宿迁星辰国际酒店装修贷款信托项目可行性研究报告(最新版)

-41-宿迁星辰国际酒店装修贷款集合资金信托计划可行性研究报告报告部门：南京业务部报告完成日期：2012年12月5日目录1. 内容摘要 -4-1.1 报批项目 -4-1.2 信托项目概述 -4-1.3 投资理由及策略概述 -4-1.4 收益情况 -5-1.5 风险控制措施 -5-1.6 项目实施时间表 -5-2. 尽职调查情况说明 -7-2.1 初步尽职调查情况 -7-2.2 法律尽职调查 -7-2.3 财务尽职调查 -7-2.4 主要尽职调查对象 -8-3. 交易对手情况 -9-3.1 基本情况 -9-3.2 历史沿革 -9-3.3 股东情况 -9-3.4 组织结构 -10-3.5 行业分析 -12-3.6 业务运营 -13-3.7 公司发展规划 -13-3.8 财务状况 -14-3.9 总体评价 -27-4. 担保方或其他补充还款来源提供者 -29-4.1 公司法人保证担保 -29-4.2个人保证担保 -29-5. 抵、质押及其他保障措施 -30-5.1 抵押担保 -30-6. 还款来源分析 -31-6.1 第一还款来源： -31-6.2 第二还款来源： -32-6.3 其他还款来源： -32-7. 风险及防范措施 -33-7.1 行业风险 -33-7.2 合规与法律风险 -33-7.3 信用和流动性风险 -33-7.4 市场风险 -34-7.5 操作风险和管理风险 -34-8. 合规性分析 -35-9. 拟设立信托分析 -36-9.1 交易背景及前提 -36-9.1.1 交易背景 -36-9.1.2 发行前提 -36-9.2 方案概述 -36-9.2.1 基本交易结构 -36-9.2.2 交易流程 -37-9.3 交易方案要点 -37-9.3.1 信托方案的成立 -37-9.3.2 信托项目的期限 -38-9.3.3 信托项目的退出 -38-9.3.4 信托利益分配 -38-9.3.5 信托保障措施 -38-10. 项目总体评价 -39-

内容摘要报批项目我公司拟发起集合资金信托计划，募集资金10000万元，用于向宿迁市湖滨新城投资开发有限公司（以下简称“宿迁湖滨新城”公司）发放贷款，贷款资金用于宿迁星辰国际酒店装修。经与交易对手多轮沟通，双方就发行“华澳•宿迁星辰国际酒店装修贷款集合资金信托计划”（以下称“本项目”或“本信托计划”）的方案达成一致。现就本信托之交易结构总结如下，拟提请项目评审委员会审议。信托项目概述信托项目名称：宿迁星辰国际酒店装修贷款集合资金信托计划信托类别：集合资金信托融资方名称：宿迁市湖滨新城投资开发有限公司信托项目结构：信托单位类别信托规模（¥万元）存续期限（月）资金用途担保或风险控制措施A类信托单位1000024宿迁星辰国际酒店装修土地抵押担保。总计10000华澳信托有权根据项目运营情况提前终止或宣布延长信托期限。投资理由及策略概述=1\*GB2⑴根据中国银行业监督管理委员会江苏监管局国有银行非现场监管处于2011年5月25日做出的《备案回复书》（[2011]162号），宿迁湖滨新城符合现金流全覆盖的条件，已调整为特殊公司类贷款。=2\*GB2⑵宿迁市湖滨新城投资开发有限公司系宿迁市政府控股的政府平台公司，主要出资人为宿迁市人民政府，占股比例88.7%。公司主要负责宿迁市骆马湖沿岸的新城开发，包括土地开发、道路建设等。公司拥有较多的骆马湖周边的土地资源，由于骆马湖的环境整治日益完善，周边土地升值潜力大。截止2012年9月末，公司总资产53.7亿元，净资产24.9亿元，公司资产实力较强。=3\*GB2⑶为了发债的需要，原市政府持有的88.7%股份无条件划转至宿迁市经济开发总公司名下，由宿迁市经济开发总公司作为发行人，发行企业债券9亿元（简称“12宿迁开发债”），证劵代码1280078，债券评级AA+，根据《关于宿迁市经济开发总公司发债资金安排使用问题的会议纪要》精神，其中5亿元由宿迁市经济开发总公司支配，4亿元由宿迁湖滨新城公司支配。作为实际发行人之一，为了维护债券的评级，融资人违约的可能性较低。=4\*GB2⑷宿迁湖滨新城公司的经营情况良好，近三年来，每年都能通过自身的经营活动产生足够的现金流，能够覆盖本信托计划的本息。风险控制措施本项目风险控制手段丰富多样，包括但不限于：土地抵押、开立贷款监管账户，制定严格的监控措施和惩罚条款。项目实施时间表序号任务开始天数文件材料1项目立项11月中旬1立项审批表2尽职调查11月下旬23形成可研报告和尽职调查报告12月上旬可研、PPT、尽调报告等4业务部门内核12月上旬内核意见表5评审会评审和反馈12月上、中旬评审会意见6投资委员会审批12月中旬投委会审批意见7签署项目交易合同12月中、下旬合同文本8办理抵押、质押等手续12月下旬9开户、建账2013年1月下旬开户申请表10信托文件定稿、印刷2013年2月中旬信托合同等11信托发行2013年2月下旬推介材料12信托成立2013年3月中旬成立公告13按合同放款2013年3月中旬14银监局报备2013年3月中旬全套资料

