土地流转课件

农村土地流转与规模化经营农村土地流转与规模化经营主要内容什么是农村土地流转推进农村土地流转的重要意义农村土地承包经营权流转管理办法农村集体建设用地流转与农用地流转农村土地流转存在的主要问题规模化经营的必要性制约土地规模化经营的因素分析土地规模化经营的措施及政策建议主要内容什么是农村土地流转是指在土地承包经营权有效存在且不改变土地所有权性质和土地农业用途的前提下，经平等协商，享有土地承包经营权的集体经济组织的农户依法自愿将土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让、人股等方式流转给受让方并获得收益的行为。农村土地流转包括农村集体建设用地流转和农用地流转。一、什么是农村土地流转

是指在土地承包经营权有效存在且不改变土地所有权性质和土地农业农村土地的流转是实现农业现代化的重要途径。有利于土地、资金、技术、劳动力等生产要素的优化重组，完善农民土地承包经营权，能发展好，实现好农民土地承包权益；有利于促进农业结构调整，合理配置和充分利用土地资源，促进适度集约化、专业化规模生产经营和现代农业发展；有利于二、三产业的发展和农村劳动力转移提供了广阔空间；有利于加快城乡一体化建设，提高农业效益，促进农民增收。二、推进农村土地流转的重要意义农村土地的流转是实现农业现代化的重要途径。二、推进农村土对承包的土地进行现代化管理参加管理“农民工”拿到工资存折子女接受现代化教育现代农民对承包的土地进行现代化管理参加管理“农民工”拿到工资存折子三、农村土地承包经营权流转管理办法中华人民共和国农业部令第47号

《农村土地承包经营权流转管理办法》已于2005年1月7日经农业部第2次常务会议审议通过，现予公布，自2005年3月1日起施行。三、农村土地承包经营权流转管理办法中华人民共和国农业部令农村土地承包经营权流转管理办法1、农村土地承包经营权流转的原则

⑴农村土地承包经营权流转要坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系这个基础。

⑵平等协商、依法、自愿、有偿的原则。

⑶“三不”。农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途；流转期限不得超过承包期的剩余期限；不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。《办法》释义农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法2、农村土地承包经营权行政主管

县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法3、农村土地承包经营权流转方式《农村土地承包法》第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转；《安徽省实施办法》第三十二条按照自愿、有偿和平等协商的原则，承包方可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式进行土地承包经营权流转，任何单位和个人不得强迫或者阻碍。主要方式有六种：委托经营、转包、转让、互换、入股、租赁。这六种方式区别如下。农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法

农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法1、发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。

2、承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。3、以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。4、采取互换、转让方式流转土地承包经营权，当事人申请办理土地承包经营权流转登记的，县级人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当予以受理，并依照《农村土地承包经营权证管理办法》的规定办理。4、农村土地承包经营权流转管理农村土地承包经营权流转管理办法1农村土地承包经营权流转管理办法

通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转，其流转管理参照本办法执行。农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法5、农村土地承包经营权流转合同1、流转合同要一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。

2、农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。

3、承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。

4、农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的四至、座落、面积、质量等级；（三）流转的期限和起止日期；（四）流转方式；（五）流转土地的用途；（六）双方当事人的权利和义务；（七）流转价款及支付方式；（八）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；（九）违约责任。农村土地承包经营权流转管理办法5农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转合同（范本）

土地流转合同

转出方：太和县旧县镇

村(以下简称甲方)

负责人：___________________________

转入方：安徽恒进农业发展有限公司(以下简称乙方)

法定代表人：______________________

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，本着“公开、诚信、平等、自愿”的原则，经甲、乙双方友好协商，就土地流转事宜达成如下条款，以兹共同遵守。

一、土地的面积、位置

甲方经村民会议三分之二以上成员同意并报镇人民政府批准，将甲方所属的位于旧县镇

村

组______亩面积耕地承包给乙方使用。土地方位如下：农村土地承包经营权流转管理办法农农村土地承包经营权流转管理办法

二、土地用途及承包形式

1.土地用途为发展现代农业，不得用于非农业建设。

2.土地承包形式为土地流转承包租赁方式。

三、土地的承包经营期限

该地租赁承包经营期限为

10年，自2011年10月1日至2021年10月1日止。

四、租赁承包费用及租金交付方式

1.该土地的租赁承包费用为每亩每年人民币900元，租金每年共计人民币

元。

2.每年租金乙方分两次向甲方支付。每年10月10日，乙方应按照500元/亩的价格支付第一次租金，每年6月30日之前乙方应按照400元/亩的价格支付第二次租金。农村土地承包经营权流转合同（范本）

农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法

五、地上物的处置

乙方有权处理承包区域内现存地上物及其他植被，在承包经营期内乙方所建设、种植之地上物所有权亦为乙方所有。六、甲乙双方的权利和义务

(一)甲方的权利和义务

1.对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用，并使乙方取得土地承包经营权。

2.按照合同约定收取租赁承包费用，在合同有效期内，甲方不得提高租金。

3.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。

4.按照合同约定，保证道路畅通，保证排水沟渠通畅，并无偿提供通往承包地的道路。

5.在合同履行期内，甲方不得重复发包该地块,在租赁期限内，如因租赁范围出现土地纠纷，由甲方负责解决，若致使乙方遭受经济损失，由甲方按国家相关规定进行赔偿。甲方必须确保乙方在租赁期内不受任何干扰。农村土地承包经营权流转合同（范本）

农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法(二)乙方的权利和义务

1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所租赁的土地。

2.享有租赁土地上的收益权和按照合同约定兴建、购置财产的所有权。

3.乙方在租赁地范围内可以种植也可以养殖，但不得污染饮食水源和村民的住宿环境。

4.乙方对租赁地有独立自主经营权，任何单位和个人不得干涉。所发生的一切债权债务由乙方独自享有和承担，与甲方无关。

5.乙方可在承包的土地上建设与约定用途有关的生产、生活设施。

6.在租赁期内，乙方须按合同规定按时缴交承包款给甲方，并有权拒绝交纳除合同规定承包款以外的任何其他费用。

7.保护自然资源，搞好水土保持，合理利用土地。农村土地承包经营权流转合同（范本）

农村土地承包经营权流转管理办法七、合同的变更和解除

1.本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。

2.在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。

3.本合同履行中，如因不可抗力（如地震等特大自然灾害）致使本合同难以履行时，双方均不能追究对方的责任，但乙方必须及时将情况报告甲方，甲方应及早采取措施尽量减少损失，协助恢复生产，并根据乙方的损失情况协商减免承包款。

