XXXX年1月20日郑州瑞邦能源中心商业定位及招商运营方案课件

郑州·瑞邦能源中心商业定位及招商运营方案【2011年1月20日】郑州·瑞邦能源中心【2011年1月20日】目录

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2郑州高新区商业初步研判项目主题功能定位分析3本项目产品规划建议34楼层业态分布建议35商业招租策略建议商业运营管理建议36目录12郑州高新区商业初步研判项目主题功能定位分析3Directory

1郑州高新区商业初步研判Directory1郑州高新区商业初步研判1.1郑州城市发展概述“东移西进”持续深入，“大郑州”两翼齐飞！伴随“大郑州”城市战略的进一步发展，西高新区历经几年沉淀，迎来久违的春天！省政府向东移至郑东新区，市政府搬迁至中原路西四环附近，2011年6-7月份，荥阳并入郑州建区，大郑州城市框架进一步拉大，西区蓄势待发。地铁1号线与2号线延伸进入西高新区，快速公交实现与市区的衔接，进一步缩短了西高新区与市中心的距离，加快区域之间的交流融贯。已经打通的农业路化工路、科学大道北环，规划中即将开通的东风路梧桐街、长椿路南拓至中原路、化工路延伸至荥阳上街区（上高路）等，预计未来2-3年内，大西区连成一片，三环与四环之间将成为郑州重要的社会经济增长极。建业在高新区西四环购地9000亩、振兴预计在瑞达路与化工路交叉口购地8000亩，锦艺集团在科学大道瑞达路购地500亩，美景在四环边上购地3000亩，加上已经动工的升龙又一城600亩地、西雅图二期400亩项目，据业界专家预计，未来3-5年内，西高新区将成为郑州楼市的第一热点区域！1.1郑州城市发展概述“东移西进”持续深入，“大郑州”两1.2郑州西高新区商业综述大型商业从无到有，3-5年内全面开花2009下半年以来，近20个超亿元商业项目入驻西区，西区商业将迎来新机遇！万达广场、宝龙城市广场、锦艺华都、锦艺国际轻纺园、中原文化广场、大中原果品物流港、中原汽配大世界、中原新城、中国郑州国际包装城、伟业时代广场、昱东大厦、建材家具大世界、明宇国际汽配城、郑州城市名人酒店、裕达国际会展中心、豫园综合楼、万乘时代广场和新浦花园……在市政规划上，近20个超亿元商业项目布址西区；交通上，地铁1号线将贯穿东西；消费市场上，大量高端楼盘的涌现，为西区提供了众多高消费人群。其中高新区商业也将迎来从无到有的局面，振兴在瑞达路与化工路交叉口规划有近200万平米大商业，升龙又一城预计商业体量占10万平米，美景商业体量近5万平米，锦艺集团商业体量达10万平米，加上本项目商业体量近3万平米，高新区商业迎来第一轮爆发期。1.2郑州西高新区商业综述大型商业从无到有，3-5年内全未来10年内区域人口突破百万，消费潜力巨大！1.3周边区域人口与消费分析根据商业的普遍发展规律，商业的发展依托区域成熟与人口消费发展。从目前来看，项目所在区域为工业与高校区，以流动性办公与业务人口居多，常驻人口不足20万，现实很严峻，显然不足以支撑本项目商业体量。从长远来看，升龙又一城与美景、建业项目的陆续投向市场之后，预计5-10年内本区域人口将突破百万，一举解决人口与消费不足问题。虽然本项目体量与其他项目相比无任优势，但是商业发展先入为主的规律，即最先推出的商业项目总是最先植根消费者心智当中，成为一种约定俗成的商业区。因此，最先动工与完成的本项目，有可能成为区域标志性专业化商业区。未来10年内区域人口突破百万，消费潜力巨大！1.3周边区根据我公司对其他商业大品牌的跟踪，国内外零售与专业商业巨头正在对西高新区虎视眈眈，并初步对区域商业氛围与潜力进行考察分析。家乐福超市：家乐福开发部有意与锦艺集团协商，考察科学大道与瑞达路地块，预计2011年展开评估等工作。欧凯龙：专业的建材家居物流企业，在东西南北的大郑州布局战略中，西高新区作为一个空白区，已经开始对本区域进行关注。赛博数码广场：本土最大科技产品物流专业运营商，年内已经开始对西高新区进行关注，待时机成熟随时跟进。重庆家富富侨：国内最大足疗保健连锁企业之一，目前正在与国家863中部软件园洽谈进驻意向，尤其看好本区域发展。（请注意：以上列举的零售百货与专业商业巨头，可以做后期本项目引入主力店的重点，应予以积极关注、提前展开谈判。）1.4欲进驻高新区的商业大鳄根据我公司对其他商业大品牌的跟踪，国内外零售与专业商业巨头正1.5总结与启示郑州信高新区经过数年沉淀，终于迎来难得发展机遇。在本项目体量不占优势、无任何品牌知名度支撑的情况下，只要依靠专业化团队、精准实效的营销与运营策略、差异化的定位与规划包装，才有可能突出市场重围，赢得最后的胜利。作为没有大体量居住人口支撑的区域，百货批零商业显然行不通，只有与区域形成差异化与补充的专业化商业相结合，才能找到生存之道。先入为主，抢占先机才意味着本项目赢在起跑点上。“现实不成熟，前景很看好”——抢占先机方可制胜！1.5总结与启示郑州信高新区经过数年沉淀，终于迎来难得发展Directory

