某花园项目商业市场报告课件

君珆花园商业市场报告2013-4君珆花园商业市场报告2013-41宏观面商铺推售计划西平商圈分析项目及商铺产品分析商铺价格推导报告体系宏观面商铺推售计划西平商圈分析项目及商铺产品分析商铺价格推导2东莞GDP破5000亿，但增速降至6.1%，低于全国的7.8%社会消费品零售额达1354亿，但增速放缓至9.3%，低于广东省的12%东莞GDP破5000亿，但增速降至6.1%，低于全国的7.83人民币持续升值，打击东莞外向型经营企业人民币持续升值，打击东莞外向型经营企业4M2破百万亿

，引发社会资金入市避通胀央行公布最新数据显示，2013年3月末，M2余额为103.61万亿元，同比增长15.7%，M2存量和增量均居世界第一。M2破百万亿

，引发社会资金入市避通胀央行公布最新数据显示，5住宅调控升级，楼市资金流向商业住宅调控升级，楼市资金流向商业6小结东莞经济增速放慢，消费增长乏力，宏观面短期不乐观货币超发，资金入市抗通胀住宅调控，引发商铺投资热小结东莞经济增速放慢，消费增长乏力，宏观面短期不乐观7宏观面商铺推售计划西平商圈分析项目及商铺产品分析商铺价格推导报告体系宏观面商铺推售计划西平商圈分析项目及商铺产品分析商铺价格推导8西平商圈，3核中心首席资产保险柜东莞首个政央生活区，钱景辉煌踞东莞CBD、南城总部基地与南城政府三核中心，政府重点打造的新政治、经济、文化中心，区位绝对看涨！不限购，不限贷，中心区寸金寸土，价值高地炙手可热！西平商圈，3核中心东莞首个政央生活区，钱景辉煌9中央商务核心区、台商大厦、南城总部基地、民盈大厦等众多城市综合体和大型商务板块先后规划建设，将带动西平商业升级。南城CBD建设促西平商圈升级中央商务核心区、台商大厦、南城总部基地、民盈大厦等众多城市综102013年南城区政府将移至西平，西平将成为南城区行政中心。政府在哪里，城市中心就在哪里，发展热点就在哪里。南城区府进驻，助力西平加速发展！2013年南城区政府将移至西平，西平将成为南城区行政中心。南11君珆花园距离东莞R2线和莞惠城轨换乘站（新城中心站）约500米，新城中心站计划2013年建成，东莞R2线计划2015年通车，商业升值空间无限！北临长泰路，西临宏伟路、东面宏伟二路，靠近东莞大道、四环路、五环路等南城主要干道，5分钟车程可接驳莞深、广深高速公路、莞长路，远见价值连城！3轨环伺，助推财富接驳快车道！君珆花园距离东莞R2线和莞惠城轨换乘站（新城中心站）约50012西平小学、阳光六小、光大新亚外国语学校、南城阳光实验中学（在建）等公立名校云集政府重点打造的教育基地西平小学、阳光六小、光大新亚外国语学校、南城阳光实验中学（在1350万高端消费力，送来租金收成中央生活区、中央商务区、总部基地三区交汇，公务员、私企业主、企业高管云集，西平商业已初具形态，随着周边高尚住宅区入住和众多大型写字楼项目投入使用，将带来50万高购买力人群，让西平成为真正的商业中心区，坐享高租金房东！50万高端消费力，送来租金收成中央生活区、中央商务区、总部基14西平片区特色酒楼林立，餐饮业成西平名片，吸引大量区外客流消费，宏伟路更是政府重点打造的品牌餐饮街。可经营餐饮，与宏伟路品牌餐饮一条街无缝接壤西平片区特色酒楼林立，餐饮业成西平名片，吸引大量区外客流消费151、黄金地段，拥一席赢全局2、西平商圈，奇缺成就价值3、三轨环伺，财富增值保证4、50万高消费力支撑，财富动脉5、不限购不限贷，价值高地6、超高首层，赠送地下室，买一层得三层7、商业大道临街黄金铺，买到赚到8、可经营餐饮，与品牌餐饮一条街无缝接壤君珆花园商铺坐享钱程九大保证1、黄金地段，拥一席赢全局君珆花园商铺16西平潜在商铺供应高达5.5万方，竞争不容忽视西平潜在商铺供应高达5.5万方，竞争不容忽视17西平不在政府规划的城市级商圈之内西平不在政府规划的城市级商圈之内18小结西平，南城CLD、CBD、CPD居住氛围日渐浓厚，商圈发展快速成熟多利好因素，商圈增值无限想象空间西平商圈空间布局、规模及业态不足以支撑其成为城市级商圈小结西平，南城CLD、CBD、CPD19宏观面商铺推售计划西平商圈分析项目及商铺产品分析商铺价格推导报告体系宏观面商铺推售计划西平商圈分析项目及商铺产品分析商铺价格推导20项目地址：东莞市南城区西平宏伟路7号开发商：东莞市嘉安达房地产开发有限公司开发的商住项目总占地面积：32521平方米总建筑面积：约10.5万平方米；其中住宅67991平方米，商业面积8413平方米产品类型：高层洋房、底层商铺总户数：656户户型：80-110平方米三房（部分2+1户型）君珆花园概况项目地址：东莞市南城区西平宏伟路7号君珆花园概况212号楼3号楼1号楼4号楼5号楼君珆花园位于西平核心区，东临宏伟二路，西接宏伟路，南对天利中央花园，北向未来世界花园。宏伟路和宏伟二路是西平两条最重要的商业大动脉，道路沿线寸土寸金。商业大道纯街铺2号楼3号楼1号楼4号楼5号楼君珆花园位于西平核心区，东临宏22超高首层，赠送地下室地下室首层买一层得三层，一层投入，三层收益首层高：5.9-6.5米地下室层高：3.5-4.9米超高首层，赠送地下室地下室首层买一层得三层，一层投入，三层收23可接入烟道，带独立卫生间，附加值高通过排烟管可接入竖向烟道，带独立卫生间，适应多业态经营。可接入烟道，带独立卫生间，附加值高通过排烟管可接入竖向烟道，24123456781号楼房号套内建筑面积共有分摊面积房屋建筑面积层高（m）面宽（m）进深（m）商铺153.12.355.46.14.612商铺253.12.355.46.14.512商铺353.12.355.46.24.512商铺453.12.355.46.24.512商铺553.12.355.46.34.512商铺6106.24.6110.85.9912商铺7106.314.61110.925.9912商铺8246.6710.7257.3761812~17优点：1号-5号铺格局方正，大小适中。6、7、8号门面宽，昭示性好。缺陷：临小区间规划路，人流车流少。6、7、8号铺面积偏大，内部有柱和墙，内部空间不方正、尖角多，中间有柱，不便使用。柱网较多尖角位多、不方正小区间规划路123456781号楼房号套内共有房屋层高面宽进深25优点：靠近宏伟路，人流、车流量大。缺陷：商铺排布斜离宏伟路，昭示性减弱。商铺面积稍微偏大；商铺进深过深，不利经营。房号套内建筑面积共有分摊面积房屋建筑面积层高（m）面宽（m）进深（m）商铺982.93.5986.496.13.2~4.86~20商铺101064.6110.66.1522.4商铺111064.6110.66.1522.4商铺121064.6110.66.1522.4商铺131064.6110.66.1522.4商铺14954.1299.126.1522.4商铺15954.1299.126.1520.8不方正进深长小区间规划路优点：房号套内共有房屋层高面宽进深商铺982.93261617181号楼房号套内建筑面积共有分摊面积房屋建筑面积层高（m）面宽（m）进深（m）商铺16230.469.99240.456.18.3~10.36~24商铺17138.516.01144.526.25146~13商铺18264.8311.48276.316.5148~21优点：宏伟路临街一线商铺，人流、车流量大。门面宽，昭示性好。缺陷：内部尖角位多，格局不方正，柱网多，不利使用。面积比较大。进深深。柱网较多尖角位多、不方正小区间规划路1617181号楼房号套内共有房屋层高面宽进深商铺272号楼面积大、不方正进深长栋号房号层高

