某地产经营管理制度标准化开发模式课件

2011年以“标准化”为核心的郊区大盘运作模式－恒大地产2011年以“标准化”为核心的郊区大盘运作模式企业概况运作模式郊区大盘案例分析郊区大盘经验经验借鉴目录企业概况目录第一章企业概况第一章企业概况滚动开发，高效运作，以“规模+品牌”的发展战略形成了企业强大的体系竞争力艰苦创业高速发展【1998-2000年】公司成立之初，正值亚洲金融风暴，恒大地产集团逆市出击，抢占先机，采取“短、平、快”的策略，首个项目金碧花园以“环境配套先行”的开发理念，创造了广州昼夜排队购房，日进亿元的销售奇迹。其后，恒大经过三年艰苦奋斗，于1999年从当时广州的1600多家房地产企业中，首度跻身为广州地产10强企业；2000年，排名跃升至广州第6位。苦练内功夯实基础【2001-2003年】经过三年多的高速发展，从2000年开始，恒大地产集团着力于有效整合资源，规范开发流程，狠抓管理促效益，支持未来发展。在广东地区同时开发及储备多个项目，陆续开发销售金碧华府、金碧新城、金碧世纪花园等多个金碧系列楼盘。2003年，恒大被评为广东房地产企业竞争力第1名。二次创业拓展全国【2004-2006年】经过前两个阶段的发展，恒大地产集团综合实力显著提高，发展潜力日益凸显，从2004年开始，恒大提出“二次创业”的号召，着力实施立足广州、布局全国、全方位拓展产业发展空间的经营战略。2004年，恒大首度跻身中国房地产10强企业，并在广州同步开发销售金碧翡翠华庭、金碧湾等10多个楼盘，在开发经验、品牌美誉度以及规模实力等方面，初步具备了全国拓展的条件。2006年11月，美林、德意志银行、淡马锡联合投资入股恒大4亿美元迈向国际跨越发展【2007-2011年】恒大已战略性的进入上海、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京等20多个主要城市，拥有近50个项目，规模与品牌已取得实质性的跨跃。恒大一流的管理团队和成功的发展模式，也取得了令人瞩目的超常规发展，吸引了国际资本巨头青睐。恒大累计在国际资本市场募集资金18亿美元，已成为中国房地产企业迈向国际化的典范。恒大地产集团坚持“质量塑品牌、诚信立伟业”方针恒大地产——发展历程恒大地产集团坚持“质量塑品牌、诚信立伟业”方针恒大地产——发恒大地产——战略布局在持续增长的企业经验中，“二、三线城市战略”、“快速开发、快速销售”、“集约化生产”、“面向刚需”、“造老百姓买得起的房子”成为2010年企业谋求发展的关键词恒大在以上这些方面的提前部署已显示了其战略前瞻优势，及其在近年行业发展的先锋意义由于领导团队的前瞻战略，集团科学合理的城市布局、适应市场的产品结构以及高性价比的精品产品，使恒大能不断取得跨越式发展。集团有信心继续扩大上述优势，保持2011年继续高增长，进一步为投资者创造价值。由于在成本控制方面卓有成效，恒大核心业务利润以及股东回报率显现强劲增长。在取得业绩大幅增长的同时，恒大现金流继续保持了平稳增长。恒大地产——战略布局在持续增长的企业经验中，“二、三线城市战恒大地产——财务表现恒大地产在港最新发布的2010年年报显示，2010年恒大地产营业收入增长7倍，增长速度大幅超越中国其他房企，成2010年最会赚钱的地产商之一。年报显示：2010年，恒大地产营业收入为458亿元，同比2009年57.2亿元增长700.7；毛利133.7亿元，同比2009年19.5亿元增长585.6；净利润人民币80.2亿元，同比2009年的11.2亿元增长616.1；2010年底，恒大在建工程面积为2,397万平方米，较2009年同期的1,655万平方米增长45%；2010年竣工面积899万平方米，较2009年的119万平方米增长655。恒大地产——财务表现恒大地产在港最新发布的2010年年报显示第二章运作模式第二章运作模式8拿地标准化建立产品线体系材料使用标准化工程管理标准化品牌战略合作伙伴营销标准化——建立6大标准化体系，实现标准化运营模式恒大地产——标准化体系8拿地标准化建立产品线体系材料使用标准化工程管理标准化品牌战9恒大地产形成了标准化的土地选择标准，土地储备以高增值土地为主。恒大地产拿地策略分析看好高增值土地，不拿地王土地选择标准化看好具备经济实力二三线城市

对新项目的选择，实施统一的选择标准，包括：区位、项目规模、项目定位、项目现状的标准化。

确保新项目符合集团发展战略，保证项目未来开发成功，最大限度降低了决策风险。

恒大大部分项目规模在50—200万平方米之间，此类项目最适宜规模发、滚动开发。恒大项目一般都坐落于城市升值潜力大、住房需求上升的优质区域。84%的项目为城市市区项目，环境优美、规划配套及城市交通发达、升值潜力较大。恒大是中国土地储备最大的房地产企业之一。目前，恒大在全国土地储备近1亿平方米。

恒大在全国有76个项目在建，布局中国62个城市。是中国最早进行二、三线城市战略的地产企业，早在2004年便已全面进军二线城市，2010年3月大规模进入三线城市。恒大地产——拿地策略9恒大地产形成了标准化的土地选择标准，土地储备以高增值土地为10——打通房地产开发上下游各个环节，从而有效的降低了开发过程中的各项成本，为项目开发实现高性价比打下了坚实的基础。一级房地产开发资质，精品领先，中国十强甲级设计资质一级建筑施工资质，具有独特的技术优势和施工经验，工程质量达到我国先进水平甲级工程监理资质形成了一套标准化、规模化、专业化及科学化的管理模式一级物业管理资质，不断升级，“精品物业管理标准”引入对焦式全程服务，社会化、专业化、市场化服务优势恒大地产——上下游整合10——打通房地产开发上下游各个环节，从而有效的降低了开发过11——集中采购，保证质量的同时，缩减建设成本广州恒大材料设备有限公司地区A公司地区B公司地区C公司地区D公司材料商