4.本合同履行期间，如遇国家建设（或其他原因）征用该土地，征用土地补偿费用为甲方所有，对于乙方所有的租赁征用地上建物、树木及其他地上物等的补偿、征地费用为乙方所有。

5.如甲方重复发包该地块或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。

6.本合同期满，如继续承包，乙方享有优先权，双方应于本合同期满前半年签订继续承包合同。如乙方不再继续承包，乙方必须将承包地的林木等砍伐处理完毕。

7.本合同履行期间，即使下列情形发生改变，甲乙双方仍应按本合同约定内容履行各自义务：

（1）甲方的负责人、经办人变更；

（2）甲方的名称改变、甲方分离或甲方与他方合并。农村土地承包经营权流转合同（范本）

七、合同的变更和解除农村土地承包经营权流转合同（范本）农村土地承包经营权流转管理办法

八、违约责任

1.在合同履行期间，任何一方违反本合同之约定，即视为违约。如甲方违约导致合同无法履行的，乙方有权解除此合同，并有权要求甲方退还全部承包费和赔偿损失。如乙方违约，甲方不予退还乙方的承包费，同时解除本合同。

2.乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如超期6个月未付租金，则视为乙方违约；如因甲方发包地手续不合法或因甲方发包地权属不清产生纠纷，致使合同全部或部分不能履行，则视为甲方违约。

3.因乙方为提高土地生产能力而投入相应资本及人力，无论甲方在合同到期前，以任何理由收回该承包土地，必须给乙方相应的补偿。同时对于乙方所租地上的建筑物、树木及其他地上物等以实际评估价值合理作价，作价款一次性付给乙方。农村土地承包经营权流转合同（范本）

农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法

九、合同纠纷的解决办法

因本合同履行而发生纠纷时，首先由争议双方协商解决；协商不成时，双方同意向旧县镇政府申请调解；调解不成时，双方有权依法向人民法院起诉。十、本合同经甲乙双方签字盖章后生效。十一、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。十二、本合同一式肆份，甲乙双方各执壹份。旧县镇政府及村民委员会各保存一份。

转出方（甲方）：(签字盖章)_____________

转入方（乙方）：(签字盖章)_____________

签约日期：________________年_______月_______日

签约地点：_____________________________________农村土地承包经营权流转合同（范本）

农村土地承包经营权流转管理办法四、农村集体建设用地流转与

农用地流转

四、农村集体建设用地流转与

农用地流转

1、农村集体建设用地流转中国建设用地流转制度变迁经历了三个阶段：一是严格禁止阶段；二是有限管理阶段；三是制度规范创新阶段。1、农村集体建设用地流转中国建设用地流转制度变迁经历了三个阶农村集体建设用地流转（一）1950年6月，《土地改革法》第3O条规定：“土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利。但随着社会主义改造的进行，农民所有制逐步被农村土地的集体所有制所代替。农村集体建设用地流转（一）1950年6月，《土农村集体建设用地流转（一）1962年9月，中共八届十中全会通过的《农村人民公社工作条例修正草案》肯定了农村土地的集体所有制，并明确规定“生产队范同内的土地，都归生产队所有。生产队所有的，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖”。这表明了农村土地为集体所有，不能进行流转。农村集体建设用地流转（一）1962年9月，中共农村集体建设用地流转（二）

1978年改革开放以后，中国开始进行农村土地使用制度改革，但土地流转仍然被《宪法》、《土地管理法》以及其他行政法规严格禁止。随着农村改革开放的深化和经济的快速增长，自发进行土地流转的行为不断增多。直到1984年，国家的有关政策法规才开始松动，从全面禁止流转转变到允许有限范围内流转。但是，国务院一直没有对集体所有土地的使用权流转办法加以规定，其流转还是被禁止的。农村集体建设用地流转（二）1978年改革开放以后农村集体建设用地流转（二）

随着乡镇企业的兴起，农村集体建设用地的需求日益增大，土地的价值观念也倍受人们重视，客观上对原本禁止流转的集体建设用地产生了强烈的内在需求，农村集体建设用地的自发流转现象增多。并且伴随流转规模的增大以及流转形式的多样化，形成了庞大的隐形市场。农村集体建设用地流转（二）随着乡镇企业的兴起，农村集体建设用地流转（三）

随着农村集体建设用地流转的盛行，到20世纪90年代中期，政府也开始重视并对这种无序局面进行整治。2004年10月，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》提出，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。这无疑为集体建设用地流转的规范管理提供了有力依据，一系列试点工作就此展开。农村集体建设用地流转（三）随着农村集体建设用地2005年l0月广东省出台《广东省集体建设用地使用权管理办法》，作为中国首部关于集体建设用地流转的地方性法规，明确了集体建设用地使用权可以出让、出租、转让、转租和抵押，在农村集体土地流转改革中具有重要意义，并引领了全国各地的集体建设用地流转制度的创新改革。农村集体建设用地流转（三）2005年l0月广东省出台《广东省集体建设用地

全国各地对集体建设用地流转制度的大胆探索，表明集体建设用地流转已经在向规范化管理过度，但在法律上，集体建设用地的流转并没有取得突破。法律的限制与现实强大的需求产生了强烈的矛盾。农村集体建设用地流转（三）全国各地对集体建设用地流转制度的大胆探索，表明

《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》出台，之后，国土资源部下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法。农村集体建设用地流转（三）《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡《意见》强调，要规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。一是明确土地市场准入条件，规范集体建设用地使用权流转。在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。近期，国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法。农村集体建设用地流转（三）《意见》强调，要规范集体建设用地流转，逐步建立城

二是完善土地资源配置机制，构建城乡统一建设用地市场。各地要充分依托已有的国有土地市场，加快城乡统一的土地市场建设，促进集体建设用地进场交易，规范流转。

三是制定集体土地收益分配办法，增加农民财产性收入。各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权，二次分配政府参与”的原则，总结集体建设用地流转试点经验，出台和试行集体建设用地有偿使用收益的分配办法。二是完善土地资源配置机制，构建城乡统一建设用地市场。各地何谓集体建设用地？

指符合土地利用总体规划、城市(镇)规划或村庄集镇规划，权属合法、界址清楚，已经依法批准为建设用地的集体所有土地。

流转形式：包括出让、转让、出租、转租、作价(出资)入股、联营、抵押等。

流转价格：出让、出租不得低于最低价，出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%.

