星瑞地产置业顾问入职培训-

第一章建筑基础知识

第一节建筑基础知识

一、建筑物的分类按建筑物的使用性质分类生产性建筑即工业建筑、农业建筑非生产性建筑即民用建筑分为居住建筑公共建筑（包括生活服务性建筑，文教建筑，科研建筑，医疗建筑，商业建筑，体育建筑，文娱建筑，交通邮电建筑）2.按建筑结构及材料分类砖混结构钢筋混凝土结构（包括框架结构，剪力墙结构）钢结构另外还有砖（石）木结构，纯木结构，简易结构3.按层高分类多层：一层至六层小高层：七层至十八层高层：十九层至三十三层超高层：三十三层以上二、建筑识图

一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图，建筑施工图，结构施工图，暖通及空调施工图，给排水施工图，电器施工图等三、房屋面积的测算

1.建筑面积一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、公用楼梯等）组成。2.使用面积房屋的使用面积，指房屋单元平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算使用面积时，在1987年实施的《住宅建筑设计规范》中有一些特殊的规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度均计入使用面积。3.居住面积房屋的居住面积是指房屋平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、栏等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。4.分摊面积公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。5.公用建筑面积的计算原则：凡已做为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等不应计入公用建面部分，做为人防工程的地下室不计入。6.公用建面计算方法：整栋建筑物的建面扣出整栋建筑物各套（单元）套内建面之和，并扣出已做为独立使用空间销售或出租的地下室，车棚，人防工程等建面.即为整栋楼的公用建面。

公用建筑分摊系数K=公用建面/套内建筑面积之和他们的关系及计算公式：建筑面积=套内建筑面积+分摊建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和四、建筑相相关名词解解释1、什么么是容积率率？答：容积率率是项目总总建筑面积积与总用地地面积的比比值。一般般用小数表表示。2、什么么是建筑密密度？答：建筑密密度是项目目总占地基基地面积与与总用地面面积的比值值。一般用用百分数表表示。3、什么么是绿地率率（绿化率率）？答：绿地率率是项目绿绿地总面积积与总用地地面积的比比值。一般般用百分数数表示。4、什么么是日照间间距？答：日照间间距，就是是前后两栋栋建筑之间间，根据日日照时间要要求所确定定的距离。。日照间距距的计算，，一般以冬冬至这一天天正午正南南方向房屋屋底层窗台台以上墙面面，能被太太阳照到的的高度为依依据。日照照规定：冬冬至日1小小时，大寒寒日2小时时以上。日照系数=楼间距/前楼的高高度（一般般在1.2-1.8）5、建筑筑物与构筑筑物有何区区别？答：凡供人人们在其中中生产、生生活或其他他活动的房房屋或场所所都叫做建建筑物，如如公寓、厂厂房、学校校等；而人人们不在其其中生产或或生活的建建筑，则叫叫做构筑物物，如烟囱囱、水塔、、桥梁等。。6、什么么是建筑““三大材””？答：建筑““三大材””指的是钢钢材、水泥泥、木材。。7、建筑筑安装工程程费由哪三三部分组成成？答：建筑安安装工程费费由人工费费、材料费费、机械费费三部分组组成。8、什么是是三通一平平？答：水通、、电通、煤煤气通、场场地平整。。9、什么是是七通一平平？答：通上水水、通下水水、通污水水、通电力力、通电讯讯、通煤气气、通交通通、场地平平整。10、房屋屋的保修内内容与保修修期限？（1）屋面面防水为5年（2）土建建为1年，，具体包括括：墙面、、楼（地））面空鼓、、开裂、起起砂；墙面面、顶棚抹抹灰层脱落落、吊顶破破损；墙面面、厨房和和卫生间地地面、地下下室管道渗渗漏；门窗窗翘裂、粉粉刷起壳、、开裂、脱脱落，五金金件损坏；；（3）卫生生洁具为1年；（4）电气气管线、上上下水管线线及灯具、、电器开关关为2年（5）管道道堵塞为2个月；（6）供冷冷、供热系系统和设备备为2个供供冷期及2个供暖期期。11、什什么是横向向、纵向？？什么是横横向轴线、、纵向轴线线（1）横向向，指建筑筑物的宽度度方向。（2）纵向向，指建筑筑物的长度度方向。（3）沿建建筑物宽度度方向设置置的轴线叫叫横向轴线线。其编号号方法采用用阿拉伯数数字从左至至右编写在在轴线圆内内。（4）沿建建筑物长度度方向设置置的轴线叫叫纵向轴线线。其编号号方法采用用大写字母母从上至下下编写在轴轴线圆（其其中字母I、O、、Z不用））。12、什什么是房屋屋的开间、、进深？答：开间指指一间房屋屋的面宽，，及两条横横向轴线之之间的距离离；进深指一间间房屋的深深度，及两两条纵向轴轴线之间的的距离。13、什什么是层高高？什么是是净高？答：层高指指建筑物的的层间高度度，及本层层楼面或地地面至上一一层楼面面或地面的的高度；净净高指房间间的净空高高度，及地地面至天花花板下皮的的高度。14、什什么是建筑筑总高度？？答：建筑总总高度指室室外地坪至至檐口顶部部的总高度度。15、什什么是标高高？什么是是绝对标高高、相对标标高？