旅游文化国际数字MALL定位报告

谨呈：鹰潭市铜锣湾旅游文化国际数字MALL（定位报告）2012.08.092项目整体工作思路整体定位分析Part2项目整体定位Part3核心问题分析Part1项目概念规划Part4本次提案主要解决商业定位与规划问题项目的要求：第一期必须启动商业部分；可售商业面积与保有商业面积各50%；初步的业态定位意向：观赏石市场、铜锣湾商业广场、美食街、酒店等开发商要求：项目为滚动开发，启动期商业必须考虑能快速引起市场共鸣的业态，能快速销售实现现金流回收的业态；考虑到商铺总价，启动期商业的建筑形态最好为街铺，商铺的面积、层数也是考量的重点。4地块与城市关系余江县高速路口本案中心城区本项目位于雄鹰大道距离鹰潭市区10公里距离贵溪市区17公里距离高速出入口10公里贵溪市雄鹰大道25KM10KM17KM10KM月湖新城龙虎山30KM5用地情况项目整体用地约300亩其中综合商务用地部分约126亩居住用地部分约260亩纬一路经三路经四路鹰雄大道商业地块部分商业地块部分角山大道经三路鹰雄大道湖住宅地块部分纬一路地块位于月湖新城区政府对面，是区域内规划的唯一综合商业用地。区政府6区域现状项目位置中心城区鹰雄大道月湖新城新城规划新城指挥中心新区、待开发，仅开通鹰雄大道；区政府新办公楼开发指挥部已进驻；新区幼儿园、小学九月份动工建设新区概况鹰雄大道地块分析-四至纬一路经三路经四路鹰雄大道商业地块部分角山大道经三路鹰雄大道湖纬一路住宅地块部分项目四面临路，目前已开通鹰雄大道，项目四周地块为待开发用地，目前地块内有东西向高压线塔。项目核心问题：以销售为主的城市新区大体量商业项目如何定位9宏观市场分析城市格局分析城市规划发展分析城市旅游文化分析城市微观市场分析整体定位分析Part2项目整体定位Part3核心问题分析Part1项目概念规划Part410城市格局分析-交通

鹰潭-背靠江西腹地，面向长三角、珠三角、海峡西岸三个中国最具经济活力的经济圈。鹰潭是赣东门户，是史称“东连江浙，南控瓯闽，扼鄱水之咽喉，阻信州之门户”，6省通衢之地。城市格局分分析-与各县区的的关系市中心余江县贵溪市25KM25KM鹰潭市辖1个市辖区、、1个县，1个县级市。。即月湖区区、贵溪市市、余江县县。市区区距贵溪市市及余江县县各约25KM12宏观市场分分析城市格局分分析城市规划发发展分析城市旅游文文化分析城市微观市市场分析整体定位分分析Part2项目整体定定位Part3核心问题分分析Part1项目概念规规划Part4GDP发展水平近5年来，鹰潭潭市经济保保持平稳较较快发展。。2011年突破400亿大关，初步步核算，全全市实现国国内生产总总值（GDP）426.70亿元，按可可比价格计计算，比上上年增长12.3%。增幅连续续11年实现“两两位数”增增长。非公有制经经济完成增增加值201.45亿元，增长长14.3%，占全市国国内生产总总值比重47.2%，同比提高高0.7个百分点。。人均生产产总值37754元，增长11.4%，按年均汇汇率折算为为5845美元。鹰潭经济快快速增长，，增幅连续续11年实现“两两位数”增增长。产业结构发发展从产业看，，第一产业业完成投资资4.87亿元，下下降6.5%，第二产产业191.54亿元，增增长25.2%，第三产产业80.45亿元，增增长20.2%。从行业业看，工工业投资资190.78亿元，增增长25.6%，其中制制造业增增长31.1%。三产中中交通运运输、仓仓储和邮邮政业增增长165.9%，租赁和和商务服服务业增增长71.7%，卫生、、社会保保障和社社会福利利业增长长82.4%房地产开开发高速速增长。。房地产产开发投投资21.51亿元，增增长65.0%。商品房房施工面面积204.83万平方米米，增长长38.2%。商品房房屋销售售面积65.48万平方米米，增长长84.5%。商品房房销售额额23.14亿元，增增长96.7%鹰潭2011年三产结结构为农农业9%。工业业65%，服务业业26%。人口结构构分析鹰潭市辖辖贵溪市市、余江江县、月月湖区和和龙虎山山风景旅旅游区管管委会，，共44个乡镇和和4个街道办办事处全市共有有人口104.13万人，其其中月湖湖区18.09万人，贵贵溪市51.72万人，余余江县31.74万人，龙龙虎山风风景旅游游区2.5万人。全全市人口口中，男男性占52.42%，女性占占47.58%，居住城城镇的人人口占49%，居住乡乡村的人人口占51%；汉族人人口占99.71%，少数民民族占0.29%。少数民族族有畲、、回、蒙蒙、满、、侗、壮壮、苗等等民族，，以畲族族人口最最多，设设有贵溪溪市樟坪坪畲族乡乡，是江江西省三三个畲族族乡之一一。鹰潭总人人口104.13万人，其其中月湖湖区18.09万人，贵贵溪市51.72万人，余余江县31.74万人，居居住城镇镇的人口口占49%。全市居民民家庭消消费水平平的不断断提高，，观念的的不断更更新，促促使城乡乡市场日日益繁荣荣，消费费需求不不断增加加，消费费领域不不断扩大大。为商商业升级级，知名名品牌的的进入提提供必要要条件。。鹰潭近年年城市消消费水平平不断提提高，2011年社会消消费品零零售总额额突破100亿元，同同比增长长17.5%，总量和和增幅均均列全市市首位；；城镇居居民人均均可支配配收入17518元，增长长12.17%；城市经经济的发发展同时时带来了了居民工工资收入入的提高高；2011年，鹰潭潭主要经经济指标标大幅攀攀升，喜喜势惊人人！