合肥豪宅专题研究年度报告课件

2008年合肥豪宅专题研究------仅呈新鸿意地产12008年合肥豪宅专题研究------仅呈新鸿意地产1PART1大势研读2PART1大势研读2金融业规模爆发增长资本市场成为金融市场主体经济不稳定性增加次债危机爆发金融衍生工具的开发和推广使全球金融业规模快速增长全球金融业的核心资产总额已达１４０万亿美元；资本市场进一步成为全球金融市场的主体银行资产占全球金融资产比重由1980年的42％下降到2005年的27％经济金融化一方面促进了全球资源有效配置同时增加了全球经济的不稳定性、投机性和风险性次债危机爆发，导致大范围金融风暴次债影响深远，拖累世界经济增长全球经济在过去4年里增长非常强劲，年均增长率达到近5%，2007年以后，世界经济面临诸多挑战，本轮经济增长进入调整期。世界经济进入08年已出现下滑的态势，经济调整正在加剧，而美国次贷危机则成为全球经济调整的直接导火索，其发展走势将决定世界经济未来走向。世界经济3金融业规模爆发增长资本市场成为金融市场经济不稳定性增加次债危次贷危机已形成蔓延效应，对全球经济增长的冲击将体现在四个方面：拉低全球经济增长预期、需求萎缩、市场流动性不足以及大宗资源产品价格回落。作为全球最大的经济体，深刻影响着全球的经济，不仅在贸易环节，还包括金融和信心领域；次贷危机对全球经济的影响主要体现在四个方面：1.拉低全球经济增长的预期；2.市场需求萎缩；3.市场流动性不足；4.大宗资源产品价格回落。世界经济4次贷危机已形成蔓延效应，对全球经济增长的冲击将体现在四个方面回顾世界经济波动周期，预计世界经济未来将进入3-5年的衰退周期；中国经济在经济严冬里缓慢爬升。1929-1933年4年经济大萧条,世界经济步入衰退农产品价格下跌金融大崩溃国家制度破产世界经济大萧条工业生产倒退20至30年超过25万间企业破产，失业人高达4500万国际贸易急速萎缩，1933年贸易额比1929年减少约40%。各国股市腰斩.亚洲金融危机，高速发展的经济受挫1997年7月2日，由泰国开始，之后进一步影响了邻近亚洲国家的货币、股票市场和其它的资产价值，之后更是影响到俄罗斯，造成全球影响。对美元汇率GNP（10亿美元）97年6月98年7月97年6月98年7月泰国24.5泰铢41170102印尼2,380印尼盾14,15020534菲律宾26.3披索427547马来西亚2.5令吉4.19055韩国850韩圆1,290430283在2008年改革论坛（顺德）上，著名经济学家、北京师范大学教授、博导钟伟对美国次贷危机产生的原因、背景以及对中国乃至世界经济的影响作了专题演讲。他认为，中国乃至世界经济，至少需要三年的调整周期。5回顾世界经济波动周期，预计世界经济未来将进入3-5年的衰退周美国次贷引发的世界金融危机对中国的出口市场形成冲击，对中国的宏观经济运行形成下行压力，宏观经济运行拐点出现。中国出口曲线与世界经济保持趋势一致。当次贷危机引发世界金融危机时，中国出口也必将遭受巨额损失2008年前3季度，我国进出口贸易顺差比上年同期减少47亿美元，净出口对GDP增长速度的拉动作用比上年同期减少1.2个百分点，出口增速显著下滑。时至今日，这种比例正在缩小，中国经济相比国际市场，复苏时间，已经提前。中国经济6美国次贷引发的世界金融危机对中国的出口市场形成冲击，对中国的目前宏观经济运转的背景已经发生根本性的变化，经济面临下行周期，保增长、控通胀成为目前决策层面对经济调控的思路；中国房地产行业的发展，也饱受金融危机的折磨；此刻，中国政府已经出手相助。2007年11月2008年7月2008年10月防止经济由偏快转向过热防止全面通货膨胀股市暴涨，全国房价快速大幅上涨，投资信心膨胀上半年重大自然灾害频发物价指数连创新高通胀压力明显减弱金融危机爆发冲击世界经济全力保持经济稳定增长，控制通货膨胀（一保一控）保持经济平稳较快发展控制物价过快上涨经济背景宏观调控中国房地产行业是中国经济支柱之一，在此次经济大潮中，经历潮起潮落，打破了房地产永不言败的神话，提高行业入行门槛，经历房地产行业完全市场化以后的第一轮洗牌。通观世界发达国家房地产行业的发展历程，本论房地产行业至少还有10年以上的向上发展道路要走。7目前宏观经济运转的背景已经发生根本性的变化，经济面临下行周期由于需求减弱引发的大宗资源性产品价格的回落，使得通胀的风险大为降低，客观为宽松的金融政策的调整创造了条件，中国进入减息通道中国人民银行从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。这是央行近９年来下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率；存贷款基准利率双双下调的举措也为近年来罕见为应对国际金融动荡，中国也将根据经济形势变化，及时调整政策，加强宏观调控的灵活性、针对性，保持宏观经济稳定，保持金融市场稳定，保持资本市场稳定。

——温家宝总理中国经济8由于需求减弱引发的大宗资源性产品价格的回落，使得通胀的风险大减息的同时，刺激内需成为目前力保经济增长的另外一条关键路径，其中扩张性的财政政策及减税促进消费成为可选方式次贷危机，美国消费支出骤减，间接影响欧盟、日本等世界经济贸易美元贬值、人民币升值，中国产品价格优势侵蚀世界原材料价格上涨，增加出口企业生产成本中国出口受伤严重投资受挫，信心大减内需仍有拉升潜力和空间扩张性的财政政策减税政策次贷危机，全球股市暴跌，投资者对市场无信心中国没有完全面向世界开放市场，国内市场受次贷危机影响有限中国拥有最广大的市场，居民储蓄全球第一中国经济三驾马车扩大内需成为力保经济增长关键路径9减息的同时，刺激内需成为目前力保经济增长的另外一条关键路径，2008年以来，我国70个大中城市房屋销售价格持续回落，特别是下半年以来，房价回落速度明显加快主要地区商品房成交量持续萎缩，08年随着金融危机的蔓延，市场观望气氛更加浓重，北京、上海等城市成交量同比降幅都在40%左右年前房价涨幅回落、成交低迷、观望浓重；年后有所改观。就房市而言，在宏观调控及金融风暴冲击等多种因素的影响下，08年以来我国房地产市场观望气氛浓重，房价涨幅持续回落，成交量大幅萎缩，从2009年年初开始，全国大部分房地产市场开始回暖（反弹）。中国房市102008年以来，我国70个大中城市房屋销售价格持续回落，特别首次购买90平米以下普通住房契税税率降到1%首次购买普通自住住房改善性自住房贷款利率下限扩大为基准利率0.7倍最低贷款比例调整为20%买卖住房免征收印花税下调公积金贷款利率0.27个百分点