2本项目主题定位分析Directory2本项目主题定位分析2.1主题定位核心指导思想符合区域消费状况定位方向的差异化持续运营的前瞻性产品规划的结合性核心指导思想2.1主题定位核心指导思想符合区域消费状况定位方向的差异2.2主题定位思路发散思维方向1：大型综合零售百货方向2：专业建材家居市场方向3：专业汽车配件市场方向4：专业仓储式集散地项目体量与人群消费特性不足以支撑新建社区缺乏、且距本项目距离较远中原路汽车产业带，本项目位置较偏经营租金及利润相对较低，不可实行只有立足区域产业优势资源，整合周边客群需求，避开综合型零售百货物业，切入一个与本区域产业发展相补充、差异化、细分的专业市场，才能化不利为优势，最终从竞争中脱颖而出！方向5：综合性的科技市场与科技市场无差异，招商运营难度大2.2主题定位思路发散思维方向1：大型综合零售百货方向22.3社会热点产业发展带来的启示新能源，将成为中国下一轮经济发展新引擎新能源，又称非常规能源。指除煤、石油、天然气以及大中型水电等传统能源之外，刚开始开发利用或正在积极研究、有待推广的能源，新能源普遍具有污染少、储量大的特点，对解决环境污染和资源枯竭问题具有重要意义。按类别可分为：太阳能、风力发电、生物质能、生物柴油、燃料乙醇、新能源汽车、燃料电池、氢能、垃圾发电、建筑节能、地热能等。新能源成为世界焦点话题。美国、德国、日本、韩国都已经或正在出台大规模的新能源发展规划，中国的《新能源产业发展规划》也有望择期出台，截至2020年，从光电风电到核电等范畴，中国在新能源领域的总投资将超3万亿元。胡锦涛访美签署数百亿美元新能源合作协议。2011年1月18日下午，中美清洁能源协议签字仪式在华盛顿举行，胡锦涛主席出席本次活动，双方共签署十三项协议，覆盖核电、风电、太阳能、水电、智能电网、碳捕获与封存等多个领域。2.3社会热点产业发展带来的启示新能源，将成为中国下一轮2.4郑州及高新区产业发展考量自1988年建区以来，郑州高新技术产业区初步形成了具有区域特色的五大主导产业：电子信息、新材料、生物医药、光机电一体化、新能源产业，形成了电子信息、软件服务外包、网络安全、新能源、仪器仪表、生物制药、超硬材料等七大特色产业集群。其中，新能源行业发展迅速，以光伏产业园、固态照明产业园和大学科技园为核心，形成了庞大的新能源行业版图，在全省行业中占极为重要的地位。高新区新能源产业初具规模、潜力巨大。2.4郑州及高新区产业发展考量自1988年建区以来，郑州2.5站在更高的角度审视本项目本区域为重要的新能源产业集聚地，投资商上下游的相关行业资源，郑州及全省巨大的行业需求，需要一个对外的窗口来进行展示。瑞邦能源科技中心项目，涵盖3栋写字楼与5层商业体量，结合所属的标准化厂房区，与企业拥有的专家科研人才，形成了涵盖新能源科技产品的研发、生产、展销的完整产业链条。投资商上下游资源&办公+厂房+商业=？？鉴于巨大的市场需求与快速发展产业圈，我们必须站在整体产业发展，站在整个园区和项目高度，以持续发展的眼光来对本项目商业部分，进行科学合理的定位！2.5站在更高的角度审视本项目本区域为重要的新能源产业集郑州专业市场空白与巨大的需求开发商关系资源与配套物业形态项目地理位置与交通辐射力高新区雄厚新能源产业基础2.6主题定位的基本依据郑州专业市场空开发商关系资源项目地理位置高新区雄厚新2.6主题定位中原首座·低碳节能科技产品广场河南稀缺、郑州唯一/低碳节能产品与网络监控等/主题商业中心2.7本项目的主题定位主题定位中原首座·低碳节能科技产品广场河南稀缺、郑州唯一/功能定位集专业市场、商务生活配套为一体的地铁商业中心立足郑西区，辐射河南市场/科技市场细分，差异化巨大亮点办公、厂房、商业互补共赢，形成研发、生产、展销的完整产业链条银行、餐饮休闲，满足园区乃至周边生活配套需求2.8本项目的主题定位功能定位集专业市场、商务生活配套为一体的地铁商业中心立足郑西2.9主要经营业态归类瑞邦能源科技中心主导业态-低碳节能产品：依托高新区新能源产业雄厚基础及投资商上下游资源，成为企业的产品展示区，打造核心竞争力。银行餐饮休闲娱乐：中西餐饮与银行配套等，满足周边企业与客户的实际需商务生活需求，辅助配套经营与吸引人流目的。辅助业态-电脑耗材软件：品牌电脑及散件、软件耗材与电脑超市等业态，满足周边企业与高校师生及居民需求。健身生活中心：裙楼楼顶做成健身中心，作为企业商务休闲会所配套，满足园区与周边企业需求，带动人气，为商场加分。辅助业态-电子监控：信息监控产品展示，与节能产品形成有益补充，共同构建大郑州唯一的大型专业市场。2.9主要经营业态归类瑞邦能源主导业态-低碳节能产品：依2.10总结与启示新能源行业的发展与雄厚基础，为我们提供了难得的机遇。只有立足自身资源与优势，切入细分差异化专业市场，才能形成本项目的核心竞争力，为后期招商与运营奠定扎实的基础。作为一个全新的专业市场，可以说是挑战与机遇并存，对我们后期产品规划、业态组合与招商实施，提出了更高的要求！整合资源，细分市场，创造差异化亮点2.10总结与启示新能源行业的发展与雄厚基础，为我们提供了Directory

