大连友谊鲍鱼肚项目整体定位报告课件

大连友谊鲍鱼肚项目

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整体定位报告谨呈：大连友谊集团版权声明项目开发背景市场环境分析区域价值定位中央别墅区价值体系客户策略阶段开发策略产品策略经济测算2项目开发背景市场环境分析区域价值定位中央别墅区价值体系客户策项目开发背景项目概况与界定企业开发目标3项目开发背景项目概况与界定3本项目位于大连旅顺口区鲍鱼肚村，距大连市中心直线距离24.5公里，属于城市近郊区域24.5km20.4km人民广场星海湾旅顺口市区22.6km周水子机场项目位置小平岛亿达蓝湾9km大学城软件园项目位于大连市旅顺口区鲍鱼肚村，距离大连市中心区直线距离约24.5公里，车行距离30公里，车行40分钟左右项目距离星海湾直线距离约20.4公里，车行距离24公里，车行30分钟左右；距离旅顺口市区直线距离约9公里，车行距离13公里，车行10分钟左右；软件园二期已开发至小平岛附近，距离项目地块车行20分钟左右，大学城位于亿达蓝湾以西，距离项目地块车行约5分钟；旅顺口区甘井子区区位条件4本项目位于大连旅顺口区鲍鱼肚村，距大连市中心直线距离24.5项目地块通过快速路旅顺南路与城市实现便捷的交通联系，但公共交通系统尚不完善旅顺南路：连接大连市主城区与旅顺口区的主干道之一，99年建成，全长30多公里，双向四车道，通行顺畅且沿途风景秀丽；软件园、小平岛、亿达蓝湾等均分布在旅顺南路两侧；与地块联系：项目地块内有两条道路可以与旅顺南路连接，道路等级较低，但通达性尚可；图右侧道路进入地块到达海边需要10分钟车程，图左侧道路进入地块需要车行5分钟左右；项目地块旅顺南路地块内连接旅顺南路的道路交通方式公交汽车：今年７月３１日，旅顺南路公交化线路正式开通，大连火车站至旅顺，全长４７公里，途径软件园、黑石礁、星海广场等；从星海广场至地块需要４５分钟以上；有轨电车和轻轨：目前有轨电车２０２路已延伸至小平岛，距离项目地块尚有16公里，且尚无继续向旅顺方向延伸的正式规划；交通状况入口1入口25项目地块通过快速路旅顺南路与城市实现便捷的交通联系，但公共交项目总占地4200亩，整体容积率0.7，计划分四期取地开发，属于大规模低密度项目开发位置大连市旅顺口区鲍鱼肚村占地4200亩，约280万平米建面约200万平米容积率0.7，可调回迁房约300余户1000余村民需要回迁，回迁房不得高于五层其他旅顺口区政府对于旅顺南路沿线开发没有详细规划，由开发商报规，政府批准；开发商要求五星级酒店必须要做，并由集团运营；可通过旅顺区域配套打造，协议地价款，实行部分返还规划指标6项目总占地4200亩，整体容积率0.7，计划分四期取地开发，项目地块具有南向海岸线，地形地貌丰富，山峦和谷地为主，植被茂盛，空气良好；通达性与私密性兼具；内有少量待迁物业项目有绵延的南向海岸线，目前有村民从事渔业生产劳动，有部分地段海水较浅，可以供人游玩；项目地块内部山势起伏，地形较为复杂，植被覆盖繁茂，景象万千，风景宜人；300余户1000余村民较集中的分布于一期地块内，地块西出口处有几处农家乐需要拆迁；地块内部道路等级参差不齐，但与旅顺南路连接的两条道路路况较好，且无其他与外界连通通道，私密性较好；地块现状7项目地块具有南向海岸线，地形地貌丰富，山峦和谷地为主，植被地块周边市政配套建设滞后，周边有少量中等档次旅游设施，软件园与新建项目有较大量的配套规划大学城基本情况：位于旅顺口区龙王塘街道盐场新村，占地2.7平方公里；两校区共计划建设65栋楼，近70万平方米，计划投资近20亿元。其中60栋封顶，预计年内竣工，近3万名师生迁入；蓝湾：亿达蓝湾拥有项目对面塔河湾浴场的30年经营权，现已运营3年时间；项目本身有北美风情商业街；规划二期在郭水路和旅顺南路交叉处有一座五星级度假酒店；地块：目前项目地块内只有水、电保障，取暖、道路改造、环境整治以及其他市政设施不齐全龙王塘附近休闲旅游设施：大连白银山世纪公园；水上人间，大连较知名室内海水泳场，集会议、住宿、餐饮于一体；周边散布一些档次不高的度假村、农家乐等；软件园二期基本情况：东起阴阳山西至黄泥川，绵延10公里的旅顺南路两旁，可用地面积8.6平方公里左右，规划建筑面积400多万平方米；规划就业岗位20万；预计近五年时间完成二期建设和三期主题公园建设；配套：有经营性配套包括酒店、商业设施、娱乐等，在河口湾相对集中，开发强度最大；小平岛：小平岛规划有3万平米东北最大规模会所，现有一期已建成，包括温泉泳池、餐饮等；在建160米高1000平米的婚庆广场；在建商业广场，有近万平米的超市和商场；规划有五星级酒店；有轨电车通行至小平岛附近；旅顺南路周边配套8地块周边市政配套建设滞后，周边有少量中等档次旅游设施，软件园地块解析小结——1、通达性条件虽然目前项目周边公共交通不发达，但道路通达顺畅且沿途风景可观性极强；项目被山体环绕，但有两条通道与主干道连接，既保证私密性有提供交通便捷性；2、良好的自然资源南向海岸线，极具有可开发的潜质和吸引客户的先天条件；地形地貌丰富，植被覆盖良好，环境改造成本会相应减少，同时与自然更加亲近；地块优势条件地块劣势条件3、周边市政配套设施相对落后目前项目地块内只有水、电保障，取暖、道路改造、环境整治以及其他市政设施不齐全地块周边生活配套设施尚不完善。9地块解析小结——1、通达性条件地块优势条件地块劣势条件3、周全国宜居中心城市

大连在《2005中国城市宜居指数报告》中名列第一，众多指标（城市环境、空气质量、交通状况等）均较高，被誉为最适宜居住的城市

山海资源资源属性：项目具备南向海岸线和植被覆盖、地势起伏山体的资源，如何充分整合和利用这些资源是项目开发必须解决的重要问题。城市近郊区位属性：项目距离大连市中心、星海湾广场以及旅顺口区中心地带距离分别为20余公里和9公里，车行方便，公交车已由长途改为城市公化线路，项目所在位置已属于城市蔓延带；大规模开发综合开发开发属性：项目整体占地4200亩，是大连市已知项目中最大项目，首期占地68万平米，在大连也属较大规模开发，因此在项目发展策略的制定中也必须考虑大盘的开发特点，在形成持续竞争力的基础上分阶段建立开发策略；开发属性：开发商希望整合集团现有产业资源，如酒店、商业等，形成自己的开发模式，同时项目启动、配套等决定项目将是综合开发；项目属性界定——具有山海资源的城市近郊大规模综合开发项目10全国宜居中心城市大连在《2005中国城市项目开发背景项目概况与界定企业开发目标11项目开发背景项目概况与界定11开发商目标以及项目限制条件一、项目成功启动与运作，房地产业务成为集团主力业务一、保证项目阶段开发的成功，实现每期稳定现金流三、保证现金流稳定的状况下实现利润的最大化企业目标二、创建项目品牌，提升集团整体品牌形象首期预计投入10个亿，有上市公司融资、项目公司自身融资多种融资渠道；预计2008年将项目放入上市公司房地产业务；已成立独立项目公司，利用5年左右集团以地产为龙头，整合集团其他的产业（酒店、商业等）形成一种可复制性，持续发展盈利模式。