铜线厂项目前期定位报告课件

成都营销顾问有限公司谨呈：四川省盛蜀房地产开发有限公司2011年2月《新都区铜线厂项目前期定位报告》1成都营销顾问有限公司谨呈：四川省盛蜀房地产开发有限公司201报告逻辑图核心问题项目是什拥有什么条件发展战略整体定位物业发展建议项目属性客户目标与本体条件可能的分歧点市场机会分析我们从市场可以得到哪些启示项目可突破方向产品定位形象定位产品建议配套建议园林建议会所商业2报告逻辑图核心问题项目是什拥有什么条件发展战略整体定位物业发报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物业发展建议市场机会分析价格定位3报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物项目位于新都老城区，区域认知度高,拥有很好地段优势项目北临宝光大道北段，属老川陕路沿线;片区物业作为新都老城区北部新盛居住区域;片区认知度极高,属于传统的白领及附近生活人群居住区;项目地块紧邻宝光寺以及桂湖风景区并属于新都繁华商业区域;项目地块北接北新干线，可快速抵达成都市区;区域属性区位、交通项目属性配套关键词一:区域认知度高4项目位于新都老城区，区域认知度高,拥有很好地段优势项目北临宝项目所处区域交通非常便利,通达性极佳,具有非常明显的优势项目紧邻宝光大道,四维均可迅捷抵达各快速经济要道;项目所处片区交通便利，直接辐射整个新都老城区；项目位处宝光寺与桂湖公园这两大新都核心景区中间;项目位于老城中心区,可借助政府打造老城文化底蕴步伐,使项目承载城市历史情感;修建中的地铁轻轨线将在项目附近有设停站,也为本项目带来极大利好区域属性区位、交通项目属性配套关键词二:交通优势明显5项目所处区域交通非常便利,通达性极佳,具有非常明显的优势项目项目周边生活氛围浓厚,城市公共设施齐全,各种配套非常完善区域发展已相对成熟,生活教育等各方面配套已经完善,是居住氛围浓厚的片区.包括:景观配套坐拥桂湖公园，宝光寺休闲娱乐地处桂湖商业区，附近有大型超市,其他休闲、购物方便快捷

教育配套项目周边分布大中小院校齐全区域属性区位、交通项目属性配套关键词三:生活配套完善升庵桂湖一角宝光寺夜景项目区域风景区域商业区域桂湖大酒店新都一中6项目周边生活氛围浓厚,城市公共设施齐全,各种配套非常完善无自然景观资源；相邻建筑为多层建筑，视野开阔；北临宝光大道，有一定噪音污染区域属性地块四至项目属性规划指标关键词四:四至环境适合居住地块现状7无自然景观资源；相邻建筑为多层建筑，视野开阔；北临宝光大道，项目净用地12467平,容积率4.0,配备约3000平的商业面积地块净用地12467.28平,容积率4.0,配备约3000平的商业面积;项目指标体系相对较为严苛,可变动空间不大;高容积率对本项目的核心价值点打造有较大压力区域属性地块四至项目属性规划指标指标项数值总占地面积12467.28㎡总建筑面积49869.12㎡容积率4.0商业部分面积3000㎡住宅部分面积38869.12㎡车库面积8000㎡关键词五:规划指标难突破8项目净用地12467平,容积率4.0,配备约3000平的商业

项目属性界定:城市中心区,小规模,高密度项目有利因素城市中心区,区域认知度极高,优势明显交通条件非常优越,辐射力较强生活配套比较完善不利因素容积率高,可突破空间不大项目地块较小,难以有大的创新空间区域市场同质性竞争较为激烈城市中心区2500年历史积淀的老城中心区比较成熟目前区域市政公共设施完备，市场客户对此地块认知较高项目属性：区域属性：小规模地块净用地12467.28平，建面约12467平方，属于城市中小规模项目高密度项目地块总容积率4.0,老城区内算高密度项目9项目属性界定:城市中心区,小规模,高密度项目有利报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物业发展建议市场机会分析价格定位10报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物客户要求本项目安全回笼资金，取得较高收益安全回笼现金，取得较高收益回现快速且平稳是客户的首要要求在保证回现的基础上，实现项目利润最大化11客户要求本项目安全回笼资金，取得较高收益安全回笼现金，取项目经济技术指标限制较高，可突破空间不大，初步构想为小户型社区项目占地面积小，容积率高，在建筑形态层面突破性较小；高容积率项目通常易于打造小户型产品在项目经济技术指标可突破空间受限的情况下，我们只能从市场现状寻求答案项目所属区域属于城市中心，小户型社区房是主要选择之一；项目周边目前在售项目几乎全部中、小户型产品为主推产品；目前周边产品销售情况良好，客户认知度较高；小户型总价低，购买门槛低。根据项目指标及市场现状，我们对本项目的初步构想是建设小户型社区指标项数值净用地面积12467.36㎡总建筑面积49869.44㎡容积率4.0商业部分面积3000㎡住宅部分面积38869.12㎡车库面积8000㎡12项目经济技术指标限制较高，可突破空间不大，初步构想为小户型社项目核心问题初步构想客户目标

项目占地面积小，容积率高周边小户型产品竞争激烈，同质化竞争严重项目以打造小户型社区为初步方向

快速平稳回笼现金在保证回现基础上，保证利润最大化对项目核心问题解析：唯通认为，如何打造项目核心竞争力，在激烈竞争中突围，实现快速回现成为项目面临的最大问题。13项目核心问题初步构想客户目标项目占地面积小，容积率高在初步构想与客户目标之间存在可实现性，我们一切研究的出发点都是从目标客户的需求出发，客户定位是发展方向研判的首要问题那么我们可能的客户究竟是谁？他们究竟需要怎样的产品？我们需要从市场现状寻找答案——14在初步构想与客户目标之间存在可实现性，我们一报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物业发展建议市场机会分析价格定位15报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物从新都区整体项目情况来看，产品以两房三房为主，且面积较小产品销售情况更趋好项目套型面积所占比例起价均价最高价销售率项目点评双河鹭岛套一————35004300600090%鹭岛电梯公寓、花园洋房、别墅总推出房源847套，目前剩余102套。销售率达到90%。鹭岛3，4别墅面积300平米左右，单栋售价850万元起。套二77-9040%套三105-14040%套四150-30020%主力户型套二套三80%热销户型

主力套二套三户型基本售完滞销户型

无香洲南庭套一————240035003600100%老城区30亩精致小盘，有限的空间内打造了较为美观的园林环境，销售期间售价略低于市场价，开盘即售清。套二70-9060%套三120左右30%套四130跃层10%主力户型套二

热销户型

滞销户型

无新都区楼盘户型配比及销售情况一览表16从新都区整体项目情况来看，产品以两房三房为主，且面积较小产品项目套型面积所占比例起价均价最高价销售率项目点评英伦世家套一————26002800320095%左右项目户型设计存在一定硬伤，导致项目整个销售周期偏长，06年至今仍剩下148-200平米大户型77套尚未销售。套二90㎡37%套三120-180㎡56%套四190㎡7%主力户型120-150㎡

热销户型

滞销户型150-190㎡面积较大，总价高，户型设计不理想翰香府套一————26004300500090%规模较大，自身配套完善，中心湖区，中式风格建筑，多层面积定位合理，是新都较有特色的楼盘之一。套二70-80㎡25%套三（单卫）101㎡25%套三（双卫）110-120㎡50%主力户型110-120㎡

