海创园海智项目市场研究及项目建议报告课件

海创园海智项目

市场研究及项目建议报告海创园海智项目

市场研究及项目建议报告1项目属性研究地块属性研究区域属性研究城市宏观研究区域市场研究市场专题研究外地项目考察市场深度研究案例借鉴研究整体定位物业定位客户定位项目定位经济测算注:鱼骨图是由日本管理大师石川馨先生所创,本提纲运用整理问题型鱼骨图,表示本研究报告的结构构成.

海智项目研究脉络项目属性研究地块属性研究区域属性研究城市宏观研究区域市场研究2第一部分项目属性研究地块属性研究区域属性研究项目属性结论产业属性研究第一部分项目属性研究地块属性研究区域属性研究项目属性3地块属性研究项目位于杭州市区余杭区创新基地海创园一期项目距离西湖直线距离约9公里，距离市中心武林广场直线距离约10公里。区位分析基地研究交通配套发展规划价值界定地铁1号线

项目宗地淘宝城项目中心城区萧山城区大余杭片区杭州绕城地铁2号线地块属性研究项目位于杭州市区余杭区创新基地海创园一期区位分4区位分析基地研究交通配套发展规划价值界定基地周围全部都属于海创园待建项目地块方正，主入口可设在北侧，地形方正有利于整体规划50米限高园区式办公方向宗地现状为湿地，地块内有大量植被，灌木，乔木，废弃的生态农庄北侧杭州师范大学（在建）东侧待建土地（企业办公）西侧待建土地（企业办公）南侧西待建土地宗地现状：土堆乱石/未平整占地（㎡）32627用途总部研发和商业商务办公建面（㎡）48624限高（m）50年限40年地块属性研究区位分析基地研究交通配套发展规划价值界定区位分析基地周围全部都属于海创园待建项目北侧杭州师范大学（在5规划指标规划未调整土地占地面积：

48624平方米容积率：2.47总建筑面积：150000平方米建筑限高：50米用地性质：总部研发和商业商务办公使用年限：40年地块属性研究地上建筑面积约120000平方米建筑密度小于30%，绿地率大于25%限高50M,规划高度4.8M,建筑高度不能超过45.2M裙房不超过18M停车要数大于850个。配建一个对外开放的公共停车场配建一个大于4000平米的公共开放空间机动车开口有距离规定规划指标规划未调整地块属性研究地上建筑面积约120000平6项目解读区位分析基地研究交通配套发展规划价值界定项目所属区域，东西向以文一西路为主干道，南北向则主要靠东西大道，绕城西线为主要干道，区域内并没有四横四纵的道路网络，使得交通未能便捷，同时距离主城区黄龙、文教、武林三大商圈距离都较远项目所属余杭区仓前镇周边并没有主要功能区块，资源配套也较为缺乏。周围景观资源缺乏，多为农民自建房，安置房，和在建项目，主要配套来自学校和周围楼盘的零散商业城西住区高新文教武林商圈湖滨商圈黄龙商圈浙大校区项目解读区位分析项目所属区域，东西向以文一西路为主干道，南北7区位分析基地研究交通配套发展规划价值界定杭州地铁集团拟在上报地铁二期建设规划，期限为2010~2016年，其中之一：轨道交通5号线工程(余杭镇——萧山火车南站，约50公里)。地铁5号线工程线路全长53.4公里，全为地下线，设车站38座，其中换乘站15座西起老余杭，经仓前街道（余杭区）、三墩街道、浙大紫金港、申花（西湖区）、桥西、拱宸桥街道（拱墅区）、运河商贸中心、石桥街道、东新街道、和平广场（下城区）、艮山门、经建国路至城站火车站枢纽，再沿江城路转望江门（上城区）、雄镇楼、至飞云江路口，经隧道过江，至滨江区江南大道，沿长河路至长河街道（滨江区），再转向滨康路、新汽车南站，沿金城路、人民广场（萧山区），至杭州火车南站枢纽，往东至新街镇，并预留瓜沥组团轻轨接口。区位分析杭州地铁集团拟在上报地铁二期建设规划，期限为20108区位分析基地研究交通配套发展规划价值界定项目解读功能定位：海创园定位为未来科技园，余杭创新基地，城区最大的高新产业发展连片区块整体规划：海创园位于杭州城西科创产业集聚区核心区块，规划面积10平方公里，于2010年7月挂牌，定位为按全新机制运行的人才改革发展试验区，集聚海内外高层次人才的创业创新高地。海创园已投入60亿元巨资做优园区环境，新建道路40公里，完成绿化65万平方米；12万平方米人才公寓和18万平方米科创中心正在抓紧实施之中，400余套人才房装修完毕。世界一流水准的国家级创新技术的“人才特区”区位分析项目解读功能定位：海创园定位为未来科技园，余杭创新基9区位分析基地研究交通配套发展规划价值界定项目解读现海创园一期1平方公里已经完成规划设计，212亩启动区块由政府投资建设，已于2010年12月开工，另有17万方孵化大楼和12万方人才公寓正在建设；规划总面积212亩，总建面积37万，其中地上建筑面积23.7万方，地下11.6万方，业态类型包括创业服务中心，会议中心，展示中心，高端研发办公，酒店商业等。目前施工图区位分析项目解读现海创园一期1平方公里已经完成规划设计，210区位分析基地研究交通配套发展规划价值界定地块现状价值较好，区域配套尚不成熟，海创园规划未来利好。受区域发展规划和政府政策支持的影响，预测未来年地块价值会有较大幅度的提升。评判级别优良一般较差土地级别☆★

自然景观

☆★空气质量☆★交通情况☆★

生活配套

☆★社会治安

☆★

历史人文

☆★

区位形象☆★商业氛围

☆★商务氛围☆

★地块当前价值评判：（现状）优秀价值点：无良好价值点：6个★一般价值点：3个★较差价值点：1个★

地块3~5年后价值评判：（预测）优秀价值点：5个☆

良好价值点：5个☆一般价值点：无较差价值点：无项目解读区位分析地块现状价值较好，区域配套尚不成熟，海创园规划未来利11战略地位区位属性研究本案从城市发展战略高度上来看，项目所在的仓前镇，处于旅游西进战略的发展带上。项目所在的仓前区域位于西湖和新西湖(南湖)的中间地带上，处于由杭州向临安、富阳、安徽黄山等地黄金旅游线的重要节点，处于杭州城市核心景观区和远郊景区的结合部，具地理位置的战略性优势。战略地位区位属性研究本案从城市发展战略高度上来看，项目所在的12整体规划区位属性研究功能定位

