某大厦可行性分析报告

国内大城市的写字楼形式反映目前，国内各大城市的写字楼，虽都存在商住类型的物业，但随着市场的发展，与国外市场的频密交流，再加上商住物业的过渡性质，决定了其退出市场主流的必然。在目前各大城市的写字楼市场中,最受客户追捧的，仍然是属于甲级在目前各大城市的写字楼市场中,最受客户追捧的，仍然是属于甲级写字楼的纯办公物业北京国贸中心上海金茂大厦广州中信大厦深圳地王大厦

写字楼的纯办公物业北京国贸中心上海金茂大厦广州中信大厦深圳地王大厦而在深圳最近新建的写字楼中，全部都是纯写字楼物业，也从另一角度反映了，市场的发展决定了商住物业最终退出市场的必然。而且这个趋势，只用了不长的时间，就完成了深圳国际商会中心深圳新世界中心

深圳国际商会中心深圳新世界中心深圳在建甲级写字楼-华润中心平面结构深圳在建甲级写字楼-华润中心平面结构基本上，纯粹的写字楼，讲求空间开阔、明亮、空间自由分隔。这些是平面结构形式上的表现。而在北京、上海、深圳等地的在建写字楼,几乎所有都采用这种形式，以迎合写字楼的发展趋势及客户的需求。深圳地王大厦办公空间深圳地王大厦办公空间办公商务形式演变的必然性在完全公有制经济年代，企业的办公物业，仅仅是工作场所，没有太多的讲究。这种状况维持了相当长的一段时期。在经济开放年代的初期，一批民营企业茁壮成长，也是他们最先拓宽视野，与国内外企业不断加流，不断学习。企业的办公物业，开始由完全的工作场所逐渐转向带有社交性质的办公空间。 但受限于企业的发展规模，经济实力，以及国内的市场情况，更多的企业处于创业阶段，亦商亦住的办公物业成为了符合市场发展的阶段性产物。而在经济开放的年代，尤其是中国加入WTOB,经济不断腾飞，企业不断发展与壮大，面对激烈的国内外市场竞争时，企业已识意到企业形象对他们赢得市场先机的重要性。企业对办公物业的选择，除具备完全办公功能，实现日常商务社交外，更关注办公物业对企业形象的影响，也即转向精神层面的追求了。因为这是市场发展的必然结果。以上写字楼物业类型的发展痕迹，与市场的开放程度、经济的发展水平密切相关，因此，商住型的办公物业，注定是一种过渡性的产物。既然是一种过渡产物，必然存在许多先天缺陷：功能：商住型写字楼双面兼顾的思路制约了建筑的纯粹性， 建筑功能力求面面俱到，但仅仅停留于蜻蜓点水。商住型写字楼在空间组合、信息传递、公共设施上已不能适应现代企业的使用要求，更无法应对业务扩张所带来的增长性变化。气质：商住主义的摇摆不定，使得建筑空间散发的气质风格游离于现代商务要求之外。商住型写字楼在办公层高、入口大堂、走廊净宽、电梯的数量及速度等多方面存在无法克服的缺陷， 使得企业气质受到严重干扰，对于企业品牌形象的塑造不利。管理：现代管理理论认为，办公环境是公司制度的外在化表现，对于员工有潜移默化的影响。而商住楼办公随意性较强，稳定性较差，不能给予公司的日常管理以硬件上的支持，不能有效的约束、规范员工，也无法有效的激发员工的工作动力，提高工作效率。物管：运用住宅标准行使商务办公的职能，使得商住型写字楼在安防、监控、配套设施等方面与真正的商务要求之间存在巨大的落差，客观上阻碍了企业办公效率的提高。价值：目前，商住型写字楼价格以其较低的价格及相应较长的产权年限的特点，受到中小企业的欢迎，其预期价值似乎比专业写字楼更大。但由于商住楼本质上终归只是过渡类产品和阶段性产物，所谓的“预期价值”将随着市场的发展而呈现下降趋势，“预期价值”即将成为“短期价值”。以前瞻性的眼光看，商住型写字楼的保值与增值性远远不及专业写字楼。