（m）面宽

（m）进深

（m）面积

（㎡）赠送面积

（㎡）赠送层高

（m）2商铺196.14.72192.579.283.52商铺206.14.52194.581.033.52商铺216.14.52194.581.033.52商铺226.14.52194.581.033.52商铺236.14.52194.581.033.52商铺246.14.52194.581.033.52商铺256.17~913~21178.4165.763.52商铺266.14.513~1670.3367.493.52商铺276.15~913~16.6139.16138.983.5优点：宏伟路街铺，人流、车流量大。缺陷：26号、27号商铺排布斜离宏伟路，昭示性减弱。25号、27号商铺面积偏大；商铺进深过深，不利经营。2面积大、不方正进深长栋号房号层高

（m）面宽

（m）进深

28小区间规划路栋号房号层高

（m）面宽

（m）进深

（m）面积

（㎡）赠送面积

（㎡）赠送层高

（m）2商铺286.14.5516.668.2767.963.52商铺296.14.5516.668.2767.963.52商铺306.15.316.679.4979.163.52商铺316.16.816.6100.99100.993.52商铺326.15.316.679.7879.463.52商铺336.14.5513.654.5854.33.52商铺346.14.5513.654.5854.333.52商铺356.14.5513.654.5854.333.52商铺366.14.5513.654.5854.333.52商铺376.15.313.663.4763.313.52商铺386.16.813.681.1781.173.52商铺396.15.313.663.2563.253.52商铺406.14.9~5.78~13.6103.51103.513.5优点：商铺面积总体适中，户型方正，柱网少。缺陷：位于小区间规划路，昭示性减弱，而且对面天利中央花园在该路段无商铺，是单边铺，不利聚集人气。小区间规划路栋号房号层高

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（m）面积293号楼小区间规划路栋号房号层高

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（m）面积

（㎡）赠送面积

（㎡）赠送层高

（m）3商铺416.14.9~5.78~13.6103.5103.53.53商铺426.15.313.663.2663.263.53商铺436.16.813.680.6880.683.53商铺446.15.313.663.2463.243.53商铺456.14.513.654.754.73.53商铺466.14.613.654.954.93.53商铺476.13.7513.644.7344.733.53商铺486.13.7513.644.744.73.53商铺496.14.413.652.4852.483.5优点：商铺面积总体适中，户型方正，柱网少。缺陷：位于小区间规划路，昭示性减弱，而且对面天利中央花园在该路段无商铺，是单边铺，不利聚集人气。3号楼小区间规划路栋号房号层高