把余杭区打造成为杭州现代服务业副中心、长三角先进制造业基地、创新科教基地、文化休闲旅游中心、区域综合交通物流中心，杭州大都市区北部集“经济强区、生态城区、文化名区”为一体的现代化生活品质都市新区。总体发展框架：一副（临平副城）三组团（余杭组团良渚组团瓶窑组团）三带四廊其中本项目所在的仓前镇所属在“三组团”中的余杭组团，由余杭、闲林、仓前、中泰、五常等乡镇和街道组成，建设成东入杭州主城，西接临安，集高档居住、旅游休闲、科研开发、高等教育为一体的现代化生态型新城区。规划余杭组团的功能定位是“创新极核，湿地水乡，居住新城”。整体规划区位属性研究功能定位总体发展框架：其中本项目所在的仓13整体规划区位属性研究《杭州城西科创产业集聚区规划》，产业集聚区的重点规划区以及与产业集聚区发展有密切联系的周边相关地区，涉及余杭的五常街道、仓前镇、闲林镇、余杭镇、中泰乡，临安的锦城、青山湖街道及横畈镇的部分地区，东至杭州绕城高速公路，南至余杭杭徽高速公路、临安自然山体一线，西至临安市锦城街道，北至中苕溪北塘楼村、杭长高速公路一线。重点规划区，即杭州城西科创产业集聚区“十二五”时期的重点启动区，包括余杭创新基地(含南湖综合整治与保护区，下同)和青山湖科技城部分地区，规划面积为69.4平方公里。整体规划区位属性研究《杭州城西科创产业集聚区规划》，产业集聚14产业属性研究国家级千人计划2008年12月，中共中央办公厅转发《中央人才工作协调小组关于实施海外高层次人才引进计划的意见》。海外高层次人才引进计划（简称“千人计划”），主要是围绕国家发展战略目标，从2008年开始，用5到10年，在国家重点创新项目、重点学科和重点实验室、中央企业和国有商业金融机构、以高新技术产业开发区为主的各类园区等，引进并有重点地支持一批能够突破关键技术、发展高新产业、带动新兴学科的战略科学家和领军人才回国（来华）创新创业。千人计划的组织领导海外高层次人才引进工作小组负责千人计划的组织领导和统筹协调。工作小组由中央组织部、人力资源和社会保障部会同教育部、科技部、中国人民银行、国资委、中国科学院、中央统战部、外交部、发改委、工业和信息化部、公安部、财政部、侨办、中国工程院、自然科学基金委、外专局、共青团中央、中国科协等单位组成。

高科技产业高级人才产业产业属性研究国家级千人计划2008年12月，中共中央办公厅转152011年12月31日，浙江杭州未来科技城（海创园）党工委、管委会正式挂牌。浙江省委常委、组织部长蔡奇出席动工仪式并讲话，副省长陈加元，市委常委、组织部长于跃敏，市委常委朱金坤出席仪式。2009年1月，中共中央办公厅转发《中央人才工作协调小组关于实施海外高层次人才引进计划的意见》，要求各地区各部门进一步解放思想，完善体制机制，健全政策措施，以更宽的眼界、更宽的思路和更宽的胸襟做好海外高层次人才引进工作。

2009年6月15日，教育部召开高等学校实施“千人计划”视频会议，对高等学校加快实施“千人计划”进行动员部署。中央组织部副部长、中央人才工作协调小组副组长李智勇，教育部部长周济出席会议并讲话2010年7月28日，受党中央、国务院邀请，70位国家引进海外高层次人才“千人计划”入选专家28日到北戴河休假。中共中央政治局委员、国务委员刘延东，中共中央政治局委员、中央书记处书记、中组部部长李源潮，前往北戴河看望。2010年7月，浙江省委组织部和杭州市、余杭区合作，在余杭挂牌成立浙江海外高层次人才创新园（简称“海创园”），并于11月被中组部列入重点联系的四大科创城。千人计划大事记产业属性研究2011年12月31日，浙江杭州未来科技城（海创园）党工委、16●软件、信息服务与创意产业

1、电子商务

2、信息技术外包（ITO）、业务流程外包（BPO）等服务外包

3、各类设计、管理与应用软件、信息处理软件

4、操作系统、数据库系统、软件平台与中间件

5、信息增值服务

6、动画、动漫、游戏等产品●电子与信息制造产业

1、高速宽带网络设备与产品、光传输设备、宽带、有线、无线和卫星接入芯片、设备与系统、数字移动通信产品及关键配套件

2、集成电路、信息功能材料及器件，信息安全产品与系统

3、电子专用设备、仪器

4、无线射频设备及产品

5、嵌入式软件及产品

6、机器人●对外服务外包产业发展具有重要平台作用的国内外著名培训机构或中介机构●高教科研产业主要定位于为创新基地产业发展配套的，具有国际一流水平的，具有产、学、研合作能力的高等教育学校、科研院所。产业属性研究产业导向：软件、信息服务与创意产业等技术领域的高新技术产业；电子与信息制造产业领域的高新技术产业；有利于服务外包产业发展的培训或中介机构；高教科研产业。●软件、信息服务与创意产业产业属性研究产业导向：17项目属性结论根据上述分析，本项目兼具了多重性质的高科技产业项目，是杭州未来科技城的重要组成部分，在杭州城市发展、产业发展进程中具有重要地位的产业项目高科技产业孵化基地国家级海外兼国内高级人才汇聚之地杭州西部都市风貌展示区科技创新产业基地项目属性结论根据上述分析，本项目兼具了多重性质的高科技产业项18第二部分市场深度研究城市宏观研究区域市场研究市场专题研究第二部分市场深度研究城市宏观研究区域市场研究市场专题19经杭线路距离全长设计时速时间沪杭客运专线160km350km/h38min杭甬客运专线150km350km/h30min宁杭客运专线251km350km/h60min杭长客运专线884km350km/h180min杭黄客运专线260km250km/h80min高速客运铁路运营大大缩减了城市间的距离，将长三角城市群交通圈压缩至一小时范围内，使杭州的地理核心位置更为突出，与上海的同城效应更加明显，上海的部分商务功能可能因为成本压力转移到杭州，杭州在商务地位得到提升。城市宏观研究——经济经杭线路距离全长设计时速时间沪杭客运专线160km350km20市场分析——经济杭州市GDP走势表现写字楼楼市场规模对比GDP增长率来看，近几年来杭州市经济发展均处于全国平均水平之上，整体宏观环从境十分稳定，且人均GDP突破1万美元，标志着步入“上中等”发达国家水平。同时针对全国四大城市GDP与写字楼市场规模对比发现，基本呈现线性正相关，这就意味着杭州写字楼市场未来随着整体经济的发展将会有更大的发展空间。城市宏观研究——固定资产市场分析——经济杭州市GDP走势表现写字楼楼市场规模对比GD21杭州市固定资产投资西湖区固定资产投资杭州市近几年固定资产投资呈现较大幅度的快速增长，其中房地产是主要贡献行业，在全市提出“楼宇经济”发展目标后，新兴办公物业在固定资产投资中的比重日趋提高，杭州楼宇经济发展能力，仅次于北上广圳，居全国35个主要城市的第5位。单从项目所在区域西湖区来看，固定资产份额位列全市前矛，与之相对应的楼宇经济更是高居首位，全区税收3000万以上，楼宇超过20幢。杭州市固定资产投资西湖区固定资产投资杭州市近几年固定资产投资2248.7%杭州产业结构变化第三产业生产总值2005年2006年2007年2008年2009年2010年第三产业产值（亿元）1297.51552.11879.82213.12509.92893.4增长率16.4%16.7％16.1%13.8%13.9%12.3%第三产业在杭州经济发展中的作用举足轻重，也是未来杭州经济结构转型与提升的关键所在。目前整个产业结构的对比来看，杭州以二、三产业两分天下，但第三产业呈现逐年增长趋势。办公写字楼市场的发展一定是基于第三产业的大力发展，未来空间随之增加。城市宏观研究——产业结构48.7%杭州产业结构变化第三产业2005年2006年20023国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段,以此为参照,2007年杭州人均GDP约8063美元,目前杭州房地产市场发展大致处于稳定发展时期向减缓发展期过渡的阶段.人均GDP与房地产发展关系缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求减缓发展期稳定发展期快速发展期启动期1000-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800-1000美元(数据来源：杭州统计局)城市宏观研究房地产市场发展水平国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个242005~2010年杭州市房地产投资水平：