热销户型

滞销户型

丽水金都套一————26003200350099%目前仅剩下两三套150平米以上顶跃大户型。套二98㎡20%套三134-150㎡80%套四————主力户型130-140㎡

热销户型

滞销户型

17项目套型面积所占比例起价均价最高价销售率项目点评英伦世家套一项目套型面积所占比例起价均价最高价销售率项目点评香洲半岛套一————29003400380091%香洲半岛1，2，3期项目共计推出房源1195套住宅，目前剩余129套。剩余户型均为150平米以上户型，其中一小半为叠拼别墅。套二97㎡5%套三116-143㎡70%套四154㎡以上25%主力户型120㎡

热销户型120㎡针对成都二次置业的购房群，该面积区间非常合理滞销户型

150平大户芙蓉名城套一70㎡0.05268032003500

芙蓉名城1，2期项目1290套房源全部售罄，3期项目共计房源1134套房源目前销售50%。套二90㎡15%套三130~140㎡70%套四160-290㎡10%主力户型130~140㎡

热销户型

滞销户型

富力桃园套一——

41004700490035%新都首个精装豪宅项目，目前推出共推出两批次450套房源，据房管局备案查询实际销售193套。套二86-90㎡20%套三127-13280%套四——

主力户型

热销户型

滞销户型

18项目套型面积所占比例起价均价最高价销售率项目点评香洲半岛套一项目套型面积所占比例起价均价最高价销售率项目点评新都国际广场套一——

33003800400070%项目推出982套住宅，目前剩余367套，销售率接近七成，销售周期较为理想。套二82-9235%套三102-13265%套四——

主力户型11035%热销户型

滞销户型

香域中央套一——

32003400350092%香域中央一期共推出房源751套，目前剩余67套，2期近期内将推出。套二85-8960%套三108-12840%套四——

主力户型8730%热销户型

滞销户型

市场启示一：从新都区市场层面来看，市场对两房三房类产品接受度较高，且面积较小产品更受欢迎市场启示二：从供给层面来看，市场上现有产品以紧凑型产品（两房三房）为主，舒适型与紧凑型产品之间区隔不明显19项目套型面积所占比例起价均价最高价销售率项目点评新都国际广场客户来源以首置客户为主，公司白领，公务员占较大比例项目主力户型客户群情况丽水金都2*2，3*2首次置业，工薪阶层翰香府2*2，3*1，3*2二次置业，公司白领，私营业务及公务员较多双水岸2*2，3*2多次置业，公司白领，私营业务及政府官员较多天籁322*2，1*1主要为公司白领和政府人员市场启示三：客户主要来源于公司白领及公务员，多为首次置业者，对总价比较敏感20客户来源以首置客户为主，公司白领，公务员占较大比例项目主力户报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物业发展建议市场机会分析价格定位21报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物整体战略导出市场现状项目概况企业目标我们面临着哪些市场机会与挑战？我们有什么样的条件？我们希望得到什么？根据现状及目标拟合，我们需要通过什么来形成本项目的核心竞争力发展战略整体定位22整体战略导出市场现状项目概况企业目标我们面临着哪些市场机会与核心战略——差异化产品的领先和形象超越形成项目核心竞争力吸引客户打造较大差别于市场的产品形成项目的核心竞争力；充分整合资源，从规划、产品、推广全方位打造满足白领阶层追求桂湖之上高品质健康运动社区。领先市场的精神属性形成核心竞争力，树立区域白领精英阶层知性形象。寻找差异领先的运动健康社区理念时尚、动感的外在形象强势展示引爆市场强调新标准强调产品特色和价值市场领跑者区域影响者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙和需求点企业影响力市场实现能力弱强跟随者小区运动主题公园机会挖掘者23核心战略——差异化产品的领先和形象超越形成项目核心竞争力吸引核心竞争力：小户型发力、特色主题引领——动感建筑、小区运动主题会所是最易被感知的升级动作核心战略：创新布局+特色园林+动感建筑+领先科技核心战略：差异化领先体系整体布局特色园林动感建筑领先科技最大化满铺沿街商铺，实现价值最大化。注重整体建筑布局和谐面积有限的基础下的实现园林主题超越主打运动、健康小区园林与会所功能相结合凸显建筑立面时尚、动感风格和精细化打造实现精品公寓高科技智能化，各项家居智能引进，切合时尚、科技定位24核心竞争力：小户型发力、特色主题引领——动感建筑、小区运动主整体定位：市场差异化，切合白领阶层精神追求的舒适性社区市场差异化整体确定为时尚国际化形象，中高端产品，低总价——中心区桂湖畔白领阶层运动主题性社区与竞争项目形成差异化；规避风险，利用高性价比吸引高端、中高端主流客户。低总价低首付白领首置小户型、舒适性社区产品发力，满足单身白领、小家庭过渡性物业。建筑表现动感、时尚的国际化元素；市场现状：市场产品同质化竞争激烈，跳出市场主力只做小户型；客户需求：有涵养的社区环境、服务周到的高档白领居住社区；发展战略：区域配套完善，产品发力+运动健康社区形象吸引客户；企业战略：项目在回现基础上成功在市场树立良好形象，建立企业品牌+25整体定位：市场差异化，切合白领阶层精神追求的舒适性社区市场差本项目居住物业3.8万㎡，只需要找到对项目价值认可度最高客户新都区白领阶层事业单位公务员成都与本地投资客主抓客户对区域价值认可度最高追求时尚品味生活氛围过渡型兼投资型置业需求客户定位产品定位形象定位26本项目居住物业3.8万㎡，只需要找到对项目价值认可度最高客户核心客户置业面积价值观周边企业白领精英阶层30—45平追求生活品味区域内事业单位公务员30—45平重要客户置业面积价值观本地及成都投资客65—90平舒适度、便利性、投资偶得客户置业面积价值观竞争项目截流客户以白领、公务员阶层为核心客户群体，并挖掘投资客为重要客户游离客户置业面积价值观本地自住型客户120—125平米改善型、便利性客户定位产品定位形象定位核心客户重要客户游离客户偶得客户27核心客户置业面积价值观周边企业白领精英阶层30—45平追求核心客户：白领精英阶层、公务员，拥有首套房子的置业追求区域单位目前居住状况事业基础周边企业目前以租住市区公寓为主25-35岁，受过高等教育，处于事业上升期区域事业单位租房为主显性特征分析：首次置业、实现有房梦置业目的：实现首套房目的；物业要求：小面积，低总价，过渡型物业；关注要素：物业形象、便利性；产品需求:中小户型为主，少量紧凑三房满足本区域人士改善需求；支付能力：工薪阶层，年收入10—15万以上；需求特征分析：精神属性＞产品＞环境时尚、容易接受新事物、追求品质生活理念客户定位产品定位形象定位28核心客户：白领精英阶层、公务员，拥有首套房子的置业追求区域单以客户需求、竞争分析依托，实现发展商快速回现预期目标本体机会以精致小户型为主力精致：精装修、高品、时尚小户型：以45—90平米为主力户型主力：以80%现金牛产品快速走量，明星标杆产品拉升价值客户定位产品定位形象定位市场机会老城核心区交通优势明显市场中小户型消化缺失白领、公务员群体庞大外地置业呈现增长客户机会29以客户需求、竞争分析依托，实现发展商快速回现预期目标本体机会针对核心客户和重要客户的置业需求，本项目主要以中小户型为主，实现快速走量户型面积区间预计面积总价区间战略实现客户匹配一房30-352000平12-17万现金牛产品周边企业白领精英阶层、公务员45-502600平18-20万现金牛产品两房65-7014000平25-30万现金牛产品白领、公务员、本地客三房85-9012000平30-40现金牛产品白领、公务员、本地客120-1258000平40万以上明星产品外地、本地客改善置业总计38800————客户定位产品定位形象定位本项目核心客户为35岁以下，周边区域白领、公务员客户为主，主要置业面积集中在35-70单身公寓、舒适一房一厅及过渡型两房为主；本项目重要客户本地改善居住环境及投资客，主要置业面积集中在65-90平米紧凑两房、三房。因此，本项目在户型面积配比上主要提升45—90平米户型比例。30针对核心客户和重要客户的置业需求，本项目主要以中小户型为主，桂湖之上、稀缺精工社区小规模主题社区时尚住宅5万平米精致高品白领社区园林式富氧运动社区领先市场的建筑外观时尚形象形象定位31桂湖之上、稀缺精工社区小规模5万平米精致高品白领社区园林式富案名建议推广名1桂湖铭城32案名建议推广名1桂湖铭城32推广名诠释桂湖铭城一个有灵魂的案名。泡一壶清茶……读一本好书……桂湖铭城的时光……静谧、美好……为你等待了649年……而桂湖铭城却只为391位等待……难忘桂湖、难舍桂湖铭城……