个人销售住房免征土地增值税各档次利率下调0.27个百分点财政部央行救市重点：恢复信心、重在民生08年10月22日（财政部央行联手救市细则）将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题取消城市房地产税支持房地产开发企业合理的融资需求加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度08年12月20日（国务院再次出台救市细则）由于市场目前已经形成了下行预期，中央政府出台救市政策以求刺激市场，恢复信心，解决民生问题中国救市11首次购买90平米以下普通住房首次购买普通自住住房改善性自住房房企在经济周期中的发展策略企业应结合自身的专业水平、资源储备及融资能力在行业周期的收缩阶段采取有效的针对措施世界经济将面临减速风险，甚至将步入一个衰退期经济增长减弱的表现之一就是市场信心受挫，消费需求的减弱经济增长减弱的表现之二就是市场流动性不足经济增长减弱表现之三就是大宗资源性产品价格的回落此次世界经济波动的衰退周期将持续3到5年时间中国宏观经济的总结目前宏观经济已进入下行周期，保增长控通胀将成为政府在相当一时间内调控经济的主导原则资源型价格的回落将是的宏观经济通胀的风险持续减弱，宽松金融政策时机已经到来刺激消费将成为下一阶段的主思路，积极地财政政策及减税成为备选方式世界经济背景总结市场已经形成下行预期，房地产市场的调整将会持续较长的时间房地产行业的地位使得政府将会出台一定的暖市政策，但不会根本的扭转市场疲弱的状态房地产行业下行周期将导致房地产市场环境出现大幅调整经济周期对运作单一物业房企影响较大，抗风险能力变弱房地产市场总结经济背景思考小结12房企在经济周期中的发展策略企业应结合自身的专业水平、资源储备合肥市宏观环境年份市域人口城镇化水平2010年580万人62%2020年710万人74%城市分区：规划将中心城区划分为八个城市分区：老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区合肥141发展战略：“一个主城、四个组团、一个滨湖新区”合肥近期向南重点开发建设滨湖新区，本案处于城市发展主轴上，新老城区的衔接带13合肥市宏观环境年份市域人口城镇化水平2010年580万人62老城区：环城马路以内地区，建设用地面积约5.28平方公里，人口控制在12万左右。东区：瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地，建设用地面积约81.44平方公里，人口控制在88万左右。北区：除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区，建设用地面积约31.53平方公里，人口控制在38万左右。西区：蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以312国道为界，包含政务文化新区，建设用地面积约35.05平方公里，人口48万左右，政务区规划人口15万。南区：包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以312国道为界。建设用地面积约35.67平方公里，人口控制在47万左右。区域状况14老城区：区域14经开区：

312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区，建设用地面积约60.59平方公里，人口控制在36万左右。高新区：东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区，建设用地面积约63.03平方公里，人口控制在35万左右。滨湖新区：312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区，建设用地面积约47.40平方公里，人口控制在56万左右。区域状况从各区规划面积和人口指标来看，未来3——5年，合肥还将新增约50万的人口，这个群体中有5万人左右的高校毕业生，有20万左右的周边村镇居民和外来务工人员，还有20万周边地市来肥的高收入人群和外来企业主，这给合肥未来的高端消费市场注入庞大生机。15经开区：312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，从以上规划可以看出，整个合肥的城市化面积在未来将成倍扩大，城市规模的扩大会带来城市中心点的转移，除了原有的城市中心之外，城市会在未来呈现多中心的格局。城市整体的大规划，必然在未来加快各个新区的城市化建设进程，城市化建设进程的加快必然会使城市基础设施建设进入一个快速发展期，连带会拉动整个城市房地产行业在城市新区域的扩散。合肥未来将多个和老城区并举的中心区域滨湖新区老城区16从以上规划可以看出，整个合肥的城市化面积在未来将成倍扩大，城2008年合肥市地区生产总值1664.84亿元，比上年增长17.2％。按户籍人口计算，人均生产总值为34482元，比上年增加6348元。07年合肥市GPD达到1334．2亿元，同比增幅达18.1%。持续高速的增幅揭示了合肥市经济发展的高速稳定08年GDP的涨幅显示出合肥的经济进入高速发展的阶段合肥经济172008年合肥市地区生产总值1664.84亿元，比上年增长108年全社会固定资产投资1838.64亿元，增长40.3％；从07年开始，房地产投资持续平稳，所占比重也稳定变化08年合肥全社会固定资产投资高速增长和房地产投资持续稳定变化合肥经济1808年全社会固定资产投资1838.64亿元，增长40.3％；08年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为15590元和5300元，增长16.1％和18％。合肥CPI的增长是平稳攀高，而房价同比却是跳跃性的弹升08年合肥新建住房价格同比上扬幅度就远远高于了CPI的涨幅合肥经济1908年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为15590目前，合肥人均GDP接近5000美元，城市居民处在消费升级的阶段。固定资产投资的增高，为整个合肥的经济发展包括房地产开发提供了可持续发展的硬件保证。人均工资快速增长，提高了当地人消费能力，从侧面支撑了房地产市场。同比全国其它部分省会城市及省内主要城市，合肥商品房住宅均价相对较低，这和合肥近两年开发量过大、城市人口基数又相对较少，同时相应的资金、硬件等投入并不能完全跟上自身城市发展进程有关。经济发展形式良好，推动了房地产业发展合肥经济20目前，合肥人均GDP接近5000美元，城市居民处在消费升级税收类政策土地类政策其他类房地产市场1金融类政策23住房保障类45多种政策出台，显示了政府对房地产市场调控的强大力量，了解政策利于规避项目开发中的一些风险合肥政策21税收类政策土地类政策其他类房地产市场1金融类政策23住房保障税收政策《关于进一步加强土地税收管理工作的通知》、耕地占用税暂行条例实施细则《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》、下调住房交易税费房贷利率金融政策《经济适用住房开发贷款管理办法》《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》

、《关于对房抵产委托贷款情况进行调查的通知》《土地登记办法》、《土地调查条例》、《关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知》《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》、两会政府工作报告之住房保障体系、成立“住房和城乡建设部”土地政策住房保障其他类《房屋登记办法》、十项政策扩大内需合肥政策22税收政策《关于进一步加强土地税收管理工作的通知》、耕地占用税从08年合肥的城市建设可以判断出：1、城市基础设施落后已经制约了城市经济的发展，现在加快建设是在补原来的旧帐；2、交通的改善将提升区域的价值，减弱环境与位置对终端客户的选择抗性，从而吸引投资商进入；3、对外的交通改善，将提升城市的吸引力和辐射力，增加合肥吸引投资的活力；4、动车组的开通将直接拉近上海、南京、合肥一线的通行半径和经济活动距离，利于城市经济的发展和开放性的投资环境。城市建设给城市经济的发展注入强心剂，给城市居民以信心，给外来投资者以良好的愿景城市建设23从08年合肥的城市建设可以判断出：城市建设给城市经济的发展注城市的住宅产品升级实现跨越，国内一线开发商的介入提高了终端消费客户的鉴赏能力，从而为价格提升和居住品质提高奠定基础；造城成为城市发展的主题，这预示着合肥进入大盘品质生活时代，开发商分化开始；港资、外资投资商尚未涉足合肥，表明城市的商业经济还相对落后，未来2年的发展仍将停留在住宅的发展上。企业的研究主要关注于大型房地产企业的动作，通过大型企业的盘点可以得出判断企业盘点24城市的住宅产品升级实现跨越，国内一线开发商的介入提高了终端消万科进入合肥作为中国房地产的领军者，万科于2008年4月成功拍得望江西路与合作化路两地块，标志着万科正式进入合肥房地产市场。随后，快速打造了在合肥的首个作品——万科金色名郡，并成功以精装房亮相市场，引起了业界及购房者的广泛关注，开启了合肥楼市精装房的新纪元。华润又一力作亮相合肥华润继谰溪镇之后，携其第二部作品——华润幸福里再度巨献合肥。绿城献给合肥的第三部经典之作绿城玉兰公寓是继绿城桂花园、百合公寓之后，绿城献给合肥的又一经典力作。世纪金源、中铁的“造城运动”世纪金源打造的滨湖世纪城以其480万方安徽第一大盘的磅礴气势屹立于合肥滨湖新区，开启了合肥楼市新的格局。中铁国际城是隶属于世界500强企业中国铁建的中铁房地产开发有限公司开发，项目以220万方的超大体量的主城区建筑集群。碧桂园滨湖城开盘引爆合肥楼市08年7月12日，碧桂园滨湖城盛大开盘。开盘半天130套双拼美墅，93套联排美墅即销售一空，开盘当日即吸引近5000人到场认购。企业盘点25万科进入合肥企业盘点25类别1月2月环比3月环比面积（万平米）34.444.128.2%82.587.1%套数（套）3711474327.8%840577.2%金额（亿元）13.717.729.2%33.488.7%均价（元/平米）3963405425.12%4129季度：4020附：2009年1-3月份合肥市区住宅类商品房成交情况成交套数走势——先平稳后翻倍激增；成交面积走势——快速增长转变成暴增；成交均价走势——总体稳定上浮走势，但涨幅甚微；成交金额走势——翻倍增势。2009年1季度合肥市商品房销售情况，总体形势是供求两旺局面销售情况26类别1月2月环比3月环比面积（万平米）34.444.128.目前尚无具体的豪宅定义标准，对于合肥高端市场的层次界定，我司认为可以从以下三个层面进行：区域、产品和价格。合肥豪宅大致包括高层豪宅和别墅豪宅两大类。1、豪宅只是一个相对的概念2、豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源