异常基本正常正常运行基本正常异常2010年房地产开发投资额增幅<-5%-5%-5%5%-15%15%-25%>25%35.7%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产投资/GDP<5%5%-10%10%-15%15%-20%>20%16.1%

反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%房地产投资/固定资产投资<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%36%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%从2010年的指标来看,就整个杭州而言，房地产行业正处于一个高速发展阶段，主要是受09年火爆的楼市影响，开发商纷纷加大开发力度，但时下政策收紧，预计未来2年内将出现回调迹象。区域市场研究——房地产投资2005~2010年杭州市房地产投资水平：异常基本正常基25杭州商品房市场分物业近5年成交量走势住宅地产市场波动明显，风险加剧；商业地产市场敏感较弱发展稳健。区域市场研究——房地产成交量杭州商品房市场分物业近5年成交量走势住宅地产市场波动明显，风26市场分析——地产商住倒挂愈发凸显；写字楼年均增幅12%。杭州商品房市场分物业近5年成交价走势区域市场研究——房地产成交量市场分析——地产商住倒挂愈发凸显；写字楼年均增幅12%。杭州272009年杭州主城区土地出让概览2010年杭州主城区土地出让概览用地类型板块区位出让宗地数占地面积总建筑面积平均容积率平均楼面地价住宅类滨江区414万35万2.512859拱墅区2276万185万110307江干区2396万227万0.98691上城区26万12万2.221594西湖区738万77万0.99304下城区413万33万1.111213下沙区1148万135万0.66474商业类滨江区35万16万3.55063拱墅区213万3万2.65639江干区813万54万4.210222上城区33万12万3.610449西湖区722万43万23432下城区811万31万2.83598下沙区714万56万43063用地类型板块区位出让宗地数占地面积总建筑面积平均容积率平均楼面地价住宅类滨江区313万48万3.68026拱墅区951万116万2.310864江干区415万374万2.514098上城区00000西湖区419万311万1.718163下城区38万23万2.716671下沙区629万74万2.66110商业类滨江区00000拱墅区57万24万3.46337江干区49万48万5.27323上城区10.7万5.7万7.814426西湖区1043万92万2.13721下城区79万38万4.34503下沙区713万44万3.46012杭州土地市场无论从成交量还是成交价来看，近两年仍以住宅用地为主，商住倒挂现象依然明显，但从今年双限政策开始后，上半年土地市场成交惨淡，相比之下，商业用地更受开发商青睐，未来存在较大发展空间。从区域来看，住宅用地以拱墅和下沙为近两年成交大户，而商业用地以西湖区一枝独秀，加之目前存量，预计未来2~3年内西湖区市场供应量将近150万方，其中写字楼估计70~80万方。区域市场研究——土地市场2009年杭州主城区土地出让概览2010年杭州主城区土地出让28市场分析——地产政策严控住宅地产，写字楼市场蓄势待发。杭州主城区写字楼市场近一年半供需价走势供需比1.47：1供需比0.99：1区域市场研究——写字楼成交量市场分析——地产政策严控住宅地产，写字楼市场蓄势待发。杭州主29市场分析——地产杭州主城区写字楼近一年半市场成交份额走势19.0%25.6%区域市场研究——写字楼成交量政策严控住宅地产，写字楼市场蓄势待发。市场分析——地产杭州主城区写字楼近一年半市场成交份额走势1930区域市场研究西湖区房地产市场发展西溪湿地周边的蒋村西溪板块，依靠浙大紫金港校区发展起来的大三墩板块，以及位于之江国家旅游开发区的之江转塘板块是西湖区土地成交的重点所在。项目所在的蒋村西溪板块，土地成交的格局主要依据几条东西向交通干线进行划分，文一西路以北主要以住宅用地或商住综合用地为主，天目山路以南主要以纯住宅用地为主，文一西路与天目山路之间的区域为西溪自然湿地景观的主体所在，成交土地大多是为西溪湿地国家公园提高商业服务的商业经营性用地。2008年，绿城在蒋村以万元楼面价拿地，将区域价值再次向上提升，未来板块内文一西路以北区域将会成为一个高端人文风景社区。区域市场研究西湖区房地产市场发展西溪湿地周边的蒋村西溪板块，31区域市场研究西湖区房地产市场发展90年代中期-末期福利性住房蒋村板块，以绿城为代表的开发商2001年以后学校外迁，文教板块兴起浙大紫金港校区，带动城西楼市向北发展，古墩路向北，三墩板块融入大城西2007年西溪板块全面爆发，杭州高端物业主要集中区域综合用地项目开发主要集中在西湖区市区范围，分别沿文一、文二、文三、天目山路向西拓展至古墩路区域市场研究西湖区房地产市场发展90年代中期-末期2001年32服务业三大代表：文化创意产业、旅游业、科技产业构筑服务经济高地打造城乡融合典范培育创业创新乐土营造绿色和谐家园深入构筑以总部楼宇经济为支撑，以文化创意、休闲旅游和高新技术为主导的富有西湖特色的“1+3”现代产业体系，形成以高端服务为主的新经济形态，成为全省服务经济高地。进一步加强和谐杭州示范区和都市乡村建设，协调推进基础设施完善、社会保障健全、身份文化认同“三位一体”，率先实现城乡基本公共服务均等化，成为全省城乡融合发展新典范。充分发挥辖区科技、人才、商务集聚优势，健全合作开放网络，营造有序市场竞争氛围，激活创新活力、做强创新载体、拓展创新空间，成为全省乃至全国一流的创业创新乐土。进一步凝聚政府、企业、社会和群众合力，优先发展循环经济、打造低碳城区，加强社会管理创新，成为全省绿色和谐家园的引领示范。十二五规划战略导向优先发展服务经济是西湖区经济转型主战略创业创新是西湖区可持续发展主动力发展服务经济、扶持创业创新是西湖区未来发展的重点方向市场分析——经济区域市场研究

服务业三大代表：文化创意产业、旅游业、科技产业构筑服务经济高33区域市场研究余杭区宏观经济环境图中经济指标能够反映出：从绝对值来看，余杭区经济处于平稳发展期，但从GDP等值增幅的情况可以看出，余杭区近年的经济增长主要原因是物价上涨，而非创造价值的增加。从三产结构看，余杭区目前的经济重点仍是以工业为主，第三产业所占比例较低，这也是余杭区经济发展的瓶颈所在。(工业投入高，创造价值低，第三产业投入低，创造价值高);固定资产投资增长滞缓，05年开始的政策调整对于余杭区这类近郊房地产市场影响巨大，因此房地产开发投资额也停滞不前。区域市场研究余杭区宏观经济环境图中经济指标能够反映出：34区域市场研究余杭区房地产市场发展余杭区在未来杭州规划中，被划分为一副城三组团四个部分，分别是临平副城、余杭组团、良渚组团以及塘栖组团，在杭州居住发展规划中，这一副城三组团是未来杭州主城区居住功能的有力补充。余杭区近年成交土地，主要还是以住宅用地为主，商业经营性用地较少。

