2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库带答案（模拟题）

2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库带答案（模拟题）第一部分单选题(50题)1、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（）。

A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价

B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价

C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价

D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价

【答案】：C

2、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（）正常市场价格。

A.低于

B.等于

C.高于

D.无法确定

【答案】：C

3、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（）。

A.±15%

B.±10%

C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%

D.有时可放宽至±20%

【答案】：B

4、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%

【答案】：B

5、关于建筑物经济寿命说法，正确的是（）。

A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定

B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命

C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关

D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变

【答案】：C

6、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（）。

A.抵押人无权优先受偿

B.抵押人有权对全部房地产优先受偿

C.抵押权人有权优先受偿

D.抵押权人无权优先受偿

【答案】：D

7、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（）。

A.应是可以实现的价值

B.是提供价值意见而不是作价格保证

C.对委托人的价格保证

D.为委托人争取最大的利益

【答案】：B

8、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。

A.房屋征收决定公告之日

B.原征收补偿协议达成之日

C.用于产权调换房屋支付之日

D.委托估价之日

【答案】：A

9、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。

A.签订估价委托合同之日

B.发放抵押贷款之日

C.估价对象实地查勘之日

D.未来处置抵押房地产之日

【答案】：C

10、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。

A.平均增减量法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修匀法

【答案】：A

11、除了耕地占用税和（）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

A.房产税

B.土地增值税

C.城镇土地使用税

D.契税

【答案】：C

12、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。

A.估价假设

B.估价原则

C.估价依据

D.估价目的

【答案】：D

13、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

【答案】：C

14、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（）。

A.在建工程抵押估价业务

B.公司上市估价

C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务

D.司法鉴定估价

【答案】：A

15、下列哪项不是十二经别的生理功能

A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系

B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系

C.加强了十二经脉对四肢的联系

D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系

【答案】：C

16、自然经过的老朽主要是由于（）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。

A.外力

B.内力

C.自然力的作用

D.内部结构的变化

【答案】：C

17、下列哪项不属于扶正的具体方法

A.滋阴

B.养血

C.温阳

D.消导

【答案】：D

18、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离

【答案】：A

19、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。

A.签订估价委托合同之日

B.发放抵押贷款之日

C.完成估价对象实地查勘之日

D.未来处置抵押房地产之日

【答案】：C

20、下列哪项不属于阴阳学说在中医学说明人体组织结构的应用

A.就大体部位来说，上部为阳，下部为阴；体表属阳，体内属阴

B.就其背腹四肢内外侧来说，则背属阳，腹属阴；四肢外侧为阳，四肢内侧为阴

C.以脏腑来分，五脏属里，藏精气而不泻，故为阴；六腑属表，传化物而不藏，故为阳

D.“阴胜则阳病，阳胜则阴病；阳胜则热，阴胜则寒”

【答案】：D

21、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（）层应该是这座大楼的经济高度。

A.5

B.20

C.30

D.31

【答案】：B

22、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（）。

A.使用上的补偿

B.被征用房地产损毁后的价值的补偿

C.被征用房地产损毁前后的价值之差

D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿

【答案】：B

23、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。

A.固定价格指数

B.定基价格指数

C.长期价格指数

D.环比价格指数

【答案】：B

24、下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是（）。

A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动

B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境

C.房地产市场是一个全球性的市场

D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场

【答案】：C

25、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的病邪是

A.热

B.寒

C.风

D.燥

【答案】：D

26、下列关于地租的表述中，错误的是（）。

A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积

B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息

C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的

D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的

【答案】：B

27、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（）。

A.环境因素

B.自身因素

C.视觉因素

D.人口因素

【答案】：B

28、（）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。

A.物权

B.债权

C.租赁权

D.所有权

【答案】：A

29、路线价法的临街深度价格修正率没有（）。

A.复合深度价格修正率

B.单独深度价格修正率

C.平均深度价格修正率

D.累计深度价格修正率

【答案】：A

30、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于

A.足阳明气不足

B.足阳明气盛

C.少阴气血衰极

D.太阴终者

【答案】：B

31、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现

A.“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地”

B.“重阴必阳，重阳必阴”

C.“寒生热，热生寒，此阴阳之变也”

D.“夏至四十五日，阳气微上，阴气微下”