背景条件项目目标二、2010年实现盈亏平衡，实现正向现金流12开发商目标以及项目限制条件一、项目成功启动与运作，房地产业务项目开发背景市场环境分析区域价值定位中央别墅区价值体系客户策略阶段开发策略产品策略经济测算13项目开发背景市场环境分析区域价值定位中央别墅区价值体系客户策市场环境分析城市宏观经济与特质房地产市场整体特征滨海物业研究14市场环境分析城市宏观经济与特质14由于半岛端头的地理位置和城市定位的不同，大连同周边城市的联系低于辽中城市群的中心城市沈阳城市规模人口国务院对于城市的定位沈阳总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里总人口720.4万人，市区人口506.6万人沈阳市是辽宁省省会，全省的经济、政治、文化中心，东北地区最大的中心城市，全国重要的工业基地，国家级历史文化名城和旅游城市大连12573.85平方公里，市区面积2414.96平方公里人口590万,市区人口253万大连是我国北方沿海重要的中心城市和港口、旅游城市沈阳大连辽宁中部城市群123456沈阳中心城市的服务、辐射功能，汽车和装备工业产业基地铁岭现代能源基地和农产品深加工基地抚顺石油、化工原料及深加工产业总部本溪和鞍山钢铁产业整合，打造钢铁基地辽阳化纤原料及深加工基地鞍山和本溪钢铁产业整合，打造钢铁基地营口依托港口优势，形成新型重化工基地1H经济圈1H通勤圈扩散到大连郊县以沈阳为中心的城市群协作与分工辽宁中部城市群：中国第四大都市经济圈辽宁中部城市群是指以沈阳为中心，1铁岭、2抚顺、3本溪、4辽阳、5鞍山、6营口为主体的城市群密集区；土地面积65040平方公里，占全省总面积的43.95%，人口2150.8万人，占全省总人口的51.1%；2006年，中部城市群实现地区生产总值5688亿元，占全省的61.4%，社会消费品零售额1941.7亿元，占全省的56.5%，人均社会消费品零售额为9046元；以沈阳为核心的中部城市群重要指标均占到辽宁省的一半以上，沈阳的中心地位逐步树立；——数据来源沈阳政府工作报告15由于半岛端头的地理位置和城市定位的不同，大连同周边城市的联系但作为中国北方最为开放的城市，大连国际化趋势日益明显，国际化城市的领先地位逐步确立大连日本韩国俄罗斯机场名称2006年客流量航线总数国际航线大连周水子机场635万人次11944沈阳桃仙机场530万人次8130哈尔滨太平机场364万人次6823长春龙嘉机场220万人次2092003年国务院为振兴东北经济，明确提出把大连建成东北亚重要的国际航运中心；大连机场建设目标：东北亚跨经济区、双扇面辐射的复合型门户枢纽机场；日本航线：通航城市7个，航班数量68班/周，仅次于上海，居于全国第二；俄罗斯航线：通航城市8个，航班数量与通航城市均位居全国第一；国际化指标1：世界交通的重要枢纽国际化指标2：三产快速增长，城市综合服务功能三产占总产值45%，自99年确定软件业为核心支柱产业，年平均增长率达60%以上国际化指标3：城市开发度，外资引入对外贸易07年上半年辽宁利用外资47.1亿美元，大连实际利用外资15.4亿美元，占比33%；2007上半年，大连市自营进出口完成171.41亿美元，同比增长29.34%，占全省进出口总额的62.06%。其中，外贸出口96.18亿美元，同比增长34.1%，占全省出口总额的57.73%；对外贸易对全市经济的拉动作用不断增强，上半年出口总值占全市GDP的42%，外贸进出口占大连港货物吞吐总量的38.5%。国际化指标4：跨国公司和金融总部数量目前共有130家世界财富500强企业落户辽宁，其中选址于大连的有83家，占比64%；大连亦是中国外资金融机构最为集中的5个城市之一。目前有各类外资金融机构22家。国际化指标5：国际化人才的聚集度大连的外商资目前拥有18家研发中心，并且有全球采购中心入住，软件业从业人员年增长率达到25%以上数据来源：大连市对外贸易经济合作局统计局16但作为中国北方最为开放的城市，大连国际化趋势日益明显，国际化近年来大连连续承办多次重要的国际会议，城市影响力显著提升，成为东三省乃至全国重要的对外展示窗口世界经济论坛是以研讨世界经济领域存在的问题、促进国际经济合作与交流为宗旨的非官方国际性机构，被称为非官方的经济最高级会议。世界经济论坛由全球有影响的国家首脑、企业首脑和知名专家组成。参加该论坛的企业会员包括全球70多个国家和地区的1000多家大公司和企业，它们的年营业额合计超过4万亿美元；今年的达沃斯年会将于9月6日至9月8日在大连举行，届时温家宝总理以及80余个国家和地区的1500余名政界、商界、新闻界的高级领导人将参与会议；达沃斯会议在大连的召开意味着大连在现有国际形象和影响力上的显著提升，大连的城市建设、经济发展借此机会也会有明显改善；大连国际服装节是国内最知名的集服装展示、贸易洽谈、文化研讨、旅游于一体的综合盛会，已成功举办18届，影响力已超出国门；大连国际服装节举办的国际服装纺织品博览会（已升级为国家级）、世界名师时装展演（国际一线设计师均有参加）、青年设计师创意大赛、狂欢节等活动已成为大连新的城市名片；大连知名会展活动亚太经合组织第三次高官会议第五届亚欧经济部长会议WTO非正式小型部长会议20国财长会议亚欧经济高层论坛世界港口大会等国际会议大连国际马拉松大赛：举办20年，国际级赛事，国际上参与人数前十五位的大赛；大连国际徒步大会大连软交会：以举行五届，与北京软博会并列中国两大软件交易、研发会议；大连日本周/日本大连周亚姐竞选中国内地总决赛大连汽车展：国内较大规模以汽车交易为主的展会；06年大连会展中心主展厅承办大型活动40多项，基本上每周都有活动，创收6亿元人民币；……17近年来大连连续承办多次重要的国际会议，城市影响力显著提升，成自20世纪初，随着青岛核心支柱产业制造业的快速发展，整体经济水平逐渐超越大连，房地产高端市场价格与内生需求亦高于大连大连与青岛GDP总额及增长率的比较大连与青岛人均可支配收入的比较数据来源：大连、青岛统计年鉴大连2000年开始GDP总额青岛超越，此后差距越来越大，至06年差距已达600多亿；GDP增长率自98年开始，大连就一直低于青岛；大连人均可支配收入与青岛差距也越来越大，至06年差距已达1978元；城市沿海高端物业售价外地人在沿海物业客户中占比大连目前大连市场10000元以上住宅属于豪宅范围，目前市场最高价新盘为滨海核心区价格为16000元整体市场外地人购房比25%左右，沿海物业中能达到50%以上，高端盘中的占比会更高；青岛2005年青岛沿海高档住宅均价为8000-13000元，目前青岛沿海高端住宅均价1５000元，最高价格20000元（东海路9号），八大关别墅均价高达30000元（海信.青泉墅）沿海高端物业与高端物业主力人群均为青岛本地人群，本地购房与外地购房的比例为7：318自20世纪初，随着青岛核心支柱产业制造业的快速发展，整体经济伴随近年来大连高新技术产业的迅猛发展，推动高端人才的聚集，城市发展后势强劲，为高端市场发展奠定良好的基础服务综合竞争力产业环境重点打造服务综合竞争力产业环境促进产业升级升级大连青岛城市城市综合竞争力差异化道路大连首先打造环境，完善综合服务功能，吸引高素质人口，促进产业升级和替代，最终提升整体的竞争力青岛通过优惠政策吸引国际产业转移，进一步打造环境，目前还处于完善商业和综合配套阶段，提高综合竞争力，面临产业升级压力年均增长率50%以上面积及占比06年GDP及占比GDP平均增长率十一五末预计GDP总量其他大连全市1.25万平方公里2569.7亿12.3%左右8000-10000亿十一五末，高新产业尤其是IT将超过石油产业，成为大连第一支柱产业；高新技术从业人员20多万（大学及以上学历），人均创收40万；在全国十大软件园中，出口稳居第三，对日软件出口则排名第二，前10位软件出口企业中，大连拥有2家；

