技技园是全全国国科科技技智智力力资资源源最最密密集集的的地地区区，，区区域域内内以以研研发发和和商商贸贸为为主主要要功功能能；；金融融街街是国国内内金金融融机机构构总总部部基基地地，，全全国国金金融融管管理理中中心心。。商务务办办公公市市场场22包括括三三环环在在内内的的内内城城商商务务办办公公沿沿环环线线分分布布，，主主要要集集中中在在东东、、西西二二环环，，东东三三环环沿沿线线，，其其他他沿沿线线零零星星分分布布内城城商商务务办办公公沿沿环环线线分分布布：：沿二二环环路路商商务务办办公公聚聚集集在在东东、、西西二二环环沿沿线线和和长长安安街街沿沿线线，，其其他他沿沿线线和和内内城城商商务务办办公公聚聚集集度度低低；；沿三三环环路路商商务务办办公公区区主主要要集集中中在在东东三三环环沿沿线线，，其其他他沿沿线线零零星星分分布布；；金融街CBD西单单王府府井井广安安门门中关村南区西北北三三环环东二环沿线东三环沿线西二环沿线崇文文门门项目目所所在在区区域域商务务办办公公市市场场23本区区域域目目前前商商务务办办公公集集聚聚程程度度较较低低，，商商务务办办公公氛氛围围较较淡淡，，写写字字楼楼项项目目多多沿沿三三环环部部分分零零星星分分布布市场场典典型型在在售售或或在在租租办办公公物物业业仅仅有有5个个项项目目：：规模模：规规模模在在2-7万万平平米米；；位置置：区区域域写写字字楼楼项项目目没没有有形形成成聚聚集集，，沿沿三三环环零零星星分分布布，，商商务务办办公公氛氛围围较较淡淡，，但但是是交交通通便便利利；；产品品：产产品品素素质质参参差差不不齐齐，，金金城城中中心心和和嘉嘉业业大大厦厦有有一一定定的的写写字字楼楼形形象象；；南三三环环蒲黄榆路DD5号线蒲黄黄榆榆站站刘家家窑窑站站宋家家庄庄站站南二二环环方庄路金城城中中心心建筑筑面面积积20913平平米米，，标标准准层层面面积积1000平平米米；；地地下下二二层层、、地地上上上上十十八八层层；；出出租租房房间间面面积积40-1200平平米米嘉业业大大厦厦建筑筑面面积积70000平平方方米米；；地地上上十十九九层层；；扑满满山山（（在在售售））建筑筑面面积积14409.2平平，，共共16层层，，标标准准间间200-300平平，，整整层层建建面面1500平平米米大陆陆写写字字楼楼共4层层，，一一层层为为底底商商，，2-4层层出出租租安富富大大厦厦建筑筑面面积积24000平平，，共共22层层；；标标准准层层建建面面1000平平米米；；本项项目目所所在在地地商务务办办公公市市场场24区域域写写字字楼楼项项目目:金金城城中中心心金城城中中心心：：地下下2层层、、地地上上18层层；；2-18层层为为标标准准写写字字间间；；客户户中型型企企业业占占多多数数；；关注注因因素素完善善的的物物业业管管理理。。位置丰台区方庄芳群园四区入住时间1994年产品平层1000平方米外立面大厦外立面运用大面积蓝色玻璃。大堂大堂精装修；有商务中心、邮局、机票代理、自动售货机等设施。设备瑞士迅达厢式三部，扶梯首层至二层；中央空调。配套地上一层：商务中心、邮局、机票代理、自动售货机；地下一层：员工餐厅。租金1、租金：2.5元/天/平方米(含物业管理费、水费、空调及采肯暖费)

2、电费：按表计量(户内电费自付)

3、房租押金：60天

4、合同期限：一年以上

5、租用电话：自行申报(免费提供端子、一次性安装费100元/部)入住率80%周边情况金城中心座落于南三环东铁匠营桥西北角处，位于现代化商业中心方庄区内，紧邻商业街。交通网络完善，四通八达。公交线有300路、830路、730路、368路、51路、366支路、25路、12路、17路、39路、运通107路等均可到达。代表客户广东省惠州市人民政府驻京联络处北京中亚星火科技信息咨询公司北京搜易网联科技有限公司戴尔国际英语中商国旅商务务办办公公市市场场25安富富大大厦厦共22层层，，2-22层层为为标标准准写写字字间间；；客户户中小小型型企企业业占占70%；；关注注因因素素完善善的的物物业业管管理理。。位置丰台区南方庄1号院入住时间2004年产品平层1000平方米外立面大厦外墙铺砌高级釉面砖，并配备双层隔音玻璃。大堂地面及墙身铺高级云石，并配备豪华灯饰。各层走廊铺高级地毯。设备采用四部“三菱”豪华快速电梯；中央空调。配套地下专用停车场、员工餐厅、淋浴、商务中心等专用设施。租金2.5元/天/平米（免物业管理费、水费、照明空调用电费。）