3、豪宅要有气质和灵魂4、在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有，不可能成为大路货。豪宅概念27目前尚无具体的豪宅定义标准，对于合肥高端市场的层次界定，我司进入2000年以后，合肥的别墅市场开始崭露头角。2003年9月碧湖云西开盘，11月和庄开盘；2004年维也纳森林和城市庭院相继开盘，华府丝竹苑花园洋房产品出现。2005年3月御景山庄开盘，8月元一水果墅开盘；2008年5月绿色港湾开盘，澜溪镇花园洋房热销，9月玫瑰绅城开盘。2009年高层豪宅项目国耀一方城、恒大华府相继面市开盘。高层豪宅进入初步发展阶段。从近期合肥高端房地产市场的表现看，一些高端别墅项目价格依然坚挺，未受到国际金融危机的影响。经过近一年“量缩价滞”之后，合肥的别墅市场表现出了抗跌性，甚至部分优质项目出现了价格的大幅补涨，单价最高涨幅达30%。高层豪宅项目以其产品品质赢得了市场的认同，销售状况良好。合肥豪宅产品终极升级，合肥未来豪宅市场潜力巨大。豪宅现状28进入2000年以后，合肥的别墅市场开始崭露头角。2003年9PART2合肥别墅29PART2合肥别墅29时间代表体量建筑形态备注90年代初琥珀山庄别墅一期18栋2～3层独栋别墅8＃、18＃等是竞拍的，18＃为新加坡人（天荣公司）购走。另外的不少亦为家底厚重、华侨（旅日）购买。90年代中金凯花园一期、望园别墅约50栋2～3层独栋、联排别墅外立面采用挂板进口材料，精装修、车库以及二期的泳池，首次出现，但无露台或阳台设计。90年代未琥珀黑池坝别墅、世纪别墅38套左右2～3层独栋别墅与叠加别墅合肥别墅发展的过渡期，别墅只能靠好的地段叫卖。2000年代初和庄、维多利亚、碧湖山庄、蜀山名筑、怡景山庄200套左右2～3层独栋别墅与联排、叠加别墅合肥别墅发展的成长期别墅发展30时间代表体量建筑形态备注90年代初琥珀山庄别墅一期18栋区域案名建筑形态面积(M2)单价(元/M2)容积率销售状态包河区碧湖云溪.1期独立、双拼别墅和双叠别墅183-24661000.67销售结束瑶海区帝豪·星港湾联排别墅250-28058001.4尾盘庐阳区恒泰·阿奎利亚叠加、联排别墅230-29045001.241期销售结束，2期未售庐阳区半岛一号双拼别墅、联排别墅180-290联排：6000双拼：65000.91在售政务区国建·香榭水都电梯别墅（12F）叠加别墅190-230电:6500,叠:80001.8剩1套经开区金星家园叠加、联排别墅230-303联排：6800叠加：58001.47销售结束蜀山区新华学府.春天联排别墅220-29084508.15剩1套蜀山区维也纳森林花园叠加、联排别墅216-29655000.9销售结束蜀山区御景山庄联排别墅236.5-2415900-8000元/M2）0.53剩1套合肥别墅项目分析31区域案名建筑形态面积(M2)单价(元/M2)容积率销售状态包区域案名建筑形态面积(M2)单价(元/M2)容积率销售状态包河区玫瑰绅城

联排别墅220-2408500-110002.67在售包河区

众安·绿色港湾双拼、联排别墅、叠加别墅208-3636500（叠加）7000（联排）13000（独幢

）0.8内在售包河区碧湖云溪.缘墅叠加别墅183-246均价：90007200-120000.67在售32区域案名建筑形态面积(M2)单价(元/M2)容积率销售状态包碧湖云溪玫瑰绅城半岛1号国建香榭水都澜溪镇阿奎利亚金星家园万振逍遥苑维也纳森林花园新华学府春天帝豪星港湾御景山庄和顺东方花园维多利亚蜀山名筑新开别墅楼盘少：近年来，市场上别墅供应量较小，整个市场主要为消化以前余量。包河区为别墅供应集中区域：以碧湖云溪为代表的东南板块，在08年新推了一批货量，但一经推出，市场消化良好。政务区无别墅供应：目前政务区项目多为高层住宅项目，别墅这一高端产品供应量极少。在售别墅项目已售别墅项目众安绿色港湾合肥别墅项目分布33碧湖云溪玫瑰绅城半岛1号国建香榭水都澜溪镇阿奎利亚金星家园万1．别墅房型面积分析项目名称碧湖云溪1期维也纳森林花园

恒泰·阿奎利亚国建·香榭水都御景山庄

联排房型5室3厅4卫4室3厅3卫6室2厅3卫5室2厅4卫6室3厅3卫

5室3厅4卫4室2厅4卫

/4室4厅3卫3室4厅3卫面积（㎡）236-256216.3-296.4270-290/236.5-241叠加房型3室2厅3卫4室3厅4卫4室2厅3卫5室2厅3卫4室2厅3卫