33推广名诠释桂湖铭城一个有灵魂的案名。为你等待了649年……3案名建议推广名2桂湖记忆项目抓住桂湖为诉求点，始终以桂湖为主线进行推广34案名建议推广名2桂湖记忆项目抓住桂湖为诉求点，始终以桂湖为主平面表现设计形象表现35平面表现设计形象表现353636报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物业发展建议市场机会分析价格定位37报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物总面平布置建议地面4F停车场总体规划建议:

项目角落异形地块建议用于修建地面4层停车场，避免地下挖掘停车场，节约很大成本;长远考虑，伴随规划路的开通，可以在停车场外侧增设临街铺面，具有很大发展性。项目建议采用底层4.5米架空层，设置小区多功能运动区，结合园林营造出富氧运动小区；底层架空泛会所结合特色园林景观38总面平布置建议地面4F停车场总体规划建议:底层架空泛会所结合建议商业以街铺形式围合排布，住宅以L型小户型公寓及舒适性板楼产品排布规划建议原则:

保证商业的临街面最大化;以风车形体量进行优化组合，形成几个互相穿插的“L”形体量小户型产品排布在地块价值稍差的区域;舒适性产品尽量保证南北朝向,排布在地块价值较高的区域,以提升项目整体价值;商业与住宅通过架空层完全隔离,以保证住宅纯粹性运动会所设置在架空层地面4F停车场39建议商业以街铺形式围合排布，住宅以L型小户型公寓及舒适性板楼报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物业发展建议市场机会分析价格定位40报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物本项目物业发展体系整体定位关键字都市化运动精工都市化意向配套产品打造展示区公共空间立面印象户型创新装修细节商业会所地下车库园林展示动线物管服务41本项目物业发展体系整体定位关键字都市化运动精工都市化意向配套都市单元体——跳跃式外立面（色彩MIX）都市化意向产品打造配套展示区立面建筑外立面是最能体现住宅品质和开发商用心程度的关键点建筑立面要求：色彩艳丽、线条简洁、时尚、都市感强材质选择上:选取隔音隔热效果较好材质42都市单元体——跳跃式外立面（色彩MIX）都市都市单元体车库人性化（灯箱区分）车库要求：分栋分区、颜色灯箱提醒、人性化设计都市化意向产品打造配套展示区公共空间