设立材料设备公司的好处是“方便、简单、付款及时，所以价格就比较低”。这是一种在其他公司很少采用的材料采购模式，因为需要比较强的管控能力。而恒大正是具备了较强的统一控制管理的能力、执行力。材料设备战略合作联盟科勒西门子奥的斯松下三星……

由于规划设计的标准化，公司实现了材料使用的标准化。在建筑、园林、配套设施以及装修工程，大批量的采用标准材料，有效地加快了项目建设进度、保证了产品质量，缩减建设成本。恒大地产——集中采购11——集中采购，保证质量的同时，缩减建设成本广州恒大材料设12恒大历年销售额（亿元）分析企业计划在2012年底合约销售额超过1000亿元人民币,成为继万科之后的又一家千亿级地产企业。恒大地产积极拓展外围市场，截止到目前土地储备9600万平方米，集团已进入全国各大重点辖市、省会城市，在全国80多个主要城市拥有大型房地产项目150多个。Textinhere住宅销售核心物业持有型物业酒店高尔夫球场+“我们内部有两个保稳健的标准：一是保证现金余额不低于100亿元，这是一个硬指标。二是力争每年上半年完成任务60％以上。”恒大的利润可以主要来自于——超前的土地储备战略，——超强的成本控制能力，——供应商、建筑商的让利恒大地产——盈利模式12恒大历年销售额（亿元）分析企业计划在2012年底合约销售1313——坚持70%产品为面向首次置业者的中端及中高端产品的策略，打造高性价比精品产品。——坚持标准化产品模式（即拿地标准化、产品系列标准化、材料设备标准化）类别新户型名称原户型名称编号现有户型特点层数有无电梯特征洋房超豪华户型叠式别墅花园别墅HF-X5有1-3层为平层户型、4-5层为复式户型，每层带露台花园，配置电梯，有地下室。高层空中花园洋房11层花园洋房空中别墅HF-S11有大平层，有2层高的花园或超大阳台。18层无HF-M20～32层空中花园洋房空中别墅HF-L28有大平层，有2层高的花园或超大阳台。豪华户型复式花园洋房复式花园洋房复式洋房DS12有小高层，全复式住宅，每户有2层高花园。情景洋房情景洋房X4无1-2层为平层户型、3-4层为复式户型，每层带露台花园，不配置电梯，无地下室。高层洋房11～12层小高层洋房S11或11＋1有普通小高层洋房。18～19层高层洋房M18或18＋1有普通高层洋房。20～32层高层洋房L20～32有普通高层洋房。酒店式公寓11层产权式公寓酒店G-S11有公寓。18层G-M32层G-L32有公寓。恒大住宅系列分类表恒大地产——产品模式1313——坚持70%产品为面向首次置业者的中端及中高端产品14恒大住宅产品线高端系列中端及中高端系列恒大华府——繁华都市中心区域的顶级豪宅项目（代表项目：重庆恒大华府）恒大名都——坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项目（代表项目：西安恒大名都）恒大城——城郊结合地段不同规模的中、大型豪华住宅项目（代表项目：成都恒大城）恒大绿洲——坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项目（代表项目：广州恒大绿洲）旅游地产恒大金碧天下——城市外围的超级万亩大盘，综合旅游、度假、商务、居住为一体的优质项目（代表项目：清远恒大金碧天下）广州恒大绿洲清远恒大金碧天下重庆恒大华府住宅产品线体系覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列，在产品结构方面，中端产品占40%，中高端产品占30%，高端产品占10%，旅游地产产品占20%。恒大地产——产品线14恒大住宅产品线高端系列中端及恒大华府——繁华都市中心区域15

对全国所有项目的开盘销售制定严格统一的开盘标准，即“园林实景+准现楼+精装修”的发售模式，以真实的现场环境展示企业实力和产品品质，确保更高的销售价格和销售率。园林实景展示：