高新区22.5平方公里0.18%140亿5.45%50%以上800-1000亿10%-15%一个软件从业人员可以带动8个人就业，平均每个员工年创价值20～50万元，直接为当地贡献2～5万元；旅顺南路软件产业带大连软件园二期项目，计划用5～8年的时间，在占地30平方公里，可建用地10平方公里土地上，投资150亿元，建造400万平方米的软件开发、信息服务、软件教育培训及相配套的生活设施。重点发展国际软件外包业务；——亿达集团、软件园董事：孙荫环19伴随近年来大连高新技术产业的迅猛发展，推动高端人才的聚集，城滨海的自然风光、宜人的气候条件、良好的城市环境，使大连位居中国宜居城市之首大连素有中国的“北方明珠”之称。东临黄海，西濒渤海，南与山东半岛隔海相望，加之海洋性气候，使大连具备良好的自然环境和宜人的气候；自1995年，大连市政环境改造工作开始发力：目前大连有5大特色公园、80多个广场、230余处游园、街心绿地；植树3亿棵，市内主干道全部绿化，绿化覆盖率41%，居国内前列；游客来连目的来连游客中，东三省加北京、山东的北方客户已达半数以上；由于天气原因，每年10月至次年4月的淡季，观光休闲游游客只占15%左右；——数据来源：大连旅游局宣传处2006年总结１大连６杭州２厦门７上海３绵阳８南京４成都９青岛５武汉１０重庆《2005中国城市宜居指数报告》20滨海的自然风光、宜人的气候条件、良好的城市环境，使大连位居中城市宏观经济与特质大连为辽宁省以及东北三省和北中国重要的对外交往的枢纽中心和形象展示窗口，近年来国际化趋势日益明显，城市地位显著提升城市定位发展前景宜居特质迅猛发展的高新技术产业被确定为大连重点发展的支柱产业，将为整个城市带来为数众多的高素质、高收入的产业人群，推动高端市场的内生需求大连滨海的自然资源与优美的城市环境使大连宜居特性显著，成为全国性的旅游度假、商务会议、休闲养老与置业的理想城市，具备全国性的消费市场大连城市特征为高端市场发展奠定了良好的基础21城市宏观经济与特质大连为辽宁省以及东北三省和北中国重要的对外市场环境分析城市宏观经济与特质房地产市场整体特征滨海物业研究22市场环境分析城市宏观经济与特质22近年大连GDP快速增长，城市宏观经济发展势头良好，形成房地产市场高速发展的动力和基础大连市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过12%，而且增速不断加快。2006年人均GDP达到42579元（折合5453美元），同比增长率为10%。按照人均GDP与房地产发展的关系，大连房地产市场发展势头良好，需求表现为数量与质量并重发展的阶段。GDP增幅和房地产业发展状况的关系

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展快速发展大连GDP近五年保持了约14%的增长速度；2006年大连GDP达到2569.7亿元，增长速度高于全国平均水平5.8个百分点。按照GDP增长与房地产发展的一般关系，伴随经济的强劲发展，大连房地产市场处于高速发展阶段。大连历年GDP及增长率大连历年人均GDP及可支配收入23近年大连GDP快速增长，城市宏观经济发展势头良好，形成房地产大连市房地产进入高速发展期，连续三年销售面积大于竣工面积，市场供不应求，商品房价格持续上涨2002年-2006年大连房地产市场投资2002年-2006年大连房地产市场竣工与施工面积/商品房住宅价格2002年-2006年大连房地产市场供应房地产市场投资：固定资产投资增长率高于GDP增长率，固定资产投资活跃。房地产投资年均增长率25%以上，增长快速房地产市场供应：03年土地集中放量，04年土地供应紧缩，从05年开始回升，并持续增加，06年市场供应达到600万平米，增幅达25%。房地产市场表现：商品住宅销售量稳步上升，商品房价格持续上涨。由于受到04、05年土地供应不足，导致房价迅速窜升。近3年来大连市商品房销售面积开始高于竣工面积，市场仍显供不应求，房价涨势并未得到缓解24大连市房地产进入高速发展期，连续三年销售面积大于竣工面积，市随着城市快速发展及地形限制，中心区开始出现“地荒”，房地产发展加速外扩，旅顺和开发区成为房地产开发热点区域大连位于半岛顶端，受山海地形约束，大连市主城区可用于开发建设的土地十分有限；（大连市06年各区建设面积）中山区和西岗区土地存量不到10%，城市中心区可开发用地少，开发强度极高；2006年新增住宅供应中，甘井子、开发区、沙河口、旅顺四区成为建筑面积最大的四个区域，占到进80%的比例；（大连市06年各城区土地存量）25随着城市快速发展及地形限制，中心区开始出现“地荒”，房地产发从供应总量来看，未来新增供应量没有大幅增长，市场需求仍将保持旺盛2007全年供应量预计07后新增住宅项目总量2007年新增上市量2006年项目存量2007年实际供应量项目数量40561666面积542150039614455410004502445套数4037836126450040626均价8826810382928126户均面积134110120111年内新增供应量没有大幅增长，新增供应量与2006年销售量基本持平，超过2005年销售量100万平，预示2007年大连房地产市场总体供求仍将处于一个较为平衡的状态。上市时间大多滞后，2007年10月份和2008年6月份将会形成一个供应高峰，2008年——2009年市场竞争将会随着供应量的逐步释放而竞争加剧。资料来源：世联研究26从供应总量来看，未来新增供应量没有大幅增长，市场需求仍将保持从供应产品结构来看，未来以中高端住宅为主，市场卖压增大，消费者心理底线被迫“水涨船高”随着城市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不接受现行市场价格。新增项目中，高价区和中高价区项目楼盘比例较高，约70%。近年来，随着单价的上升，商品房套均面积持续下降，表明在购买能力未有显著增强的情况下，消费者被迫通过适当压缩购买面积来承受高单价，或者外溢，到其他区域选择可接受的产品。据中国人民银行沈阳分行发布《2005年辽宁省金融运行报告》统计，大连房价涨幅自从2005年11月以来连续七个月位列全国三甲，尤其是2006年以来的五个月中有4个月同比涨幅第一，涨幅连续超过15%。