车库人性化设计能令客户获得最直接感知43都市单元体车库人性化（灯箱区分）车公共空间集中入户大堂向客户传达了最有效的品质化概念我们不要——又一个充满土豪气息，镶金戴银的“豪门”，朋友会觉得我太俗气我们要——一个充满品位和设计感的会客主场，同时又可以满足些许商务需求入户大堂休憩场所大堂商务功能中心都市化意向产品打造配套展示区44公共空间我们不要——又一个充满土豪气息，镶金戴银的“豪门”，户型创新通过产品户型的创新，实现高性价比，提升产品竞争力都市化意向产品打造配套展示区45户型创新都市化意向产品打造配套展示区45单房、一房——解决单身白领过渡性居住产品客群：首次置业客户，自住及投资需求，支付能力有限。置业入门产品：35-45平米单房、一房（公寓类产品）上游升级产品：65-70平米紧凑型两房（居家型产品）公寓类产品的市场竞争力：户型面积控制、总价控制——满足首置客户住房的基本需求，面积紧凑集约，满足主要起居空间功能即可，严格控制总价。客户群对总价的敏感度远大于对尺度感的需求。合理的投资回报率——多用于短期过渡性居住，考虑今后持有的投资回报，对总价与租金回报的关系特别关注。46单房、一房——解决单身白领过渡性居住产品客群：首次置业客户，38㎡单房单身公寓——面积极致紧缩，仅保证起居主要空间，次要空间（餐、厨）弱化满足基本起居功能——单身公寓户型面积紧凑——保证卧房空间的尺度及完整性，开间保证达到3米以上，保证卫生间的基本洗浴功能尺度；厅面积紧凑化、餐厅与客厅功能不分离设置；弱化厨房功能；阳台可有可无，不强调；处处体现紧缩面积的宗旨。4738㎡单房单身公寓——面积极致紧缩，仅保证起居主要空间，次要49㎡一房一房一厅——面积紧缩，功能齐备，布局合理，并具备一定的拓展空间户型实用率较高，空间较完整，并有较好采光通风；餐厅与客厅合并，弱化；独立封闭中厨，带生活阳台；赠送阳台可改一间小房。客厅开间2.9m,主卧开间3m,次卧开间2.3m（升级房），保持基本舒适度46㎡一房户型方正实用，基本功能空间齐全，餐厅客厅没有严格区隔，配置双阳台，拥有一定的延展空间。客厅开间3.9m,主卧开间3.5m，舒适度得到较大保证4849㎡一房一房一厅——面积紧缩，功能齐备，布局合理，并具备一紧凑两房——小家庭结构入门级产品客群：首次置业客户，婚房刚性需求，支付能力相对有限。两房入门产品：65-70平米紧凑型两房（公寓型产品）上游升级产品：85-90平米三房（居家型产品）紧凑型两房的市场竞争力：户型面积控制、总价控制——满足首置客户住房的基本需求，面积紧凑集约，严格控制总价。满足两房的房间数量需求——单身公寓难以满足新婚家庭的空间需求，面积仅比单身公寓面积略大，但可获得两房的使用空间。对应客群对房间数量的需求度远大于对尺度感的需求。49紧凑两房——小家庭结构入门级产品客群：首次置业客户，婚房刚65㎡两房紧凑两房——强调实用性，主要功能空间具备一定舒适性，基本无升级空间户型实用率较高，各主要房间尺度舒适，次要房间面积较为紧缩，房间数量无法升级，赠送阳台及生活阳台；客厅开间3.2m，主卧开间3m，次卧开间2.4m，保证基本舒适度67㎡两房户型实用率较高，主要房间尺度舒适，次要房间面积较为紧缩，房间数量无法升级，赠送阳台及飘窗；客厅开间3.8m，主卧开间2.8m，次卧开间2.2m，舒适性有保证5065㎡两房紧凑两房——强调实用性，主要功能空间具备一定舒适性紧凑两房户型建议户型65-70㎡两房两厅一卫户型特征说明及功能配置要(必备)●主要功能空间使用舒适，客厅、卧室采光通风好●配备生活阳台及景观阳台提升舒适度尺寸（轴线）使用面积备注功能客厅开间≥3.3m≥12㎡餐厅≥2.1*2.4≥6㎡半独立设置主卧开间≥3.0m≥10㎡次卧开间≥2.5m≥8㎡卫生间≥1.5*2≥4㎡厨房≥1.8*2.4≥5㎡带生活阳台阳台进深1.2-2m计半面积增值部分（选作）赠送可改功能房的内阳台赠送面积约10㎡51紧凑两房户型建议户型65-70㎡两房两厅一卫户型特征说明及功紧凑三房——小太阳家庭结构功能型产品客群：首次置业客户，2-3口小太阳家庭结构，即将进入生子阶段。适用级产品：85-90平米功能型三房上游替代产品：120-125平米改善型三房功能型三房的市场竞争力：1、功能空间保证：三房两厅两卫，满足结婚、生子、老人的基本功能空间需求，中长期内不会面临因家庭人口结构改变升级房间数量的需求；2、户型面积控制：三房的入门级产品，总价控制；与120平左右的舒适型三房相比有明显总价优势。52紧凑三房——小太阳家庭结构功能型产品客群：首次置业客户，2市场主力需求，90㎡内小三房，常规做法——通过赠送达到3房2厅2卫功能需求；赠送率处于中位，厅房尺度略显紧张。紧凑型三房——通过大量面积赠送延展出两房变三房，两房变四房产品，颇受市场追捧88㎡两房改三房88㎡两房改四房户型突出优势——赠送面积高仅88平米建筑面积可以做到四房的实际使用面积；尺度感舒适房间尺度舒适，次卧开间2.9-3米，主卧开间3.6米；餐厅面积紧凑，开间仅2.3米，但通过横厅的设计，餐厅客厅开间合并，使得整体空间尺度显得开阔。53市场主力需求，90㎡内小三房，常规做法——通过赠送达到3房2紧凑型三房户型建议户型三房两厅两卫名称经济三房户型特征说明及功能配置要(必备)●赠送一定面积可改房，确保达到三房两厅两卫的标配尺寸（轴线）使用面积备注功能客厅开间≥3.6m15㎡餐厅≥2.4*3.08㎡半独立设置主卧开间≥3.3m15㎡配浴缸主卫次卧开间≥2.8m10㎡两次卧+功能房客卫≥1.6*2.54㎡配淋浴厨房≥2.1*2.76㎡带生活阳台阳台进深1.5-2m计半面积增值部分（选作）入户花园或多功能房复式或错层，送空间；赠送面积15-20㎡54紧凑型三房户型建议户型三房两厅两卫名称经济三房户型特征说明及自然采光生态车库利用植被、通风口设置，打造立体采光生态车库都市化意向产品打造配套展示区55自然采光生态车库都市化意向产品打造配套展示区55从园林大堂出来再通过连廊到达住宅花园。连廊上通过小尺度空间营造丰富的体验—Boutique式的室内装饰融入公共环境局部露天采光打造阳光车库集中式入户大堂分栋入户大堂园林景观走廊园林打造东南亚风情、增加入户景观体验都市化意向产品打造配套展示区56从园林大堂出来再通过连廊到达住宅花园。局部露天采光集中式分栋强化园林设计感和品质感，规避园林空间狭小的不足。风情园林的营造不规则泳池的运用后海公馆一道坡设计都市化意向产品打造配套展示区57强化园林设计感和品质感，规避园林空间狭小的不足。风情园林的营临街商铺是最容易实现价值的商业形式

根据实地走访及调查结果，项目周边社区环境比较成熟，具有一定商业氛围，但集中商业发力空间有限。本项目规划商业指标3000平米，项目北面为临街面，长度约为100米。按照街铺面积最大化原则，该部分临街面全部做为二层商业，按照16米进深计算：项目街铺理论最大值为：100米*16米*2层≈3000平米都市化意向产品打造配套展示区项目商业定位于为客户提供最便捷的休闲娱乐配套服务，以临街二层商铺形式表达58临街商铺是最容易实现价值的商业形式根据实地走访及BLOCK3BLOCK4BLOCK2BLOCK1天虹商场社区泛会所石夏小学社区泛会所餐饮主题休闲主题精品、文具主题街区建筑意向BLOCK1:紧邻城市主干道新洲路，与路存在一定的缓冲带，通达性和昭示性较强，商业街西面有一定的活动空间，可布置休闲主题商业，如咖啡吧、水吧、水疗馆等；BLOCK2：紧邻社区之间的干道，周边居住人群充足，通达性较强，昭示性较弱，可布置餐饮主题商业；BLOCK3：通达性及昭示性均较差，不适宜排布商业；BLOCK4:南面有天虹百货，及石夏学校，人流量充足，商业价值最高，西面拐角街铺可布置休闲中心，吸引南向天虹商场流入的人群，该部分主要布置精品店、及文具店商业形态。商业——业态分布街区建筑意向休闲中心都市化意向产品打造配套展示区本项目商业业态分布建议59BLOCK3BLOCK4BLOCK2BLOCK1天虹商场社区架空层泛会所，充分利用架空层空间打造休闲健康运动场所一般做法：架空层做泛会所，但是不精致，粗糙泛会所结合项目及客户特质进行功能性安排设置原则：实用性与管理便利性兼顾，穿插于园林设计动静结合设计，娱乐与运动休闲结合设计，雅俗共赏六大主题功能：

运动领地：攀岩、攀绳、点式健身器材、三人篮球场、乒乓球台（两台）、缓跑径

书吧：最新期刊，可与售楼处结合影视放松区：足球节日、party举办点、社区卡拉OK比赛举办点

水吧:吧台一张,桌椅若干,可与售楼处结合,短期不做经营性,只是提供给客户空间;

CS网络室:三台电脑,公共网络游戏空间,联网游戏；

棋牌室：麻将（两张台）、扑克（拖拉机）娱乐空间。服务区：洗（干）衣房、24小时便利店等。都市化意向产品打造配套展示区60架空层泛会所，充分利用架空层空间打造休闲健康运动场所一般做法酒店式的物管服务营造安全、舒适、便捷的现代都市生活，提升物业居住、投资价值安全保卫：基本安防系统（出入口控制系统、闭路电视监视系统、楼宇可视对讲系统、IC门禁卡系统等）、小区保安巡逻定制服务：生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管日常礼宾：大堂助理、免费寄存、访客接待、信息咨通过聘请金钥匙物业联盟为项目物管顾问。大堂礼宾定制服务安保智能化安保巡逻都市化意向产品打造配套展示区61酒店式的物管服务安全保卫：基本安防系统（出入口控制系统、闭路小区外部城市空间入户大堂园林及泛会所空间风情商街阳光车库展示动线物管服务都市化意向产品打造配套展示区62小区外部城市空间入户大堂园林及泛会所空间风情商街阳光车库展示沿街商铺3F内聚化社区开放式环境强调商业外向性；与城市空间发生联系的场所社区集中入户大堂外部城市空间造场我们不要——又一个市场泛滥的平庸居住小区+底商我们要——新都市生活场，cityresort，休闲消费目的地城市空间造场——创建一个能建构并演示城市生活的项目弱化市政路的不利影响633F内聚化社区开放式环境强调商业外向性社区集中入户大堂外部城展示动线入户大堂园林及泛会所空间风情商街阳光车库64展示动线入户大堂园林及泛会所空间风情商街阳光车库64报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物业发展建议市场机会分析价格定位65报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物住宅价格定位结合市场需求及我们的经验评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质：（各因素之权重分析见下图）