尽职调查情况说明初步尽职调查情况本信托项目的经办人员为南京业务部倪锐、胡家喆，信托团队对业务材料进行收集、核实并对其描述信息进行实地考察，具体的调查了解情况如下：=1\*GB2⑴2012年11月13日，拜访宿迁湖滨新城领导，初步洽谈信托业务；=2\*GB2⑵2012年11月14日起，收集客户提供的各类资料并研究分析；=3\*GB2⑶2012年11月27日，协同律师一起至宿迁与客户方沟通，核实初步调查资料，并进行实地调查，具体工作内容如下：=1\*GB3①实地查看项目；=2\*GB3②核对客户方提供的书面资料原件，获取最新的交易对手基本信息、财务报表以及与项目后续开发相关的各种资料和文件；=3\*GB3③与客户方访谈，确定可行的交易方案等；=4\*GB3④走访与项目相关的政府部门，了解当地的工商、税务、规划等部门法规和政策。经过尽职调查，我部认为本信托项目合法合规，且风险可控，我司预期收益良好，项目具备可行性。法律尽职调查为进一步了解本项目中交易对手，我公司聘请盈科律师事务所对该项目进行了法律尽职调查，对尽职调查文件进行了审阅，于2012年11月27日及28日对所有交易对手管理人员进行了现场访谈，并至相关工商行政管理机构等政府部门进行了走访和调查。尽职调查结果显示本信托交易对手已依据中国法律法规合法成立，目前依法有效存续，各项条件基本满足信托交易的基本条件（详情参见盈科律师事务所出具的《法律尽职调查报告》）。财务尽职调查本信托未聘请专业中介机构开展财务尽职调查工作，主要由信托公司派出专业人员在项目现场和后台共同负责具体的财务尽职调查工作，尽职调查的结果显示宿迁湖滨新城公司近三年度财务报表全部由会计师事务所审计，全部出具无保留意见审计结果，财务报表可信度高。本信托交易对手的财务状况（包括资产状况、负债状况、资信水平、或有负债和担保状况等）基本满足信托交易对手的要求（具体详见之后的交易对手情况分析部分）。主要尽职调查对象=1\*GB2⑴借款人宿迁市湖滨新城投资开发有限公司=2\*GB2⑵补充还款来源宿迁市湖滨新城房地产开发有限公司（宿迁湖滨新城公司全资子公司）提供的99456平米城镇国有土地使用权抵押，总价值2.006亿元，抵押率不超过50%。

交易对手情况基本情况名称：宿迁市湖滨新城投资开发有限公司企业类型：有限公司住所：宿迁市骆马湖现代生态农业示范区成立日期:2003年4月9日法定代表人:刘斌营业执照号码：321300000000888注册资本：人民币69190万元机构代码：74870520-3贷款卡号码：3213010000311311主要经营范围：管理市政府授权范围内的固定资产，承担经市政府批准的各类农业项目建设，负责投资、经营有收益权的农业开发项目、工程设施、农业产业化项目，土地资源开发，房地产综合开发，庄园休闲旅游开发，商务培训，自营和代理各类商品和技术的进出口。历史沿革宿迁市湖滨新城投资开发有限公司前身为2003年成立的宿迁市骆马湖现代农业生态有限责任公司，原注册资本1500万元人民币，由宿迁市政府出资714万元、双沟集团、洋河集团各出资357万元，市地税局出资72万元组成。2006年3月，企业名称变更为宿迁市湖滨新城投资开发有限公司，资本结构不变。2007年7月，宿迁市人民政府投入货币资金9310万元、固定资产49190万元，并由宿迁市湖滨新城投资开发有限公司吸收合并宿迁经济开发区北区开发建设有限公司，将企业注册资本变更为人民币69190万元。2009年，为了整体发债的需要，原市政府持有的88.7%股份无条件划转至宿迁市经济开发总公司名下。宿迁市经济开发总公司于2012年4月完成发债工作（债券简称“12宿开发”），债券改造总额9亿元，期限7年，发行人主体评级AA级，债项评级AA+。根据《关于宿迁市经济开发总公司发债资金安排使用问题的会议纪要》精神，由宿迁湖滨新城公司使用其中的4亿元。虽然公司名义上成为宿迁市经济开发总公司的子公司，但实际上宿迁湖滨新城公司直接归市政府直辖领导。股东情况序号股东名称持股比例与申请人经营及管理上的联系出资额（万元）备注1宿迁市经济开发总公司88.7%实际控制人61404宿迁市政府2江苏洋河集团有限公司0.52%一般股东3573江苏双沟集团有限公司0.52%一般股东3574宿迁市地方税务局0.1%一般股东725宿豫区人民政府2.17%一般股东1500宿迁市下属行政区6宿城区人民政府2.17%一般股东1500宿迁市下属行政区7沭阳县城市建设投资有限公司1.73%一般股东12008泗阳县人民政府1.73%一般股东1200宿迁市下属行政县9泗洪县人民政府1.7%一般股东1200宿迁市下属行政县10宿迁市交通投资有限公司0.3%一般股东20011江苏玻璃集团有限公司0.14%一般股东10012江苏箭鹿毛纺有限公司0.14%一般股东100组织结构公司组织结构图：