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（m30栋号房号层高

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（m）进深

（m）面积

（㎡）赠送面积

（㎡）赠送层高

（m）4商铺506.111.48~17198.46198.463.54商铺516.1188~23224.82224.823.54商铺526.111.78~20155.6155.63.54商铺536.14.5520.1593.5993.593.54商铺546.14.5520.4593.9593.953.54商铺556.14.5520.4593.9593.953.54商铺566.14.5520.4593.5993.593.54商铺576.15.320.15107.85107.853.54商铺586.16.820.15138.38138.383.54商铺596.15~1710~20.15233.47233.473.54商铺606.110.210~20188.04188.043.54商铺616.1920.8187.9187.93.54商铺626.14.520.894.4994.493.54商铺6364.520.894.4994.493.64商铺6464.720.894.594.53.6缺陷：商铺面积总体偏大；50号、51号、59号、60号商铺柱网较多；商铺进深长。优点：东二路街铺，人流量、车流量较大，昭示性较好。栋号房号层高

（m）面宽

（m）进深

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（㎡）赠送315号楼柱网较多、面积大进深长东二路栋号房号层高

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（m）面积

（㎡）赠送面积

（㎡）赠送层高

（m）5商铺656.34.420.892.3792.373.75商铺666.34.520.894.4994.493.75商铺676.24.520.894.4994.493.85商铺686.24.520.894.4994.493.85商铺696.14.720.898.7998.793.95商铺706.19~1413.6~18.5209.95209.953.9优点：东二路街铺，人流量、车流量较大，昭示性较好。缺陷：商铺面积稍微偏大；商铺进深长；70号商铺柱网较多。5柱网较多、面积大进深长东二路栋号房号层高

（m）面宽

（m325号楼柱网较多小区间规划路栋号房号层高

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（m）进深

（m）面积

（㎡）赠送面积

（㎡）赠送层高

（m）5商铺715.8513.668.868.84.25商铺725.84.613.661.6379.44.25商铺7363.84.617.804.35商铺7463.84.617.804.35商铺755.94.616.666.4684.34.45商铺765.9516.674.9874.984.45商铺775.85.816.687874.55商铺786.15.816.687874.55商铺796516.674.9874.984.65商铺8064.616.666.6984.54.65商铺815.93.84.617.804.75商铺825.93.84.617.804.75商铺835.84.616.666.4684.34.85商铺845.7516.674.9874.984.95商铺855.75.816.688.4988.494.9优点：户型方正，面积比较适中。缺陷：位于小区规划路，人流量、车流量较少；商铺进深长；77号、78号、85号商铺中间位置有墙，影响使用。5号楼柱网较多小区间规划路栋号房号层高

（m）面宽

（m）进33小结西平商圈中心区域，宏伟路街铺，地段优越临近地铁站，增值空间大赠送地下室，卖一层，得三层可排烟，带独卫，适应业态广面积大，总价多，投资门槛高进深长、柱网多，不利经营小结西平商圈中心区域，宏伟路街铺，地段优越34优势-----Strength劣势-----Weak毗邻东莞行政文化中心、南城商务区、轻轨中心站位于西平核心位置，商业主干道宏伟路边商铺层高5.9-6.5米，大部分6.1米高，和同地段商铺相比高10-20厘米赠送3.8米高地下室，目前片区唯一赠送地下室面积商铺可经营餐饮70年产权本项目只有两面临主街（宏伟路、宏伟二路），并且临街面不长。和片区最旺的家乐福隔着未来世界花园部分商铺内部存在墙、柱，影响商铺使用商铺进深偏大赠送的地下室作为经营用房通风、采光不良，使用功能受限制1栋、5栋小广场靠近内边角的街铺受未来世界花园、天利中央花园建筑的遮挡，昭示性受削弱临天利中央花园一边的商铺是单边铺，形成商业氛围比较难机会-----Opportunity发挥优势,抢占机会利用机会，克服劣势货币超发，资金入市抗通胀住宅投资受政策调控，商业地产受到追捧南城CBD规划建设，带动片区发展，提升片区辐射能力轻轨新城中心站建成通车促进西平商圈升级2013年南城区政府将移至西平，西平将成为南城区行政中心西平是政府重点打造的教育基地区政府打造宏路为餐饮品牌一条街强调区位价值，地段优势，西平发展前景和产品优势利用市场利好，借力片区发展机遇，把握市场机会，打造商街品牌，赢得客户青睐威胁-----Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势,避免威胁东莞出口型外向经济受国际经济低迷和人民币升值影响增速放慢东莞近期商业地产总体供应充足，为项目带来销售压力西平商圈商铺存量大，竞争激烈利用市政利好，消息及市场热点，把握市场窗口适时推货，以产品卖点加快成交顺势发力，加快推货，截留竞争对手客户SWOT分析优势-----Strength劣势-----Weak毗邻东莞35宏观面商铺推售计划西平商圈分析项目及商铺产品分析商铺价格推导报告体系宏观面商铺推售计划西平商圈分析项目及商铺产品分析商铺价格推导36除景湖时代城的商铺外，君珆花园周边楼盘好地段商铺主流价格在4-5万/平方米，个别靠近家乐福或者交通要道拐角最好位置的可以卖到6万/平方米，最低的不到3万元/平方米。商铺位不同、价悬殊除景湖时代城的商铺外，君珆花园周边楼盘好地段商铺主流价格在437国际公馆一、二期国际公馆三期国际公馆四期东骏豪苑南城体育公园景湖花园中央花园金色华庭未来花园凯旋公馆规划中CBD景湖春晓景湖时代城格林小城景湖荣郡中熙弥珍道玫瑰公馆现代经典南城区办事处君珆花园宏伟二路佳兆业地块中学朗晴居40000-5000040000-500004000040000-5000035000-5000020000-3500030000-4000040000-50000西平主要街道在售（含二手）商铺销售价格4000035000-42000国际公馆一、二期国际公馆三期国际公馆四期东骏豪苑南城体育公园38中央花园未来花园景湖荣郡中熙弥珍道君珆花园25000-300003500-400005000040000-50000400003500040000-5000050000金色华庭50000君珆花园周边在售（含二手）商铺销售价格中央花园未来花园景湖中熙弥珍道君珆25000-300003539国际公馆一、二期国际公馆三期国际公馆四期东骏豪苑南城体育公园景湖花园中央花园金色华庭未来花园凯旋公馆规划中CBD景湖春晓景湖时代城格林小城景湖荣郡中熙弥珍道玫瑰公馆现代经典南城区办事处君珆花园宏伟二路佳兆业地块中学朗晴居110100-20080-100100-13080-15060-8060-8080-10080-100100-150100-200西平主要街道商铺租金国际公馆一、二期国际公馆三期国际公馆四期东骏豪苑南城体育公园40君珆花园宏伟路价格推导——市场比较法基础比准均价：50546元/平方米君珆花园宏伟路价格推导——市场比较法基础比准均价：5054641宏伟路商铺均价建议：50546*125%=63183元/㎡价格推导——市场比较法商铺附加值:独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商铺层高均一致，不建议增加附加值可经营餐饮：与宏伟路餐饮一条街匹配，大大增加商铺价值，建议加楼面价10%赠送地下室：正常可加楼面价15%宏伟路商铺均价建议：50546*125%=63183元/㎡价42价格推导——市场比较法基础比准均价：30580元/平方米君珆花园靠未来世界花园规划路商铺价格推导——市场比较法基础比准均价：30580元/平方米君珆43靠未来世界花园规划路路商铺均价建议：