使用年限：商业用地40年，工业用地50年。何谓集体建设用地？流转程序：

集体建设用地出让、出租程序获取集体建设用地所有权证书--获得集体建设用地使用权证--获取同意流转证明书--经公开或协议方式确定买受人--合同双方签订合同--缴交税费--办理使用权转移登记

集体建设用地转让程序获取集体建设用地使用权证书--签订转让合同--办理使用权转移登记：

集体建设用地转租程序获取集体建设用地使用权证书--签订转租合同--办理合同登记备案流转程序：2、农用地流转-发展历程

20世纪80年代初到90年代初的土地流转，受承包期短的限制，土地流转一般在村组内农户之间或亲戚朋友之间进行，流转费在200—300斤／亩谷子或玉米。80年代的土地流转，动因主要有：部分农民加入乡镇企业和流通领域就业；专业化养殖等多种经营的发展；少量的农民进城。这个时期的土地流转是自发的，自主自愿的，也算是公平交易。2、农用地流转-发展历程20世纪80年代初到990年代中期开始，由于农民负担日益加重，不少农民种地亏本，撂荒现象日益严重。各地政府为了禁止农民撂荒，普遍向撂荒农民加征100元／亩左右的撂荒费。于是出现了两种形式的流转：一种是亏本转包，承包农户把自己的承包地给他人种，不仅不收租，反而倒贴100—200元/亩；另一种是承包农户为逃避沉重的负担，将承包地一撂了之。对这些撂荒地，村干部不得不将其调整集中，以“合同”的形式集中转租给种地大户，承包期一般l0年以上。2、农用地流转-发展历程90年代中期开始，由于农民负担日益加重，2002年之后，随着农民负担逐步取消，撂荒的农民又回村要地了。于是，产生了突出的农村土地纠纷问题，回乡要地的农民依据的是《土地承包法》，不愿还地的租地大户依据的是《合同法》。一时间搞得最高法也不得不出台“司法解释”，规定此类土地纠纷由地方政府调解和仲裁基层法院不得受理。最后，《承包法》大胜《合同法》，种地大户有条件退出了土地，重新实现了“均田地”。2、农用地流转-发展历程2002年之后，随着农民负担逐步取消，撂当下土地流转主要有三种形式：一种是类似80年代的土地流转，基本上在村内农户、亲戚朋友之间流转。这种流转方式近年来又有了新发展，即农户承包地向农民互助社、合作社流转。2、农用地流转-主要形式当下土地流转主要有三种形式：2、农用地流转-主要形式2008年春，河北东光县古树于村的王杰华和另外6个村民发起创办了资金互助社，205人入社，每人互助资金500元。互助社成立后做的第一件事是集中团购农资，一亩地肥料便宜150元。互助社做的第二件事是土地流转，将村民从土地上解放出来。原来农户之间相互流转土地，每亩350元/年，现在流转给互助社，500元/亩。两年时间不到，全村有980亩土地流转给互助社了。互助社购置了大型农机具，全村85％的劳动力离开了土地。不仅粮食产量增长25％，全村人均纯收入9000多元，翻了一番多。互助社两年积累40多万元。案例12008年春，河北东光县古树于村的王杰华和另外6个村民发起创第二种土地流转形式叫“占补平衡”或“建设用地指标异地流转”。有些地方利用国家“土地占补平衡”政策，鼓励村庄在新农村建设过程中，对新村庄实施统一规划和建设，对旧村庄进行统一整理和改造，以节约土地。如果村民集体将节约出来的村庄建设地实施“非转农”，政府则给予一定的现金奖励或建设用地指标奖励，准许村民集体将“非转农”获得的“建设用地指标”拍卖获利。2、农用地流转-主要形式第二种土地流转形式叫“占补平衡”或“建设用地指标异地流转”。

江苏太仓对于村庄在新农村建设中节约出来的土地复垦后，政府奖励给村庄相应数量的建设用地指标，1亩建设用地指标可以拍卖20-30万元，极大调动了农民节约用地的积极性，也大大加快了新农村建设步伐。这种形式的土地流转试验，在浙江、重庆等地都有。案例2江苏太仓对于村庄在新农村建设中节约出来的土地第三种土地流转是资本下乡整合农民土地，土地向农业资本集中。即鼓励和扶持资本下乡，成片经营千家万户小农的土地。2、农用地流转-主要形式第三种土地流转是资本下乡整合农民土地，土地向农业资本集中。即案例3：河南省光山县江湾村

农村土地合作信用社

河南省是我国第一农业大省，光山县是河南省南部的一个典型农业县，江湾村和河南省其他农村一样是一个非常普通的乡村。至2009年初，江湾村全村人口2460人，耕地165．47公顷，人均耕地0．67公顷。全村外出务工人员900多人，占劳动力的80％，荒地量在66．7公顷以上，荒地率在40％以上。案例3：河南省光山县江湾村

农村土地

一方面大面积耕地被抛荒、私下转让，另一方面种粮大户想承包又难以实现。像大多数农村一样，解决土地大量抛荒问题，让宝贵的耕地重新被利用并高效率的产生效益则成为江湾村村委会不得不处理的一个急迫问题。