实景展示前置，是恒大坚持的操作手法，湖景和园林实景展示一方面提升了项目的品质感，一方面给客户强有力冲击，留下深刻印象。豪华装修：

豪华装修入户大堂给客户尊贵感。通过精装修样板房展示，让客户眼见为实。恒大地产——产品策略15对全国所有项目的开盘销售制定严格统一的开盘标准，即“景观园林——突出水景元素运用，体现出欧式楼盘“景观渗透、户户有景”的设计理念。建筑风格——开发项目建筑风格较为统一，遵从“欧陆新古典主义”项目配套——五星会所+商业街+教育配套+智能安防配套+······户型——以二居、三居户型为主，户型设计紧凑，270°观景阳台设计恒大产品塑造优势不明显，属于较为均衡性企业，基本均以精装修形式交房，园林打造上，较为突出“水”元素的运用，恒大的每个项目基本都有中央内湖或是叠水园林。在项目配套方面，对教育元素较为重视，多体现为“名盘+名校”运作手法。精装修——与品牌商家战略合作，以9A精装为标准交房。景观园林项目配套建筑风格户型精装修恒大地产——产品特征景观园林——突出水景元素运用，体现出欧式楼盘“景观渗透、户户营销推广策略总结：价格策略低开高走的渗透价格策略，从而给客户物近所值得得感觉实景展示策略在项目开盘之前将园林、会所、将半间全部展示到位，给客户视觉冲击，提升性价比，激发客户购买冲动推广策略高调推广，高频率高密度集中媒体轰炸，同事开盘前会邀请明星到现场助阵精装修策略9A级精装修，通过精装修的利润差价作为项目开发的盈利模式恒大地产——营销推广策略营销推广策略总结：恒大地产——营销推广策略18——中央集权，强调“恒大式”的高执行力“甚至到每一个广告都要由他（许家印）亲自过目。”——恒大内部人士许家印2000人集团总部A项目B项目C项目D项目······全国数十个项目神经末梢的传递与协调功能集团大脑恒大模式的核心所在：许家印通过总部队伍全程控制区域公司从拿地、融资、报建、规划设计乃至采购和营销的各个流程。并同时进行考核。恒大全国战略成功实施的核心力量：具备高执行力和强执行力的团队文化。如高效、专业的工作风格和管理力度，以及难以想象的铁一样的运作纪律。2010年4月17日“新国十条”出台18天后，当恒大总部宣称全国价格调整时，不管在售项目是几个、几十个，还是几百个，都能凭借标准化的执行方案在极短的时间内达到高度统一。恒大地产——运作模式18——中央集权，强调“恒大式”的高执行力“甚至到每一个广第三章郊区大盘案例成都恒大金碧天下天津恒大绿洲第三章郊区大盘案例成都恒大金碧天下天津恒大绿洲项目位置土地属性占地面积（平米）建筑面积（平米）产品类型容积率“恒大绿洲”系中典型项目天津恒大绿洲天津东丽湖温泉度假旅游区丽湖北岸城市远郊86万120万高层、小高层、洋房1.5“恒大金碧天下”中典型项目成都恒大金碧天下成都周边彭山县牧马镇莲花村城市远郊约800万（总期）44万（首期）约61万平米（首期）独栋、双拼、联排、高层、小高层1.34（一期）恒大绿洲系分布在：广州、重庆、成都、武汉、宜昌、沈阳、长春、辽阳、西安、兰州、长沙、南京石家庄、太原、天津、贵阳、南宁、洛阳、南昌、济南及海口恒大金碧天下系分布在：昆明、南京、天津、启动、清远、重庆、彭山及鄂州绿洲系与金碧天下系相比，绿洲系较城市的距离更近，有较便捷的交通系统，但无金碧天下系良好的自然景观、低密意向及规模，它更偏向于城市意向以土地属性为界定，从规模及产品上为着眼点，在两个产品系中挑选比较具有代表性的项目进行研究。恒大地产——郊区大盘案例选择项目位置土地属性占地面积（平米）建筑面积（平米）产品类型容积直线距离约19公里项目位于成都市彭山县牧马镇莲花村（牧马山后）。区域距离城市中心地带较远，直线距离19公里，但该区域拥有较优质的自然资源，属于传统的品质别墅板块；由成雅高速支路进入成雅高速，可直接抵达二环路，经由天府大道可快速抵达城市中心地带。交通动线项目虽位于城市的远郊地带，但属于传统的优质别墅板块，拥有较良好的自然资源，交通进入性良好成都恒大金碧天下——区位与交通直线距离约19公里项目位于成都市彭山县牧马镇莲花村（牧马山后总占地面积（㎡）800万（首期44万）总建筑面积（㎡）61万（首期）分期情况项目分三期开发容积率≤2（首期1.34）绿化率70%物业类型独栋、双拼、联排、高层、小高层资源牧马山、彭山、黄龙溪配套综合配套≥80万平米，包括：酒店、多个功能中心，高尔夫体育设施、中学、小学、幼儿园及其他商业设施一期二期二期三期具有优良景观资源的大规模低密社区成都恒大金碧天下——项目规划与分期总占地面积（㎡）800万（首期44万）总建筑面积（㎡）61万产品户型面积区间（㎡）总建筑面积面积比例套数套数比例风格外立面客户情况独栋别墅248.2－517.5311585%992%欧式石材成都本地客户居多，其它为四川二线城市客户；以政府官员、私企业主为主，购买目的为投资与度假双拼别墅183.28－256.6129108.5221%61612%联排别墅140.9-266.8461836.5110%3486%小高层112.31-117.54110331.7618%96818%高层81.85-97.1276461.7645%307260%合计——609246.14100%5103100%————项目产品线丰富，以高层产品为主，利用独栋产品提升项目品质，利用当地较受欢迎的双拼产品来创造价值成都恒大金碧天下——项目产品产品户型面积区间（㎡）总建筑面积面积比例套数套数比例风格外立欧式新古典风格建筑外立面成都恒大金碧天下——产品外立面欧式新古典风格建筑外立面成都恒大金碧天下——产品外立面成都恒大金碧天下——户型成都恒大金碧天下——户型成都恒大金碧天下——景观实景成都恒大金碧天下——景观实景由于距离城区较远，项目打造丰富的配套设施，来满足整个社区的各方面需求主要配套类型功能酒店住宿接待幼儿园、中学教育配套高尔夫运动休闲会议中心商务会议饮食中心餐饮配套运动中心运动配套康体中心运动娱乐娱乐中心娱乐配套商业中心生活保障成都恒大金碧天下——项目配套情况由于距离城区较远，项目打造丰富的配套设施，来满足整个社区的各成都恒大金碧天下——配套设施成都恒大金碧天下——配套设施别墅联排小高层高层度假为主√√投资为主√√客户产品产品面积（平米）产品配比风格独栋248.2－517.55%欧式双拼183.28－256.621%联排140.9-266.8410%小高层112.31-117.5418%高层81.85-97.145%成都恒大金碧天下——小结别墅联排小高层高层度假为主√√投资为主√√客户产品产品面积产配套类型体量功能开发时序生活一一会所后期逐步完善商业酒店、商业中心、大型超市、商业街后期逐步完善教育双语幼儿园后期逐步完善医疗健康中心后期逐步完善娱乐娱乐中心后期逐步完善高尔夫球场休闲娱乐后期逐步完善商务会议中心后期逐步完善配套占项目总体量情况：10万平米左右，占项目总建筑面积33％左右成都恒大金碧天下——小结配套类型体量功能开发时序生活一一会所后期逐步完善商业酒店、商区位特征东丽湖温泉旅游度假区，东丽之光大道北侧，欢乐谷以西