5室2厅3卫4室3厅3卫4室2厅3卫4室3厅3卫/面积（㎡）171-240（3-4层含阁楼面积）189-198230-280208.2-220/联排别墅主力房型为5室3厅4卫，面积在220-290㎡左右，叠加别墅主力房型为4室2厅3卫，面积在180-220㎡左右。合肥已售别墅项目分析341．别墅房型面积分析项目名称碧湖云溪1期维也纳森林花园恒泰2．别墅价格分析⑴联排别墅价格分析合肥原有联排别墅的单价在2800-7000元/平方米之间，其中东方花园由于地理位置较偏价格最低，仅为2800元/平方米；碧湖云溪由于距离市区较近，并且联体别墅临湖位置较好，价格最高，达到6800元/平方米。总体来看，合肥原有联体别墅的单价主要在4500-6000元/平方米之间。从总价上看，原有联体别墅的单套总价在90-180万元之间，其中主要总价在110-140万元之间。352．别墅价格分析⑴联排别墅价格分析合肥原有联排别墅的单价在2⑵叠加别墅价格分析合肥原有叠加别墅的平均单价主要分布在4000-4650元/平方米之间，主力面积主要分布在180—230平方米；单套总价主要分布在90万-110万元之间。36⑵叠加别墅价格分析合肥原有叠加别墅的平均单价主要分布在4003．总体规划分析项目名称占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率碧湖云溪85.360.67国建·香榭水都10181.8维也纳森林花园20180.9阿奎利亚95118（其中别墅约10万）1.24蜀山名筑740.57御景山庄5．452.90.53和顺·东方花园13171.3整体来看，占地面积不等，容积率不是太高，在0.53—2.67之间。纯别墅项目占地面积较小，最大的8万平方米，最小的5.45万平方米，容积率在0.5-0.7之间。混合型的项目，由于受到其他物业类型的限制，导致容积率偏高，最高可达2.67，是纯别墅项目容积率的倍，最低也仅为1.24。373．总体规划分析项目名称占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积4．层数分析项目名称碧湖云溪1期维也纳森林花园恒泰·阿奎利亚国建·香榭水都御景山庄联排地上3层3层3-4层/3层地下1层1层1层/1层叠加4层带阁楼4层4-5层4层带空中花园/合肥市原有各别墅项目在层数方面没有很大的差异，联排基本上为地上3层，地下1层，叠加式别墅一般是4层，下面一、二层是一户，上面三、四层又是一户，部分叠加别墅带地下一层。384．层数分析项目名称碧湖云溪1期维也纳森林花园恒泰·阿奎利亚5．面宽和进深项目名称碧湖云溪1期维也纳森林花园恒泰·阿奎利亚国建·香榭水都御景山庄联排面宽(m)6.4-8.97.2-8.66.6-8.1/6.6-7.8进深(m)10.8-14.310.8-13.615.4-18/10.2-12.9叠加面宽(m)7.8-9.28.16.5-8.16.9/进深(m)10.8-1414.114-18.710.05/从上表我们可以看到，合肥市的原有的几个主要别墅项目的面宽进深比大概都在3：5左右，这样的设计，既可以保证光线的充足，又保证各个房间的合理分布，给业主提供了更高品质的生活。395．面宽和进深项目名称碧湖云溪1期维也纳森林花园恒泰·阿奎国6．车库、露台及花园项目碧湖云溪1期维也纳森林花园恒泰·阿奎利亚国建·香榭水都御景山庄联排车库地下、半地下地下一层/地下露台1-3层各有一个露台12-1518.4-57.6/9-13.2花园前花园，两端60㎡左右，中间40㎡左右前后花园，面积约35㎡前花园，面积约20㎡/无花园叠加车库指定车位地下停车场地下、半地下地下停车场/露台3-4层有一面积约10㎡露台无露台3-4层露台南北露台且北露台上层挑空/花园1-2有一面积约25㎡前花园前后花园，面积约30㎡/拥有入户花园和空中花园/从合肥市原有几个大型别墅项目来看，联排别墅多以地下、半地下车库为主，而叠加别墅大多没有独立车库，由园区统一指定停车场所。露台和花园是中国人传统居住习惯必不可少的部分，南花园、南露台的设计也保证了最佳的采光和日照效果。从原有情况来看，各别墅项目也是尽最大限度的留出了露台和花园的位置，给业主一个充分享受的空间。406．车库、露台及花园项目碧湖云溪1期维也纳森林花园恒泰·阿奎7．建筑风格和景观风格

项目名称碧湖云溪1期维也纳森林花园恒泰·阿奎利亚国建·香榭水都御景山庄建筑风格欧式欧式欧式现代简约欧式景观风格中式中式意大利风情无无建筑风格和景观风格是各别墅项目标新立异的重要方面之一，各别墅园区的风格大多为中西结合，欧式的建筑加上中式的景观，符合大多数人的审美观点。对于别墅项目来说，它的顾客群体是属于那种30-50岁之间，事业有成，收入、家庭稳定的成功人士，大多数客户比较喜欢那种中西结合的园区风格。此外，在外立面的选择上，多以文化石和陶土瓷面砖为主，一方面比较美观，另一方面与欧式的建筑风格也比较吻合，符合大多数顾客的审美观点。417．建筑风格和景观风格项目名称碧湖云溪1期维也纳森林花园恒附：合肥市各区域近期住房需求量8．配套项目名称内部配套碧湖云溪1期会所、幼儿园幼儿园、游泳池、健身馆、网球场、羽毛球场国建·香榭水都会所、游泳池、商业街维也纳森林花园SPA会所、游泳池、健身房、壁球场、网球场、棋牌室阿奎利亚会所、商业门面御景山庄会所、幼儿园和顺·东方花园酒店、会所、天然湖别墅作为一个高档物业形态，因其自身的特殊性和土地的限制性，大多位于市区边缘地带，因此其内部配套也是必不可少的。现有别墅园区的配套多包括会所、游泳池、健身馆、小球类场所、商业街等。42附：合肥市各区域近期住房需求量8．配套项目名称内部配套碧湖云众安绿色港湾玫瑰绅城碧湖云溪在售典型别墅项目简介43众安绿色港湾玫瑰绅城碧湖云溪在售典型别墅项目简介43项目概况：项目总建40万平米,容积率2.67;别墅区占地15万平米,容积率0.7;高层在前期开发。别墅总建筑面积：10.5万平米产品类型：联排别墅、空中别墅、酒店式公寓、高层公寓、商铺等；目前在售为联排别墅。市场定位：省内高收入为主的高端人群项目风格：英伦风情户型特征：均为地上三层户型面积：220-240平米价格：8500-11000元/平米营销手法：高打形象；低端产品启动市场；打造样板区。玫瑰绅城44项目概况：项目总建40万平米,容积率2.67;别墅区占地15项目概况：总占地面积3021亩，包括1800多亩的主题公园和1200多亩的大型低密度居住社区。总建筑面积：64万平米容积率：0.8以内产品类型：联排别墅、双拼别墅、叠加别墅市场定位：高收入人群项目风格：西班牙风格主力户型：共12种户型，楼王户型最大，达到363平米户型面积：200-280多平米价格：叠加：6500元/平米，联排：7000元/平米，双拼（楼王）：13000元/平米销售状况：目前销售良好众安.绿色港湾45项目概况：总占地面积3021亩，包括1800多亩的主题公园和项目概况：总占地7万多平米，总建5.36万平米；产品类型：联排别墅为主，兼有临湖临溪的独立、双联别墅和双叠别墅，目前在售的为叠加别墅；容积率：0.67市场定位：高收入人群主力户型：183平米、200平米，四房两厅三卫户型面积：183-246平米价格：均价：9000元/平米，7200元/平米-12000元/平米；销售状况：目前销售良好碧湖云溪.缘墅46项目概况：总占地7万多平米，总建5.36万平米；碧湖云溪.缘半岛1号项目概况：总规划200万多平米，一期规划用地434000平方米；拥有4000米湖岸线；一期总建筑面积：39.5万平米产品类型：双拼别墅、联排别墅、花园洋房、电梯公寓、中心岛私家俱乐部、商业中心，目前别墅在售；容积率：0.91市场定位：中高收入人群项目风格：英伦风情户型面积：180-290平米价格：联排：6000元/M2，双拼：6500元/M2；销售状况：目前销售良好47半岛1号项目概况：总规划200万多平米，一期规划用地43402006年以来，合肥别墅销售价格大幅上涨，目前销售价格最高价已过13000元。预计2010年别墅销售均价将达12000元/M2。包河区东南版块销售价格较高，马鞍山路版块为价格高地。北部、东北、东部是别墅价格低地，如半岛1号均价6500元/M2；帝豪星港湾5800元/M2；和顺东方花园独栋也不过6000元/M2左右；但相比前期价格上涨幅度较大。政务区无纯别墅项目，别墅的供应多为混合型项目，如国建香榭水都，目前在售的一套叠加别墅单价已至8000元/M2。自然资源优势和内部景观等配套是别墅开发的必要条件，也是别墅价格支撑的主要因素，如半岛1号内外部景观资源、碧湖云溪的成形内部景观、众安绿色港湾的大手笔内部景观规划。附表：各项目价格区间别墅项目分析总结合肥别墅项目销售价格迅速上升上述数据分析统计，从90年代开始至今，合肥别墅市场总的供货量约200万方左右。482006年以来，合肥别墅销售价格大幅上涨，目前销售价格最高价PART3合肥高层豪宅49PART3合肥高层豪宅49区域项目名称类型规模[户]建筑类型户型面积大户型面积销售状况政务区恒大华府混合豪宅3854小高层（大户）高层（普通）84—310㎡222㎡、306㎡开盘共推出2#、3#、4#、6#、7#、16#、17#、20#楼600余套房源，其中222㎡、306㎡两种平层大户；开盘销售1.8亿经开区国耀一方城混合豪宅459高层180－270㎡180－270㎡首推星空国墅56套（内复式）已售罄蜀山区华润幸福里混合豪宅-小高层、高层、多层花园洋房80-303㎡141-147㎡303㎡为花园洋房即将推出，目前销售状况良好蜀山区万科金色名郡混合豪宅4000多高层（精装修）85㎡、143㎡143㎡08年11月开盘，销售火爆。目前销售状况良好合肥豪宅50区域项目名称类型规模[户]建筑类型户型面积大户型面积销售状况区域项目名称类型规模[户]建筑类型户型面积大户型面积销售状况蜀山区华地学府名都混合豪宅1868多层电梯洋房、高层、小高层80㎡-280㎡265㎡-280（多层洋房）184㎡-195㎡（高层）中央御府·08.9月6日开盘，首期推出80㎡-280㎡观景高层、空中院馆、电梯洋房包河区绿地海顿公馆混合豪宅1000多高层81-137㎡137㎡四期mini墅，有81，89，130㎡户型，上下两层的设计，开盘均价5000元/㎡