作为宿迁市人民政府下属国有企业，宿迁市湖滨新城投资开发有限公司由市政府下属的湖滨新城管委会履行具体管理职能。公司资金受政府财政部门管理，并接受政府审计部门监督。宿迁市湖滨新城投资开发有限公司的公司章程主要规定有：股东会是公司权力机构；公司董事会成员7人；半数以上董事同意方可通过董事会决议；监事会成员7人；董事长担任法定代表人，董事长有权决定向金融机构借款和担保。公司主要高管人员及简历如下：=1\*GB3①法人代表：刘斌，现为宿迁市政协副主席、湖滨新城党工委书记，其简历如下：1982年-1991年在农业部南京农机化研究所任助理工程师、工程师；1991年-1996年在省农业资源综合开发管理局资源综合管理处工作；1996年-2000年任省农业资源开发局办公室副主任；2000年-2001年任省农业资源开发局世行项目办副主任；2001年-2002年任宿迁市农业资源开发局局长、党组书记；2002年-2004年任宿豫县副书记、常务副县长、县长，宿豫区委副书记、区长；2005年起任宿迁市委副秘书长;2007年7月任市委副秘书长、湖滨新城党工委书记;2012年6月任现职。=2\*GB3②总经理：赵昌，现为湖滨新城党工委副书记、管委会主任。其简历如下：1968年6月出生，1992年1月入党，1991年8月参加工作，大学学历，双学士学位。2002年12月任宿迁市委研究室副主任；2003年2月宿城区区委常委、组织部长；2007年4月宿迁市人民政府外事办公室副主任、党组副书记；2007年11月宿迁市人民政府外事办公室主任、党组副书记；2009年11月宿迁市人民政府外事办公室主任、党组书记；2011年5月至今任现职。=3\*GB3③财务负责人：吴莹，现为湖滨新城党工委委员、管委会副主任。其简历如下：1967年6月出生,1990年10月入党，1990年9月参加工作，本科学历。1990年9月至1999年3月在原淮阴市清浦区财政局任会计、预算股股长；2000年2月至2002年7月在宿迁市审计局财政金融审计处任科员、副处长；2004年10月宿迁市供销总社主任助理；2006年4月至2011年7月在湖滨新城管委会主任助理、财政局局长、副调研员；2011年8月至今任现职。公司组织架构健全，在日常经营和管理中，能够按照公司章程严格运作，财务、会计和审计制度稳健，在重大信息批露方面未发现异常行为，也未发现重在违规交易。行业分析宿迁市湖滨新城投资开发有限公司作为宿迁市政府下属从事基础设施建设的国有企业，承担了滨湖新城“六纵十三横”道路交通网络建设，供电、供水、排水、通讯等基础设施配套建设，自来水厂、污水处理厂建设以及宿迁电大、宿迁师范学院等重点工程建设。城市基础设施建设是城市化进程的先行要素，涉及城市生活的各个方面，是企业生产和居民生活正常运转的物质基础。为解决城市人口的急剧膨胀和城市规模的迅速扩大与城市基础设施供给明显不足的矛盾，保证我国经济社会持续健康发展，全面加快新型工业化和城市化进程，提高城市综合承载能力，必须进一步改进和完善城市基础设施。目前，我国正处于城市化的快速发展阶段。自1998年以来，我国城市化率以每年1.5％-2.2％的速度增长。截至2011年末，全国城市化率已超过50%，城市已成为我国国民经济发展的重要载体，城市经济对我国GDP的贡献率已超过70%。然而就目前而言，由于基础设施建设项目具有社会性、公益性的特点，造成城市基础设施供需矛盾突出，设施供应能力不足，造成我国城市基础设施建设水平仍然偏低，不能完全满足城镇居民的需求。主要表现为城市道路拥挤、管网建设不足、污水和垃圾处理不完善、居住条件差、环境保护欠缺、可持续发展能力不强等等。未来我国城市基础设施建设业主要发展方向为：以建设资源节约型、环境友好型、社会和谐型城市为目标，进一步拓宽融资渠道，不断规范投资和运营机制，持续推动国民经济和各项社会事业全面、协调、可持续发展。因此，城市基础设施建设对于拉动内需、促进城市可持续快速发展具有重要意义。业务运营宿迁市湖滨新城投资开发有限公司主要从事水务、道路交通等基础设施建设。企业主要依据政府指令开展经营活动，销售对象主要是政府。宿迁市湖滨新城投资开发有限公司根据项目规模及投资回收周期，采用股权参与、工程招标等多种方式开展建设。公司发展规划目前，湖滨新城正围绕“推进更大突破，实现全面小康”主题，全力打造现代滨水新城、生态宜居新城和创新创业新城，在更高的平台上实现更好更快发展。按照“政府履行职责的领域、有较大调控能力并能发挥主导作用的领域、有利于改善投资环境的重大基础设施项目、有利于优化产业结构的重大产业项目”等原则，“十二五”期间初步实施120个左右重点项目，计划投资1000亿元左右。农业项目：围绕绿色生态农业板块，建设农业科技示范园花卉苗木产业基地、万亩果蔬生产基地、观光休闲农业基地、农业养殖、农田水利工程、生态观光旅游农业综合开发等5千万元以上农业项目20个。工业项目：围绕新兴产业，加快实施一批重点项目。“十二五”期间实施8亿元以上工业重点项目30个。服务业项目：实施5000万元以上服务业重点项目30个以上。重点实施物流园、现代化码头、保税仓库、加工配送中心、建材物流中心、运河文化园等现代服务业项目、骆马湖旅游度假区项目300亿元，总部经济项目80亿元，总部大厦总建筑面积达120万平方米，常住人口达1万人，流动人口2万人以上。乾隆行宫景区总投资2亿元。社会事业项目：“十二五”期间，确保建成湖滨新城社会福利院、大型现代化医院、高质量院校等社会事业项目。城市建设及基础设施项目：实施城市道路延伸工程、城市生活污水管网铺设工程、城市河道环境改造工程、农村公路危桥改造工程等基础设施项目。