济南市名仕大厦项目发展提案课件

－－谨呈济南万基置业有限公司－－【名仕大厦】项目发展提案－－谨呈济南万基置业有限公司－－【名仕大厦】项目发展1提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位

项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位项目板块解析市场2

第一部分

宏观投资环境----对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。第一部分----对于一艘盲目航行的船来3提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位

项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位项目板块解析市场4济南城市发展定位济南宏观投资环境连接京津冀经济区、长江三角洲经济区的京沪沿线经济发展轴上的重要交通枢纽和物流中心黄河下游的经济中心、金融中心、文化中心山东的政治中心济南城市发展定位济南宏观投资环境5济南市济南城市性质及地位宏观投资环境山东省的政治、经济、文化、科教和旅游中心；济南成为全国首个BRT推广示范城市，北园大街为首条，主城区拟定为“四横五纵”，经七路、洛源大街线路在规划之列。济南市济南城市性质及地位宏观投资环境山东省的政治、经济、文化6县西巷泉城广场北侧改造芙容街、曲水亭街改造银座·晶都国际本案省政府省人大省政协文文文文文文建工、山师、体院、山大、广电大旅游商业办公图例政务文文教宏观投资环境济南城市性质及地位县西巷泉城广场北侧改造芙容街、曲水亭街改造银座·晶都国际本案7济南快速公交线网布局主要考虑中心城区和东、西部新城的联系，并将济南BRT线网布局划分为“支持型走廊”、“引导型走廊”。

支持型走廊位于二环路以内、中心城区现客流较集中的区域。东西向有北园大街、经一路、经四路、经七路和经十路，其中北园大街、经七路适合建设BRT系统；南北向的纬十二路、纬二路、历山路、二环东路中，纬二路是建设BRT系统的最优走廊。

２００７年，济南市修建８条城区道路，总长度共计４４．７公里，这８条路为：二环东路，快速路９．２公里；经七路（ＢＲＴ程），主干路，１０．４公里······济南城市性质及地位——交通济南快速公交线网布局主要考虑中心城区和东、西部新城的联系8

济南市旅游局“十一五”旅游规划把明湖北路以南、东西以护城河为界、南以泺源大街以北为界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街历史街区、泉城路、泉城广场、环城公园等景区（点）定为中央游憩区。包括：以三大泉群、大明湖、泉城广场和环城公园为主体的泉池园林景观区、以泉水和府城民居为主体的芙蓉街历史街区和西门地区——泉城路——南门地区的济南中心商业区。

链接：中央游憩区（RBD，RecreationalBusinessDistrict），国外也叫商业游憩区。就是每一个城市应该有自己最具吸引力的一片街区，这个地方不是旅游景区景点，而是最全面体现和展示城市的生活、城市的文化的场所，这也是构建功能化城市的内容。一个中央游憩区大体上需要几个要素，第一个是步行街。第二是有娱乐场所。第三就是各种各样的小商业。第四是小饮食。第五是各类的文化体现。中央游憩区

济南城市性质及地位——旅游济南市旅游局“十一五”旅游规划把明湖北路以南、东西以护城9三团三廊天圆地方济南城市性质及地位——商业泉城广场北侧改造规划三团三廊天圆地方济南城市性质及地位——商业泉城广场北侧改10

济南城市性质及地位——商业

济南快速2004年2月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），其中将古城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心。2004年3月中旬公示的济南市泉城广场北侧地区城市规划设计方案，规划范围为济南市黑西路与泉城路、榜棚街与天地坛街之间，总用地面积约8.49公顷，有Ａ、Ｂ两套设计方案，均采用“三团三廊”的规划结构模式，形成“三纵一横”的环形交通系统，新建部分总建筑面积均在30万平方米以上。济南城市性质及地位——商业