生活水平平与社零零鹰潭2011年社会消消费品零零售总额额突破100亿元，同同比增长长17.5%，城镇居居民人均均可支配配收入17518元，增长长12.17%。17宏观市场场分析城市格局局分析城市规划划发展分分析城市旅游游文化分分析城市微观观市场分分析整体定位位分析Part2项目整体体定位Part3核心问题题分析Part1项目概念念规划Part4城市职能能定位城市性质质：鹰潭市域域政治、、经济、、文化、、商贸和和信息中中心，我我国南方方重要的的交通枢枢纽，铜铜产业工工业基地地，以道道教文化化为特色色的山水水旅游胜胜地和区区域商贸贸物流中中心城市职能能：国家重要要铜产业业基地我国南方方重要的的区域性性交通枢枢纽国家道教教文化旅旅游中心心区域性商商贸物流流基地城市发展展方向东联：顺应鹰鹰潭都市市区城市市轴向发发展的宏宏观趋势势，主城城区跨越越童家河河向东发发展，重重点完善善生产性性服务业业功能，，寻求与与贵溪城城区的强强强联合合西进：主城区区向西发发展至206国道以西西1.1公里南控：控制主主城区建建设范围围向南部部的蔓延延，从而而减轻城城市建设设对龙虎虎山景区区的生态态压力北优：优化夏夏埠地区区的区域域环境品品质，提提升该区区域的建建设质量量，打造造高品质质的城市市远景行行政中心心信江新区区月湖新城城龙虎山方向鹰西板块块中心城区区鹰潭市城城市总体体规划（（2007—2020年）：““东联、、西进、、南控、、北优””的发展展规划。。贵溪余江鹰潭龙虎山各片区规规划鹰东组团团：依托托鹰雄大大道的建建设，在在童家河河以东发发展集研研发转化化、商业业金融、、企业总总部等为为一体的的生产者者服务业业集群。。月湖新城城规划区区建设用用地总面面积13.29平方公里里，其中中鹰东组组团建设设用地总总面积为为1.23平方公里里，童家家创业基基地仓储储市场用用地1.23平方公里里；建成成后容纳纳9.5万人，打打造生态态良好、、功能齐齐全、家家居宜业业的生态态化城市市副中心心旨在打造造“一轴轴、两园园、三核核心、四四片区””的新城城各片区规规划信江新区区中心组组团：通过土地地资本化化运营跨跨越城市市建设的的资金门门槛，启启动夏埠埠新城组组团的建建设，利利用信江江沿岸优优越的自自然生态态条件，，营造特特色城市市空间，，打造精精品城市市形象。。该组团团主要布布置大型型商贸娱娱乐、体体育文化化、会展展商务，，高档办办公与居居住等新新城市中中心功能能。信江组团团：大型型商贸娱娱乐、体体育文化化、会展展商务，，高档办办公与居居住等新新城市中中心功能能。22宏观市场场分析城市格局局分析城市规划划发展分分析城市旅游游文化分分析城市微观观市场分分析整体定位位分析Part2项目整体体定位Part3核心问题题分析Part1项目概念念规划Part4鹰潭的发发展历程程鹰潭市是是一个因因路而生生、因铜铜而旺、、因道而而名、因因水而灵灵的城市市，是一一个行政政级别三三级跳的的城市。。秦隶属九九江郡余余干县。。唐永泰泰元年置置贵溪县县辖鹰潭潭，称鹰鹰潭坊。。唐以来来属贵溪溪县地。。明万历历年间曾曾设神前前司鹰潭坊鹰潭社镇镇清乾隆三三十年（（1765年）置鹰鹰潭巡检检司，（（1864年）设鹰鹰潭镇，，属贵溪溪县管辖辖1949年5月7日在鹰潭潭镇成立立贵溪督督察专员员公署，，9月15日建制撤撤销。1957年1月升为县县级鹰潭潭镇1958年复为贵贵溪县辖辖镇1960年7月再次升升为上饶饶专区直直辖县级级镇。鹰潭改市市1979年3月改镇为为县级鹰鹰潭市，，属上饶饶地区1983年7月27日经国务务院批准准改为省省辖市，，原县级级鹰潭市市境置月月湖区，，上饶地地区贵溪溪、余江江2县来属。。1996年贵溪撤撤县设市市。鹰潭城市市特点中国瓷器器窑火最最早燃起起的地方方《水浒》108将孕育诞诞生的地地方中国天师师道一脉脉相承63代不衰，，被世人人称为““南张北北孔”的的地方祖先留下下千古之之谜悬棺棺崖墓,至今尚待待破解奥奥秘的地地方被中国道道教称为为洞天福福地的地地方中国第一一颗以企企业家名名字命名名的星星星---张果喜星星升起的的地方鹰厦铁路路起点的的地方邓小平慧慧眼识中中的“是是个好口口子”的的地方被称作““中国新新铜都””的地方方由一个乡乡村小镇镇连跳三三级升格格为省辖辖市的地地方！旅游人数数及收入入鹰潭近年年来旅游游业异军军突起，，年收入入几乎成成直线上上升，2011年全年接接待旅游游者突破破800万人次，，达865.1万人次，，年增长长31.1%，入境旅旅游者15.21万人次，，增长28.4%；旅游总总收入达达60.06亿元，增增长33.6%，其中旅旅游创汇汇2725.44万美元，，增长28.8%，旅游总总收入占占服务业业增加值值比重53.4%，比上年年提高6.3个百分点点。全市市有4A级景区1处，星级级酒店17个，旅行行社44家。鹰潭市2011年旅游接接待人数数历年快快速增长长，其中中2011年达到865万人次，，旅游总总收入达达60亿元。道教对鹰鹰潭的影影响发祥于鹰鹰潭龙虎虎山的天天师道又又称“正正一道””、“龙龙虎派””，创立立于东汉汉末期，，经历了了魏晋南南北朝的的变革、、唐宋元元明的兴兴盛、清清中叶以以后的衰衰微，““天师道道”历经经1900多年，是是道教中中创建最最早的道道派。