以上特点分析显示，写字楼物业的适当选择，将在全方位配合企业长远的持续发展要求。如何尽快完成办公场所的换代升级，突破企业发展壮大的瓶颈因素，已经成为每个企业无法回避的紧要课题。宽敞明亮的现代办公空间，体现活力、专业与效率。XX大厦领先市场的持续性优势本项目的整体优势本项目地处郑州市行政区，地理位置优越，具有先天的区位优势，是城市规划“北移东扩”的重点发展区域，前景良好。?本项目位于花园路北段，距北环立交桥仅数百米，临近农业路、文化路、经三路等主要干道，并处于区域规划的交通网络的主干道线路上，公交系统完善便利；项目所处的花园路对外交通同样方便快捷，并占据郑州市“北大门”的有利地势，为沿线物业带来最有力、最持久的利好消息；?本项目是目前推向市场的最高档写字楼，不但填补了该档次写字楼的市场空白点，成为未来新的标志性建筑；而且将办公模式的新概念引入市场，势必引领一定时期内写字楼开发的标准和走向;?本项目周边环境优美；北向立交桥周围为规划的生态绿化广场，视野开阔，具有天然的景观优势；?本项目各朝向景观良好，视野开阔；所处位置紧临花园路和北环立交，利于项目的宣传及推广；?开发商对于本项目的高标准、高档次的规划设计要求，将是项目成功的有力保证。本项目的细部优势?层高层高是衡量物业档次的重要标准之一，而且是办公环境舒适程度的体现。所以，层高是客户挑选物业的重要考虑因素之一。国际甲级写字楼的层高（吊顶后）主要集中在2.7m〜2.8m之间。本项目层高在建筑工程上采用大板结构，提高了楼层净高（达到2.86米），又可降低使用能耗。走廊宽走廊宽的舒适度在销售过程中能给予客户楼宇内部环境的良好感觉，本项目的走廊宽度为1.8米，有利于楼盘档次的建设，也是未来客户心目中甲级写字楼的评判标准之一。?外立面设计目前甲级写字楼多数采用玻璃幕墙、铝板、石材相结合的形式，本项目外墙装饰材料方面，突破传统采用了金属漆，并配合热反射镀膜落地玻璃，迎合了生态发展的世界潮流。?使用率楼层使用率也是写字楼客户比较关注的方面（70%勺使用率是客户的心理线）。甲级写字楼使用率的标准为七成或以上，建筑结构方面应注意在合理范围内尽量减少梁、柱截面积；建筑平面要力求方正；公用工程部分科学设计，减少对有效空间的占用，提高单元内的使用率，充分体现了建筑结构设计的科学性，为客户带来物业的超值享受。?项目的生态表现项目空调系统采用的“空调盘管+新风系统”，可常年提供过滤调节后的清洁、舒适的新鲜空气，为大厦内部创造了良好的健康办公环境。对于改善商业办公楼宇内部空气质量、有效调节人们的精神状态，有积极的作用；大厦前庭为5000平方米的大型生态广场，为用户提供了舒适的共享空间，增添了项目的人文与绿色气息。?停车位共210个停车位，数量充足，符合现代商务办公需求。傲视郑州顶级写字楼；?电梯数5部德国原装德森高速电梯，符合高效的商务办公要求。高档写字楼具有较大的升值空间?从长远发展趋势看，随着郑州市未来经济水平的发展，新建写字楼建设标准较高，良好的质价比将成为吸引客户的重要因素之一,高档写字楼因此拥有较大发展空间；?高档甲级写字楼顺应时代发展趋势，能够满足新经济时代人们对于物业形象和内部功能的要求；?在政府大力扶持下，北移东扩所形成的区域将成为房地产市场的投资热点，未来该规划区域所拥有的城市环境决定着区内写字楼项目必须具有前瞻性眼光以免很快被淘汰。本项目坚持高档写字楼的定位基础，塑造郑州市“纯”甲级写字楼物业的整体形象，成为城市标志性精品楼宇的新典范。写字楼的基本配备能够体现高标准的物业质素，并在格调上拥有与众不同的时尚感和文化特色，持续具有市场号召力和影响力。XX大厦符合国际甲级写字楼通用标准本行结合国际经验，归纳了十二点甲级写字楼的通用标准，如下：国际甲级写字楼通用标准纯写字楼5A标准智能化大厦层高10米以上的宽敞写字楼大堂天花板吊顶后净层高2.6米以上走廊净宽1.8米以上，电梯间净宽度3米以上平均每200平方米建筑面积配一个车位电梯数量平均每台最多服务5层电梯速度每秒4米以上采用中央空调所在位置能5分钟车程内可到达繁华商业区自由空间组合，可灵活分隔专业品牌物业管理XX大厦的所有相关指标，均达到较高水平。可以预测，XX大厦的高物业质素，是支撑其长期保值、增值的坚实基础。2.5 XX大厦的价格分析XX大厦价格的市场水平本行在制定此价格策略时，进行了全方位的市场调查，以确保本大厦的价格策略的可行性。以下是本行经过市场抽样调查后的各代表性大厦的成交价格：E口 成交均价项目（元/平方米）A新闻大厦3700AXX数码大厦4850A财富广场3500B融元广场3500B广汇国贸大厦4450BXX国际大厦3800C豫港大厦3200DXX大厦5040D河南报业大厦3960注:大厦成交参考个案价格较高且不完整， 但数量相应较多，故仅此所知成交个案平均价A作为整栋大厦的成交均价。