11济南城市经济发展概况宏观投资环境济南市近五年来的国民经济一直保持持续、快速、健康的发展势头。2004年国内生产总值增长势头达到了近五年来的最高值，同比增长18.36％。目前数据统计显示，济南市2005年前三季度GDP为1327.5亿元,比去年同比增长15.9%；人均工资收入同比增长19.1%。济南城市经济发展概况宏观投资环境济南市近五年来的国民经济一直12济南市一、二、三产业历年发展比例单位:亿元济南城市经济发展概况作为省会城市，济南以第二、三产业为主导产业，第三产业高于第二产业显示城市的商业化程度较高，并逐年增长，在一定程度上也增加了对写字楼的需求。经济结构调整有新进展。2004年三次产业比例由上年末的7.6：44.6：47.8变化为7.3：45.9：46.8,第二产业比重上升1.3个百分点。全年现代服务业实现增加值299.5亿元，增长13.5%，在第三产业增加值中所占的比重为39.5%。宏观投资环境济南市一、二、三产业历年发展比例单位:亿元济南城市经济发展概13

单位：万美元济南城市经济发展概况宏观投资环境外商投资逐年增长,外来企业对中高档物业消化能力强。据统计，2005年上半年先后有5家世界500强企业落户济南，至此，500强在济总数已达23户，泉城魅力初显。

单位：万美元济南城市经济发展概况宏观投资环境外商投资14居住成为城市居民消费的热点之一。2004年末城市居民人均住宅使用面积19.5平方米，比上年增加0.65平方米。宏观投资环境居民收入与消费情况2004年，实现社会消费品零售总额621.0亿元，增幅逐季升高，城市市区居民（非农业）人均可支配收入和人均消费性支出分别达到12005元和8581元，分别增长9.0%和2.2%。居住成为城市居民消费的热点之一。宏观投资环境居民收入与消费情152004年在各项消费中，用于购房的消费支出同比下降0.3个百分点，归结原因：一是济南消费者历经多年房地产市场变化消费更加趋于理性；二是和近两年济南市总体房地产市场有效供给不足有关。

宏观投资环境居民收入与消费情况小结：

城市居民消费能力不断增强，购房需求加大，但由于市场、政策、消费心理等多种因素影响，住宅市场存在调整，刺激了商业地产投资的力度。2004年在各项消费中，用于购房的消费支出同比下降0.3个百16

小结宏观经济增速较高。济南二、三产业一直保持持续、快速、健康发展，宏观经济将继续保持稳定增长态势。社会经济稳定发展为房地产业的发展奠定了坚实的经济基础，不过近期内由于宏观政策影响，短期内市场中会出现非结构性行业调整。居民可支配收入稳步增长，国家“十一五”规划为济南社会经济突飞猛进的发展指明了方向。金融业、高科技产业将推动济南市投资环境的改善，外商投资的不断增长也将促进城市投资环境优化。宏观投资环境小结宏观经济增速较高。济南二、三产业一直保持持续、快17

第二部分

市场解读----“交换一个苹果,各得一个苹果;交换一个思想，各得两个思想”。第二部分----“交换一个苹果,各得一个苹18提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位

项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位项目板块解析市场19

市场解读第一节济南市房地产市场概况第二节济南市写字楼市场分析一、济南写字楼市场供需分析二、济南在售写字楼楼盘特征三、济南写字楼市场板块划分及对比分析市场概况小结城市固定资产投资高速增长房地产市场供求两旺，结构差异大城市规划与中疏战略影响市场解读第一节济南市房地产市场概况第二节济南市写20

市场解读第一节济南市房地产市场概况市场概况小结城市固定资产投资高速增长房地产市场供求两旺，结构差异大城市规划与中疏战略影响市场解读第一节济南市房地产市场概况市场概况小结212003年，全市完成全社会固定资产投资504.9亿元，2004年全市完成固定资产投资651.72亿元，同比增长29.08%。房地产市场概况城市固定资产投资高速增长2004年济南市完成房地产开发投资110.2亿元。以上数字可以说明：

