惠州苏达实业大亚湾项目地块前期策划提案课件

---为您我做到---

---为您我做到---1引子一：中国国家信息中心2003年在深圳发表的调查研究报告显示，在即将到来的五年内，即今年，将有两亿的中国人构成中国的中产阶级。所谓的中产阶级指的是这样一个群体：有稳定的收入，有能力购买（或通过分期付款的方式贷款）自己的公寓和汽车，而且有可以自由支配的钱花在定期的旅游、休闲或教育的投资上。人们习惯用“精英”来称呼这部份中产阶层：他们大多是年龄在25～45岁、受过高等教育、有一定的社会地位、事业小有成就。坚毅、有魄力、善于学习等字眼都可以用来形容这群人，买房、买车也已在他们的能力范围之内，当这些分布在文化、经济、政治的圈子中，拥有“三高”(高学位、高收入、高地位)的“精英”正开始形成一个社会的“准阶层”时，人们发现，他们其实已经不堪重负……

他们总是需要不停地用移动电话或网络与外界联系。他们衣着考究，他们的脸上永远充满了自信，似乎乾坤尽在其胸中掌握。他们有定期交往、人员固定的社交圈。实际上，他们过上了普通工薪阶层不能企及的生活。他们往往是业界的翘楚，他们的言行举止，都在对身边的世界产生或大或小的影响。他们尚不是城市的富裕阶层，但却是一个城市的主流人群，城市主要财富的主要创造者，对这些人，我们也习惯称之为“精英”。引子一：中国国家信息中心2003年在深圳发表的调查研究报22003年深圳福田皇庭世纪5300元/平米入市2006年深圳福田均价12000元/平米关外龙岗7500元/平米宝安欲破10000元/平米同年11月

深圳被列居中国“十大最冷漠的城市”第2位！深圳，城市财富的主要创造者正在被“冷漠”……引子二：社会精英需要社会的关怀------2003年深圳福田皇庭世纪5300元/平米入市深圳，城3城市布鲁斯站在城市的高度，慰藉城市经济缔造者：精英，你好！城市布鲁斯站在城市的高度，精英，你好！4城市布鲁斯前期策划提案精英你好！®——苏达实业大亚湾项目地块前期策划提案谨呈：惠州市苏达实业有限公司城市布鲁斯前期策划提案精英®——苏达实业大亚湾项目地块前期策5策划脉络导示经济分析产品建议开发策略市场判研项目简析分析定位推广策略策划脉络导示经济分析产品建议开发策略市场判研项目简析分析定位6PARTI城市布鲁斯项目简析→开发背景简析→项目地块简介PARTI城市布鲁斯项目简析→开发背景简析→项目地块简介7项目简析开发背景简析背景一：深圳房价飞涨，可开发用地不足200平方公里，“大深圳”同城生活圈呼之欲出定基指数：1997年=100可支配收入定基指数住宅销售价格定基指数（深圳：2006年房价收入比高达12：1）深圳商品住宅价格近两年的上涨远远高于同期城镇居民家庭人均可支配收入增长速度，消耗了前9年的收入增长空间。深圳关内已无地可用，关外可开发用地不足200平方公里，可用于地产开发的面积更少，深圳地产将驶向何方？走出去是必然的选择。数据来自搜房网项目简析开发背景简析背景一：深圳房价飞涨，可开发用地不足208背景二：惠阳－大亚湾地产历经“阵痛”，数年后，生机呈现，经济快速发展！90年代初，惠阳、大亚湾经济曾因“南海石油”投资信息拉动，片区内各行业，特别是石化相关产业投资项目规模聚落，但适逢亚洲金融危机国家政策调整，惠州经济承受了“断脉”之痛，区内投资紧缩，这一缩就是近十年。2003年后经济重新进入快速发展阶段。2005年惠阳生产总值78.1亿元，经济增长率15.1％，人均GDP2957美元；发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型经济增长房地产业状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展项目简析开发背景简析背景二：惠阳－大亚湾地产历经“阵痛”，数年后，生机呈现，经济9背景三：品牌地产商规模开发、地产渐显生机，大亚湾中心区，众势优聚，催生新地产经济。企业名称/楼盘名称占地面积位置备注熊猫地产480万平方米大亚湾区域熊猫国际已启动碧桂园200万平米新桥尚未启动振业地产173万平方米惠阳三和预计07年启动珠江投资61万平方米大亚湾西区预计07年启动东部集团60万平方米大亚湾西区预计07年启动新阳城43万平方米——预计07年启动中联项目40万平方米大亚湾预计07年启动总计1057万平方米目前区内通过对已售出、转让地块的盘整，将土地统一重新规划出让，国内知名发展商纷纷前来圈地，同时中心地带小块土地盘活也在加剧，预计今年，惠阳、大亚湾将大盘竞出，催生新一轮地产经济浪潮，区内房地产业将进入发展的黄金时期。项目简析开发背景简析背景三：品牌地产商规模开发、地产渐显生机，大亚湾中心区，众势10PARTI城市布鲁斯项目简析→项目地块简介→开发背景简析PARTI城市布鲁斯项目简析→项目地块简介→开发背景简析11项目简析项目地块简介大亚湾行政中心区、未来CBD、CLD双核地带！项目周边简介大亚湾开发区中心区西部工业区霞涌旅游休闲度假区壳牌石化区澳头、惠州港深圳龙岗惠阳15分钟30分钟本项目项目位于大亚湾规划中的行政中心区，紧临区内两条主干道，澳霞大道与惠澳大道，与惠阳中心区仅15分钟路程，车行30分钟即可进入龙岗中心城区。目前项目周边主干路网已修、改完成，管委会、财政局、地税局等机关已迁入办公，是未来大亚湾CBD、CLD双核地带。总占地6万平米项目简析项目地块简介大亚湾行政中心区、未来CBD、CLD双核12周边配套尚不成熟，当地政府规划执行力度不足，规划利好，当前利空。但是由于大亚湾受多年经济因素困扰，虽然区内各地块规划较好，即没有得到落实。政府规划作为能力较差。因而虽然本项目周边规划有虎头山公园，市政广场及金融、商业等公建配套，但预期实现时长及可能性却不能预料，如在本项目开发期间不能实现，周边规划利好因素不能对本项目的开发起较好的促动作用。总体来说，本项目地块周边配套尚不成熟，规划利好，当前利空。项目简析项目地块简介周边配套尚不成熟，当地政府规划执行力度不足，规划利好，当前利13PARTII宏观调控下的区域市场→宏观调控下的地产经济→区域经济发展现状分析→区域地产经济发展现状→区域地产经济发展展望PARTII宏观调控下的区域市场→宏观调控下的地产经济→14由于大亚湾区与惠阳淡水区人文、居民消费习惯及片区内的房地产发展情况极为相似，而大亚湾内房地产起步较慢，因而在市场分析时，我们将大亚湾与惠阳作为一个区域来研究，习惯上我们称之为大亚湾－惠阳区。通过大的区域市场来印证大亚湾的区域市场。由于大亚湾区与惠阳淡水区人文、居民消费习惯及片区内的房地15市场判研宏观调控下的地产经济近年来，全国房地产市场持续升温，区域泡沫若隐若现，国家重拳组合出击，欲平抑地产市场------现象一：全国重要经济城市房价呈两位数增长，房价收入比大幅提高。现象二：大陆富布斯排行前10名，六位从事房地产行业。现象三：房地产进入全民投资阶段，泡沫隐现。2005年6月1日，国家税务总局：个人购买住房不足2年转手交易时按其取得的售房收入全额征收营业税