3本项目产品规划建议Directory3本项目产品规划建议3.1商场整体规划建议综合以上前述定位分析，我们建议：整体上采取地下2层、地上4层的大型裙楼商业形态。商场主入口设置在北侧中心位置，主入口前是设置1500㎡左右大型广场，增加停车位与广场活动的功能，以利于后期积聚商场人流与人气。地下二层为停车场，地下一层为商业部分，地面广场中庭位置开口，通过电梯与自动扶梯，使地上与地下形成立体式商业区（有待与地铁公司沟通）。由地铁口开通直达地下一层与地上商业部分的电梯，引导上下人流，增加各铺位商业价值。下沉式地下一层商业3.1商场整体规划建议综合以上前述定位分析，我们建议：下3.1商场整体规划建议在靠近商业两端的地上一层与二层部分，注意提前安排餐饮物业需求条件。在北侧正门大厅两层挑空设计，设置上下的自动扶梯，引导上下客流；同时，建议在西侧端头区域设置观光电梯，既起到引导人流作用，更能形成独特商场景观。3.1商场整体规划建议在靠近商业两端的地上一层与二层部分3.1商场整体规划建议合理布置广场的停车位，与商场出入口和上下电梯保持一定距离，不对商业广场人流形成干扰，更能方便客户直接进入商场或写字楼。地下车库与地下商业部分设置特别的出入口，各自与3栋写字楼连接起来，这样既方便业主在地下广场与进入楼上办公，也可以避免车流与人流的杂乱无章，更能实现对商业部分人流的有效引导、商业价值的最大化。3.1商场整体规划建议合理布置广场的停车位，与商场出入口Directory

4各楼层业态规划建议Directory4各楼层业态规划建议根据项目的主题定位规划，确定楼层数及各个楼层的经营业态；根据10公里范围内现在及未来常住与流动客群数量，确定项目体量；根据项目所在区域未来商业发展状况，确定项目体量及经营楼层；根据项目周边竞争对手经营形态，确定项目的主题和经营类型；根据郑西区目前商业资源，招商状况及未来经营考虑。4.1整体业态规划依据根据项目的主题定位规划，确定楼层数及各个楼层的经营业态整体5层，其中：地下2层，地上4层，业态各有侧重主题楼层B2F经营主题经营业种地下停车场具体车位数量待定综合辅助配套区生活超市/美食广场/其他配套家用节能产品区/银行餐饮节能汽车与家电/银行餐饮家用节能产品区节能照明、厨具、太阳能等系列建筑与工业节能产品区建筑节能产品/其他节能产品监控产品与电脑耗材软件区赛博超市/耗材软件/电子监控健身生活中心健身馆、游泳馆B1F1F2F3F4.2整体楼层业态规划4F4+F整体5层，其中：地下2层，地上4层，业态各有侧重主题楼层B楼层色块图（B1F）综合性超市4.3各楼层业态分布示意美食广场其他生活配套楼层色块图（B1F）综合性超市4.3各楼层业态分布示意美楼层色块图（1F）4.3各楼层业态分布示意知名餐饮/银行节能家电展示节能汽车展示餐饮/银行楼层色块图（1F）4.3各楼层业态分布示意知名餐饮/银行楼层色块图（2F）4.3各楼层业态分布示意节能照明节能厨具太阳能/采暖楼层色块图（2F）4.3各楼层业态分布示意节能照明节能厨楼层色块图（3F）4.3各楼层业态分布示意其他工业节能产品建筑节能产品楼层色块图（3F）4.3各楼层业态分布示意其他工业节能产楼层色块图（4F）4.3各楼层业态分布示意电子监控产品中关或赛博超市电脑/耗材与软件楼层色块图（4F）4.3各楼层业态分布示意电子监控产品中楼层色块图（4+F）4.3各楼层业态分布示意健身生活中心楼层色块图（4+F）4.3各楼层业态分布示意健身生活中心Directory

5商业招租策略建议Directory5商业招租策略建议楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。严格控制招商品牌的层次，为主力品牌和形象旗舰店预留位置，这是保证整体层面上档次先决条件。主力电脑、连锁超市品牌与银行餐饮品牌的招商工作结合起来，以银行餐饮带动人气、补充配套补助，以主力电脑连锁品牌烘托市场，制造影响力。灵活采用店铺租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。与西高新区管委会和河南科技市场等展开合作，有关部门合作，孕育系列广场文化活动，为众商铺聚集人气，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。招商工作交由专业招商运营团队来执行，充分利用我公司的相关客户资源，以减小招商阻力、尽早启动项目。5.1招商策略指导方针楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整5.2后期引进主力店建议主力家用节能品牌