【答案】：D

32、某宗房地产2007年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产目前的收益价格为()万元。

A.5221

B.3767

C.3041

D.3500

【答案】：C

33、在运用多元回归分析法进行房地产估价时，其中的自变量和因变量分别为（）。

A.房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素

B.影响房地产价值或价格的若干因素；房地产价值或价格

C.所有被估价房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素

D.影响房地产成交价格的若干因素；各宗被估价房地产价值或价格

【答案】：B

34、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。

A.估价委托合同签订时间

B.估价目的

C.实地查勘估价对象的时间

D.委托人意愿

【答案】：B

35、1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。

A.《房屋损坏等级评定标准》

B.《房屋完损等级评定标准》

C.《房屋自然损坏评定标准》

D.《房屋维修等级评定标准》

【答案】：B

36、起于四肢肘膝以上部位的是

A.十二经脉

B.奇经八脉

C.十二经别

D.十五别络

【答案】：C

37、“……阳气衰竭于上，面焦，发鬓颁白……”是指

A.男子，五八

B.男子，六八

C.女子，五七

D.女子，六七

【答案】：B

38、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。

A.某标准厂房

B.某体育场馆

C.某待出让土地

D.某写字楼

【答案】：B

39、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是()。

A.未知、需要求取的待开发房地产的价值

B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

C.销售税费

D.开发成本、管理费用和销售费用

【答案】：B

40、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是（）。

A.成本法

B.价差法

C.修复成本法

D.损失资本化法

【答案】：C

41、房地产的()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A.权益和区位

B.权益

C.实物和权益

D.区位

【答案】：D

42、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（）。

A.收入水平

B.偏好

C.对未来的期望

D.其他

【答案】：B

43、下列哪项不属于扶正的具体方法

A.滋阴

B.养血

C.温阳

D.消导

【答案】：D

44、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。

A.完全相同

B.差距较大

C.没有可比性

D.相近

【答案】：D

45、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是

A.共产主义者同盟

B.德国社会民主工党

C.俄国社会民主工党（布）

D.中国共产党

【答案】：B

46、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润＝（）×直接成本利润率。

A.开发完成后的房地产价值

B.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息

C.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用

D.土地成本＋开发成本

【答案】：D

47、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。

A.估价目的

B.估价时点

C.估价对象

D.价值类型

【答案】：A

48、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。

A.写字楼层高偏低

B.厂房受酸雨腐蚀

C.住宅库存量过大

D.在建工程基础不均匀沉降

【答案】：A

49、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法

B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余

【答案】：C

50、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。

A.增值税

B.契税

C.教育费附加

D.土地增值税

【答案】：B

第二部分多选题(50题)1、关于基本估价方法，美国体系分为（）等。

A.市场比较法

B.投资法

C.剩余法

D.成本法

E.收益法

【答案】：AD

2、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.可能的估计值

【答案】：AB

3、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有（）。

A.地形、地势

B.土地开发程度

C.土地用途、容积率

D.朝向、楼层

E.外部配套设施

【答案】：ABC

4、出租人权益价值的构成包括（）。

A.无租约限制价值

B.合同租金现值

C.剩余租赁期内合同租金现值

D.剩余租赁期内市场租金合同租金差额的折现值

E.剩余租赁期外建筑物经济寿命期内的市场租金现值

【答案】：C

5、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（）。

A.容积率

B.土地用途

C.土地开发程度

D.评估单位

E.土地使用权性质

【答案】：ABC

6、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（）。

A.土地所有权

B.依法承包的荒山的土地使用权

C.宅基地使用权

D.固有汽车加油站

E.乡镇企业用房

【答案】：AC

7、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。

A.直接资本化法

B.基于租赁收入测算

C.收益乘数法

D.基于营业收入测算

E.现金流量折现法

【答案】：BD

8、关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（）。

A.资本化率应用在直接资本化法中

B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数

C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率

D.资本化率能明确表示房地产的获利能力

E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算

【答案】：A

9、与动态分析法法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。

A.销售费用

B.后续的开发成本

C.投资利息

D.开发利润

E.管理费用

【答案】：CD

10、估价中的最高最佳使用具体包括()等。

A.最佳用途

B.最佳位置

C.最佳规模

D.最佳环境E最佳集约度

【答案】：AC

11、房地产所有权划分中，所有权的种类包括（）。

A.区分共有

B.区分所有

C.公有

D.独有

E.共有

【答案】：BD

12、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。

A.当前该类房地产价格水平较高

B.消费者的收入水平增加

C.通往郊区的高速公路收费被取消

D.人们预期该项房地产价格未来会上涨

E.城市居民出现向郊区迁移的趋势

【答案】：CD

13、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。

A.估价对象

B.估价时点

C.价值类型

D.估价方法