（数据来源：大连统计年鉴、房展会分析）高价区（8000元以上）中高价区（6500—8000元）中低价区（5000—6500元）低价区（3500—5000元）项目数量/比例25/42%16/27%16/27%2/4%面积/比例1726709/44%969736/24%1075000/27%190000/5%套数/比例13667/38%9253/26%10970/30%2236/6%均价10300710056004000户均面积1261059885产品类型高层多层/小高层/高层多层/小高层/高层多层主力户型50-170㎡100-130㎡85-100㎡60-90㎡各价区住宅市场供应走势（平方米）（元/平方米）27从供应产品结构来看，未来以中高端住宅为主，市场卖压增大，消费依靠城市影响力、宜居氛围和政策引导，东三省外地客户撑起大连高端市场近半数份额城市影响力在东三省主要城市中，大连的GDP总量及增长速度排名均为第一；在中国统计局公布的2006年全国综合实力城市评比结果中，大连市经济实力排名第六位，综合实力居第七位，沿海城市仅次于天津；排名城市总得分人口与劳动力资源利用经济发展社会发展基础设施环境保护与循环经济5天津137.719724.977946.424522.695738.91514.70657大连99.491119.395245.656118.639110.00675.793918宁波79.4666.073943.11311.971412.78775.5221青岛75.0412.066732.710711.432812.386.44971999200220061999年，大连出台规定，外省市人员在大连市内四区购房，购房款达70万元可落户1人，再增加20万元，一家3口方可全部落户；2002年，大连提出了“住在大连”的口号，要把大连的房子卖到全国。为配合该举措，2003年9月，大连市政府颁布了“在主城区，外省市人员购买商品住宅，购房款在35万元（含35万元）；购买公建商品房，购房款达50万元以上，其本人、配偶及未婚子女可落户大连”的新购房落户政策。这项政策极大促进了大连的商品房外销市场，当年实现商品房外销面积、金额均达到30%；2006年6月，大连出台新规定：在主城区购买商品住宅，购房款80万元以上；购买公建商品房，购房款100万元以上的，购房者本人、配偶及未婚子女可以迁入；虽然金额上升不少，但是是随着大连房价的上涨而采取的措施；近两年（2005-2007），大连四分之一的房屋卖给了外地人，而这四分之一楼盘在市内四区都有分布，在沿海的楼盘中这一比例会更高，不会低于50%，而像星海广场附近的高档楼盘中更是不会低于这个数字；外地人来大连置业的动机主要有以下这几个方面：大连宜居，买房来自住，或者给父母养老，甚至给自己养老；为了孩子的教育，大连无论是高校还是基础教育质量相对还是比较高的；投资，大连房价上涨前景还是吸引了一些人来这里投资房地产的；当然还有其他不少因素，而且这些因素很可能都不是单一的；从外地人来源上看，东三省的客户还是占绝对的比重的，其他地方的客户也有，但量上相对还是少些；——大连市房地产交易市场商品房转让管理科孟科长政策引导28依靠城市影响力、宜居氛围和政策引导，东三省外地客户撑起大连高从整体销售状况来看，大连一万以上产品定义为市场高端项目，高端市场年消化量有限，并保持相对稳定项目规模（建面）均价良玖国际7万12000悦泰林里3.7万10000大华御庭13万9900联排15000伊景华园10万10500伊顿山庄2万10000和平现代城15万10000东方圣荷西20万12000远洋风景14万12000中央公馆5万12000嘉和花样年华5万12000锦华·银座10万15000文园别墅2万13800维多利亚庄园6万13000名城国际公馆13万12000中端客户大连市房地产市场年消化量：500万平单价8000以上项目年消化量170万平单价1万以上项目年消化量：21万平大连市房地产市场年消化量：500万平沿海项目年消化量75万平沿海10000以上项目年消化量：10万项目规模（建面）均价西雅图·海洋之星5万10000金广东海岸23万11000壹品星海38万13000百年汇2.6万13000半岛听涛4.8万14000大连明珠21万16000蓝湾20万15000目前已有市内高端项目目前可见沿海高端项目大连房地产销售总体分析表

市场交易总批次高端项目交易批次占比市场销售量高端项目销售量占比05年4432414803.34%424.0718.54.35%06年3152314204.50%493.820.94.2%29从整体销售状况来看，大连一万以上产品定义为市场高端项目，高端大连高端物业的价格水平远未达到外地客户的财富实力，平台价格尚有较大可为空间重复置业全额付款决策时间较短不关注产品细节……30大连高端物业的价格水平远未达到外地客户的财富实力，平台价格尚宏观市场分析小结供应稳定，需求旺盛，供不应求的快速增长市场城市化进程加速，城市外溢速度加快高端市场稳定，价格有较大上升空间大连房地产市场需求旺盛，供不应求，销售价格稳步上升。受中心城土地供应不足影响，购房外溢趋势明显，旅顺和开发区成为房地产开发热点区域市场供应以中高端为主，高端市场供应量稳定，外地客户占据高端市场近半份额，价格尚有较大提升空间31宏观市场分析小结供应稳定，需求旺盛，供不应求的快速增长市场城市场环境分析城市宏观经济与特质房地产市场整体特征滨海物业研究32市场环境分析城市宏观经济与特质32金石明珠开发区9项目乾豪红星项目金广东海岸帝泊湾星海湾诸项目小平岛亿达圣北蓝湾浪琴湾/

颐海听鸥中庚香海小镇/

麓山兰湾大连海岸线价值——沿海开发模式梳理99年启动06年启动06年启动06年启动07年启动07年启动07年启动07年启动05年启动07年启动33金石明珠开发区9项目乾豪红星项目金广东海岸帝泊湾星海湾根据形成价值的资源的不同，我们将大连的滨海物业项目分为三类，三类项目的特征及市场表现具有较大差异分类价值资源代表项目传统城市板块内项目（星海、东南沿海）板块价值—包含强势的自然资源价值与的城市价值星海国宝帝柏湾新兴城市版图内项目（新城、城市延伸带）规划价值/自然资源价值/升值潜力海富经典小平岛旅游度假区项目强势自然资源价值/产品价值/土地价值浪琴湾蓝湾34根据形成价值的资源的不同，我们将大连的滨海物业项目分为三类，星海湾板块——依托城市中心区位、海景资源和知名度，所形成的最成熟也是价值最高的标定身份的财富阶层聚集区多层、小高层、高层12000以上强势海景资源、星海广场的名片效应外地客户占比超过50%，多次置业，高端客户特征分析产品类型价格平台客户类型项目一品星海半岛听涛大连明珠规模占地11万平米，建面37万，分3期开发，1期1200套，2+3期1094套占地2.1万平米，建面地上5.5万，地下3万；其中住宅5万2栋多层、3栋小高层、5栋高层，共500多套；一期8栋楼，二期2栋高层占地6.8万平米，总建面21万，8栋高层，1栋小高层，900余户产品形式小高层、高层多层、小高层、高层高层、小高层户型高层1梯2、3，109-220平米，主力180-220平米129-191平米，小高层1梯2，高层2梯2户仅有5种户型，面积160-600平，平层户型154-275平米，复式户型262-572平米，主力190-270平米客户50%外地人，主要是东三省比如做房地产、石油、煤炭、政府官员等本地70%，外地30%，有瓦房店、日韩等，本地人主要是生意人和政府官员80%的客户为“新移民”，即非大连本地人销售状况1期03年开始卖，05年完毕；现在卖2期，共342套，今年3月26日开盘，销售70套左右；面积较少的销售较快06年9月开盘，1期276套，已售110套，07年8月份每月销售一套，多层和后排高层剩余较多大面积看海户型和靠近星海广场的户型销售状况良好，其他的销售较慢价格均价12000元，最高17000元，毛坯，物业费1.9元；海景房要贵2000-3000元/平米，前排顶层价格最高