30580*115%=35167元/㎡价格推导——市场比较法商铺附加值:独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商铺层高均一致，不建议增加附加值可经营餐饮：与竞争对手一致，不建议增加附加值赠送地下室：正常可加楼面价15%靠未来世界花园规划路路商铺均价建议：价格推导——市场比较法商44价格推导——市场比较法基础比准均价：43317元/平方米君珆花园宏伟二路商铺价格推导——市场比较法基础比准均价：43317元/平方米君珆45宏伟二路商铺均价建议：

43317*115%=49815元/㎡价格推导——市场比较法商铺附加值:独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商铺层高均一致，不建议增加附加值不可经营餐饮：与竞争对手类似，不建议增加附加值赠送地下室：正常可加楼面价15%宏伟二路商铺均价建议：价格推导——市场比较法商铺附加值:独立46价格推导——市场比较法基础比准均价：26691元/平方米君珆花园靠中央花园规划路商铺价格推导——市场比较法基础比准均价：26691元/平方米君珆47靠天利中央花园规划路商铺均价建议：

26691*115%=30695元/㎡价格推导——市场比较法商铺附加值:独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商铺层高均一致，不建议增加附加值不可经营餐饮：与竞争对手类似，不建议增加附加值赠送地下室：正常可加楼面价15%靠天利中央花园规划路商铺均价建议：价格推导——市场比较法商铺48价格推导——收益推导法[收益法]