新新中国成成立以后后，宗教教信仰自自由被载载入国家家宪法，，天师道道的宗教教活动才才相继恢恢复，现现在随着着龙虎山山道教文文化节的的开展，，每年都都会有很很多从美美国、日日本、新新加坡、、泰国等等地的侨侨胞、信信徒前来来龙虎山山嗣汉天天师府进进香谒祖祖、奏职职求福、、天师道道的香火火也日渐渐兴盛。。鹰潭历史史悠久、、人杰地地灵、丰丰富的道道教文化化使其成成为名副副其实的的华夏道道都、道道教圣地地。首代天师师张道陵陵在此肇肇基炼九九天神丹丹，丹成成而龙虎虎见，山山因以名名，这给给龙虎山山添上了了一层神神秘色彩彩，也因因此龙虎虎山被天天师道徒徒奉为道道之祖庭庭。在道道家72福地中，龙龙虎山被视视为第32福地，曾以以“神仙所所都”、““人间福地地”名播遐遐迩，号称称“中国道道家第一山山”。鹰潭自然风风光和人文文景观丰富富多彩，天天师道、龙龙虎山皆为为鹰潭特色色，山因道道而光辉、、道以山而而闻名，两两者相依相相托，相得得益彰。自自建市以来来，鹰潭市市积极落实实江西省委委、省政府府建设旅游游产业大省省的指示，，把旅游业业的发展上上升到兴市市富民的战战略高度，，全面融入入鄱阳湖生生态旅游示示范区建设设当中。明明确提出要要把鹰潭打打造成为旅旅游、休闲闲、度假、、养生、会会议的旅游游目的地，，实现龙虎虎山由景点点向景区转转变、由单单一观光游游向观光休休闲度假游游转变、由由门票经济济向旅游产产业经济转转变。道教开创龙虎山：因因道而名旅游业：因因道而旺道教的宗旨旨是“道法法自然”。。是追求神神仙境界的的宗教，而而道教仙境境并非完全全在虚无飘飘渺的天国国，道教宣宣称的洞天天福地几乎乎囊括了我我国所有风风景秀丽、、生态和谐谐的名山大大川。道教教经典就蕴蕴涵着十分分丰富的自自然生态原原则，包括括为数众多多的生态禁禁忌，甚至至细致规定定到什么时时候可以从从自然获取取生活资料料，如何获获取，如何何保护；所所以道教徒徒就几乎人人人都是自自觉的环境境保护主义义者，与大大自然为友友，以万象象为宾客，，忘情于山山水之间，，做优哉游游哉的“神神仙”道教的的精神神内涵涵道教的的宗旨旨是““道法法自然然”，，强强调和和谐、、自然然。道教人人物张金涛涛原名：：鲁金金涛，，男，，鹰潭潭市人人，汉汉族，，1964年9月11日生，，大学学文化化。系系祖天天师张张道陵陵血胤胤后裔裔，乃乃是63代天师师张恩恩溥的的二女女儿张张稻香香之子子。1983年经中中国道道教协协会会会长黎黎遇航航推荐荐入北北京中中国道道教学学院学学习。。2年后以以优异异成绩绩毕业业。为为了继继承祖祖宗道道教事事业，，谢绝绝了老老会长长的挽挽留，，放弃弃了留留京（（中道道协））工作作的机机会，，毅然然回到到天师师府从从事道道教工工作1986年当选选为中中国道道教协协会理理事，，同年年，当当选为为江西西省政政协委委员至至今1987年任管管委会会副主主任、、嗣汉汉天师师府主主持，，同同年当当选为为鹰潭潭市政政协常常委，，人大大代表表，江江西省省青联联副主主席，，中华华全国国青联联常委委1991年，被被授““大法法师””称号号1992年当选选为中中国道道教协协会常常务理理事1994年，被被推选选为龙龙虎山山道协协会长长。同同年年，被被美国国夏威威夷中中华文文艺大大学授授予““道学学硕士士”学学位2001年任天天师府府管委委会主主任。。并当当选为为中国国道教教协会会常务务理事事、江江西省省道教教协会会常务务副会会长、、鹰潭潭市海海外联联谊会会副会会长、、鹰潭潭市台台联副副会长长2003年当选选为第第十届届全国国人民民代表表大会会代表表、鹰鹰潭市市月湖湖区政政协副副主席席2005年，当当选中中国道道教协协会副副会长长中国道道教协协会现现有7名副会会长，，其中中张继继禹、、张金金涛副副会长长为鹰鹰潭籍籍，张张天师师后裔裔，张张继禹禹为中中国道道协常常务副副会长长。道教人人物张继禹禹汉文成成留侯侯张良良后裔裔。中中国道道教创创始人人，““嗣汉汉天师师”张张道陵陵第六六十五五代裔裔孙。。1962年9月25日生于于江西西贵溪溪县上上清镇镇天师师府。。“嗣嗣汉天天师””张道道陵第第六十十五代代后裔裔，中中国道道教协协会副副会长长，第第十一一届全全国人人大常常委会会委员员。全全国青青联副副主席席。其其祖父父张祥祥之，，为六六十三三代““天师师”张张恩溥溥之胞胞弟(排行老老大)，父张张宝训训，业业缝纫纫1985-1986年在中中国道道协研研究室室工作作1986年9月被选选为中中国道道协第第四届届常务务理事事兼副副秘书书长1988年3月当选选为第第七届届全国国政协协委员员1990-1992年在中中国道道协工工作，，被选选为中中国道道协第第五届届常务务理事事兼副副秘书书长1993-1998年在中中国道道协工工作，，被选选为第第八届届全国国政协协委员员、第第九届届全国国政协协常委委1998年8月被选选为中中国道道协第第六届届理事事会副副会长长2000年7月被选选为全全国青青联副副主席席2002年入中中央民民族大大学读读宗教教学专专业在在职硕硕士研研究生生2003年3月当选选为十十届全全国人人大代代表、、全国国人大大常委委2005年中国国道教教协会会第七七次全全国代代表会会议选选举为为副会会长2008年当选选为十十一届届全国国人大大代表表、全全国人人大常常委中国道道教协协会现现有7名副会会长，，其中中张继继禹、、张金金涛副副会长长为鹰鹰潭籍籍，张张天师师后裔裔，张张继禹禹为中中国道道协常常务副副会长长。城市旅游文化化分析-铁路因路而生，鹰鹰潭——一座火车拉来来的城市！