交通状况东至黄港水库、南至津汉快速路与津汉高速联络线、西至环外快速环路、北至京津高速公

位于天津蓟县盘山脚下，距离北京80公里，35分钟车程恒大绿洲恒大绿洲天津恒大绿洲——区位与交通区位特征位于天津蓟县盘山脚下，距离北京80公里，35分钟车程项目概况总占地面积:86万㎡总建筑面积：120万㎡总户数：5500户容积率:1.5绿化率：45%物业类型：小高层、高层、洋房资源：东丽湖温泉旅游度假区配套：铂金超五星级酒店、国际会议中心、温泉中心及贵宾楼、运动中心、商业中心、幼儿园一期全景图规划特点恒大绿洲位于天津市东丽区温泉度假旅游区，项目总规模1300余亩，居住区建筑面积约100多万平米，公建配套面积约20多万平米。依托东丽湖之“龙形水系”，项目布局“龙眼”上境，以欧陆新古典主义建筑，缔造区域人居地标。以中央纵横景观轴线，串连中部8大景观园林和水系，构筑世界级皇家园林，芳华璀璨，尽显豪宅领地超凡气派。总建筑面积约120多万平米，距天津中心城区仅20公里、滨海新区仅25公里，周边交通便捷，京津、唐津高速纵横交汇。以中央纵横景观轴线串连中部8大景观园林和龙形水系天津恒大绿洲——项目规划项目概况一期全景图规划特点以中央纵横景观轴线串连中部8大景观项目分三期开发：共179栋（81座楼）其中包括：3+1情景洋房61栋（21座楼）小高层住宅56栋（26座楼）中高层住宅24栋（13座楼）高层住宅38栋（21座楼）二期一期二期配套公建项目整体共分为三期开发天津恒大绿洲——分期项目分三期开发：二期一期二期配套公建项目整体共分为三期开发华贵典雅的新古典欧式风格建筑米黄色石材新古典式屋顶造型轻巧阳台栏杆别致穹顶天津恒大绿洲——产品外立面华贵典雅的新古典欧式风格建筑米黄色石材新古典式屋顶造型轻首层二层三、四跃层叠拼洋房高层小高层天津恒大绿洲——户型首层二层三、四跃层叠拼洋房高层小高层天津恒大绿洲——户型温泉中心贵宾楼温泉中心会议中心星级酒店天津恒大绿洲——配套设施温泉中心贵宾楼温泉中心会议中心星级酒店天津恒大绿洲——配套设主要配套类型功能五星级酒店住宿接待会议中心商务会议饮食中心餐饮配套运动中心运动配套健康中心医疗配套娱乐中心娱乐配套温泉中心休闲配套商业中心生活保障幼儿园幼儿教育铂金超五星级酒店（约6.7万平米）国际会议中心（约2.1万平米）温泉中心及贵宾楼（约4.1万平米）运动中心（约1.6万平米）娱乐中心（约0.8万平米）饮食中心（约0.9万平米）商业中心（约0.4万平米）以及综合楼（约0.5万平米）幼儿园（4200平米）为业主子女提供优质的基础教育恒大绿洲由全国一级资质的金碧物业有限公司为您提供国际水准的英式管家贴心服务齐全完善的社区配套、生活便利天津恒大绿洲——配套情况主要配套类型功能五星级酒店住宿接待会议中心商务会议饮食中心餐具有仪式感的欧式园林景观天津恒大绿洲——景观实景具有仪式感的欧式园林景观天津恒大绿洲——景观实景配套类型体量功能开发时序生活一一会所、综合楼首期已动工商业酒店、商业中心首期已动工教育幼儿园首期已动工医疗社区医疗中心首期已动工娱乐娱乐中心、温泉中心首期已动工商务会议中心首期已动工天津恒大绿洲——小结配套类型体量功能开发时序生活一一会所、综合楼首期已动工商业酒小高层高层洋房度假为主√√投资为主√产品产品面积（平米）风格小高层130-180欧式新古典高层80-130洋房140-218客户天津恒大绿洲——小结小高层高层洋房度假为主√√投资为主√产品产品面积风格小高层1项目开发模式产品类型配套设施项目亮点建筑风格天津恒大绿洲独立开发高层、小高层、洋房五星级酒店会议中心、饮食中心、娱乐中心、会议中心、温泉中心、运动中心、贵宾楼、综合楼、幼儿园东丽湖自然资源、温泉资源、9A级精装修标准、完善的配套设施欧式新古典五星级酒店及配套设施均为恒大自有品牌天津恒大绿洲——小结项目开发模式产品类型配套设施项目亮点建筑风格天津恒大绿洲独立第四章郊区大盘成功经验借鉴第四章郊区大盘成功经验借鉴利用原生态的自然资源是项目价值实现的核心，后期国际级航母配套的打造是项目价值再创造的王牌，企业强强联合打造高品质建筑是项目成功的推力。标准化的运作模式保证了恒大的快速开发，是其成功的根本。拿地标准化工程管理标准化建立产品线体系品牌战略合作伙伴材料使用标准化营销标准化恒大郊区大盘经验借鉴核心根本推力王牌利用原生态的自然资源是项目价值实现的核心，后期国际级航母配套恒大·金碧天下和绿洲项目区位选择半小时繁华都市圈内不近亦不远的区位优势，使人们既不会被城市的喧嚣所隔绝，又能尽享原生态的青山绿水。恒大郊区大盘经验借鉴——区位、自然资源恒大·金碧天下和绿洲项目区位选择半小时不近亦不远的区位优势，利用地理形态、原生态的自然资源将项目整体规划融合于自然山谷湖泊之间，将项目打造成高品质的山水生态别墅区。恒大·金碧天下和绿洲依靠天然的原生态自然资源及打造国际级豪华配套设施，赢得了市场的青睐恒大郊区大盘经验借鉴——区位、自然资源利用地理形态、原生态的自然资源将项目整体规划融合于自然山谷湖稀缺的原生态自然资源、半小时内的繁华都市圈，天然的优势既是对人们物质实力的考量，更是对境界高低的评判，项目的物质价值和精神价值自然而然地得到了提升。万亩湖山的生态资源，优势明显的地理位置，提升了地块的物质价值和精神价值稀缺的原生态自然资源国家级原生态优质风景区区域最具品质的山水名胜区稀缺成就价值，稀缺意味着奢华恒大郊区大盘经验借鉴——区位、自然资源稀缺的原生态自然资源、半小时内的繁华都市圈，天然的优势既是对国际级航母配套带动项目向综合性高空型生态山水新城发展，区域地块价值迅速提升国际级航母配套：气势恢宏、欧式柱廊设计的超五星级酒店；世界顶级会议中心标准打造的国际会议中心；建在家门口的运动中心；拥有世界级医疗设备、专家的医疗中心；以国际化视野全方位打造的娱乐中心；集合奢华品味与日常需求为一体的商业中心；传承高贵精神的教育中心。