答：（1））建筑物的的某一部位位与确定的的水基准点点的高差，，称为该部位的的标高。（2）绝对对标高亦称称海拔高度度，我国把把青岛附近近黄海的平均海平面面定为绝对对标高的零零点，全国国各地的标标高均以此为为基准。（3）相对对标高是以以建筑物的的首层室内内主要房间间的地面为零点（+0.00），表表示某处距距首层地面面的高度。。16、什么么是公用设设备房？答：是指自自来水、泵泵站、污水水处理、变变电、燃气气、供热、、垃圾处理、环环卫、公厕厕、殡葬、、消防等市市政公用设设施的房屋。17、什么么是红线？？答：红线指指规划部门门批给建设设单位的占占地面积，，一般用红红笔圈在图纸上上，具有法法律效力。。18、建建筑物如何何划分等级级？答：建筑物物的等级是是依据耐久久等级（使使用年限））和耐火等等级（耐火年限限）进行划划分的。（1）按耐耐久等级划划分，共分分为四级：：一级，耐久久年限100年以上上；二级，，耐久年限限50~100年三级，耐久久年限25~50年年；四四级，耐耐久年限15年以下下。（2）按耐耐火等级划划分，共分分为四级：：从一级到到四级，建建筑物的耐火火能力逐步步降低。19、什什么是砖混混结构？答：房屋的的竖向承重重构件采用用砖墙或砖砖柱，水平平承重构件件采用钢筋混混凝土楼板板、屋顶板板，此类结结构形式叫叫砖混结构。一般般为6层以以下建筑。。造价低，，环保及抗抗震差。20、什什么是框架架结构？答：框架结结构指由柱柱子、纵向向梁、横向向梁、楼板板等构成的的骨架作为承承重结构，，墙体是围围护结构。。21、什什么是剪力力墙？答：剪力墙墙指在框架架结构内增增设的抵抗抗水平剪切切力的墙体体。因高层建筑筑所要抵抗抗的水平剪剪力主要是是地震引起起，故剪力墙又称抗抗震墙。22、什什么是框架架剪力墙结结构？答：框架剪剪力墙结构构指竖向荷荷载由框架架和剪力墙墙共同承担担；水平荷载由由框架承受受20%~30%，，剪力墙承承受70%~80%的结构。剪剪力墙长度度按每建筑筑平方米50mm的的标准设计计。23、什什么是全剪剪力墙结构构？答：全剪力力墙结构是是利用建筑筑物的内墙墙（或内外外墙）作为为承重骨架，来来承受建筑筑物竖向荷荷载和水平平荷载的结结构。24、什什么是筒体体结构？答：筒体结结构由框架架-剪力墙墙结构与全全剪力墙结结构综合演演变和发展而来来。筒体结结构是将剪剪力墙或密密柱框架集集中到房屋的内部和和外围而形形成的空间间封闭式的的筒体。其其特点是剪力墙集中中而获得较较大的自由由分割空间间，多用于于写字楼建筑。25、什什么是钢结结构？答：钢结构构是建筑物物的主要承承重构件由由钢材构成成的结构。。具有自重轻轻、强度高高、延性好好、施工快快、抗震性性好的特点。钢结结构多用于于超高层建建筑，造价价较高。26、地地基和基础础有什么区区别？答：（1））地基是基基础下面的的土层，它它的作用是是承受基础础传来的全部荷荷载。（2）基础础是建筑物物埋在地面面以下的承承重构件，，是建筑物的重要组组成部分，，它的作用用是承受建建筑物传下下来的全部荷荷载，并将将这些荷载载连同自重重传给下面面的土层。27、与与砖混结构构相比，框框架结构有有何优、缺缺点？优点：（1）自重重轻：砖混混结构自重重为1500公斤/平方米；；框架结构构如采用轻板板（加气混混凝土隔墙墙、轻钢龙龙骨隔墙等等）的自重为400公斤~600公斤/平平方米仅为为砖混结构构的1/3。（2）房间间布置灵活活：框架结结构的承重重结构为框框架本身，，墙板只起围护护和分隔作作用，因而而布置比较较灵活。（3）增加加了有效面面积：框架架结构墙体体较砖混结结构薄，相相对的增加了房房屋的使用用面积。缺点：（1）用钢钢量比砖混混结构高出出约30%，与砖混混结构相比比，造价偏高。（2）部分分柱子截面面尺寸过大大，会凸出出墙外，影影响美观。。28、什什么是基础础埋深？什什么是深基基础、浅基基础？答：（1）基础埋埋深是指从从室外设计计地坪至基基础底面的的垂直距离。（2）埋深深大于等于于5米的基基础称为深深基础；埋埋深在0.5米~5米之之间的基础础称为浅基基础。基础础埋深不得得浅于0.5米米。29、什什么是防潮潮层？答：为了防防止地下潮潮气沿墙体体上升和地地表水对墙墙面的侵蚀蚀，采用防水材料料将下部墙墙体与上部部墙体隔开开，这个阻阻断层就是是防潮层。防防潮层的位位置一般在在首层室内内地面（+0.00）下60mm~70mm处，即标标高-0.06m~-0.07m处。。30、建建筑物的基基础可按哪哪三种不同同的方法分分类？答：（1））按使用材材料分：可可分为砖基基础、毛石石基础、混混凝土基础、钢钢筋混凝土土基础等。。（2）按构构造形式分分：可分为为独立基础础、条形基基础、井格基础、板板式基础、、筏形基础础、箱形基基础、桩基基础等。（3）按使使用材料受受力特点分分：可分为为刚性基础础和柔性基础。31、什什么是勒脚脚？什么是是踢脚？其其作用各是是什么？答：（1））外墙墙身身下部靠近近室外地坪坪的部分叫叫勒脚。勒勒脚的作用是防防止地面水水、屋檐滴滴下的雨水水的侵蚀，，从而保护墙面，保保证室内干干燥，提高高建筑物的的耐久性。。勒脚的高度一般为为室内地坪坪与室外地地坪的高差差。（2）踢脚脚是外墙内内侧和内墙墙两侧与室室内地坪交交接处的构构造。踢脚的的作用是防防止扫地时时污染墙面面。踢脚的的高度一般在120mm~150mm。32、什什么是散水水？什么是是明沟？其其作用是什什么？答：散水是是靠近勒脚脚下部的排排水坡；明明沟是靠近近勒脚下部部设置的排水沟沟。它们的的作用都是是为了迅速速排除从屋屋檐滴下的雨水，防防止因积水水渗入地基基而造成建建筑物的下下沉。