从历史选择铁铁路与鹰潭结结缘开始，就就注定这个小小镇的一切将将发生改变。。1983年7月经国务院批批准升格为省省辖市，鹰潭潭市区域改为为市辖月湖区区，同时辖贵贵溪县、余江江县。就这样样，鹰潭由一一个小镇，一一步三级跳地地升格为省辖辖市。鹰潭因铁路而而兴起,火车运输带动动了这座城市市的发展和兴兴旺。因路而生物流业因路而而旺鹰潭，“东连连江浙，南接接瓯闽、扼鄱鄱水之咽喉、、阻信江之门门户”，良好好的区位优势势给当地产业业的发展，带带来了契机。。其中，物流流就在鹰潭独独特的区位优优势和良好的的发展环境下下不断发展起起来。老码头承载了鹰潭城城市的起源，，也见证了鹰鹰潭的兴起与与发展；老码码头风情街原原址为渡口老老街，设计上上为承前启后后，延续生长长于斯长于斯斯的人们的记记忆，力求保保留场地印象象与文脉；空空间营造上汲汲取原台阶形形式，层次高高低错落跌宕宕起伏，空间间架构以牌坊坊与塔楼为对对景关系的空空间轴线，轴轴线在穿插转转折中演绎空空间的变化，，运用“遮、、漏、透”的的空间设计手手法烘托轴线线设计层次，，给人以显中中有隐的景观观美感，同时时建筑与景观观层层递进增增强观景效果果，在江边原原渡口处建立立老码头纪念念广场，通过过以码头历史史为演变为主主题的人物雕雕塑再现“活活着的”码头头文化；老码码头，见证了了鹰潭从一个个古渡口成长长为一个现代代工业城市的的历程城市旅游文化化分析-老码头才码头——信江商业文化化的代表！城市旅游文化化分析-角山文化3300年前，角山村村人不种田今日的角山村村人，主业就就是把这片稻稻田种出高产产。祖辈传下下来最值钱的的产业，也就就是这片肥沃沃的土地。但考古专家说说，在3300年前的商代，，角山人并不不种田，他们们制作并出售售陶器角山文化遗存存是我国迄今今为止发现的的时间最早的的贸易化专业业性陶器生产产基地，面积积达3万多平方米。。自1983发掘以来，先先后清理各类类遗迹20多处，到目前前，共发掘了了包括马蹄窑窑、龙窑在内内的10多座窑炉遗址址，出土了鼎鼎、壶、钵、、罐等一批商商代文物，证证明角山窑址址是商代中晚晚期最大的陶陶器生产基地地，而且分工工明确、具有有贸易性质和和专业化生产产迹象角山文化简介介今天，鹰潭不不能没有这座座“山”鹰潭有两座山山，一座是龙龙虎山，一座座是“角山””一个缺少文化化底蕴、只有有钢筋水泥的的城市是没有有吸引力的，，鹰潭虽然建建市才20周年，但值得得庆幸的是，，她拥有道教教文化和角山山文明。但目目前的现状是是，龙虎山的的风光及其深深邃的道教文文化，远远盖盖过了角山的的名声角山文化影响响角山文化是迄迄今发现的我我国最大的商商代窑场遗址址城市旅游文化化分析-鬼谷子王诩，又名王王禅，鬼谷子子，历史上极极富神秘色彩彩的传奇人物物，春秋时人人。因隐居清清溪之鬼谷谷，故自称鬼鬼谷先生。春春秋战国时期期著名的思想想家、谋略家家，兵家、教教育家，是纵纵横家的鼻祖祖，是中国历历史上一位极极具神秘色彩彩的人物，被被誉为千古奇奇人，长于持持身养性，精精于心理揣摩摩，深明刚柔柔之势，通晓晓纵横捭阖之之术，独具通通天之智。他他的弟子有兵兵家：孙膑、、庞涓；纵横横家：苏秦、、张仪人物简介寻根溯源据《辞源》《辞海》记载：鬼谷子子为楚人士，，籍贯姓氏不不详；又《龙虎山志》却载明：“春春秋战国贵溪溪迭为吴楚地地”；《龙虎山志》：“鬼谷山，，在贵溪县南南八十里，道道书第十五洞洞天，贵元思思真是也。周周回七十里，，峰峦郁峻，，溪壑幽深，，一名洞原山山，洞天记谓谓鬼谷先生修修真之所。可可见，鬼谷子子与鹰潭渊源源甚深鬼谷文化影响响鬼谷子的主要要著作有《鬼谷子》及《本经阴符七术术》。《鬼谷子》侧重于权谋策策略及言谈辩辩论技巧，而而《本经阴符七术术》则集中于养神神蓄锐之道。。《本经阴符七术术》之前三篇说明明如何充实意意志，涵养精精神。后四篇篇讨论如何将将内在的精神神运用于外，，如何以内在在的心神去处处理外在的事事物。鬼谷子子为纵横家之之鼻祖，苏秦秦与张仪为其其最杰出的两两个弟子。另另有孙膑与庞庞涓亦为其弟弟子之说。龙虎山是天下下第二十九福福地，鬼谷洞洞是第十五洞洞天；在一个个国家重点风风景名胜区中中，既有福地地又有洞天者者绝无仅有，，而知道2400多年前鬼谷子子就在龙虎山山者更为数寥寥寥城市旅游文化化分析-铜文化鹰潭城市因铜铜而旺，阴极极铜产量位居居亚洲第一，，被誉为中国国新兴的“铜铜都”鹰潭与铜陵悠久厚厚重的铜文化化历史不同，，鹰潭的铜文文化历史较短短，是在城市市成为全国性性的铜工业基基地后而逐步步发展起来的的。近年来，，随着“世界界铜都”发展展战略的确定定，鹰潭铜文文化建设取得得了一些初步步成效铜文化兴起铜文化发展贵溪雄石在铜铜工艺雕刻厂厂的铜板平面面錾花等工艺艺取得重大突突破；在城市市建设中也融融入了一些铜铜文化元素，，设置了一些些铜雕、铜文文化墙等；但但从总体上看看，铜文化建建设与“绿色色世界铜都””的城市定位位存在明显的的不足铜文化延伸艺术是铜文化化不可或缺的的部分，将鹰鹰潭的风俗、、文化、自然然风景相关的的素材和资料料，整理、制制作出精美的的铜工艺品，，铜文化开开始借助艺术术形式让普通通百姓更为容容易的接受。。城市旅游文化化分析-水文化中华民族是一一个有着五千千年灿烂历史史的民族。在在认识和改造造自然的过程程中，先民创创造了既绚烂烂多姿又具有有独特内涵的的中华传统文文化。而水，，不仅影响了了中国文化的的产生，而且且随着历史的的演进，已成成为中国文化化所阐释的一一个重要"对象主体"，并使这一文文化体系生发发出一种特异异的艺术光彩彩。