超五星级酒店会议中心铂金级超五星酒店，内部打造了：豪奢私人会客室豪华私人餐厅总统级阅景套房国际级会议中心，内部下设了：沙发会议室各种会议报告厅国际级多媒体会议系统恒大郊区大盘经验借鉴——国际级航母配套国际级航母配套带动项目向综合性高空型生态山水新城发展，区域地运动中心医疗中心商业中心教育中心运动中心内设：恒温标准游泳馆；沙滩泳池；健身大厅；私人SPA；高尔夫训练室医疗中心服务：世界级医疗设备；提供私人健康服务；一对一的全程跟踪记录教育中心服务：国际一流资质的教育机构；配备多功能运动设施；高贵精神的涵养与传承商业中心服务：欧陆风情的商业街；顶级奢侈品专卖店；充分满足购物、休闲、娱乐等高端需求恒大郊区大盘经验借鉴——国际级航母配套运动中心医疗中心商业中心教育中心运动中心内设：医疗中心服务：铂金级商业会所、世界级风情商业街联袂铸就了巅峰人士的专属荣耀版图。铂金级商业会所、世界级风情商业街使浮躁的人们忘记工作、生活中的烦恼，充分享受购物、休闲、娱乐的乐趣，吸引高端人士融入到快乐工作、拥抱自然的氛围中，提升了地块的人气。恒大郊区大盘经验借鉴——国际级航母配套铂金级商业会所、世界级风情商业街联袂铸就了巅峰人士的专属荣耀国际级航母配套将带动项目向综合性高空型生态山水新城发展，周边地块价值迅速提升国际级航母配套的打造，得到众多高端客户的青睐，项目的内在价值得到了广泛的传播，物质价值获得了极大的提升恒大郊区大盘经验借鉴——国际级航母配套国际级航母配套将带动项目向综合性高空型生态山水新城发展，周边企业强强联合，打造“9A”级豪华内部精装修，赢得了广泛的口碑传播打造“9A”级豪华内部精装修，提升项目品质良好的口碑在人群中广泛传播，提升项目价值恒大郊区大盘经验借鉴——企业强强联合企业强强联合，打造“9A”级豪华内部精装修，赢得了广泛的口碑某地产经营管理制度标准化开发模式演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！2011年以“标准化”为核心的郊区大盘运作模式－恒大地产2011年以“标准化”为核心的郊区大盘运作模式企业概况运作模式郊区大盘案例分析郊区大盘经验经验借鉴目录企业概况目录第一章企业概况第一章企业概况滚动开发，高效运作，以“规模+品牌”的发展战略形成了企业强大的体系竞争力艰苦创业高速发展【1998-2000年】公司成立之初，正值亚洲金融风暴，恒大地产集团逆市出击，抢占先机，采取“短、平、快”的策略，首个项目金碧花园以“环境配套先行”的开发理念，创造了广州昼夜排队购房，日进亿元的销售奇迹。其后，恒大经过三年艰苦奋斗，于1999年从当时广州的1600多家房地产企业中，首度跻身为广州地产10强企业；2000年，排名跃升至广州第6位。苦练内功夯实基础【2001-2003年】经过三年多的高速发展，从2000年开始，恒大地产集团着力于有效整合资源，规范开发流程，狠抓管理促效益，支持未来发展。在广东地区同时开发及储备多个项目，陆续开发销售金碧华府、金碧新城、金碧世纪花园等多个金碧系列楼盘。2003年，恒大被评为广东房地产企业竞争力第1名。二次创业拓展全国【2004-2006年】经过前两个阶段的发展，恒大地产集团综合实力显著提高，发展潜力日益凸显，从2004年开始，恒大提出“二次创业”的号召，着力实施立足广州、布局全国、全方位拓展产业发展空间的经营战略。2004年，恒大首度跻身中国房地产10强企业，并在广州同步开发销售金碧翡翠华庭、金碧湾等10多个楼盘，在开发经验、品牌美誉度以及规模实力等方面，初步具备了全国拓展的条件。2006年11月，美林、德意志银行、淡马锡联合投资入股恒大4亿美元迈向国际跨越发展【2007-2011年】恒大已战略性的进入上海、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京等20多个主要城市，拥有近50个项目，规模与品牌已取得实质性的跨跃。恒大一流的管理团队和成功的发展模式，也取得了令人瞩目的超常规发展，吸引了国际资本巨头青睐。恒大累计在国际资本市场募集资金18亿美元，已成为中国房地产企业迈向国际化的典范。恒大地产集团坚持“质量塑品牌、诚信立伟业”方针恒大地产——发展历程恒大地产集团坚持“质量塑品牌、诚信立伟业”方针恒大地产——发恒大地产——战略布局在持续增长的企业经验中，“二、三线城市战略”、“快速开发、快速销售”、“集约化生产”、“面向刚需”、“造老百姓买得起的房子”成为2010年企业谋求发展的关键词恒大在以上这些方面的提前部署已显示了其战略前瞻优势，及其在近年行业发展的先锋意义由于领导团队的前瞻战略，集团科学合理的城市布局、适应市场的产品结构以及高性价比的精品产品，使恒大能不断取得跨越式发展。集团有信心继续扩大上述优势，保持2011年继续高增长，进一步为投资者创造价值。由于在成本控制方面卓有成效，恒大核心业务利润以及股东回报率显现强劲增长。在取得业绩大幅增长的同时，恒大现金流继续保持了平稳增长。恒大地产——战略布局在持续增长的企业经验中，“二、三线城市战恒大地产——财务表现恒大地产在港最新发布的2010年年报显示，2010年恒大地产营业收入增长7倍，增长速度大幅超越中国其他房企，成2010年最会赚钱的地产商之一。年报显示：2010年，恒大地产营业收入为458亿元，同比2009年57.2亿元增长700.7；毛利133.7亿元，同比2009年19.5亿元增长585.6；净利润人民币80.2亿元，同比2009年的11.2亿元增长616.1；2010年底，恒大在建工程面积为2,397万平方米，较2009年同期的1,655万平方米增长45%；2010年竣工面积899万平方米，较2009年的119万平方米增长655。恒大地产——财务表现恒大地产在港最新发布的2010年年报显示第二章运作模式第二章运作模式61拿地标准化建立产品线体系材料使用标准化工程管理标准化品牌战略合作伙伴营销标准化——建立6大标准化体系，实现标准化运营模式恒大地产——标准化体系8拿地标准化建立产品线体系材料使用标准化工程管理标准化品牌战62恒大地产形成了标准化的土地选择标准，土地储备以高增值土地为主。恒大地产拿地策略分析看好高增值土地，不拿地王土地选择标准化看好具备经济实力二三线城市