参照信阳市新农村建设先行先试会议后个别种田大户的倡议，并经过深入的思考、探讨，江湾村村

委会决定成立土地信用合作社。其基本思路是：江湾村土地信用合作社成立后，江湾村的村民可以把不想耕作的土地“存”到土地信用合作社，收取固定的“利息”；其他人可以到土地信用合作社支付租金，贷地耕作。一方面大面积耕地被抛荒、私下转让，另一方面种1、供需有矛盾。有意向流入的较多，而愿意将土地流出的农户不足。（主要原因是农户的思想认识还要进一步提高；对流转收益期望较高；极少数农户的不愿意影响规模化流转。）2、流转程序和办理手续不规范，流转合同不规范（不能严格按规定和要求办理，有的地方存在欺瞒群众、少数人包办代办的现象，违背了农户的意愿）。农村土地流转的主体是农户，土地流转中存在的流转合同不规范、价格偏低且各地差异巨大、流转收益无保障、流转纠纷难裁处等问题。例如，土地流转的土地价格确定，一些地方政府不建立土地价格参照制度和土地流转指导价格，又不允许市场价格竞争机制进入土地流转市场，造成土地流转价格差异巨大，农户难以维护其在土地流转中的价格优势。五、农村土地流转存在的问题1、供需有矛盾。有意向流入的较多，而愿意将土3、相关职能管理部门管理、指导、服务不到位，信息收集上报不及时，有关软件资料管理不规范。4、土地承包经营纠纷较多，难以及时有效化解。土地流转在促进城乡一体化和农民增收的同时，也带来了大量的土地纠纷案件。由于现行纠纷处理机制单一，一些纠纷长期得不到解决，既不利于保障土地流转当事人双方的合法权益，也不利于社会的长治久安。5、常规农业仍然是主流，高效、特色、现代农业发展不足。3、相关职能管理部门管理、指导、服务不到位，信息收集上报不交易平台推动：即政府投资建立农村土地承包经营权流转有形市场，通过建立流转信息收集、整理和发布体系，健全管理机制，规范市场交易程序，从而为农村土地流转供求双方搭建交易平台。财政扶持促动：即政府财政设立农村土地流转专项扶持资金，并配合各种政策鼓励农民成片流转土地，实现土地规模化经营。专业大户带动：即种粮能手、种养大户等专业能人利用自身的技术、资金等优势，对农村土地实现集中连片流转和开发，形成规模经营。六、农村土地流转市场发展主要模式交易平台推动：即政府投资建立农村土地承包经营权流转有形市场，龙头企业拉动：即农业龙头企业为保证原料供应的数量和质量的稳定，从当地农村基础条件出发，以各种方式整合农村承包土地，实现土地流转和规模化经营。农民专业合作社发动：即以各种农民专业合作社为依托，通过对土地承包经营权进行评估，折合为股份，吸收农民以土地入股，实现统一规模经营，或直接向农户转包、租赁土地，实现规模经营。

这几种模式往往可以结合在一起，共同推动流转，实现分散的家庭承包土地向规模化、统一化经营发展。龙头企业拉动：即农业龙头企业为保证原料供应的数量和质量的稳定企业+种粮大户+科研院所（+政府）：以行业企业为主导，以种粮大户为载体和种植单位，以科研院所为支撑，争取政府支持。农业合作社+农户+科研院所+政府：以政府引导为支撑，以农业生产合作社为龙头，以农户分散种植为载体，以科研院所为技术服务主体。农产品加工企业-合作社（农户）+科研院所+政府：以政府引导为支撑，以农产品加工企业为销售保障，依托合作社（农户）为规模化种植载体，以科研院所（中国农大：科技小院）为科技推广模式。农业产业化发展与农业技术推广应用模式？企业+种粮大户+科研院所（+政府）：以行业企业为主导，以种粮(1)土地流转的制度不健全。尽管法律规定土地使用权可以转让，但对转让的范围、形式、程序、价格、管理等缺乏专门的规定。(2)市场中介组织匮乏，土地使用权流转的机制尚未建立。绝大部分地方，还是土地无偿流转，流转的程序不规范，流转的自发性、随意性、盲目性很大。七、制约土地规模化经营的因素分析(1)土地流转的制度不健全。尽管法律规定土地使用权可以转让，(3)土地保障功能存在着长期性和渐进性。长期以来，由于农业人口的压力，土地承担着社会保障功能，因而难以按照市场经济规则流动，一些离乡进城的农民，由于被排除在城市社会保障之外，而农村又缺乏社会保障机制，仍把土地作为生活的最终保险，出现既元兴趣种田，又不愿意转让土地。(4)农民的利益没有得到有效保护。许多乡(镇)村组织手上的资产只剩下土地。通过土地流转来增加乡(镇)村收入成为地方政府一种重要的工作内容。(3)土地保障功能存在着长期性和渐进性。5.土地规模化经营效益不明显，并没有带来生产水平、收入水平和劳动力利用效率、土地利用效率、资金利用效率显著提高。6.农业兼业化现象严重。农村兼业户大部分时间和精力从事小块土地的经营，往往期望值不高，总是以粗放式经营为主，尽管不赚钱甚至赔本，但他们也不轻易放弃土地。同时，兼业化还阻碍了农业的内部分工和专业化，从而，阻碍了土地经营的市场化。5.土地规模化经营效益不明显，并没有带来生产水平、收入水平和7.土地市场的需求不足。由于国家财政支农力度有限，不仅工业化成果“反哺”农业不够，而且从农业中抽取了大量有限资源，导致我国农业水利设施、农业基础设施和农业综合技术水平远远落后于世界发达国家，造成农业比较利益低下，农业劳动生产事很低．土地经营者不能获得平均利润，土地无法吸引投资者，使得土地市场的外来干涉投资需求不足。而农业则以满足自家食物需要作为经营目的，并以此决定了对土地的需求量，便造成了扩大土地规模的内在需求不足。7.土地市场的需求不足。8.大量剩余劳动力滞留在农村。人地关系高度紧张是我国农村的基本矛盾。据统计，1984年农村劳均耕地面积为0.3公顷、人均耕地面积为0.1公顷，到1998年这二项指标分别下降为0.27公顷和0.08公顷。目前，全国1／3省人均土地面积不足l亩，1／3的县人均土地面积小于0.8亩。这表明．大量的剩余劳动力滞留在农村。土地使用权市场发育依籁于农村剩余劳动力的转移，剩余劳动力的转移又依籁于二、三产业的发展为之提供就业机会。城市化滞后的根本原因又在于城乡分割的二元杜会经济结构造成了城市对农村人口和劳动力的排挤。8.大量剩余劳动力滞留在农村。1.不能进一步提高农民的积极性。农产品价格与农药、化肥、种子、农业器具等生产资料价格的剪刀差。2.不便于农业机械化和现代化的实施。现代农业靠科技,而农业机械是推广应用先进农业技术的重要载体。农业机械化推动了农业生产的标准化、规模化、产业化,提高了农产品的竞争力,提高了农业综合生产能力,是促进传统农业向现代农业转变的关键要素。

