某新苑项目的成本控制方案课件

子牙新苑项目成本控制

方案子牙投资公司2013.9子牙新苑项目成本控制子牙投资公司1子牙新苑项目的成本控制方案成本控制体系的建立成本控制的主要措施项目成本控制内容一二三子牙新苑项目的成本控制成本控制体系的建立成本控制的主要措施项2 一、土地成本 二、前期费用 三、工程建安成本 四、区内配套工程费 五、期间费用及其他税费

具体明细如下(一)项目开发成本控制的内容(一)项目开发成本控制的内容3费用项目名称明细内容一、土地成本

1-1土地出让金地价1-2土地或项目转让费支付转让方相关费用1-3其他费用其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、契税、土地使用费、转让费等(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称明细内容一、土地成本1-1土地出让金地价1-24费用项目名称明细内容二、前期费用

2-1方案设计阶段包括：1、项目建议书编制；2、可研编制；3、规划设计及施工设计费；4、修详规2-2前期手续阶段1、合理用能评价；2、环评；3、安评2-3招标阶段1、勘察费；2、监理费；3、招标代理服务费；4、招标交易服务费及信息费；5、施工图审查费；6、墙改基金及散装水泥基金；7、造价咨询费；8、代建费（若有）2-4施工阶段1、规划放线测量；2、沉降观测；3、高程检测；4、人防异地建设费；5、地名费；6、楼座铭牌费；7、室内环境质量验收检测；8、防雷检测；9、消防设施检测；10、电气设施消防检测；11、外窗淋水实验2-5竣工验收移交阶段1、竣工测量及房屋面积测量；(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称明细内容二、前期费用2-1方案设计阶段包括：15费用项目名称明细内容三、建安费

3-1配套设施3-1-1地下车库工程费含半地下室，包括基础、主体（地下）、给排水、照明、动力配电、防水、消防、通风、停车设备等费用。3-1-2架空层工程费包括结构及装修3-1-3公建包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称明细内容三、建安费3-1配套设施3-1-1地下6费用项目名称明细内容3-2建筑单体成本

3-2-1基础工程费包括土方、地基处理、降水护坡等基础工程

3-2-2单体土建、装饰工程费含单体土建、公共部位装修

3-2-3单体安装工程费

3-2-3-1电气工程包括配电箱、开关面板、灯具和一般的电气安装，弱电管预埋。

3-2-3-2给排水工程一般的给排水安装

3-2-3-3暖通工程包括散热器及管道安装、通风系统3-2-3-4中水工程包括单体内中水回收、回用管道系统3-2-3-5安防工程包括：对讲、门镜、巡更、红外报警等

3-2-3-6外立面涂料、石材（若有）

3-2-3-7门窗入户门、单元门(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称明细内容3-2建筑单体成本3-2-1基础工程7费用项目名称明细内容3-2建筑单体成本

3-2-4安装专业分包工程费

3-2-4-1电梯工程电梯的安装及调试。

3-2-4-2电话工程配合

3-2-4-3消防工程包括单体内的消火栓、喷淋、防排烟、自动报警、气体灭火、水幕、水喷雾等系统工程，不含大型设备。

3-2-5其他包括：分包照管费、甲购材料采保费。(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称明细内容3-2建筑单体成本3-2-4安装专业8费用项目名称明细内容四、区内配套工程费

4-1小区内综合管网及设施费（小市政）

4-1-1自来水配套费及相关费用1、自来水小配套费（从建设项目用地界线临界支管闸到楼前水表井）；2、水表；3、消防用水及附属4-1-2室外排水管网指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活污水，环境排水，不含水景用水。4-1-3电力配套费及相关费用1、电力配套建设费；2、红号站；3、黑号站基础；4、室外电缆；5、电表4-1-4室外弱电管网指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内穿线。4-1-5燃气配套费及相关费用1、燃气小配套费；2、燃气表；3、气源发展基金4-1-6热力配套建设费及相关费用1、供热工程建设费；2、热力小配套费；3、热力表；4、换热站土建(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称明细内容四、区内配套工程费4-1小区内综合管网9费用项目名称明细内容四、区内配套工程费

4-1小区内综合管网及设施费（小市政）4-1-7广电配套广电配套费4-1-8小区车行道路工程包括：1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场土建工程（含土方、路基及面层），2、路灯工程（含灯具及管线敷设）。4-1-9中水管道小区内中水管道及附属4-3基础设施大配套费住宅和公建项目按建筑面积每平方米140元计征，商业项目按建筑面积每平方米160元计征。天津市区290元和320元(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称明细内容四、区内配套工程费4-1小区内综合管网1016费用项目名称明细内容3-2环境工程

3-2-1绿化小区内的植物的材料、种植及养护费。3-2-2硬质地面除小区车行道路工程以外的道路含广场。3-2-3构筑物及小品小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、水景土建工程费，以及雕塑小品、假山等。3-2-4围墙、门卫各类围墙（栏杆），以及出入口大门、门卫室3-2-5室外环境照明庭院灯或草坪灯安装、管线安装3-2-6环境水系统小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）等。3-2-7其他信报箱、垃圾箱(一)项目开发成本控制的内容16费用项目名称明细内容3-2环境工程3-2-1绿化小区内11费用项目名称明细内容五、期间费及其他税费

5-1管理费用

5-2营销费用包括：宣传推广费用、广告代理费用、销售代理费用、为满足销售需要发生的建安费、销售许可证公告费、交易手续费、初始登记费等5-3财务费用

5-4维修基金5-5营业税(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称明细内容五、期间费及其他税费5-1管理费用512隐性成本显性成本（二）项目开发成本应重点控制内容项目开发进度控制项目资金收支计划管理(现金流管理)规划设计过程中固化的成本预控合同管理建安及工程成本采购成本显性成本（费用）的控制，包括土建、安装、室外工程、材料设备采购、招投标等方面。隐性成本显性成本（二）项目开发成本应重点控制内容项目开发进度13子牙新苑项目的成本控制方案成本控制体系的建立成本控制的主要措施项目成本控制内容一二三子牙新苑项目的成本控制成本控制体系的建立成本控制的主要措施项141.组织机构保障体系

2.目标成本指标的确定

3.责任成本体系

4.目标成本的实施

5.成本的动态管理（见附图）

6.