财务状况=1\*GB2⑴资产负债表资产负债表企业名称：宿迁市湖滨新城投资开发有限公司日期：2012-11-27货币单位：CNY万元2009年2010年2011年2012年9月资产审计报告审计报告审计报告非审计报告货币资金11,36125,81515,32910,064短期投资200400应收账款-444应收票据预付账款15,17911,91738,002103,031其他应收款34,68456,26465,94826,049存货97,900148,278187,280167,229其他流动资产流动资产合计158,680242,274306,759306,773长期应收款长期股权投资9,76011,2909,74628,110投资性房地产固定资产净值33,73362,90459,82655,411工程物资在建工程32,59052,574146,955168,329无形资产11,720长期待摊费用其他长期资产13,376资产总计246,483369,043523,286561,999盈利调整科目2009年2010年2011年2012年9月固定资产折旧摊销负债2009年2010年2011年2012年9月短期借款7,2008,5005,5005,500应付票据应付账款8095,96321,15311,784预收款项459459459其他应付款9,89844,341118,361108,154应交税金应付股利一年内到期长期负债其他流动负债-831流动负债合计18,36659,263145,465125,469长期借款51,95097,850129,410125,600应付债券39,169长期应付款其他长期负债长期负债合计51,95097,850129,410164,769负债合计70,316157,113274,875290,238所有者权益2009年2010年2011年2012年9月实收资本69,19069,19069,19069,190资本公积284299357盈余公积未分配利润106,693142,441178,864202,571所有者权益合计176,167211,930248,411271,761少数股东权益验平平平平平=2\*GB2⑵损益表损益表企业名称：宿迁市湖滨新城投资开发有限公司日期：2012-11-27货币单位：CNY万元2009年2010年2011年2012年9月损益表审计报告审计报告审计报告非审计报告主营业务收入83,98263,26654,41350,033主营业务成本12,86627,9326,66318,493营业税金及附加54484主营业务利润71,11635,33447,69631,056销售费用管理费用5,0124,0978,6027,176财务费用3,1175941,969983利息支出其他费用或支出投资收益其他收益营业利润62,98730,64337,12522,897营业外收入20,5045,5551721,670营业外支出167450874860利润总额83,32435,74836,42323,707所得税净利润83,32435,74836,42323,707=3\*GB2⑶现金流量表现金流量表企业名称：宿迁市湖滨新城投资开发有限公司日期：2012-11-27货币单位：CNY万元2009年2010年2011年2012年9月项目审计报告审计报告审计报告非审计报告一、经营活动产生的现金流经营活动现金流入小计194,74663,266310,301183,811经营活动现金流出小计119,63048,026275,085180,699经营活动产生的现金流量净额75,11615,24035,2163,122二、投资活动产生的现金流投资活动现金流入小计416投资活动现金流出小计106,94338,80564,53931,102投资活动产生的现金流量净额-106,939-38,789-64,539-31,102三、筹资活动产生的现金流筹资活动现金流入小计57,90953,50059,03858,918筹资活动现金流出小计15,41915,49740,20136,192筹资活动产生的现金流量净额42,49038,00318,83722,726四、汇率变动对现金的影响五、现金及现金等价物净增加额10,66714,454-10,486-5,264期初现金及现金等价物余额69411,36125,81515,329六、期末现金及现金等价物余额11,36125,81515,32910,065=4\*GB2⑷财务指标主要财务比率(自动计算)企业名称：宿迁市湖滨新城投资开发有限公司日期：2012-11-27货币单位:CNY万元2009年2010年2011年2012年9月财务指标审计报告审计报告审计报告非审计报告营业收入增长率--24.7%-14.0%22.6%毛利率84.7%55.8%87.7%62.1%净利率99.2%56.5%66.9%47.4%息税前利润83,32435,74836,42323,707息税前利率99.2%56.5%66.9%47.4%总资产报酬率-11.6%8.2%5.8%净资产报酬率-18.4%15.8%12.2%资产负债率28.5%43%53%52%杠杆比率1(借款总额/所有者权益)33.6%0.50.50.5杠杆比率2[(借款总额+对外担保)/所有者权益)]33.6%0.50.50.5借款总额/息税前利润0.73.03.75.5(借款总额+对外担保)/息税前利润0.73.03.75.5利息覆盖率（息税前利润/利息支出）流动比率8.64.12.12.4速动比率0.60.40.10.1应收账款周转期（天）--1.3--预付账款周转期（天）-174.61,348.61,029.5存货周转期（天）-1,586.49,065.12,587.9应付账款周转期（天）-43.6732.5240.4预收账款周转期（天）-2.63.01.2现金周转期（天）-1,713.5--总资产周转期（天）-1,751.32,951.92,928.3经营活动现金流入/流出比162.8%1.31.11.0投资活动现金流入/流出比0.0%0.00.00.0筹资活动现金流入/流出比3.7556910313.51.51.6现金/到期借款比1.5779166673.02.81.8现金/流动负债比0.6185886970.40.10.1现金/债务总额比0.1615706240.20.10.0销售/现金比0.1352789880.40.30.2=5\*GB2⑸企业评分表综合类企业评分表企业名称：宿迁市湖滨新城投资开发有限公司日期：2012/11/27评价项目满分得分说明得分一、经营管理能力治理机制1)明细的股权结构