对新项目的选择，实施统一的选择标准，包括：区位、项目规模、项目定位、项目现状的标准化。

确保新项目符合集团发展战略，保证项目未来开发成功，最大限度降低了决策风险。

恒大大部分项目规模在50—200万平方米之间，此类项目最适宜规模发、滚动开发。恒大项目一般都坐落于城市升值潜力大、住房需求上升的优质区域。84%的项目为城市市区项目，环境优美、规划配套及城市交通发达、升值潜力较大。恒大是中国土地储备最大的房地产企业之一。目前，恒大在全国土地储备近1亿平方米。

恒大在全国有76个项目在建，布局中国62个城市。是中国最早进行二、三线城市战略的地产企业，早在2004年便已全面进军二线城市，2010年3月大规模进入三线城市。恒大地产——拿地策略9恒大地产形成了标准化的土地选择标准，土地储备以高增值土地为63——打通房地产开发上下游各个环节，从而有效的降低了开发过程中的各项成本，为项目开发实现高性价比打下了坚实的基础。一级房地产开发资质，精品领先，中国十强甲级设计资质一级建筑施工资质，具有独特的技术优势和施工经验，工程质量达到我国先进水平甲级工程监理资质形成了一套标准化、规模化、专业化及科学化的管理模式一级物业管理资质，不断升级，“精品物业管理标准”引入对焦式全程服务，社会化、专业化、市场化服务优势恒大地产——上下游整合10——打通房地产开发上下游各个环节，从而有效的降低了开发过64——集中采购，保证质量的同时，缩减建设成本广州恒大材料设备有限公司地区A公司地区B公司地区C公司地区D公司材料商

设立材料设备公司的好处是“方便、简单、付款及时，所以价格就比较低”。这是一种在其他公司很少采用的材料采购模式，因为需要比较强的管控能力。而恒大正是具备了较强的统一控制管理的能力、执行力。材料设备战略合作联盟科勒西门子奥的斯松下三星……

由于规划设计的标准化，公司实现了材料使用的标准化。在建筑、园林、配套设施以及装修工程，大批量的采用标准材料，有效地加快了项目建设进度、保证了产品质量，缩减建设成本。恒大地产——集中采购11——集中采购，保证质量的同时，缩减建设成本广州恒大材料设65恒大历年销售额（亿元）分析企业计划在2012年底合约销售额超过1000亿元人民币,成为继万科之后的又一家千亿级地产企业。恒大地产积极拓展外围市场，截止到目前土地储备9600万平方米，集团已进入全国各大重点辖市、省会城市，在全国80多个主要城市拥有大型房地产项目150多个。Textinhere住宅销售核心物业持有型物业酒店高尔夫球场+“我们内部有两个保稳健的标准：一是保证现金余额不低于100亿元，这是一个硬指标。二是力争每年上半年完成任务60％以上。”恒大的利润可以主要来自于——超前的土地储备战略，——超强的成本控制能力，——供应商、建筑商的让利恒大地产——盈利模式12恒大历年销售额（亿元）分析企业计划在2012年底合约销售6666——坚持70%产品为面向首次置业者的中端及中高端产品的策略，打造高性价比精品产品。——坚持标准化产品模式（即拿地标准化、产品系列标准化、材料设备标准化）类别新户型名称原户型名称编号现有户型特点层数有无电梯特征洋房超豪华户型叠式别墅花园别墅HF-X5有1-3层为平层户型、4-5层为复式户型，每层带露台花园，配置电梯，有地下室。高层空中花园洋房11层花园洋房空中别墅HF-S11有大平层，有2层高的花园或超大阳台。18层无HF-M20～32层空中花园洋房空中别墅HF-L28有大平层，有2层高的花园或超大阳台。豪华户型复式花园洋房复式花园洋房复式洋房DS12有小高层，全复式住宅，每户有2层高花园。情景洋房情景洋房X4无1-2层为平层户型、3-4层为复式户型，每层带露台花园，不配置电梯，无地下室。高层洋房11～12层小高层洋房S11或11＋1有普通小高层洋房。18～19层高层洋房M18或18＋1有普通高层洋房。20～32层高层洋房L20～32有普通高层洋房。酒店式公寓11层产权式公寓酒店G-S11有公寓。18层G-M32层G-L32有公寓。恒大住宅系列分类表恒大地产——产品模式1313——坚持70%产品为面向首次置业者的中端及中高端产品67恒大住宅产品线高端系列中端及中高端系列恒大华府——繁华都市中心区域的顶级豪宅项目（代表项目：重庆恒大华府）恒大名都——坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项目（代表项目：西安恒大名都）恒大城——城郊结合地段不同规模的中、大型豪华住宅项目（代表项目：成都恒大城）恒大绿洲——坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项目（代表项目：广州恒大绿洲）旅游地产恒大金碧天下——城市外围的超级万亩大盘，综合旅游、度假、商务、居住为一体的优质项目（代表项目：清远恒大金碧天下）广州恒大绿洲清远恒大金碧天下重庆恒大华府住宅产品线体系覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列，在产品结构方面，中端产品占40%，中高端产品占30%，高端产品占10%，旅游地产产品占20%。恒大地产——产品线14恒大住宅产品线高端系列中端及恒大华府——繁华都市中心区域68