。简爱城16日81-137㎡房源开盘，4800元/㎡

。包河区绿城玉兰公寓混合豪宅1300高层64-200㎡142-200㎡在售11#、12#、13#楼64-200平米住宅；5#楼89平米二居，142平米三居;8#142平米住宅，89㎡两居；64㎡精致美宅。合肥豪宅51区域项目名称类型规模[户]建筑类型户型面积大户型面积销售状况定义高层豪宅研究范围定义一：存在户型面积140平米以上并占一定比例或存在豪宅产品特征如创新户型、精装修定义二：售价比区域平均价格高10%~20%定义三：项目形象定位于豪宅，面向高端客户推广52定义高层豪宅研究范围定义一：存在户型面积140平米以上并占一高层豪宅空间分布特征高层豪宅项目多为零散分布，未形成区域规模，没有明确的豪宅区概念。目前高层豪宅项目多远离市区，内环内豪宅产品供应量极少。内环内豪宅产品市场需求旺盛，供不应求。国耀一方城华地学府名都恒大华府万科金色名郡华润幸福里绿地海顿公馆绿城玉兰公寓一环线53高层豪宅空间分布特征高层豪宅项目多为零散分布，未形成区域规模高层豪宅项目类型与户型结构特征现有的高层豪宅项目中，户型结构以跃层式结构为主，如国耀一方城的“星空国墅”为完全的跃层结构，还有其他的主要分布在建筑的顶层，占了绝对比重；平层结构”项目仅占少数，仅有恒大华府部分采用了平层结构。现有的高层豪宅项目类型主要以“混合型”规划为主，在项目地块内景观、地段等价值最好区域开发大面积“楼王”户型，以强调项目的高端品质和圈层感受。其他区域则以中小户型规划为主；如恒大华府和国耀一方城等项目。54高层豪宅项目类型与户型结构特征现有的高层豪宅项目中，户型结高层豪宅销售单价区域项目销售均价（元/平米）蜀山区华润幸福里5500华地学府名都5300万科金色名郡6700（精装修）包河区绿城玉兰公寓6000绿地海顿公馆4800（mini墅：5000）政务区恒大华府4900—5300（毛坯）、6900—7300（精装折实价）经开区国耀一方城6100从目前高层豪宅的销售价格分布来看，高层豪宅的销售价格集中在“4900－6700元/㎡”之间（毛坯房）。从项目销售进度上看，高层豪宅项目整体销售火爆。国耀一方城5月份首推50套房源，目前已售罄；恒大华府6月28日开盘，也获得了很好的销售业绩。开盘整体销售情况理想。这说明目前合肥的高层豪宅的市场认可度已很高。55高层豪宅销售单价区域项目销售均价（元/平米）华润幸福里550高层豪宅总价范围区域项目销售总价范围（万/套）蜀山区华润幸福里44-166华地学府名都78-95万科金色名郡50-80包河区绿城玉兰公寓85-120绿地海顿公馆39-66政务区恒大华府43-162经开区国耀一方城110-165从目前在售高层豪宅的销售总价格分布来看，高层豪宅的销售总价格集中在80万-120万之间（毛坯房）。56高层豪宅总价范围区域项目销售总价范围（万/套）华润幸福里44高层豪宅户型面积区间分布区域项目面积区间（平方米）蜀山区华润幸福里80-303华地学府名都148-180万科金色名郡85-143包河区绿城玉兰公寓142-200绿地海顿公馆81-137政务区恒大华府84-310经开区国耀一方城180-270从目前在售高层豪宅的面积分布来看，可分为两段，中小户型面积区间集中在80平米-140平米之间，大户型面积区间集中在140平米-200平米之间。57高层豪宅户型面积区间分布区域项目面积区间（平方米）华润幸福里可提升品质的其他配置标准层层高为3米以上，客厅挑高，可提升大户型产品内部空间舒适度精装修，目前高层豪宅项目中有一部分提供了成品房供应，以提高项目自身价值，取得客户认可入户大堂及公共部分精装修豪华会所等奢华配套及景观资源院馆等设计，偷面积，赠送附加值58可提升品质的其他配置标准层层高为3米以上，客厅挑高，可提升大项目地址：科学大道与纬五路交汇处占地面积：142500M2建筑面积：447000M2容积率：1.2绿化率：35.87%主力户型：222、306、84、89项目均价：4900—5300（毛坯）、6900—7300（精装折实价）装修标准：1500~2500元车位比：1开发企业：广州恒大集团