根据市场调查的本区域项目均价，然后通过对影响项目价格因素的优势及不足的对比，以及本项目成本状况进行综合评定，以市场需求为导向，以市场竞争定价法确定项目入市价格。66住宅价格定位结合市场需求及我们的经验评定上述定价影响因素之权住宅价格定位以周边项目各项平均指标为准设定值为1，以各因素权重分析本项目指标值：权重比值项目位置周边配套项目规模景观设施户型结构内部配套周边环境物业管理总计周边项目111111118本项目110.50.41.60.80.917.2由上表可以分析得出：本项目各项指标权重比值与周边项目平均标准比值为0.9：1，由此推断，本项目现阶段价格应定位为周边项目平均标准的90%。现阶段周边项目均价集中区间在4000-4500之间，以4250元的标准计算，本项目现阶段均价在3830元/平方米左右。项目开盘价格，可根据产品特点及以上权重因素比例及开盘期间市场整体价格水平适当调整。67住宅价格定位以周边项目各项平均指标为准设定值为1，以各因素权抢位战略总纲68抢位战略总纲68战略总纲抢位城市不断延伸，土地价值日益递增……城市大规模的外移，将扩大拆迁的面积从而引发新型区域的居住热潮……在老城宝光大道的本案,城市发展推进之后，定备受市场关注……通常的小户型项目，依托城市的成熟性作为主要吸引点得到市场认同……并分得市场一杯羹……但，我们项目生而不同，周边生活氛围的匮乏和基本购物环境的缺失，是我们应该面对的一大难题……只有避开其影响，才能让我们项目能更加有市场竞争力；并找到和确立我们项目的市场正位……69战略总纲抢位城市不断延伸，土地价值日益递增……通常的小户型项借势战略总纲70借势战略总纲70战略总纲借势顺势而行，乘势而上城市发展+轻轨经济+打造北部新城轻轨经济的建成，交通便利、后续发展势头强劲周边白领阶层的住房需求，以及原住民改善住房的购房需求这里，更需要一个现代精工社区开启他们的生活并满足居住成长的需求……71战略总纲借势顺势而行，乘势而上城市发展+轻轨经济+打观人完胜之道72观人完胜之道72完胜之道目标客群分析产品特征圈人：区域特征圈人：认可这个区域未来发展潜力和价值的人；认可轻轨经济带来的人；本案的产品属性和地域特征……经过有效传达之后，能让更多关注到他的价值和未来预期，一部分客群属于投资者，看重这里的区域发展和升值潜力；一部分客群属于投资兼自住者，更加看重此地段走势和即将快速建立的生活氛围；主力客群年龄层次为28-45岁。以上统称——价值观念圈人“不能有效传播商品信息，不是好广告”73完胜之道目标客群分析产品特征圈人：区域特征圈人：认可这个区域完胜之道目标客群分析准确的说他们大多数属于70年代到80年代，生于那个特殊年代，在新与旧的交替中，他们最直接的感受着社会的变革以及生存发展的压力。也正是那个特定的环境，造就了敢于拼搏、敢于攀登、敢于超越的时代独特气质。他们永远希望站在时代第一排；不过他们已经被社会肢解了……一半力求自己的生活方式，另一半又无奈于庸俗的面对社会。一半是凝重的传统，另一半是自由的天空；一半是被压抑的服从，另一半是被推举的先锋；

一半是根深蒂固的坚持，另一半是后来居上的超越；如你我所见，他们身上所有那些看上去独一无二的精神气质和人格特征。思想观念圈人“普通的广告只能简单的传递商品信息卓越的广告则是洞察社会后的成果”74完胜之道目标客群分析准确的说他们大多数属于70年代到80年代思考完胜之道75思考完胜之道75商务元素SOHO商住楼商务酒店SOHO商住楼76商务元素SOHO商住楼商务酒店SOHO商住楼76餐饮元素特色餐馆酒吧77餐饮元素特色餐馆77三、项目定位3、物业发展建议78三、项目定位3、物业发展建议78完胜之道消费动机我们不再局限于他们是什么阶层、之前做什么职业；他们有着共同的思想和价值观念；他们有着实现自己生活追求和发展目标的动力和渴望。他们喜欢冒险、投资并实现超越，因为他们都很有眼光。他们的一切都可以想像，可以描述，却绝不能成为单一的模式，他们最渴望被关心、被追捧、并超越现在的生活状态……所以从这一刻开始我们要给项目注入一个核心的灵魂，去关心，去引导他们，让他们感受到什么是未来的生活区域让他们很确定的表明：“这里，有我的事业，也有我们自己的价值”。79完胜之道消费动机我们不再局限于他们是什么阶层、之前做什么职业完胜之道利益点精神价值产品价值区域价值三重引力，共同创造和实现价值辉煌80完胜之道利益点精神价值产品价值区域价值三重引力，共同创造和实完胜之道主概念概念，是精神的共鸣：一定是目标群的思想符号，一定有区域发展的先行精髓，一定为市场认可的高度。快速、有效、生活、未来、城市那就是：轻轨+经济+适用+未来生活这些关键词都能说明一个最符合当今发展的主脉络……81完胜之道主概念概念，是精神的共鸣：快速、有效、生活、未来、城完胜之道推广名1桂湖铭城82完胜之道推广名1桂湖铭城82完胜之道推广名诠释西城上域一个很城市化的案名。一个将城市价值和未来居住价值最大程度融合的命题。西城上域，告诉我们城市发展的秘密……发展的、被世人追逐的……快速的、被轻轨推动的……开始的、此区域发展的开端，受关注的……83完胜之道推广名诠释西城上域一个很城市化的案名。发展的、被世人完胜之道定位语西城生活前沿·轻轨物业前瞻主推定位语84完胜之道定位语西城生活前沿·轻轨物业前瞻主推定位语84完胜之道推广名2金玉阳光85完胜之道推广名2金玉阳光85完胜之道推广名诠释金玉阳光一个高姿态的案名。一个整体价值梳理得出的命题。带领我们一起，去参悟阳光中的精致生活真谛。较小的、精致且璀璨的……开始的、第一缕阳光照射的……86完胜之道推广名诠释金玉阳光一个高姿态的案名。较小的、精致且璀完胜之道定位语阳光里开启第一缕生活主推定位语87完胜之道定位语阳光里开启第一缕生活主推定位语87平面表现设计形象表现88平面表现设计形象表现8889899090919192929393949495959696979798989999100100101101102102103103104104105105项目系统推广文案索引整体推广106项目系统推广文案索引整体推广106整体推广线上户外攻略西城生活前沿·轻轨物业前瞻轻轨的生活圈，城市居住延伸空间附标：西城上域，划定城市与未来的潜在价值；107整体推广线上户外攻略西城生活前沿·轻轨物业前瞻轻轨的生活圈，线下现场包装……轻轨生活圈·自由穿梭城市之间…………城西生活地·城市前瞻性物业…………经济居住区·满足更多人的生活需求……形象墙《西城上域》+西城生活前沿·轻轨物业前瞻整体推广108线下现场包装……轻轨生活圈·自由穿梭城市之间……形象墙《西城THANKS本次提案完毕，预祝项目获得辉煌业绩！唯通营销衷心希望能与贵公司携手，共同见证！109THANKS本次提案完毕，预祝项目获得辉煌业绩！109完胜之道利益点精神价值产品价值区域价值三重引力，共同创造和实现价值辉煌110完胜之道利益点精神价值产品价值区域价值三重引力，共同创造和实完胜之道消费动机我们不再局限于他们是什么阶层、之前做什么职业；他们有着共同的思想和价值观念；他们有着实现自己生活追求和发展目标的动力和渴望。他们喜欢冒险、投资并实现超越，因为他们都很有眼光。他们的一切都可以想像，可以描述，却绝不能成为单一的模式，他们最渴望被关心、被追捧、并超越现在的生活状态……所以从这一刻开始我们要给项目注入一个核心的灵魂，去关心，去引导他们，让他们感受到什么是未来的生活区域让他们很确定的表明：“这里，有我的事业，也有我们自己的价值”。111完胜之道消费动机我们不再局限于他们是什么阶层、之前做什么职业完胜之道主概念概念，是精神的共鸣：一定是目标群的思想符号，一定有区域发展的先行精髓，一定为市场认可的高度。桂湖、生活、快速、有效、未来城市那就是：经济+适用+轻轨+未来桂湖生活这些关键词都能说明一个最符合当今发展的主脉络……112完胜之道主概念概念，是精神的共鸣：桂湖、生活、快速、有效、未案名建议推广名1桂湖铭城113案名建议推广名1桂湖铭城113推广名诠释桂湖铭城一个有灵魂的案名。泡一壶清茶……读一本好书……桂湖铭城的时光……静谧、美好……为你等待了649年……而桂湖铭城却只为391位等待……难忘桂湖、难舍桂湖铭城……