工程竣工结算管理

7.招投标管理制度

8.合同管理制度

9.计量支付及变更管理制度

10.预算管理制度

11.结算管理制度

12.限额设计及设计优化制度13.计划管理办法14.投资计划管理办法成本控制体系主要内容1.组织机构保障体系15

包括四级成本保障层次：

1.公司目标成本审定机构 公司决策层审批目标成本控制指标（总经理办公会）

2.公司目标成本编制机构 负责测算并编制包括开发前期勘察、设计、三通一平，主体建安、小区公共配套管网、城市基础设施配套、公建设施、园林景观、开发间接费等在内直接成本项目的目标成本。（计划合约部牵头，土地部、发展部、建管部、财务部配合）

3.公司目标成本监控机构 分析评估目标成本（费用）执行情况，并提出成本控制的指导性意见和成本调整建议。（财务部牵头，成立成本监控小组）

4.公司目标成本实施机构 根据目标成本的各项经济指标，开展限额设计、施工、采购等业务工作；对其成本费用失控承担直接和主要责任。（计划合约部、土地部、发展部、建管部、财务部各负其责）（一）组织保障体系 包括四级成本保障层次：（一）组织保障体系16项目发展阶段成本确定实施办法项目定位阶段成本估算根据项目总体定位和地块初步的总体规划设计的各项经济指标（规划设计、建筑设计、装修设计、环境设计、配套设计的方案）及住宅单体的各项基本建造标准和公司的利润要求进行估算。（已确定）方案设计阶段成本测算

在成本估算结果的基础上，依据扩初建筑、景观设计图纸，编制材料设备使用一览表，明确装饰材料的材质及档次、限价，进行成本测算。（正在完善）施工图设计阶段目标成本

在初步（扩初）设计确定的测算成本的基础上，根据主体施工合同及施工组织设计、施工图纸，详细计算，主体工程成本、分项工程成本、公共配套成本材料设备成本、景观环境和小市政成本。最终形成目标成本。

目标成本的确定分为三个阶段，分别是项目定位阶段、方案设计阶段和施工图阶段，相应的最终目标成本确定也需通过成本估算、成本测算、目标成本逐步确定。（二）目标成本指标的确定目标成本指标的确定过程见下图所示：项目发展阶段成本确定实施办法根据项目总体定位和地块初17某新苑项目的成本控制方案课件18项目成本分项责任部门具体内容开发前期费用勘察建管部通过招投标确定勘察单位；勘察费用与报告的准确性挂钩；复核实际完成的勘察工作量规划设计建管部根据目标限价合理安排各项规划设计费；推广限额设计；控制设计费用的支付与设计质量挂钩；三通一平建管部临时围墙、道路力求永久化；临时水电管线敷设尽可能利用已有资源临时设施建管部加强临时设施的重复利用性主体工程建安费用主体建安建管部做好施工图会审工作，将设计不合理的现象消灭在施工之前，避免引起设计变更、签证费用建管部/计划合约部招投标选择优秀而可信的施工队伍；编制完善、严密的施工承包合同；设计变更、签证做到先估价、审批后实施，避免出现盲目变更；按实复核现场变更、签证的工程量，有效控制现场签证的发生；审核竣工图等结算资料，确保结算资料的准确性；建管部审核施工方案合理性、经济性；通过“四新”使用，有效降低工程成本；装饰材料及设备建管部根据目标成本的材料限价，确定材料的规格、档次、品种；计划合约部根据目标成本的材料限价，开展甲供材料的招投标工作；建管部严格按标准验收材料，对不合格的产品进行扣款；处理好供货商与施工单位的材料收发工作；（三）目标责任成本体系项目成本分项责任部门具体内容勘察建管部通过招投标确定勘察单位19项目成本分项责任部门具体内容公共管网配套工程费用室外水电气等配套工程建管部尽可能减少或消灭政府垄断工程成本中不合理的成分；严格控制配合水、电、气等专业工程的零星人工签证；合理安排配套工程的施工工期；园林景观环境建管部严格按目标成本总额控制，进行限额设计；特别是做好绿化、景观的方案论证，避免由于效果不满引起的返工费用计划合约部直观性装饰材料实行甲供或甲控，按目标成本选用经济美观的建筑装饰材料建管部严格控制现场的变更及签证；公建配套设施费建管部严格按目标成本总额控制，进行限额设计；严格控制配套公建的室内装饰工程设计标准；特别做好装修工程的方案论证，避免由于效果不满引起的返工费用；计划合约部直观性装饰材料实行甲控，按目标成本选用经济美观的建筑装饰材料；建管部严格控制现场的变更及签证；（三）目标责任成本体系成本责任公共管网配套工程费用室外水电气等配套工程尽可能减少或201.限额设计：建管部根据公司确定的目标成本指标进行委托设计任务；限额设计主要用于结构、装饰工程、景观园林工程等的方案设计阶段；2.限价采购：计划合约部限价采购主要用于外立面、内部装饰性材料的确定及采购；根据审批确定的《材料设备一览表》的要求寻找合格的供货商，开展设备材料的招投标工作；（四）目标成本控制的实施

目标成本确定后，即进入成本的动态管理阶段：每一项招标、采购、外包，都要与目标成本明细项进行对照，确保控制在目标成本内。即使有一两项突破，也要考虑要在其他项找回来，综合平衡。 对于弹性较大的期间费用,如开发间接费、销售费用、财务费用，则与相关部门签订目标责任书，进行控制。 负责成本控制的部门，在项目实施过程中，及时出具《项目动态成本信息报告》反映项目成本发生的动态情况；并根据市场数据信息，提供成本控制或调整建议。（五）成本的动态管理（见附图）1.限额设计：建管部根据公司确定的目标成本指标进行委托设计任21

根据工程进展情况，分期进行总包、分包工程的结算，关键对施工工程的质量、工期等履约的情况进行核实，确定工程尾款； 甲供材料的清算 施工水电费清算 工程扣款 工程保修金（六）总包、分包工程竣工结算管理（七）项目后评估（六）总包、分包工程竣工结算管理（七）项目后评估22子牙新苑项目的成本控制方案项目成本控制体系的建立项目成本控制的主要措施项目成本控制内容一二三子牙新苑项目的成本控制项目成本控制体系的建立项目成本控制的主2323