2)内控机制完善制度

3)组织架构合理性

4)规章制度完善程度44项内容分别取较好和一般两个级别，4项内容每项各一分。各项内容较好(或较高、较合理）为满分；一般（及较差或较低等）为0分4管理水平1）规章制度的建设和执行

2）企业文化

3）财务管理

4）质量、技术、信息管理44项内容分别取较好和一般两个级别，4项内容每项各一分。各项内容较好(或较高、较合理）为满分；一般（及较差或较低等）为0分4领导者素质1）领导者才能、管理素质、技术素质；2）开拓能力、应变能力；3）团结协作；4）法制观念44项内容分别取较好和一般两个级别,4项内容每项各一分.各项内容较好(或较高、较合理）为满分；一般（及较差或较低等）为0分4小计1212二、履约指标授信资产本金偿还记录6根据本年度应归还所有金融机构的各类授信资产总额进行衡量：1）按期还本付息，但在评估时点存在逾期一个月以上的贷款记录，得2分；3)未按期还本超过3个月，为0分。6授信资产利息偿还记录41）按期付息为满分；2）本年度存在拖欠利息10天以上的记录，得1分；3）评估时点存在欠息情况，为0分。4涉损金额与净资产之比（重大法律诉讼、重大事故和赔偿、重大对外投资和对外担保损失）涉及金额/净资产X100%0至-100分为满分，每上升2个百分点扣一分，最多倒扣10分0小计1010=6\*GB2⑹财务分析=1\*GB3①公司资产和负债结构分析：截止2011年12月末，公司总资产52.3亿元，比年初增加15.4亿元；流动资产30.7亿元，比年初增加6.5亿元。其中主要包括存货18.7亿元，占比36%；在建工程14.7亿元，占比28%；其他应收款6.6亿元，占比13%。截止2012年9月末，公司总资产55.4亿元，比年初增加3.1亿元；流动资产29.9亿元，比年初减少0.8亿元。主要的变化包括：预付账款10.3亿元，比年初增加6.5亿元；其他应收款2.6亿元，比年初减少4亿元；存货16.7亿元，比年初减少2亿元；在建工程16.8亿元，比年初增加2.2亿元。截止2011年12月末，公司总负债27.5亿元；其中流动负债14.5亿元，比上一年度增加8.6亿元；长期负债12.9亿元，比上一年度增加3.2亿元。截止2012年9月末，公司总负债28.2亿元，比年初增加0.7亿元；其中流动负债11.7亿元，比年初减少2.8亿元；长期负债16.5亿元，比年初增加3.5亿元（主要是增加应付公司债4亿元）。从近三年来看，公司2009、2010、2011年的资产负债率分别为28%、43%、53%，呈现逐年增加的趋势，但总体来看，公司没有过度负债，负债率仍处于一个健康水平。截止2012年9月末，公司资产负债率为52%，比年初下降1%。主要科目说明：=1\*GB3①货币资金：截止2011年12月末，公司货币资金15329万元，其中包括银行存款15267万元，保证金60万元。截止2012年9月末，公司货币资金10064万元，全部为银行存款。=2\*GB3②预付账款：截止2011年12月末，公司预付账款38002万元，其中主要包括：征地拆迁安置办公室27722万元，宿城区双庄镇会计核算中心4000万元，江苏省电力公司宿迁供电公司2259万元。截止2012年9月末，公司预付账款103031万元，比年初增加65029万元，主要是拆迁补偿款的增加，预付对象主要包括：征地拆迁安置办公室87077万元，江苏南京二建集团有限公司2449万元，杭州爱尚光电科技有限公司1285万元。=3\*GB3③其他应收款：截止2011年12月末，公司其他应付款65948万元，其中主要包括：宿迁市湖滨新城房地产开发有限公司46108万元，江苏新源水务有限公司6768万元，宿迁市国土资源局骆马湖外向型农业示范区分局2703万元。截止2012年9月末，公司其他应付款26049万元，比年初下降39889万元，主要是应收对象-宿迁市湖滨新城房地产开发有限公司的应收款收回。应收对象主要包括：江苏新源水务有限公司8289万元，江苏龙马动力有限公司3302万元，嶂山林场2670万元。=4\*GB3④存货：截止2011年12月末，公司存货187280万元，其中包括土地使用费187232万元，库存商品48万元。截止2012年9月末，公司存货167227万元，比年初下降20053万元，科目明细包括土地使用费167179万元，库存商品48万元=6\*GB3⑥固定资产：截止2011年12月末，公司固定资产59826万元，其中主要包括办公用房44601万元，三通一平形成的固定资产14565万元。截止2012年9月末，公司固定资产55411万元，由于折旧原因比年初下降4415万元，科目明细主要包括：房屋建筑物438876万元，三通一平形成的固定资产114275万元。=7\*GB3⑦在建工程：截止2011年12月末，公司在建工程146955万元，其中主要包括宿迁星辰国际酒店58979万元，骆马湖水环境整治二期工程48125万元，道路17567万元等。截止2012年9月末，公司在建工程168329万元，比年初增加21374万元，其中主要包括宿迁星辰国际酒店63531万元，骆马湖水环境整治二期62369万元，道路22367万元。=8\*GB3⑧短期借款：截止2011年12月末，公司短期借款5500万元，全部为南京恒丰银行短期贷款。戴止2012年9月末，该科目无变化。=9\*GB3⑨其他应付款：截止2011年12月末，公司其他应付款118361万元，主要为财政及关联企业往来款，其中主要明细包括湖滨新城财政局99101万元，宿迁市湖滨新城市政工程公司9701万元，江苏骆马湖文化旅游发展有限公司1806万元。截止2012年9月末，公司其他应付款108154万元，比年初下降10207万元，其中主要明细包括湖滨新城财政局55161万元，宿迁市湖滨新城市政工程公司27724万元，宿迁佳景水务投资有限公司5900万元。=10\*GB3⑩长期借款：截止2011年12月末，公司长期借款129410万元，其中包括国家开发银行江苏省分行122550万元，华夏银行南京分行3960万元，民丰银行2900万元。截止2012年9月末，公司长期借款及债券合计164769万元，比年初增加35359万元，其中主要是应付债券增加39169万元。截止2012年9月30日，公司所有长、短期借款明细如下：金融机构借款明细表日期：2012年9月30日金融机构名称借款金额（CNY万元）期限起止时间（年/月-年/月）还款方式例如：每季/月等额本息还款；每季/月付息，到期偿还本金等。