销售代理：合富辉煌房地产（安徽公司）景观设计：深圳市建筑设计研究总院

物业公司：英国戴德梁行恒大华府重点案例分析59项目地址：科学大道与纬五路交汇处恒大华府重点案例分析59以“园林实景＋准现楼＋精装修”精品模式开盘；“世界级皇家园林、国际级航母配套、满屋名牌9A精装”精品战略；“精装修+高端配套+园林实景”销售模式；“开盘必特价，特价必升值”推广方针；“明星+开盘”营销模式。恒大华府60以“园林实景＋准现楼＋精装修”精品模式开盘；恒大华府60精装修“豪华空中别墅”风格为欧式新古典主义，采用满屋名牌9A精装。合肥最大面积的平层大户222、306平米，完全按照别墅尺度来进行规划。恒大华府61精装修“豪华空中别墅”风格为欧式新古典主义，采用满屋名牌9A7200㎡超五星级皇家会所约9000㎡欧陆风情主题商业街区约2000㎡国际双语贵族幼儿园3.5米层高英国戴德梁行物管专家恒大华府627200㎡超五星级皇家会所恒大华府62项目地址：合肥经开区松林路翡翠公园东门

占地面积：25104.50M2建筑面积：84420.35M2容积率：3.4绿化率：45%主力户型：180、245、270项目均价：6100元/M2装修标准：毛坯车位比：1开发企业：安徽国耀地产发展有限公司销售代理：筼筜置业&风尚营销建筑设计：上海日清建筑设计事务所室内设计：高文安先生家居设计

物业公司：安徽国耀物业管理有限公司

国耀一方城63项目地址：合肥经开区松林路翡翠公园东门

国耀一方城63全城唯一的“湖景豪宅”

高端的创新产品与绝版的自然资源相容共生；2000亩翡翠湖、国宾馆比邻而居。是由五栋高层住宅、一栋商业会所和一栋低层住宅组成的高档社区。

180-270平米星空国墅创新产品的磅礴格局。国耀一方城64全城唯一的“湖景豪宅”高端的创新产品与绝版的自然资源相容共将别墅轻抬至空中，楼层不同则俯瞰世界的角度亦不同。每户赠送50m2以上南北双挑高花园，270度景观视野。室内双层设计，功能完备。8米面宽、6米挑高、面积达50余平米的豪阔客厅。国耀一方城65将别墅轻抬至空中，楼层不同则俯瞰世界的角度亦不同。国耀一方城绿色中央空调，集中供暖制冷，全天供热水指纹识别系统提升高科技家居安防五星级酒店大堂管家式物业服务提供高文安先生家居设计方案、装修服务艺术主题景观架空层、双层精装入户大堂高昂造价打造现代中式园林景观国耀一方城66绿色中央空调，集中供暖制冷，全天供热水国耀一方城66项目地址：潜山路与望江路交口

占地面积：196.32亩

建筑面积：60万M2容积率：2.15绿化率：45%主力户型：84、180、194、270项目均价：5300元/M2装修标准：毛坯车位比：1开发企业：信地集团新华集团

销售代理：无景观设计：美国贝尔高林香港有限公司

物业公司：华地物业

华地学府名都67项目地址：潜山路与望江路交口

华地学府名都67“品牌地产”打造的高端住宅新华集团和香港信地集团两大地产巨擎强强联手,打造新华旗舰品牌荣耀学府板块项目；规划60万平方米的国际化生态社区，以小高层、高层、花园洋房为主；合肥首创的5000平方米环岛活力下沉式广场。

华地学府名都68“品牌地产”打造的高端住宅新华集团和香港信地集团两大地产巨擎五星级国际团队联手钜创，品质超凡

澳大利亚柏涛倾力担纲规划设计美国贝尔高林倾力担纲景观设计美国世邦魏理仕领衔服务一流的社区配套服务体系独创海湾岛体阳光泳池铂金级会所亚洲首席幼儿园“吉的堡”幼儿园标准网球场名品时尚街区

华地学府名都69五星级国际团队联手钜创，品质超凡一流的社区配套服务体系华地产品创新，稀缺而独具一格主打户型为84㎡-280㎡入户花园转角飘窗顶层客厅挑空独特的露台空间空中院馆华地学府名都70产品创新，稀缺而独具一格华地学府名都70项目地址：蜀山区望江西路123号望江西路与合作化南路交口

占地面积：93240M2建筑面积：280000M2容积率：2.5绿化率：40%主力户型：80-140项目均价：5500元/M2装修标准：毛坯车位比：1开发企业：华润置地（合肥）实业有限公司销售代理：无景观设计：贝尔高林国际(香港)有限公司建筑设计：上海天华建筑设计有限公司/贝尔高林（香港）国际有限公司

物业公司：华润置地（合肥）有限公司华润幸福里71项目地址：蜀山区望江西路123号望江西路与合作化南路交口

华项目地址：包河区马鞍山路与太湖路交口

占地面积：198991M2建筑面积：597150M2容积率：3绿化率：55%主力户型：80-130M2项目均价：5000元/M2装修标准：毛坯车位比：1开发企业：上海绿地（集团）有限公司销售代理：上海绿地集团合肥置业景观设计：JAW捷奥国际景观设计公司物业公司：上海绿安物业绿地海顿公馆72项目地址：包河区马鞍山路与太湖路交口

绿地海顿公馆72项目地址：桐城路与望江路交叉口向南400米占地面积：60000M2

建筑面积：200000M2容积率：2.8绿化率：48.3%主力户型：64-200项目均价：6000元/M2装修标准：毛坯车位比：1开发企业：安徽绿城房产开发有限公司销售代理：无景观设计：香港贝尔高林

物业公司：安徽绿城物业管理公司

绿城玉兰公寓73项目地址：桐城路与望江路交叉口向南400米绿城玉兰公寓73项目地址：合肥市蜀山区望江西路205号（原皖安厂）

占地面积：107326M2

建筑面积：47万M2容积率：3.61绿化率：40%主力户型：84、140项目均价：7200元/M2装修标准：精装车位比：1开发企业：合肥万科置业有限公司销售代理：无物业公司：合肥万科置业有限公司万科金色名郡74项目地址：合肥市蜀山区望江西路205号（原皖安厂）