地下固定停车位250元/月可季、年付。

地上车位证150元/月，一个季度一付。入住率85%周边情况安富大厦座落于南三环方庄桥西南100米处，位于现代化商业中心方庄区内，紧邻方安苑小区，世纪星小区，交通网络完善，四通八达。公交线有300路、830路、730路、368路、812路、723路、732路、51路、366支路、39支、12路、17路、39路、运通107路等均可到达。代表客户中国联合航空北京方庄售票处PICC中国人保机动车投保中心三和国际集团英国一九一二有限公司北京代表处北京博雅信通会计服务有限公司区域域写写字字楼楼项项目目:安富富大大厦厦商务务办办公公市市场场26区域域写写字字楼楼项项目目:嘉嘉业业大大厦厦Ⅱ期嘉业大厦厦Ⅱ期17层和和19层层两栋楼楼；2-17/19层层为标准准写字间间；客户租赁客户户为中小小企业；；关注因素素完善的物物业管理理；南三环较较现代化化的写字字楼。位置丰台区南三环刘家窑桥往东200米入住时间2006年产品平层1425平方米外立面立面色彩以灰色国际主色调为主，结合大面积浅蓝灰色镀膜玻璃和具有现代质感的铝板的使用。大堂摒弃了传统公寓大堂常规的狭窄入口设计，高档的材质、开阔的视野，以及独特的精装大堂设计。设备配备有10部星玛高速商务电梯；中央空调。配套地上一层：ATM机；小咖啡厅。入住率90%租金1、租金：2.5元/天/平方米(含物业管理费）

2、电费：按表计量(户内电费自付)