担保方式国家开发银行江苏省分行2730010年2008.7.212018.7.21-土地抵押国家开发银行江苏省分行4250010年2009.10.302019.10.30-土地抵押国家开发银行江苏省分行4300010年2010.9.292020.9.29-土地抵押宿迁市民丰银行28004年2011.1.282015.1.28-土地抵押恒丰银行南京分行55001年2012.4.252013.4.25-土地抵押江苏省金融租赁公司100005年2012.72017.7-担保公司债券（2012宿迁市经济开发总公司债券的一部分）391697年2012.4.102019.4.10-担保根据借款合同，公司2013年将偿还借款15450万元（其中偿还国家开发银行借款6950万元，恒丰银行借款5500万元，偿还债券3000万元），2014年偿还17900万元（其中偿还国家开发银行借款14900万元，偿还债券3000万元），合计33350万元，占总融资规模的19.5%，因此公司偿债的压力不大，偿债风险可控。=7\*GB2⑺公司盈利能力分析公司2009、2010、2011年三年，主营业务收入分别为83982、63266、54413万元；毛利分别为71116、35334、47750万元，毛利率分别为84.7%、55.8%、87.7%；净利润分别为83324、35748、36432万元，净利率分别为99.2%、56.5%、66.9%。从近三年数据来看，公司主营业务收入呈下降的趋势，主要是由于湖滨新城内一级土地整理业务陆续完成，未来几年公司将以湖滨新城内的基础设施建设为主，由于基础设施建设的投入量较大，开展进度相对较慢，因此公司主营业务有所下降。随着宿迁市未来几年投入加大，公司的主营业务收入将逐渐增长。截止2012年9月末，公司主营业务收入为50033万元，已经超过上一年同期水平，预计全年收入将达到6.5亿元，比2011年增长20%。由于公司前几年以土地开发为主，因此业务的毛利率和净利率比较高，随着公司逐步转向基础设施建设，公司的毛利率和净利率将呈下降的趋势。截止2012年9月末，公司毛利率和净利率分别为62.1%和47.4%，分别比上一年下降25.6%和19.5%，但是仍处于一个较高的水平，公司盈利能力有保障。=8\*GB2⑻现金流量分析从近三年公司现金流量表来看，公司2009、2010、2011年三年从经营性活动产生的流金流量净额分别为75116、15240、35216万元，表明公司经营情况良好，能够通过正常的经营活动获取足够的现金。公司2009、2010、2011年三年从投资性活动产生的流金流量净额分别为-106939、-38789、-65439万元，这是由于公司以土地开发、基础设施建设为主，因此公司会投入大量的现金，符合公司主营业务的特点。公司2009、2010、2011年三年从筹资性活动产生的流金流量净额分别为42490、38003、18837万元，表明公司的总体实力较强，能够获得银行等相关金融行业的认可，能够从银行获得足额融资支持。截止2012年9月末，公司经营性活动产生的现金流量净额为3112万元，投资活动产生的现金流量净额为-31102万元，筹资活动产生的现金流量净额为22726万元。因为按一般惯例，大量的工程款将在四季度集中支付，因此司预计公全年经营性活动现金流量净额应在25000万元，在考虑投资活动及筹资活动产生的变化，预计公司全年现金及现金等价物净增加额应该在8000万元左右。=9\*GB2⑼或有负债分析截止2012年9月末，公司对外担保明细如下：被保证担保单位贷款金额(万元)贷款日期还款期限贷款银行宿迁高等师范学校4000.002009.4.32017.2.23江苏银行宿迁分行宿迁高等师范学校500.002011.11.232012.11.22建设银行营业部宿迁市广播电视大学2000.002011.11.242012.11.23江苏银行宿迁分行宿迁市广播电视大学500.002011.10.292012.10.20民丰银行营业部宿迁佳景水务投资有限公司1000.002009.3.172014.1.20江苏银行宿迁分行宿迁佳景水务投资有限公司4100.002012.3.232013.3.23华夏银行南京分行宿迁佳景水务投资有限公司2000.002012.8.12013.8.1华夏银行南京分行宿迁佳景水务投资有限公司1900.002012.8.62013.8.6华夏银行南京分行江苏佛蒙特木业有限公司500.002012.1.182013.1.17民丰银行宿豫支行江苏新源水务有限公司2500.002012.6.302014.12.25苏州银行宿城支行宿迁卫生学校2000.002012.2.282013.2.27江苏银行宿迁分行江苏省宿迁职业高级中学1000.002012.3.222013.3.21建设银行营业部江苏卓越市政园林建设工程有限公司500.002012.3.192013.3.19江苏银行宿迁分行宿迁市中原建设工程有限公司500.002012.6.302013.2.24江苏银行宿迁分行保证担保合计23000．00被保证担保单位贷款金额(万元)贷款日期还款期限贷款银行宿迁佳景水务投资有限公司10846.062012.3.232013.3.23华夏银行南京分行宿迁佳景水务投资有限公司5219.972012.8.12013.8.1华夏银行南京分行宿迁佳景水务投资有限公司4958.972012.8.62013.8.6华夏银行南京分行江苏新源水务有限公司1600.002011.10.152012.10.14江苏银行宿迁分行宿迁市湖滨新城房地产开发有限公司3000.002011.12.272012.11.8苏州银行宿城支行抵押担保合计25625.00从上表可以看出，宿迁湖滨新城公司主要为以下几类企业担保：=1\*GB3①新城范围内的学校，宿迁高等师范学校、宿迁市广播电视大学、宿迁卫生学校、江苏省宿迁职业中学等，由于学校每年有学费收入，因此代偿风险较低。=2\*GB3②新城范围内，有业务往来的施工企业，如宿迁佳景水务投资有限公司、江苏佛蒙特木业有限责任公司、江苏卓越市政园林建设工程有限公司、宿迁市中原建设工程有限公司等，由于这些受到工程款支付的原因，因此发生代偿的可能性较低。=3\*GB3③宿迁湖滨新城的子公司，如江苏新源水务有限公司、宿迁市湖滨新城房地产开发有限公司等，由于是母子公司的关系，因此发生代偿的可能性较低。综上所述，宿迁湖滨新城目前对外担保发生的代偿可能性较低，总体风险可控。（10）公司贷款卡及信用记录情况根据2012年11月14日，查询的中国人民银行企业基本信用信息报告情况，公司目前未结清贷款120800万元，未结清承兑汇票3900万元，对外保证担保16笔，金额24000万元，抵押担保4笔，金额24025万元，公司无不良贷款，无欠息余额，无其他不良记录。总体评价一方面，宿迁湖滨新城目前作为宿迁市最大的政府平台公司之一，公司资产实力雄厚，经营情况良好，资产运营能力强，负债规模处于健康合理水平；另一方面，目前宿迁市委书记缪瑞林，原是宿迁湖滨新城开发区的党委书记，因此，宿迁湖滨新城公司得到了政府的直接支持（目前公司手上约有3000多亩土地，是宿迁市所有平台公司中土地资源最多的公司）。从公司近三年财务报表来看，公司主营业务逐年增长，盈利能力保持较好水平，得到了包括国家开发银行等金融机构的认可，公司融资能力强。根据公司未来两年的现金流预测，随着公司的发展，经营能力、盈利能力及融资能力的不断增强，能够覆盖本信托计划的本息。