万科金高层豪宅未来供应分析合肥未来豪宅供应具有以下特点：高层豪宅市场供应量在逐步放大，市场普遍看好未来需求；品牌开发商仍然是开发高层豪宅项目的主力军；高层豪宅项目零散分布，内环高层豪宅项目供应较少；客户需求为主导，高端项目内涵将全面升级。75高层豪宅未来供应分析合肥未来豪宅供应具有以下特点：75合肥高层豪宅研究结论合肥目前市场供应的高层豪宅总量较少，但在未来供应量有所放大。有两方面的原因：1、土地资源逐步稀缺，高层产品必然是未来的主流方向。2、受品牌开发商的引导，合肥消费者对高层豪宅的认可度逐步增加；合肥目前市场供应的高层豪宅产品多依赖外部价值，自身产品品质不高，与普通高层产品没有拉开差距。市场并没有建立高层豪宅的界定标准，但这种状况在未来有望得到缓解。市场发展处于初期成长阶段。合肥市的高端住宅项目更多浮于表面包装，在概念定位、产品内涵、功能创新等方面还有所欠缺，市场发展不成熟，目前处于初级市场成长的时期。目前高档物业开发总量约:268万平米；其中豪宅占10%，约26万平米目前市场销售均价:4900元/平米-6700元/平米目前市场供应总量约:20万平米左右预计2010年供应量约:预计将达30万平米76合肥高层豪宅研究结论合肥目前市场供应的高层豪宅总量较少，但在豪宅项目潜在供应列表区域潜在项目物业类型蜀山区华润城市别院多层花园洋房（125M2-300M2）蜀山区万科五里墩地块预计高层政务新区融侨·天骏高层+花园洋房政务新区旭辉中央宫园高层+联排别墅合肥潜在楼盘分布大多远距一环，在二环附近，或者政务区、经开区附近，一环附近仅有万科五里墩地块项目，此项目未来将具有绝对的竞争优势；从目前市场正在或者潜在的供应状况来看，未来豪宅项目的开发呈现大品牌的发展趋势；未来豪宅的供应将以高层为主流，别墅、花园洋房等由于受到政策环境和产品性价比等诸多因素的影响，相对供应量较少。77豪宅项目潜在供应列表区域潜在项目物业类型蜀山区华润城市别院多豪宅市场发展趋势由于国家政策调控下，合肥别墅物业供应量是呈逐步下降的趋势，特别是独立别墅的供应量下降明显，其稀缺性日益凸现，那么相应将带动其价格的提升；同时必然会有其他高端物业替代别墅的市场份额；高层豪宅目前在合肥发展仍然不够成熟，供应量较少。未来供应量呈上升趋势，一方面由于土地供应结构决定，另外外地品牌开发商的进驻，对高层产品的打造具有丰富经验，对市场具有引导作用；经济发展带动高层次居住需求，高端市场未来发展空间广阔。随着我国经济的迅速发展，居民对衣食住行的要求亦相应提高，造就了高端住宅市场的发展空间；合肥经济迅猛的发展，人民生活水平稳步提升，对居住空间的消费需求更高，且未来将呈进一步增长的趋势。花园洋房物业虽是获得市场认可度较高的产品，但一直未能成为合肥高端市场的主流产品，消化量及供应量均保持在一个相对较低的水平，且未来供应量会有所上升但不会太大；合肥豪宅市场，需求量在不断增长，供应量不足，供不应求，发展空间广阔。78豪宅市场发展趋势由于国家政策调控下，合肥别墅物业供应量是呈逐PART4合肥豪宅客户79PART4合肥豪宅客户79根据此次对合肥豪宅市场消费者调查的数据显示，企事业单位的高管和私营企业主仍然是合肥豪宅产品的主要消费群体之一，占据60%的市场比例；其他群体主要是财富迅速集聚的各式阶层经营组成，均为二次或多次置业；另外一个群体就是周边地市的部分高收入人群，大致可以划分为以下四种类型。豪宅客户成功内敛型。享受另类性。炫耀财富型。实力精英型。80根据此次对合肥豪宅市场消费者调查的数据显示，企事业单位的高管【成功内敛型】来源区域合肥本地、省内其他城市，如淮南、淮北、阜阳、蚌埠等城市、外省市来肥投资的企业主主要职业构成年龄在35-50岁之间的成功人士。私营企业主、社会名流、政府公务员、有海外留学背景的高端家庭结构家庭结构比较传统，一般为三口之家，也有可能与父母同住，三代同堂，家庭人数3-5人生活形态出门一般有车代步，注重生活质量，要求更宽松、舒适、私密的生活空间，注重子女教育，多数会送子女出国留学，重视群体关系购买能力家庭收入比较高的水平，而且比较稳定，或者家庭财富积累比较丰富，对价格敏感度比较弱心态剖析他们个性稳重、不愿张扬，一般不会盲目追求所谓的奢华和昂贵。他们的朋友往往也是非富即贵，购豪宅主要为了体现自己的独特品位需求特征对品牌认知能力很强，具有品牌忠诚度；需求面积为大户型，要求项目整体档次高，地段优势明显发展趋势是合肥豪宅消费的主流豪宅客户81【成功内敛型】来源区域合肥本地、省内其他城市，如淮南、淮北【享受另类性】来源区域合肥本地、外地来肥投资或工作主要职业构成35岁左右的城市新锐，企业中的高级管理者、专业人士等高收入人员或企业主家庭结构单身独居或两口之家、三口之家，家庭结构简单生活形态生猛豪放的SUV、动感激情的跑车更能够匹配他们“与众不同”的消费趋向购买能力有相当经济实力，家庭财富积累比较丰富，对价格敏感度比较弱心态剖析购买豪宅的主要目的就是享受，懂得品质生活，追求与众不同需求特征需求面积为大户型，要求项目与众不同，是能满足自我个性的私人领地发展趋势随着合肥经济的平稳发展，这类客户将占合肥豪宅置业客户的一定比列，但不是主流豪宅客户82【享受另类性】来源区域合肥本地、外地来肥投资或工作主要职业构【炫耀财富型】来源区域合肥本地、省内其他城市主要职业构成经历多年积累的私企业主及民企内的高收入人员家庭结构家庭结构传统，一般为三口之家生活形态生活社交圈子广阔，朋友间交往频繁，多数拥有一辆或多辆私家车，有来自经验积累的专业技能，学历不高，但见识面广购买能力对豪宅的消费能力惊人，而且基本上是一次性全额付款，往往拥有多套豪宅心态剖析不了解豪宅的品牌内涵，购买豪宅完全处于攀比的心态需求特征追求品牌规模项目，准现房更受欢迎，需求面积为大户型，要求项目整体档次高，地段优势明显发展趋势合肥城市的发展给其带来较高的预期，形成强大的吸引力，比例将上升豪宅客户83【炫耀财富型】来源区域合肥本地、省内其他城市主要职业构成经历【实力精英型】来源区域合肥或全国其他城市主要职业构成企业、公司的决策管理者或者是所有者家庭结构家庭结构传统，一般为三口之家生活形态事业成功、经济基础雄厚、商务交往频繁购买能力年富力强，具有超越年龄的财富心态剖析一方面体现自我的实力，增加商务交往的砝码；另一方面提升个人身价，显示其对财富的运用与掌控。需求特征品牌是其考虑的首要因素，要求项目能体现实力、彰显身份发展趋势随着经济环境的好转，房地产的回暖，购买比例将会上升豪宅客户84【实力精英型】来源区域合肥或全国其他城市主要职业构成企业、公合肥地区目前人口463万，市区未来人口将达300万；根据统计数据表明，合肥地区的私家车占有率为5%，按一人一车来计算的话，合肥有23万人为有车一族，并且这个群体每天都在壮大中；据资料显示，截至09年3月底，合肥有6600人进行个税申报人均纳税4.24万元，即意味着这一人群年收入均在20万以上；自动申报人员多为国有企事业单位，不含私企及个体户；据统计和税务部门相关数据推测，合肥年收入在20万以上的人群估计约在30000人以上；根据2009年合肥企业黄页统计，合肥拥有15,155个合肥市辖区下的企业；随着合肥城市的发展，省城的向心力日渐增强，周边城市的高端人群越来越多选择在合肥投资置业，据不完全统计,每年在合肥购买高档物业的外地人约有3000人，并且仍在增长中，预计未来两年，每年将达到5000左右。合肥高收入群体数量庞大，豪宅市场需求旺盛。豪宅需求85合肥地区目前人口463万，市区未来人口将达300万；合肥高收据上述相关数据，合肥近两年高收入群体总数约45000户；如果这部分人每户按160M2需求购置豪宅，那么合肥豪宅市场需求量为720万平米。前面市调中已经得出，合肥目前在售的豪宅约26万平米，合肥从90年代开始至今，别墅的开发总量约200万平米，合肥豪宅别墅市场，已建和在建总建筑面积为226万平米。合肥豪宅市场，未来还有很大的上升空间；其中一环边上的豪宅项目更是稀缺，在未来将显得无比珍贵。豪宅需求合肥豪宅市场稀缺，一环边上项目无比珍贵86据上述相关数据，合肥近两年高收入群体总数约45000户；如果PART5发展建议87PART5发展建议87区位优势交通优势规模优势品牌优势具备软硬条件楼市回暖目前高端物业销售良好未来高端物业供不应求政府救市具备市场机会内环高端物业稀缺高端物业有待升级庞大的客群支撑具备市场空间具备开发城市高端项目的可行性项目概况：