由于地产开发环节较多，涉及专业较广，很难由一个部门能够控制得住。因此，需要各个部门相互配合、信息沟通共同来完成。如何将开发各个环节的成本控制形成一个整体联动系统，需要建立一个目标成本控制体系。首先在项目开发前期，科学测算目标成本指标，再按照不同项目分解到各个责任部门，形成责任成本目标，辅以动态成本信息跟踪、监控、调整等措施，最终实现项目成本的控制目标。第一部分到底如何控制成本费用？那么怎么实现项目的目标成本控制呢？23由于地产开发环节较多，涉及专业较广，很难由一个部24(一)建立项目目标成本和责任成本控制体系事前事中事后责任激励机制目标成本控制体系动态成本控制体系成本后评估管理体系责任成本控制体系事前事中事后责任与激励机制(一)建立项目目标成本和责任成本控制体系事前事中事后责任激目25要想获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。1、确立“全生命周期成本”管理战略2、建立成本控制保障措施（本方案按照期初模型操作）成本控制保障措施体系制度保障体系房地产项目成本控制要点、招标管理实施细则、合同管理办法、限额设计和设计优化制度流程、限额设计及成本控制计划、预算管理办法、计量支付及变更控制细则、结算管理办法、投资管理办法、投资计划管理办法组织保障体系期初模型：集团-投资公司-地产公司（项目部）集团：主要是对项目决策、程序、融资、人力、审计进行把控。成本控制方面主要是对成本、销售、利润、物业等方面的成本整体把控，考核投资公司指标完成情况。投资公司：负责前期、招标、组织施工、营销方案制定和组织实施、目标成本制定及监控、营销方案制定及组织实施、制定销售价格及策略、组织销售及完成销售任务、售后服务、物业管理、合同管理、财务管理、预算管理、执行绩效考核。地产公司（项目部）：施工管理中心，负责进度、质量、现场、安全、签证、验收。第二阶段：集团职能不变，投资公司职能调整为集团授权下的立项决策、地产公司经营计划管理和预算、地产公司资金计划、地产公司经营目标考核、地产公司人力资源管理、地产公司策划方案审核、规划设计方案审核、成本控制方案审核、财务管理；地产公司成为开发主体和项目管理主体。(二)制定成本控制战略体系要想获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，26开发全程成本控制要点1、项目前期成本控制2、项目建设阶段成本控制3、管理费用的控制4、销售费用的控制5、财务费用的控制(二)制定成本控制战略体系3、明确项目开发成本构成内容4、抓住项目开发全程成本控制要点1、项目前期成本控制3、管理费用的控制4、销售费用的控制5、275、在项目开发全程采用恰当的成本控制方法（1）在项目初始阶段进行成本测算（可研阶段）（2）在项目规划及方案设计阶段，在成本测算的基础上进行细化，并制订目标成本。（方案阶段）（3）根据合同执行情况产生成本计划和实际成本情况对比，动态调整(四)制定项目开发工程造价控制体系策略一：重视源头、加强工程设计环节控制策略二：工程招投标是控制工程造价的核心策略三：实行项目管理方式加强成本控制（五）建立合约管理网络框架

1、进行合理的招标分判，即总分包、甲供甲控实现等。2、建立合同管理台帐，及时更新合同执行过程中数据。3、发现风险及时采取风险防范措施。4、合同执行结束后进行总结和评判。5、在项目开发全程采用恰当的成本控制方法28第二部分开发主要环节的成本控制措施项目前期发展环节成本控制措施一项目规划设计环节的成本控制措施二项目招投标环节成本控制要点三项目工程施工环节的成本控制要点四项目材料及设备采购环节成本控制要点五项目工程预决算环节的成本控制六项目销售环节的成本控制七项目期间费用的成本控制要点八第二部分开发主要环节的成本控制措施项目前期发展环节成本控制29

项目前期发展环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。这一环节成本控制的主要任务由土地部及建管部来承担。立项环节的成本核算控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节特点：由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小。该环节原则：在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。该环节影响：购地阶段的成本控制是整个项目成本控制的第一步，购地费用的合理与否，对项目整个成本控制有直接影响。项目前期发展环节成本控制措施一 项目前期发展环节成本控制措施一30控制要点控制什么怎么控制谁来控制新征土地（1）征地费用（1）少交或晚交土地部负责（2）拆迁安置费用（2）房产确权后，办理拆迁安置费用（3）大市政费用（3）自行配套项目，一是按市政大配套费标准计入项目成本；二是按实际发生费用分配到项目中计入。

建管部负责（4）规划条件（4）满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本建管部负责控制控制什么怎么控制谁来控制（1）征地费用（1）少交或晚交（31

规划环节的成本控制所占权重最大，具有项目建设成本决定地位和作用。在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容复杂。

基本原则是：周密规划，科学讨论，严格审批。尽管设计费在建设工程全过程费用中的一般只占建安成本的1.5—2%左右，但对工程造价的影响可达75%以上，设计质量的好坏直接影响建设成本的多少和工期的长短，直接决定人力、物力、财力投入的多少。因此工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、最有效的的建设项目投资的根本所在。科学合理的设计可降低工程造价的10%。项目规划设计环节的成本控制措施二项目规划设计环节的成本控制措施二32（一）规划设计阶段投资控制要点和策略

策略一：实行设计方案优化 策略二：实行限额设计，设计费和限额设计满足程度挂钩，合同中约定

策略三：加强对图纸的会审与审查 策略四：深入运用价值工程。运用价值工程的优势：

1.既可提高工程的功能又可降低工程的造价

2.在保证工程功能不变的情况下降低工程造价

3.在保证工程造价不变的情况下提高工程功能

4.可在工程功能略有降低的情况，使工程造价大幅度降低

5.可在工程造价略有提升的情况，使工程功能大幅度提高

策略五：采用合同措施，有效控制造价

设计人员要熟悉工程概预算定额和材料预算价

设计人员按项目估算及概算控制设计图各相关专业环节制定双赢策略建管部严格控制设计变更，设计变更率控制在1%计划合约部造价管理人员及时提供可靠基础资料限额设计的管理（一）规划设计阶段投资控制要点和策略设计人员要熟悉工程概预33 （1）委托设计阶段需要有详尽的资料和技术指标，明确总体目标（2）扩初设计阶段用技术经济指标考量设计方案，评价方案的优劣（子牙新苑项目建议在方案报规获得批复后，专题研究功能、定位等，给设计单位发扩初设计任务书，由设计单位进行扩初设计）

如户型适用性如建筑的功能分区 和配套设计

设计方案是否经济 合理的考核标准经济性是否合理布局是否合理（二）规划设计阶段成本控制节点 （1）委托设计阶段需要有详尽的资料和技术指标，明确总体目标34施工图设计阶段五大问题建筑结构尽量采用低成本的结构形式基础结构形式的选择必须依靠真实的地勘察资料防止结构配筋量标准不一安全系数取值偏大，会影响设计结果结构标示与说明按取最大值的方式进行统一标示说明（二）规划设计阶段成本控制节点