3、合同期限：一年以上（押一付三）4、租用电话：自行申报(每个开间2个端子，预留宽带接口）5、停车位：地下：600元/月,地上:150元/月。周边情况嘉业大厦的南侧，紧邻地铁5号，周边有银行，大中电器，餐馆等。代表客户北京惠广会计服务有限公司中天司法鉴定中心北京伊瑞清洁用品有限公司北京市正大律师事务所北京赤峰华源科贸有限公司北京欧美中联水电有限公司商务办公公市场27区域写字字楼项目目:扑满满山（在在售）扑满山（（在售））地上1层层到3层层为商业业，4-16层层为标标准写字字间。客户投资客居居多（60%）），部分分中型企企业；关注因素素总价格低低；交通方便便，有升升值潜力力；位置丰台区宋家庄路69号(刘家窑桥往东、宋庄路往南900米)入住时间在建（2008年7月入驻）产品平层1500㎡，标准间200-300平/间外立面主要为玻璃幕墙形式大堂大堂精装修。设备采用三部“西子奥的斯”电梯；中央空调。配套待定售价16000元/㎡；物业费为18元/月/㎡（不含电费）2007年10月开盘销售率50%，10月开盘到目前销售一半，约7千平米周边情况写字楼地下2层东北侧与地铁5号线宋家庄站西南出入口相连，以防火卷帘门分隔。周边在建经济适用房。未来会有10号线通过。代表客户购买客户主要是投资客和中型企业商务办公公市场28金城中心心北京英德德电子技技术有限限公司金至诚控控股集团团北京九泰泰医药科科技有限限公司妮维娅（（上海））有限公公司北京京经营部部北京东辰辰瑞丰机机电物资资有限公公司北京黑人人体育用用品公司司上海泰胜胜国际贸贸易有限限公司海洋国际际旅行社社有限公公司戴尔国际际英语北京搜易易网联科科技有限限公司北京天时时易通信信息技术术有限公公司广东省惠惠州市人人民政府府驻京联联络处安富大厦厦PICC中国人保保机动车车段投保保中心北京博雅雅信通会会计服务务有限公公司北京天地地嘉源登登记注册册代理事事务所北京亚之之杰瑞教教育科技技中心北京三友友佳信科科技有限限公司北京安乐乐大酒店店有限公公司北京思创创路通网网络科技技有限公公司英国一九九一二有有限公司司北京办办事处北京奥斯斯博森国国际广告告有限公公司北京优势势领航网网络科技技有限公公司北京艾苕苕依服装装服饰有有限公司司嘉业大厦厦Ⅱ期北京中视视嘉业影影视艺术术中心北京惠广广会计服服务有限限公司中天司法法鉴定中中心北京伊瑞瑞清洁用用品有限限公司北京市正正大律师师事务所所北京宏韵韵琴行北京赤峰峰华源科科贸有限限公司北京欧美美中联水水电有限限公司北京中交交新科贸贸有限公公司北京汇景景园园艺艺中心北京大龙龙建设集集团装饰饰工程处处北京天宇宇君广告告有限公公司北京金谷谷子制药有限限公司项目周边边租赁客客户中多多为中小型服服务类企企业；入住企业业以贸易、科科技、培培训、律师事务务所等生活服务务型行业业企业。项目周边边写字楼楼入驻企企业主要要以小型型服务性性公司为为主商务办公公市场29项目周边边写字楼楼租金2-2.5元/平/天，售售价1.6万元元/平方方米，租租金水平平处于三三环沿线线最低项目位置售价（租金）金城中心丰台区方庄芳群园四区2.5元/平/天(含物管费等)大陆写字楼北京丰台区东铁匠营顺一条八号2元/平/天（电费另计）嘉业大厦南三环刘家窑桥往东300米2元/平/天安富大厦丰台区南方庄1号院2.5元/平/天（免物管费等）扑满山丰台区宋家庄路69号售价1.6万元/平项目所在在区域项项目租金金或售价价情况：：三环沿线线项目租租金及售售价情况况：项目所属区域售价（租金）环贸中心东城区北三环东路36号7元/平/天城乡华懋写字楼海淀区西三环复兴路17号4.5元/平/天财富中心朝阳区东三环北路23号6.5-7元/平/天在售价格格或租金金项目所在在区域写写字楼租租金为2-2.5元/平/天天，价格格在1.6万元元/平；；同环比较较与同环同同类型物物业相比比，本区区域租售售价均低低于三环环沿线写写字楼，，商务办办公物业业价值实实现较差差；商务办公公市场30区域商务务办公结结论：本本区域商商务办公公集聚度度较低，，商务办办公实现现价值较较差办公集聚聚度本区域写写字楼房房地产为为中低档档次，主主要以商商务公寓寓、大型型住宅区区附属办办公用房房为主，，商务氛氛围较淡淡；商务务办公集集聚度较较差，沿沿三环零零星分布布；入驻企业业本区域写写字楼购购买客户户以中小小企业和和投资客客为主；；租赁客客户以中中小型服服务企业业为主；；租金及售售价本区域写写字楼售售价及租租金均较较同环物物业低，，商务办办公实现现价值较较差。