2005年3月26日，国务院发布《关于切实稳定住房价格的通知》（俗称国八条）2005年5月11日，国家七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》2004年10月－2006年，央行自10年来首次上调存贷款利率之后，连续四次加息2006年7月，国家九部委联合出台”国六条”，将方政府推向前队。2006年8月，各地地方政府陆续出台“国六条”实施细则中原观点：国家出台任何政策，都不可能是为了打压房地产业的发展，而是调节市场的良性发展，不能任其自发发展。市场判研宏观调控下的地产经济近年来，全国房地产市场持续升温，16地产一级区域主导城市—深圳近年来，楼市狂颠，关内无地可用，关外欲破万！

特区内土地供应停止，房价居高不下；元月6日，金地名津开盘，均价15000元/平米，关外宝安房价欲破万元，深圳地产狂颠。与此同时，深圳用地紧张，政府每年仅不足400万方的土地供应，难于满足市场的需求，而所投放的土地，大多在深圳的边缘，如坑梓、石岩。宝安中心区9500元龙华8500元龙岗7500元布吉7500元福田13000元南山12000元罗湖11000元盐田12000元市场判研宏观调控下的地产经济地产一级区域主导城市—深圳近年来，楼市狂颠，关内无地可用，关17惠州，由于历史的原因，她成了中国地产的“特区”，宏观调控补地方政府所放逐由于历史的原因，惠州经济急需复苏，面对大片荒芜的土地、幢幢烂尾楼，地方政府因地定“制”，将地方尚可主导的土地政策、开发税费、国六条等调控政策暂时搁置。

在惠州，土地可以转手，不受三年之限在惠州，报建条件很机动，户型、容积率、公建比不受约束在惠州，甚至于报建费都可以商量

在惠州，可以大面积建别墅。。。。。。。。市场判研宏观调控下的地产经济惠州，由于历史的原因，她成了中国地产的“特区”，宏观调控补地18无以安居，何以乐业，过快增长的地产市场暗蕴社会动荡的可能，宏观调控将继续走下去!中国在改革开放之初，曾提出“让一部分人先富起来”，事实上，二十多年来，中国造就了大批的富裕人群，老百姓平均生活水平大幅度提升，然而，贫富差距却在加速度拉大。2005年，中国政府提出建设“和谐社会”的目标，而作为“和谐社会”中不安谐的因素----房价飞涨，富裕人群反复投资地产，很大一部分后来者却无力承受房价之痛，安居乐业向来是安邦之道，不以安居，可以乐业，从这个层面上来说，国家势必会出台相应的政策，让房地产市场热浪温和下来，无论是限价拍卖，还是投放经济适用房、廉租房等，都只不过是不同的手段应用，只要房价过快增长，各种宏观调控措施都有可能继续走出来，走下去。市场判研宏观调控下的地产经济无以安居，何以乐业，过快增长的地产市场暗蕴社会动荡的可能，宏19PARTII宏观调控下的区域市场→宏观调控下的地产经济→区域经济发展动向分析→区域地产经济发展现状→区域地产经济发展展望PARTII宏观调控下的区域市场→宏观调控下的地产经济→20市场判研区域经济发展现状分析

大亚湾近年来经济快速发展，人均GDP增速位居全省前列指标名称本年实绩（1-9月）累计比去年同期增减（％）地区生产总值70620985.5第一产业174912.8第二产业500038141.0＃工业466070268.0第三产业18868016.1大亚湾区2006年1-9月份经济运行总体情况2006年前三季度，得益于大亚湾区内招商成果的逐步实现，产业经济巨大的效应初现端倪，工业产值比去年同期增长2.68倍，区域总产值比去年同期增长85%,大大高于广东其它区域。随着产业经济的进一步落实，未来大亚湾经济将呈加速度发展。近年大亚湾地区生产总值列表1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年总值105009122402151204185424342507446230532000增长率14.8%16.6%23.5%22.6%81.8%30.3%19.2%市场判研区域经济发展现状分析大亚湾近年来经济快速发展，人均21中海壳牌及中下游配套产业带来巨幅投资，招商引资取得重大进展1000～1500亿预计未来5到10年内，大亚湾的石化产业将投入1000～1500亿元中海壳牌已于今年4月份点火投产，届时带动的经济效益将会超过6000亿元中海壳牌直接合作的单位有350家知名企业落户惠阳、大亚湾。石化城下游产业近500家企业。目前进驻农民房、住宅小区的惠阳注册工商企业近15000家。2003200620092012产业投资额累计市场判研区域经济发展现状分析中海壳牌及中下游配套产业带来巨幅投资，招商引资取得重大进展122产业经济逐渐形成，惠阳－大亚湾区域正向一个增长型城市人口经济发展年份2008年2011年2016年2020年自然增长率5.5‰5.5‰5.5‰5.5‰机械增长率18‰24‰22‰18‰暂住人口比例18%22%20%18%常住人口比例82%78%80%82%人口预测(万人)172434452008—2020年大亚湾经济开发区人口预测表