担保方或其他补充还款来源提供者公司法人保证担保本信托计划无公司法人保证担保4.2个人保证担保本信托计划无个人保证担保。

抵、质押及其他保障措施抵押担保=1\*GB2⑴担保人基本信息本项目由宿迁湖滨新城的全资子公司—宿迁市湖滨新城房地产开发有限公司名下的土地提供抵押担保。企业名称：宿迁市湖滨新城房地产开发有限公司营业执照注册号：321300000001389住所：宿迁湖滨新城开发区管委会办公大楼A102—A104法定代表人：路黄中注册资本：人民币2000.00万元实收资本：人民币2000.00万元企业类型：有限公司（法人独资）内资成立日期：2006年5月16日经营期限：2006年5月16日至2056年5月14日经营范围：许可经营项目：无一般经营项目：房地产开发、销售年检已通过2011年年检=2\*GB2⑵抵押物信息该土地位于宿迁市骆马湖农业示范区晓店镇陆庄居委会宗地，地号为：新城-143，土地面积99456平方米，用途为城镇住宅用地，使用权类型为出让，使用权终止日期为2080年4月28日，设定容积率2.5。该地块目前为净地。=3\*GB2⑶抵押物价值及抵押率根据深圳市世联土地房地产评估有限公司出具的NJ[2012]Y11018的土地预评估函显示，确定该土地的地面地价为2017元/平方米，楼面地价为807元/平方米，总地价为2.006亿元，抵押率不超过50%。