31本项目周周边区域域存在三三种类型型的商业业业态：：区域性性商业中中心方庄庄特色商商业街，，集贸型商商业方庄庄市场，，以及社区区商业方庄特色色商业街街本项目大型购物物中心社区商业业特色商业业街本区域存存在三种种类型的的商业业业态：区域性商商业中心心：方庄蒲芳芳路规划划为特色色餐饮文文化商业业街———方庄特特色商业业街，具具有良好好的经营营、餐饮饮、购物物、休闲闲环境，，辐射范范围较广广；集贸型商商业：方庄市场场为周边边居民提提供物美美价廉的的生活买买菜的场场所；社区商业业：项目周边边受方庄庄特色商商业街辐辐射，多多为社区区级商业业，与方方庄商业业街形成成互补；；集贸市场场芳古园芳城园芳群园芳星园紫芳园方庄餐饮饮一条街街物美家乐福贵友大厦厦方庄市场场DD蒲黄榆站站刘家窑站站南三三环环南二二环环本项目方庄区域域商业市场场32方庄特色色商业街街业态分分布广，，商业氛氛围浓厚厚，各项项市政配配套、生生活配套套齐全方庄特色色商业街街经营范围围：集聚了多多家知名名餐饮品品牌，市市政基础础设施和和公共配配套设施施完善；沿街有单单位51家，其中中餐饮27家、歌厅厅5家、茶艺艺2家、金融融服务业业2家、商业业（百货货超市））4家，日客客流量4000人。辐射范围围：该商业中中心是北京市市级商业业中心，，知名的的美食一一条街，，辐射范范围较广广。配套：有方庄电电信局、、建设银银行、民民生银行行、招商商银行。。餐饮：有金鼎轩轩、大清清花、好好伦哥方方庄店、、宝山风风味楼、、好利来来、南北北和酒楼楼。商业购物物中心：：有家乐福福方庄店店、方庄庄购物中中心、贵贵友商场场方庄店店、物美美大卖场场方庄店店、时尚尚阳光卖卖场等；；商业市场场集贸性商商业：方庄市场场为周边边居民提提供物美美价廉的的生活买买菜的场场所；经营范围围：水果、蔬蔬菜、粮粮食辐射范围围：方庄区域域周边小小区居民民在此消消费；33方庄周边边以及三三环以南南区域商商业以集集贸性商商业和社社区商业业为主，，与特色色商业街街业态分分级形成成互补项目周边边社区商商业方庄周边边社区受受方庄特特色商业业街辐射射影响较较大；经营范围围：小超市、、便利店店、餐馆馆、中介介、宠物物店等辐射范围围：附近小区区居民；；商业市场场34项目周边边商业供供应量较较小，分分布在各各种业态态商业中中；目前项目目周边商商业租金金约4元元/天天/平，，一层底底商售价价为2-5万/平，其其他商业业1.6-2万万/平；；商业项目名称位置租金单价世纪风景4-5元/天/平——方庄6号金街方庄丰台区南三环北侧——首层3-5万元/平二层2万元/平芳群园二区1层方庄芳群园——2万元/平以上10AM新坐标朝阳区左安门外饮马井1号——1.6-2万元/平扑满山丰台区宋家庄路69号——3万元/平目前项目目周边商商业租金金约4-5元/天/平，一一层底商商售价为为2-5万/平平，其他他商业1.6-2万/平商业市场场35区域商业业结论：：本区域域商业中中心与市市区商业业分级形形成互补补，商业业配套成成熟本区域方方庄特色色商业街街为北京市市级商业业中心，，商业氛氛围浓厚厚，具有有良好的的经营、、餐饮、、购物、、休闲环环境，辐辐射范围围较广；；项目周边边其他商商业均以社区区商业为为主，与与方庄特特色商业业街业态态分级，，形成互互补；商业配套套本区域各各项市政政配套、、生活配配套齐全全，区域域级商业业配套成成熟。36方庄区域域在售住住宅项目目多分布布在南三三环附近近，随着着方庄南南路的贯贯通，方方庄南部部区域交交通环境境改善，，目前价价格在1.6万万元/平平—2.3万元元/平目前区域域在售项项目多分分布在南南三环附附近随着方庄庄南路的的贯通，，方庄南南部区域域交通环环境改善善；目前在售售项目售售价在1.6-2.3万元/平；方庄餐饮饮一条街街南三三环环蒲黄榆路DD5号线南二二环环方庄路蒲黄榆站站刘家窑站站宋家庄站站晶城秀府府装修程度度：毛坯坯售价：1.9万万/平米米文成建筑筑（现房房）装修程度度：毛坯坯售价：1.6万万/平米米方庄6号号装修程度度：毛坯售价：2.3万万/平米米向南发展住宅市场场37区域在售售项目以以高层板板楼为主主，部分分板塔结结合，户户型以舒舒适三居居为主，，主要以以地缘性性客户为为主建筑类型型：项目周边边在售项项目建筑筑类型以以容积率率较高的的小高层层板楼为为主，只只有晶城城秀府为为多层板板楼，楼楼盘规模模较小；；户型：在售楼盘盘户型一居为71-73平方方米，两两居为90-115平平，三居居为115-240平平方米；；客户：本区域主主要以地地缘性客客户为主主，随随着5号号线的开开通，客客户的来来源趋于于多样化化。项目建筑类型容积率规模（平方米）户型售价晶城秀府（香湾）电梯板楼2.1313万平方米