06年以前，在这一副城三组团中，临平副城和余杭组团是余杭房地产发展的绝对主力，从06年开始，杭州城市北部逐渐兴起，许多大型市场落户良渚，良渚组团发展速度加快，土地成交量逐年增加，余杭组团受前几年政府大量协议出让土地的影响，土地流拍情况严重，临平副城除天都城外其他项目基本都以当地消化为主，土地成交基本维持不温不火的局面。区域市场研究余杭区房地产市场发展余杭区在未来杭州规划中，被划35区域市场研究07年之前，余杭区商品房的年去化量维持在150万平方米以内，这个数字到2007年基本增加了一倍，在杭州房地产市场量价齐升的大环境带动下，余杭区商品房在量和价上也都有了突破，临平副城的乔司、天都城和良渚组团表现尤为突出。轨道交通开工建设、公交一体化等利好大大提升了余杭区房地产市场的吸引力，除塘栖组团外，其他区域以基本可以实现对主城区的辐射了。余杭区房地产市场发展余杭组团良渚组团塘栖组团临平副城区域市场研究07年之前，余杭区商品房的年去化量维持在150万36片区规划方面，两个区的相邻单元已经在功能定位上体现出“大杭州”的发展思路，尤其是城市西部的融合，在高校、产业、旅游、配套等方面都有相对明确的前景。从道路规划和交通组织来看，道路的延伸，路网的加密，都体现出了区域整体发展的思路。余杭区和西湖区通过更多新建和延伸的道路将区域间的联系大大加强。西湖区功能定位和区域经济的转型，为周边区域的发展提供了更多的资源，随着高校外迁、产业调整以及居住外扩，余杭区在人力资源和产业资源上都获得了更多的支持。城市化进程的加快，使得区域的人口不断增长，对商业和商务的需求使得区域的发展走到了新的时期。余杭区在承接西湖区外溢的人力和产业需求之外，自身也获得了整合资源，发展新的经济形态的机会。区域市场研究两个行政区的融合互动关系片区规划方面，两个区的相邻单元已经在功能定位上体现出“大杭37区域市场研究项目所在片区在售项目情况楼盘名称大华西溪风情中都·西溪CIC西溪蝶园西溪里西港新界物业地址西湖区文一西路，文二西路，距西溪湿地国家公园400米余杭区仓前镇朱庙村文一路北侧，西湖区东至规划道路、南至文一西路、西至规划道路、北至规划道路西湖区文一西路（蒋村西路口）西湖区振华路与西园路交汇处开发商杭州大华房地产开发有限公司中都房产集团杭州万坤置业有限公司坤和建设集团股份有限公司亿科置业（杭州）有限公司物业类型联体别墅一幢五星级商务中心/写字楼、一幢酒店式金领寓所、六幢国际商务写字楼、三幢科技孵化器大楼及两幢精装单身寓所精装修多层、小高层、高层TOWNHOUSE排屋和高层花园式写字楼占地面积2001000平方米34138平方米155838平方米120000平方米90543平方米总建面积500000平方米153621平方米420000平方米250000平方米250000平方米开盘时间首期开盘为2003-2-18计划在2008年9-10月开盘2007-12-212008-7-212007-05-26主力户型面积240-350平方米写字楼面积在300-500平方米左右190平方米左右公寓87、89平方米；排屋255-320平方米50平方米左右、4.78米层高LOFT，100—300平方米单层办公、1000-4000平方米左右独栋销售均价22000元/平方米待定16000-23000元/平米公寓15000-16000元/平方米；排屋28000-30000元/平方米7200元/平方米，LOFT8600元/平方米销售面积一期水岸茗苑有联排排屋360余套，已售完；二期水榭茗邸有联排排屋、叠排排屋共340余套，已售完；三期水榭香堤有双拼排屋、联排排屋和独立别墅312套，已售完；四期水岸豪庭130余套联体别墅，以销售35551.7平方米。待定已推70901.55平方米，已售32619.53平方米已推58696.27平方米，已售37380.42平方米已推31868.12平方米，已售4131.76平方米区域市场研究项目所在片区在售项目情况楼盘名称大华西溪风情中都38市场分析——地产根据本项目可售部分体量，以及大体开发方向，赋予下列两种类型写字楼以不同权重，预测本项目消化周期为8个月左右。西湖区SOHO写字楼月度成交量西湖区大面积写字楼月度成交量楼盘数量销售面积销售周期861000近18个月楼盘名称销售面积销售周期天际大厦29000近4个月浙商财富中心7000近2个月420方/月/个5000方/月/个20%80%市场分析——地产根据本项目可售部分体量，以及大体开发方向，赋39

第一次调控：2010年4月17日是上半年行情的绝对拐点房地产政策分析区域市场研究第一次调控：2010年4月17日是上半年行情的绝对拐点房地40

第二次调控：2010年9月29日政策迅猛/收效甚微调控要点政策解析暂停发放第三套房贷1推进房产税改革试点2限购令风靡各大城市3新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或将涉及房产税新政。但发现，此次并未明确房产税试点情况。房产税政策可能会由试点城市公布自己的具体政策，而不是由部委文件统一公布。房产税一旦开征，其规模将达到7000亿元。不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充，同时一旦开征房产税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革。此条政策不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性地实行，将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”，以前的政策中对于首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付可为20%，现在一刀切，必须三成以上。“各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”，这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。但同时对居民的改善型需求也有影响。对于抑制投资投机需求，限购政策不愧为“精确打击”的武器，真正是遏制住了投资机的“咽喉”，但是多数城市出台限购令加了时间定语“暂定”，表示限购令是临时的，有效时间或为半年、或为几个月等。但就浙江而言，目前仅有杭州、宁波和温州三地出台相关限购政策，在这种情况下，大部分投资客很可能会选择没有限购政策的城市投资置业。政策分析区域市场研究第二次调控：2010年9月29日政策迅猛/收效甚微调控要点41

附加政策：房地产行业有待真正面临重新洗牌加息通道资金监管时隔三年后的加息通道，虽然并非主要针对房地产市场，但同样存在较大影响，尤其是一旦进入加息周期，无论对开发贷款还是购房贷款来说都存在巨大压力，同时我们预计2011年还将有2~3次加息。去年11月1日，《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》正式实行，新批准预售项目预售金已被纳入专门账户进行监管，开发商使用预售金已严重受限。11月17日，继浙江省商品房预售资金监管暂行办法实施之后，《杭州市商品房预售资金监管实施细则》正式出台，是浙江省首个城市细则。细则出台对开发商的资金链存在较大考验，边销售边拿地的快速滚动模式将难以再现，但已有开发商开始研究相应对策，比如成立自家名下的建筑公司，就可以从建筑公司这边转出一部分预售资金。区域市场研究房地产政策分析附加政策：房地产行业有待真正面临重新洗牌加息通道资金监管时42