节能照明：飞利浦、名派、欧司朗、雷士节能厨具：绿厨、火星人、方太、帅康太阳能与采暖：皇明、太阳雨等节能家电：海尔、美菱、格力等5.2后期引进主力店建议主力家用节能照明：飞利浦、名派、5.2后期引进主力店建议主力建筑节能品牌保温材料：罗保板、LOWE玻璃、科达建筑涂料：恒康、红苹果、巴德士等节水设备：新启、福州科源等节材与节能设备：山东华宝、大禹等5.2后期引进主力店建议主力建筑保温材料：罗保板、LOW5.2后期引进主力店建议主力连锁超市品牌赛博数码广场中关电脑超市百脑汇汇科电脑超市5.2后期引进主力店建议主力连锁百脑汇汇科电脑超市5.2后期引进主力店建议主力电脑产品品牌联想电脑海尔电脑神州数码惠普笔记本汇科电子七喜电脑5.2后期引进主力店建议主力电脑惠普笔记本汇科电子七喜电5.2后期引进主力店建议主力软件企业品牌方正软件瑞星杀毒软件用友软件金山软件5.2后期引进主力店建议主力软件用友软件金山软件主要银行广东发展银行上海招商银行浦发银行兴业银行5.2后期引进主力店建议主要银行兴业银行5.2后期引进主力店建议5.2后期引进主力店建议中西餐饮上岛咖啡、捷农咖啡、迪欧咖啡豪客来、豪享来、绿茵阁美食汇、百斯特、千叶小吃广场西湖春天、华豫川、百年老妈5.2后期引进主力店建议中西餐饮美食汇、百斯特、千叶小吃5.2后期引进主力店建议大型超市家乐福丹尼斯世纪联华北京华联华润万家5.2后期引进主力店建议大型超市家乐福丹尼斯5.2后期引进主力店建议健身中心黄金时代奥瑞特维体健身机构一兆韦德健身连锁特莱维美容5.2后期引进主力店建议健身中心维体健身机构5.2招商执行的灵活变通策略实际招商中如出现各楼层均招商不满，我们应当怎么处理？三步走逐步开业，首先烘托商业氛围！第一步：地上三层首先开业。<1>将信息监控区移入三层靠东侧的区域，填满三层铺位，形成地上三层的低碳节能及监控科技产品市场，率先进行开业。<2>在三层开业的同时，利用商业人气带动作用，四层继续对低碳节能企业、监控电脑耗材进行招商，最终形成以低碳节能科技产品为主的、与科技市场差异化的大型细分市场。第二步：四层适时对外营业。待四层招商达到85%以上时，四层商业对外正式开业，壮大体量与社会影响力。第三步：最后推出负一层商业。负一层商业持续招商，待地铁开通之后，推出负一层综合配套区。5.2招商执行的灵活变通策略实际招商中如出现各楼层均招商5.4招商统筹推进计划2011年2月4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月2012年高新区市场调研竞争项目调研品牌及市场状况调研主力品牌拜访次主力品牌接洽主力品牌签约意向次主力品牌签约意向主力品牌合同签订银行餐饮合同签订次主力品牌合同签订其他商家合同签订签约商户进场装修商场开业工作筹备5.4招商统筹推进计划2011年2月4月6月8月10月15.5招商人员配置建议招商经理（1人）：主要职责：

1>根据本科技广场经营方针与要求，制定招商部计划，并组织实施。2>负责科技广场整体商业策划、布局、商品组合及与厂商协调、整体企划与促销等，确保商业广场经营指标达成。

3>组织管理招商、企划团队，培训及辅导招商人员。4>对招商部门的品牌商家引进、人员招聘、促销方案及相关合同及发生交际费用审核等负责。招商主管（3）：

主要职责：

1>负责整个楼层招商、布局、商品组合及与厂商协调，确保招商品100％达成。

2>配合公司整体布局，完成公司下达指标。5.5招商人员配置建议招商经理（1人）：5.5招商人员配置建议入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人选可由开发商提供）主要职责：1>入租设备工程安装管理，电气管理，维护管理商场的整体工程运行，同时满足正常开业。2>协助经理开展工作。严格审查招商户经营资格及入住手续。3>负责租户单位日常管理工作，督促租户单位认真履行招商合同。筹备期招商人员总编制（8人）：

主要职责：1>根据既定招商策略与管理制度，进行具体品牌主力店与商家招商、洽谈工作。2>结合财务人员与入租设备工程安装与电器管理人员等，办理企业入驻手续。5.5招商人员配置建议入租设备工程安装管理，电气管理（25.5招商人员配置建议企划主管（1人）：主要职责：

1>贯彻执行本广场经营发展战略方针，配合招商与经营需求，结合实际制定本公司广告策划并组织实施。2>负责对商场宣传布署总体规划工作，作出建设性的意见，统筹安排促销，成列与美工工作。5.5招商人员配置建议企划主管（1人）：5.5物业人员配置建议物业经理（1人）主要职责：

1>贯彻执本商场经营发展方针，配合招商与经营需求，制本商场物业管理规范与收费标准、及相应入驻与管理制度，并具体实施。2>负责物业部工作推进与日常管理，做好全方位的服务工作等。物业管理员（2人）主要职责：1>管理相应楼层物业人员与日常工作，保证商场正常运营。2>具体协调处理客户投诉及其他问题，以及阶段租金的收取工作。其他物业工作人员（若干）5.5物业人员配置建议物业经理（1人）Directory