两居90平方米三居跃层183平方米三居跃层240平方米1.9万/平方庄6号高层、板塔结合3.0215万平米一居71-73平方米二居约87-104平方米三居115-165平方米2.3万/平米文成建筑板楼小高层2.510万平方米

两居115平方米三居170平方米1.6万/平米住宅市场场38CBD东东部的小小户型社社区，目目前主要要以零居居、一居居为主，，价格1.4万万元/平平-1.85万万元/平平，客户户为CBD白领领及投资资客项目名称地址单价（元/平米）总价（万元）户型区间装修状况沿海赛洛城朝阳区广渠路33号1.4万元/平米56-84一居40-60平米毛坯壹线国际地铁一号线四惠至四惠东1.8万元/平米主力总价80-120万零居39-56平一居67-78平毛坯东恒时代朝阳路华堂商场西南侧1.85万元/平米98-120万元一居53-71平精装修，1700元/平米公园1872朝阳区东四环红领巾公园湖畔1.8万元/平米108万；144万一居60-80平米精装修，5000元/平米住宅市场场CBD东东部的小小户型社社区情况况：户型与价价格：在售楼盘盘户型零零居为40-56平方方米，一一居为60-80平方方米；在售项目目价格1.4万万元/平平-1.85万万元/平平；客户：客户为CBD白白领，与与本项目目形成竞竞争；39区域二手手房市场场价格随随房龄和和住宅性性质分级级：5年内次次新房1.4-1.8万元/平米，，5年以以上二手手房价格格1.1-1.4万元元/平米米，二手手经济适适用房价价格1-1.2万元/平米性质项目位置入市时间建筑类型二手房价格次新房GOGO新世代丰台区方庄芳古园一区西口2003年7月塔楼1.4-1.6万/平米时代芳群丰台区蒲芳路南侧2003年板楼，塔楼1.6-2万/平米时代紫芳丰台区左安门桥东南角2003年板楼、板塔结合1.7-1.8万/平米5年以上商品房或公房芳城园丰台区方庄小区1996年塔楼1.1-1.2万/平米芳古园丰台区方庄小区1996年塔楼1.2-1.4万/平米芳星园丰台区方庄小区1996年板楼、塔楼1.2-1.4万/平米经济适用房世纪风景丰台区方庄桥东南角2005年5月塔楼1-1.2万/平米方庄区域域二手房市市场较为为活跃，，价格随房房龄和住住宅性质质分级：次新房价价格为区区域二手手房最高高：次新房由由于房龄龄较新，，布局结结构合理理，1.4-1.8万元/平米；5年以上上商品房房或公房房：芳群园等等社区住住房以90年代代初高塔塔为主，，大多公公房和央央产房，，二手房房价格在在1.1-1.4万元/平米。经济适用用房：价格在1-1.2万/平米；住宅市场场40本区域二二手房市市场租赁赁市场客客户主要要以地缘缘性客户户为主，，随着着5号线线的开通通，客户户的来源源趋于多多样化，，小户型型受青睐睐访谈对象象：首创创金丰易易居中介介公司员员工价格：周边二手手房的价价格在门门口的路路修通以以后上涨涨了3000多多，现在在周边经经济适用用房的二二手房价价格约11000元/平米，，小户型型是最贵贵的。租金：二居室（（90平平米左右右）月租租金2700-2800元左左右，三三居室（（100平米以以上）月月租金3000元左右右，一居居室（50-60平米米）月租租金2000元元左右。。客户：来周边买买方的客客户主要要是城内内比如左左安门的的拆迁户户，而且且年轻人人居多，，有很多多是两代代人住在在一起的的，这儿儿的项目目户型设设计的都都比较大大，两居居室都在在90平平米左右右，比较较适合这这些人的的需求。。周边租租房的客客户多在在方庄内内的几个个写字楼楼工作，，还有相相当一部部分是在在国贸工工作的，，这儿离离地铁不不远，每每天乘车车上班很很方便。。市场表现：：周边的房子子基本都是是以两居室室为主（面面积在90平米左右右），小面面积的很少少，而一居居室在市场场上又比较较受欢迎，，所以一居居室租赁的的的单价相相对要高一一些。访谈对象：：天河伟业业中介公司司员工价格：成交的交易易中都没有有方庄南路路的；租金：当前方庄南南路沿线的的比较新的的项目都是是经济适用用房，不好好出售。但但是出租的的比较多，，尤其是方方庄南路修修通之后，，租金价格格持续上涨涨，50~60平米米1居最受受关注，2200~2400元/月。。也有少数数人打听周周遍是否有有写字楼出出租；客户：租客主要以以在CBD的白领和和周边做生生意的小业业主为主。。访谈结论：：本区域二手手房客户主主要以地缘缘性客户为为主，随着着5号线的开通通，客户的的来源趋于于多样化；；小户型受受市场欢迎迎，租赁客客户以CBD的白领和周周边做生意意的小业主主为主。住宅市场41位置丰台区南三环路北侧,方庄桥向东300米规模占地面积39820平方米，建筑面积：152749平米容积率3.02产品形式高层(板塔结合），共5栋，783户户型配比一居建筑面积约71－73平方米；二居建筑面积约87－104平方米；三居建筑面积约115－165平方米，其中120平方米以上的舒适三居是项目的主力户型，占比在60%以上客户分布较广，多为二次置业销售状况现售为1号楼，07年11月开盘，目前整个项目已进入尾盘阶段，1号楼精装修价格23000元/平米配套一栋独立商业楼和欧式风情商业街其他物业费2.8/平方米/月，10000平米印象派中庭区域在售住住宅项目:方庄6号号住宅市场42位置丰台区宋家庄路69号规模建筑面积：59000平方米；容积率4.88。产品形式高层精装小户型（2栋18层）；230户；350个车位；层高3.1m户型配比主要户型为153㎡三居，80平两居。客户投资客，小型企业。销售状况2007年10月开盘，已销售80%多价格均价15000元/平方米配套地下二、三为车库；地下一层到三层为底商；紧邻5号线宋家庄站，未来10号线通过。其他1、物业费3.1元/平方米/月。2、大多数购房都是用于办公，很少居住。3、一梯8户。区域在售住住宅项目:扑满山住宅市场43位置丰台区三环方庄桥向南900米路东规模建筑面积：130000平方米；容积率2.07。产品形式4栋6层电梯板楼组成；148户；车位1：1.1。户型配比156平方米两居为主，180、240平方米三居跃层客户方庄周边地缘性客户居多销售状况目前仅剩2、3套大户型三居跃层价格均价19000元/平方米配套1、开放式泛会所——层峰俱乐部设标准泳池，康体健身俱乐部，篮球场、网球场等娱乐设施；2、纳百户特色商业街，触摸时尚；3、外部方庄大配套，尽享都市的繁华与便利。其他1、物业费2.8元/平方米/月。2、客户主要用于居住，多为方庄客户二次置业，改善居住条件。3、1梯2户。区域在售住住宅项目:香湾(晶晶城秀府二二期）住宅市场44位置丰台区方庄桥南800米，成寿寺甲一号规模建筑面积：105704平方米；容积率2.5。产品形式4栋楼共493套.14、15、17、18层；500地下停车位，人车分流。户型配比116平方米两居、170平方米三居。客户登记客户主要为方庄本地改善性客户销售状况未开盘，3月份开盘价格预计开盘价格：16000元/平方米。配套方庄大配套，周边很多餐馆。其他1、物业费2.5元/平方米/月。