以上为人口学家用综合指数法预测的数据由右表中，很容易发现，随着时间的发展，区域内产业经济规模化发展，区内人口大幅度增加，而右述预测尚未考虑大深圳同城生活的背景，若考虑此因素，区内人口增幅更为迅猛。城市人口持续增加，而流动人口呈下降趋势，说明，越来越大比例的外来者，在大亚湾定居下来，从而形成城市人口经济的贡献者。市场判研区域经济发展现状分析产业经济逐渐形成，惠阳－大亚湾区域正向一个增长型城市人口经济23区域经济未来发展将进入超高速发展阶段，城市产业经济效应迅速显现。石化产业投资带动经济快速发展，05年大亚湾GDP年平均增长12.5%，06年起，GDP年平均增长预计达17.5％，进入高速发展阶段广东省社科院经研究表明，发达国家投资乘数为50，珠三角地区为为20。石化城10年内产生产值效益：360亿（壳牌直接投资）×20＝7200亿以10年计，保守估计惠州消化其中10％，则投资增量约为70亿/年，预计GDP年平均增长超过15％市场判研区域经济发展现状分析区域经济未来发展将进入超高速发展阶段，城市产业经济效应迅速显24PARTII宏观调控下的区域市场→宏观调控下的地产经济→区域经济发展动向分析→区域地产经济发展现状→区域地产经济发展展望PARTII宏观调控下的区域市场→宏观调控下的地产经济→25市场判研区域地产经济发展现状区域内近年来房地产业发展渐入佳境，历史问题楼盘盘活，新盘开发加剧，房地产投资理性回升。名苑山庄、富景大厦、世贸中心等系列烂尾楼盘活成功；新盘入市步伐加快，房地产投资呈加速上升势头项目固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资占固定资产比重房地产开发投资比去年同期增长2001年83.8810.6512.7%15.76%2002年104.7315.8815.16%49.11%2003年187.923.2212.36%46.22%2004年246.229.5512%27.27%2005年351.6943.7812.45%48.16%2006年上半年123.926.2861.5%61.52%（数据来源，市统计局）市场判研区域地产经济发展现状区域内近年来房地产业发展渐入佳境26近年来区域内房地产市场供需两旺，供需均呈快速、良性发展势头！项目竣工面积销售面积面积（万㎡）定基增长面积（万㎡）定基增长2001年2.7-53%26——2002年4.567%36.7——2003年11144%19.4——2004年1318%39.7104%2005年14.814%46.717.6%2001－2005年惠阳房地产运行情况（数据来源，市统计局）市场判研区域地产经济发展现状自2001年以来，惠阳房地产销售面积呈波浪型增长，但04后，销售猛增，呈现供需两旺的良好势头。近年来区域内房地产市场供需两旺，供需均呈快速、良性发展势头！27惠阳－大亚湾区域大盘涌动，品牌发展商携优势资源批量造城！惠阳＆大亚湾市场判研区域地产经济发展现状惠阳－大亚湾区域大盘涌动，品牌发展商携优势资源批量造城！惠阳28区域房价近几年来房价曲折前行，目前受利好因素影响，呈良好发展势头惠州近几年房地产价格走势分析（数据来源，市统计局）区域地产在03年进入低谷，但自2004年起，房地产业迅速回暖，04-06年，以年均约10%的价格幅度回升，06年平均价格达到3000元/平米，但目前与周边的深圳、东莞房价具有巨大的差距，随着“大深圳”共同生活圈的形成，惠州房地产业将呈持续上升的良好发展势头。市场判研区域地产经济发展现状区域房价近几年来房价曲折前行，目前受利好因素影响，呈良好发展29区内各主要楼盘户型及销售情况统计分析项目半岛一号尚城世家丽江花园熊猫国际菩堤园都市广场广场明珠单价联排5300叠加4300平层32003300二房3300三房/四房36003400~3500315032003300主力户型二房/三房/五房三房/四房二房/三房/四房三房/四房三房/四房一房/二房二房/三房营销活动一次性付款97折、按揭99折优惠，春节长跑开盘一次性付款98折、按揭99折优惠认筹送5000VIP卡/开盘开盘98、99折在让2个点成交客户来源65%深圳客户35%本地客户70%深圳客户、25%本地客户60%本地客户30％本地65％深圳5％周边工厂二期50%深圳客70%本地客户、20%深圳客户、10%其他客户35%深圳客户，60%本地客户、5%其他客户总体销售率类别墅100%洋房100%约85%约82%约85%约90%约85%约90%市场判研区域地产经济发展现状区内各主要楼盘户型及销售情况统计分析项目半岛一号尚城世家丽江30区内各主要楼盘客户域来分析项目成交客户比例半岛1号深圳客60%，本地客30%，其他10%棕榈岛50%是香港客户，20%是当地办厂的台湾客户，30%为深圳与惠阳本地客户。东方新城深圳客户占70％，其余为惠阳本地客户尚城世家50%深圳客户，主要以本地和周边客户为主广场明珠70%深圳客户，主要以本地和周边客户为主中铭豪园70%是本地客户；5%是在本地办厂的外商都市广场70%是深圳客户；30%是在本地及周边客户。锦江国际花园深圳客户60%；本地客30%；其他10%熊猫国际深圳客户50%；本地客30%；产业客户20%中区华府深圳客户占50％，本地客户占35%，其他15%从右表中可以看出，目前惠阳及大亚湾在售项目中，深圳客户占总客户数的六成以上，特别是面积适中的中档项目，深圳客户比例较高，本地及产业客户因目前人口尚少，故所占比例均不高。市场判研区域地产经济发展现状区内各主要楼盘客户域来分析项目成交客户比例半岛1号深圳客6031区域内地产产品现状分析之建筑形态、风格半岛1号TOWNHOUSE、多层、别墅棕榈岛别墅、小高层东方新城独栋别墅、多层和小高层中铭豪园小高层瑞景居小高层锦江国际花园高层中区华府小高层都市广场高层广场明珠高层尚城世家小高层半岛1号西班牙建筑风格棕榈岛泰式建筑风格东方新城美式建筑风格中铭豪园现代建筑风格瑞景居现代建筑风格锦江国际花园现代建筑风格中区华府现代建筑风格尚城世家现代建筑风格丽江花园---------目前区内中档产品以现代风格的小高层为主，并获得市场的认可，中小项目可以借鉴。市场判研区域地产经济发展现状区域内地产产品现状分析之建筑形态、风格半岛1号TOWNHOU32区域内地产产品现状分析之户型

惠阳区商品房开发销售情况调查汇总表（数据来源：惠阳建设局）2005年——2006年6月面积区间套数比例销售率总套数591190M2以下114119.3%57.6%90—144M2333256.4%63.6%144M2以上143824.3%40.3%已售套数335490M2以下65719.6%

90—140M2211863.1%

144M2以上57917.3%

近期拟开发的项目及建设规模2006年6月份后，惠阳区拟建项目有15个，总建筑面积约119.37万M2，总套数约8000套，其中户型面积以90-144M2为主，约占60%左右。90M2以下

约20%

90-144M2

约60%

144M2以上

约20%

目前惠阳区热销户型以三房为最，二房、三房总体供求平稳，而大面积的四房则消化速度相对较慢。因而对于中档楼盘而言，应因势利导，以三房为主，兼顾二房及四房，以迎合市场的需求。市场判研区域地产经济发展现状区域内地产产品现状分析之户型

惠阳区商品房开发销售情况调查汇33惠阳－大亚湾区域房地产产品现阶段除价格低廉外，与鹏城尚有较大区隔，有较大的提升空间中小楼盘缺乏个性，形象诉求过于生硬，缺少生活内涵。户型方正实用，但缺少创新点，产品附加值不足。市场判研区域地产经济发展现状惠阳－大亚湾区域房地产产品现阶段除价格低廉外，与鹏城尚有较大34PARTII宏观调控下的区域市场→宏观调控下的地产经济→区域经济发展动向分析→区域地产经济发展现状→区域地产经济发展展望PARTII宏观调控下的区域市场→宏观调控下的地产经济→352、强劲的产业经济发展，大幅度提升区域房地产开发容量，未来地产需求加速提升。市场判研区域地产经济发展展望1、深圳房价高企及面临无地可用的窘境，多方力促深惠一体化，同城生活催熟区域地产市场。4、作为深圳的一级辐射区域，区域之间产品一体化是大势所趋，未来创新型产品加速内迁。3、越来越效益化的集群产业经济，及经济承受力强的深圳客户区域内置业加速，引发新一轮价格提升。5、基于品牌地产商的大盘带动，及受深圳地产的影响，地产项目向综合品质提升发展。6、07年，全国地产价格总体提升几成定局，北京、广州、深圳房价继续高涨将引发新一轮调控。惠阳－大亚湾区域房地产市场展望：大势利好，但需防调控引发的限制性2、强劲的产业经济发展，大幅度提升区域房地产开发容量，未来地36PARTIII城市布鲁斯分析定位→项目属性分析→项目客户定位→物业产品定位→项目形象定位→项目市场定位→项目命名建议PARTIII城市布鲁斯分析定位→项目属性分析→项目客户37项目地块四至八方现状。分析定位项目属性分析市政广场本案地块体育馆行政中心中联灿邦项目用地(20万平米)南海星城中联项目虎头山公园（规划中）红树林中国人寿保险（广州分公司）管委会东正地块4万方待开发地块项目周边除除北面、东面及道路网基本建成外，其它均处于待开发状态，但未来规划利好，处于大亚湾行政、金融同、体育中心地带。占地60000平米，容积率2.4-2.8项目地块四至八方现状。分析定位项目属性分析市政广场本案地块体38项目地块地理属性：位居大亚湾行政中心区，半小时经济圈囊括淡水、深圳龙岗。中心区惠阳龙岗15min30min本项目地块位于大亚湾未来CBD核心地带，沿深惠高速仅半小时进入深圳龙岗中心城，15分钟到达淡水。区内具有丰富的海岸线，随着大亚湾石化区的投产及下游产业的带动，区位优势进一步凸现。分析定位项目属性分析项目地块地理属性：位居大亚湾行政中心区，半小时经济圈囊括淡水39项目地块交通属性分析新轮调控，惠阳、大亚湾能否幸免坑梓惠阳盐田霞涌澳头中心区深惠沿海高速淡澳大道深汕高速—地块坑梓——惠阳惠澳大道深汕高速分析定位项目属性分析一个全方位快速区间交通干线正在形成项目地块交通属性分析新轮调控，惠阳、大亚湾能否幸免坑梓惠阳40项目周边竞争市场分析分析定位项目属性分析