（3）初步设计阶段明确项目工程造价的最高限额，确定造价目标（见附表）（4）施工图设计阶段防止可能出现的设计问题，导致变更造价造价（5）设计交底和配合施工阶段的要设计单位深度参与建筑结构尽量采用低成本的结构形式基础结构形式的选择必须依靠真35(三)规划设计阶段成本控制的内容进度品质成本样板区造价

设计失误率图纸完善程度 部品封样率项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,并非某一个极端，因为其中任何一项都意味着项目代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出。规划周期方案周期扩初周期

施工图周期景观设计周期室内设计周期 施工周期含钢量等土建成本 设备造价 景观造价产品的品质设计变更签证率合理的设计费(三)规划设计阶段成本控制的内容进度品质成本样板区造价 设计36建筑类型结构部位项目含钢量、混凝土含量限额指标独立商铺

钢筋含量（kg/m2)78混凝土含量（m3/m2）0.5洋房（多层）钢筋含量（kg/m2)50混凝土含量（m3/m2）0.349-11层住宅钢筋含量（kg/m2)55混凝土含量（m3/m2）0.34 18层以上住宅钢筋含量（kg/m2)62-65混凝土含量（m3/m2）0.36（1）结构含钢量及混凝土含量（保证安全和品质的前提下，降低用量）建筑类型结构部位项目含钢量、混凝土含量限额指标独立商铺钢筋含37

(2)安装造价主要是电梯、外檐装饰材料、外墙保温材料、门窗等，在满足使用功能的前提下，适当考虑维护及保养成本，选择中档品牌。

(3)景观造价

1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等。2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类。（4）样板区造价(一)项目开发成本控制的内容

1、售楼处选择：2、样板房装修：经济、适用；。（5）合理设计费是保证质量与进度的基本条件之一建议设计费标准：按40元/平米（建筑面积）单价确定，包括所有方案设计、景观设计、综合管网设计、施工图设计等内容。尤其是在设计合同中约定设计变更率（因设计原因）。 (2)安装造价主要是电梯、外檐装饰材料、外墙保温材381、规划方案（五）规划设计阶段成本控制实施控制要点控制内容控制措施实施部门1.规划方案（1）可行性规划设计项目市场信息搜集和分析区域市政状况信息分析项目规划要点确立可行性研究设计任务书可行性规划设计及调整①发展部②建管部（2）规划方案评审组成可行性规划评审小组，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计进行调整后，再重新评审。①

建管部②公司领导（3）方案设计成果根据评审结果，结合区域和项目实际情况，对可行性规划设计进行细节调整材料设备选型方案的初步确定①建管部②发展部③公司领导根据提交的设计成果进行投资成本估算计划合约部、财务部门1、规划方案（五）规划设计阶段成本控制实施控制控制内容控制措392、规划报批及扩初设计控制要点控制内容控制措施实施部门2.规划方案报批设计（1）设计方案根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书规划方案设计评审①建管部（2）报批注意市政方案及配套方案设计熟悉相关法规，保证报批材料完整①建管部3.扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核①建管部（2）成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算进行目标成本测算①计划合约部（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审设计调整①建管部②计划合约部2、规划报批及扩初设计控制要点控制内容控制措施实施部门2.规403、桩基设计控制要点控制内容控制措施实施部门4.桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料①建管部（2）设计方案评审桩基设计2种以上形式由外请专家进行桩基形式和桩基结构评审①建管部（3）桩基施工图设计调整①建管部3、桩基设计控制要点控制内容控制措施4.桩基设计（1）地质勘414、施工图设计控制要点控制内容控制措施实施部门5.施工图设计（1）施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。①建管部②发展部（2）报建建管部（3）报施图建管部、计划合约部（4）审图施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商（5）面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合4、施工图设计控制要点控制内容控制措施5.施工图设计（1）施425、销售包装设计、装修方案设计控制要点控制内容控制措施实施部门6.销售包装设计（1）售楼处、样板间、示范区结合营销费用控制施工招投标①发展部②建管部③计划合约部7.装修方案设计（2）方案设计要求根据扩初设计图、项目开发指导书和实体研究的结果确定方案设计要求①发展部②建管部（3）材料设备选型成本方案市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析①发展部②建管部③计划合约部（4）招投标制订设计任务书评审①建管部②计划合约部5、销售包装设计、装修方案设计控制要点控制内容控制措施6.销436、功能设计控制要点控制内容控制措施实施部门8.功能设计（1）小区建筑物功能的经济评估市场调研有针对性扩充建筑物功能①发展部②建管部（2）市政配套方案市政状况调研①建管部（3）环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额招投标①建管部②计划合约部（4）智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制招投标①发展部②建管部③计划合约部6、功能设计控制要点控制内容控制措施8.功能设计（1）小区建447、设计变更、材料设备选型等控制要点控制内容控制措施实施部门9.设计变更（1）设计调整费用设计调整符合市场需求及成本降低要求①建管部（2）设计变更洽商严格设计变更流程①建管部②计划合约部③公司领导10.材料设备（1）材料及设备选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装①建管部②发展部③计划合约部④公司领导（3）采购招投标①建管部②计划合约部7、设计变更、材料设备选型等控制要点控制内容控制措施9.设计45拿地节点方案报建方案设计扩初设计施工图设计施工图部品材料定板封样论证阶段工程管理规划设计扩初设计景观设计部品材料清单示范区景观、装修施工图扩初报建施工图报建概念规划方案部品材料调研产品创新建筑、规划方案 结构、设备初步方案销售示范区策划景观概念8、设计流程优化拿地节点方案报建方案设计扩初设计施工图设计施工图部品材料定板468.1项目规划阶段的成本优化

1、交通系统规划中的路网规模、停车方式、道路断面、步行系统与配套管线、消防流线等。

2、配套公建布局及方案。3、景观设计：现状景观改造与利用、维护成本

8.1项目规划阶段的成本优化1、交通系统规划中47（1）结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化

1）建筑方案的选择：设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计从方案入手可以对项目总成本进行较大优化。

2）桩基型式的确定

（2）结构计算数据的审核

结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核

1）输入信息的审核核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。

2）输出信息的审核检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。（3）细部做法的控制与审查

对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。

1）Ⅲ级钢的应用：由于Ⅲ级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用

2）合理归并结构构件：结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。

3)对设计高层项目细部大样的做法明确，有利于施工图的规范，减少施工过程中的设计变更。8.2项目结构设计阶段的成本优化（1）结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化8.2项目48（4）结构设计优化的主要关注内容：