新国八条：2011年1月26日限购/限贷/增税/加供进一步落实地方政府责任调整完善相关税收政策加大保障安居工程建设力度严格住房用地供应管理坚持和强化舆论引导合理引导住房需求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。多渠道筹集保障性住房房源；扩大住房保障制度覆盖面；加强保障性住房管理，健全准入退出机制；增加公共租赁住房供应。个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。保障住房用地不低于住房用地供应总量的70%；商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；竞地单位须说明资金来源并提供相应证明。房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。强化差别化住房信贷政策贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为。落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制如期确定并公布年度新建住房价格控制目标、房价上涨幅度控制目标或未完成保障性安居工程目标任务的地区须要向国务院作出报告，并接受问责。从2成到6成使杠杆效应去掉了66.67%，同时起到跌时扩大损失、涨时缩小收益的作用，溢价型住宅投资客得到了坚决退场的信号。政策将迫使资金进入商用物业，因为商用物业本身没有受到政策的管制，反而其租赁回报率提供了明确的进场信号。区域市场研究房地产政策分析新国八条：2011年1月26日限购/限贷/增税/加供进一步43市场分析小结产业地产迎来了前所谓未的高速增长机遇市场分析小结产业地产迎来了前所谓未的高速增长机遇44重点个案:中都·西溪CIC区域市场研究中都·西溪CIC位于西溪生态科技岛核心区位，总建筑面积逾16万平方米，由一幢五星级商务中心/写字楼、一幢酒店式金领寓所、六幢国际商务写字楼、三幢科技孵化器大楼及两幢精装单身寓所组成，建成后将成为未来西溪生态科技岛的文化、经济、商务中心。中都·西溪CIC定位为浙江风投总部基地，商务中心将提供餐饮、住宿、休闲、娱乐等一切风投活动所需要的商务设施。写字楼、酒店式寓所以及各种生活配套，为创业者提供完整的“创业生活链”。孵化器为风投投资的创业企业低租或免租提供办公场所。中都.西溪CIC，从硬件条件上已经完全满足于“浙江风投总部基地”的所有条件。项目计划在2008年9-10月份开盘。重点个案:中都·西溪CIC区域市场研究中都·西溪CIC位于西45重点个案:中都·西溪CIC区域市场研究项目组成幢数层数总建筑面积产品说明科技孵化器34F/9F3万m2蛋圆形建筑外观,最大限度视野五星级商务中心126F2.7万m2一层为商务中心、大堂吧、西餐厅、咖啡馆、零点餐厅，二层为宴会厅、洗浴中心，三层为多功能厅、大小会议室、高档KTV、足浴，四层为游泳池、健身房、乒乓球室、台球室、棋牌室，五至十六层为酒店式豪华写字楼，十七层二十六层为五星级商务客房酒店式金领寓所126F2.7万m2五星级配套设施和五星级服务，室内国际名家设计国际商务写字楼613F2.5万m2独立门厅，外立面玻璃幕墙，干挂石材；规划500个车位；5A智能设计单幢面积5000平方米，适合大中型企业总部办公；单层面积200-400平方米，适合中小型企业独立办公。精装寓所223F/27F4.3万m2户型面积30-80平方米重点个案:中都·西溪CIC区域市场研究项目组成幢数层数总建筑46重点个案:中都·西溪CIC区域市场研究123456写字楼产品设计特点:6幢国际商务写字楼,空间相连,可分可合;单幢面积5000平方米，适合大中型企业总部办公；单层面积200-400平方米，适合中小型企业独立办公;目的:通过产品设计规避产权只分割到幢分割到层的产权风险.重点个案:中都·西溪CIC区域市场研究123456写字楼产品47乐富智汇园由泰普森置业公司开发的乐富*智汇园位于拱墅科技工业功能区祥园路28号。是以“现代工业设计创意园和文化产业创意园”为定位，工业产业与文化产业相互交融、和谐共存的新型创意园区。乐富*智汇园占地4.2万平方米，总建筑面积102486平方米。目前一期工程已经建成，建筑面积为27153平方米。目前，环境设计、平面设计、服饰设计、建筑设计、家居设计、现代工业设计研发等二十多家创意型且有一定品位的公司已入驻我园区。2007年年底前已经完成招商工作，入驻企业近30家，入驻率达到100%。二期总建筑面积为75333平方米，由8幢独立楼宇、1幢16层主楼及摄影棚组成。区内有科技创业起步功能区、LOFT设计创意功能区、高科技影视文化创意功能区、现代工业创意功能区以及商务、会展、生活服务配套区域。其中8幢风格独特的单体楼宇组成二期LOFT设计创意区块，室内高大而开敞的空间淡化建筑“层”的概念。延伸到室内的下沉景观开放空间，缔造办公与休闲相结合的完美遐想。乐富*智汇园标志性的高层主楼设有会务中心、展示中心、商务会所、创意书店、现代创意工业博物馆、健身场馆、员工餐厅、咖啡吧、西餐厅等。乐富智汇园由泰普森置业公司开发的乐富*智汇园位于拱墅科技工业48区域市场研究项目位于杭州市余杭区文一西路延伸段，新省委党校西侧，西溪生态科技岛核心区，临近国家级湿地公园--西溪湿地外围，兼享优越的自然环境，极具生态价值，项目总投资15亿元，占地127亩，总建筑面积月27万平方米。

杭州恒生科技园，建筑类型涵盖独栋花园办公、孵化器、标准平房。复式写字楼、综合配套，园区成为杭州IT软件、高新技术、创新创意、外贸金融等产业集聚之地，并为它们的孵化、成长、加速提供最优秀的平台。

浙江省金融工程中心、杭州市企业技术中心、杭州市服务外包企业协会、上海聚源数据服务公司（金融后台服务中心）、杭州数米网科技有限公司等多家知名企业已入驻杭州恒生科技园。重点个案:恒生科技园区域市场研究项目位于杭州市余杭区文一西路延伸段，新省委党校西49区域市场研究重点个案:恒生科技园(一)留学人员创业优惠政策1、留学人员来余杭创办企业，可凭本人护照(中国或外国的)等有关文件到所在地工商行政管理部门注册登记，注册资本金可按有关最低标准执行，并可在二年内分步骤付款；带高新技术成果在余杭创业的非公司制企业，货币出资最低为1000美元。留学人员在余杭创办的独资、合资企业，符合有关规定的，可登记注册为外商投资企业并享受外商投资企业的优惠政策。2、留学人员创办企业可以优惠价购买创业园区内生产、科研用房；租用园区的生产、科研用房，建筑面积在一定平方米内的，第一年租金全额补助，第二年至第三年减半补助。3、对公费留学人员进区创业的项目，由区财政按不低于1:1的比例给予配套资助。4、留学人员随归子女入托、入中小学，凭《杭州市留学回国人员工作证》或《外国专家证》，由区教育行政部门为其就近安排在优质公办学校就读，转学手续随到随办，不收取政府规定以外的任何费用。高中招生时，参加统一文化考试并在同等条件下优先录取。 (二)针对高新科技企业的优惠政策 1、通过“双软”认定的软件企业，其销售自主开发的软件产品享受国家相关政策。对列入国家软件百强企业，且通过自主知识产权登记的，给予高额奖金奖励。对列入省、市信息服务与软件业示范企业的，分别给予一定额度的奖金奖励。2、高新技术企业，对经认定的国家级、省级、市级、区级的高新技术企业，分别按4个等级给予奖金奖励。3、科技型企业，对经认定的省级、市级、区级的科技型企业，分别按3个等级给予奖金奖励。4、新办的高新技术企业，自新办之日起一至三年内，报经地税部门批准，可免征房产税、城镇土地使用税和水利建设专项资金。5、区财政安排专项资金用于企业上市所必需的培训、咨询、规范改制等前期费用的补助。 (三)优先购房的优惠政策 1、新引进企业总部在余杭购买办公房的，一次性购买价在规定金额以上的，经认定按房价给予一定百分比的奖励。2、区级(含)以上高新技术企业、科技型中小企业、拥有区级以上企业研发中心和技术中心的企业、列入“1356”工程培育的企业，可获得人才房优先认购资格。具有认购资格企业引进的人才满足一定条件可优先申购人才房。购买人才房，具体享受面积按本科生、中级职称(技师)；硕士生、副高职称(高级技师)；博士生、正高职称；夫妻双方同为我区引进人才这四个等级标准执行。3、购买人才房的申请人符合住房公积金贷款条件的，可优先申请住房公积金贷款。