作为大湾的新中心区，周边大批土地都处于规划阶段，目前地产竞争市场尚未形成。片区处于无竞争市场状态。但是，我们了解到，周边中联灿邦、中联虎头山、南海新城、新天地产项目等都在紧张的筹建当中，他们离本项目近，占地面积较大，是本项目片区内的潜在竞争者。开发商地块地址地块占地开发状态新天地产休育馆北侧40500平米前期规划阶段东方广场澳头中心区6000平米改造项目珠江投资大亚湾西区610000平米规划设计阶段中联灿邦虎头山北侧167000平米前期规划阶段中联实业虎头山脚下70578平米前期规划阶段南海新城大亚湾中心北区92000平米规划设计阶段项目周边竞争市场分析分析定位项目属性分析作为大湾的新中心41项目周边竞争市场分析分析定位项目属性分析

周边各潜在竞争项目规划情况。项目地块总建面（平米）建筑形态主力户型入市时机南海新城184000小高层＋联排110-130三房07年底东方广场70000高层公寓一房60平米二房100平米07年上半年新天地产130000小高层、高层公寓、酒店适用型住宅07年年底中联灿邦320000小高层、高层110-130三房08年中珠投项目1200000类别墅、别墅、多层、小高层待定07年底中联项目56000别墅、多层洋房－－－－08年上半年大亚湾中心区周边各主要楼盘都力争在07年底08年初入市，除东方广场改造项目及中联别墅项目外，其它项目集中在07年底至08年中时间段。从产品来看，小高层是普通物业的基本建筑形态，而实用性户型占主导。根据本项目情况及潜在竞争市场利空因素，我们如何去做？项目周边竞争市场分析分析定位项目属性分析周边各潜在竞争项42SWOT分析及策略提升新轮调控，惠阳、大亚湾能否幸免SWOT战略分析优势（S）1、区位优势：位于大亚湾核心地带，惠、深交通便利，区位产业经济迅猛；2、规划优势：规划中的大亚湾CBD地带；3、景观优势：市政广场、红树林、虎头山三面景观。4、交通优势：区内道路基本形成，区间规划利好。5、宏观优势：政策宽松、同城生活已入民心劣势（W）1、配套不足：商业、人气等较差；2、大亚湾经济结构单一；3、周边村野形象一时难于改变；4、两条主干道，澡音较大5、相对周边潜在项目。规模偏小。机会（O）1、筹建中的CBD领地，商机呈现；2、大亚湾产业化加速，拉动地产内需；3、周边项目启动，共同预热市场；4、市政规划进一步落实，片区价值提升5、区内外交通规实现，深人置业更趋认同。SO战略1、利用项目优势，因势利导，树立中心物业形象。2、研究客户来源及置业心理，针对性产品优化3、联合开发，加速区域地产认同感。4、以未来规划，驱动品质生活。WO战略1、迎合CBD，产品补缺、提升品质；2、走精品楼盘路线，规避规模劣势。3、找准阶段性客户，以未来利好规避现时利空。4、以产品内质动人。威胁（T）1、未来政策因素2、政府规划执行力。3、来自周边项目的竞争ST战略1、以绿色CBD切题，走差异化的卖点提炼；2、联合周边市政受益开发商，共同开发市政3、先行入市，树立中心物业形象，小批快步，快速消化。WT战略1、联合周边市政受益开发商，共同开发市政。2、适时引导，循序渐进，建立品牌。3、以保值、升值功能规辟产品竞争、快速消化。分析定位项目属性分析SWOT分析及策略提升新轮调控，惠阳、大亚湾能否幸免优势（S43→项目属性分析→项目客户定位→物业产品定位→项目形象定位→项目市场定位→项目命名建议PARTIII城市布鲁斯分析定位→项目属性分析→项目客户定位→物业产品定位→项目形象定位→项44项目地块属性决定项目档次定位分析定位项目市场定位20万平米红树林大亚湾中心区位综合行政中心区域澳头人民医院便利的交通线路南面就是虎头山公园壳牌基经济辐射带众多中、小学环绕中档物业精品社区高尚社区非高档社区项目地块属性决定项目档次定位分析定位项目市场定位20万平米红45档次定位因子分析，亦论证本项目中档精品的档次定位地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅别墅豪宅中高档住宅说明项目体现物业因素对公共效能的依赖性很强强一般弱对周边公共配套要求一般具备对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜面临交通主（快）干道、高压线、工厂、闹市区不具备对配套要求高很高一般一般底商+住宅（商业解决社区配套）,周边配套较好具备小区的物业管理的要求一般一般中很高应有专业物业管理公司具备建筑、质量装修要求高高一般一般精品设计具备容积率、覆盖率要求低中高高经济技术符合建筑中高档物业具备对休闲空间、绿化要求低一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所小区具备景观要求低一般高很高最好具有外部景观资源具备中档定位可行临街建公寓分析定位项目市场定位档次定位因子分析，亦论证本项目中档精品的档次定位地产因子单身46四种常见的物业发展战略，我们应是市场的追随者与补缺者分析定位项目市场定位行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者领导者—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借势-以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值本项目是搭便车、借势（大盘）的追随者，目标明确，挖掘客户、瞄准市场缝隙的补缺者四种常见的物业发展战略，我们应是市场的追随者与补缺者分析定位47→项目属性分析→项目客户定位→物业产品定位→项目形象定位→项目市场定位→项目命名建议PARTIII城市布鲁斯分析定位→项目属性分析→项目客户定位→物业产品定位→项目形象定位→项48项目命名原则及要素分析定位项目命名建议命名原则：【琅琅上口】【彰显形象】【类别标识】【便于研展】命名要素：【区位】【客户特征】【项目档次】【产品风格】顺口、易记、易于传播具有“美”的想象空间是何种物业及档次挖掘项目内涵便于推广项目命名原则及要素分析定位项目命名建议命名原则：【琅琅上口】49项目命名【城市】她是位于“都心”的物业，具有优越的区位、地段优势，同时，她是献给城市精英。【布鲁斯】中文含义中，他具有蓝色之意，蓝色是梦想的颜色，也是极具品质感的色彩，在推广时便于丰富内涵、便于研展；同时，布鲁斯是美国的非洲后裔创造的音乐流派，歌词表达了他们对生活的向往、对爱和摆脱束缚的渴求。城市布鲁斯CITYBLUES分析定位项目命名建议项目命名【城市】她是位于“都心”的物业，具有优越的区位、地50项目辅选命名天下知味客户文化阳光福第传统文化分析定位项目命名建议深故里客户归属感盛景天下景观卖点项目辅选命名天下知味客户文化阳光福第传统文化分析定位项目命名51→项目属性分析→项目客户定位→物业产品定位→项目形象定位→项目市场定位→项目命名建议PARTIII城市布鲁斯分析定位→项目属性分析→项目客户定位→物业产品定位→项目形象定位→项52在客户定位讨论前，请先听一段真实的小插曲……分析定位项目客户定位2006年最后的一天，

深圳南山区西丽镇桑泰•丹华开盘，开盘均价9600元/平米，开盘当天，销售率约80%.2007年元月2日，一名王姓先生与爱人带着小孩，出现在营销中心，一脸的无耐与不解，询问着房源、房价，最终无耐地坐在接待区……王先生31岁，哈尔滨人，在深圳已有一套60平米左右的住房，随着儿子的降临及父母年龄的增大，王生想买套安居型三房，看到120多万元的房价，无力承受。闲聊中，王生说，他有个同事，在惠阳XX世家买了一套140多的四房，才40万元，如果以按揭算，二十年，省下的利息钱都可以买一辆小奔，把父母先接到那里住，周未回去住