33、什么么是外飘窗窗答：指房屋屋窗子呈矩矩形或梯形形向室外凸凸起，窗子子三面为玻玻璃从而使人们们拥有更广广阔的视野野，更大限限度地感受受自然、亲近自然，，通常它的的窗台较低低甚至为落落地窗。34、什么么是中空玻玻璃？答：它由两两层甚至更更多的玻璃璃密封组合合，但最重重要的是两两层玻璃之间必必须形成真真空或气体体（如加入入惰性气体体）状态故称“中空空玻璃”，，这种技术术的运用使使门窗的隔隔音、阻热热、密封、安全全性能都大大大提高。。35、什么么是露台？？答：一般是是指住宅中中的屋顶平平台或由于于建筑结构构需求而在在其它楼层中中做出大阳阳台，由于于它面积一一般均较大大，上边又没有屋顶顶（无遮挡挡物），所所以称作露露台。36、什么么是阁楼？？答：指位于于自然层内内，利用房房屋内的上上部空间或或人字屋架架添、加建的的使用面积积不足该层层面积的暗暗楼，不计计层次。37、什么么是阳台？？答：泛指指有永久性性上盖、有有围护结构构、有台面面、与房屋屋相连可以活动动和利用的的房屋附属属设施,供供居住者进进行室外活动、晾晒晒衣物等的的空间。根根据其封闭闭情况分为为非封闭阳台和封封闭阳台；；根据其与与主墙体的的关系分为为凹阳台和凸阳台台；根据其其空间位置置分为底阳阳台和挑阳阳台。38、什么么是使用率率？什么是是实用率？？答：使用率率:房屋实实用面积与与建筑面积积的比值(地毯面积积)；实用率:套套内建面与与建筑面积积的比值（（即得房率率）。39、什什么叫“女女儿墙”？？答：下部墙墙身延伸至至屋面以上上的墙体。。40、什什么是不可可抗力？答:不可可抗力:国国家《民法法通则》152条，，不能预见见、不能避避免并不能克克服的客观观情况。41、什什么是期房房、现房、裙楼？答：期房：：项目刚开开发或开发发阶段。现房：项目目完全建成成经验收合合格后。裙楼：建筑筑体底部的的庞大建筑筑物，常用用于商业。。42、什什么是跃层层、复式、、错层、标标准层？答：跃层:一套住宅宅占两个楼楼层，内有有楼梯连接接上下层。。复式:概念念上是一层层，并不具具备完整的的两层空间间，但层高高要比普通通住宅高.可在在局部分出出夹层安排排卧室、书书房等。错层:纵向向或横向剖剖面中，楼楼层的几部部分之间楼楼地面高低低错开。标准层:平平面布置相相同的住宅宅楼层。第二节房房地产产价格基础础知识一、房地产产价格构成成房地产价格格主要由以以下十个方方面组成：：土地取得费费用有四种种情况：征用农地取取得土地的的征地费；；在城市中取取得土地的的房屋拆迁迁补偿安置置费；通过政府有有偿出让取取得土地的的地价款；；通过二三级级市场有偿偿转让取得得土地的购购买价款。。前期工程费费前期工程费费主要包括括以下几个个方面：三通一平费费：是指为为了房屋的的建筑施工工需要进行行的如建筑筑地块上的的土地平整整，以达到到通电、通通路等投入入的资金。。地质勘察费费：是指委委托专业人人员对建筑筑施工的地地块进行地地质勘察的的费用。规划设计费费：是指委委托设计单单位对房屋屋建没进行行规划设计计而支付的的费用。房屋建筑安安装工程费费是指建造房房屋所需的的工程费用用，是施工工企业建造造房屋的出出厂价格，，包括各种种材料费、、机械使用用费、管理理费、施工工企业利润润和税金等等；基础设施施建设费费包括建造造小区内内道路、、供水、、供电、、煤气、、排水、、排污、、照明、、通讯，，绿化、、环境等等基础设设施的建建设费用用；5.公公共配套套设施建建设费；；经营管理理费指房屋由由生产过过程转入入流通过过程中，，即由房房屋建成成到出售售过程中中，房屋屋开发经经营单位位的管理理人员所所销售费用用是指在在销售房房屋的过过程中发发生的营营销策划划费、广广告宣传传费、中中介代理理费等。。利息是指指为建造造房屋而而向银行行借取资资金的利利息，包包括融资资过程中中的各种种费用，，如资产产评估费费、抵押押登记费费、保险险费等，，自有资资金也视视同贷款款计算利利息。税费是应应向国家家缴纳的的费用的的，反映映了单位位或个人人对国家家的贡献献，税费费包括营营业税、、城市维维护建设设教育费费附加、、土地使使用税、、房产税税、增值值税、所所得税等等。利润是房房地产开开发经营营单位应应得到的的收益，，是在经经营活动动中实现现的剩剩余产品品价值的的货币表表现，是是企业扩扩大再生生产的资资金来源源。二、影响响房地产产价格的的因素房地产的的价格是是由众多多影响房房地产价价格的因因素相互互作用的的结果，，主要有有以下九九大类：：供求状况况：房地地产的供供给和需需求是形形成房地地产价格格的两个个最终因因素。房房地产的的供给一一定，其其需求增增加，则则房地产产的价格格上升；；房地产产需求一一定，而而其供给给增加，，则房地地产价格格下跌。。理化因素素：是指指那些对对房地产产价格有有影响的的反映房房地产自自身状况况的各种种因素，，如地理理位置、、地质条条件、地地形、地地势、土土地面积积、土地地形状、、日照、、通风、、温度，，降水，，天然周周期性灾灾害等。。环境因素素；是指指房地产产周围的的环境状状况对房房地产价价格有影影响的因因素，包包括噪声声、空气气质量、、视觉、、卫生状状况等方方面。行政因素素：是指指影响房房地产价价格的制制度、政政策、法法律法规规、行政政措施等等方面的的因素。。包括土土地制度度、住房房制度、、城市制制度、城城市发展展战略、、城市规规划、土土地利用用规划、、房地产产价格政政策、税税收政策策、交通通管制等等。经济因素素：指影影响房地地产价格格的各种种经济因因素，如如城市的的经济发发展状况况、居民民收入、、投资水水平、储储蓄、消消费水平平、物价价水平、、金融状状况等。。