收益法是通过物业盈利能力推导物业价值。这种方法对有投资型物业更准确地反映其内在的价值，对于商铺的定价非常适合。价格推导——收益推导法[收益法]49国际公馆一、二期国际公馆三期国际公馆四期东骏豪苑南城体育公园景湖花园中央花园金色华庭未来花园凯旋公馆规划中CBD景湖春晓景湖时代城格林小城景湖荣郡中熙弥珍道玫瑰公馆现代经典南城区办事处君珆花园宏伟二路佳兆业地块中学朗晴居110100-20080-100100-13080-15060-8060-8080-10080-100100-150100-200宏伟路受商圈及美食街规划影响，租金呈藕型分布西平“菜篮子”工程已经启用，并且随着西平居住人群越来越多，周边商铺随之升值。宏伟路为主干道，商业价值较高，但由于受彩怡百货及西平“菜篮子”商业氛围影响，宏伟路商铺价值随着这两区域向两头递减，横道分支也向两头递减。宏伟路为主干道，并为规划中的南城美食示范街，商业价值较高，其周边商业以彩怡百货为中心向四周递减。国际公馆一、二期国际公馆三期国际公馆四期东骏豪苑南城体育公园50宏伟路宏伟二路规划路规划路规划路规划路规划路规划路规划路规划路小区入口小区入口70-120元/㎡50-110元/㎡140-200元/㎡110-160元/㎡项目地段租金测算一线商铺二线商铺内街铺内街铺宏伟路宏伟二路规划路规划路规划路规划路规划路规划路规划路规划51价格推导——收益推导法[预算租金]预算项目各方向的月租金：宏伟路：170元/㎡靠未来世界规划路商铺：100元/㎡宏伟二路：145元/㎡靠中央花园规划路商铺：85元/㎡[商铺附加值]可经营餐饮：宏伟路餐饮一条街规划大大拉长宏伟路商铺价值，建议加租金10%，其实路段与各竞争项目相似，不建议增加租金；赠送地下室：项目全部商铺都赠送地下室，建议加租金15%[最终建议租金]根据附加值，建议最终项目各方向的月租金：宏伟路：212元/㎡靠未来世界规划路商铺：115元/㎡宏伟二路：165元/㎡靠中央花园规划路商铺：98元/㎡价格推导——收益推导法[预算租金]预算项目各方向的月租金：[52价格推导——收益推导法[定价]租金回报是投资回报的主要渠道，回报率的高低是客户购买的主要因素；针对项目商铺特点及市场情况，建议商铺回报率定为4%以上。[思路]年租金÷回报率=售价宏伟路：(212元/方x12个月)÷4%=63600元/㎡宏伟二路：(165元/方x12个月)÷4%=49500元/㎡靠未来世界规划路：(115元/方x12个月)÷4%=34500元/㎡靠中央花园规划路：(98元/方x12个月)÷4%=29400元/㎡价格推导——收益推导法[定价]租金回报是投资回报的主要渠道，53目前住宅市场受调控影响越来越不明朗，投资热钱转移到商业项目周边商业氛围较浓厚，发展潜力大根据市场比较法跟收益推导法，因此，我们综合建议：宏伟路目标均价63000元/㎡宏伟二路目标均价50000元/㎡靠未来世界规划路目标均价35000元/㎡靠中央花园规划路目标均价30000元/㎡价格推导——综合定价目前住宅市场受调控影响越来越不明朗，投资热钱转移到商业价格推54宏伟路宏伟二路规划路规划路规划路规划路规划路规划路规划路规划路小区入口小区入口均价35000元/㎡均价30000元/㎡均价63000元/㎡均价50000元/㎡商铺总体均价46000元/方宏伟路宏伟二路规划路规划路规划路规划路规划路规划路规划路规划55宏观面商铺推售计划西平商圈分析项目及商铺产品分析商铺价格推导报告体系宏观面商铺推售计划西平商圈分析项目及商铺产品分析商铺价格推导56推2栋商铺推3、4栋商铺推1栋商铺推5栋商铺7月中旬10月上旬12月上旬2014年4月推售计划每批推售货量栋号房号面积合计均价总价1栋1-182080.94531671106367802栋19-401879.4147691896314783栋4栋41-49562.19300751690807750-642093.0844337928016005栋65-851573.254242966750740合计

8188.87

376728674总体均价

46005

推2栋商铺推3、4栋商铺推1栋商铺推5栋商铺7月中旬10月上57thanksthanks58君珆花园商业市场报告2013-4君珆花园商业市场报告2013-459宏观面商铺推售计划西平商圈分析项目及商铺产品分析商铺价格推导报告体系宏观面商铺推售计划西平商圈分析项目及商铺产品分析商铺价格推导60东莞GDP破5000亿，但增速降至6.1%，低于全国的7.8%社会消费品零售额达1354亿，但增速放缓至9.3%，低于广东省的12%东莞GDP破5000亿，但增速降至6.1%，低于全国的7.861人民币持续升值，打击东莞外向型经营企业人民币持续升值，打击东莞外向型经营企业62M2破百万亿