B未能取得反映正常市场水平的成交参考个案，仅以非正式渠道获得之价格作为均价。C仅获知一单成交个案信息，故以其个案成交价作为整体成交价。大厦仅用于出租，故并无权威性售价。但因项目类型及质素与本项目具有较高的可比D性，故根据项目的平均租金，以市场较为认可的回报率，利用静态投资回报的方式折算而得的售价。从以上调查结果显示，以上各楼盘的销售均价约为4,000元/平方米。近年销售较佳项目财富广场、XX国际大厦、融元广场位于经三路，所谓的“金融大道”，位置上佳，属于商住型物业；由于物业质素、交通等原因，无法支撑高位价格，销售均价徘徊在3,500~3,800元/平方米的幅度范围内；而XX数码大厦，同样位于经三路，但物业质素较财富广场等上述三个物业在物类形式上有大的进步，更加接近现代型写字楼类型，属于非商住物业。因此，几乎同样的位置，但其成交价格却高达4,850元/平方米；从以上统计显示，很明显，属于商住型物业的财富广场、XX国际大厦、融元广场、新闻大厦等写字楼，最终销售均价不超过4,000元/平方米；但属于非商住型物业的报业大厦、XX数码大厦、广汇国贸大厦等售价均在4,000元/平方米以上，说有市场的需求已逐渐转向非商住类物业；甲级写字楼物业前景看好；而本项目现时的均价约为4,488元/平方米。本项目物业定位为郑州首席纯甲级写字楼； 而且，按前章节的客观分析，本项目具备多项优势，在外部交通、周边环境、内部物业质素等多方面以压倒性的优势傲视郑州写字楼市场。以现时的价格水平，较市场平均价格水平略低，此价格仍未真正反映物业的市场价值。XX大厦的推广价格策略简析本行根据丰富的市场操作经验，对于本项目的推广，本行制定了“低开高走”的推广价格策略。本行采取这种策略的原因在于：以优惠的价格吸引客户关注物业；预留一定的价格空间，在合适的时间，提升价格，从而建立良好的项目形象。实施这种策略，是基于本行对此项目的进行全方位的考察后， 本行对此物业有充分的信心，因此，有把握做到价格的拉升。实现发展商最大化之利润以及迅速建立企业品牌。XX大厦于5月26日正式开盘，目前处于前期的最优惠价格阶段。面对火爆的销售行情，本行即将对价格进行上调。XX大厦的投资回报考虑到房地产的地域差异性，本行的抽样市场调查中，随机挑选了一些与本项目距离相近的楼盘，对其投资回报作简单的分析:楼盘售价元/平方米租金元/天，平方米投资回报率XX国贸广场38001.110.42%XX数码大厦48501.39.65%XX数码C座380019.47%数据采样：2004年2月 按静态投资回报方式计算以上数据显示，目前，郑州写字楼物业的投资回报率约在9.5%~10.5%之间。是合理水平。当然不可忽视，郑州顶级写字楼如裕达国贸、润华商务 XX大厦、报业大厦等，具租金高达2元/天・平方米以上的水平！按本物业目前的市场反映，综合物业质素、交通等方面的考虑，保守估计以后的租金可达1.8元/天・平方米以上。按现时的销售均价4488元/平方米计算，按静态投资回报方式计算，其投资回报率约为：1.8*30*12/4488=14.44%如即使本项目日后的销售均价拉升至5000元/平方米时，按静态投资回报方式计算，其投资回报率约为：1.8*30*12/5000=12.96%其投资回报也可达11.52%。非常可观。这也应验了物业市场上越是顶级物业其投资回报率越高的规律。2.6 从销售情况预计升值空间从目前的销售情况看：本项目从4月2日正式进行内部认购至今只有短短两个月的推广，就达到了占可销售面积的15%勺销售率（以签合同为准）；平均每天保持有8批到访客户，约20个咨询电话。市场反应甚为热烈。目前尚有众多客户在洽谈的过程中。因此，本项目的升值前景看好。以本行的市场经验预计，XX大厦的升值空间保守估计有8%~10%J幅度。最终推广均价将超越5000元/平方米。3结论XX大厦具备了优秀的物业质素，达到了国际甲级写字楼的通用标准c以下几点优势，确保了其保值、增值的市场基础：达到国际甲级写字楼通用标准；高起点的建筑设计规划；高标准的建筑用材；高规格的物业定位；真正的纯甲级写字楼，超前的设计理念，领先市场；建筑设