114推广名诠释桂湖铭城一个有灵魂的案名。为你等待了649年……1案名建议推广名2桂湖记忆项目抓住桂湖为诉求点，始终以桂湖为主线进行推广115案名建议推广名2桂湖记忆项目抓住桂湖为诉求点，始终以桂湖为主平面表现设计形象表现116平面表现设计形象表现116成都营销顾问有限公司谨呈：四川省盛蜀房地产开发有限公司2011年2月《新都区铜线厂项目前期定位报告》117成都营销顾问有限公司谨呈：四川省盛蜀房地产开发有限公司201报告逻辑图核心问题项目是什拥有什么条件发展战略整体定位物业发展建议项目属性客户目标与本体条件可能的分歧点市场机会分析我们从市场可以得到哪些启示项目可突破方向产品定位形象定位产品建议配套建议园林建议会所商业118报告逻辑图核心问题项目是什拥有什么条件发展战略整体定位物业发报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物业发展建议市场机会分析价格定位119报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物项目位于新都老城区，区域认知度高,拥有很好地段优势项目北临宝光大道北段，属老川陕路沿线;片区物业作为新都老城区北部新盛居住区域;片区认知度极高,属于传统的白领及附近生活人群居住区;项目地块紧邻宝光寺以及桂湖风景区并属于新都繁华商业区域;项目地块北接北新干线，可快速抵达成都市区;区域属性区位、交通项目属性配套关键词一:区域认知度高120项目位于新都老城区，区域认知度高,拥有很好地段优势项目北临宝项目所处区域交通非常便利,通达性极佳,具有非常明显的优势项目紧邻宝光大道,四维均可迅捷抵达各快速经济要道;项目所处片区交通便利，直接辐射整个新都老城区；项目位处宝光寺与桂湖公园这两大新都核心景区中间;项目位于老城中心区,可借助政府打造老城文化底蕴步伐,使项目承载城市历史情感;修建中的地铁轻轨线将在项目附近有设停站,也为本项目带来极大利好区域属性区位、交通项目属性配套关键词二:交通优势明显121项目所处区域交通非常便利,通达性极佳,具有非常明显的优势项目项目周边生活氛围浓厚,城市公共设施齐全,各种配套非常完善区域发展已相对成熟,生活教育等各方面配套已经完善,是居住氛围浓厚的片区.包括:景观配套坐拥桂湖公园，宝光寺休闲娱乐地处桂湖商业区，附近有大型超市,其他休闲、购物方便快捷

教育配套项目周边分布大中小院校齐全区域属性区位、交通项目属性配套关键词三:生活配套完善升庵桂湖一角宝光寺夜景项目区域风景区域商业区域桂湖大酒店新都一中122项目周边生活氛围浓厚,城市公共设施齐全,各种配套非常完善无自然景观资源；相邻建筑为多层建筑，视野开阔；北临宝光大道，有一定噪音污染区域属性地块四至项目属性规划指标关键词四:四至环境适合居住地块现状123无自然景观资源；相邻建筑为多层建筑，视野开阔；北临宝光大道，项目净用地12467平,容积率4.0,配备约3000平的商业面积地块净用地12467.28平,容积率4.0,配备约3000平的商业面积;项目指标体系相对较为严苛,可变动空间不大;高容积率对本项目的核心价值点打造有较大压力区域属性地块四至项目属性规划指标指标项数值总占地面积12467.28㎡总建筑面积49869.12㎡容积率4.0商业部分面积3000㎡住宅部分面积38869.12㎡车库面积8000㎡关键词五:规划指标难突破124项目净用地12467平,容积率4.0,配备约3000平的商业

项目属性界定:城市中心区,小规模,高密度项目有利因素城市中心区,区域认知度极高,优势明显交通条件非常优越,辐射力较强生活配套比较完善不利因素容积率高,可突破空间不大项目地块较小,难以有大的创新空间区域市场同质性竞争较为激烈城市中心区2500年历史积淀的老城中心区比较成熟目前区域市政公共设施完备，市场客户对此地块认知较高项目属性：区域属性：小规模地块净用地12467.28平，建面约12467平方，属于城市中小规模项目高密度项目地块总容积率4.0,老城区内算高密度项目125项目属性界定:城市中心区,小规模,高密度项目有利报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物业发展建议市场机会分析价格定位126报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物客户要求本项目安全回笼资金，取得较高收益安全回笼现金，取得较高收益回现快速且平稳是客户的首要要求在保证回现的基础上，实现项目利润最大化127客户要求本项目安全回笼资金，取得较高收益安全回笼现金，取项目经济技术指标限制较高，可突破空间不大，初步构想为小户型社区项目占地面积小，容积率高，在建筑形态层面突破性较小；高容积率项目通常易于打造小户型产品在项目经济技术指标可突破空间受限的情况下，我们只能从市场现状寻求答案项目所属区域属于城市中心，小户型社区房是主要选择之一；项目周边目前在售项目几乎全部中、小户型产品为主推产品；目前周边产品销售情况良好，客户认知度较高；小户型总价低，购买门槛低。根据项目指标及市场现状，我们对本项目的初步构想是建设小户型社区指标项数值净用地面积12467.36㎡总建筑面积49869.44㎡容积率4.0商业部分面积3000㎡住宅部分面积38869.12㎡车库面积8000㎡128项目经济技术指标限制较高，可突破空间不大，初步构想为小户型社项目核心问题初步构想客户目标