，引发社会资金入市避通胀央行公布最新数据显示，2013年3月末，M2余额为103.61万亿元，同比增长15.7%，M2存量和增量均居世界第一。M2破百万亿

，引发社会资金入市避通胀央行公布最新数据显示，63住宅调控升级，楼市资金流向商业住宅调控升级，楼市资金流向商业64小结东莞经济增速放慢，消费增长乏力，宏观面短期不乐观货币超发，资金入市抗通胀住宅调控，引发商铺投资热小结东莞经济增速放慢，消费增长乏力，宏观面短期不乐观65宏观面商铺推售计划西平商圈分析项目及商铺产品分析商铺价格推导报告体系宏观面商铺推售计划西平商圈分析项目及商铺产品分析商铺价格推导66西平商圈，3核中心首席资产保险柜东莞首个政央生活区，钱景辉煌踞东莞CBD、南城总部基地与南城政府三核中心，政府重点打造的新政治、经济、文化中心，区位绝对看涨！不限购，不限贷，中心区寸金寸土，价值高地炙手可热！西平商圈，3核中心东莞首个政央生活区，钱景辉煌67中央商务核心区、台商大厦、南城总部基地、民盈大厦等众多城市综合体和大型商务板块先后规划建设，将带动西平商业升级。南城CBD建设促西平商圈升级中央商务核心区、台商大厦、南城总部基地、民盈大厦等众多城市综682013年南城区政府将移至西平，西平将成为南城区行政中心。政府在哪里，城市中心就在哪里，发展热点就在哪里。南城区府进驻，助力西平加速发展！2013年南城区政府将移至西平，西平将成为南城区行政中心。南69君珆花园距离东莞R2线和莞惠城轨换乘站（新城中心站）约500米，新城中心站计划2013年建成，东莞R2线计划2015年通车，商业升值空间无限！北临长泰路，西临宏伟路、东面宏伟二路，靠近东莞大道、四环路、五环路等南城主要干道，5分钟车程可接驳莞深、广深高速公路、莞长路，远见价值连城！3轨环伺，助推财富接驳快车道！君珆花园距离东莞R2线和莞惠城轨换乘站（新城中心站）约50070西平小学、阳光六小、光大新亚外国语学校、南城阳光实验中学（在建）等公立名校云集政府重点打造的教育基地西平小学、阳光六小、光大新亚外国语学校、南城阳光实验中学（在7150万高端消费力，送来租金收成中央生活区、中央商务区、总部基地三区交汇，公务员、私企业主、企业高管云集，西平商业已初具形态，随着周边高尚住宅区入住和众多大型写字楼项目投入使用，将带来50万高购买力人群，让西平成为真正的商业中心区，坐享高租金房东！50万高端消费力，送来租金收成中央生活区、中央商务区、总部基72西平片区特色酒楼林立，餐饮业成西平名片，吸引大量区外客流消费，宏伟路更是政府重点打造的品牌餐饮街。可经营餐饮，与宏伟路品牌餐饮一条街无缝接壤西平片区特色酒楼林立，餐饮业成西平名片，吸引大量区外客流消费731、黄金地段，拥一席赢全局2、西平商圈，奇缺成就价值3、三轨环伺，财富增值保证4、50万高消费力支撑，财富动脉5、不限购不限贷，价值高地6、超高首层，赠送地下室，买一层得三层7、商业大道临街黄金铺，买到赚到8、可经营餐饮，与品牌餐饮一条街无缝接壤君珆花园商铺坐享钱程九大保证1、黄金地段，拥一席赢全局君珆花园商铺74西平潜在商铺供应高达5.5万方，竞争不容忽视西平潜在商铺供应高达5.5万方，竞争不容忽视75西平不在政府规划的城市级商圈之内西平不在政府规划的城市级商圈之内76小结西平，南城CLD、CBD、CPD居住氛围日渐浓厚，商圈发展快速成熟多利好因素，商圈增值无限想象空间西平商圈空间布局、规模及业态不足以支撑其成为城市级商圈小结西平，南城CLD、CBD、CPD77宏观面商铺推售计划西平商圈分析项目及商铺产品分析商铺价格推导报告体系宏观面商铺推售计划西平商圈分析项目及商铺产品分析商铺价格推导78项目地址：东莞市南城区西平宏伟路7号开发商：东莞市嘉安达房地产开发有限公司开发的商住项目总占地面积：32521平方米总建筑面积：约10.5万平方米；其中住宅67991平方米，商业面积8413平方米产品类型：高层洋房、底层商铺总户数：656户户型：80-110平方米三房（部分2+1户型）君珆花园概况项目地址：东莞市南城区西平宏伟路7号君珆花园概况792号楼3号楼1号楼4号楼5号楼君珆花园位于西平核心区，东临宏伟二路，西接宏伟路，南对天利中央花园，北向未来世界花园。宏伟路和宏伟二路是西平两条最重要的商业大动脉，道路沿线寸土寸金。商业大道纯街铺2号楼3号楼1号楼4号楼5号楼君珆花园位于西平核心区，东临宏80超高首层，赠送地下室地下室首层买一层得三层，一层投入，三层收益首层高：5.9-6.5米地下室层高：3.5-4.9米超高首层，赠送地下室地下室首层买一层得三层，一层投入，三层收81可接入烟道，带独立卫生间，附加值高通过排烟管可接入竖向烟道，带独立卫生间，适应多业态经营。可接入烟道，带独立卫生间，附加值高通过排烟管可接入竖向烟道，82123456781号楼房号套内建筑面积共有分摊面积房屋建筑面积层高（m）面宽（m）进深（m）商铺153.12.355.46.14.612商铺253.12.355.46.14.512商铺353.12.355.46.24.512商铺453.12.355.46.24.512商铺553.12.355.46.34.512商铺6106.24.6110.85.9912商铺7106.314.61110.925.9912商铺8246.6710.7257.3761812~17优点：1号-5号铺格局方正，大小适中。6、7、8号门面宽，昭示性好。缺陷：临小区间规划路，人流车流少。6、7、8号铺面积偏大，内部有柱和墙，内部空间不方正、尖角多，中间有柱，不便使用。柱网较多尖角位多、不方正小区间规划路123456781号楼房号套内共有房屋层高面宽进深83优点：靠近宏伟路，人流、车流量大。缺陷：商铺排布斜离宏伟路，昭示性减弱。商铺面积稍微偏大；商铺进深过深，不利经营。房号套内建筑面积共有分摊面积房屋建筑面积层高（m）面宽（m）进深（m）商铺982.93.5986.496.13.2~4.86~20商铺101064.6110.66.1522.4商铺111064.6110.66.1522.4商铺121064.6110.66.1522.4商铺131064.6110.66.1522.4商铺14954.1299.126.1522.4商铺15954.1299.126.1520.8不方正进深长小区间规划路优点：房号套内共有房屋层高面宽进深商铺982.93841617181号楼房号套内建筑面积共有分摊面积房屋建筑面积层高（m）面宽（m）进深（m）商铺16230.469.99240.456.18.3~10.36~24商铺17138.516.01144.526.25146~13商铺18264.8311.48276.316.5148~21优点：宏伟路临街一线商铺，人流、车流量大。门面宽，昭示性好。缺陷：内部尖角位多，格局不方正，柱网多，不利使用。面积比较大。进深深。柱网较多尖角位多、不方正小区间规划路1617181号楼房号套内共有房屋层高面宽进深商铺852号楼面积大、不方正进深长栋号房号层高

（m）面宽

（m）进深

（m）面积

（㎡）赠送面积

（㎡）赠送层高

（m）2商铺196.14.72192.579.283.52商铺206.14.52194.581.033.52商铺216.14.52194.581.033.52商铺226.14.52194.581.033.52商铺236.14.52194.581.033.52商铺246.14.52194.581.033.52商铺256.17~913~21178.4165.763.52商铺266.14.513~1670.3367.493.52商铺276.15~913~16.6139.16138.983.5优点：宏伟路街铺，人流、车流量大。缺陷：26号、27号商铺排布斜离宏伟路，昭示性减弱。25号、27号商铺面积偏大；商铺进深过深，不利经营。2面积大、不方正进深长栋号房号层高