我相信王先生的想法，并不只代表深圳的少数群体……

在客户定位讨论前，请先听一段真实的小插曲……分析定位项目客户53受众市场分析：深圳区域来源客户成为惠阳-大亚湾区房地产业的主导人群，本地置业者次之。项目成交客户比例半岛1号深圳客60%，本地客30%，其他10%棕榈岛50%是香港客户，20%是当地办厂的台湾客户，30%为深圳与惠阳本地客户。东方新城深圳客户占70％，其余为惠阳本地客户尚城世家50%深圳客户，主要以本地和周边客户为主广场明珠70%深圳客户，主要以本地和周边客户为主中铭豪园70%是本地客户；5%是在本地办厂的外商都市广场70%是深圳客户；30%是在本地及周边客户。锦江国际花园深圳客户60%；本地客30%；其他10%熊猫国际深圳客户50%；本地客30%；产业客户20%中区华府深圳客户占50％，本地客户占35%，其他15%从右表中可以看出，目前惠阳及大亚湾在售项目中，中端地产产品的主要客户为：深圳：占60%本地：占35%其它：占5%分析定位项目客户定位受众市场分析：深圳区域来源客户成为惠阳-大亚湾区房地产业的主54中原地产通过代理的惠阳－大亚湾区标志性的楼盘，对来访客户进行分析，也佐证了市场客户区域来源。分析定位项目客户定位2006年11－12月份，半岛1号认筹情况分析半岛1号作为现时惠阳－大亚湾区域内的典型楼盘，已成为来区域内买房必看的项目之一，因而半岛1号的客户情客基本代表了区域内的客户情况。中原地产通过代理的惠阳－大亚湾区标志性的楼盘，对来访客户进行55深圳客户是未来很长阶段内的区域客户的主流群体，未来，深圳客户及本地客户将大比例增长。分析定位项目客户定位随着惠阳－大亚湾区域内的房地产聚群效应及区域市场渐渐明朗，越来越多的人开始认同区域市场，区域内置业客户大幅度增加。

深圳客户在很多的一段时间内将占据客户主流位置，但随着大亚湾及惠阳产业经济的快速发展，城市容量迅速增加，区域常住人口置业比重增加，其他区域内的客户也会上升，深圳客户比例将呈小幅下降。

随着沿海高速及未来地铁三号延长线的开通，深人置业数量大幅增长，而作为中档定位的本项目，以及便捷的交通，也将纳入到大深圳经济生活圈，客户构成与现在的惠阳区域大致相同。尽管大亚湾没有惠阳目前一样的内需拉动，但随着产业客户的进驻，区内产业客户将拉动内需市场。因而，本项目的客户购成，在近2-3年内与目前惠阳市场极为类似.深圳客户是未来很长阶段内的区域客户的主流群体，未来，深圳客户56客户群体定位（本项目在近三年内开发，三年内惠阳－大亚湾区内客户构成不会有大的变化）职业特征： 各行业的白领或中低层次领导居住需求： 中等偏上档次物业、中等偏大户 型、社区感（非豪宅专属感）、 安全感；改变在深圳的居住现状。职业特征： 惠阳、大亚湾产业中、高端人群、政府公务员、大型国企员工及本地小私营业者居住需求：一定的交通便捷度、与工作场所较近， 价格适中，具有一定的社区的审美感和倡导的生活方式核心客户群：(60%)深圳客户次核心客户群：(40%)本地客户分析定位项目客户定位客户群体定位（本项目在近三年内开发，三年内惠阳－大亚湾区内客57客户群体共同特征界定1、他们对大亚湾的发展具有较强的认同感2、他们大多处在25-45岁之间，为二次或多次置业客户3、他们大多数是各行业发展的主流人群，事业正在努力过程中分析定位项目客户定位客户群体共同特征界定1、他们对大亚湾的发展具有较强的认同感258低产中产上层富人阶层中产来源：淡水16%大亚湾20%（产业客户）其他4%本地区域来源：福田25%南山13%龙岗12%其他20%深圳区域目标客户群体区域来源属性分析定位项目客户定位低产中产上层富人阶层中产来源：淡水16%本地区域来59中原地产通过代理的惠阳－大亚湾区标志性的楼盘，对深圳区域客户特点进行研究分析定位项目客户定位工作区域购买价值排序置业次数置业目的总价额度深圳客户以关内的客户为主，约占深圳区域客户的七成，这部分在惠阳－大亚湾区域内置业时，更看重价格空间，交通状况及配套，而对社区的规模，地段要求并不高，而他们所能承受的价格远高于本区域内的客户。而本项目价格空间较大，交通便利，地处行政中心区，符合深圳人异地置业习惯。中原地产通过代理的惠阳－大亚湾区标志性的楼盘，对深圳区域客户60两个明显趋势：关外置业热深圳国边缘城市置业热利好引导价格驱赶自然资源驱赶深圳人为何走出深圳置业？在理想与现实中寻找新的平衡…两个明显趋势：关外置业热利好引导价格驱赶自然资源驱赶深圳人为61→项目属性分析→项目客户定位→物业产品定位→项目形象定位→项目市场定位→项目命名建议PARTIII城市布鲁斯分析定位→项目属性分析→项目客户定位→物业产品定位→项目形象定位→项62项目形象定位要素分析定位项目形象定位体现项目定位要求：中产阶层、城市精英、城市发展方向符合目标客户格调：高尚、素质、人文、品味、时尚、个性利于表达物业卖点：景观、体育、休闲、地段、商业、商务形象鲜明易于产生优质的价值联想：中产阶层、社会精英有较强的包容性，利于延展：生活领地、高尚处所符合区域白领心理需求：告别冷漠的城市，精英家，暖生活。项目形象定位要素分析定位项目形象定位63项目形象定位站在城市的高度，慰藉城市经济的缔造者精英，你好！分析定位项目形象定位次选定位精英家，暖生活！项目形象定位站在城市的高度，慰藉城市经济的缔造者精英，你64→项目属性分析→项目客户定位→物业产品定位→项目形象定位→项目市场定位→项目命名建议PARTIII城市布鲁斯分析定位→项目属性分析→项目客户定位→物业产品定位→项目形象定位→项65选择物业功能类型时，应考虑项目功能类型在区域环境中的价值实现分析定位物业产品定位（注：详细的价格推导过程在本次报告中暂不进行阐述。）物业类型周边适应性/竞争性物业风险推荐指数高层住宅具有适合中档住宅的条件弱★

★★★★高层公寓类CBD地带，公寓价值大较弱★★★★酒店潜在项目有类似物业较大★★街铺具有较长的沿铺面，地处繁华地段，灵活性大弱★★★★★集中商业人气不足，大型商业招商困难，不足以支撑大★因而在本项目中，物业类型建议为，以高层住宅为主，开发部分公寓，商业氛围较好的临街面考虑底层商铺（不宜高于二层）选择物业功能类型时，应考虑项目功能类型在区域环境中的价值实现66项目开发思路分析定位物业产品定位主流面积线利润风险个性化精品紧凑型公寓户型