一家一户的经营模式却阻碍了农业机械化的实施。现代农业机械成本较昂贵,购买和使用费用较高,单个的农户难以承担。另外，由于田地比较分散,各家种植的粮食品种不一样,成熟期也有差异,所以在使用大型机械时非常不方便。其次由于土地分散经营,农业机械的使用率也比较低,造成很多时候机械处于闲置状态。八、农村土地流转与规模化经营的必要性根本原因——家庭联产承包责任制存在的一些弊端1.不能进一步提高农民的积极性。八、农村土地流转与规模化经营3.不便于农业的综合治理。实行了家庭联产承包责任后,村民更加关心的是个人自家的田地，而对于修建一些公共水渠和抗旱水坝等水利设施积极性不高,由于这些基础设施的缺乏,结果又加剧了自然灾害的严重性。其次，土地分散经营,各自为政,在对于水源的利用和病虫害的防治方面也存在一些弊端。由于土地经营权归农户,所以农户有自主选择种植什么作物的权利,各家各户种植的农作物不一样,成熟期也不一样,这就导致在使用水源上的矛盾。3.不便于农业的综合治理。4.造成人力资源浪费,降低农业的竞争力。在现代市场经济条件下,物价飞涨,导致劳动力的成本越来越高,在中国农业生产中,劳动力效率又非常低下,让几个青壮年劳动力去侍弄几亩田地,跟国外几个人就可以去种几千亩田地相比,这种经营方式自然就增加了粮食的成本,使得中国农产品在与其他国家竞争中处于成本的劣势。4.造成人力资源浪费,降低农业的竞争力。1．建立农业生产法人制度。

西方市场化国家拥有专门经营农业土地、农产品或为农服务的中介组织等（公司和合作组织）。它们在经营农业土地或农产品生产的项目范围内，事受国家和地方政府的多种优惠政策和补贴。

农业生产法人：是以获得土地使用权为前提和从事农业生产为条件的农民，经申请由有关部门批准和认定的企业化法人组织。该组织的所有者是拥有土地使用权，或者自己经营，或者雇佣他人经营，其他成员均是提供劳动的雇佣者。农业法人组织所有权可以是一人独立拥有，通过转包、租赁等多种形式获得土地使用权，也可以几个人拥有，以土地使用权入股形成股份制法人。无论是何种形式法人，必须以经营土地并从事农业生产为经营对象，针对弱势产业特点，国家对农业生产法人只征收农业税，免征其他法人征收的其他税种，各级政府和部门凡对已批准和认定的农业生产法人应当在资金贷款、新技术采用等多方面提供政策扶持和多种帮助。九、土地规模化经营的措施与政策建议1．建立农业生产法人制度。九、土地规模化经营的措施与政策建议2．设置土地流转中介机构，降低交易成本。

随着非农产业的发展，二、三产业吸纳农村劳动力的速度将不断加快，土地使用权的流转速度进一步增加。而农户依靠个体去寻找交易对象将会产生很高的交易成本。将影响土地流转速度和土地资源的配置效率。土地交易运作程序不同于一般商品，涉及到所有权主体、承包权主体、使用权主体的经挤利益。因此，要求有一系列完善的中介服务机构，建立相应的土地流转市场信息、咨询、预测等服务系统，尽快建立土地使用权流转的经营公司、土地评估事务所、土地银行、土地保险公司等，使土地流转的中介服务专业化、社会化和市场化。2．设置土地流转中介机构，降低交易成本。3．加快农村劳动力的转移。土地对农民起着生活保障功效、就业功效、直接收益功效、子孙继承功效和资产增值功效。要想解决农业的兼业化和剩余劳动力的转移，使一部分农民放弃土地使用权的利益，必须补偿农民永久放弃土地使用权的损失。因此，土地制度的改革归结为必须给出让士地的农民提供其他就业机会或进行一些价值补偿，使其获得上述5种功效的功能，并通过立法使这种制度法律化，这样才能促进土地市场的发育。3．加快农村劳动力的转移。4．加强农田基本建设，提高农业比较利益。

农业是弱质产业，受自然界影响较大，风险较高。国家和地方政府应启动灌排水、农用道路、土地平整等农田基本建设工程，加大农用供电、农业水利等基础设施的投资力度，大力推广和开发农业机械化作业、良种培育和优选等多用农业技术，不断提高农业劳动生产率，为土地规模化经营创造良好的基础条件。4．加强农田基本建设，提高农业比较利益。5．逐步建立农村社会化服务体系。

土地规模化经营依赖于农业的商品化和完善的社会化服务体系提供多种专业化服务。完善的农村社会化服务体系可以直接改善农业的经营条件，优质的产前服务可保证农户扩大生产规模的需要，高科技的产中服务可节约大量的劳动时间，良好的产后服务可把农产品生产、销售等环节连结起来，为农业发展开辟广阔前景，为农业规模化经营创造条件。5．逐步建立农村社会化服务体系。6．加大支农力度。近年来，中央政府和地方政府已陆续制定了一系列农业政策并出台了多种措施。如减免农业税、农补等措施，但农业产业依然不能吸引投资者使其获得一定的经济效益，这表明国家仍须加大支农力度，加大对农业投资，并逐步培植农村资本市场。

总之，土地规模化经营既依耐于土地利用创新，又依赖于农业产业自身条件的改善和效益的提高，而这些又取决于市场化的推动和政府政策的推动。6．加大支农力度。农村土地流转与规模化经营农村土地流转与规模化经营主要内容什么是农村土地流转推进农村土地流转的重要意义农村土地承包经营权流转管理办法农村集体建设用地流转与农用地流转农村土地流转存在的主要问题规模化经营的必要性制约土地规模化经营的因素分析土地规模化经营的措施及政策建议主要内容什么是农村土地流转是指在土地承包经营权有效存在且不改变土地所有权性质和土地农业用途的前提下，经平等协商，享有土地承包经营权的集体经济组织的农户依法自愿将土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让、人股等方式流转给受让方并获得收益的行为。农村土地流转包括农村集体建设用地流转和农用地流转。一、什么是农村土地流转