（m）面宽

（m）进深

86小区间规划路栋号房号层高

（m）面宽

（m）进深

（m）面积

（㎡）赠送面积

（㎡）赠送层高

（m）2商铺286.14.5516.668.2767.963.52商铺296.14.5516.668.2767.963.52商铺306.15.316.679.4979.163.52商铺316.16.816.6100.99100.993.52商铺326.15.316.679.7879.463.52商铺336.14.5513.654.5854.33.52商铺346.14.5513.654.5854.333.52商铺356.14.5513.654.5854.333.52商铺366.14.5513.654.5854.333.52商铺376.15.313.663.4763.313.52商铺386.16.813.681.1781.173.52商铺396.15.313.663.2563.253.52商铺406.14.9~5.78~13.6103.51103.513.5优点：商铺面积总体适中，户型方正，柱网少。缺陷：位于小区间规划路，昭示性减弱，而且对面天利中央花园在该路段无商铺，是单边铺，不利聚集人气。小区间规划路栋号房号层高

（m）面宽

（m）进深

（m）面积873号楼小区间规划路栋号房号层高

（m）面宽

（m）进深

（m）面积

（㎡）赠送面积

（㎡）赠送层高

（m）3商铺416.14.9~5.78~13.6103.5103.53.53商铺426.15.313.663.2663.263.53商铺436.16.813.680.6880.683.53商铺446.15.313.663.2463.243.53商铺456.14.513.654.754.73.53商铺466.14.613.654.954.93.53商铺476.13.7513.644.7344.733.53商铺486.13.7513.644.744.73.53商铺496.14.413.652.4852.483.5优点：商铺面积总体适中，户型方正，柱网少。缺陷：位于小区间规划路，昭示性减弱，而且对面天利中央花园在该路段无商铺，是单边铺，不利聚集人气。3号楼小区间规划路栋号房号层高

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（m）进深

（m88栋号房号层高

（m）面宽

（m）进深

（m）面积

（㎡）赠送面积

（㎡）赠送层高

（m）4商铺506.111.48~17198.46198.463.54商铺516.1188~23224.82224.823.54商铺526.111.78~20155.6155.63.54商铺536.14.5520.1593.5993.593.54商铺546.14.5520.4593.9593.953.54商铺556.14.5520.4593.9593.953.54商铺566.14.5520.4593.5993.593.54商铺576.15.320.15107.85107.853.54商铺586.16.820.15138.38138.383.54商铺596.15~1710~20.15233.47233.473.54商铺606.110.210~20188.04188.043.54商铺616.1920.8187.9187.93.54商铺626.14.520.894.4994.493.54商铺6364.520.894.4994.493.64商铺6464.720.894.594.53.6缺陷：商铺面积总体偏大；50号、51号、59号、60号商铺柱网较多；商铺进深长。优点：东二路街铺，人流量、车流量较大，昭示性较好。栋号房号层高

（m）面宽

（m）进深

（m）面积

（㎡）赠送895号楼柱网较多、面积大进深长东二路栋号房号层高

（m）面宽

（m）进深

（m）面积

（㎡）赠送面积

（㎡）赠送层高

（m）5商铺656.34.420.892.3792.373.75商铺666.34.520.894.4994.493.75商铺676.24.520.894.4994.493.85商铺686.24.520.894.4994.493.85商铺696.14.720.898.7998.793.95商铺706.19~1413.6~18.5209.95209.953.9优点：东二路街铺，人流量、车流量较大，昭示性较好。缺陷：商铺面积稍微偏大；商铺进深长；70号商铺柱网较多。5柱网较多、面积大进深长东二路栋号房号层高

（m）面宽

（m905号楼柱网较多小区间规划路栋号房号层高

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（m）进深

（m）面积

（㎡）赠送面积

（㎡）赠送层高

（m）5商铺715.8513.668.868.84.25商铺725.84.613.661.6379.44.25商铺7363.84.617.804.35商铺7463.84.617.804.35商铺755.94.616.666.4684.34.45商铺765.9516.674.9874.984.45商铺775.85.816.687874.55商铺786.15.816.687874.55商铺796516.674.9874.984.65商铺8064.616.666.6984.54.65商铺815.93.84.617.804.75商铺825.93.84.617.804.75商铺835.84.616.666.4684.34.85商铺845.7516.674.9874.984.95商铺855.75.816.688.4988.494.9优点：户型方正，面积比较适中。缺陷：位于小区规划路，人流量、车流量较少；商铺进深长；77号、78号、85号商铺中间位置有墙，影响使用。5号楼柱网较多小区间规划路栋号房号层高