人口因素素：房地地产的需需求主体体是人，，人口数数量、人人的素质质、家庭庭人口规规模、人人口分布布等，都都会对房房地产价价格有很很大的影影响。社会因素素：主要要指政治治安定状状况、社社会治安安程度、、城市化化水平等等。心理因素素：心理理因素对对房地产产价格的的影响不不可忽视视，主要要有购买买或出售售心态、、欣赏趣趣味、时时尚风气气、讲究究风水、、价值观观等。国际因素素：主要要指国际际经济状状况、军军事冲突突情况、、政治对对立情况况、国际际竞争等等方面对对房地产产价格的的影响。。第三节房房地地产交易易相关税税费一、住宅宅交易关关键词：：普通住房房、非普普通住房房、5年年以上（（含5年年））、5年年以内普普通通住房应应同时满满足以下下条件：：（1）单单套建筑筑面积在在144平以下下（2）实实际成交交单价在在5950元以以下不同时满满足以上上条件的的为非普普通住房房。A：5年年以上普普通住房房■营业税税：因为为是超过过5年的的普通住住房，免免征营业业税。■个人所所得税：：5年以以上，且且为唯一一家庭生生活用房房，免征征个个人所得得税。■契税：：总房款款×1.5%税税率■印花税税：总房房款×1％税率率■土地增增值税：：免征■交易手手续费：：单套建建筑面积积×6元元/平■查档费费：100元/件■工本费费：80元/本本B：5年年以内普普通住房房■营业税税：总房房款×5.55%税率率■契税：：总房款款×1.5%税税率■印花税税：总房房款×1％税率率■土地增增值税：：免征■个人所所得税：：税率差差额20%（交易价价格-原原值-其其它税金金-装修修费）××20%■交易手手续费：：单套建建筑面积积×6元元/平■查档费费：100元/件■工本费费：80元/本本C：5年年以内非非普通住住房■营业税税：总房房款×5.55%税率率■契税：：总房款款×4%税率■印花税税：总房房款×1％税率率■个人所所得税：：差额20%计计算（交易价价格-原原值-其其它税金金-装修修费）××20%■土地增增值税：：税率为为30%—60%■交易手手续费：：总房款款×1%■查档费费：100元/件■工本费费：80元/本本D：5年年以上非非普通住住宅■营业税税：总房房款×5.55%税率率■契税：：总房款款×4%税率■印花税税：总房房款×1％税率率■个人所所得税：：免征■土地增增值税：：免征■交易手手续费：：总房款款×1%■查档费费：100元/件■工本费费：80元/本本营业税契税印花税个人所得税土地增值税交易手续费查档费工本费5年以内普通住宅5.55%1.5%1％20%免征6元/㎡100元/件80元/本5年以上普通住宅免征1.5%1％免征免征6元/㎡100元/件80元/本5年以内非普通住宅5.55%4%1％20%30%-60%1%100元/件80元/本5年以上非普通住宅5.55%4%1％免征免征1%100元/件80元/本二、非住住宅交易易关键词：：契税4%■营业税税：5.55%■个人所所得税：：按总房房款1%■契税：：4%■印花税税：1％％。■土地增增值税：：税率为为30%—60%■交易手手续费：：1%■查档费费：100元/件■工本费费：80元/本本三、赠与与房产A：普通通住房■■营业业税：免免征■■个人所所得税：：免征■■契税税：1.5%■■印花花税：1％。■■土地地增值税税：免征征■■交交易手续续费：6元/平平■■查查档费：：100元/件件■■工工本费：：80元元/本■■公证证费：2%B：非普普通住房房■■营营业税：：免征■■个人人所得税税：免征征■■契契税：4%■■印花税税：1％％。■■土地增增值税：：免征■■交易易手续费费：1%■■查查档费：：100元/件件■■工工本费：：80元元/本■■公证证费：2%四、继承承房产关键词：：继承方方A：夫妻妻继承■■营业税税：免征征■■个人人所得税税：免征征■■契税税：免征征■■印花花税：1％。■■土地增增值税：：免征■■交易手手续费：：3元/平■■查查档费：：100元/件件■■工本本费：80元/本■■公公证费：：2%B：子女女继承■营业税税：免征征■■个人人所得税税：免征征■■契税税：父母母有一人人健在在，住宅宅0.75%，，非住宅2%；父父母双亡亡，则免免征■■印印花税：：1％。。■■土地地增值税税：免征征■■交易易手续费费：6元元/平■■查档费费：100元/件■■工工本费：：80元元/本■■公证费费：2%第四节物物业业管理基基础知识识一、物物业管理理费的构构成根据国家家发改委委和建设设部2007年年9月10日颁颁布实施施的《物物业服务务定价成成本监审审办法(试行)》，物物业服务务定价成成本由下下列构成成：☆人员费费用☆☆绿绿化养护护费用☆☆管管理费分分摊☆办公费费用☆☆清清洁卫生生费用☆☆秩秩序维护护费用☆物业共共用部位位共用设设施设备备日常运运行和维维护费用用☆物业共共用部位位共用设设施设备备及公众众责任保保险费用用☆固定资资产折旧旧☆☆经经业主同同意的其其他费用用组成二、物业业服务的的具体内内容1、常规规性的公公共服务务（1）房屋共共用部位的维维护与管理。。（2）房屋共共用设施设备备及其运行的的维护和管管理。（3）环境卫卫生、绿化管管理服务。（4）小区内内交通、消防防和公共秩序序等协助管理理事项的服务务。（5）物业管管理装饰装修修管理服务（6）物业档档案资料的管管理工作。（7）代收代代缴收费服务务。2、针对性性的专项服务务