6商业运营管理建议Directory6商业运营管理建议6.1后期招商运营管理原则第一基本原则：要维护科技广场的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同科技产品批零、银行餐饮、休闲娱乐的大约65：20：15的产业经营黄金比例，招商要注意维护和管理好这个经营比例。第二基本原则：要维护统一主题形象和统一品牌形象。本广场是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，它是一个有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。第三基本原则：在功能和形式上同业差异、异业互补。同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。异业互补的目的，就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。第四基本原则：本大型科技市场经营方式的选择原则。精细化管理要求管理者加强经营控制力度；核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的租金收入偏低。第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；主要产业项目优先，辅助项目配套的原则。6.1后期招商运营管理原则第一基本原则：要维护科技广场的6.1后期招商运营管理原则第六基本原则：核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个科技广场的运营成败，对于人流也起着关键的作用。核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营”是大型商业中心的经营特点。特殊商户是指具有较高品牌知名度与社会影响力、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到活跃气氛之作用；当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。先做人气，再做生意。因为本广场经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个科技广场做热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。第九基本原则：统一招商管理，并统一服务。统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。不但要体现在招商合约中，更体现到后期的管理行动中。6.1后期招商运营管理原则第六基本原则：核心主力店招商布6.2后期招商推广建议结合项目定位与核心卖点，前期通过主题鲜明的媒介推广或公关活动，制造郑州与大西区对本项目的关注度，更好的推进招商工作进展。结合周边道路开通或地铁线建设节点，及本项目工程进度，适时传递给品牌商家信息，不断增加市场热度与客户信心，为招商工作再添一把火。将本项目商业招商与写字楼销售结合起来，以销售带来的园区成熟与客流，来促进招商工作进展，并注意把握好销售的时机，以为企业带来更多的利润空间。采取“以展促商”的营销运营战略，以低碳科技节能产品展览会，吸引全国相关行业品牌参展，最终实现由参展商变为经营品牌，扩大知名度、促进招商运营。“以大品牌促进小品牌”，以主力品牌带动小商户，针对主力品牌与形象店，采取适当优惠首先吸引进驻，为市场增加氛围与人气。6.2后期招商推广建议结合项目定位与核心卖点，前期通过主价值发现财富兑现报告完毕！Thanks!价值发现财富兑现报告完毕！Thanks郑州·瑞邦能源中心商业定位及招商运营方案【2011年1月20日】郑州·瑞邦能源中心【2011年1月20日】目录

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2郑州高新区商业初步研判项目主题功能定位分析3本项目产品规划建议34楼层业态分布建议35商业招租策略建议商业运营管理建议36目录12郑州高新区商业初步研判项目主题功能定位分析3Directory

1郑州高新区商业初步研判Directory1郑州高新区商业初步研判1.1郑州城市发展概述“东移西进”持续深入，“大郑州”两翼齐飞！伴随“大郑州”城市战略的进一步发展，西高新区历经几年沉淀，迎来久违的春天！省政府向东移至郑东新区，市政府搬迁至中原路西四环附近，2011年6-7月份，荥阳并入郑州建区，大郑州城市框架进一步拉大，西区蓄势待发。地铁1号线与2号线延伸进入西高新区，快速公交实现与市区的衔接，进一步缩短了西高新区与市中心的距离，加快区域之间的交流融贯。已经打通的农业路化工路、科学大道北环，规划中即将开通的东风路梧桐街、长椿路南拓至中原路、化工路延伸至荥阳上街区（上高路）等，预计未来2-3年内，大西区连成一片，三环与四环之间将成为郑州重要的社会经济增长极。建业在高新区西四环购地9000亩、振兴预计在瑞达路与化工路交叉口购地8000亩，锦艺集团在科学大道瑞达路购地500亩，美景在四环边上购地3000亩，加上已经动工的升龙又一城600亩地、西雅图二期400亩项目，据业界专家预计，未来3-5年内，西高新区将成为郑州楼市的第一热点区域！1.1郑州城市发展概述“东移西进”持续深入，“大郑州”两1.2郑州西高新区商业综述大型商业从无到有，3-5年内全面开花2009下半年以来，近20个超亿元商业项目入驻西区，西区商业将迎来新机遇！万达广场、宝龙城市广场、锦艺华都、锦艺国际轻纺园、中原文化广场、大中原果品物流港、中原汽配大世界、中原新城、中国郑州国际包装城、伟业时代广场、昱东大厦、建材家具大世界、明宇国际汽配城、郑州城市名人酒店、裕达国际会展中心、豫园综合楼、万乘时代广场和新浦花园……在市政规划上，近20个超亿元商业项目布址西区；交通上，地铁1号线将贯穿东西；消费市场上，大量高端楼盘的涌现，为西区提供了众多高消费人群。其中高新区商业也将迎来从无到有的局面，振兴在瑞达路与化工路交叉口规划有近200万平米大商业，升龙又一城预计商业体量占10万平米，美景商业体量近5万平米，锦艺集团商业体量达10万平米，加上本项目商业体量近3万平米，高新区商业迎来第一轮爆发期。1.2郑州西高新区商业综述大型商业从无到有，3-5年内全未来10年内区域人口突破百万，消费潜力巨大！1.3周边区域人口与消费分析根据商业的普遍发展规律，商业的发展依托区域成熟与人口消费发展。从目前来看，项目所在区域为工业与高校区，以流动性办公与业务人口居多，常驻人口不足20万，现实很严峻，显然不足以支撑本项目商业体量。从长远来看，升龙又一城与美景、建业项目的陆续投向市场之后，预计5-10年内本区域人口将突破百万，一举解决人口与消费不足问题。虽然本项目体量与其他项目相比无任优势，但是商业发展先入为主的规律，即最先推出的商业项目总是最先植根消费者心智当中，成为一种约定俗成的商业区。因此，最先动工与完成的本项目，有可能成为区域标志性专业化商业区。未来10年内区域人口突破百万，消费潜力巨大！1.3周边区根据我公司对其他商业大品牌的跟踪，国内外零售与专业商业巨头正在对西高新区虎视眈眈，并初步对区域商业氛围与潜力进行考察分析。家乐福超市：家乐福开发部有意与锦艺集团协商，考察科学大道与瑞达路地块，预计2011年展开评估等工作。欧凯龙：专业的建材家居物流企业，在东西南北的大郑州布局战略中，西高新区作为一个空白区，已经开始对本区域进行关注。赛博数码广场：本土最大科技产品物流专业运营商，年内已经开始对西高新区进行关注，待时机成熟随时跟进。重庆家富富侨：国内最大足疗保健连锁企业之一，目前正在与国家863中部软件园洽谈进驻意向，尤其看好本区域发展。（请注意：以上列举的零售百货与专业商业巨头，可以做后期本项目引入主力店的重点，应予以积极关注、提前展开谈判。）1.4欲进驻高新区的商业大鳄根据我公司对其他商业大品牌的跟踪，国内外零售与专业商业巨头正1.5总结与启示郑州信高新区经过数年沉淀，终于迎来难得发展机遇。在本项目体量不占优势、无任何品牌知名度支撑的情况下，只要依靠专业化团队、精准实效的营销与运营策略、差异化的定位与规划包装，才有可能突出市场重围，赢得最后的胜利。作为没有大体量居住人口支撑的区域，百货批零商业显然行不通，只有与区域形成差异化与补充的专业化商业相结合，才能找到生存之道。先入为主，抢占先机才意味着本项目赢在起跑点上。“现实不成熟，前景很看好”——抢占先机方可制胜！1.5总结与启示郑州信高新区经过数年沉淀，终于迎来难得发展Directory