1）基坑、边坡控制

2）桩基选用的优化

3）结构含钢量的控制．

4）上部结构选型的优化

5）特殊部位的结构优化处理

6）选用新Ⅲ钢、冷扎带肋钢筋等技术，降低含钢量。（5）成本优化与设计合理周期的确定结构成本监控过程的分阶段控制，要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。（6）结构含钢量限额由于建筑类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证产品的较高品质。在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。某新苑项目的成本控制方案课件49规划设计单体设计设备设计

初步设计 施工图功能平面结构体系立面设计概念设计（1）设立内外装修和安装的成本目标

——倡导在设计管理阶段，设备工作并行并前置；

——倡导在施工图结束前，完成主要设备定样定板；8.3设备设计阶段成本优化规单设 初步设计功结立概念设计（1）设立内外装修和安装的成50（2）开展标准化设计、进行集中采购

标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计工作量．为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件。

（3）设备方面优化关注点：１）覆土埋深与设备管线的埋设２）地下室层高与设计管线的关系３）设备参数以及设备型号的选用．４）选用新技术、新设备的应用。如选用无机房或小机房电梯（节约共摊面积及节能）1）土方造型的合理性2）水景的合理布置3）大乔木的慎选4）雕塑品的限制5）硬质铺装的优化8.4.景观设计成本优化内容（2）开展标准化设计、进行集中采购8.4.景观设计成本优化内51（1）进行限额设计限额设计的定义:根据已制定的目标成本控制计划或根据以往项目的数据积累，对即将进行专项设计，给设计单位一个控制造价的经济指标，要求设计的工程概算不能超过委托的限额。限额设计的管理:１）首先根据项目的营销定位分析确定设计的定位。２）根据设计定位，根据以往工程的经验确定设计的目标值。３）设计单位拿出扩初设计和概算后，建管部组织对图纸进行内审，并对设计进行修正。４）之后，建管部组织对图纸进行内审，并对设计进行修正。5）根据双方互动认可，最终出施工图纸。（2）控制设计变更很多项目由设计失误所带来设计变更,占总建造成本的3-10％，其中重复性错误占相当比例。9.施工图阶段的成本优化9.施工图阶段的成本优化52（1）招标方式的选择------公开招标、直接委托（专业配套）（2）计价方法的确定------工程量清单计价招标房地产开发项目招投标环节成本控制要点三

1、招投标环节成本控制的内容2、招投标环节成本控制的措施（1）编制缜密、严格的招投标文件及合同文件，各部门各负其责（技术、商务、范围、分界点、验收标准等），合同措辞严密，合同履行过程中经常会出现因为界定不清而造成争议、索赔的增加。（2）公司内部、造价咨询公司同步进行工程量清单审核，之后进行汇总、分析（3）合理确定控标价。（4）选择信誉、实力、履约综合占优的承包企业。（5）对于大型设备及主要材料进行甲供，在充分进行市场调研的基础上，选择优质供应商。（6）对于各种检测费用、评审费用，尽量将费用降到最低。（1）招标方式的选择------公开招标、直接委托（专业配套53施工环节的成本控制主要应注意三大方面，一个是因各种变更、现场签证增加的费用，第二个是材料价格上涨、价款调整以及工程款引起的费用；第三个方面是工程索赔增加的费用。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点四1.工程索赔价款控制2.工程变更费用控制3.现场签证价款控制4.工程价款支付控制5.挖掘节约工程造价潜力（一）施工环节成本控制的主要内容施工环节的成本控制主要应注意三大方面，一个是因各种变54

1.合同管理 （1）合同会签制度：一项合同的签定，需要公司各责任部门评审，各自对合同中的条款进行把关，避免出现专业管理的空白。 （2）合同分析：包括专业技术（专业成本及漏项及可实施性）分析及法律风险分析（合法及保障性）。 （3）合同交底：合同分析后，应由合同管理人员向各管理层作合同交底，把合同责任具体落实到各责任人和合同实施的具体工作上。并把合同间的衔接交待清楚。 （4）合同实施的控制：通过合同实施情况分析，找出偏差，调整合同实施过程，达到合同总目标。(二)施工环节成本控制的主要环节 (二)施工环节成本控制的主要环节55 2.索赔管理工程建设中索赔管理的任务主要有索赔和反索赔 （1）索赔：是指在合同实施中，合同一方因对方不履行或未能正确履行合同所规定的义务或未能保证承诺的合同条件实现而遭受损失，向对方提出补偿要求。索赔一般是承包人向发包人提出的。

常见索赔的主要起因：

1）合同文件引起的（如图纸和工程量表中错误的描述）

2）工程施工方面（如设计变更和工程质量要求变更引起的）

3）关于价款方面（如拖延支付进度款）

4）工期引起的（延误工期损失等）

5）特殊风险和人力不可抗拒

6）工程暂挺、中止合同。（2）反索赔：是相对索赔而言，是对提出索赔的一方的反驳。通常反索赔主要是指发包人向反索赔是相对索赔而言，是对提出索赔的一方的反驳。通常反索赔主要是指发包人向承包人的反索赔。

常见反索赔的主要理由：

1）工程质量缺陷

2）拖延工期

3）发包方其他损失。 2.索赔管理563.变更管理（1）设计和工程变更的主要内容：

1）由于设计单位图纸错、漏、碰、缺，导致发生做法变动、材料代换、纠正施工图中的失误或其它变更事项。

2）由于我方原因改变建设标准、结构功能、使用功能、增减工程内容，导致发生做法变动、材料代换或其它变更事项。（2）变更管理的主要措施：

◆第一种：一是加强对设计单位的管理，二是施工图阶段的审查。◆第二种：尽量杜绝。3.变更管理（1）设计和工程变更的主要内容：57 4、现场签证管理（1）现场签证的主要内容：

在施工过程中出现的各种技术措施处理，以及由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线）变化，导致发生增减工程量，材料代换或其它变更事项。 事后设计变更导致的返工和技术处理措施等。其他，如：土方倒运、机械进出场、赶工措施、配合销售等。（2）系统分析产生现场签证的诱因