稳妥面积线项目规划——区内稀缺精品社区建筑设计——城市标志性建筑园林设计——美式九曲花街商业定位——GARDENBLOCK商业街区竞争力提升适用型住宅户型合理型街铺尺度项目开发思路分析定位物业产品定位主流面积线利润风险个性化精品67在满足中端的物业定位、客户心理需求时，结合项目的功能定位，推导出合理的户型面积及配比。（注：详细的价格推导过程在本次报告中暂不进行阐述。）中端物业定位舒适型住宅主流户型综合性物业功能经济型公寓紧凑型户型二房二厅一卫二房一厅一卫一书房三房二厅二卫四房二厅二卫80－90平米90－100平米110－125平米130－150平米25%15%50%10%一房一厅一卫二房一厅一卫三房一厅一卫三房二厅二卫35－45平米60－70平米90－100平米95－110平米20%50%20%10%住宅公寓分析定位物业产品定位在满足中端的物业定位、客户心理需求时，结合项目的功能定位，推68功能区尺度面积范围趋势客厅开间≥4M走少，偏向实用性餐厅净宽≥3M走大，与客厅分离，出现酒吧等休闲空间，临窗设计主卧室开间≥3.6M;30M2≥面积≥20M2走大，有独立的卫生间、更衣室、有休闲阳台次卧室12M2≤面积≤15M2平衡保姆室4M2≤面积≤6M2平衡，与工作阳台连接卫生间6M2≤面积≤10M2走大，三进式设计，使干湿真正分区厨房净宽≥2.5M;10M2≤面积≤15M2走大，附带工作阳台储藏室4M2≤面积≤6M2平衡，走入式设计阳台6M2≤面积≤15M2;净宽≥1.6M;栏高≥1.2M走大，功能可设为健身、休闲等工作阳台4M2≤面积≤6M2;净宽≥1.2M平衡，兼洗衣间功能根据我司对客户需求意向及适用性的研究，对家居型产品各功能开间及面积提出以下建议：分析定位物业产品定位功能区尺度面积范围趋势客厅开间≥4M走少，偏向实用性餐厅净宽69PARTIV城市布鲁斯产品建议→深圳地产现状→整体规划建议→社区园林建议→建筑产品建议PARTIV城市布鲁斯产品建议→深圳地产现状→整体规划建70深圳地产，素有“中国地产样板房”之称，已发展至国内领先水平，近年来发展尤其迅猛产品建议深圳地产现状地产看深圳，已成为近十余年来，深圳地产已成为中国地产发展的风向标，近年来，随着深圳土地资源的紧张，及房价一路飞涨，为了提高产品竞争力，产品创新呈百花齐放之势，尽可能增大实用空间。惠阳、大亚湾区域作为深圳的一级辐射地带，地产产品大同之势热不可挡。深圳地产，素有“中国地产样板房”之称，已发展至国内领先水平，71有限的土地供应，造就了高企的房价，高企的房价催生出超值的创新户型。产品建议深圳地产现状有限的土地供应，造就了高企的房价，高企的房价催生出超值的创新72→深圳地产现状→整体规划建议→社区园林建议→建筑产品建议PARTIV城市布鲁斯产品建议→深圳地产现状→整体规划建议→社区园林建议→建筑产品建议PA73从产品价值入手，做到人车分流、气流通畅、采光充足，同时与周边环境相结合，挖掘物业价值。产品建议整体规划建议1期住宅2期住宅市政广场内退广场高层公寓车行入口人行大门车行入口车行入口中央园庭景观轴底层商业街由于社区较小为达到人车分流，及园林的完整性，建议采用全地下停车室。从产品价值入手，做到人车分流、气流通畅、采光充足，同时与周边74→深圳地产现状→整体规划建议→社区园林建议→建筑产品建议PARTIV城市布鲁斯产品建议→深圳地产现状→整体规划建议→社区园林建议→建筑产品建议PA75产品建议社区园林建议街铺全地下车库地面采光中心景观主景观轴市场广场过渡带产品建议社区园林建议街铺全地下车库地面采光中心景观主景观轴市76架空层花园楼梯间花园架空层花园通过一层架空层，除设置泛会所外，设置适当的植被，形成无阴隔的园林绿化空间。增加绿地面积。

天顶绿色会所

生态地下车库在每个组团绿化区域设置地面采光窗或设置下沉式广场，直通地下车库生态地下车库产品建议社区园林建议架空层花园楼梯间花园架空层花园天顶绿色会所77

雕塑小品建议

在雕塑园林上建议以人物小品为主要设计方向，雕塑人员选择具有亲和力的儿童形象，如“少年柯南”，等，雕塑的数量和规模方面建议：小品、局部布置为主，数量不宜过多，摆放密度为一般雕塑公园密度（1个/380㎡）的1/30，即在总占地面积171207.04㎡布置8-12个雕塑小品，摆放分布为社区内干道两侧为组团式雕塑小品，园区内散点状小品分布。

产品建议社区园林建议雕塑小品建议产品建议社区园林建议78→深圳地产现状→整体规划建议→社区园林建议→建筑产品建议PARTIV城市布鲁斯产品建议→深圳地产现状→整体规划建议→社区园林建议→建筑产品建议PA79尽管惠阳－大亚湾区域内的房价只有深圳均价的三分之一，但是，深圳的客户会以深圳的地产水平来审视本区域内的地产产品，同时本地客户，经常来往深圳，对深圳的产品具有较强的认同感，他们也希望能在家里住上与深圳同类的物业。因而，惠阳－大亚湾区域的地产产品不应落后于深圳太多，未来将处在同一水平线上，深圳的设计优势因素，值得我们去借鉴，去研究。产品建议建筑产品建议尽管惠阳－大亚湾区域内的房价只有深圳均价的三分之一，但是80外立面建议：时尚、简约而不失大气，甚至可以张扬。产品建议建筑产品建议外立面建议：时尚、简约而不失大气，甚至可以张扬。产品建议建筑81户型建议：方正实用、南北通透、功能齐备是基本，创新户型提供附加价值是灵魂，是竞争力所在。要点一：南北通透，南向要点二：方正实用，尽可能减少浪费空间要点三：时尚元素，如落地窗、转角阳台等的综合运用要点四：过用多种赠面积的手法，提高项目实用率。产品建议建筑产品建议户型建议：方正实用、南北通透、功能齐备是基本，创新户型提供附82实惠舒适借鉴一：户型平面设计阳光观景房入户花园凸式衣橱客厅阳台入户花园空中花园凸式衣橱2房2厅1卫户型增值元素创新元素：露台可改房、隐藏式衣柜、可拆卸凸窗。明厨、明卫，自然通风采光，提高居住的舒适度。赠送入户花园、露台、提高产品的附加值。产品建议建筑产品建议实惠舒适借鉴一：户型平面设计阳光观景房入户花园凸式衣橱客厅阳83实惠舒适借鉴二：户型平面设计入户花园赠送露台赠送两台挑空露台凸窗设计采用两层挑空露台，在交房验收后，开发商再行隔断，等于赠送了一间阳光室。大面积入户花园，可改为餐厅使用，落地凸窗大大增加了室内空间。产品建议建筑产品建议实惠舒适借鉴二：户型平面设计入户花园赠送露台赠送两台挑空露台84实惠舒适借鉴三：户型平面设计利用中部大面积挑空层设计，在施工验收后，将挑空部分加顶，形成一间独立的房间，可做书房、卧室或其它功能房。同时采用大面积奇偶层大阳台＋大露台组合设计，具有更大的室外活动空间产品建议建筑产品建议实惠舒适借鉴三：户型平面设计利用中部大面积挑空层设计，在施工85实惠舒适借鉴四：户型平面设计一房可变两房产品建议建筑产品建议实惠舒适借鉴四：户型平面设计一房可变两房产品建议建筑产品建议86实惠舒适借鉴五：户型平面设计1＋1＝1两个一房一厅可拼为二房二厅产品建议建筑产品建议实惠舒适借鉴五：户型平面设计1＋1＝1两个一房一厅可拼为二87户型借鉴元素：凸窗设计产品建议建筑产品建议户型借鉴元素：凸窗设计产品建议建筑产品建议88户型借鉴元素：墙面处理产品建议建筑产品建议户型借鉴元素：墙面处理产品建议建筑产品建议89PARTV城市布鲁斯开发策略→联合开发市政→先期小批入市→先住宅后商业→开发节奏建议PARTV城市布鲁斯开发策略→联合开发市政→先期小批入市90对于本项目，特别是商业部分，市政广场是最大的价值促动因素，联合开发有利于提出物业价值。开发策略联合开发市政惠州当地政府规划执行力不足，如何让规划优势变成现实优势带动本项目的开发发展？开发商可以联合周边相关利益的开发商，如中联地产，共同修建市政公园，所发生费用在楼盘报建或其它规费中扣除。对于本项目，特别是商业部分，市政广场是最大的价值促动因素，联91→联合开发市政→先期小批入市→先住宅后商业→开发节奏建议PARTV城市布鲁斯开发策略→联合开发市政→先期小批入市→先住宅后商业→开发节奏建议PA92为减少项目风险，在提高项目利润的同时，先期小批入市，先入为主，树立片区主导地产形象。开发策略先期小批入市