“针针对性的专项项服务”，是是指物业管理理企业面向广广大业主、物物业使用人，，为满足其中中部分住户、、群体和单位位的一定需要要而提供的各各项服务工作作。其特点是是，物业管理理企业事先设设立服务项目目，并将服务务内容、质量量与收费标准准公布于众，，当业主、物物业使用人需需要这种服务务时，可以自自行选择。专专项服务的主主要内容有日常生活商商业服务文文教卫生社会福利各各类中介服务务3、委托性的的特约服务"委托托性的特约服服务"，是指指物业管理企企业为了满足足业主、物业业使用人的个个别需求受其其委托而提供供的服务。通通常是指在物物业服务合同同中未约定、、物业管理企企业在专项服服务中也未设设立，而业主主、物业使用用人又提出该该方面需求的的服务项目。。特约服务实实际上是专项项服务的补充充和完善。第五节房房地产相关关法律法规一、商品房预预售和销售1、商品房预预售的概念商品房预售是是指房地产开开发企业将正正在建设中的的房屋预先出出售给承购人人，由承购人人支付定金或或房价款的行行为。2、商品房预售售的条件已交付全部土土地使用权出出让金，取得得土地使用权权证书；持有建设工程程规划许可证证；按提供预售的的商品房计算算，投入开发发建设的资金金达到程建设设总投资的25%以上，，并已确定施施工进度和竣竣工交付日期期；向县、市人民民政府房地产产行政主管部部门办理预售售登记，取得得《商品房预预售许可证》》。3、商品房预预售许可《城市房地产产管理法》规规定商品房预预售实行预售售许可证制度度，房地产开开发企业取得得《商品房预预售许可证》》方能预售商商品房。房地产开发企企业申请办理理《商品房预预售许可证》》应向城市、、县人民政府府房地产管理理部门提交下下列证件及资资料。土地使用权证证书；建设工程规划划许可证和施施工许可证；；投入资金达到到建设工程总总投资25%以上的证明明；开发企业的《《营业执照》》和资质等级级证书；工程施工合同同；商品房预售方方案；商品房预售方方案应当说明明商品房的位位置、装修标标准、竣工交交付日期、预预售总面积、、交付使用后后的其他有关关资料。4、商品房预预售合同登记记房地产开发企企业取得了商商品房预售许许可证后，就就可以向社会会预售其商品品房，开发企企业应当与承承购人签定商商品房预售合合同。商品房房预售人应当当在签约之日日起30日内内持商品房预预售合同到县县级以人民政政府房地产管管理部门和土土地管理部门门办理登记备备案手续。5、商品房销销售应具备““五证”《国有土地使使用证》《《建建设用地规划划许可证》《建设工程规规划许可证》》《建建筑工程施工工许可证》《商品房预售售(销售)许许可证》二、房地产广广告的相关规规定第一条发发布房地产广广告，应当遵遵守《中华人人民共和国广告法》、《《中华人民共共和国城市房房地产管理法》、《中华华人民共和国国土地管理法法》及国家有关广告监督督管理和房地地产管理的规规定。第二条本规规定所称房地地产广告，指指房地产开发发企业、房地产权利人人、房地产中中介服务机构构发布的房地产项目预售售、预租、出出售、出租、、项目转让以及其他房地地产项目介绍绍的广告。（居民私人及及非经营性售售房、租房、、换房广告，，不适用本规规定）第三条房房地产广告告必须真实、、合法、科学学、准确，符符合社会主义精精神文明建设设要求，不得得欺骗和误导公众。第四条凡下下列情况的房房地产，不得得发布广告：：1、在未经依依法取得国有有土地使用权权的土地上开开发建设的的；2、在未经国国家征用的集集体所有的土土地上建设的的；3、司法机关关和行政机关关依法规定、、决定查封或或者以其他形形式限制房地地产权利的；；第四条凡下下列情况的房房地产，不得得发布广告：：4、预售房地地产，但未取取得该项目预预售许可证的的；5、权属有争争议的；6、违反国家家有关规定建建设的；7、不符合工工程质量标准准，经验收不不合格的；8、法律、行行政法规规定定禁止的其他他情形。第五条发布布房地产广告告，应当具有有或者提供下下列相应真实、合法、、有效的证明明文件：1、房地产开开发企业、房房地产权利人人、房地产中中介服务机构的营业执照照或者其他主主体资格证明明；2、建设主管管部门颁发的的房地产开发发企业资质证证书；3、土地主管管部门颁发的的项目土地使使用权证明；；4、工程竣工工验收合格证证明；第五条发布布房地产广告告，应当具有有或者提供下下列相应真实实合法、有效的的证明文件：：5、发布房地地产项目预售售、出售广告告，应当具有有地方政府建设主管部门门颁发的预售售、销售许可可证证明；出出租、项目转让广告告，应当具有有相应的产权权证明；6、中介机构构发布所代理理的房地产项项目广告，应应当提供业主委托证明；；7、工商行政政管理机关规规定的其他证证明。第六条房地地产预售、销销售广告，必必须载明以下下事项：1、开发企业业名称；2、中介服务务机构代理销销售的，载明明该机构名称称；3、预售或者者销售许可证证书号。（广告中仅介介绍房地产项项目名称的，，可以不必载载明上述事项项）第七条房地地产广告不得得含有风水、、占卜等封建建迷信内容对项目情况进进行的说明、、渲染，不得得有悖社会良良好风尚。第八条房地地产广告中涉涉及所有权或或者使用权的的，所有或者使用的基本本单位应当是是有实际意义义的完整的生生产、生活空间间。第九条房地地产广告中对对价格有表示示的，应当清清楚表示为实际的销售价价格，明示价价格的有效期期限。第十条房地地产中表现项项目位置，应应以从该项目目到达某一具体参照物的的现有交通干干道的实际距距离表示，不不得以所需时间间来表示距离离。房地产广广告中的项目目位置示意图，，应当准确、、清楚，比例例恰当。第十一条房房地产广告中中涉及交通、、商业、文化化教育设施及其他市政条条件等，如在在规划或者建建设中，应当在广告中注注明。第十二条房房地产广告中中涉及面积的的，应当表明明是建筑面积或者使用面面积。第十三条房房地产广告涉涉及内部结构构、装修装饰饰的，应当真实、准确。。预售、预租租商品房广告告，不得涉及装修装饰内内容。