对全国所有项目的开盘销售制定严格统一的开盘标准，即“园林实景+准现楼+精装修”的发售模式，以真实的现场环境展示企业实力和产品品质，确保更高的销售价格和销售率。园林实景展示：

实景展示前置，是恒大坚持的操作手法，湖景和园林实景展示一方面提升了项目的品质感，一方面给客户强有力冲击，留下深刻印象。豪华装修：

豪华装修入户大堂给客户尊贵感。通过精装修样板房展示，让客户眼见为实。恒大地产——产品策略15对全国所有项目的开盘销售制定严格统一的开盘标准，即“景观园林——突出水景元素运用，体现出欧式楼盘“景观渗透、户户有景”的设计理念。建筑风格——开发项目建筑风格较为统一，遵从“欧陆新古典主义”项目配套——五星会所+商业街+教育配套+智能安防配套+······户型——以二居、三居户型为主，户型设计紧凑，270°观景阳台设计恒大产品塑造优势不明显，属于较为均衡性企业，基本均以精装修形式交房，园林打造上，较为突出“水”元素的运用，恒大的每个项目基本都有中央内湖或是叠水园林。在项目配套方面，对教育元素较为重视，多体现为“名盘+名校”运作手法。精装修——与品牌商家战略合作，以9A精装为标准交房。景观园林项目配套建筑风格户型精装修恒大地产——产品特征景观园林——突出水景元素运用，体现出欧式楼盘“景观渗透、户户营销推广策略总结：价格策略低开高走的渗透价格策略，从而给客户物近所值得得感觉实景展示策略在项目开盘之前将园林、会所、将半间全部展示到位，给客户视觉冲击，提升性价比，激发客户购买冲动推广策略高调推广，高频率高密度集中媒体轰炸，同事开盘前会邀请明星到现场助阵精装修策略9A级精装修，通过精装修的利润差价作为项目开发的盈利模式恒大地产——营销推广策略营销推广策略总结：恒大地产——营销推广策略71——中央集权，强调“恒大式”的高执行力“甚至到每一个广告都要由他（许家印）亲自过目。”——恒大内部人士许家印2000人集团总部A项目B项目C项目D项目······全国数十个项目神经末梢的传递与协调功能集团大脑恒大模式的核心所在：许家印通过总部队伍全程控制区域公司从拿地、融资、报建、规划设计乃至采购和营销的各个流程。并同时进行考核。恒大全国战略成功实施的核心力量：具备高执行力和强执行力的团队文化。如高效、专业的工作风格和管理力度，以及难以想象的铁一样的运作纪律。2010年4月17日“新国十条”出台18天后，当恒大总部宣称全国价格调整时，不管在售项目是几个、几十个，还是几百个，都能凭借标准化的执行方案在极短的时间内达到高度统一。恒大地产——运作模式18——中央集权，强调“恒大式”的高执行力“甚至到每一个广第三章郊区大盘案例成都恒大金碧天下天津恒大绿洲第三章郊区大盘案例成都恒大金碧天下天津恒大绿洲项目位置土地属性占地面积（平米）建筑面积（平米）产品类型容积率“恒大绿洲”系中典型项目天津恒大绿洲天津东丽湖温泉度假旅游区丽湖北岸城市远郊86万120万高层、小高层、洋房1.5“恒大金碧天下”中典型项目成都恒大金碧天下成都周边彭山县牧马镇莲花村城市远郊约800万（总期）44万（首期）约61万平米（首期）独栋、双拼、联排、高层、小高层1.34（一期）恒大绿洲系分布在：广州、重庆、成都、武汉、宜昌、沈阳、长春、辽阳、西安、兰州、长沙、南京石家庄、太原、天津、贵阳、南宁、洛阳、南昌、济南及海口恒大金碧天下系分布在：昆明、南京、天津、启动、清远、重庆、彭山及鄂州绿洲系与金碧天下系相比，绿洲系较城市的距离更近，有较便捷的交通系统，但无金碧天下系良好的自然景观、低密意向及规模，它更偏向于城市意向以土地属性为界定，从规模及产品上为着眼点，在两个产品系中挑选比较具有代表性的项目进行研究。恒大地产——郊区大盘案例选择项目位置土地属性占地面积（平米）建筑面积（平米）产品类型容积直线距离约19公里项目位于成都市彭山县牧马镇莲花村（牧马山后）。区域距离城市中心地带较远，直线距离19公里，但该区域拥有较优质的自然资源，属于传统的品质别墅板块；由成雅高速支路进入成雅高速，可直接抵达二环路，经由天府大道可快速抵达城市中心地带。交通动线项目虽位于城市的远郊地带，但属于传统的优质别墅板块，拥有较良好的自然资源，交通进入性良好成都恒大金碧天下——区位与交通直线距离约19公里项目位于成都市彭山县牧马镇莲花村（牧马山后总占地面积（㎡）800万（首期44万）总建筑面积（㎡）61万（首期）分期情况项目分三期开发容积率≤2（首期1.34）绿化率70%物业类型独栋、双拼、联排、高层、小高层资源牧马山、彭山、黄龙溪配套综合配套≥80万平米，包括：酒店、多个功能中心，高尔夫体育设施、中学、小学、幼儿园及其他商业设施一期二期二期三期具有优良景观资源的大规模低密社区成都恒大金碧天下——项目规划与分期总占地面积（㎡）800万（首期44万）总建筑面积（㎡）61万产品户型面积区间（㎡）总建筑面积面积比例套数套数比例风格外立面客户情况独栋别墅248.2－517.5311585%992%欧式石材成都本地客户居多，其它为四川二线城市客户；以政府官员、私企业主为主，购买目的为投资与度假双拼别墅183.28－256.6129108.5221%61612%联排别墅140.9-266.8461836.5110%3486%小高层112.31-117.54110331.7618%96818%高层81.85-97.1276461.7645%307260%合计——609246.14100%5103100%————项目产品线丰富，以高层产品为主，利用独栋产品提升项目品质，利用当地较受欢迎的双拼产品来创造价值成都恒大金碧天下——项目产品产品户型面积区间（㎡）总建筑面积面积比例套数套数比例风格外立欧式新古典风格建筑外立面成都恒大金碧天下——产品外立面欧式新古典风格建筑外立面成都恒大金碧天下——产品外立面成都恒大金碧天下——户型成都恒大金碧天下——户型成都恒大金碧天下——景观实景成都恒大金碧天下——景观实景由于距离城区较远，项目打造丰富的配套设施，来满足整个社区的各方面需求主要配套类型功能酒店住宿接待幼儿园、中学教育配套高尔夫运动休闲会议中心商务会议饮食中心餐饮配套运动中心运动配套康体中心运动娱乐娱乐中心娱乐配套商业中心生活保障成都恒大金碧天下——项目配套情况由于距离城区较远，项目打造丰富的配套设施，来满足整个社区的各成都恒大金碧天下——配套设施成都恒大金碧天下——配套设施别墅联排小高层高层度假为主√√投资为主√√客户产品产品面积（平米）产品配比风格独栋248.2－517.55%欧式双拼183.28－256.621%联排140.9-266.8410%小高层112.31-117.5418%高层81.85-97.145%成都恒大金碧天下——小结别墅联排小高层高层度假为主√√投资为主√√客户产品产品面积产配套类型体量功能开发时序生活一一会所后期逐步完善商业酒店、商业中心、大型超市、商业街后期逐步完善教育双语幼儿园后期逐步完善医疗健康中心后期逐步完善娱乐娱乐中心后期逐步完善高尔夫球场休闲娱乐后期逐步完善商务会议中心后期逐步完善配套占项目总体量情况：10万平米左右，占项目总建筑面积33％左右成都恒大金碧天下——小结配套类型体量功能开发时序生活一一会所后期逐步完善商业酒店、商区位特征东丽湖温泉旅游度假区，东丽之光大道北侧，欢乐谷以西