作为新兴的新区中心地带，周边有着大量的土地存量，目前，据我司了解，中联项目、南海项目的开发商的潜在供应量就近80万方，预计在08年入市。建议本项目先期小批入市，在07年年底前入市，一方面，形成无竞争的市场，树立先锋的形象，另一方面，先期引入深圳的优势创新产品，成为惠阳、大亚湾的户型创新先锋，迅速打开局面，引领市场，形成品牌效应。小批入市无竞争市场树立形象促动后期为减少项目风险，在提高项目利润的同时，先期小批入市，先入为主93→联合开发市政→先期小批入市→先住宅后商业→开发节奏建议PARTV城市布鲁斯开发策略→联合开发市政→先期小批入市→先住宅后商业→开发节奏建议PA94住宅的价值在于居住（包括由此而衍生的投资价值），商业及公寓的价值却在于看得见的市场。开发策略先住宅后商业先住宅、等待时商，开发商业

大亚湾行政中心区，目前人气十分之差，商业氛围尚不能形成，而且当地政府的规划执行力较差，因而，在未来2－3年内，片区商业形象很难得到较大的改观，我司认为，仅通过房地产商的开发带动，是远远不够的，因而在项目开发时，应先开发对人气影响较小的住宅部分，再开发公寓及商业部分。随着时间的推移，片区商业机会渐多，公建开发风险相对较小。住宅的价值在于居住（包括由此而衍生的投资价值），商业及公寓的95→联合开发市政→先期小批入市→先住宅后商业→开发节奏建议PARTV城市布鲁斯开发策略→联合开发市政→先期小批入市→先住宅后商业→开发节奏建议PA96先期入市，小量多批，紧凑开盘，在市场形成旺销之势，最终达到利润与品牌的又重丰收。开发策略开发节奏建议共分两期进行开发：一期：开发占地20000方二期：开发占地40000方同期分批，每两栋组团推售。一期一批入市时机，2007年底或2008年初。

项目开发周期，2.5年先期入市，小量多批，紧凑开盘，在市场形成旺销之势，最终达到利97PARTVI城市布鲁斯推广策略→项目推广要点→项目推广建议PARTVI城市布鲁斯推广策略→项目推广要点→项目推广建98推广策略项目推广要点要点一：低成本营销+中原二三级市场联动由市场调查可知，项目的主力客户群并不在大亚湾本地，而是深圳及其他外地投资客，而这点正是中原的优势所在，中原深圳150多家地铺庞大的市场网络及数十年的客户积累相信能为本项目的带来大量客户。策略解析推广策略项目推广要点要点一：低成本营销+中原二三级市场联动由99要点二：针对性营销，跟随大盘做市场进入2007年后，惠阳及大亚湾区部分大盘将有所动作，其必定会耗费巨大的宣传费用用于项目推广，我们只需扼住高速咽喉，在区内加以引导，甚至于可以选择在大盘的营销中心附近显现的地方做本项目的广告，以达到客户共享之目的。策略解析推广策略项目推广要点要点二：针对性营销，跟随大盘做市场进入2007年后，惠阳及大100→项目推广原则PARTVI城市布鲁斯推广策略→推广策略组合→项目推广原则PARTVI城市布鲁斯推广策略→推广策略组101推广策略推广策划组合中原二三级市场联动策略（本地市场＋深圳市场）现场包装事件营销活动产品亮点营造情感营销策略少量推广，分批上市推广策略推广策划组合中原二三级市场联动策略（本地市场＋深圳市102低成本、实效性媒体组合深圳区：深圳看楼团活动组织（阶段性短期广告投放）报纸媒体：结合活动，特报、晶报、商报、南都、惠州日报阶段性投放网络广告：搜房网/深圳房地产信息网广告投放、项目网站建设惠阳区：（除巨幅、立柱广告外，其他结合活动间歇性投放）户外广告：主干道户外广告投放活动营销：根据推广节点，进行活动营销推广策略推广策划组合低成本、实效性媒体组合深圳区：深圳看楼团活动组织（阶段性短期103深圳中原二、三级市场联动方案资源

二级市场：近100个在售楼盘、800名销售精英；三级市场：150个地铺，1500多名Sales……联动通路

分展场设立；内外部网络平台；内部邮箱、手机短信；地盘推介；三级市场地铺巡展推介；邀请现场体验……制度激励客户转介量列入公司个人KPI考核指标之后，促使全员转介分佣激励转介成功的额外奖励+个人佣金分成推广策略推广策划组合深圳中原二、三级市场联动方案推广策略推广策划组合104PARTVII城市布鲁斯经济分析→经济技述指标假拟→投资回报测算PARTVII城市布鲁斯经济分析→经济技述指标假拟→投资105本项目经济技术指标建议。经济分析经济技术指标假拟本项目占地：60000平米容积率：2.4－2.8用地性质：商住用地

容积率：2.4建议根据我司对区域市场的理解，17+1是主流产品，风险最低，容积率因取低值。我司建议各物业配比如下：住宅：10万平米公寓：4万平米商业：4400平米本项目经济技术指标建议。经济分析经济技术指标假拟本项目占地：106PARTVII城市布鲁斯经济分析→经济技述指标假拟→投资回报测算PARTVII城市布鲁斯经济分析→经济技述指标假拟→投资107项目定价方式选择及目标价格确定分析定位投资回报测算楼盘名称位置主力产品均价丽江花园惠阳区政府对面小高层洋房3300锦江国际金惠大道与东华大道交汇处小高层洋房3300菩堤园大亚湾西二路高层住宅3200广场明珠惠阳区广场东路高层3300棕榈岛惠阳区高尔夫路一号别墅、洋房1.2-1.5万半岛一号东华路东头多层洋房、别墅3200（洋房）尚城世家惠阳区政府后小高层洋房3300熊猫国际大亚湾西区新澳大道旁多层、小高层洋房3500本物业功能定位主要是根据项目周边可比项目及相关档次楼盘价格并结合本项目的具体情况，运用“市场比较法”来作出价格定位。同时根据我们对目标客户的判断，通过使用“目标需求定价法”来进行反推，由此得出对本项目的价格定位判断。住宅核心均价：3900元/㎡公寓核心均价：4200元/㎡商业均价：8000元/平方米。（整个项目的均价而非一批开盘价格）（注：详细的价格推导过程在本次报告中暂不进行阐述。）项目定价方式选择及目标价格确定分析定位投资回报测算楼盘名称位108初略估算本项目投资回报率分析定位投资回报测算由于地价未明，我司在此拟600元/平米计，根据我司在惠阳的操盘经验，建安成本1500元/平米，土地成本250元/平米，其它约占房价的15%,即成本为2275元/平米。销售收入＝100000*3900+40000*4200+4400*8000=593200000元成本＝144000*2275=327600000元税前毛利率＝265600000元税前毛收益率＝44.8%（更详细之测算将在项目后阶段提供）初略估算本项目投资回报率分析定位投资回报测算由于地价未明109在本次提报中解决的问题一、我们面临着什么样的市场？二、我们做何种档次产品？三、我们如何塑造产品？四、我们卖给认誰？五、我们能卖多少钱？六、中原的推广优势在哪里？在本次提报中解决的问题一、我们面临着什么样的市场？二、我们做110汇报完毕Thanks!