是指在土地承包经营权有效存在且不改变土地所有权性质和土地农业农村土地的流转是实现农业现代化的重要途径。有利于土地、资金、技术、劳动力等生产要素的优化重组，完善农民土地承包经营权，能发展好，实现好农民土地承包权益；有利于促进农业结构调整，合理配置和充分利用土地资源，促进适度集约化、专业化规模生产经营和现代农业发展；有利于二、三产业的发展和农村劳动力转移提供了广阔空间；有利于加快城乡一体化建设，提高农业效益，促进农民增收。二、推进农村土地流转的重要意义农村土地的流转是实现农业现代化的重要途径。二、推进农村土对承包的土地进行现代化管理参加管理“农民工”拿到工资存折子女接受现代化教育现代农民对承包的土地进行现代化管理参加管理“农民工”拿到工资存折子三、农村土地承包经营权流转管理办法中华人民共和国农业部令第47号

《农村土地承包经营权流转管理办法》已于2005年1月7日经农业部第2次常务会议审议通过，现予公布，自2005年3月1日起施行。三、农村土地承包经营权流转管理办法中华人民共和国农业部令农村土地承包经营权流转管理办法1、农村土地承包经营权流转的原则

⑴农村土地承包经营权流转要坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系这个基础。

⑵平等协商、依法、自愿、有偿的原则。

⑶“三不”。农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途；流转期限不得超过承包期的剩余期限；不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。《办法》释义农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法2、农村土地承包经营权行政主管

县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法3、农村土地承包经营权流转方式《农村土地承包法》第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转；《安徽省实施办法》第三十二条按照自愿、有偿和平等协商的原则，承包方可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式进行土地承包经营权流转，任何单位和个人不得强迫或者阻碍。主要方式有六种：委托经营、转包、转让、互换、入股、租赁。这六种方式区别如下。农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法

农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法1、发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。

2、承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。3、以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。4、采取互换、转让方式流转土地承包经营权，当事人申请办理土地承包经营权流转登记的，县级人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当予以受理，并依照《农村土地承包经营权证管理办法》的规定办理。4、农村土地承包经营权流转管理农村土地承包经营权流转管理办法1农村土地承包经营权流转管理办法

通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转，其流转管理参照本办法执行。农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法5、农村土地承包经营权流转合同1、流转合同要一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。

2、农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。

3、承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。

4、农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的四至、座落、面积、质量等级；（三）流转的期限和起止日期；（四）流转方式；（五）流转土地的用途；（六）双方当事人的权利和义务；（七）流转价款及支付方式；（八）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；（九）违约责任。农村土地承包经营权流转管理办法5农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转合同（范本）

土地流转合同

转出方：太和县旧县镇

村(以下简称甲方)

负责人：___________________________

转入方：安徽恒进农业发展有限公司(以下简称乙方)

法定代表人：______________________

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，本着“公开、诚信、平等、自愿”的原则，经甲、乙双方友好协商，就土地流转事宜达成如下条款，以兹共同遵守。

一、土地的面积、位置

甲方经村民会议三分之二以上成员同意并报镇人民政府批准，将甲方所属的位于旧县镇

村

组______亩面积耕地承包给乙方使用。土地方位如下：农村土地承包经营权流转管理办法农农村土地承包经营权流转管理办法

二、土地用途及承包形式

1.土地用途为发展现代农业，不得用于非农业建设。

2.土地承包形式为土地流转承包租赁方式。

三、土地的承包经营期限

该地租赁承包经营期限为

10年，自2011年10月1日至2021年10月1日止。

四、租赁承包费用及租金交付方式

1.该土地的租赁承包费用为每亩每年人民币900元，租金每年共计人民币

元。

2.每年租金乙方分两次向甲方支付。每年10月10日，乙方应按照500元/亩的价格支付第一次租金，每年6月30日之前乙方应按照400元/亩的价格支付第二次租金。农村土地承包经营权流转合同（范本）

农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法

五、地上物的处置

乙方有权处理承包区域内现存地上物及其他植被，在承包经营期内乙方所建设、种植之地上物所有权亦为乙方所有。六、甲乙双方的权利和义务

(一)甲方的权利和义务

1.对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用，并使乙方取得土地承包经营权。

2.按照合同约定收取租赁承包费用，在合同有效期内，甲方不得提高租金。

3.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。

4.按照合同约定，保证道路畅通，保证排水沟渠通畅，并无偿提供通往承包地的道路。

5.在合同履行期内，甲方不得重复发包该地块,在租赁期限内，如因租赁范围出现土地纠纷，由甲方负责解决，若致使乙方遭受经济损失，由甲方按国家相关规定进行赔偿。甲方必须确保乙方在租赁期内不受任何干扰。农村土地承包经营权流转合同（范本）

农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法(二)乙方的权利和义务

1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所租赁的土地。

2.享有租赁土地上的收益权和按照合同约定兴建、购置财产的所有权。

3.乙方在租赁地范围内可以种植也可以养殖，但不得污染饮食水源和村民的住宿环境。

4.乙方对租赁地有独立自主经营权，任何单位和个人不得干涉。所发生的一切债权债务由乙方独自享有和承担，与甲方无关。

5.乙方可在承包的土地上建设与约定用途有关的生产、生活设施。

6.在租赁期内，乙方须按合同规定按时缴交承包款给甲方，并有权拒绝交纳除合同规定承包款以外的任何其他费用。

7.保护自然资源，搞好水土保持，合理利用土地。农村土地承包经营权流转合同（范本）

农村土地承包经营权流转管理办法七、合同的变更和解除

1.本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。

2.在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。

3.本合同履行中，如因不可抗力（如地震等特大自然灾害）致使本合同难以履行时，双方均不能追究对方的责任，但乙方必须及时将情况报告甲方，甲方应及早采取措施尽量减少损失，协助恢复生产，并根据乙方的损失情况协商减免承包款。

4.本合同履行期间，如遇国家建设（或其他原因）征用该土地，征用土地补偿费用为甲方所有，对于乙方所有的租赁征用地上建物、树木及其他地上物等的补偿、征地费用为乙方所有。