E.估价所需材料

【答案】：BC

14、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。

A.用途

B.区位

C.建筑规模

D.建筑档次

E.房地产开发企业

【答案】：ACD

15、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有（）。

A.地形、地势

B.土地开发程度

C.土地用途、容积率

D.朝向、楼层

E.外部配套设施

【答案】：ABC

16、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产司法拍卖估价

D.房地产转让估价

E.房地产投资信托基金估价

【答案】：BC

17、有关路线价法估价的操作步骤，下列描述正确的有（）。

A.划分路线价区段

B.设定标准临街宽度

C.调查评估路线价

D.制作价格修正率表

E.计算临街土地的价值

【答案】：ACD

18、下列房地产估价方法的运用中，符合谨慎原则要求的有（）。

A.比较法估价时，不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例为可比实例

B.收益法估价时，不高估收入和运营费用

C.成本法估价时，不高估土地取得成本、建设成本、税费、利润和折旧

D.假设开发法估价时，不高估未来开发完成后的价值或低估后续开发的必要支出及应得利润

E.长期趋势法预测房地产未来价格时，不高估市场价格增长水平

【答案】：AD

19、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。

A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估

B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率

C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率

D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益

E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

【答案】：AB

20、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（）。

A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名

B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章

C.至少有两名注册房地产估价师签名

D.法定代表人或执行合伙人必须签名

E.房地产估价机构必须加盖公章

【答案】：BC

21、关于房地产状况调整的说法，错误的是（）。

A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的

B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确

C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整

D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整

E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素

【答案】：ABC

22、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。

A.评估对象土地取得成本为196万元

B.应计算利息项目的总金额为535万元

C.土地取得成本的计息期为1.5年

D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

E.开发利润为64.20万元

【答案】：ACD

23、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。

A.用途

B.区位

C.建筑规模

D.建筑档次

E.房地产开发企业

【答案】：ACD

24、求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。

A.房产税

B.承租人支付的物业管理费

C.空调设备重置提拔款

D.所得税

E.房屋保险费

【答案】：AC

25、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

【答案】：AC

26、收集交易实例及相关参考资料的途径主要有（）。

A.走访房地产交易当事人

B.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员

C.查阅政府和有关部门的房地产价格资料

D.根据分析和经验得出客观资料

E.同行之间相互提供

【答案】：ABC

27、()等不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值。

A.一个高尔夫球洞

B.一条保龄球球道

C.封闭使用的大院深处的一幢房屋

D.在建工程E经济适用住房

【答案】：ABC

28、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名

【答案】：ABCD

29、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。

A.比较法

B.收益法

C.假设开发法

D.基准地价修正法

E.长期趋势法

【答案】：AD

30、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。

A.规避估价风险

B.保护估价师和估价机构

C.使评估价值更接近实际成交价格

D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项

E.使委托人能得到其预期的估价结果

【答案】：ABD

31、下列选项中，属于影响房地产价格的经济因素的有（）。

A.经济发展

B.居民收入

C.利率

D.汇率

E.城市化

【答案】：ABCD

32、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）。

A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价

B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值

C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算

D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用

E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率

【答案】：ABC

33、下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。

A.经济因素

B.区位因素

C.权益因素

D.人口因素

E.心理因素

【答案】：AD

34、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万，销售税费为50万元，正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.13%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。

A.估价对象土地取得成本为196万元

B.应计算利息项目的总金额为535万元

C.土地取得成本的计息期为1.5年

D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

E.开发利润为64.20万元

【答案】：AC

35、关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（）。

A.各项收入、支出均为价值时点房地产市场状况下的值

B.在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”’