第十四条房房地产广告中中不得利用其其他项目的形形象、环境作为本项目的的效果。。第十五条房房地产广告中中使用建筑设设计效果图或或者模型照片的，应当在在广告中注明明。第十六条房房地产广告中中不得出现融融资或者变相相融资的内容，不得含含有升值或者者投资回报的的承诺。第十七条房房地产广告中中涉及贷款服服务的，应当当载明提供贷款的银行名名称及贷款额额度、年期。。第十八条房房地产广告中中不得含有广广告主能够为为入住者办理户口、就业业、升学等事事项的承诺。。第十九条房房地产广告中中涉及物业管管理内容的，，应当符合国家有关规定定；涉及尚未未实现的物业业管理内容，，应当在广告中中注明。第二十条房房地产广告中中涉及资产评评估的，应当当表明评估单位、估价师师和评估时间间；使用其他他数据、统计资料、文摘摘、引用语的的，应当真实实、准确表明出处。第二十一条违违反本规定定发布广告，，依照《广告告法》有关条款处罚，《《广告法》无无具体处罚条条款的由广告监督管理理机关责令停停止发布，视视其情节予以通报批评评，处以违法法所得额三倍倍以下的罚款，但最高高不超过三万万元，没有违违法所得的，处以一万万元以下的罚罚款。三、房地产权权属登记概述述（一）概念和和类型房地产权属登登记，是指国国家管理机关关对房地产的的权属状况进进行持续的记记录，并颁发发权利证书的的法律制度。。《城市房地地产管理法》》第59条规规定：“国家家实行土地使使用权和房屋屋所有权登记记发证制度。。”从此可以以看出，我国国的房地产权权属登记包括括两种类型：：土地使用权权登记房屋所有权权登记（二）登记记的法律效效力房地产登记记具有权利利确认、权权利公示和和管理职能能。在我国国，房地产产权属登记记是一项行行政法律制制度，具有有强行性。。未经登记记的权利，，法律不予予认可和保保护。这在在我国的行行政规章中中已有明确确规定。如如建设部《《城市房屋屋产权户籍籍管理暂行行办法》第第18条规规定：“凡凡未按照本本办法申请请并办理房房屋产权登登记的，其其房屋产权权的取得、、转移、变变更和他项项权利的设设定，均为为无效。””国家土地地局《土地地登记规则则》第25条规定：：“不经变变更登记的的土地使用用权、所有有权及他项项权利的转转移属于非非法转让，，不具有法法律效力。。”在《城城市房地产产管理法》》中也规定定未取得合合法产权证证书的房地地产不得转转让、出租租和设定抵抵押。因此此，我国的的房地产登登记为房地地产权利形形成和流转转过程中的的成立要件件之一，未未经登记，，不产生法法律效力。。（三）房地地产权属登登记的内容容1、土地权权属登记土地权属登登记包括土土地所有权权登记和土土地使用权权登记，具体包包括国有土土地使用权权登记、集集体土地所所有权登记、集体土土地建设用用地使用权权登记和他他项权利登登记。根据登记的阶阶段和内容容不同，又又可分为土土地权属权权的初始登记和变更更登记。土土地权属登登记由县级级以上人民民政府土地管理部门门负责。（1）土土地权属的的初始登记记土地权属的的初始登记记又称为土土地总登记记。土地总总登记是在在一定时间间内，对辖辖区全部土土地，或者者全部农村村土地，或或者全部城城镇土地进进行的普遍遍登记，并并编制成图图、档、卡卡、簿、册册，作为土土地产权、、产籍管理理的初始资资料。土地权属的的初始登记记应按照以以下程序进进行：申报地籍调查权属登记注册登记、、颁发证书书（2）土土地权属的的变更登记记土地权属的的变更登记记是指土地地权属初始始登记之后后，因发生生使权利变变动的情况况而作的变变更登记记。变更登记主主要在以下下情形下发发生：依法通过土土地有偿出出让、转让让取得国有有土地使用用权的；土地他项权权利登记，，如抵押登登记；土地注销登登记；因房地产转转让而引起起土地使用用权转移的的；因农用土地地交换、调调整引起土土地使用权权或土地所所有权变更更的；土地合并或或土地分割割；因权利主体体机构变更更、兼并等等原因引起起土地权属属变化的；；因土地权利利主体的名名称、地址址变化或变变更土地的的主要用途途和因错漏漏登记的。。土地的变更更登记要经经过申请、、地籍调查查、审核、、登记和换换证四个阶阶段。2、房屋屋产权登记记房屋的产权权登记是指指房屋的所所有权登记记。目前，，房屋的产产权登记制制度仅适用用于城镇房房屋，农村村房屋不适适用。我国国《城镇房房屋所有权权登记暂行行办法》规规定，房屋屋所在地的的房产管理理部门是房房屋产权登登记的主管管机关。（1）房屋屋所有权的的初始登记记房屋所有权权的初始登登记是指新新建房屋的的权属登记记。新建房房屋，于竣竣工后的三三个月内办办理房屋所所有权登记记。房屋所所有权的登登记应按照照以下程序序进行：申请审查登记入册、、颁发证书书（2）房屋屋所有权的的变更登记记房屋所有权权的变更登登记一般发发生在以下下情形：因房屋买卖卖、赠与、、继承、调调拨、分析析等情况引引起产权人人变更的；；因房屋改建建、扩建、、翻建、添添加附属设设施或部分分拆除引起起房屋变化化的；因房屋产权权人姓名、、名称、地地址等变化化的；因设定他项项权利，如如设定典权权、抵押权权变化的；；第六节房房地产开开发的程序序房地产开发发必须严格格按照一定定的科学程程序开展工工作，才能能减少投资资风险，减减少建设成成本和经营营成本，使使开发项目目顺利地进进行。一般来讲，，房地产开开发可分为为五个阶段段：即可行性研研究与策划划阶段，项目报批与与前期准备备阶段，建没施工阶阶段，销售、出租租阶段物业管理服服务阶段。。一、可行性性研究与策策划阶段由于房地产产开发投资资大，风险险大，所以以在项目启启动之前一一定要先进进行充分的的市场调查查和市场分分析，要对对项目进行行全过程的的可行性研研究与策划划，在此阶阶段主要是是解决如下下问题：1.