2、当前关注项目的客户主要是投资客和方庄周边的地缘性客户。3、方庄少有的以“水、木”为主的自然景观园林。4、2梯2户。区域在售住住宅项目:文成建筑筑住宅市场45位置丰台区方庄芳古园一区西口，地铁5号线B出口。规模总建筑面积:150000平方米。产品形式板式高层精装修小户型；1800户；600停车位。户型配比主要户型有1室1厅1卫1厨26平方米/1室1厅1卫1厨30平方米/1室1厅1卫1厨32平方米/1室1厅1卫1厨34平方米（套内面积）客户地缘性客户二次置业，投资客，CBD小白领，周边经商的小业主价格1.4-1.6万元/平配套物美大卖场及底商特色1、完善的24小时物业2、人性化的生活配套（超市、洗衣店、美容美发店、健身中心）3、按星座划分的精装修户型风格，迎合年轻人的不同生活习惯其他1、物业费1.98/平方米/月。2、租金2200~2500元左右。3、六梯30户。区域典型小小户型项目目:方庄GOGO新新世代住宅市场46位置朝阳区左安门外饮马井1号规模建筑面积：107000平方米；容积率4.88。产品形式板式高层精装修小户型；1527户；430个车位。户型配比主要户型为27~47㎡一居。客户投资客，CBD年轻白领销售状况2005年11月已全部入住，现在二手价格1.4-1.5万元/平米配套周边四大公园：龙潭湖公园、天坛公园、方庄体育公园、北京游乐园；社区内的篮球场、网球场、攀岩、室内游泳池以及步行10分钟即可融入的方庄体育公园；紧邻家乐福、贵友大厦、方庄购物中心及方庄美食一条街其他1、物业费2.5元/平方米/月。2、租金2600元42㎡一居/月（这个价格是在方庄南路的天河伟业得到的）3、一梯20户区域典型小小户型项目目:10AM新坐标标住宅市场47区域住宅结结论：本区区域住宅供供应量小，，以地缘性性客户为主主，租赁市市场小户型型受到市场场青睐，客客户以CBD白领为为主区域在售住住宅分布本区域在售售住宅项目目住宅供应应量较少，，多分布在在南三环附附近，随着着方庄南路路的贯通，，区域开始始往南拓展展；区域二二手房市场场价格随房房龄和住宅宅性质分级级；住宅类型及及客户特征征在售项目以以高层板楼楼为主，部部分板塔结结合，楼盘盘规模较小小，户型以以舒适三居居为主；客客户主要以以地缘性客客户为主，，租赁客客户以CBD的白领和周周边做生意意的小业主主为主；小户型特征征小户型受到到市场青睐睐，租赁客客户以CBD白领为为主。48房地产宏观观市场分析析小结目前供应量量较少，租租赁市场小小户型受青青睐。商务办公集集聚程度低低，商务办办公物业价价值市场实现性较差。区域商务办办公市场：：区域住宅市市场：区域市政、生活活商业配套成成熟区域商业市市场:49项目整体定定位505051本项目SWOT分析析优势（STRENGTH）劣势（WEAKNESS）机会（OPPORTUNITY））威胁（THREAT）区位较好：：紧邻南三三环，距离离CBD7公里，亦庄庄经济技术术开发区12公里；交通便捷：：地块紧邻邻地块5号线和规划划地铁10号线，区域配套成成熟：北临临方庄生活活区，生活活配套成熟熟区域商务办办公集聚程程度低，商商务办公物物业价值实实现较差；；项目周边小小区建设密密度较大，，对项目的的采光有一一定影响；；地块2已封顶，项项目由商务务办公转变变为酒店式式公寓，户户型等可调调整空间很很小目前方庄区区域住宅供供应量很少少。小户型公寓寓受市场青青睐，客户户以CBD年轻白领和和投资客为为主。地铁5号线的开通通对城南房房地产市场场提供了新新的机遇遇，方庄客客户范围由由地缘性客客户向全市市客户转变变。政策风险未来区域供供应量不确确定风险项目SWOT51整体定位海尔国际际青年社区区活力·沟通通·精品——国际青青年社区标标准体系（InternationalYouthCommunitySystem)整体定位52形象定位———国际际青年社区区：活力、、沟通、精精品活力沟通精品建筑造型简简洁亮丽社区配套充充满运动元元素社区年轻人人聚集一切不因小小而陋，但但因小而精精。社区——小小而精致配套——小小而实用户型——小小而舒适在社区的三三人篮球场场和邻居打打球打到大大汗淋漓，，然后痛快快畅谈人生生，释放工工作中诸多多的压力和和想法。社区里充满满沟通，邻邻里互助，，生活轻松松而愉快。。53典型小户型型项目客户户描述———gogo新世代中中心客户定位gogo新新世代25-35岁之间的年轻人为主，单身身或两口之之家；CBD的年轻白领、周边生意人人等，如：在在木樨园做做手机生意意的和在成成寿寺做五五金家具的的等；财富积累不不深，但经济压力小小、时尚品品味高、生生活标准高高，大部分客客户拥有私私家车；绝大部分客客户购买动动机是自住＋过渡渡＋投资，为了方便便工作而暂暂时居住，，同时被周周边的成熟熟、时尚型型生活、商业业配套所吸引，如如酒吧、KTV、餐饮一条条街、体育育健身中心心等。54典型小户型型项目客户户描述———10AM新坐标客户定位10AM新新坐标80%是公公司年轻白领和机关工作作人员，以在CBD周边工作的的年轻职员员及普通管管理人员为为主；年龄25-35岁之间的单单身或两口口之家；大部分客户户置业目的的为过渡性居住住，少部分在在此投资；因工作地地迁入东部部，为了方方便上班而而购买，看看重项目与与CBD的相对位置置，在能够够购买偏远远区域二居居室的情况况下，选择择在此购买买小户型；；大多刚参加加工作，财财富积累不不深，但经济压力小小，富有创意，有个性，有修养，有敏感的时尚触觉55客户定位———CBD、亦庄经经济技术开开发区年轻轻白领以及及投资客为为本项目核核心客户过渡性居住住客户分类共性“我时代””，时尚新新锐，价值值观是追求求卓越、优优雅生活，，强调爱、、梦与担当当。投资客户对项目区位位和地铁带带来的增值值充满信心心，看重低低总价和投投资回报率率。首次置业，，阶段性居居住，参加加工作不久久，财富积积累薄弱，，支付能力力低，对总总价较敏感感。购房主要满满足短期居居住需求，，首要考虑虑位置和交交通；其次次由于他们们对时尚和和品味的追追求，在选选择物业时时，对其其所提供的的生活品质质有较高要要求，如：：生活配套套、装修风风格、档次次等；同样样关注物业业是否易于于后期处置置客户定位56价格定位：：精装修酒酒店式公寓寓价格17000元元/平米参照市场场案例，，本项目目价格定定位为：：居住物业业价格：：16000元/平米办公类物物业价格格：16000元/平米价格定位位市场价格案例（居住）16000元/平米（毛坯）项目户型价格文成建筑（现房、毛坯）115平两居；160平米三居16000元/平米扑满山（soho，现房，毛坯，230套）近59000平米80平米；153平米16000元/平米gogo新时代（二手房）47、58、67一居；60两居14000-16000元/平米新坐标（二手房）32、45、55一居14000-15000元/平米市场价格案例（写字楼）16000元/平米（毛坯）项目面积单价扑满山（毛坯大堂精装）近14400平米200-300平米；16000元/平米新坐标（底层写字楼）