项目占地面积小，容积率高周边小户型产品竞争激烈，同质化竞争严重项目以打造小户型社区为初步方向

快速平稳回笼现金在保证回现基础上，保证利润最大化对项目核心问题解析：唯通认为，如何打造项目核心竞争力，在激烈竞争中突围，实现快速回现成为项目面临的最大问题。129项目核心问题初步构想客户目标项目占地面积小，容积率高在初步构想与客户目标之间存在可实现性，我们一切研究的出发点都是从目标客户的需求出发，客户定位是发展方向研判的首要问题那么我们可能的客户究竟是谁？他们究竟需要怎样的产品？我们需要从市场现状寻找答案——130在初步构想与客户目标之间存在可实现性，我们一报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物业发展建议市场机会分析价格定位131报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物从新都区整体项目情况来看，产品以两房三房为主，且面积较小产品销售情况更趋好项目套型面积所占比例起价均价最高价销售率项目点评双河鹭岛套一————35004300600090%鹭岛电梯公寓、花园洋房、别墅总推出房源847套，目前剩余102套。销售率达到90%。鹭岛3，4别墅面积300平米左右，单栋售价850万元起。套二77-9040%套三105-14040%套四150-30020%主力户型套二套三80%热销户型

主力套二套三户型基本售完滞销户型

无香洲南庭套一————240035003600100%老城区30亩精致小盘，有限的空间内打造了较为美观的园林环境，销售期间售价略低于市场价，开盘即售清。套二70-9060%套三120左右30%套四130跃层10%主力户型套二

热销户型

滞销户型

无新都区楼盘户型配比及销售情况一览表132从新都区整体项目情况来看，产品以两房三房为主，且面积较小产品项目套型面积所占比例起价均价最高价销售率项目点评英伦世家套一————26002800320095%左右项目户型设计存在一定硬伤，导致项目整个销售周期偏长，06年至今仍剩下148-200平米大户型77套尚未销售。套二90㎡37%套三120-180㎡56%套四190㎡7%主力户型120-150㎡

热销户型

滞销户型150-190㎡面积较大，总价高，户型设计不理想翰香府套一————26004300500090%规模较大，自身配套完善，中心湖区，中式风格建筑，多层面积定位合理，是新都较有特色的楼盘之一。套二70-80㎡25%套三（单卫）101㎡25%套三（双卫）110-120㎡50%主力户型110-120㎡

热销户型

滞销户型

丽水金都套一————26003200350099%目前仅剩下两三套150平米以上顶跃大户型。套二98㎡20%套三134-150㎡80%套四————主力户型130-140㎡

热销户型

滞销户型

133项目套型面积所占比例起价均价最高价销售率项目点评英伦世家套一项目套型面积所占比例起价均价最高价销售率项目点评香洲半岛套一————29003400380091%香洲半岛1，2，3期项目共计推出房源1195套住宅，目前剩余129套。剩余户型均为150平米以上户型，其中一小半为叠拼别墅。套二97㎡5%套三116-143㎡70%套四154㎡以上25%主力户型120㎡

热销户型120㎡针对成都二次置业的购房群，该面积区间非常合理滞销户型

150平大户芙蓉名城套一70㎡0.05268032003500

芙蓉名城1，2期项目1290套房源全部售罄，3期项目共计房源1134套房源目前销售50%。套二90㎡15%套三130~140㎡70%套四160-290㎡10%主力户型130~140㎡

热销户型

滞销户型

富力桃园套一——

41004700490035%新都首个精装豪宅项目，目前推出共推出两批次450套房源，据房管局备案查询实际销售193套。套二86-90㎡20%套三127-13280%套四——