开发什什么类型的的房地产项项目？该项项目的市场场定位是什什么？即项项目主要销销售给谁？？市场前景景如何？2.该项目目规模多大大？投资额额多少？资资金来源如如何解决？？3.该项目目应选用什什么规划设设计？4.该项目目在经济上上、技术上上是否可行行？5.该项目目的价格策策略如何制制定？这包包括确定销销售、出租租的定位目目标，基本本定价方法法和单元价价格等。6.该项目目的销售策策略如何制制定？是自自行销售，，还是委托托代理？如如何确定物物业的形象象？如何制制订销售计计划？7.该项目目的价格效效益如何？？预期价格格收益目标标是多少？？8.该项目目的风险多多大？可能能出现在什什么环节？？如何预防防避免？二、项目报报批与前期期准备阶段段由于房地产产投资是受受政府政策策法律制约约性很强的的投资，所所以在开发发项目的前前期准备阶阶段，一定定要完善向向政府申报报的各项审审批手续。。这阶段的的主要工作作是解决如如下问题：：申请办理土土地开发使使用权。申请开发项项目立项。。申请《建设设用地规划划许可证》》。申请《房地地产开发项项目手册》》。安排与筹集集资金。委托规划、、勘察和设设计。拆迁安置清清场。三、建设施施工阶段建设施工阶阶段是整个个房地产开开发过程中中最关键、、最复杂的的阶段。这这一阶段中中投资最大大，所占时时间最长，，技术要求求也最高。。开发成本本的控制，，主要体现现在这一阶阶段中。因因此，加强强这一阶段段的项目管管理是非常常重要的。。这一阶段段的主要工工作包括：：招标、评标标和定标。。“七通一平平”。设备与建筑筑材料的购购买。施工管理与与监理。第七节户户型评价价标准一、居住的的舒适性1.采光朝向：根据据各地区经经纬度不同同，最佳朝朝向也不同同。原则：：冬天受到到太阳直射射的时间越越长越好，，而夏天受受到太阳直直射的时间间越短越好好。例如：沈阳阳地区为朝朝南向日照照最好。首先主卧、、书房要保保证最好的的朝向，这这是主人在在家待的最最多的地方方，朝向好好可提高舒舒适度、节节能。而能能享受日照照的其他功功能区当然然越多越好好。其次必须保保证客厅、、次卧、卫卫生间的采采光，即使使不朝南也也要保证空空间明亮，，其中客厅厅原则上要要朝向景观观最好的一一面。2.通风首先必须保保证厨房、、卫生间、、主卧、书书房、客厅厅的通风，，当然能通通风的其他他功能区越越多越好。。根据各地地风向，主主卧、书房房、客厅应应处于上风风口，而卫卫生间、厨厨房应处于于下风口。。根据一般流流体力学来来看，直透透的穿堂风风往往在室室内会留下下许多空气气流动中的的死角，南南北直通的的户型并不不是通风效效果最好的的，好的户户型应该是是阻挡风的的直线流动动和降低一一些流速，，引导空气气流动经过过房间的每每个角落，，减少旧空空气的长期期滞留。3.私密性性为了保证私私密及安全全性，最好好将主卧设设于离入户户门最远处处。入户门处最最好设玄关关，从门口口不能直接接看到屋内内事物。大门最好不不要面对电电梯（楼梯梯）口。卫生间窗户户最好设高高一些。4.动静分分离动区：活动动比较频繁繁，可以有有较多的干干扰源。（如走廊、、客厅、厨厨房等）静区：要求求安静，活活动相对比比较少。（如卧室、、书房等））这些分区，，各有明确确的专门使使用功能。。好的户型型应明确处处理这些功功能区的关关系，使之之使用合理理而不相互互干扰。例例如：客厅厅与卧室之之间最好有有一段过渡渡空间，避避免卧室朝朝向客厅开开门，避免免通视；卫卫生间离卧卧室要近，，必须避免免从卧室到到卫生间要要经过客厅厅，双卫中中至少有一一个卫生间间要满足以以上要求。。此外还要保保证干湿分分离，洁污污分离等5.阳台厨房宜配服服务阳台，，不需要很很大，3－－4平方米米就足够了了。服务阳阳台的实用用性很高，，一方面可可放置拖把把、扫帚等等清洁用具具，一方面面可作为厨厨房的延伸伸，有些人人家甚至将将灶具设于于服务阳台台上，可有有效的隔离离油烟区，，保证室内内的清洁。。生活阳台宜宜与客厅相相连，若卧卧室也配阳阳台则阳台台不宜过深深，否则影影响卧室采采光。6.窗户凸窗：一方方面由于玻玻璃的折射射，增大了了室内的采采光面积；；另一方面面窗台上的的面积可有有多种用途途，对于有有些户型较较小，使用用面积较少少的户型，，凸窗可设设计成飘在在空中的小小床、“百百变”书台台、梳妆台台、小小娱娱乐室、BB的第一一个家、杂杂物抽屉等等等。凸窗窗由于不计计面积，功功能变化较较多，视觉觉上增加室室内空间的的面积,受受到了很多多家庭的喜喜爱。7.住宅流流线流线俗称动动线，是指指日常活动动的路线一般来说，，居室中的的流线可划划分为家务务流线、家家人流线和和访客流线线，三条线线不能交叉叉，这是流流线设计中中的基本原原则。如果果一个居室室中流线设设计不合理理，流线交交叉，就说说明空间的的功能区域域混乱，动动静不分，，有限的空空间会被零零散分割，，居室面积积被浪费，，家具的布布置也会受受到极大的的限制。家务流流线储藏柜柜、冰冰箱、、水槽槽、炉炉具的的顺序序安排排，决决定了了下厨厨流线线。由由储存存、清清洗、、料理理这三三道程程序进进行规规划，，就不不会有有多绕绕几圈圈浪费费时间间、体体力，，或在在忙乱乱中打打翻碗碗碟的的现象象。餐餐厅离离厨房房要近近，厨厨房至至餐厅厅的人人行路路线最最好为为独立立使用用，不不要交交叉其其他功功能区区的路路线。。家人流流线家人流流线主主要存存在于于卧室室、卫卫生间间、书书房等等私密密性较较强的的空间间。这这种流流线设设计要要充分分尊重重主人人的生生活格格调，，满足足主人人的生生活习习惯。。访客流流线访客流流线主主要指指由入入口进进入客客厅区区域的的行动动路线线。访访客流流线不不应应与与家人人流线线和家家务流流线交交叉，，以免免在客客人拜拜访的的时候候影响响家人人休息息或工工作。。二、从从风水水角度度1、户户型型方方方正正正，不不缺角角解释：：有缺缺角，，太极极不全全，为为有缺缺憾，，根据据八卦卦对应应人事事物原理理，缺缺何角角不利利何人人何事事。具体如如下表表：五行方位人物身体乾卦