16000元/平米57项目经济济测算及及可行性性分析5858地块1：：根据收收益法测测算六层层小白楼楼的市场场价值为为2757万元元人民币币地块1现现状：地下一层层，地上上六层，，该楼为为钢筋混混疑土框框架结构构经济测算算三地块经济指标

占地面积（平方米）建筑面积（平方米）土地成本（万元）地块114007015.9

地块27078.77529928559地块34055117157490

六层小白楼

项目内容建筑面积（m2）7,015.90收益年限（n）50.0资本化率（r）7.5%租金年递增率(g)[根据市场调查确定]0%年租金纯收益（万元）212.50收益总值年租金纯收益/(r-g)×{1-[(1+g)/(1+r)]n}2757.15评估单价（取整）收益总值÷建筑面积3929.86地块一现状楼层功能年租金收入（万元）地下一层网吧50首层餐饮60二层歌厅40三-五层写字楼100六层自用

地下一层一层二层三-五层六层合计年租金（万元）50604010033.33283.33经营成本占比25%25%25%25%25%

年租金纯收入37.545307525212.5059地块1：：进行重重新装修修后按照照周边写写字楼租租赁价格格2.5元/平平米/天天测算，，项目价价值4500万万人民币币市场比较法（通过重新装修后出租）项目内容收益年限（n）50.0资本化率（r）7.5%月租金(元/m2)[根据市场调查确定]75租金年递增率(g)[根据市场调查确定]0%空置率[根据市场调查确定]15%月租金收益月租金×建筑面积526,193空置率空置率×月租金收益78,929年租金收益(月租金收益-空置损失收益)×125,367,164扣减成本（包括营业税、印花税、管理费、补地价费等）占年租金收益的25%[根据经验数值确定]1341791年租金纯收益年租金收益-扣减项目4,025,373收益总值年租金纯收益/(r-g)×{1-[(1+g)/(1+r)]n}5222.85评估单价（取整）收益总值÷建筑面积7,444改造成本（元/平米）改造总成本本项目市场价值（万元）1000701.594521.26周边写字楼案例项目位置售价（租金）金城中心丰台区方庄芳群园四区2.5元/平/天(含物管费等)大陆写字楼北京丰台区东铁匠营顺一条八号2元/平米/天（电费另计）嘉业大厦南三环刘家窑桥往东300米2元/天/米安富大厦丰台区南方庄1号院2.5元/天/平米（免物管费等）扑满山丰台区宋家庄路69号售价1.6万元/平经济测算算60地块２：：现状条条件下到到完成精精装公寓寓出售还还需追加加2500元/平米地块2现现状：已封顶，，地上21层，，地下2层经济测算算三地块经济指标