因此，中中国水文化不不仅是中华文文化的重要组组成部分，也也是全人类文文化宝库中的的瑰宝。中国水文化鹰潭位于信江江中下游，水水系发达，河河流资源丰富富鹰潭又是道家家发源地，道道家哲学贵““灵”贵“柔柔”，而“灵灵”与“柔””又以水的特特质来体现信江是江西五五大水系之一一，鹰潭市位位于信江的中中游，凭借良良好的水运条条件和独特的的地理位置，，鹰潭自古就就是漕运之重重要口岸，鹰鹰潭港也是江江西省重要港港口之一鹰潭水文化信江是江西五五大水系之一一，鹰潭自古古就是漕运之之重要口岸，，鹰潭港也是是江西省重要要港口之一36宏观市场分析析城市格局分析析城市规划发展展分析城市旅游文化化分析城市微观市场场分析整体定位分析析Part2项目整体定位位Part3核心问题分析析Part1项目概念规划划Part437城市微观市场场分析-商业鹰潭市商业按按照区域划分分为三大板块块：梅园板块块、中心城区区、鹰西板块块。鹰西板块梅园板块中心城区1①梅园翠林：其中三栋楼规规划了四层商商铺，整体含含商业成分较较多，楼盘对对面规划有五五星级酒店一一家，现已动动工。②凯翔·都都市名门门：别墅和和高层电电梯房为为主要产产品，沿沿街外围围有两层层商铺，，商业体体量达2万㎡2梅园板块块目前无无集中式式商业网网点，主主要以街街铺为主主；但随随着城市市发展，，大体量量商业开开始出现现38城市微观观市场分分析-商业鹰潭市商商业自09年开始进进入快速速发展通通道，最最具代表表性的为为世界商商业巨头头“沃尔尔玛”的的进驻鹰西板块梅园板块中心城区③商禧龙脉脉：中心心城区唯唯一在售售商业项项目，售售价高达达11万/㎡④步步高超超市：主主营日常常商品的的中型超超市，人人气较差差⑤永盛百货货：城市市最旺区区域，沃沃尔玛、、苏宁电电器等一一系列知知名品牌牌在此扎扎根⑥大观园超超市：鹰鹰潭老牌牌超市，，目前在在鹰潭有有三家连连锁⑦国贸商厦厦：老商商业中心心，目前前改为大大型数码码专营商商厦⑧银座广场场：聚集集了大量量小型店店铺的商商业中心心，与国国贸仅一一墙之隔隔⑨眼镜市场场：老城城区的眼眼镜批发发兼零售售市场，，旁边则则是鹰潭潭商业街街354678910⑩鹰潭古玩玩城（旅旅游古玩玩街）城市微观观市场分分析-商业鹰西板块块，主要要以专业业市场为为主；其其中包括括：五金金建材、、干果副副食品、、水果蔬蔬菜等。。鹰西板块梅园板块中心城区⑽碧海蓝天天：本区区域内首首个城市市综合体体⑾国际眼镜镜城：规规划中的的大型眼眼镜批发发市场⑿副食百货货干果市市场：占占地面积积大，规规划复杂杂⒀装饰材料料批发市市场：中中型建材材市场，，其中有有不少物物流公司司⒁水果批发发市场:大型的的水果批批发市场场⒂五金综合合批发市市场:总总共分4个区域101112131415商禧龙脉（老分局地块）区位交通路与环城东路交汇处商业面积共10万㎡，老分局地块约1.2万㎡底商销售情况共29间，已售27间商业停车不详销售单价及业态规划三层一起销售，销售均价11万元/㎡，年回报6个点；规划有服饰，皮具，珠宝，数码连锁，中西餐连锁，商务休闲中心等项目位于于老城区区繁华地地段，展展示性佳佳，人流流量大总共分5大板块开开发，目目前为1期整体规模模庞大，，但较为为分散城市微观观市场分分析-个案永盛百货区位环城西路与占江路交汇处商业面积32988㎡商业停车--租金水平及业态规划负一楼沃尔玛购物中心一楼150-300元/㎡黄金珠宝、皮具、钟表、化妆品、鞋、烟酒等二楼100-200元/㎡贵妇装、时装、童装、床上用品、内衣三楼50-100元/㎡男装、运动装、休闲装、毛织四楼30-50元/㎡时尚家居生活馆鹰潭最大大的购物物广场，，老城区区居民的的首选购购物场所所总共分为为两大区区域，A区为传统统式街区区设置；；B区采用商商场式布布局，中中庭镂空空沃尔玛、、苏宁电电器、肯肯德基三三大巨头头强势进进驻，势势均力敌敌租金采用用年交付付方式，，合同期期为2年城市微观观市场分分析-个案步步高区位交通路和环城西路交汇处商业面积12288㎡商业停车--租金水平及业态规划负一楼百佳电脑城一楼80-150元/㎡服装、烟酒、化妆品、皮具等二楼步步高超市三楼目前已空置鹰潭自沃沃尔玛进进驻之前前的超市市领导者者，受沃沃尔玛冲冲击非常常大其地理位位置非常常优越，，整体人人流量大大，通达达效果良良好；停停车方面面有所欠欠缺沿街以街街铺为主主，租金金达200元/㎡目前经营营惨淡，，11年底首层层改革，，将数码码电器迁迁至负一一楼，一一楼改服服装城市微观观市场分分析-个案大观园区位胜利东路和交通路交汇处商业面积4838㎡商业停车--租金水平及业态规划一楼超市二楼服装三楼家用电器鹰潭本土土品牌超超市之一一，目前前已开3家分店整体经营营面积不不大，主主要开在在人流量量相对集集中区域域，以满满足日常常用品为为主二楼规划划有服装装百货，，均采用用扣点式式经营在鹰潭已已树立了了良好的的口碑，，成为附附近居民民习惯性性购物场场所火车站分分店为单单层经营营，占地地约3000㎡±城市微观观市场分分析-个案银座广场区位胜利东路和交通路交汇附近商业面积10000㎡±商业停车--租金水平及业态规划一楼80-150元/㎡广场总共为3层，经营业态繁杂，对周边配套起到了一定补充作用，大小商铺约60家二楼50-80元/㎡三楼30-50元/㎡项目位于于胜利路路与交通通路交汇汇处，与与国贸商