金

西北方老人首、肺坤卦

土西南

老妇人腹、脾、胃震卦木

东方长男足、肝、头发、声音巽卦木东南方长女肢、股、气、风疾坎卦水北方中男耳、血、肾离卦火南方中女目、心艮卦土东北方儿童手指、骨、鼻兑卦土西方少女舌、口、喉、肺2、户户型结结构不不是三三角形形解解释：：三角角形五五行为为火，，不聚聚气，，违背背藏风风聚气气原理理。3、户户型无无长走走廊对对着单单元正正门解解释：：门冲冲，不不利藏藏风聚聚气4、户户型前前庭后后卧，，庭大大卧小小解解释：：卧室室宜小小不宜宜大5、户户型没没有开开门见见厨房房餐厅厅，或或单元元门正正对厨厨房门门解解释：：门冲冲原理理，不不利财财运6、户户型没没有开开门见见厕所所或正正对卫卫生间间解解释释：门门冲原原理，，不利利健康康7、户户型厨厨房卫卫生间间没有有设在在在室室内中中心十十字线线上解解释释：卫卫生间间属水水，厨厨房为为火重重，中中心不不得有有污8、户户型室室内没没有两两门相相对的的情况况解解释释：两两门相相对谓谓之骂骂也，，多口口舌9、户户型主主卧室室内卫卫生间间门没没有对对着床床解解释：：门冲冲，污污气冲冲床10、、户型型无横横梁压压顶现现象解解释：：可以以理解解11、、户型型多层层楼楼楼梯没没有设设在室室内中中心解解释释：中中心多多动，，不稳稳也12、、户型型主卧卧室没没有超超过两两面的的落地地玻璃璃门窗窗解解释：：孤阴阴不生生，独独阳不不长13、、户型型的厨厨房不不得在在西北北方解解释释：西西北乾乾卦也也，代代表呼呼吸系系统，，官位位，老老人。。受火火克，大大不利利也第八节节房房地产产相关关名词词解释释1、房房地产产的特特性不可移移动性性、独独一无无二性性、寿寿命长长久性性、数数量有有限性性、用途多多样性性、相相互影影响性性、易易受限限制性性、价价值高高大性性、难以变变现性性、保保值增增值性性。2、房房地产产开发发程度度的分分类生地：：是指指不具具有城城市基基础设设施的的土地地，如如荒地地、农农地。。毛地：：是指指具有有一定定城市市基础础设施施，但但地上上有待待拆迁迁安置的房房屋及及土地地。熟地：：指具具有完完善的的城市市基础础设施施、土土地平平整，，能直直接在上面面进行行房屋屋建设设的土土地。。3、什什么么叫房房地产产？答:房房地地产:土地地、建建筑物物及其其它地地上定定着物物，包包括物物质实实体和依托托于物物质实实体上上的权权益。。4、什什么是是产权权证？？什么么是银银行按按揭？？答：产产权证证:用用于证证明房房屋拥拥有权权所有有的证证书。。银行按按揭:以商商品房房抵押押的形形式向向银行行申请请贷款款，并并在约定的的年限限内以以月供供形式式向银银行偿偿还债债款。。5、房房地产产一、、二、、三级级市场场一级市市场：：是指指国家家以土土地所所有者者和管管理者者的身身份，，将土土地使用权权出让让给房房地产产经营营者的的交易易市场场。二级市市场：：是指指土地地使用用权出出让后后，由由房地地产经经营者者投资资开发以后后，从从事房房屋出出售、、出租租、土土地转转让、、抵押押等的交交易市市场。。三级市市场：：是指指在二二级市市场的的基础础上再再转让让或再再出租租的房房地产交易易。如如二手手搂买买卖、、租赁赁、抵抵押、、典当当等的的交易市市场。。6、什什么是是房地地产开开发指在依依法取取得土土地使使用权权的土土地上上按照照土地地使用用性质质和要求进进行的的基础础建设设、房房屋建建设的的活动动。7、什什么是是房地地产综综合开开发？？是指在在“统统一规规划、、合理理布局局、综综合开开发、、配套套建设设”方方针指导导下所所进行行的房房地产产开发发活动动。8、什什么是是房地地产业业？？是从事事房地地产投投资开开发（（包括括组织织建设设）、、经营营、管管理和服务务的行行业，，属于于第三三产业业。9、什什么么是土土地出出让？？什么么是土土地划划拨？？答：土土地出出让:国家家将国国有土土地的的一定定使用用权出出让给给土地地使用者，，并由由土地地使用用者给给国家家支付付一定定金额额的行为。。有协议议、招标标、拍卖卖三种方方式。土地划拨拨:持县县级以上上的政府府依法规规定，将将土地划划拨给土地使用用者，无无限期。。10、什什么是是契税？？什么是是维修基基金？答：契税税:房屋屋所有权权发生变变更时，，就当事事人所定定契约，，按房价的一一定比例例向产权权承受人人征收的的一次性性税收。。维修基金金:专项项用于住住宅共用用部位、、共用设设施设备备保修期期满后的大大修、更更新、改改造。11、土土地使用用年限：：居住用地地70年年工业用地地50年年教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地50年年商业、旅旅游、娱娱乐用地地40年年综合用地地或其它它用地50年加油站、、加气站站20年年12、土土地使用用权出让让方式招标：是是指由土土地管理理部门公公开招标标或邀请请符合条条件地投投标人投标，，经评标标后确定定的中标标人取得得土地使使用权的的行为。协议：是是指土地地管理部部门代表表政府与与土地使使用者以以土地的的公告市场价价格为基基准，经经过协商商确定土土地价格格，并将将土地使用权权