区域市场研究重点个案:恒生科技园(一)留学人员创业优惠政策50区域市场研究恒生科技园总投资15亿元，总占地面积160亩，总建筑面积27万平方米，包括办公、商业、配套，容积率小于2.18项目总共分为三期：一期用地面积约27530平方米二期用地面积约28528平方米三期用地面积约28608平方米一期地上、地下总建筑面积5.7万平方米，将建设1.6万平方米孵化器，11栋独立研发中心和6000平米综合配套,容积率1.53，建筑密度30.5%，绿地率20.2%。二期为16栋小独栋三期目前还在规划，具体细节未定重点个案:恒生科技园区域市场研究恒生科技园总投资15亿元，总占地面积160亩，总51第三部分案例借鉴研究外地项目考察上海篇第三部分案例借鉴研究外地项目考察52位置:位于浦东新区中部项目概况：成立于1992年7月，规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。至2005年9月，园区累计引进注册企业4141家，吸引跨国公司研发中心91家。交通道路:园区与内环线相连，距南浦大桥3.6公里，距市中心人民广场13公里，距外滩商务区9公里龙东大道连接内环线和浦东国际机场,西面的罗南大道是连接内环线和外环线主干道路。地铁:地铁二号线从虹桥机场途经张江到浦东国际机场,在人民广场与地铁一号线交汇。中山公园站可换乘轻轨明珠线机场：园内距虹桥机场25公里，距离浦东国际机场21公里。火车站：距上海火车站17公里。上海从上海火车可直达全国各主要城市级香港特区。张江模式——上海张江高科技园区地铁站外环内环磁悬浮经典案例研究

53位置:位于浦东新区中部张江模式——上海张江高科技园区上海张江高科技园区规划技术创新区高科技产业区高科技产业区高科技产业区高科技产业区居住区科研教育区高科技产业区主要包括：生物医药产业基地、集成电路产业区、科技产业区。技术创新区主要包括：孵化楼、办公楼、标准厂房和商业中心、文体中心、地铁站、公寓、别墅等公共配套设施。重点发展孵化和创新项目。科研教育区主要包括：研发中心、国家信息安全基地、生物医药产业基地（二期）、大学园区、医院、国家实验室等。重点发展高等教育和科学基础研究。居住服务区：主要包括一个面积为40万平方米的主题公园及商业、金融配套等。

德宏宾馆联想大厦园区入口园区景观居住服务区54上海张江高科技园区规划技术创新区高科技产业区高科技产业区高科张江高科技园区的“星星之火”良好的宏观经济形式政策的扶植较好的区位条件（陆家嘴）高效的运营模式(灵活）三大核心产业得到了迅速扩张（产业链方向上的与规模上的同时扩张）在三大核心产业扩张的带动，一些其它的产业也迅速入住张江高科技园区，从而张江高科技园区进入一个良性循环的发展阶段。国家人类基因组南方研究中心国家新药筛选中心上海超级计算国家级研发机构生物医药集成电路、信息技术通过引入一系列的国际级别的研发中心为张江构建了一个良好的技术与人才平台55张江高科技园区的“星星之火”良好的宏观经济形式三大核心产业得当初的“星星之火”已发展成园区的主导产业主导产业：集成电路、软件、生物医药企业类型生物医药集成电路研发中心信息技术教育机构中介机构企业数量2076342487850各产业企业数占总企业数的比重生物医药和记黄埔医药（上海）有限公司罗氏（上海）管理有限公司上海中信亚特斯诊断试剂有限公司夏瀚生物工程（上海）有限公司集成电路上海华虹NEC电子有限公司德州仪器半导体技术（上海）有限公司迈世微电子（上海）有限公司伯威微电子（上海）有限公司软件（信息技术）萨蒂扬软件技术（上海）有限公司SAP公司印度Infosys公司毕博信息技术上海（有限）公司研发中心通用电器（中国）研究开发中心有限公司霍尼韦尔（中国）有限公司杜邦（中国）研究开发有限公司上海中科大研究发展中心有限责任公司各产业著名企业56当初的“星星之火”已发展成园区的主导产业主导产业：企业类型生上海张江高科技园区成功因素分析政策吸引力上海市委、市政府颁布“聚焦张江”战略，具体目标为：把张江园区建设成为技术创新和科技成果转化、产业化的示范基地；产学研结合、综合改革的先行先试基地；创新人才、研发机构和高科技企业集聚与辐射基地；与市场经济和知识经济相适应的科技服务基地。借助政府之手和市场之手形成开发合力、整合各种开发资源，形成不同于"硅谷模式"的"张江模式"。产业集聚引发研发集聚通过推进产业链发展模式，在较短的时间里，在集成电路、软件、生物医药等产业领域，快速实现了中外资相关企业的高度聚集，形成了强大的产业群体。生产制造企业的持续发展，提升产业能级，实现技术与服务的本地化使研发中心具备了快速进入的前提条件

依托上海浦东雄厚的人才资源、优惠的产业政策、完备的金融服务、发达的信息网络背靠着长三角广阔的制造业基地，是外商战略性投资设立研发中心的首选地构建完善的研发服务体系，主要包括搭建技术平台和服务平台、加强人才培养等新建了国家人类基因组南方研究中心、国家新药筛选中心、国家新药安全评价中心、上海光源工程中心、上海超级计算等国家级研发机构，与ＧＥ、杜邦、霍尼韦尔、罗门哈斯等跨国公司研发中心，共同构筑起园区最高层面的技术平台通过企业化和市场化运作，搭建一些研发创新的公共型技术支持平台，如软件增值平台、生物医药外包平台等等。另外，园区还建立起众多公共科研实验室、公共测试、检测中心等。57上海张江高科技园区成功因素分析政策吸引力产业集聚引发研发集聚同济大学及科技产业区临平北路商务圈和平公园曲阳商务中心鞍山商圈五角场商圈(复旦科技园区)四平路北外滩航运中心大连路遂道陆家嘴高校科技区国际商务区区位：上海杨浦区，临近同济大学；片区背景：杨浦区是上海传统高教区，老工业基地；目前定位于“知识杨浦”，依托高教资源，聚集了大量设计、IT、广告行业；传统居住聚集区，写字楼供应量少；片区现状：22个国家级重点实验室14所高等院校100多家科研院所2000余家设计、广告等创意公司20万本科生、研究生和博士生创智天地创智天地——打造都市生活第三地58同济大学及科技产业区临平北路和平公园曲阳商务中心鞍山商圈五角创智天地开发商香港瑞安公司地理位置江湾镇体育场与复旦大学之间建筑设计美国SOM设计师事务所土地面积84公顷（1260亩）建筑面积－100万总投资－100亿元一期创智SOHO开盘－2006年下半年，售价15000元/平创智中心－提供办公、商业、研发、学习、休闲及文化设施创智SOHO