2本项目主题定位分析Directory2本项目主题定位分析2.1主题定位核心指导思想符合区域消费状况定位方向的差异化持续运营的前瞻性产品规划的结合性核心指导思想2.1主题定位核心指导思想符合区域消费状况定位方向的差异2.2主题定位思路发散思维方向1：大型综合零售百货方向2：专业建材家居市场方向3：专业汽车配件市场方向4：专业仓储式集散地项目体量与人群消费特性不足以支撑新建社区缺乏、且距本项目距离较远中原路汽车产业带，本项目位置较偏经营租金及利润相对较低，不可实行只有立足区域产业优势资源，整合周边客群需求，避开综合型零售百货物业，切入一个与本区域产业发展相补充、差异化、细分的专业市场，才能化不利为优势，最终从竞争中脱颖而出！方向5：综合性的科技市场与科技市场无差异，招商运营难度大2.2主题定位思路发散思维方向1：大型综合零售百货方向22.3社会热点产业发展带来的启示新能源，将成为中国下一轮经济发展新引擎新能源，又称非常规能源。指除煤、石油、天然气以及大中型水电等传统能源之外，刚开始开发利用或正在积极研究、有待推广的能源，新能源普遍具有污染少、储量大的特点，对解决环境污染和资源枯竭问题具有重要意义。按类别可分为：太阳能、风力发电、生物质能、生物柴油、燃料乙醇、新能源汽车、燃料电池、氢能、垃圾发电、建筑节能、地热能等。新能源成为世界焦点话题。美国、德国、日本、韩国都已经或正在出台大规模的新能源发展规划，中国的《新能源产业发展规划》也有望择期出台，截至2020年，从光电风电到核电等范畴，中国在新能源领域的总投资将超3万亿元。胡锦涛访美签署数百亿美元新能源合作协议。2011年1月18日下午，中美清洁能源协议签字仪式在华盛顿举行，胡锦涛主席出席本次活动，双方共签署十三项协议，覆盖核电、风电、太阳能、水电、智能电网、碳捕获与封存等多个领域。2.3社会热点产业发展带来的启示新能源，将成为中国下一轮2.4郑州及高新区产业发展考量自1988年建区以来，郑州高新技术产业区初步形成了具有区域特色的五大主导产业：电子信息、新材料、生物医药、光机电一体化、新能源产业，形成了电子信息、软件服务外包、网络安全、新能源、仪器仪表、生物制药、超硬材料等七大特色产业集群。其中，新能源行业发展迅速，以光伏产业园、固态照明产业园和大学科技园为核心，形成了庞大的新能源行业版图，在全省行业中占极为重要的地位。高新区新能源产业初具规模、潜力巨大。2.4郑州及高新区产业发展考量自1988年建区以来，郑州2.5站在更高的角度审视本项目本区域为重要的新能源产业集聚地，投资商上下游的相关行业资源，郑州及全省巨大的行业需求，需要一个对外的窗口来进行展示。瑞邦能源科技中心项目，涵盖3栋写字楼与5层商业体量，结合所属的标准化厂房区，与企业拥有的专家科研人才，形成了涵盖新能源科技产品的研发、生产、展销的完整产业链条。投资商上下游资源&办公+厂房+商业=？？鉴于巨大的市场需求与快速发展产业圈，我们必须站在整体产业发展，站在整个园区和项目高度，以持续发展的眼光来对本项目商业部分，进行科学合理的定位！2.5站在更高的角度审视本项目本区域为重要的新能源产业集郑州专业市场空白与巨大的需求开发商关系资源与配套物业形态项目地理位置与交通辐射力高新区雄厚新能源产业基础2.6主题定位的基本依据郑州专业市场空开发商关系资源项目地理位置高新区雄厚新2.6主题定位中原首座·低碳节能科技产品广场河南稀缺、郑州唯一/低碳节能产品与网络监控等/主题商业中心2.7本项目的主题定位主题定位中原首座·低碳节能科技产品广场河南稀缺、郑州唯一/功能定位集专业市场、商务生活配套为一体的地铁商业中心立足郑西区，辐射河南市场/科技市场细分，差异化巨大亮点办公、厂房、商业互补共赢，形成研发、生产、展销的完整产业链条银行、餐饮休闲，满足园区乃至周边生活配套需求2.8本项目的主题定位功能定位集专业市场、商务生活配套为一体的地铁商业中心立足郑西2.9主要经营业态归类瑞邦能源科技中心主导业态-低碳节能产品：依托高新区新能源产业雄厚基础及投资商上下游资源，成为企业的产品展示区，打造核心竞争力。银行餐饮休闲娱乐：中西餐饮与银行配套等，满足周边企业与客户的实际需商务生活需求，辅助配套经营与吸引人流目的。辅助业态-电脑耗材软件：品牌电脑及散件、软件耗材与电脑超市等业态，满足周边企业与高校师生及居民需求。健身生活中心：裙楼楼顶做成健身中心，作为企业商务休闲会所配套，满足园区与周边企业需求，带动人气，为商场加分。辅助业态-电子监控：信息监控产品展示，与节能产品形成有益补充，共同构建大郑州唯一的大型专业市场。2.9主要经营业态归类瑞邦能源主导业态-低碳节能产品：依2.10总结与启示新能源行业的发展与雄厚基础，为我们提供了难得的机遇。只有立足自身资源与优势，切入细分差异化专业市场，才能形成本项目的核心竞争力，为后期招商与运营奠定扎实的基础。作为一个全新的专业市场，可以说是挑战与机遇并存，对我们后期产品规划、业态组合与招商实施，提出了更高的要求！整合资源，细分市场，创造差异化亮点2.10总结与启示新能源行业的发展与雄厚基础，为我们提供了Directory