一、近年来固定资产投资保持较高增速发展，同时加快了房地产投资的步伐；

二、2004年房地产投资额占固定资产投资总额的16.9%，说明济南房地产投资目前正处于一个良性稳健发展状态。2003年，全市完成全社会固定资产投资504.9亿元，20022房地产市场供求两旺，结构差异大分析一：房地产施工面积稳步增长，2004年商品房销售额同比增长60.6%，市场供求两旺；从近几年的房地产供求市场看，住宅市场一直保持高速发展势头，占据主体地位，商业地产投资比重保持稳定态势；房地产市场概况房地产市场供求两旺，结构差异大分析一：房地产市场概况23房地产市场供求两旺，结构差异大分析二：2004年住宅投资额达87.1亿元，占整个房地产开发投资比重的79%，比上年同期下降3.5个百分点，商业营业用房开发投资比重为13.5%，同比上升6.4个百分点，投资力度明显增大，同时，写字楼投资有一定幅度的下降。2005年1-8月份，房地产开发完成投资同比增长13.1%，其中住宅完成51.6亿元，与去年同期持平，占全部投资的80.1%，仍旧是房地产投资的主体，但所占比重比去年同期下降10.4个百分点。办公楼投资完成2.6亿元，同比增长120.5%，写字楼市场进入新一轮的增长周期。房地产市场保持稳定发展态势，但开发结构差异较大，其中，住宅开发占绝对主体地位，自去年开始商业投资比重增长趋势明显。房地产市场概况房地产市场供求两旺，结构差异大分析二：房地产市场概况24城市整体规划及发展方向济南市的城市规划总体发展战略总结成十个字：东拓、西进、南控、北跨、中疏。

疏中东拓西进北跨南控泉城核心商务圈

济南市房地产投资趋势，势必会遵循城市规划十字总体战略。“十一五”规划和十字方针的贯彻，必将带动整个济南的快速发展，房地产投资随之进入一个新的快速提升期。其中，泉城核心商务圈的中疏战略，将使市中心区域更加青睐于高档物业的投资建设，并且更加注重产品品质和档次的提升。房地产市场概况城市整体规划及发展方向济南市的城市规划总体发展战略总结成十个25中疏，对泉城核心商务圈的影响泉城核心商务圈以泉城广场为中心，是泉城的特色标志区，环境优美，经济交流频繁，是体现泉城特色的商业中心、旅游中心和经济文化中心。本项目泉城核心商务圈拥有良好的人文环境、优美的自然环境，是商业投资之首选区间。便利的道路交通情况为核心商务圈的又一特大优势。“中疏”战略将促使泉城核心商务圈的房地产投资向低密度开发转变，避免了市中心的过度开发与产品的无差异化建设。房地产市场概况中疏，对泉城核心商务圈的影响泉城核心商务圈以泉城广场本项26房地产市场持续升温，开发结构不协调。住宅投资增长迅速，写字楼投资相对趋缓。十字战略促使济南房地产开发“有疏有重”。其中，东拓战略促使东部高新科技区以第二产业为主要发展方向；便利的道路交通和密集的经济交流，为中部核心商务圈的泛CBD区繁荣带来了特大优势，房地产开发趋向于低密度、高档次物业类型。写字楼市场回暖。2005年国家先后出台了一系列针对商品房价格涨幅过快的重大调控措施，1-8月份，房地产开发投资同比增长13.1%，其中住宅完成额与去年同期持平，办公楼投资完成2.6亿元，同比增长120.5%，写字楼市场开始回暖，进入新一轮的增长周期。