－提供住宅以及办公、零售、休闲、娱乐设施的多功能小区。科技园

－着重推动IT等高科技产业研发江湾体育公园

－以江湾体育场为中心的综合体育休闲场所，包括室内游泳池、体育馆等其他体育设施59创智天地开发商香港瑞安公司地理位置江湾镇体育场与复旦大学之间创智天地公共活动中心区

创智广场创新天地学习天地高科技园区

生活工作区

信息广场科企天地会议中心中外高科技公司孵化期的企业支撑性服务企业研发机构中小企业风险基金终身教育行政管理人才培训特色商业街住宅街坊高科技研发高科技产业化创智天地的规划功能划分：主要分为公共活动中心、生活工作区、高科技园区

公共活动中心区--提供办公、研发、学习、休闲及文化设施；

生活工作区--提供办公、零售、休闲、娱乐设施以及住宅的多功能小区。

高科技园区--着重推动研发。60创智天地公共活动中心区创智广场创新天地学习天地高科技园区创智天地的客户形成一种“生物链”，资源共生，互相依存，形成一个全新科技集聚区和市场生态环境

创智天地客户定位于大学、科研机构、跨国公司研发中心、科技公司、创业小公司、风险投资基金、科技孵化中心、现代服务业企业（律师、咨询、会计事务所等），等等，并提供一种客户生物链，资源共生。创业小公司风险基金大学科研机构律师事务所跨国公司研发中心会计事务所现代服务公司61创智天地的客户形成一种“生物链”，资源共生，互相依存，形成一“创智天地”是一个居住与工作相融合的新型社区，提供一种全新的生活方式“创智天地”就是要营造这么一个适合知识经济运转的环境，适合知识工作者生存的环境，他们在那里不仅工作，还要生活，他们的工作生活规律和方式不是简单的上班、下班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。生活工作区工地实景

公共活动中心区效果

62“创智天地”是一个居住与工作相融合的新型社区，提供一种全新的创智天地的运行盈利模式：把握科技时代脉搏，获取长期收益公共活动中心租售长期收益生活工作区会有一部分物业用于出售，收回主要投资高科技园区租售获取长期收益获取长期收益为主要目的63创智天地的运行盈利模式：把握科技时代脉搏，获取长期收益公共活6464创智天地成功因素分析：宏观角度二是城市配套成熟：项目距离五角场中心区不足五分钟步行路程，而五角场正在被上海政府打造为城市副中心，各项大型配套已完全成熟。一是时机把握准确：上海中长期规划提出科技兴市的战略，而瑞安公司借此东风，与杨浦区政府合作，提出打造上海科技中心的概念，并得到了政府的强力支持（政府入股）。三是区域科技氛围浓厚：项目周边名校林立，提供了大量的高科技后备人才。65创智天地成功因素分析：宏观角度二是城市配套成熟：项目距离五角创智天地成功因素分析：产品角度一是在城市中心走低密度生态化路线：创智天地一改过去写字楼地处“水泥森林”的印象，同时一改过去科技园实用、简单、档次低的现象，在城市中心走了一条高品质（甲级配置）、生态化的路线。二是充分体现创意性：通过色彩、门口造型、小品、楼梯、LOFT等产品构件营造一种创意的空间感。66创智天地成功因素分析：产品角度一是在城市中心走低密度生态化路创智天地成功因素分析：营销角度一是自身渠道强劲：瑞安公司在上海有两座顶级写字楼，期间与多数公司建立了良好的关系，深知公司扩张之苦，瑞安在第一时间向他们伸出了橄榄枝。二是借势政府：利用各种活动先后邀请了上海市级领导和国家重要领导人视察、参观该项目，在市场上产生了强大的社会影响力。三是高性价比：利用政府关系，对重点企业进行税收等方面的优惠，同时与部分重点引进企业进行战略联盟，参与项目的建设。四是明星效应：首期引入国际明星企业，奠定产品气质，同时为后期产品推广奠定基础。67创智天地成功因素分析：营销角度一是自身渠道强劲：瑞安公司在上创智天地成功因素分析：营销角度一是自身渠道强劲：瑞安公司在上海有两座顶级写字楼，期间与多数公司建立了良好的关系，深知公司扩张之苦，瑞安在第一时间向他们伸出了橄榄枝。二是借势政府：利用各种活动先后邀请了上海市级领导和国家重要领导人视察、参观该项目，在市场上产生了强大的社会影响力。三是高性价比：利用政府关系，对重点企业进行税收等方面的优惠，同时与部分重点引进企业进行战略联盟，参与项目的建设。四是明星效应：首期引入国际明星企业，奠定产品气质，同时为后期产品推广奠定基础。68创智天地成功因素分析：营销角度一是自身渠道强劲：瑞安公司在上第三部分案例借鉴研究外地项目考察北京篇第三部分案例借鉴研究外地项目考察69位置:位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线，同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。项目概况：项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，计划分为三期开发，于2005年中全部竣工。其中一期面积3万平米左右，主力户型在1000-3000平米之间。容积率：0.77，绿化率：41%。

交通:位于北京经济技术开发区南大门的入口处项目北部有开发区内唯一交通服务中心三条主干道通往市中心配套：项目拥有满足员工就餐、商务洽谈、健身娱乐、购物休闲功能的商务会所;

北京开发区五星级的博达国际交流中心、朝林大厦；海关、商检、外汇管理局等机构，及专家公寓、青年公寓、保税仓库、中心邮局、电信局、金融服务机构、消防中心等配套设施。北京亦庄经济开发区BDA国际企业大道——关于客户的思考亦庄BDA70位置:位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，构准确的市场定位获得市场先入者优势成交客户民营居多，且均为外地企业，有极少数亦庄工业园扩容的客户（资生堂），客户比较追求个性化办公、在乎办公的环境。高层写字楼多层写字楼厂房+写字楼独栋办公楼独栋办公楼生态独栋办公楼BDA国际企业大道市场定位过程市场细分生态独栋办公楼目标市场1500~3000平方米的环境优美的、独栋式的、智慧型产业建筑市场定位大型企业的研发、设计部门中等规模的以研发、设计、商务或增值服务为主题的智力密集型企业目标客户入驻客户特征：部分入驻客户名录：中石化;资生堂;白领服饰;世纪城房地产;宝恒服装设计;西班牙奉尔文特控制系统(北京)公司;中国黄金集团;71准确的市场定位获得市场先入者优势成交客户民营居多，且均为外地个性化、特色化的建筑产品叩开客户心门规划：地块的规划和交通设计特别强调安全性，方便性，以及和建筑与景观之间的渗透与结合。每个独立的企业都可以很方便地自成一个体系，享有自己的室外景观空间。通过场地内部的车行路所形成的主路网可以非常方便地到达每个建筑。分布整个场地的人行路将建筑和道路有机的结合在一起，突出了公园的感觉。