商厦仅一一楼之隔隔负一楼为为四平电电器，整整体经营营状况欠欠佳店面单体体面积约约30-40㎡±城市微观观市场分分析-个案国贸商厦区位胜利东路和交通路交汇处商业面积3888㎡±商业停车--租金水平及业态规划负一楼服装百货一楼手机专卖二楼电脑零配件，小型电子产品三楼季季红火锅店鹰潭老商商业中心心的代表表缺乏停车车位，广广场面积积较小；；一个时时代的替替代品商圈最繁繁华的地地段，关关键性交交通节点点，人流流密集主要以数数码电器器为主，，占据了了鹰潭市市手机销销售市场场大部分分份额城市微观观市场分分析-个案鹰潭眼镜市场区位环城西路上，介于站江路和交通路之间商业面积5000㎡±商业停车无租金水平及业态规划眼镜一条街，集生产批发零售一体的综合性眼镜市场地处四海海路（火火车站斜斜对面、、鹰潭步步行街旁旁）紧邻永盛盛百货，，仅一路路之隔是鹰潭目目前唯一一在营的的专业眼眼镜市场场，批、、零皆营营人流较大大，周边边商业网网点多鹰西的国国际眼镜镜城竣工工后可能能会产生生一定冲冲击城市微观观市场分分析-个案碧海蓝天区位龙虎山大道66-68号（体育馆对面）商业面积13万㎡商业停车--销售价格及业态规划目前鹰潭最大的城市综合体，集购物，酒店，餐饮，文化，休闲，旅游于一体的综合性商业中心，商铺售价16800元/㎡起，目前一期已经售罄鹰西板块块首个大大型城市市综合体体城市新区区，周边边配套相相对不够够完善项目中最最高楼规规划为五五星级酒酒店；两两边临路路，一边边靠河开发商商商铺持有有量50%，保证经经营，控控制市场场返租3-5年，年返返8%-10%城市微观观市场分分析-个案鹰潭国际眼镜城区位五洲路西面，胜利西路北面商业面积45万㎡商业停车--销售单价及业态规划项目分两个片区开发：A区为商业，集眼镜辅材市场、大型超市、KTV、展厅、SOHO写字楼、眼镜学校等；B区为住宅；商铺销售均价1.2万元/㎡，返还24%，三年免租，单铺面积70~90㎡政府重点点建设项项目，“一核四城城五心六六区”之一的““国际眼眼镜城””项目距离离中心城城区约10KM，较为偏偏远，人人流稀少少招商5免政策，，免租期期、免装装修、免免税费、、免广告告、免担担保（商商业贷款款）整体功能能配套完完善城市微观观市场分分析-个案鹰潭副食百货干果市场区位南站路中段位置商业面积5万㎡±商业停车150个以上停车位租金水平及业态规划一楼30-50元/㎡店铺，以副食品为主，其次有干果，小百货，杂货二楼储藏室三楼住宅极具规模模的副食食品和杂杂货市场场，批发发、零售售兼营辐射范围围为鹰潭潭市区及及周边县县城、乡乡镇有大量停停车位，，并接近近鹰潭南南站，运运输便利利单店50㎡±，共三层层，二楼楼以上用用作仓促促及办公公城市微观观市场分分析-个案平面图装饰材料批发市场区位平安路南铁货运站旁商业面积约1.5万㎡商业停车大型停车场租金水平及业态规划一楼店铺，木材，家具，皮具等二楼储藏室三楼住宅鹰潭最大大的建材材市场，，以装饰饰材料为为主，但但品种较较少地理位置置偏远，，屋舍陈陈旧，有有大量待待租售店店铺整体租金金在30元/㎡±大宗沿街街店铺的的兴起，，对其影影响较大大城市微观观市场分分析-个案水果批发市场区位南站路，临近五金市场商业面积2万㎡商业停车广场停车租金水平及业态规划一楼店铺，果品，蔬菜二楼储藏室三楼住宅鹰潭最大大也是唯唯一的果果品批发发市场，，占地面面积约1.5万㎡地理位置置相对较较偏，目目前经营营状况欠欠佳三层连铺铺，单套套约80㎡左右租金2500元/月/套城市微观观市场分分析-个案五金电器百货综合批发市场区位天洁东路东口处商业面积58000㎡商业停车配套大型停车场租金水平及业态规划一楼物流和五金二楼储藏室三楼住宅总共分A、B两个区域域，A区总店面面866家，B区分三块块地开发发市场主要要经营五五金、机机电、家家电等，，配有专专门物流流中心经营状况况良好，，辐射范范围较广广，主要要以鹰潭潭、余江江、贵溪溪等地为为主市场较为为繁杂城市微观观市场分分析-个案鹰潭古玩城（旅游购物街）区位鹰潭市胜利西路118号商业面积5000㎡±商业停车无租金及业态规划鹰潭目前唯一旅游购物街，一楼为街铺，二楼以上为住宅，主要经营古玩产品，其中包括艺术花瓶、玉器等，黄蜡石鹰潭首家家古玩专专业市场场，但经经营业态态较为繁繁杂主打旅游游购物街街，但整整体无此此感觉；；多以瓷瓷器为主主鹰潭独有有的“黄黄蜡石””交易中中心，但但整体未未形成气气候整体租金金水平较较低，约约30-100元/㎡±城市微观观市场分分析-个案54城市微观观市场分分析-开发水平平品牌开发发商开开始追求求品质，，在产品品设计、、开发理理念、规规划设计计等方面面领先市市场。外地开发发商已大大批量进进入，，其中包包括中国国十大房房地产企企业之一一的恒大大地产水岸华府府小区内内规划设设计建设设有6.88万㎡的湖湖面，还还有水榭榭楼阁等等，而且且在产品品设计上上也立规规划到每每一个细细节御龙湾为为本地开开发商（（事业在在广州））开发，，主要产产品由17栋高层与与34套别墅产产品组成成，小区区规划有有会所，，力求打打造成为为鹰潭最最高端楼楼盘水岸华府府御龙湾恒大绿洲洲55城市微观观市场分分析-开发水平平目前在售售项目已已经开始始注重产产品外延延价值的的打造，，主题、、配套、、小区内内环境的的打造和和建设。。