市场概况小结房地产市场概况房地产市场持续升温，开发结构不协调。市场概况小结房地27

市场解读第二节济南市写字楼市场分析一、济南写字楼市场供需分析三、济南写字楼市场板块划分及对比分析二、济南在售写字楼楼盘特征市场解读第二节济南市写字楼市场分析一、济南写字楼市场28一、写字楼市场供需分析1、济南写字楼投资比例：房地产总额增长快，写字楼投资趋缓。2001-2004年，房地产投资额平均每年以20%左右的速度增长，而写字楼的投资额趋向平缓，所占比重趋于降低。写字楼进入新一轮发展周期。2005年1-8月份，写字楼完成投资额2.6亿元，同比增长了120.5%，同时，随着政策的不断调整和科技、金融、贸易等方面突飞猛进的发展，写字楼市场将逐渐走向成熟和规范化，写字楼市场的供需增长将进入新一轮发展周期。(同比增长120.5%)一、写字楼市场供需分析1、济南写字楼投资比例：房地产总额增长29一、写字楼市场供需分析2、济南在售写字楼供应量：济南各区写字楼供应量区域历下区市中区历城区天桥区槐荫区合计面积（万㎡）58.314.620.30.3295.5比例（%）61.0515.2921.260.312.091002004年济南在售写字楼总面积为95.5万㎡。其中历下区占61.05%，中央商务区占绝对比重；历城区为21.26%，这与济南经济发展“东拓”战略相符合。一、写字楼市场供需分析2、济南在售写字楼供应量：济南各区写字30一、写字楼市场供需分析3、2005年济南新投入市场规模型写字楼状况：名称建筑面积（㎡）现状区位租售形式嘉汇环球广场43000尚未开工西北商务区售海蔚广场40000地基已起中东商务圈售特区数码港53000主体建设中东商务圈售普利海辰大厦30000主体完工中央商务区售历东商务大厦36000主体完工中央商务区售明珠国际商务港91729现房西北商务区售发展大厦24000现房中东商务圈售东环国际广场150000现房中东商务圈售三庆·世纪财富中心350000现房东部高新区售目前超过1万平米较大规模的写字楼有近10个，均采用“只售不租”营销模式，目前济南超过10万㎡以上的写字楼盘已经超过三个，如：三庆世纪财富中心、环保科技园国际商务中心和东环国际广场，目前均在对外发售中。一、写字楼市场供需分析3、2005年济南新投入市场规模型写字31一、写字楼市场供需分析4、济南写字楼市场迎来新发展：新城市规划及“十一五”战略带动发展。济南市东拓、西进、中疏、南控、北跨的城市规划发展战略，新的商业经济增长点以市中心为基点，“东西两翼”展开，此发展战略提升了济南市房地产的总体升值潜力，为济南写字楼市场提供了更多的机会。房地产投资势头强劲，带动写字楼市场的增长。房地产投资平均每年以20%左右的速度增长，写字楼近几年的投资趋势有小幅回落，2005年的投资势头看好，对于以二、三产业为主力产业的城市来说，经济的迅猛发展和房地产投资的不断增长，势必会为写字楼市场带来新的发展空间。需求空间较大。数据显示，目前济南的写字楼市场销售率和租赁率较高，需求市场具有较大空间，随着济南宏观投资环境的优化，写字楼市场将迎来新的发展。一、写字楼市场供需分析4、济南写字楼市场迎来新发展：新城市规32二、济南在售写字楼楼盘特征●建筑及物业形态●容积率●销售率●配套设施●户型分割特点●价格及销售方式二、济南在售写字楼楼盘特征●建筑及物业形态●容积33●建筑及物业形态