5.如甲方重复发包该地块或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。

6.本合同期满，如继续承包，乙方享有优先权，双方应于本合同期满前半年签订继续承包合同。如乙方不再继续承包，乙方必须将承包地的林木等砍伐处理完毕。

7.本合同履行期间，即使下列情形发生改变，甲乙双方仍应按本合同约定内容履行各自义务：

（1）甲方的负责人、经办人变更；

（2）甲方的名称改变、甲方分离或甲方与他方合并。农村土地承包经营权流转合同（范本）

七、合同的变更和解除农村土地承包经营权流转合同（范本）农村土地承包经营权流转管理办法

八、违约责任

1.在合同履行期间，任何一方违反本合同之约定，即视为违约。如甲方违约导致合同无法履行的，乙方有权解除此合同，并有权要求甲方退还全部承包费和赔偿损失。如乙方违约，甲方不予退还乙方的承包费，同时解除本合同。

2.乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如超期6个月未付租金，则视为乙方违约；如因甲方发包地手续不合法或因甲方发包地权属不清产生纠纷，致使合同全部或部分不能履行，则视为甲方违约。

3.因乙方为提高土地生产能力而投入相应资本及人力，无论甲方在合同到期前，以任何理由收回该承包土地，必须给乙方相应的补偿。同时对于乙方所租地上的建筑物、树木及其他地上物等以实际评估价值合理作价，作价款一次性付给乙方。农村土地承包经营权流转合同（范本）

农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法

九、合同纠纷的解决办法

因本合同履行而发生纠纷时，首先由争议双方协商解决；协商不成时，双方同意向旧县镇政府申请调解；调解不成时，双方有权依法向人民法院起诉。十、本合同经甲乙双方签字盖章后生效。十一、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。十二、本合同一式肆份，甲乙双方各执壹份。旧县镇政府及村民委员会各保存一份。

转出方（甲方）：(签字盖章)_____________

转入方（乙方）：(签字盖章)_____________

签约日期：________________年_______月_______日

签约地点：_____________________________________农村土地承包经营权流转合同（范本）

农村土地承包经营权流转管理办法四、农村集体建设用地流转与

农用地流转

四、农村集体建设用地流转与

农用地流转

1、农村集体建设用地流转中国建设用地流转制度变迁经历了三个阶段：一是严格禁止阶段；二是有限管理阶段；三是制度规范创新阶段。1、农村集体建设用地流转中国建设用地流转制度变迁经历了三个阶农村集体建设用地流转（一）1950年6月，《土地改革法》第3O条规定：“土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利。但随着社会主义改造的进行，农民所有制逐步被农村土地的集体所有制所代替。农村集体建设用地流转（一）1950年6月，《土农村集体建设用地流转（一）1962年9月，中共八届十中全会通过的《农村人民公社工作条例修正草案》肯定了农村土地的集体所有制，并明确规定“生产队范同内的土地，都归生产队所有。生产队所有的，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖”。这表明了农村土地为集体所有，不能进行流转。农村集体建设用地流转（一）1962年9月，中共农村集体建设用地流转（二）

1978年改革开放以后，中国开始进行农村土地使用制度改革，但土地流转仍然被《宪法》、《土地管理法》以及其他行政法规严格禁止。随着农村改革开放的深化和经济的快速增长，自发进行土地流转的行为不断增多。直到1984年，国家的有关政策法规才开始松动，从全面禁止流转转变到允许有限范围内流转。但是，国务院一直没有对集体所有土地的使用权流转办法加以规定，其流转还是被禁止的。农村集体建设用地流转（二）1978年改革开放以后农村集体建设用地流转（二）

随着乡镇企业的兴起，农村集体建设用地的需求日益增大，土地的价值观念也倍受人们重视，客观上对原本禁止流转的集体建设用地产生了强烈的内在需求，农村集体建设用地的自发流转现象增多。并且伴随流转规模的增大以及流转形式的多样化，形成了庞大的隐形市场。农村集体建设用地流转（二）随着乡镇企业的兴起，农村集体建设用地流转（三）

随着农村集体建设用地流转的盛行，到20世纪90年代中期，政府也开始重视并对这种无序局面进行整治。2004年10月，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》提出，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。这无疑为集体建设用地流转的规范管理提供了有力依据，一系列试点工作就此展开。农村集体建设用地流转（三）随着农村集体建设用地2005年l0月广东省出台《广东省集体建设用地使用权管理办法》，作为中国首部关于集体建设用地流转的地方性法规，明确了集体建设用地使用权可以出让、出租、转让、转租和抵押，在农村集体土地流转改革中具有重要意义，并引领了全国各地的集体建设用地流转制度的创新改革。农村集体建设用地流转（三）2005年l0月广东省出台《广东省集体建设用地

全国各地对集体建设用地流转制度的大胆探索，表明集体建设用地流转已经在向规范化管理过度，但在法律上，集体建设用地的流转并没有取得突破。法律的限制与现实强大的需求产生了强烈的矛盾。农村集体建设用地流转（三）全国各地对集体建设用地流转制度的大胆探索，表明

《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》出台，之后，国土资源部下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法。农村集体建设用地流转（三）《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡《意见》强调，要规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。一是明确土地市场准入条件，规范集体建设用地使用权流转。在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。近期，国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法。农村集体建设用地流转（三）《意见》强调，要规范集体建设用地流转，逐步建立城

二是完善土地资源配置机制，构建城乡统一建设用地市场。各地要充分依托已有的国有土地市场，加快城乡统一的土地市场建设，促进集体建设用地进场交易，规范流转。

三是制定集体土地收益分配办法，增加农民财产性收入。各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权，二次分配政府参与”的原则，总结集体建设用地流转试点经验，出台和试行集体建设用地有偿使用收益的分配办法。二是完善土地资源配置机制，构建城乡统一建设用地市场。各地何谓集体建设用地？

指符合土地利用总体规划、城市(镇)规划或村庄集镇规划，权属合法、界址清楚，已经依法批准为建设用地的集体所有土地。

流转形式：包括出让、转让、出租、转租、作价(出资)入股、联营、抵押等。

流转价格：出让、出租不得低于最低价，出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%.