核心产品品：与居居住基本本功能直直接相关关因素，，商品房房发展初初期最集集中的竞竞争层面面外围产品品：产品品附加值值，有助助于提升升物业形形象外延产品品：区域域外能感感受到，，竞争的的最高级级别户型环境会所建筑风格格服务人文体验品牌身份质量采光通风交通价格物管配套教育服务核心产品品层面外围产品品层面外延产品品层面价格户型质量交通采光通风环境物管教育配套会所风格人文品牌身份体验客户价值值鹰潭目前主流竞争表现核心产品品层外围产品品层外延产品品层56城市微观观市场分分析-板块鹰潭市房房地产按按照区域域划分为为三大板板块：信信江板块块、梅园园板块、、鹰西板板块。海溪御龙龙湾恒大绿洲洲梅园翠林林都市名门门外滩国际际信江1号白鹭湾水岸华府府心家泊信江板块块：新区，恒恒大进入入本区域域，是是目前景景观资源源最好的的区域。。区域类类目前仅仅有2个楼盘在在开发，，出现33层高层产产品，产产品以100——130㎡的三房房为主。。销售均均价：4500元/㎡，可选选择精装装修，价价格6000元/㎡梅园板块块：区域以东东湖为界界，尚不不成熟；；在售楼楼盘4个；产品品多样化化，65㎡1房，80-95㎡2房，110-135㎡的三房房为主主，单个个楼盘规规划有别别墅产品品。区域域内楼盘盘均规划划大体量量商业，，住宅均均价4600-5500元/㎡商业14800元/㎡鹰西板块块：区域以铁铁路桥为为界，区区域内出出现38万㎡大盘盘，别墅墅产品集集聚区，，产品以以110-140㎡的三房房为主主，出现现120㎡4房。价格格：5500元/㎡别墅墅：7800-9600元/平方米鹰西板块块信江板块块梅园板块块12346587957城市微微观市市场分分析-价格鹰潭三三大板板块的的销销售均均价均均在4600——5500之间，，板板块之之间价价格略略有差差异。。鹰西西与梅梅园板板块差差距不不大，，与信信江板板块均均价价价差约约在900元/平方，，本项项目距距离梅梅园板板块约约3KM板块项目名城均价（元/㎡）信江新区御龙湾4600恒大绿洲6000梅园板块梅园翠林4600外滩国际5400信江1号5200鹰西板块水岸华府5500心家泊5500均价差差9００元元／㎡㎡带精装装修5500元/平方米米为市市场峰峰值58城市微微观市市场分分析-产品产品平平台——市场以以刚性性需求求为主主投资资性需需求尚尚待开开启；；市场场产品品档次次逐步步拉开开，，客户户市场场逐渐渐细分分。主主流产产品是是110-130平米三三房面积(平米））都市名名门项目50607080901001101201301401502003002房3房别墅复式恒大绿绿洲水岸华华府创景白白鹭湾湾梅园翠翠林1房海溪御御龙湾湾四房别墅产产品：：供应基基本吻吻合市市场，，其中中创景景.白鹭湾湾为纯纯别墅墅项目目，占占地230亩，总总共220套其他项项目皆皆为配配套一房：：市场供供应极极少，，目前前仅有有一个个项目目出现现一房房四房也也较少少，仅仅有两两个项项目出出现四房：：市场供供应相相对较较少，，其主主要以以附带带的形形式出出现在在各个个楼盘盘中。。三房：：主流面面积110-135平米市场整整体供供应以以三房房为主主部分楼楼盘有有较高高赠送送，可可改4房信江1号心家泊泊外滩国国际65-80㎡小户户型为为目前前市场场空白白点59城市微微观市市场分分析-客户鹰潭的的置业业者主主要有有以下下几类类泛权力力公务务员县政府府公务务员乡镇政政府公公务员员外出务务工、、经商商人员员效益较较好单单位的的职员员生意人人年轻购购房者者客户构构成企事业业单位位高层层本地经经营户户外来投投资者者周边乡乡镇居居民刚需客客户改善型型居住住客户户60这些购购房客客户出出现了了分级级，从从支付付能力力和关关注点点上都都有明明显差差异高端客客户中高端端客户户中端客客户身份特特征：：泛权力力公务务员，，本地地生意意人，，部分分乡镇镇外出出经商人员员，外外来经经商人人员来源源地地：县县城及及所属属各乡乡镇置业目目的：：升升级居居住品品质，，保值值增值值关注注点点：不不一样样的居居住感感受、、社区区品味味、物物业服服务身份特特征：：县乡外外出务务工、、经商商人员员为主主，部部分企企事业业单位位职员来源源地地：周周边乡乡镇，，部分分来自自县城城置业目目的：：居住住品质质的改改善，，县城城居住住，为为子女女教育育关注注点点：居居住舒舒适度度、产产品品品质、、物业业服务务、周周边配配套身份特特征：：年轻人人，职职业范范围广广泛，，手头头积蓄蓄有限限来源源地地：基基本来来自县县城置业目目的：：自住住关注注点点：总总价水水平、、实用用性、、周边边配套套城市微微观市市场分分析-客户61城市微微观市市场分分析-客户地段、、社区区环境境、物物业管管理成成为客客户置置业的的决策策核心心，同同时景景观、、居住住舒适适度等等开始始受到到关注注客户来来这边边选房房看中中：地段、、稀缺缺性、、周边边配套套功能能齐全全，生生活舒舒适度度高，，对于于产品品细节节也开开始看看重，关注注挑高高客厅厅、大大落地地窗，，大格格局、、阔气气的感感觉。。客户关关注点点：区域生活配配套小区内内部环环境物业管管理一一定要要好，收个个1.5-1.8元/㎡物业业管理理费还还是可可以承承受的的；关关注园园林景景观。。买房时时考虑虑了周周边的的教育育配套套以及及车行行交通通条件件。家里里有车车，只只要房房子不不是很很偏就就可以以接受受购房讲讲求实实惠，，园林林山水水、运运动场场、商商业配配套也也吸引引人，但是是自己己要考考虑总总价，，还是是愿意意多支支付点点钱。。