交通状况东至黄港水库、南至津汉快速路与津汉高速联络线、西至环外快速环路、北至京津高速公

位于天津蓟县盘山脚下，距离北京80公里，35分钟车程恒大绿洲恒大绿洲天津恒大绿洲——区位与交通区位特征位于天津蓟县盘山脚下，距离北京80公里，35分钟车程项目概况总占地面积:86万㎡总建筑面积：120万㎡总户数：5500户容积率:1.5绿化率：45%物业类型：小高层、高层、洋房资源：东丽湖温泉旅游度假区配套：铂金超五星级酒店、国际会议中心、温泉中心及贵宾楼、运动中心、商业中心、幼儿园一期全景图规划特点恒大绿洲位于天津市东丽区温泉度假旅游区，项目总规模1300余亩，居住区建筑面积约100多万平米，公建配套面积约20多万平米。依托东丽湖之“龙形水系”，项目布局“龙眼”上境，以欧陆新古典主义建筑，缔造区域人居地标。以中央纵横景观轴线，串连中部8大景观园林和水系，构筑世界级皇家园林，芳华璀璨，尽显豪宅领地超凡气派。总建筑面积约120多万平米，距天津中心城区仅20公里、滨海新区仅25公里，周边交通便捷，京津、唐津高速纵横交汇。以中央纵横景观轴线串连中部8大景观园林和龙形水系天津恒大绿洲——项目规划项目概况一期全景图规划特点以中央纵横景观轴线串连中部8大景观项目分三期开发：共179栋（81座楼）其中包括：3+1情景洋房61栋（21座楼）小高层住宅56栋（26座楼）中高层住宅24栋（13座楼）高层住宅38栋（21座楼）二期一期二期配套公建项目整体共分为三期开发天津恒大绿洲——分期项目分三期开发：二期一期二期配套公建项目整体共分为三期开发华贵典雅的新古典欧式风格建筑米黄色石材新古典式屋顶造型轻巧阳台栏杆别致穹顶天津恒大绿洲——产品外立面华贵典雅的新古典欧式风格建筑米黄色石材新古典式屋顶造型轻首层二层三、四跃层叠拼洋房高层小高层天津恒大绿洲——户型首层二层三、四跃层叠拼洋房高层小高层天津恒大绿洲——户型温泉中心贵宾楼温泉中心会议中心星级酒店天津恒大绿洲——配套设施温泉中心贵宾楼温泉中心会议中心星级酒店天津恒大绿洲——配套设主要配套类型功能五星级酒店住宿接待会议中心商务会议饮食中心餐饮配套运动中心运动配套健康中心医疗配套娱乐中心娱乐配套温泉中心休闲配套商业中心生活保障幼儿园幼儿教育铂金超五星级酒店（约6.7万平米）国际会议中心（约2.1万平米）温泉中心及贵宾楼（约4.1万平米）运动中心（约1.6万平米）娱乐中心（约0.8万平米）饮食中心（约0.9万平米）商业中心（约0.4万平米）以及综合楼（约0.5万平米）幼儿园（4200平米）为业主子女提供优质的基础教育恒大绿洲由全国一级资质的金碧物业有限公司为您提供国际水准的英式管家贴心服务齐全完善的社区配套、生活便利天津恒大绿洲——配套情况主要配套类型功能五星级酒店住宿接待会议