1）设计变更引起的设计变更引起的合同出现漏项或清单说明不清引起的合同出现漏项或清单说明不清引起的措施费签证

2）技术措施和施工质量标准不清晰造成场地移交责任不清引起的(场地硬化)规费签证(夜间施工噪音污染) 3）主材、主要工艺变了，申请变相的索赔

4）甲供材料管理采保费和甲供材料损耗等（3）控制现场签证的原则

——避免签证，减少签证，规范签证。 （4）影响现场签证的罪魁祸首：

——合同出现漏洞。

——设计变更。

——施工措施费。 4、现场签证管理58

（5）目前工程合同存在的主要问题：

——工程范围划分不清楚、不具体，为承建单位索赔提供了机会，导致工程签证难以控制。

——工程量清单说明不够详细，容易引起签证。

——付款条件与形象进度或完成工程量的关系不清不楚，增加了工程管理协调难度。

——工程技术要求或工程质量要求不具体明确，无法保证差异化产品的品质。

（6）措施费

1）施工措施费含义：投标人完成本招标工程所需要的技术、生活、安全等方面的非工程实体项目全部费用，并已经充分考虑了招标文件的施工管理及技术要求。

2）控制原则：在招标中明确“施工措施费用包干”施工措施费包干原则： 投标措施项目清单未填写部分，视为已包含在工程量清单的其他费用中，措施项目投标报价包干考虑，结算时除合同规定外不做调整。设计变更及签证工程中，发生的措施费用亦由投标人在报价表中包干考虑。

（7）具体操作措施：

1）一单一算原则：一个设计变更及签证单应编制一份结算单，且对应一项内容；

2）一月一汇总原则：每月汇总已完工的变更签证费用，反映在项目动态成本中；

3）完工确认原则：当设计变更及现场签证完工后，尽快完成签字确认，如属隐蔽工程，必须在其覆盖之前签字确认；

4）原件结算原则：设计变更及现场签证的结算必须要有齐备的、有效的原件作为结算的依据；

5）时间限制原则：设计变更、签证都应先立项后实施。若有特殊情况，请示主管领导同意后实施，但事后补填报变更、签证单；

6）存档原则：变更、签证所有文件必须存档。原则上不允许发生人工签证。 （5）目前工程合同存在的主要问题：59控制要点控制内容控制措施1.设计变更环节（1）变更评估①项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。②加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。③各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。（2）变更的审核签认①根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。②设计变更通知单。③变更必须有设计单位、计划合约部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。（3）变更的审批主管总经理审批后方可进行变更。1、设计变更(三)施工环节成本控制的主要措施①项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计60控制要点控制内容控制措施2.施工现场签证（1）签证的必要性现场签证的确认严格按照合同中约定的条款执行。（2）签证的时限现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。（3）签证的工程量①认真核对签证的工程量准确。②签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。（4）签证的审批①施工洽商通知单②必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。（5）签证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。2、现场签证控制要点控制内容控制措施3.审图（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审①图纸多层次会审、会签及审批制度。②各专业互审互签制度。③在开工前把图纸中的问题修改完。3、图纸审核2、现场签证3、图纸审核61控制要点控制内容控制措施4.总分包配合费（1）分包方式（2）分包内容（3）分包的责任界定①通过投标确定配合费。②应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。4、总分包管理控制要点控制内容控制措施5.材料供应（1）选型（2）材料供应方式（3）材料计划（4）提前安排时间①施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。②先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。③限时编制材料计划。④材料计划签认。⑤要全面考虑可能出现的问题，留出相应的时间。5、材料供应6.工程款支付控制要点控制内容控制措施6.工程款的支付（5）付款进度（6）工程进度①按合同约定执行付款。②按进度付款。③多层次多角度审核工程进度。付款的审批根据情况由不同级别人员最终审批。4、总分包管理5、材料供应6.工程款支付62

1.制定采购预算与估计成本

2.科学合理的选择供应商（1）选择供应商的数量，避免单一货源（2）对用量大的材料设备选择两个以上厂家供货（3）合理选择供应商的方式，

3.利用好采购环境（1）把握好采购外部环境：指能对项目采购产生影响的外部变化，包括市场季节性变化、国家宏观经济政策的变化、国家财政金融政策的调整、市场利率的变化、通货膨胀存在等。（2）建立供应商及材料设备信息数据库。房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点五

材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而规范的流程，就可以最大限度的减少在本环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。（一）项目采购成本控制的总策略 1.制定采购预算与估计成本房地产开发项目材料及设备采购环节63控制要点控制内容控制措施1.材料进场计划（1）采购招投标及订立合同时间根据工程建设进度安排，预留出来材料招标时间和合同订立时间。（2）生产周期与工程进度相配合（3）运输周期具体与采购点远近相对应（4）安装、验收周期与工程进度相配合（5）交叉作业时间与工序安排相联系1541.材料使用时间计划（二）项目采购成本控制措施控制要点控制内容控制措施2.材料的性能价格比（1）市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。（2）技术参数材料设备的技术参数由建管部确定（3）招投标制定招投标计划。2.材料性价比（1）采购招投标及订立合同时间根据工程建设进度安排，预留出来64控制要点控制内容控制措施3.材料款支付（1）材料款支付方式（2）材料款支付进度（3）保修款①预付款限额控制②首次验收后付款总额进度控制。③保修款一般不低于合同总价的5%。④依据合同中约定付款。3、材料价款的支付4、材料验收、保管控制要点控制内容控制措施4、材料验收（1）数量验收关联所有方共同确认货到现场数量（2）质量验收①外观质量的验收②安装后质量的验收③投入使用后的质量验收5、材料保管与保修（1）材料保管在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者（1）材料保修用合同的方式明确保修责任和保修期5.材料设备采购环节的主要做法