房子质质量、、户型型结构构、布布局、、采光光通风风，各各房子子都能能采到到光；；绿化化、小小区环环境好好一点点，单价价可以以多支支付十十几元元海熙·御龙湾湾，地地处信信江板板块。。由本本地品品牌开开发商商开发发总建建筑面面积240000㎡地中中海风风情城城邦的的高档档社区区。项目简介项目名城海熙·御龙湾售楼地址信江新区滨江路与支八路交汇处电话0701/6271888开发商江西海熙置业规模总建面：24万㎡；建筑类别高层,低层一期货量300套左右主力户型108-141㎡三房；150㎡四房定位洋房、别墅均价4600元/㎡营销阶段一期热销62城市微微观市市场分分析-典型项项目一期小区规规划设设计：：小区区规划划以最最大限限度的的完善善小区区内部部配套套为目目标，，借以以提升升项目目价值值。。63小区规规划特特色产产品吉吉配套套如下下：别别墅洋洋房、、空中中豪宅宅、风风情街街区、、购物物中心心、奢奢华会会所、、品牌牌名校校、双双语幼幼儿园园。小区规规划点点评：：该项项目以以122亩的规规模为为规划划基点点，为为客户户未来来生活活提供供完美美配套套，提提高客客户购购房的的兴趣趣，加加强客客户对对项目目的信信心心，同同时为为客户户创造造溢价价空间间。城市微微观市市场分分析-典型项项目商业配配套商业配配套会所别墅区区项目水水资源源极为为丰富富，一一中与与新市市民广广场成成为项项目主主打产品设设计特特色：：打破破了原原有的的产品品竞争争格局局，实实现了了别墅墅的产产品创创新以以及户户型建建面大大量的的赠送送。64城市微微观市市场分分析-典型项项目三房两两厅两两卫三房两两厅两两卫四房两两厅两两卫三房两两厅两两卫65整体定定位分分析Part2项目整整体定定位Part3核心问问题分分析Part1项目概概念规规划Part4形象定定位鹰潭前前所未未闻前前所所未见见鹰潭城城市的的客厅厅鹰潭动动感都都芯鹰潭城城市的的活力力极UDD代言鹰鹰潭定定义义未来来都都市图图腾鹰潭大大都市市图腾腾鹰潭旅旅游文文化的的新要要素鹰潭城城市文文化地地标鹰潭道道教文文化传传承载载体67鹰潭正正式进进入MALL时代项目属属性定定位领导者者竞争者者跟随者者利己者者客户定定位：：面向向全球球旅游游者鹰潭首首席文文化驱驱动的的旅游游MALL鹰潭商商业旗旗舰领领袖68功能性性标志性性文化符符号记忆符符号价值最最大化化精神广广场功能定定位延延展69功能定定位市场竞争商业趋势消费者开发商目标功能定位以道教教文化化为灵灵魂以旅游游为标标签以城市市为载载体以商业业为形形式70项目整整体定定位以“道道教文文化艺艺展中中心””为主主导以铜锣锣湾商商场百百货为为支撑撑以美食食街、、写字字楼、、酒店店为配配套，，打造鹰鹰潭标标志性性的铜锣湾湾国际际旅游游文化化数字字MALL71项目业业态定定位铜锣锣湾湾国国际际旅旅游游文文化化数数字字MALL道教教文文化化艺展展中中心心特色色美美食食街街铜锣锣湾湾商场场百百货货道教教主主题题酒酒店店现代代式式写写字字楼楼72道教教文文化化艺艺展展中中心心道教教文文化化艺艺展展中中心心饰品品礼品品区区养生生品品区区纪念念品品区区特产产区区观赏赏石石区区木雕雕工工艺艺品品区区道教教文文化化用用品品区区铜工工艺艺品品区区73道教教文文化化艺艺展展中中心心鹰潭潭奇奇石石-黄蜡蜡石石又又名名龙龙王王玉玉，，因因石石表表层层内内蜡蜡状状质质感感色色感感而而得得名名。。黄黄蜡蜡石石是是石石玩玩界界广广为为流流行行的的石石玩玩，，是是传传统统赏赏石石中中质质地地最最为为坚坚硬硬致致密密的的一一种种.近年年来来，，国国内内兴兴起起了了一一股股觅觅石石、、赏赏石石、、藏藏石石的的热热潮潮。。产产自自鹰鹰潭潭信信江江河河、、泸泸溪溪河河的的黄黄腊腊石石，，石石质质细细腻腻精精美美，，适适合合雕雕琢琢各各类类玉玉器器及及挂挂件件，，极极富富收收藏藏价价值值。。在在这这股股热热潮潮的的催催生生下下，，形形成成了了一一个个享享誉誉全全国国的的鹰鹰潭潭旅旅游游购购物物街街石石头头交交易易市市场场。。来来自自全全国国各各地地的的淘淘石石客客云云集集于于此此，，挑挑选选产产自自鹰鹰潭潭信信江江河河的的黄黄蜡蜡石石。。观赏赏石石区区沿街街式式规规划划布布局局：：以以““石石””为为主主题题，，打打造造黄黄蜡蜡石石、、灵灵璧璧石石太太湖湖石石，，并并辅辅以以古古玩玩玉玉器器、、陶陶瓷瓷的的观观赏赏石石区区。。74道教教文文化化艺艺展展中中心心观赏赏石石区区石产业链宝成奇石园石文化链石服务链石产产业业链链———品石石、、赏赏景景、、悟悟道道、、藏藏宝宝，，以以奇奇石石观观赏赏为为始始，，熏熏陶陶奇奇石石收收藏藏，，促促进进奇奇石石交交易易。。石文文化化链链———民俗俗、、礼礼佛佛、、科科普普，，为为石石产产业业链链的的延延伸伸与与深深化化。。石服服务务链链———食宿宿、、娱娱乐乐，，整整个个链链条条的的完完善善、、辅辅助助。。以奇奇石石主主题题公公园园的的形形式式将将石石产产业业链链、、石石文文化化链链、、石石服服务务链链串串在在一一起起，，形形成成一一条条完完整整的的产产业业价价值值链链75道教教文文化化艺艺展展中中心心观赏赏石石区区以“石”为依依托托，，配套套黄黄蜡蜡石石艺艺术术博博览览馆馆、、玉玉石石雕雕刻刻艺艺术术学学校校等等等等，，建立立完完善善的的石石文文化化产产业业基基地地。。将““黄黄蜡蜡石石博博览览馆馆””打打造造成成全全国