（m）面宽

（m）进91小结西平商圈中心区域，宏伟路街铺，地段优越临近地铁站，增值空间大赠送地下室，卖一层，得三层可排烟，带独卫，适应业态广面积大，总价多，投资门槛高进深长、柱网多，不利经营小结西平商圈中心区域，宏伟路街铺，地段优越92优势-----Strength劣势-----Weak毗邻东莞行政文化中心、南城商务区、轻轨中心站位于西平核心位置，商业主干道宏伟路边商铺层高5.9-6.5米，大部分6.1米高，和同地段商铺相比高10-20厘米赠送3.8米高地下室，目前片区唯一赠送地下室面积商铺可经营餐饮70年产权本项目只有两面临主街（宏伟路、宏伟二路），并且临街面不长。和片区最旺的家乐福隔着未来世界花园部分商铺内部存在墙、柱，影响商铺使用商铺进深偏大赠送的地下室作为经营用房通风、采光不良，使用功能受限制1栋、5栋小广场靠近内边角的街铺受未来世界花园、天利中央花园建筑的遮挡，昭示性受削弱临天利中央花园一边的商铺是单边铺，形成商业氛围比较难机会-----Opportunity发挥优势,抢占机会利用机会，克服劣势货币超发，资金入市抗通胀住宅投资受政策调控，商业地产受到追捧南城CBD规划建设，带动片区发展，提升片区辐射能力轻轨新城中心站建成通车促进西平商圈升级2013年南城区政府将移至西平，西平将成为南城区行政中心西平是政府重点打造的教育基地区政府打造宏路为餐饮品牌一条街强调区位价值，地段优势，西平发展前景和产品优势利用市场利好，借力片区发展机遇，把握市场机会，打造商街品牌，赢得客户青睐威胁-----Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势,避免威胁东莞出口型外向经济受国际经济低迷和人民币升值影响增速放慢东莞近期商业地产总体供应充足，为项目带来销售压力西平商圈商铺存量大，竞争激烈利用市政利好，消息及市场热点，把握市场窗口适时推货，以产品卖点加快成交顺势发力，加快推货，截留竞争对手客户SWOT分析优势-----Strength劣势-----Weak毗邻东莞93宏观面商铺推售计划西平商圈分析项目及商铺产品分析商铺价格推导报告体系宏观面商铺推售计划西平商圈分析项目及商铺产品分析商铺价格推导94除景湖时代城的商铺外，君珆花园周边楼盘好地段商铺主流价格在4-5万/平方米，个别靠近家乐福或者交通要道拐角最好位置的可以卖到6万/平方米，最低的不到3万元/平方米。商铺位不同、价悬殊除景湖时代城的商铺外，君珆花园周边楼盘好地段商铺主流价格在495国际公馆一、二期国际公馆三期国际公馆四期东骏豪苑南城体育公园景湖花园中央花园金色华庭未来花园凯旋公馆规划中CBD景湖春晓景湖时代城格林小城景湖荣郡中熙弥珍道玫瑰公馆现代经典南城区办事处君珆花园宏伟二路佳兆业地块中学朗晴居40000-5000040000-500004000040000-5000035000-5000020000-3500030000-4000040000-50000西平主要街道在售（含二手）商铺销售价格4000035000-42000国际公馆一、二期国际公馆三期国际公馆四期东骏豪苑南城体育公园96中央花园未来花园景湖荣郡中熙弥珍道君珆花园25000-300003500-400005000040000-50000400003500040000-5000050000金色华庭50000君珆花园周边在售（含二手）商铺销售价格中央花园未来花园景湖中熙弥珍道君珆25000-300003597国际公馆一、二期国际公馆三期国际公馆四期东骏豪苑南城体育公园景湖花园中央花园金色华庭未来花园凯旋公馆规划中CBD景湖春晓景湖时代城格林小城景湖荣郡中熙弥珍道玫瑰公馆现代经典南城区办事处君珆花园宏伟二路佳兆业地块中学朗晴居110100-20080-100100-13080-15060-8060-8080-10080-100100-150100-200西平主要街道商铺租金国际公馆一、二期国际公馆三期国际公馆四期东骏豪苑南城体育公园98君珆花园宏伟路价格推导——市场比较法基础比准均价：50546元/平方米君珆花园宏伟路价格推导——市场比较法基础比准均价：5054699宏伟路商铺均价建议：50546*125%=63183元/㎡价格推导——市场比较法商铺附加值:独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商铺层高均一致，不建议增加附加值可经营餐饮：与宏伟路餐饮一条街匹配，大大增加商铺价值，建议加楼面价10%赠送地下室：正常可加楼面价15%宏伟路商铺均价建议：50546*125%=63183元/㎡价100价格推导——市场比较法基础比准均价：30580元/平方米君珆花园靠未来世界花园规划路商铺价格推导——市场比较法基础比准均价：30580元/平方米君珆101靠未来世界花园规划路路商铺均价建议：

30580*115%=35167元/㎡价格推导——市场比较法商铺附加值:独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商铺层高均一致，不建议增加附加值可经营餐饮：与竞争对手一致，不建议增加附加值赠送地下室：正常可加楼面价15%靠未来世界花园规划路路商铺均价建议：价格推导——市场比较法商102价格推导——市场比较法基础比准均价：43317元/平方米君珆花园宏伟二路商铺价格推导——市场比较法基础比准均价：43317元/平方米君珆103宏伟二路商铺均价建议：

43317*115%=49815元/㎡价格推导——市场比较法商铺附加值:独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商铺层高均一致，不建议增加附加值不可经营餐饮：与竞争对手类似，不建议增加附加值赠送地下室：正常可加楼面价15%宏伟二路商铺均价建议：价格推导——市场比较法商铺附加值:独立104价格推导——市场比较法基础比准均价：26691元/平方米君珆花园靠中央花园规划路商铺价格推导——市场比较法基础比准均价：26691元/平方米君珆105靠天利中央花园规划路商铺均价建议：