(1)建立材料设备厂家数据库； (2)建立材料设备价格数据库

(3)建立合格分供方数据库 (4)了解其他项目成本数据①预付款限额控制3、材料价款的支付4、材料验收、保管5、材料65控制要点控制内容控制措施1.钢筋用量的核实（1）施工图中的钢筋用量（2）洽商、变更的钢筋用量①委托外部专业顾问：选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价顾问公司进行钢筋量计算工作；②预算审核专业人员核算钢筋用量③现场察看。必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况1611、钢筋用量2、价差调整控制要点控制内容控制措施1、价差的调整（1）材料价差（2）人工价差（3）费用价差①严格执行合同中价差调整办法②及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况③当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策房地产开发项目工程预决算环节的成本控制六1611、钢筋用量2、价差调整房地产开发项目工程预决算环节的66控制要点控制内容控制措施1、洽商、变更的费用控制（1）图纸审核（2）因市场因素甲方对图纸的修改（3）现场签证①建管部组织各专业共同审图，实行专业负责制②监理公司审图③施工单位审图④对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较⑤现场签证中，应明确发生费用的原因和责任1633、洽商、变更4、违约与索赔控制要点控制内容控制措施1、违约与索赔（1）工期（2）质量①我方履行自己的合同义务②我方督促乙方履行合同义务③工期与质量重视过程中控制（3）配合管理负责处理各施工方的配合问题（4）停工、窝工当造成重大停、窝工时，我方及时进行停、窝工费用计算①建管部组织各专业共同审图，实行专业负责制1633、洽商、变671635、其他措施1、项目结算负责人必须深入工地全面掌握工程实况，深入了解建筑材料的品种及价格，要做到心中有数，避免造成计算的误差较大，避免让自己在和施工单位对数工程中的被动。2、专业知识的掌握：预算人员不仅要全面熟悉定额计算，掌握各种费用文件，还要全面了解工程预算定额的组成，以便进行定额的换算和增补，同时还需要掌握一定的施工规范与建筑方面的知识。3、公司责任部门做好工程的验收交接工作，对于质量要求明显不符合合同约定的，要及时发出书面的资料，推迟此类项目的结算，以减少后续维修费用已经维修期的变相缩短。4、施工单位申报的结算资料，公司相关部门必须严格审查，审查资料的准确性，已经是否有多报、谎报、漏报等现象，相应资料合适后移交成本进行审查。成本在审查过程中如有不清楚的地方，相关部门应积极配合。5、对于合同约定的主要标的如工期、质量、安全各责任部门需要做出详细的书面报告资料。1635、其他措施1、项目结算负责人必须深入工地全面掌握工程68销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、营销方案（1）费用总额确定费用目标总额发展部（2）市场信息收集（3）营销计划（4）营销预算 根据各种相关因素确定具体计划和费用发展部（5）营销方案审批征求各方面意见，按审批流程操作发展部房地产开发项目销售环节的成本控制七销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标69控制要点控制什么怎么控制谁来控制2、营销现场费用(1）现场销售人工费用销售人数控制销售工作进度控制奖励办法控制发展部（2）现场销售器具费（3）卖场、现场包装费（4）销售模型费用（5）宣传资料及礼品费（6）展销费发展部(7）计划额度控制额度内调剂和超额审批制度公司总经理3、媒体选择(1）媒体及广告代理公司信息收集和分析专人负责发展部（2）招投标先评后选的原则发展部内部评审发展部招投标计划合约部房地产开发项目销售环节的成本控制七控制要点控制什么怎么控制谁来控制销售人数控制（2）现场销售器70控制要点控制什么怎么控制谁来控制4.样板房装修

(1)设计、装修市场信息收集制订装修目标成本总额建管部、发展部(2)材料采购信息搜集材料、设备选型建管部、发展部(3)信息采集及招投标招投标

计划合约部(4)样板房维护委托物业代管协议物业公司、发展部(5)材料回收、保管和再利用建立材料设备清单使用登记闲置品评估和处理建管部负责、发展部、物业配合5.销售回款（1）销售折扣点待定发展部（2）回款周期待定发展部负责，财务监督6.销售补充条款及承诺

承诺的给出制作楼书承诺分类发展部负责房地产开发项目销售环节的成本控制七控制要点控制什么怎么控制谁来控制(1)设计、装修市场信息收集71

控制要点控制什么怎么控制谁来控制7.客户交房（1）交房日期（2）保修期（3）质量补偿

晚交房原因分类处理；与施工单位洽商延长保修期；交房验收协议发展部，建管部、物业公司协作8.其他（1）中介费

待定发展部（2）与销售相关的其他费用（如因销售要求而发生的设计洽商变更费）

严格按相关流程进行

发展部167房地产开发项目销售环节的成本控制七 167房地产开发项目销售环节的成本控制七72控制要点控制什么怎么控制谁控制1.财务费用（1）公司开发速度、规模与贷款计划（2）地价款的支付（3）工程款的支付（4）销售回款的管理①制定年度资金计划②资金占压费用估算与控制③制定项目总体开发计划④制定工程年度付款计划⑤制定年度销售计划财务部2.管理费用（1）人工费用（2）行政管理费用财务部

主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对这些费用的计划控制。财务部在这一环节负责控制，并指导监督其他部门的有关费用支出情况。房地产开发项目管理费及财务费用的成本控制要点八（1）公司开发速度、规模与贷款计划①制定年度资金计划财务部73子牙新苑项目成本控制

方案子牙投资公司2013.9子牙新苑项目成本控制子牙投资公司74子牙新苑项目的成本控制方案成本控制体系的建立成本控制的主要措施项目成本控制内容一二三子牙新苑项目的成本控制成本控制体系的建立成本控制的主要措施项75 一、土地成本 二、前期费用 三、工程建安成本 四、区内配套工程费 五、期间费用及其他税费

具体明细如下(一)项目开发成本控制的内容(一)项目开发成本控制的内容76费用项目名称明细内容一、土地成本

1-1土地出让金地价1-2土地或项目转让费支付转让方相关费用1-3其他费用其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、契税、土地使用费、转让费等(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称明细内容一、土地成本1-1土地出让金地价1-277费用项目名称明细内容二、前期费用

2-1方案设计阶段包括：1、项目建议书编制；2、可研编制；3、规划设计及施工设计费；4、修详规2-2前期手续阶段1、合理用能评价；2、环评；3、安评2-3招标阶段1、勘察费；2、监理费；3、招标代理服务费；4、招标交易服务费及信息费；5、施工图审查费；6、墙改基金及散装水泥基金；7、造价咨询费；8、代建费（若有）2-4施工阶段1、规划放线测量；2、沉降观测；3、高程检测；4、人防异地建设费；5、地名费；6、楼座铭牌费；7、室内环境质量验收检测；8、防雷检测；9、消防设施检测；10、电气设施消防检测；11、外窗淋水实验2-5竣工验收移交阶段1、竣工测量及房屋面积测量；(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称明细内容二、前期费用2-1方案设计阶段包括：178费用项目名称明细内容三、建安费

3-1配套设施3-1-1地下车库工程费含半地下室，包括基础、主体（地下）、给排水、照明、动力配电、防水、消防、通风、停车设备等费用。3-1-2架空层工程费包括结构及装修3-1-3公建包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称明细内容三、建安费3-1配套设施3-1-1地下79费用项目名称明细内容3-2建筑单体成本

3-2-1基础工程费包括土方、地基处理、降水护坡等基础工程

3-2-2单体土建、装饰工程费含单体土建、公共部位装修

3-2-3单体安装工程费

3-2-3-1电气工程包括配电箱、开关面板、灯具和一般的电气安装，弱电管预埋。

3-2-3-2给排水工程一般的给排水安装

3-2-3-3暖通工程包括散热器及管道安装、通风系统3-2-3-4中水工程包括单体内中水回收、回用管道系统3-2-3-5安防工程包括：对讲、门镜、巡更、红外报警等