使用年限：商业用地40年，工业用地50年。何谓集体建设用地？流转程序：

集体建设用地出让、出租程序获取集体建设用地所有权证书--获得集体建设用地使用权证--获取同意流转证明书--经公开或协议方式确定买受人--合同双方签订合同--缴交税费--办理使用权转移登记

集体建设用地转让程序获取集体建设用地使用权证书--签订转让合同--办理使用权转移登记：

集体建设用地转租程序获取集体建设用地使用权证书--签订转租合同--办理合同登记备案流转程序：2、农用地流转-发展历程

20世纪80年代初到90年代初的土地流转，受承包期短的限制，土地流转一般在村组内农户之间或亲戚朋友之间进行，流转费在200—300斤／亩谷子或玉米。80年代的土地流转，动因主要有：部分农民加入乡镇企业和流通领域就业；专业化养殖等多种经营的发展；少量的农民进城。这个时期的土地流转是自发的，自主自愿的，也算是公平交易。2、农用地流转-发展历程20世纪80年代初到990年代中期开始，由于农民负担日益加重，不少农民种地亏本，撂荒现象日益严重。各地政府为了禁止农民撂荒，普遍向撂荒农民加征100元／亩左右的撂荒费。于是出现了两种形式的流转：一种是亏本转包，承包农户把自己的承包地给他人种，不仅不收租，反而倒贴100—200元/亩；另一种是承包农户为逃避沉重的负担，将承包地一撂了之。对这些撂荒地，村干部不得不将其调整集中，以“合同”的形式集中转租给种地大户，承包期一般l0年以上。2、农用地流转-发展历程90年代中期开始，由于农民负担日益加重，2002年之后，随着农民负担逐步取消，撂荒的农民又回村要地了。于是，产生了突出的农村土地纠纷问题，回乡要地的农民依据的是《土地承包法》，不愿还地的租地大户依据的是《合同法》。一时间搞得最高法也不得不出台“司法解释”，规定此类土地纠纷由地方政府调解和仲裁基层法院不得受理。最后，《承包法》大胜《合同法》，种地大户有条件退出了土地，重新实现了“均田地”。2、农用地流转-发展历程2002年之后，随着农民负担逐步取消，撂当下土地流转主要有三种形式：一种是类似80年代的土地流转，基本上在村内农户、亲戚朋友之间流转。这种流转方式近年来又有了新发展，即农户承包地向农民互助社、合作社流转。2、农用地流转-主要形式当下土地流转主要有三种形式：2、农用地流转-主要形式2008年春，河北东光县古树于村的王杰华和另外6个村民发起创办了资金互助社，205人入社，每人互助资金500元。互助社成立后做的第一件事是集中团购农资，一亩地肥料便宜150元。互助社做的第二件事是土地流转，将村民从土地上解放出来。原来农户之间相互流转土地，每亩350元/年，现在流转给互助社，500元/亩。两年时间不到，全村有980亩土地流转给互助社了。互助社购置了大型农机具，全村85％的劳动力离开了土地。不仅粮食产量增长25％，全村人均纯收入9000多元，翻了一番多。互助社两年积累40多万元。案例12008年春，河北东光县古树于村的王杰华和另外6个村民发起创第二种土地流转形式叫“占补平衡”或“建设用地指标异地流转”。有些地方利用国家“土地占补平衡”政策，鼓励村庄在新农村建设过程中，对新村庄实施统一规划和建设，对旧村庄进行统一整理和改造，以节约土地。如果村民集体将节约出来的村庄建设地实施“非转农”，政府则给予一定的现金奖励或建设用地指标奖励，准许村民集体将“非转农”获得的“建设用地指标”拍卖获利。2、农用地流转-主要形式第二种土地流转形式叫“占补平衡”或“建设用地指标异地流转”。

江苏太仓对于村庄在新农村建设中节约出来的土地复垦后，政府奖励给村庄相应数量的建设用地指标，1亩建设用地指标可以拍卖20-30万元，极大调动了农民节约用地的积极性，也大大加快了新农村建设步伐。这种形式的土地流转试验，在浙江、重庆等地都有。案例2江苏太仓对于村庄在新农村建设中节约出来的土地第三种土地流转是资本下乡整合农民土地，土地向农业资本集中。即鼓励和扶持资本下乡，成片经营千家万户小农的土地。2、农用地流转-主要形式第三种土地流转是资本下乡整合农民土地，土地向农业资本集中。即案例3：河南省光山县江湾村

农村土地合作信用社

河南省是我国第一农业大省，光山县是河南省南部的一个典型农业县，江湾村和河南省其他农村一样是一个非常普通的乡村。至2009年初，江湾村全村人口2460人，耕地165．47公顷，人均耕地0．67公顷。全村外出务工人员900多人，占劳动力的80％，荒地量在66．7公顷以上，荒地率在40％以上。案例3：河南省光山县江湾村

农村土地

一方面大面积耕地被抛荒、私下转让，另一方面种粮大户想承包又难以实现。像大多数农村一样，解决土地大量抛荒问题，让宝贵的耕地重新被利用并高效率的产生效益则成为江湾村村委会不得不处理的一个急迫问题。

参照信阳市新农村建设先行先试会议后个别种田大户的倡议，并经过深入的思考、探讨，江湾村村

委会决定成立土地信用合作社。其基本思路是：江湾村土地信用合作社成立后，江湾村的村民可以把不想耕作的土地“存”到土地信用合作社，收取固定的“利息”；其他人可以到土地信用合作社支付租金，贷地耕作。一方面大面积耕地被抛荒、私下转让，另一方面种1、供需有矛盾。有意向流入的较多，而愿意将土地流出的农户不足。（主要原因是农户的思想认识还要进一步提高；对流转收益期望较高；极少数农户的不愿意影响规模化流转。）2、流转程序和办理手续不规范，流转合同不规范（不能严格按规定和要求办理，有的地方存在欺瞒群众、少数人包办代办的现象，违背了农户的意愿）。农村土地流转的主体是农户，土地流转中存在的流转合同不规范、价格偏低且各地差异巨大、流转收益无保障、流转纠纷难裁处等问题。例如，土地流转的土地价格确定，一些地方政府不建立土地价格参照制度和土地流转指导价格，又不允许市场价格竞争机制进入土地流转市场，