3本项目产品规划建议Directory3本项目产品规划建议3.1商场整体规划建议综合以上前述定位分析，我们建议：整体上采取地下2层、地上4层的大型裙楼商业形态。商场主入口设置在北侧中心位置，主入口前是设置1500㎡左右大型广场，增加停车位与广场活动的功能，以利于后期积聚商场人流与人气。地下二层为停车场，地下一层为商业部分，地面广场中庭位置开口，通过电梯与自动扶梯，使地上与地下形成立体式商业区（有待与地铁公司沟通）。由地铁口开通直达地下一层与地上商业部分的电梯，引导上下人流，增加各铺位商业价值。下沉式地下一层商业3.1商场整体规划建议综合以上前述定位分析，我们建议：下3.1商场整体规划建议在靠近商业两端的地上一层与二层部分，注意提前安排餐饮物业需求条件。在北侧正门大厅两层挑空设计，设置上下的自动扶梯，引导上下客流；同时，建议在西侧端头区域设置观光电梯，既起到引导人流作用，更能形成独特商场景观。3.1商场整体规划建议在靠近商业两端的地上一层与二层部分3.1商场整体规划建议合理布置广场的停车位，与商场出入口和上下电梯保持一定距离，不对商业广场人流形成干扰，更能方便客户直接进入商场或写字楼。地下车库与地下商业部分设置特别的出入口，各自与3栋写字楼连接起来，这样既方便业主在地下广场与进入楼上办公，也可以避免车流与人流的杂乱无章，更能实现对商业部分人流的有效引导、商业价值的最大化。3.1商场整体规划建议合理布置广场的停车位，与商场出入口Directory

4各楼层业态规划建议Directory4各楼层业态规划建议根据项目的主题定位规划，确定楼层数及各个楼层的经营业态；根据10公里范围内现在及未来常住与流动客群数量，确定项目体量；根据项目所在区域未来商业发展状况，确定项目体量及经营楼层；根据项目周边竞争对手经营形态，确定项目的主题和经营类型；根据郑西区目前商业资源，招商状况及未来经营考虑。4.1整体业态规划依据根据项目的主题定位规划，确定楼层数及各个楼层的经营业态整体5层，其中：地下2层，地上4层，业态各有侧重主题楼层B2F经营主题经营业种地下停车场具体车位数量待定综合辅助配套区生活超市/美食广场/其他配套家用节能产品区/银行餐饮节能汽车与家电/银行餐饮家用节能产品区节能照明、厨具、太阳能等系列建筑与工业节能产品区建筑节能产品/其他节能产品监控产品与电脑耗材软件区赛博超市/耗材软件/电子监控健身生活中心健身馆、游泳馆B1F1F2F3F4.2整体楼层业态规划4F4+F整体5层，其中：地下2层，地上4层，业态各有侧重主题楼层B楼层色块图（B1F）综合性超市4.3各楼层业态分布示意美食广场其他生活配套楼层色块图（B1F）综合性超市4.3各楼层业态分布示意美楼层色块图（1F）4.3各楼层业态分布示意知名餐饮/银行节能家电展示节能汽车展示餐饮/银行楼层色块图（1F）4.3各楼层业态分布示意知名餐饮/银行楼层色块图（2F）4.3各楼层业态分布示意节能照明节能厨具太阳能/采暖楼层色块图（2F）4.3各楼层业态分布示意节能照明节能厨楼层色块图（3F）4.3各楼层业态分布示意其他工业节能产品建筑节能产品楼层色块图（3F）4.3各楼层业态分布示意其他工业节能产楼层色块图（4F）4.3各楼层业态分布示意电子监控产品中关或赛博超市电脑/耗材与软件楼层色块图（4F）4.3各楼层业态分布示意电子监控产品中楼层色块图（4+F）4.3各楼层业态分布示意健身生活中心楼层色块图（4+F）4.3各楼层业态分布示意健身生活中心Directory