3-2-3-6外立面涂料、石材（若有）

3-2-3-7门窗入户门、单元门(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称明细内容3-2建筑单体成本3-2-1基础工程80费用项目名称明细内容3-2建筑单体成本

3-2-4安装专业分包工程费

3-2-4-1电梯工程电梯的安装及调试。

3-2-4-2电话工程配合

3-2-4-3消防工程包括单体内的消火栓、喷淋、防排烟、自动报警、气体灭火、水幕、水喷雾等系统工程，不含大型设备。

3-2-5其他包括：分包照管费、甲购材料采保费。(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称明细内容3-2建筑单体成本3-2-4安装专业81费用项目名称明细内容四、区内配套工程费

4-1小区内综合管网及设施费（小市政）

4-1-1自来水配套费及相关费用1、自来水小配套费（从建设项目用地界线临界支管闸到楼前水表井）；2、水表；3、消防用水及附属4-1-2室外排水管网指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活污水，环境排水，不含水景用水。4-1-3电力配套费及相关费用1、电力配套建设费；2、红号站；3、黑号站基础；4、室外电缆；5、电表4-1-4室外弱电管网指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内穿线。4-1-5燃气配套费及相关费用1、燃气小配套费；2、燃气表；3、气源发展基金4-1-6热力配套建设费及相关费用1、供热工程建设费；2、热力小配套费；3、热力表；4、换热站土建(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称明细内容四、区内配套工程费4-1小区内综合管网82费用项目名称明细内容四、区内配套工程费

4-1小区内综合管网及设施费（小市政）4-1-7广电配套广电配套费4-1-8小区车行道路工程包括：1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场土建工程（含土方、路基及面层），2、路灯工程（含灯具及管线敷设）。4-1-9中水管道小区内中水管道及附属4-3基础设施大配套费住宅和公建项目按建筑面积每平方米140元计征，商业项目按建筑面积每平方米160元计征。天津市区290元和320元(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称明细内容四、区内配套工程费4-1小区内综合管网8316费用项目名称明细内容3-2环境工程

3-2-1绿化小区内的植物的材料、种植及养护费。3-2-2硬质地面除小区车行道路工程以外的道路含广场。3-2-3构筑物及小品小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、水景土建工程费，以及雕塑小品、假山等。3-2-4围墙、门卫各类围墙（栏杆），以及出入口大门、门卫室3-2-5室外环境照明庭院灯或草坪灯安装、管线安装3-2-6环境水系统小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）等。3-2-7其他信报箱、垃圾箱(一)项目开发成本控制的内容16费用项目名称明细内容3-2环境工程3-2-1绿化小区内84费用项目名称明细内容五、期间费及其他税费

5-1管理费用

5-2营销费用包括：宣传推广费用、广告代理费用、销售代理费用、为满足销售需要发生的建安费、销售许可证公告费、交易手续费、初始登记费等5-3财务费用

5-4维修基金5-5营业税(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称明细内容五、期间费及其他税费5-1管理费用585隐性成本显性成本（二）项目开发成本应重点控制内容项目开发进度控制项目资金收支计划管理(现金流管理)规划设计过程中固化的成本预控合同管理建安及工程成本采购成本显性成本（费用）的控制，包括土建、安装、室外工程、材料设备采购、招投标等方面。隐性成本显性成本（二）项目开发成本应重点控制内容项目开发进度86子牙新苑项目的成本控制方案成本控制体系的建立成本控制的主要措施项目成本控制内容一二三子牙新苑项目的成本控制成本控制体系的建立成本控制的主要措施项871.组织机构保障体系

2.目标成本指标的确定

3.责任成本体系

4.目标成本的实施

5.成本的动态管理（见附图）

6.

工程竣工结算管理

7.招投标管理制度

8.合同管理制度

9.计量支付及变更管理制度

10.预算管理制度

11.结算管理制度

12.限额设计及设计优化制度13.计划管理办法14.投资计划管理办法成本控制体系主要内容1.组织机构保障体系88

包括四级成本保障层次：

1.公司目标成本审定机构 公司决策层审批目标成本控制指标（总经理办公会）

2.公司目标成本编制机构 负责测算并编制包括开发前期勘察、设计、三通一平，主体建安、小区公共配套管网、城市基础设施配套、公建设施、园林景观、开发间接费等在内直接成本项目的目标成本。（计划合约部牵头，土地部、发展部、建管部、财务部配合）

3.公司目标成本监控机构 分析评估目标成本（费用）执行情况，并提出成本控制的指导性意见和成本调整建议。（财务部牵头，成立成本监控小组）

4.公司目标成本实施机构 根据目标成本的各项经济指标，开展限额设计、施工、采购等业务工作；对其成本费用失控承担直接和主要责任。（计划合约部、土地部、发展部、建管部、财务部各负其责）（一）组织保障体系 包括四级成本保障层次：（一）组织保障体系89项目发展阶段成本确定实施办法项目定位阶段成本估算根据项目总体定位和地块初步的总体规划设计的各项经济指标（规划设计、建筑设计、装修设计、环境设计、配套设计的方案）及住宅单体的各项基本建造标准和公司的利润要求进行估算。（已确定）方案设计阶段成本测算

在成本估算结果的基础上，依据扩初建筑、景观设计图纸，编制材料设备使用一览表，明确装饰材料的材质及档次、限价，进行成本测算。（正在完善）施工图设计阶段目标成本

在初步（扩初）设计确定的测算成本的基础上，根据主体施工合同及施工组织设计、施工图纸，详细计算，主体工程成本、分项工程成本、公共配套成本材料设备成本、景观环境和小市政成本。最终形成目标成本。

目标成本的确定分为三个阶段，分别是项目定位阶段、方案设计阶段和施工图阶段，相应的最终目标成本确定也需通过成本估算、成本测算、目标成本逐步确定。（二）目标成本指标的确定目标成本指标的确定过程见下图所示：项目发展阶段成本确定实施办法根据项目总体定位和地块初90某新苑项目的成本控制方案课件91项目成本分项责任部门具体内容开发前期费用勘察建管部通过招投标确定勘察单位；勘察费用与报告的准确性挂钩；复核实际完成的勘察工作量规划设计建管部根据目标限价合理安排各项规划设计费；推广限额设计；控制设计费用