高层是写字楼主流。当前济南市写字楼在租售楼盘中，其建筑形态绝大部分为高层，如明珠国际商务港、金龙大厦、银座数码广场和历东商务大厦等；其次是小高层和多层。二、济南在售写字楼楼盘特征●建筑及物业形态高层是写字楼主流。当前二、34●建筑及物业形态酒店内写字间：这种物业主要集中在以泉城广场为中心的中央商务区，多为四星级、五星级酒店，此类型写字间档次有所提升，但缺乏专业商务办公楼的氛围和配套设施；新入市混合物业：目前部分新入市项目为酒店与写字间的混合形式，但以商务办公为主要功能，酒店为配套经营产业，如明珠国际商务港、东环国际广场等，这些项目体量普遍较大，自身配套较好，因所处区域板块较偏，周边配套不完善，商业氛围尚未成熟，因此导致物业档次及市场影响力的提升受限。纯写字楼物业：当前济南市办公楼以纯写字楼为主，但因地段、目标商圈定位、周边及自身配套等因素，项目以中档为主，物业档次再次提升的局限性大。商住两用写字楼。市场总量最少，档次偏低。二、济南在售写字楼楼盘特征●建筑及物业形态酒店内写字间：这种物业主要集中在以泉城35●容积率容积率普遍较高。济南市写字楼项目除东部高新区及东外环区域的世纪财富中心、发展大厦的容积率相对较低外，其他区域的大部分写字楼容积率在4-8之间。二、济南在售写字楼楼盘特征●容积率二、济南在售写字楼楼盘特征36●销售率写字楼的销售率较高。据目前市场资料统计显示，除今年新入市的少量写字楼楼盘外，在售写字楼平均销售率50%以上，销售率超过70%的写字楼占总数的2/3，多数写字楼的销售已近尾声，这表明了目前写字楼市场具有较大的需求缺口。二、济南在售写字楼楼盘特征●销售率写字楼的销售率较高。据目前市场资料统计显示，37●配套设施项目配套缺陷多。各项目所处地段和板块差异较大，项目周边及自身配套各有优劣。如金龙大厦，地处泺源大街西首，位置优越，金融、餐饮、休闲等配套设施完善，但周边环境噪杂，混乱的回民小区为项目的安全防护增加了威胁，周遭商业氛围也略显不足，项目档次提升困难。项目定位区域化程度高。新入市写字楼盘，物业类型多元化，建筑形象定位较高，目标商圈一般限于某区域之内，多数为区域商圈的标志性建筑，但物业档次的进一步提升较难实现。新增项目亮点多。新入市项目具有一定的创新性和多元性，如东环国际广场配有会所空中花园和商场，明珠国际商务港集酒店、商住、写字间为一体，配套和物业管理均采用星级酒店式运作模式。二、济南在售写字楼楼盘特征●配套设施项目配套缺陷多。各项目所处地段和板块差异38●户型分割特点户型选择宽泛。济南市场的写字楼小户型分隔主要在30~150㎡，大户型分隔区间集中在200~5000㎡。有部分写字楼可以自由分隔，如：世纪财富中心等。商住两用式户型较差。部分商住两用式户型设计较差，如东环国际商务港C、D座，户型设计压抑，采光差；三庆汇文轩户型设计较好，但内部通道空间显得比较拥挤。新概念户型。写字楼市场中不断涌现出满足客户多样化需求的产品，其户型面积和结构具有灵动性和个性化安排的特点，如特区数码港的LOFT工作室，自由商务间，垂直体验走廊等；但一定程度上无法满足高端客户总部经济的物业需求。二、济南在售写字楼楼盘特征●户型分割特点户型选择宽泛。济南市场的写字楼小户型分隔39●价格及销售方式市中心区域售价最高。济南市在售写字楼均价在6000-6500元/㎡之间，位于市中心区域板块的写字楼均价约为9000元/㎡。付款方式灵活。绝大部分楼盘在付款方式上采用了灵活选择及适当优惠的方法，一般楼盘都可以进行商业贷款，首付在40%左右。二、济南在售写字楼楼盘特征项目明珠国际商务港Myoffice创展中心金龙大厦世纪财富中心东环国际广场发展大厦嘉汇环球广场均价元/㎡6600590070003900570055005100项目海蔚广场特区数码港普利海辰大厦大学科技园历东商务大厦中银大厦三箭·银苑均价元/㎡51006150700030006600100007000●价格及销售方式市中心区域售价最高。济南市在售写字楼均40三、济南写字楼市场板块划分及对比分析