5商业招租策略建议Directory5商业招租策略建议楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。严格控制招商品牌的层次，为主力品牌和形象旗舰店预留位置，这是保证整体层面上档次先决条件。主力电脑、连锁超市品牌与银行餐饮品牌的招商工作结合起来，以银行餐饮带动人气、补充配套补助，以主力电脑连锁品牌烘托市场，制造影响力。灵活采用店铺租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。与西高新区管委会和河南科技市场等展开合作，有关部门合作，孕育系列广场文化活动，为众商铺聚集人气，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。招商工作交由专业招商运营团队来执行，充分利用我公司的相关客户资源，以减小招商阻力、尽早启动项目。5.1招商策略指导方针楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整5.2后期引进主力店建议主力家用节能品牌

节能照明：飞利浦、名派、欧司朗、雷士节能厨具：绿厨、火星人、方太、帅康太阳能与采暖：皇明、太阳雨等节能家电：海尔、美菱、格力等5.2后期引进主力店建议主力家用节能照明：飞利浦、名派、5.2后期引进主力店建议主力建筑节能品牌保温材料：罗保板、LOWE玻璃、科达建筑涂料：恒康、红苹果、巴德士等节水设备：新启、福州科源等节材与节能设备：山东华宝、大禹等5.2后期引进主力店建议主力建筑保温材料：罗保板、LOW5.2后期引进主力店建议主力连锁超市品牌赛博数码广场中关电脑超市百脑汇汇科电脑超市5.2后期引进主力店建议主力连锁百脑汇汇科电脑超市5.2后期引进主力店建议主力电脑产品品牌联想电脑海尔电脑神州数码惠普笔记本汇科电子七喜电脑5.2后期引进主力店建议主力电脑惠普笔记本汇科电子七喜电5.2后期引进主力店建议主力软件企业品牌方正软件瑞星杀毒软件用友软件金山软件5.2后期引进主力店建议主力软件用友软件金山软件主要银行广东发展银行上海招商银行浦发银行兴业银行5.2后期引进主力店建议主要银行兴业银行5.2后期引进主力店建议5.2后期引进主力店建议中西餐饮上岛咖啡、捷农咖啡、迪欧咖啡豪客来、豪享来、绿茵阁美食汇、百斯特、千叶小吃广场西湖春天、华豫川、百年老妈5.2后期引进主力店建议中西餐饮美食汇、百斯特、千叶小吃5.2后期引进主力店建议大型超市家乐福丹尼斯世纪联华北京华联华润万家5.2后期引进主力店建议大型超市家乐福丹尼斯5.2后期引进主力店建议健身中心黄金时代奥瑞特维体健身机构一兆韦德健身连锁特莱维美容5.2后期引进主力店建议健身中心维体健身机构5.2招商执行的灵活变通策略实际招商中如出现各楼层均招商不满，我们应当怎么处理？三步走逐步开业，首先烘托商业氛围！第一步：地上三层首先开业。<1>将信息监控区移入三层靠东侧的区域，填满三层铺位，形成地上三层的低碳节能及监控科技产品市场，率先进行开业。<2>在三层开业的同时，利用商业人气带动作用，四层继续对低碳节能企业、监控电脑耗材进行招商，最终形成以低碳节能科技产品为主的、与科技市场差异化的大型细分市场。第二步：四层适时对外营业。待四层招商达到85%以上时，四层商业对外正式开业，壮大体量与社会影响力。第三步：最后推出负一层商业。负一层商业持续招商，待地铁开通之后，推出负一层综合配套区。5.2招商执行的灵活变通策略实际招商中如出现各楼层均招商5.4招商统筹推进计划2011年2月4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月2012年高新区市场调研竞争项目调研品牌及市场状况调研主力品牌拜访次主力品牌接洽主力品牌签约意向次主力品牌签约意向主力品牌合同签订银行餐饮合同签订次主力品牌合同签订其他商家合同签订签约商户进场装修商场开业工作筹备5.4招商统筹推进计划2011年2月4月6月8月10月15.5招商人员配置建议招商经理（1人）：主要职责：

1>根据本科技广场经营方针与要求，制定招商部计划，并组织实施。2>负责科技广场整体商业策划、布局、商品组合及与厂商协调、整体企划与促销等，确保商业广场经营指标达成。

3>组织管理招商、企划团队，培训及辅导招商人员。4>对招商部门的品牌商家引进、人员招聘、促销方案及相关合同及发生交际费用审核等负责。招商主管（3）：

主要职责：

1>负责整个楼层招商、布局、商品组合及与厂商协调，确保招商品100％达成。

2>配合公司整体布局，完成公司下达指标。5.5招商人员配置建议招商经理（1人）：5.5招商人员配置建议入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人选可由开发商提供）主要职责：1>入租设备工程安装管理，电气管理，维护