起价8880元，高层层差200-1000元，顶层20000元（3.1米层高）均价16000配套社区配套有超市、游泳馆、网球场，会所在高层下面的公建内车位户数比1.5，中心景观，底商，不能进入社区内部；2000平米的会所，这个社区是封闭的，只能通过大堂电梯进入社区，地下车库3000平米会所，底商（2或3层），共17户，500-2000平米的公建，长廊是布局，全部临街，一层4.5米层高，二层4.2米层高，赠送地下室图片35星海湾板块——依托城市中心区位、海景资源和知名度，所形成的东南临海亚板块——拥有良好的城市资源与一线海景资源，但价值未被充分挖掘的中高端产品聚集区高层9000左右城市资源较好、海景资源强势但两者未有效整合，性价比产品外地客户占到一半，有部分非高端客户特征分析产品类型价格平台客户类型项目金广东海岸帝柏湾规模占地11.8万平米，建面23.6万平米，共1500多套，分2期开发，1期6栋板式高层，共888套，2期未定占地2.8万，总建面12万（地上10万，地下2万），7栋30层高层，600套产品形式高层高层户型1期100-160平米，主力150多平米，2期150-260平米A\C以252平米的三室半两厅两卫为主，B号楼以284平米的四室两厅三卫为主，D\G号楼两侧户型167平米的三室两厅两卫，中间户型是128平米的两室半两厅两卫；E\F号楼两侧户型是139平米的三室两厅两卫，中间的户型是105平米左右；客户大连本地和外地人各占一半，外地人主要是东北的，也有南方如深圳的客户，私营业主、政府人员外地客户占到50%,大连本土客户以高端为主，但也有部分年轻工薪阶层购置小户型，首付9万即可销售状况1期去年8月开盘，已售约600套；其中北客厅看海的户型已卖完，客厅朝南，餐厅朝北看海的户型较多，销售速度不如前者尾盘，06年以4亿的销售额夺得大连销售冠军价格1期起价8100元，均价8500元，最高10100元（前排顶层），后排顶层9000多均价9500，目前价格在13000左右配套会所/商业街（公建），欧式风格2500平米会所，车位比不足1：1，面临正在修建的渔人码头图片36东南临海亚板块——拥有良好的城市资源与一线海景资源，但价值未根据形成价值的资源的不同，我们将大连的滨海物业项目分为三类，三类项目的特征及市场表现具有较大差异分类价值资源代表项目传统城市板块内项目（星海、东南沿海）板块价值—包含强势的自然资源价值与的城市价值星海国宝帝柏湾新兴城市版图内项目（新城、城市延伸带）规划价值/自然资源价值/升值潜力海富经典小平岛旅游度假区项目强势自然资源价值/产品价值/土地价值蓝湾37根据形成价值的资源的不同，我们将大连的滨海物业项目分为三类，开发区滨海板块——具备一定城市资源，海成为基本条件的平台产品实现平台价格，顺应价值圈层开发的中档项目聚集区小高层、高层海景资源、价格较低外地客户占比较高、开发区、地缘性客户，大连市内客户较少特征分析产品类型价格平台客户类型5000-5500项目海富经典东庭印象欣怡花园规模占地面积5.7万，建筑面积14.7万，容积率2.55，共11栋，共2000多套，分2期开发；一期6栋，2栋高层，4栋小高层，4000平米会所项目占地13000平，总建筑面积达到49000平方米，共401套占地1万平米，建面3万平米，共270套产品小高层、高层高层小高层、高层户型面积区间58-270平，主力户型100-180平米主力户型90平米左右2居二居65-102，主力区间90-100；三居110-130，主力户型122平米客户户型80-90平米以红星村民居多，拆迁后买房，160-170大面积户型以东三省客户居多，占比达到50%以上，主要为了养老、度假、休闲、投资，也有不少国外华人电话咨询过项目信息，开发区的客户占到25%自住为主外地客户居多，特别是东北客户，大连市客户相对少，基本无国外客户。销售状况6月3号开盘，目前1期推出6栋约600多套，已销售80%，8月份一天一套，120-130平的销售情况良好产品为高层板楼，一层底商3700平米,项目现在属于预售阶段，还没有正式开盘，但是整体销售状况良好，特别是小户型，如50平方米的一居，与70平米左右的两居比较热销，认购了有160余套。去年12月3日开盘，共270套，尾盘价格均价6800，高出周边20%，最高7300-79004700起价前排小高层最高价5880，中间高层最高价6330，后排高层最高价5330，起价4080；配套地下停车，一期约500个车位；项目采用乾豪物业作为本项目的物业管理底商图片表一38开发区滨海板块——具备一定城市资源，海成为基本条件的平台产品

项目众益阳光海岸水御兰庭瑞仕家园深蓝半英里文华园规模占地面积7.9万，建面20.5万平米，其中住宅16.5万平米，共1219套2栋12层小高层和2栋24层高层占地11万，总建面31.5万平，28栋高层、小高层，2886户，一期15万平，1221户，12栋楼占地8000平，总建面27000平米，388户，3栋楼占地27000平米，总建面78000万平，总户数760户产品叠拼、多层、小高层、高层小高层、高层高层、小高层小高层高层、小高层户型多层130-160，售完，高层146-155，332，叠拼别墅230、250（16套）47-140平米，二居90-100，三居110-140平米，90平以下占70%共14种户型，面积区间从50平到140平均有小户型为主，90平米是主力型户以小户型为主，40-110平，主力户型90平米客户以大连市内和东北客户为主，各占半数，东北主要来自哈尔滨、大庆等，国外客户（美、英、德）比例少，不超过30户；投资客不多，以度假、养老目的居多（买130-150平米较多），40-45岁以上；东北客户较多，能占到50%的比例，用来养老、休闲度假、投资等——开发区客户占到60%-70%，外地客户占30%左右销售状况04年9月开盘，当时4000多，比周边贵2000左右，现在二手房在7000左右，销售速度10-70套/月不等（淡旺季、调控政策影响），现在是尾盘；租金约6000元每月，租给外国高管，比周边高一倍左右尾盘，400户不到8个月销售完毕8.18日开盘，销售状况良好5月初开盘，431套房子，月均销售100余套，现剩余30套价格单价5300-6900，主要是高层，带精装修，总价加15万左右；物业费1.2元，地下车位9-11万/个，现在有部分的别墅改造成了分会所，可供小区业主使用，购房售价中有约定条款起价4880均价6000均价5400元均价5400元配套2万平米会所，人车分流自身没有配套设施，主要依靠周边设施会所，初步规划有游泳池、餐饮等，网球场在二期规划以周边配套为主以周边配套为主图片表二39项目众益阳光海岸水御兰庭瑞仕家园深蓝半英里文华园规模占地面城市蔓延区板块——依托城市延伸、强势规划与配套，产品满足主流需求，滨海新城意向区域项目小平岛规模占地127万平米，总建筑面积137万，容积率1.1，规划分为中央居住区、中央旅游区、中央别墅区，湾型游艇码头规划中，具体方案并未确定产品形式一期小高层，二期有多层及26套别墅户型一期9栋小高层，90-180平米，主力区间120-160三居客户理工、海事老师居多，两院校在内部网进行宣传，有团购，自住为主，2-3次置业经验，有软件园的员工置业，自住、投资均有销售状况2006年10月开盘，销售90%