汇报完毕Thanks!111---为您我做到---

---为您我做到---112引子一：中国国家信息中心2003年在深圳发表的调查研究报告显示，在即将到来的五年内，即今年，将有两亿的中国人构成中国的中产阶级。所谓的中产阶级指的是这样一个群体：有稳定的收入，有能力购买（或通过分期付款的方式贷款）自己的公寓和汽车，而且有可以自由支配的钱花在定期的旅游、休闲或教育的投资上。人们习惯用“精英”来称呼这部份中产阶层：他们大多是年龄在25～45岁、受过高等教育、有一定的社会地位、事业小有成就。坚毅、有魄力、善于学习等字眼都可以用来形容这群人，买房、买车也已在他们的能力范围之内，当这些分布在文化、经济、政治的圈子中，拥有“三高”(高学位、高收入、高地位)的“精英”正开始形成一个社会的“准阶层”时，人们发现，他们其实已经不堪重负……

他们总是需要不停地用移动电话或网络与外界联系。他们衣着考究，他们的脸上永远充满了自信，似乎乾坤尽在其胸中掌握。他们有定期交往、人员固定的社交圈。实际上，他们过上了普通工薪阶层不能企及的生活。他们往往是业界的翘楚，他们的言行举止，都在对身边的世界产生或大或小的影响。他们尚不是城市的富裕阶层，但却是一个城市的主流人群，城市主要财富的主要创造者，对这些人，我们也习惯称之为“精英”。引子一：中国国家信息中心2003年在深圳发表的调查研究报1132003年深圳福田皇庭世纪5300元/平米入市2006年深圳福田均价12000元/平米关外龙岗7500元/平米宝安欲破10000元/平米同年11月

深圳被列居中国“十大最冷漠的城市”第2位！深圳，城市财富的主要创造者正在被“冷漠”……引子二：社会精英需要社会的关怀------2003年深圳福田皇庭世纪5300元/平米入市深圳，城114城市布鲁斯站在城市的高度，慰藉城市经济缔造者：精英，你好！城市布鲁斯站在城市的高度，精英，你好！115城市布鲁斯前期策划提案精英你好！®——苏达实业大亚湾项目地块前期策划提案谨呈：惠州市苏达实业有限公司城市布鲁斯前期策划提案精英®——苏达实业大亚湾项目地块前期策116策划脉络导示经济分析产品建议开发策略市场判研项目简析分析定位推广策略策划脉络导示经济分析产品建议开发策略市场判研项目简析分析定位117PARTI城市布鲁斯项目简析→开发背景简析→项目地块简介PARTI城市布鲁斯项目简析→开发背景简析→项目地块简介118项目简析开发背景简析背景一：深圳房价飞涨，可开发用地不足200平方公里，“大深圳”同城生活圈呼之欲出定基指数：1997年=100可支配收入定基指数住宅销售价格定基指数（深圳：2006年房价收入比高达12：1）深圳商品住宅价格近两年的上涨远远高于同期城镇居民家庭人均可支配收入增长速度，消耗了前9年的收入增长空间。深圳关内已无地可用，关外可开发用地不足200平方公里，可用于地产开发的面积更少，深圳地产将驶向何方？走出去是必然的选择。数据来自搜房网项目简析开发背景简析背景一：深圳房价飞涨，可开发用地不足20119背景二：惠阳－大亚湾地产历经“阵痛”，数年后，生机呈现，经济快速发展！90年代初，惠阳、大亚湾经济曾因“南海石油”投资信息拉动，片区内各行业，特别是石化相关产业投资项目规模聚落，但适逢亚洲金融危机国家政策调整，惠州经济承受了“断脉”之痛，区内投资紧缩，这一缩就是近十年。2003年后经济重新进入快速发展阶段。2005年惠阳生产总值78.1亿元，经济增长率15.1％，人均GDP2957美元；发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型经济增长房地产业状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展项目简析开发背景简析背景二：惠阳－大亚湾地产历经“阵痛”，数年后，生机呈现，经济120背景三：品牌地产商规模开发、地产渐显生机，大亚湾中心区，众势优聚，催生新地产经济。企业名称/楼盘名称占地面积位置备注熊猫地产480万平方米大亚湾区域熊猫国际已启动碧桂园200万平米新桥尚未启动振业地产173万平方米惠阳三和预计07年启动珠江投资61万平方米大亚湾西区预计07年启动东部集团60万平方米大亚湾西区预计07年启动新阳城43万平方米——预计07年启动中联项目40万平方米大亚湾预计07年启动总计1057万平方米目前区内通过对已售出、转让地块的盘整，将土地统一重新规划出让，国内知名发展商纷纷前来圈地，同时中心地带小块土地盘活也在加剧，预计今年，惠阳、大亚湾将大盘竞出，催生新一轮地产经济浪潮，区内房地产业将进入发展的黄金时期。项目简析开发背景简析背景三：品牌地产商规模开发、地产渐显生机，大亚湾中心区，众势121PARTI城市布鲁斯项目简析→项目地块简介→开发背景简析PARTI城市布鲁斯项目简析→项目地块简介→开发背景简析122项目简析项目地块简介大亚湾行政中心区、未来CBD、CLD双核地带！项目周边简介大亚湾开发区中心区西部工业区霞涌旅游休闲度假区壳牌石化区澳头、惠州港深圳龙岗惠阳15分钟30分钟本项目项目位于大亚湾规划中的行政中心区，紧临区内两条主干道，澳霞大道与惠澳大道，与惠阳中心区仅15分钟路程，车行30分钟即可进入龙岗中心城区。目前项目周边主干路网已修、改完成，管委会、财政局、地税局等机关已迁入办公，是未来大亚湾CBD、CLD双核地带。总占地6万平米项目简析项目地块简介大亚湾行政中心区、未来CBD、CLD双核123周边配套尚不成熟，当地政府规划执行力度不足，规划利好，当前利空。但是由于大亚湾受多年经济因素困扰，虽然区内各地块规划较好，即没有得到落实。政府规划作为能力较差。因而虽然本项目周边规划有虎头山公园，市政广场及金融、商业等公建配套，但预期实现时长及可能性却不能预料，如在本项目开发期间不能实现，周边规划利好因素不能对本项目的开发起较好的促动作用。总体来说，本项目地块周边配套尚不成熟，规划利好，当前利空。项目简析项目地块简介周边配套尚不成熟，当地政府规划执行力度不足，规划利好，当前利124PARTII宏观调控下的区域市场→宏观调控下的地产经济→区域经济发展现状分析→区域地产经济发展现状→区域地产经济发展展望PARTII宏观调控下的区域市场→宏观调控下的地产经济→125由于大亚湾区与惠阳淡水区人文、居民消费习惯及片区内的房地产发展情况极为相似，而大亚湾内房地产起步较慢，因而在市场分析时，我们将大亚湾与惠阳作为一个区域来研究，习惯上我们称之为大亚湾－惠阳区。通过大的区域市场来印证大亚湾的区域市场。由于大亚湾区与惠阳淡水区人文、居民消费习惯及片区内