项目地块位于蜀山区五里墩105医院附近，该板块属高尚居住区，项目占地100亩左右，容积率3.5，规划为高端高层居住建筑为主。合肥内环线高尚居住板块内的、拥有便利交通与成熟配套、大规模的稀缺高档居住区。发展建议88区位优势交通优势规模优势品牌优势具备楼市回暖目前高端物业销售入市时间建议：2010年4月产品建议：价格建议电梯洋房：建议均价：7000元/M2。空中别墅：建议均价：8000元/M2左右。发展建议产品类型户型面积区间户型面积比电梯洋房主力产品2/2/1与3/2/190-140M260%空中别墅次主力产品4/2/2120-160M230%次主力产品5/2/2160-200M210%89入市时间建议：2010年4月产品建议：价格建议发展建议产品类我们为实现豪宅梦想而努力。THEEND90我们为实现豪宅梦想而努力。THEEND902008年合肥豪宅专题研究------仅呈新鸿意地产912008年合肥豪宅专题研究------仅呈新鸿意地产1PART1大势研读92PART1大势研读2金融业规模爆发增长资本市场成为金融市场主体经济不稳定性增加次债危机爆发金融衍生工具的开发和推广使全球金融业规模快速增长全球金融业的核心资产总额已达１４０万亿美元；资本市场进一步成为全球金融市场的主体银行资产占全球金融资产比重由1980年的42％下降到2005年的27％经济金融化一方面促进了全球资源有效配置同时增加了全球经济的不稳定性、投机性和风险性次债危机爆发，导致大范围金融风暴次债影响深远，拖累世界经济增长全球经济在过去4年里增长非常强劲，年均增长率达到近5%，2007年以后，世界经济面临诸多挑战，本轮经济增长进入调整期。世界经济进入08年已出现下滑的态势，经济调整正在加剧，而美国次贷危机则成为全球经济调整的直接导火索，其发展走势将决定世界经济未来走向。世界经济93金融业规模爆发增长资本市场成为金融市场经济不稳定性增加次债危次贷危机已形成蔓延效应，对全球经济增长的冲击将体现在四个方面：拉低全球经济增长预期、需求萎缩、市场流动性不足以及大宗资源产品价格回落。作为全球最大的经济体，深刻影响着全球的经济，不仅在贸易环节，还包括金融和信心领域；次贷危机对全球经济的影响主要体现在四个方面：1.拉低全球经济增长的预期；2.市场需求萎缩；3.市场流动性不足；4.大宗资源产品价格回落。世界经济94次贷危机已形成蔓延效应，对全球经济增长的冲击将体现在四个方面回顾世界经济波动周期，预计世界经济未来将进入3-5年的衰退周期；中国经济在经济严冬里缓慢爬升。1929-1933年4年经济大萧条,世界经济步入衰退农产品价格下跌金融大崩溃国家制度破产世界经济大萧条工业生产倒退20至30年超过25万间企业破产，失业人高达4500万国际贸易急速萎缩，1933年贸易额比1929年减少约40%。各国股市腰斩.亚洲金融危机，高速发展的经济受挫1997年7月2日，由泰国开始，之后进一步影响了邻近亚洲国家的货币、股票市场和其它的资产价值，之后更是影响到俄罗斯，造成全球影响。对美元汇率GNP（10亿美元）97年6月98年7月97年6月98年7月泰国24.5泰铢41170102印尼2,380印尼盾14,15020534菲律宾26.3披索427547马来西亚2.5令吉4.19055韩国850韩圆1,290430283在2008年改革论坛（顺德）上，著名经济学家、北京师范大学教授、博导钟伟对美国次贷危机产生的原因、背景以及对中国乃至世界经济的影响作了专题演讲。他认为，中国乃至世界经济，至少需要三年的调整周期。95回顾世界经济波动周期，预计世界经济未来将进入3-5年的衰退周美国次贷引发的世界金融危机对中国的出口市场形成冲击，对中国的宏观经济运行形成下行压力，宏观经济运行拐点出现。中国出口曲线与世界经济保持趋势一致。当次贷危机引发世界金融危机时，中国出口也必将遭受巨额损失2008年前3季度，我国进出口贸易顺差比上年同期减少47亿美元，净出口对GDP增长速度的拉动作用比上年同期减少1.2个百分点，出口增速显著下滑。时至今日，这种比例正在缩小，中国经济相比国际市场，复苏时间，已经提前。中国经济96美国次贷引发的世界金融危机对中国的出口市场形成冲击，对中国的目前宏观经济运转的背景已经发生根本性的变化，经济面临下行周期，保增长、控通胀成为目前决策层面对经济调控的思路；中国房地产行业的发展，也饱受金融危机的折磨；此刻，中国政府已经出手相助。2007年11月2008年7月2008年10月防止经济由偏快转向过热防止全面通货膨胀股市暴涨，全国房价快速大幅上涨，投资信心膨胀上半年重大自然灾害频发物价指数连创新高通胀压力明显减弱金融危机爆发冲击世界经济全力保持经济稳定增长，控制通货膨胀（一保一控）保持经济平稳较快发展控制物价过快上涨经济背景宏观调控中国房地产行业是中国经济支柱之一，在此次经济大潮中，经历潮起潮落，打破了房地产永不言败的神话，提高行业入行门槛，经历房地产行业完全市场化以后的第一轮洗牌。通观世界发达国家房地产行业的发展历程，本论房地产行业至少还有10年以上的向上发展道路要走。97目前宏观经济运转的背景已经发生根本性的变化，经济面临下行周期由于需求减弱引发的大宗资源性产品价格的回落，使得通胀的风险大为降低，客观为宽松的金融政策的调整创造了条件，中国进入减息通道中国人民银行从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。这是央行近９年来下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率；存贷款基准利率双双下调的举措也为近年来罕见为应对国际金融动荡，中国也将根据经济形势变化，及时调整政策，加强宏观调控的灵活性、针对性，保持宏观经济稳定，保持金融市场稳定，保持资本市场稳定。

——温家宝总理中国经济98由于需求减弱引发的大宗资源性产品价格的回落，使得通胀的风险大减息的同时，刺激内需成为目前力保经济增长的另外一条关键路径，其中扩张性的财政政策及减税促进消费成为可选方式次贷危机，美国消费支出骤减，间接影响欧盟、日本等世界经济贸易美元贬值、人民币升值，中国产品价格优势侵蚀世界原材料价格上涨，增加出口企业生产成本中国出口受伤严重投资受挫，信心大减内需仍有拉升潜力和空间扩张性的财政政策减税政策次贷危机，全球股市暴跌，投资者对市场无信心中国没有完全面向世界开放市场，国内市场受次贷危机影响有限中国拥有最广大的市场，居民储蓄全球第一中国经济三驾马车扩大内需成为力保经济增长关键路径99减息的同时，刺激内需成为目前力保经济增长的另外一条关键路径，2008年以来，我国70个大中城市房屋销售价格持续回落，特别是下半年以来，房价回落速度明显加快主要地区商品房成交量持续萎缩，08年随着金融危机的蔓延，市场观望气氛更加浓重，北京