，余40套；今年会推部分别墅产品，面积350~500平米；一期刚开盘需要销售代表去找客户，现在客户上门量非常大；价格开盘起价5980，层差80-100，现在售价7000-8000元配套景观由贝尔高林设计，配置喷水池/小桥/凉亭/绿植/中央绿地/组团绿地/活动场地，东北最大会所，3万平米，温泉泳池，海岸商业街，学校、幼儿园；五星级酒店，160米高1000平米的婚庆广场点评区域沙盘展示极具气势，但是区域内有部分土地开发商并没有得到土地，尚有不少地方存在规划不明确的情况；图片多层、小高层、高层、别墅海景资源、区域不成熟、软件园二期规划利好高校教师、软件园工作人员，自住、投资特征分析产品类型价格平台客户类型小高层7000-800040城市蔓延区板块——依托城市延伸、强势规划与配套，产品满足主流根据形成价值的资源的不同，我们将大连的滨海物业项目分为三类，三类项目的特征及市场表现具有较大差异分类价值资源代表项目传统城市板块内项目（星海、东南沿海）板块价值—包含强势的自然资源价值与的城市价值星海国宝帝柏湾新兴城市版图内项目（新城、城市延伸带）规划价值/自然资源价值/升值潜力海富经典小平岛旅游度假区项目（近郊、远郊区域）强势自然资源价值/产品价值/土地价值蓝湾41根据形成价值的资源的不同，我们将大连的滨海物业项目分为三类，近郊项目——未清晰定义区域价值，依托稀缺的产品形式和自然资源实现单项目的高端认知项目亿达蓝湾规模总占地面积40万平，两期开发，一期占地35万，建面20万，共178套别墅，分两期销售，首期临近会所的57栋和两栋高层销售；二期占地5万平，5栋高层，一栋五星级酒店；产品形式独栋、精装修酒店式公寓（高层）户型独栋面积180-250平米，赠送100余平的地下室；公寓50-130平客户独栋主要是以大连市内的客户为主销售状况独栋的销售状况良好，酒店式公寓的销售缓慢；价格独栋整体出售，300-400万之间，精装修酒店式公寓7000-8000元/平米配套风情商业街，与青云映山的58街风格类似，二期规划会有五星级度假酒店，塔河湾浴场30年的经营权，目前已经运营了3年多；点评环形水系，主打“resort”概念，项目建设目标为海岸度假生活区；图片独栋、高层稀缺产品经济型小独栋、度假生活方式独栋客户以大连市内客户为主特征分析产品类型价格平台客户类型独栋15000，公寓尚未定价42近郊项目——未清晰定义区域价值，依托稀缺的产品形式和自然资源远郊旅游度假板块——依托土地价值、自然生态环境零散分布，价值远低于其他滨海区域项目金石明珠麓岛兰湾中庚香海小镇规模占地20万平米，总建面20万平米总建面16万平米，1600余户占地16万平米，建面18。4万平米，分3期开发，目前在售1、2期产品形式多层花园洋房、小高层、高层退台洋房、多层、高层户型48平米-130平米，均有阳光房、大阳台等入户；社区组团主力户型80-120平80-120平米客户下半年开盘，客户积累期市内客户较少，以本地人和东三省客户为主，自住和养老休闲用途较多主要是大连市与外地人，以投资为主，旅顺本地人很少销售状况下半年开盘，客户积累期——1期去年8月开盘，剩30多套，2期今年5月开盘价格——均价50001期尾盘二层3680元，最高4500元，2期均价4500元配套以周边的学校、超市、医院等配套为主生活配套设施较少，周边有部分学校及公园等离海边50米，封闭式沙滩和游艇码头图片——多层、小高层、高层完全无城市资源、自然生态资源强势特征分析产品类型价格平台客户类型4500-5000区域内客户\东三省客户43远郊旅游度假板块——依托土地价值、自然生态环境零散分布，价值滨海物业价值实现顺应城市价值梯度小平岛产品均价慧岛星空小高层（9）7500旅顺项目产品均价颐海听鸥多层（15）4800浪琴湾多层（16）5200小高层、高层（17）4650开发区项目产品均价海富经典小高层、高层（11）6800瑞仕家园小高层、高层（12）6000深蓝半英里小高层（13）5400文华园小高层、高层（14）5400旅游度假区项目产品均价麓岛兰湾洋房（18）5000中庚香海小镇洋房（19）4500东南沿海项目产品均价中信海天瀛洲别墅（5）17000顺达滨海花园别墅（6）17000帝柏湾高层（7）9500金广东海岸高层（8）8500星海项目产品均价一品星海小高层、高层（1）12000半岛听涛小高层、高层（2）13000大连明珠小高层、高层（3）16000金玉星海高层（4）11000蓝湾产品均价蓝湾独栋（10）15000400050006000700080009000100001100012000130001400015000传统城市板块新城板块旅游度假区独栋多层小高层、高层110192348791112131415171618蓝湾通过较高的产品力可以实现远超越区域平台的价值星海东南沿海561600044滨海物业价值实现顺应城市价值梯度小平岛产品均价慧岛星空小高层从产品面积分布上看，主要分为三类：90-130平米普通产品；130-200平米舒适产品；200-400平米高端产品项目产品主力户型面积（平米）总价（万）一品星海小高层、高层（1）180-220210-260半岛听涛小高层、高层（2）121-191160-250大连明珠小高层、高层（3）190-270300-430金玉星海高层（4）165-243180-270帝柏湾高层（5）105-284100-270金广东海岸高层（6）150128小平岛小高层（7）120-16090-120蓝湾独栋（8）180-250300-400海富经典小高层、高层（9）100-18068-122瑞仕家园小高层、高层（10）50-14030-84深蓝半英里小高层（11）9049文华园小高层、高层（12）9049颐海听鸥多层（13）100-12048-58浪琴湾多层（14）90-12047-62小高层、高层（15）90-12042-56麓岛兰湾洋房（16）80-12040-60中庚香海小镇洋房（17）80-12036-54顺达滨海花园别墅（18）220-450300-580中信海天瀛洲别墅（19）263-479450-800天安海景花园小高层（20）150-16075-803050709011013015017019021023070m2100m2130m2160m2190m2220m2250m2270m2独栋多层小高层、高层182345679101214171113151625018192045从产品面积分布上看，主要分为三类：90-130平米普通产品；对市场在售主要项目销售价格与消化速度之间进行分析总价（万元）销售速度（套/月）204060801001201401601802002010408060100120众益阳光海岸半岛听涛西雅图海洋之星君悦豪庭宏城金棕榈亿峰现代城欣怡花园新东方公寓枫澜雅筑水御兰庭绿洲半岛金广东海岸嘉洲阳光帝柏湾华良海景花园顺达海滨花园中信海天瀛洲壹品星海金玉星海星海阳光中庚香海小镇小平岛万达明珠浪琴湾结论：高单价，总价超过180~200万的产品市场销化速度较慢，年消化量在2-3万平米。产品形式以低密度或超大户型高层产品。市场主流中高端产品，总价在80~150万区间内，市场销售状况稳定，能够实现8-10万平米/年的消化速度，产品形式以高层，小高层为主，个别具备强势资源项目在可以突破市场平台，如一品星海。