建筑：

既考虑到彼此之间的对比，又在形式、色彩和材料的应用上不失和谐。

体量和形式力求人性化和亲近感，同时又融合到景观中去。外立面运用不同材质、虚实效果以及不同质感的对比；特别强调的入口处的立面和标识设计，给各个企业以品牌的感觉。锯齿型排布，退台以及雨棚的引入，强调建筑设计的雕塑化感觉。环境：精心设计的草坪，湖面、小溪和坡地等元素创造一个建筑与景观自然融合的小环境。相邻建筑之间，采用加密树木形成其缓冲带。72个性化、特色化的建筑产品叩开客户心门规划：建筑：环境：72依托开发区产业，截取各产业高端作为自己的目标客户亦庄经济开发区的五大产业链电子信息光机电一体化

生物技术与新医药

新材料与新能源

软件制造

代表企业诺基亚、朗讯科技中国数字电视联盟

代表企业SMC、ABB、施耐德、GE

代表企业拜尔、安万特人类基因组北方研究中心国家病毒生物中心代表企业英纳超导嘉捷恒信大陆太极中钞锡克拜

代表企业北京经济技术开发区软件园、软件工程师学院

以开发区五大产业链为依托

聚引此五大产业链的上下游及相关企业，形成更加完善的产业协作关系，最终形成具有强烈竞争优势的产业集群。

国际企业大道73依托开发区产业，截取各产业高端作为自己的目标客户亦庄经济开发通过客户分析来了解客户典型公司白领服饰世纪城房地产宝恒服装设计3栋6000平米2000平米1000平米背景资料服饰行业，民营，已经作出品牌，员工60——70人，氛围良好。地产公司，民营，行业领袖从事皮裘批发的国际贸易公司，民营，10人以下，总部在东四十条，现办公面积200平米成交过程欲自行设计，遭拒绝；已流失；后在开发商努力下签约。5月来访，第一次来就认可本案，不存在沟通障碍，第二次来后下定原无需求，被诱导出来。原认为价格（5300）合适，到场后认为贵6400，而且不需要这么大。从总价平衡、业务扩大、产品本身等点突破。价格谈判经历三轮谈判，成交6050元/平米。成交周期从客户关注——签约，近一年；从追访——签约，共计四个月。拆迁（贵友后面）因素也促使白领缩短签约时间。三个月，（等合同一个半月，注册一个月）估计正常情况下20天就能成交从前期——7月，三个月。客户特点老总有想象力和创造力，希望形成自己的风格。A楼，面积小，做仓库；B楼，最漂亮，私人活动区，贵宾接待、健身房、游泳池；厂房加办公。周期短，对地产熟悉，知道成本但无价格障碍客户开通。（非企业行为，类似卖住宅），未考虑热水、供暖、就餐、车位等因素，后期客户服务难度大。74通过客户分析来了解客户典型公司白领服饰世纪城房地产宝恒服装设入驻国内企业较多，需求集中在1000-2000平米体育器材公司：工厂在马驹桥，主营业务是健身培训，需求1600平米，已经在总部基地买房，想退掉。置业计划——三个月之内，30个人来看，多次，对产品有强烈好感，对周边环境不关心（可能会欣赏）。购买原因：外地企业，考虑政府因素较高，总部基地的销售与政府挂钩；退房原因：与业务单位距离远，户型不满意，西南部区域环境差，社区杂乱。派格蓝地：童装，前期客户，要求：首付分期，一年交清；要有工厂；价格要降低；流失原因：对开发区无特殊偏好，价格阻力明显。饮料公司：需求面积为办公面积500—800平米，厂房1500—2000平米，主要想购买厂房。客户已PASS，PASS原因：不符合入园标准。新奥集团：需求面积为2000平米。现在廊坊办公，属科技研发企业，计划在北京设总部。此客户已于2004年7月25日取消购买计划，改为租赁。原因：老总觉得项目的独栋朝向不好，价格高，资金不足。依文服饰：需求2000平米，不认可开发区的位置——郊区远；不认可本案位置——荒（周边可能是工厂）；定总部基地，流失原因：对区域大环境质疑；对本案的土地性质、车位、费用等方面有明显不认可；75入驻国内企业较多，需求集中在1000-2000平米体育器材公国内客户看重园区提供的平台白领服饰有限公司：“中国职业女装第一品牌”在BDA国际企业大道买了6000平米共3栋研发办公楼，建一个研发设计中心。白领服饰置业原因——香水效应：1、亦庄是北京唯一具有由大批世界500强企业搭建的国际化平台，站到这个平台上，白领更容易实现国际化。2、新买基地，白领很看重BDA的独栋将是白领的亚洲总部驻地及研发设计众多世界500强企业扎堆的环境，他们先进的经营理念有利于白领迈上国际化的平台。这好比进香水店，即便不买，但身上也会被沾上香味。3、迁到理念和文化比较先进的环境。由市场定位的企业迁址趋势是，从接近原料到接近市场趋向于接近信息、接近高级人才。一些落后地区的企业纷纷往大城市迁徙就证明了这一点，比如汇源果汁集团总部从山东沂源迁到北京就是典型的例子4、加工基地还是在外地，要迁的主要是研发和营销基地。76国内客户看重园区提供的平台白领服饰有限公司：“中国职业女装第国外客户看重政策、环境并彰显自身风格西班牙泰尔文特控制系统（北京）有限公司：全球实时IT公司，几十年来一直致力于为特定工业部门（能源、交通、运输以及环保）提供高技术附加值的IT解决方案。泰尔文特控制系统（北京）有限公司是西班牙名企泰尔文特集团在华投资的独资子公司，自1998年入驻开发区租赁物业办公至今，企业规模已初步形成。

泰尔文特置业原因：1、认可中国现在的政治环境、经济环境；2、在开发区买楼，一开发区的环境好；二是交通便利；三是区内有很多国外的大型企业，产业氛围好；四是各项配套服务十分完善；五也是最为关键的一点，开发区的BDA国际企业大道的独栋建筑风格与设计理念非常符合泰尔文特的需要，并且还可以拥有自己独立的产权。3、泰尔文特曾经考虑过在开发区购地自建，但由于开发区土地政策的限制未能实现。现在1000-3000平米的企业独栋正好符合置业需要。77国外客户看重政策、环境并彰显自身风格西班牙泰尔文特控制系统（从成功与失败中积累的宝贵经验促成客户购买的因素对北京经济技术开发区整体产业环境和政策环境的认同优美的自然生态环境满足智力密集型企业的特殊生产力结构

BDA国际企业大道的建筑及服务理念低密度景观型独栋的建筑形态满足了彰显企业个性与拥有系统化的标识系统的企业的软性需求

部分意向客户流失的原因西南部区域差,社区杂乱;价格阻力;不能符合客户的某些特定需求;个别独栋朝向不好;区域大环境得不到某些客户的认同;不认可开发区位置——郊区远

78从成功与失败中积累的宝贵经验促成客户购买的因素对北京经济技术对决定客户购买因素的理性思考

在综合分析影响客户购买决策因素的基础上,我们将这些因素分成三大类:第一类:必须满足的因素;第二类:综合考虑的因素;第三类:加分因素必须满足的因素交通便利配套完善面积满足其个性化需求政府优惠政策高速信息网络综合考虑的因素入驻相关企业园区产业框架办公楼面积易于划分人力资源基础区域大环境完善的服务体系生态环境加分因素标杆企业入驻特色化的服务灵活的经营方式彰显企业个性与文化的建筑形态

79对决定客户购买因素的理性思考在综合分析影响客户购买位置:丰台南四环西路188号项目概况：丰台总部基地是中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发.占地65公顷，总建筑面积106万平方米，容积率约1