主力户型

热销户型

滞销户型

134项目套型面积所占比例起价均价最高价销售率项目点评香洲半岛套一项目套型面积所占比例起价均价最高价销售率项目点评新都国际广场套一——

33003800400070%项目推出982套住宅，目前剩余367套，销售率接近七成，销售周期较为理想。套二82-9235%套三102-13265%套四——

主力户型11035%热销户型

滞销户型

香域中央套一——

32003400350092%香域中央一期共推出房源751套，目前剩余67套，2期近期内将推出。套二85-8960%套三108-12840%套四——

主力户型8730%热销户型

滞销户型

市场启示一：从新都区市场层面来看，市场对两房三房类产品接受度较高，且面积较小产品更受欢迎市场启示二：从供给层面来看，市场上现有产品以紧凑型产品（两房三房）为主，舒适型与紧凑型产品之间区隔不明显135项目套型面积所占比例起价均价最高价销售率项目点评新都国际广场客户来源以首置客户为主，公司白领，公务员占较大比例项目主力户型客户群情况丽水金都2*2，3*2首次置业，工薪阶层翰香府2*2，3*1，3*2二次置业，公司白领，私营业务及公务员较多双水岸2*2，3*2多次置业，公司白领，私营业务及政府官员较多天籁322*2，1*1主要为公司白领和政府人员市场启示三：客户主要来源于公司白领及公务员，多为首次置业者，对总价比较敏感136客户来源以首置客户为主，公司白领，公务员占较大比例项目主力户报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物业发展建议市场机会分析价格定位137报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物整体战略导出市场现状项目概况企业目标我们面临着哪些市场机会与挑战？我们有什么样的条件？我们希望得到什么？根据现状及目标拟合，我们需要通过什么来形成本项目的核心竞争力发展战略整体定位138整体战略导出市场现状项目概况企业目标我们面临着哪些市场机会与核心战略——差异化产品的领先和形象超越形成项目核心竞争力吸引客户打造较大差别于市场的产品形成项目的核心竞争力；充分整合资源，从规划、产品、推广全方位打造满足白领阶层追求桂湖之上高品质健康运动社区。领先市场的精神属性形成核心竞争力，树立区域白领精英阶层知性形象。寻找差异领先的运动健康社区理念时尚、动感的外在形象强势展示引爆市场强调新标准强调产品特色和价值市场领跑者区域影响者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙和需求点企业影响力市场实现能力弱强跟随者小区运动主题公园机会挖掘者139核心战略——差异化产品的领先和形象超越形成项目核心竞争力吸引核心竞争力：小户型发力、特色主题引领——动感建筑、小区运动主题会所是最易被感知的升级动作核心战略：创新布局+特色园林+动感建筑+领先科技核心战略：差异化领先体系整体布局特色园林动感建筑领先科技最大化满铺沿街商铺，实现价值最大化。注重整体建筑布局和谐面积有限的基础下的实现园林主题超越主打运动、健康小区园林与会所功能相结合凸显建筑立面时尚、动感风格和精细化打造实现精品公寓高科技智能化，各项家居智能引进，切合时尚、科技定位140核心竞争力：小户型发力、特色主题引领——动感建筑、小区运动主整体定位：市场差异化，切合白领阶层精神追求的舒适性社区市场差异化整体确定为时尚国际化形象，中高端产品，低总价——中心区桂湖畔白领阶层运动主题性社区与竞争项目形成差异化；规避风险，利用高性价比吸引高端、中高端主流客户。低总价低首付白领首置小户型、舒适性社区产品发力，满足单身白领、小家庭过渡性物业。建筑表现动感、时尚的国际化元素；市场现状：市场产品同质化竞争激烈，跳出市场主力只做小户型；客户需求：有涵养的社区环境、服务周到的高档白领居住社区；发展战略：区域配套完善，产品发力+运动健康社区形象吸引客户；企业战略：项目在回现基础上成功在市场树立良好形象，建立企业品牌+141整体定位：市场差异化，切合白领阶层精神追求的舒适性社区市场差本项目居住物业3.8万㎡，只需要找到对项目价值认可度最高客户新都区白领阶层事业单位公务员成都与本地投资客主抓客户对区域价值认可度最高追求时尚品味生活氛围过渡型兼投资型置业需求客户定位产品定位形象定位142本项目居住物业3.8万㎡，只需要找到对项目价值认可度最高客户核心客户置业面积价值观周边企业白领精英阶层30—45平追求生活品味区域内事业单位公务员30—45平重要客户置业面积价值观本地及成都投资客65—90平舒适度、便利性、投资偶得客户置业面积价值观竞争项目截流客户以白领、公务员阶层为核心客户群体，并挖掘投资客为重要客户游离客户置业面积价值观本地自住型客户120—125平米改善型、便利性客户定位产品定位形象定位核心客户重要客户游离客户偶得客户143核心客户置业面积价值观周边企业白领精英阶层30—45平追求核心客户：白领精英阶层、公务员，拥有首套房子的置业追求区域单位目前居住状况事业基础周边企业目前以租住市区公寓为主25-35岁，受过高等教育，处于事业上升期区域事业单位租房为主显性特征分析：首次置业、实现有房梦置业目的：实现首套房目的；物业要求：小面积，低总价，过渡型物业；关注要素：物业形象、便利性；产品需求:中小户型为主，少量紧凑三房满足本区域人士改善需求；支付能力：工薪阶层，年收入10—15万以上；需求特征分析：精神属性＞产品＞环境时尚、容易接受新事物、追求品质生活理念客户定位产品定位形象定位144核心客户：白领精英阶层、公务员，拥有首套房子的置业追求区域单以客户需求、竞争分析依托，实现发展商快速回现预期目标本体机会以精致小户型为主力精致：精装修、高品、时尚小户型：以45—90平米为主力户型主力：以80%现金牛产品快速走量，明星标杆产品拉升价值客户定位产品定位形象定位市场机会老城核心区交通优势明显市场中小户型消化缺失白领、公务员群体庞大外地置业呈现增长客户机会145以客户需求、竞争分析依托，实现发展商快速回现预期目标本体机会针对核心客户和重要客户的置业需求，本项目主要以中小户型为主，实现快速走量户型面积区间预计面积总价区间战略实现客户匹配一房30-352000平12-17万现金牛产品周边企业白领精英阶层、公务员45-502600平18-20万现金牛产品两房65-7014000平25-30万现金牛产品白领、公务员、本地客三房85-9012000平30-40现金牛产品白领、公务员、本地客120-1258000平40万以上明星产品外地、本地客改善置业总计38800————客户定位产品定位形象定位本项目核心客户为35岁以下，周边区域白领、公务员客户为主，主要置业面积集中在35-70单身公寓、舒适一房一厅及过渡型两房为主；本项目重要客户本地改善居住环境及投资客，主要置业面积集中在65-90平米紧凑两房、三房。因此，本项目在户型面积配比上主要提升45—90平米户型比例。146针对核心客户和重要客户的置业需求，本项目主要以中小户型为主，桂湖之上、稀缺精工社区小规模主题社区时尚住宅5万平米精致高品白领社区园林式富氧运动社区领先市场的建筑外观时尚形象形象定位147桂湖之上、稀缺精工社区小规模5万平米精致高品白领社区园林式富案名建议推广名1桂湖铭城148案名建议推广名1桂湖铭城32推广名诠释桂湖铭城一个有灵魂的案名。泡一壶清茶……读一本好书……桂湖铭城的时光……静谧、美好……为你等待了649年……而桂湖铭城却只为391位等待……难忘桂湖、难舍桂湖铭城……

149推广名诠释桂湖铭城一个有灵魂的案名。为你等待了649年……3案名建议推广名2桂湖记忆项目抓住桂湖为诉求点，始终以桂湖为主线进行推广150案名建议推广名2桂湖记忆项目抓住桂湖为诉求点，始终以桂湖为主平面表现设计形象表现151平面表现设计形象表现3515236报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物业发展建议市场机会分析价格定位153报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物总面平布置建议地面4F停车场总体规划建议:

项目角落异形地块建议用于修建地面4层停车场，避免地下挖掘停车场，节约很大成本;长远考虑，伴随规划路的开通，可以在停车场外侧增设临街铺面，具有很大发展性。项目建议采用底层4.5米架空层，设置小区多功能运动区，结合园林营造出富氧运动小区；底层架空泛会所结合特色园林景观154总面平布置建议地面4F停车场总体规划建议:底层架空泛会所结合建议商业以街铺形式围合排布，住宅以L型小户型公寓及舒适性板楼产品排布规划建议原则:

保证商业的临街面最大化;以风车形体量进行优化组合，形成几个互相穿插的“L”形体量小户型产品排布在地块价值稍差的区域;舒适性产品尽量保证南北朝向,排布在地块价值较高的区域,以提升项目整体价值;商业与住宅通过架空层完全隔离,以保证住宅纯粹性运动会所设置在架空层地面4F停车场155建议商业以街铺形式围合排布，住宅以L型小户型公寓及舒适性板楼报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物业发展建议市场机会分析价格定位156报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物本项目物业发展体系整体定位关键字都市化运动精工都市化意向配套产品打造展示区公共空间立面印象户型创新装修细节商业会所地下车库园林展示动线物管服务157本项目物业发展体系整体定位关键字都市化运动精工都市化意向配套都市单元体——跳跃式外立面（色彩MIX）都市化意向产品打造配套展示区立面建筑外立面是最能体现住宅品质和开发商用心程度的关键点建筑立面要求：色彩艳丽、线条简洁、时尚、都市感强材质选择上:选取隔音隔热效果较好材质158都市单元体——跳跃式外立面（色彩MIX）都市都市单元体车库人性化（灯箱区分）车库要求：分栋分区、颜色灯箱提醒、人性化设计都市化意向产品打造配套展示区公共空间

车库人性化设计能令客户获得最直接感知159都市单元体车库人性化（灯箱区分）车公共空间集中入户大堂向客户传达了最有效的品质化概念我们不要——又一个充满土豪气息，镶金戴银的“豪门”，朋友会觉得我太俗气我们要——一个充满品位和设计感的会客主场，同时又可以满足些许商务需求入户大堂休憩场所大堂商务功能中心都市化意向产品打造配套展示区160公共空间我们不要——又一个充满土豪气息，镶金戴银的“豪门”，户型创新通过产品户型的创新，实现高性价比，提升产品竞争力都市化意向产品打造配套展示区161户型创新都市