市场低总价产品，总价低于60万的产品市场消化速度可以达到12万平米/年。产品形式主要是高层小高层产品。文华园46对市场在售主要项目销售价格与消化速度之间进行分析总价（万元）星海湾和东南沿海项目销售状况表项目规模入市时间产品类型价格户型面积销售速度约合年消化量一品星海占地11万平米，建面37万，分3期开发，1期1200套，2+3期1094套2003小高层、高层12000180-220平米10-15套/月3万平金玉星海占地1.1万平米，6.6万平米建筑面积，4栋高层板楼，共308套2005.3高层165-243平米5套/月1万平大连万达明珠占地6.8万平米，总建面21万，8栋高层，1栋小高层，900余户2006.6高层、小高层16000190-2705套以下/月1.4万半岛听涛占地2.1万平米，建面地上5.5万，地下3万；其中住宅5万2栋多层、3栋小高层、5栋高层，共500多套2006.9小高层、高层13000129-191平米20套/月3.5万平宏都筑景占地10万平米，建面18.7万平米，共1600套，分2期开发，1期986套2006.10多层、小高层、高层900080-150平米40套/月5.5万金广东海岸占地11.8万平米，建面23.6万平米，共1500多套，分2期开发，1期6栋板式高层，共888套，2期未定2006.8高层9000100-160平米50套/月9.5万帝柏湾占地2.8万，总建面12万（地上10万，地下2万），7栋30层高层，600套2006.5高层9500106-260平米40套/月9.5万47星海湾和东南沿海项目销售状况表项目规模入市时间产品类型价格户开发区项目销售状况表项目名称规模入市时间产品类型价格户型面积销售速度约合年消化量众益阳光海岸占地面积7.9万，建面20.5万平米，其中住宅16.5万平米，共1219套2005.8多层、高层6800130-16050-70套/月8-10万平米枫澜雅筑1栋高层塔楼，共约290套2006.7高层700040-18030套/月3万平米西雅图海洋之星占地21689平米，建筑面积54189平米2006.6小高层1000040-22040套/月5万平米海富经典占地面积5.7万，建筑面积14.7万，容积率2.55，共2000多套2007.3小高层、高层700058-18070套/月9.6万平米东庭印象项目占地13000平，总建筑面积达到49000平方米，共401套2007.4小高层、高层540050-14080-90套/月10万平米水御兰亭2栋12层小高层和2栋24层高层2006.10小高层、高层550047-13050-60套/月8万平米欣怡花园占地1万平米，建面3万平米，共270套2006.12小高层、高层550065-15720-30套4.2万平米深蓝半英里占地8000平，总建面27000平米，388户，3栋楼2007.7小高层、高层550040-12080-100套12万平米文华园占地27000平米，总建面78000万平，总户数760户2007.5小高层、高层530040-101120套/月20万平米瑞仕家园占地11万，总建面31.5万平，28栋高层、小高层，2886户，一期15万平，1221户，12栋楼2007.8小高层、高层590060-140————48开发区项目销售状况表项目名称规模入市时间产品类型价格户型面积小平岛与旅顺项目销售状况表项目规模入市时间产品类型价格户型面积销售速度约合年消化量小平岛占地127万平米，总建筑面积137万，容积率1.1一期2006.4小高层、高层6700120-160平米75套/月7万二期2007.3小高层、高层8000100-140平米190套/月17万浪琴湾占地7万平米，总建面10万平米，容积率1.4，30余栋楼，1100余户2007.6多层、小高层、高层520090-120平米100套/月11万中庚香海小镇占地16万平米，建面18.4万平米，分3期开发，目前在售1、2期2006.8洋房、多层、高层450080-120平米70套/月8万49小平岛与旅顺项目销售状况表项目规模入市时间产品类型价格户型面滨海物业分析小结根据城市价值圈层的规律兑现项目价值，高价值区域跟随大势和领袖；低价值区域实现海岸线的自然价值别墅类产品可实现高于区域滨海物业平台7000-10000元的价格主流高端产品面积控制在200-300平米，总价超过200万项目销售速度缓慢根据城市价值圈层规律，滨海物业价格梯度板块形成别墅产品为市场稀缺产品，可实现远高于板块平台的价格水平滨海物业产品价格天花板效应明显，高总价产品销售速度明显下降50滨海物业分析小结根据城市价值圈层规律，滨海物业价格梯度板块形项目开发背景市场环境分析区域价值定位中央别墅区价值体系客户策略阶段开发策略产品策略经济测算51项目开发背景市场环境分析区域价值定位中央别墅区价值体系客户策区域价值定位区域自身资源条件竞争比较分析区域价值定位52区域价值定位区域自身资源条件52依山临海的地形地貌制约了大连城区发展，土地资源的紧缺决定了城市“西拓北进”的发展方向，旅顺将成为承接中心区人口转移的主要区域“按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。”———《建设“大大连”规划纲要》主城区：由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。城市用地由现在的200平方公里扩大到300平方公里左右；“大大连”的构想最早在2002年提起，直接原因就是半岛尖端的大连，由于地形限制，城市发展空间严重不足。旅顺口区人口2020年将增加70万人，中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区加起来则只会增加13.3万人左右；53依山临海的地形地貌制约了大连城区发展，土地资源的紧缺决定了城旅顺南路路况良好通畅，沿线景色优美，周边维持原生态景观，拥有绵延南向海景路况沿路环境沿路山林隧道烂漫樱花南向海景渔船唱晚54旅顺南路路况良好通畅，沿线景色优美，周边维持原生态景观，拥有旅顺南路沿线区域主要承担现代高新技术产业与滨海旅游功能，被誉为大连绿色硅谷地带中路生态农业发展带大连半岛南部旅游功能区北路现代产业发展带：包括双岛临港产业园区、三涧、莹城子、革镇堡高新产业园区、后盐物流园区、北海高新产业园区南路现代产业发展带：羊头洼临港产业园区、水师营高新产业园区、大学城产业园区、黄泥川高新技术研发区、大连高新技术园区大连湾及湾外综合功能区主城区案线水域规划：旅顺南部定义为海滨旅游度假区；黑石礁西部旅游、水产功能区软件开发区，通信技术区，信息服务区，教育培训区，综合服务区，生态保护区55旅顺南路沿线区域主要承担现代高新技术产业与滨海旅游功能，被誉目前，旅顺南路高新产业带架构已基本搭建成型，各重要节点的启动工程业已顺利展开软件园一期：软件园一期98年起步，06年产值70个亿，入住企业300多家，出口额近3亿美元，居全国软件园区第二位；“官助民办”模式开创新的发展类型；凌水湾：IBD，大连创智产业商务区，依托现有区域优势建设科技文化广场、航海博物馆、多媒体体验中心、数字化影视中心、音乐厅和滨水文化娱乐设施，形成大连西部一个新的科技文化中心；主要发展数字内容产业、出版业、传媒艺术业、数