占地面积（平方米）建筑面积（平方米）土地成本（万元）地块114007015.9

地块27078.77529928559地块34055117157490成本法价值估算

单价或费率总价收购成本现状收购价1100058291.2追加成本外墙装修成本（外墙面积18000平米）10001800电梯及装修费（万元）

500水暖电气设备费（万元）150-2601377.79精装修（万元）15007948.8

追加总成本（万元）

11626.59

需总投入成本（万元）

69917.79期间费用贷款额（万元）

48942.45假设开发周期（年）到可销售为止

0.25利息支出（万元）7.47%309.91管理费用（总投入的１%）1%699.18成本总投入不可预见费（追加成本的3%－5%）5%581.3296总投入（万元）

71508.21成本单价（精装）

13494.1561项目所在在区域写写字楼和和住宅毛毛坯房可可实现16000元/平米的的单价市场价格案例（居住）16000元/平米（毛坯）项目户型价格销售情况文成建筑（现房、毛坯）115平两居；160平米三居160003月份入市扑满山（soho，现房，毛坯，230套）近59000平米80平米；153平米1600007年9月底开盘，销售80%，销售面积4.7万平月均46套gogo新时代（二手房）47、58、67一居；60两居14000-16000新坐标（二手房）32、45、55一居14000-15000市场价格案例（写字楼）16000元/平米（毛坯）项目面积单价销售情况扑满山（毛坯大堂精装）近14400平米200-300平米；1600010月到目前销售一半，7千平米新坐标（底层写字楼）

16000市场价格案例（商业）项目单价扑满山3万新坐标（底层商业）18000方庄6号一层3万/平；二层2万/平米CBD东边小户型产品售价项目名称户型区间地址单价（元/平米）总价（万元）精装修状况沿海·赛落城40-50平米一居，60多平米的一室两厅朝阳区广渠路33号，东四环外1400056-84毛坯壹线国际39、45、56、78平一居室，主要是45、56平米；67平米一室两厅国贸向东2公里,地铁一号线四惠至四惠东18000主力总价80-120万毛坯东恒时代53、57、62、68、69、71平米一室二厅，54、59一室一厅，朝阳路华堂商场西南侧，东四环外1850098-120精装修，1700元/平米公园187260平米的一居室，80平米的一室两厅朝阳区东四环红领巾公园湖畔18000108万；144万精装修，5000元/平米经济测算算62地块2预预期收益益测算经济测算算注：1、、不拆除小小白楼会会对地块块二的商商业销售售造成影影响2、项目目改变为为酒店式式公寓后后4-20每层层有约300平平米的无无窗屋子子不可售售3、根据据项目周周边售价价（16000元/平平米，毛毛坯）及及东部小小户型公公寓售价价（18000元/平平米，精精装），，假设本本项目售售价17000元/平平米，精精装。地块2收益预测（不拆除小白楼）物业类型单价或费率（元/平米；平米；元；%）酒店式公寓（精装）4-20层售价17000

4-20层面积35275

1-3层、21层商业售价12000

1-3层、21层面积12617.14

销售收入（万元）

75107.83收购及开发投入成本

71508销售周期（年）0.5

利息率6.57%

利息支出

802.65销售税费比率(%)8.55%6421.72土地增值税

0.00利润额税前（万元）

-3625所得税25.00%-906.19税后利润

-2718.56地块2收益预测（拆除小白楼）物业类型单价或费率（元/平米；平米；元；%）酒店式公寓（精装）2008年售价17000

可销售面积（平米）

47892销售收入（万元）

81416.4收购及开发投入成本

71508销售周期0.5

利息率(%)6.57%

利息支出

802.65销售税费比率(%)8.55%6961.10土地增值税（万元）

370.59利润额税前（万元）

1774所得税25%443.46税后利润

1330.3963地块3收收益预测测：地价价7490万元元，根据据假设开开发法预预测项目目收益3千7百百万人民民币假设：1、销售售时间2009年，2008年销售售价格17000元/平米，，价格增增幅10%，2009年售价价18700元元/平米米；2、拆除除小白楼楼后还建建至地块块3，可可销售面面积共18730.9平米。。经济测算算

拆除小白楼不还建拆除小白楼还建地块3收益预测

单价或费率（元/平米；%）总量（万元）单价或费率（元/平米；%）总量（万元）预计开发完成后房地产单价（元/m2）18700

18700

总销售收入

21907.05

35026.783建安成本+精装成本50005857.550009365.45土地成本63947490.0039997490开发周期（年）1

1

利息率(%)7.47%

7.47%

利息支出292.52342.69231.04432.75管理费（3%）341.81400.43269.96505.66不可预见费（4%）200.00234.30200.00374.62销售税费（8.55%）1598.851873.051598.852994.79单位成本13826.69

11298.59

总投资额（万元）

16197.96

21163.27土地增值税

783.67

2811.22