还款来源分析第一还款来源：本项目的第一还款来源为宿迁湖滨新城的经营收入。=1\*GB2⑴公司未来可预见的经营性现金净流入预测：湖滨新城主营土地开发及基础设施建设，相关费用由市财政统一安排结算，因此设定该部分的净现金流为零，下面是公司未来两年可预见的经营性活动的净流入：=1\*GB3①湖滨房地产公司的销售收入：湖滨房地产公司主要是在新城范围内建设商品房及商业街，目前已经基本建设完成，形成约6亿元存货，公司计划2013年开始逐步对外出售，计划未来两年内完成4.5亿元的销售收入，该部分可形成为公司未来的净现金流入=2\*GB3②江苏新源水务公司的经营收入：新源水务公司是经营自来水提供，工业用水、污水处理的水务公司，经营收入来自水费，在两年内可形成稳定的经营收入来源。截止2012年9月，水务公司完成营业收入1500万元，净利润480万元，由此可预测公司未来两年将形成约1000万元的净现金流入。=3\*GB3③星辰酒店的经营收入：星辰国际酒店是宿迁市第一坐五星级酒店，也是政府接待用的定点酒店，目前酒店已经建设完成并对外营业，预计未来两年将形成1.2亿元的经营收入，在扣除相关经营费用后，预计未来两年将形成约2000万元的净现金流入。=4\*GB3④财政补充收入：湖滨新城公司是市政府下属的市级平台公司，每年会得到市财政的大量补贴收入，在完成2012年终结算后，预计会有2.45亿元的大额财政补贴收入，部分可视为经营性活动的净现金流入。=5\*GB3⑤土地出让的增值收益：湖滨新城公司目前有3000亩的土地资源，按每年出让300亩，每亩可获得增值收益100万元（公司拿地成本较低，平均每亩不到50万元，现在每亩正常出让150万元，公司可获得差价100万元/亩），预计公司未来两年可获得增值收益6亿元，该部分可视为经营活动的净现金流入。综上所述，公司未来两年可预见的经营性现金净流入为：45000+1000+2000+24500+60000=132500万元。=2\*GB2⑵公司未来两年投资性活动的现金流预测：由于湖滨新城是政府平台公司，无法具体测算明确的投资活动行为，按公司近三年报表及2012年9月报表中的投资性活动支出的平均值来计算（106943+38805+64539+（31102/3*4）=251756/4=62939/年），预计公司未来两年投资活动产生的现金流为-125878万元。=3\*GB2⑶公司未来两年筹资活动的现金流预测：=1\*GB3①星辰酒店的经营性物业贷款：公司目前已将酒店抵押给工商银行，正在申请10年期的经营性物业贷款，按酒店价值6亿元，抵押率50%计算，公司可获得现金流入2.4亿元（扣除两年本金6000万元）。=2\*GB3②第二期公司债券：目前宿迁市经开发总公司已将在积极筹备第二期公司债券发生的相关事宜，预计未来两年将发行第二期公司债券10亿元，湖滨新城公司可获得其中的4.5亿元。=3\*GB3③根据公司现有的贷款还款要求，公司2013年还款15450万元，2014年还款17900万元，两年合计还款33350万元。综上所述，公司可预见未来两年内，筹资性活动的现金流流入为24000+45000-33350=35650万元。根据公司经营性活动、投资性活动、筹资性活动三部分现金流净额相加后，得到公司未来两年可得到现金流净额为：132500-125878+35650=42272万元，完全能够本信托计划的本息，总体风险可控。项目金额（万元）经营性活动产生的现金流净额132500投资性活动产生的现金流净额-125878筹资性活动产生的现金流净额35650合计42272第二还款来源：本项目的第二还款来源为抵押土地的处置收入。本项目的抵押土地为城镇住宅用地，土地面积99456平方米，根据深圳市世联土地房地产评估有限公司出具的预评估函显示，本项目所抵押的土地价值为2亿元，抵押率不超过50%，风险可控。其他还款来源：湖滨新城公司作为宿迁市政府的市属平台公司，在发展过程得到了市政府土地和资金上的支持，因此宿迁市的财政收入可作为湖滨新城公司的补充还款来源。下表是宿迁市近年来财政收入的情况：项目2008200920102011实际实际实际实际财政总收入91.2130.2205.8276.2一、预算内收入1、上划中央收入26.234.0146.5275.42、地方留存收入2.1一般预算收入46.563.0789.57120.972.1.1增值税4.56.17.8511.632.1.2营业税13.518.620.0932.022.1.3所得税5.1441.98.7916.962.1.4其他0其中：城维税2.022.93.9655.582.2基金预算收入13.8933.159.4864.72土地有偿使用收入12.7916.556.7158.87二、预算外收入8.2610.720.525.691、预算外决算收入2、土地出让净收入三、上级补助收入61.1979.595.23112.51四、上年结余及调入资金6.368.29.6711.2五、上解上级支出8.9711.413.5916.45截止2012年12月24日，宿迁市全市完成财政总收入329.2亿元，比去年增长19.2%，其中一般预算收入157.9亿元，比去年增长30.5%，全市财政收入增长情况良好，可作为补充还款来源。

风险及防范措施行业风险本风险是指借款人主要从事土地整治开发和基础设施建设等业务，受到国家产业政策的支持。在我国国民经济的不同发展阶段，中央和地方政府在固定资产投资、环境保护、城市规划、土地开发政策等方面会有不同程度的调整。相关产业政策的变动可能会在一定程度上影响借款人的经营活动及盈利能力。控制措施：借款人在现有的政策条件下将加强综合经营与技术创新能力，提高企业整体运营效率，增加自身的积累，提升公司可持续发展能力。同时针对未来政策变动风险，借款人将与主管部门保持密切的联系，加强政策信息的收集与研究，及时了解和判断政策的变化，并根据国家政策的变化制定出相应的发展策略，以降低行业政策和经营环境变动对借款人经营和盈利造成的不利影响。合规与法律风险国家货币政策、财政税收政策、产业政策、相关法律法规的调整以及经济周期的变化等因素可能发生不利变化，可能将对本项目的还款能力产生一定影响，从而对信托财产收益产生影响。控制措施：聘请专业律师在项目前期开展法律尽职调查，并出具法律尽职调查报告。在项目执行过程中，受托人将与当地政府管理部门保持及时、畅通的沟通，及时了解借款人的财务情况，避免出现政策误读和违规行为。信用和流动性风险本风险主要是指本信托在信托受益权回购日或终止时，融资方无法按时还本付息。控制措施：一方面，在贷款发放后，我公司密切关注宿迁湖滨新城公司经营的情况，确保公司两年内有足够的现金流，如有问题及早发现及早解决；另一方面，按相关法律及政策要求，办好相应的土地抵押手续，确保