C.不需要单独计算投资利息

D.不考虑预售和延迟销售的影响

E.测算后续开发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配

【答案】：BC

36、在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。

A.投资价值

B.抵押价值

C.快速变现价值

D.现状价值

E.残余价值

【答案】：BC

37、下列关于房地产权益的叙述中，不正确的有（）。

A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是指房地产的权利

B.房地产的区位是指房地产的空间位置

C.地役权是最典型的通行权

D.实物、权益、区位三者对房地产价值影响都很大

E.中国土地所有权只有国家和集体所有权两种

【答案】：AC

38、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。

A.市区商品房价格水平较高

B.消费者的收入水平增加

C.通往郊区的高速公路免费通行

D.人们预期未来郊区房地产价格上涨

E.城市居民出现向郊区迁移的趋势

【答案】：ACD

39、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因有（）。

A.求得的路线价已是正常价格

B.在求取路线价时没有收集非正常交易实例

C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致

D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格

E.路线价是标准宗地的平均水平价格

【答案】：AC

40、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有()。

A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降

【答案】：AC

41、关于重新购建成本的说法，正确的有（）。

A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

B.重新购建成本相当于账面价值

C.重新购建成本是客观的重新购建成本

D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本

E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格

【答案】：CD

42、在影响房地产价格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一种分类因素包括（）。

A.一般因素

B.客观因素

C.经验因素

D.区域因素

E.个别因素

【答案】：AD

43、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。

A.当前该类房地产价格水平较高

B.消费者的收入水平增加

C.通往郊区的高速公路收费被取消

D.人们预期该项房地产价格未来会上涨

E.城市居民出现向郊区迁移的趋势

【答案】：CD

44、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。

A.评估对象土地取得成本为196万元

B.应计算利息项目的总金额为535万元

C.土地取得成本的计息期为1.5年

D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

E.开发利润为64.20万元

【答案】：ACD

45、对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（）。

A.替代原则

B.谨慎原则

C.合法原则

D.最高最佳利用原则

E.价值时点原则

【答案】：ACD

46、一个估价项目完成后，应保存的估价资料包括（）。

A.委托估价合同

B.实地查勘记录

C.估价人员的作息时间

D.向委托人出具的估价报告

E.估价项目来源和沟通情况

【答案】：ABD

47、房地产抵押对房地产估价的需要，包括（）。

A.增加抵押贷款

B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D.处置抵押房地产

E.租赁抵押房地产

【答案】：ABCD

48、不得抵押的房地产范围包括（）。

A.私人诊所

B.公共福利事业的房地产

C.依法公告列入征收范围的房地产

D.被依法查封.扣留.监管或者以其他形式限制的房地产

E.空置2年的房地产

【答案】：BCD

49、长期趋势法可以用于（）。

A.推测、判断房地产的未来价格

B.预测收益法中未来的租金、空置率等

C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

D.比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力

E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏

【答案】：ABD

50、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。

A.收益期应为租赁合同剩余租赁期

B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期

C.净收益应为合同租金减去运营费用

D.净收益应为市场租金减去运营费用

E.净收益应为市场租金减去合同租金

【答案】：A

第三部分大题(50题)1、下列房地产中，属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有（）。

A.已设立了抵押权的房地产

B.单独所有的房地产

C.共同所有的房地产

D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产

E.存在拖欠建设工程款的房地产

【答案】：BD

2、一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（）。

A.估价委托人

B.估价师

C.价值类型

D.估价对象

E.估价结果

【答案】：CD

3、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C.都需要进行交易情况修正

D.都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】：AD

4、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】：

5、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重

【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；

6、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C.都需要进行交易情况修正

D.都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】：AD

7、下列选项中属于构筑物的有（）。

A.办公楼

B.地下室

C.道路

D.水坝

E.隧道

【答案】：CD

8、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】：假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×

9、对于商业房地产来说，它看重的是（）。

A.繁华程度

B.安宁程度

C.交通条件

D.动力的取得

E.基础设施条件

【答案】：AC

10、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交通建设

B.外部配套设施

C.人口素质变化

D.地区衰落

E.城市建设

【答案】：ABD

11、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。

A.是否适于安装设备

B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料

D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

【答案】：BC

12、下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。

A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务

B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件

C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值

D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明

E.估价师在提

【答案】：ABD

13、下列选项中属于构筑物的有（）。

A.办公楼

B.地下室

C.道路

D.水坝

E.隧道

【答案】：CD

14、市场法中权益状况调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立

【答案】：AB

15、关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。

A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则

B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次

C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提

D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用

E.经济学上的

【答案】：BD

16、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

【答案】：BD

17、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）

【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；

18、一宗房地产的权益包括（）。

A.额外的利益或好处

B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

C.拥有的房地产权利

D.该房地产所在地区的声誉

E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况

【答案】：ABC

19、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

【答案】：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）

20、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.可能的估计值

【答案】：AB

21、房地产需要专业估价的理由有（）。

A.房地产具有独一无二性

B.政府部门要求估价

C.房地产的价值量较大

D.估价人员要求估价

E.房地产不可移动性

【答案】：AC

22、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

23、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）

【答案】：假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元营销费用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（万元）

24、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。

A.应计息项目

B.预售、预租和延迟销售情况

C.计息周期

D.计息期

E.计息方式

【答案】：ACD

25、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】：ABC

26、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。

A.对房地产本身进行投资改良

B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀

D.外部经济性

E.建造成本提高

【答案】：BD

27、对于商业房地产来说，它看重的是（）。

A.繁华程度

B.安宁程度

C.交通条件

D.动力的取得

E.基础设施条件

【答案】：AC

28、在下列说法运用市场法估价，其步骤包括()。

A.搜集交易比例

B.选取可比实例

C.对可比实例成交价格做适当处理

D.价格调整E求取比准价格

【答案】：ABC

29、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

【答案】：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）

30、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】：具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（万元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/4×2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

31、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）

【答案】：假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元营销费用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（万元）

32、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】：具体计算过程如下：（1）总有效毛

33、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。

A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同

D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同

E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果

【答案】：AB

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