码设计产业（工业设计、软件设计、服装设计、旅游纪念品设计、广告设计）、视觉艺术产业等科技服务产业以及技术展示交易、工业旅游和休闲娱乐业；七贤岭：对七贤岭产业基地进行大规模产业改造提升，采取“腾笼换鸟”的方式，拆除40万平方米的旧工业厂房，使传统的加工业逐步退出，代之以现代化的“楼宇经济”，重点发展包括软件、信息服务、动漫、创业孵化、教育培训、工业设计、研发等7个子门类的创智产业群；软件园二期：东起阴阳山西至黄泥川，绵延10公里的旅顺南路两旁，可用地面积8.6平方公里左右，规划建筑面积400多万平方米，人口规划20万，预计投资150亿，五年内完成二期建设和三期主题公园建设；启动为河口工业园区；高新区龙头分园：规划占地23.7平方公里,起步区规划4平方公里，北片区以生产和居住功能为主；中部片区以微电子产业为主；南部片区是产业的公共配套区，主要是低密度居住、办公、商业、科研教育等功能；大学城：目前有两所大学进入，大连医科大学和大连外国语大学，师生近3万人；旅顺南路产业带行政区划面积：133.11平方公里规划人口：50万人东起：黑石礁的东北财经大学西至：大学城56目前，旅顺南路高新产业带架构已基本搭建成型，各重要节点的启动软件园的发展历程：逐步面向世界，产业实力快速增强，国际化人才集聚1998199920002001200220032004200520062007启动期1998年，大连软件园启动，采取“官助民办”形式，由亿达集团下属的软件园股份有限公司负责建设、招商、运营等事项；“国家火炬计划软件产业基地“表明大连软件产业高调起动；机遇期2001年，大连提出建立“中日软件产业合作战略门户”，标志大连开始走国际化道路并重点对日出口；目前大连对日软件出口额在全国软件园中排名第二；战略扩张期2005年，大连市正式启动旅顺南路产业带建设工作，软件园二期建设作为启动区；软件园二期从河口沿旅顺南路发展至黄泥川，软件园二期的启动区为河口国际软件园，目前已有东软国际软件园（河口分园）腾飞工业园区在建；大连软件园发展目标：“东北亚软件及信息服务中心”，即业务面向日、韩、港、台、中国内地等北亚地区，辐射北美欧洲等其它相关地区，成为国际、国内软件外包和信息服务企业集中区，成为中国最大的软件出口基地、中国最大的软件专业人才培养基地。预计2012年大连市软件和信息服务业总产值达到800-1000亿，占大连市GDP的1/6左右。高速发展期2002-2005年，大连开始全方位接纳国际软件和信息服务业的外包业务；目前，大连软件园已成功引进软件企业348家，其中41%为外资企业，世界500强企业32家。包括IBM、Genpact、HP、埃森哲、SAP、松下、诺基亚、索尼等一批大型跨国企业，CSK、欧姆龙、阿尔派、FTS、古野电器等众多日资软件企业……软件园一期规划：2.98平方公里，2005年软件园一期建设基本完成，建设总面积160万平米，产业人口约4万人，办公室出租率95%57软件园的发展历程：逐步面向世界，产业实力快速增强，国际化人才软件园作为大连软件行业发展的引领者，从业人员素质与收入水平远高于大连市平均水平大连软件园从业人员学历构成数据来源：大连市信息产业局软件园内企业工作人员收入状况分析级别职位比例数量收入二期预计人数高层总裁总经理2％10030—400万300050020—100万中高层总监3％900—150020—50万4500中层员工项目经理部门经理15％3000—45007—10万22500普通员工普通员工80％130005—6万120000110002—4万软件园年均增长率超过60%

接近半数的软件企业落户软件园软件园从业人员中85%的人具有本科及以上学历，大连市从业人员平均仅有20%的人具有大专以上学历；现在一个应届大学毕业生进入软件园的一般性企业工作起薪在300-4000元人民币，2、3年后能够达到5000-6000左右，一个一般企业的中层干部年收入在10万以上，大连去年在岗职工年收入才6000左右，这些数字意味着在大连软件园的员工较高的起点、较快的成长和广阔的上升空间；——亿达集团、软件园股份有限公司董事长孙荫环58软件园作为大连软件行业发展的引领者，从业人员素质与收入水平远软件园二期高调起势，规划面积、产业人口以及配套设施的打造均远高于一期软件园二期位置与规模：东起阴阳山西至黄泥川，绵延10公里的旅顺南路两旁，可用地面积8.6平方公里左右，规划建筑面积400多万平方米软件园二期规划：规划理念：注重对于自然环境保护，采用“城市”的概念，功能复合而非单一，配套的建设量较大，自成中心。产业定位：软件园一期延续，以软件外包高端服务业为主软件园二期人口规划：就业岗位20万配套：有经营性配套包括酒店、商业设施、娱乐等，在河口湾相对集中，开发强度最大资金投入：150亿人民币开发周期：预计近五年时间完成二期建设和三期主题公园建设新加坡腾飞工业园新加坡腾飞集团与亿达联合开发，占地35公顷，包括7座办公楼，3万IT工作岗位，600000平米商务空间。核心产业为IT业，包括简柏特，IBM，戴尔，惠普，埃森哲，索尼和松下等知名公司。东软国际软件园（河口分园）东软集团与亿达联合开发，投资12亿，占地45公顷，建面26万平米，分三期，一期“东软软件研发基地”和“东北大学东软信息技术学院”已建成，二期03年建成，三期正在建设中，全部建成后能容纳1.5万人就业，年销售额3亿美元；河口湾产业配套区亿达集团与香港瑞安集团联合开发，占地面积约66万平方米，规划建筑面积约100万平方米，其中，产业用房面积40万平方米，会议、商业、休闲设施等配套10万平方米，以及一座10万平方米的5星级酒店。从明年初启动建设，3-5年内将全部建成，容纳软件从业人员2万人；中科院创新园区中科院与大连市政府合建，7万平米，包括国家催化工程研究中心、国家燃料电池及氢源技术工程研究中心、创新产业大厦，预计年内完工；黄泥川河口湾59软件园二期高调起势，规划面积、产业人口以及配套设施的打造均远旅顺南路沿线散点式分布少量的旅游休闲设施，尚未形成有效的资源整合和较高的知名度项目位置白银山温泉城：项目总的规划面积为30.3万平方米，总建筑面积22.3万平方米，分为A、B、C三个区，建设内容包括酒店、宾馆、俱乐部、公建等以及相应得配套设施；水上人间：2003年9月底，水上人间二期工程竣工，13.6万平方米，10000人容纳力的水上活动区域，5000人的餐饮供应能力和6000平方米的室内健身广场；龙王塘水库公园樱花园，位于龙王塘街道官房以北，自然形成一道峡谷长廊；塔河湾浴场：塔河湾海水浴场位于旅顺口区东部的龙王塘镇内，在通往旅顺至大连南路段盐场连接郭家沟村沿黄海岸边，全长3公里左右。狮虎园：坐落在旅顺南路龙塘街道小孤山水库，投资5000万元，占地面积30万平方米；60旅顺南路沿线散点式分布少量的旅游休闲设施，尚未形成有效的资源自身资源条件评价——具备成为城市高端居住区的资质与城市中心良好的位置关系快速交通干道联系城市中心南向强势海景资源、山地资源独立的区域感和私密的居住环境大规模低密度综合开发本体条件：天生丽质城市中长期人口转移的主要方向政府规划为高新产业与生态保护区产业积聚效应明显，高素质人才聚集一定量的未被整合的旅游资源城市配套不完善，房地产认知陌生区

区域特征：升值潜力巨大城市延伸方向——高素质人口集聚区——未被充分开发的——