济南写字楼市场四大集聚板块A区-东部高新区：济南东部高新科技开发区

B区-中央商务区：经十路-文化西路-泺源大街-泉城路-解放路中央商圈C区-中东商务圈：文化东路-山大路-花园路-二环东路合围商务区

D区-西北商务圈：杆石桥以西，经十路-北园大街中间区域商圈B区C区A区D区三、济南写字楼市场板块划分及对比分析济南写字楼市场四大集聚41济南四大板块写字楼供应比例中央商务区占据了写字楼总量的44%，写字楼分布密集。中东商务圈占据了29%的席位，可以看出以中央商务区为经济发展的龙头，在实现“东拓”战略过程中不断带活了交界区域的商圈发展。东部经济目前尚处于不断提升的过程。西北区域以中低端物业为主，写字楼分布较为疏松。三、济南写字楼市场板块划分及对比分析

济南四大板块写字楼供应比例中央商务区占据了写字楼总量的42名称建筑面积（㎡）售价(元）中银大厦4800010000金汇大厦（齐鲁证券大厦）6000010000普利海辰大厦300007000普利历东商务大厦360006600丰利大厦2000010000三箭·银苑800007000金龙大厦880007000胜利大厦2300013000中央商务区中东部商务区西北区域商务区东部高新科技园区三、济南写字楼市场板块划分及对比分析

四大板块写字楼销售市场比较名称建筑面积（㎡）售价三庆·世纪财富中心3500003900环保科技园国际商务中心1000003400大学科技园1000003000名称建筑面积（㎡）售价创展中心360005900特区数码港530006150发展大厦240005500东环国际广场1500005700海蔚广场1500005100名称建筑面积（㎡）售价明珠国际商务港920006600嘉汇环球广场430005100名称建筑面积（㎡）售价(元）中银大厦4800010000金汇43三、济南写字楼市场板块划分及对比分析

四大板块写字楼销售市场比较中央商务区以均价9000元/㎡独占鳌头，中东部商务区和西北区域价格相当，均价在6000-7000元/㎡，东部高新科技园区最低，均价4000元/㎡左右。三、济南写字楼市场板块划分及对比分析四大板块写字楼销售市场44三、济南写字楼市场板块划分及对比分析

四大板块写字楼市场销售价格走势近两年及2005上半年四大区域销售价格走势

销售价格稳中有升。近三年来，济南市写字楼价格处于稳中有升发展态势，但整体涨幅不大。

区域之间价位差异较大。中心区域售价一直保持最高，东部区域价格最低，从价格走势图可以看出，两级价格相差额度较大。三、济南写字楼市场板块划分及对比分析四大板块写字楼市场销售45名称建筑面积（㎡）租赁价格（元/㎡·天）汇宝大厦460003.1明珠国际商务港920002名称建筑面积（㎡）租赁价格（元/㎡·天）三庆·世纪财富中心3500001凯贝特高新产业基地500001.3齐鲁软件园1560001.1-1.4环保科技园国际商务中心1000000.8留学人员创业园597001.6保税大厦110000.9大学科技园1000001中东部商务区西北区域商务区东部高新科技园区三、济南写字楼市场板块划分及对比分析

四大板块写字楼租赁市场比较名称建筑面积（㎡）租赁价格（元/㎡·天）大东科技城200001.7嘉恒·商务大厦560000.8-1.8东方丽景大厦190001.2发展大厦240002.2东环国际广场1500001.5二建·融基大厦680001.1名称建筑面积（㎡）租赁价格（元/㎡·天）汇宝大厦46000346三、济南写字楼市场板块划分及对比分析

四大板块写字楼租赁市场比较名称建筑面积（㎡）租赁价格（元/㎡·天）玉泉森信大酒店480004索菲特写字楼890004.5中银大厦480003.3金汇大厦（齐鲁证券大厦）600004山东新闻大厦500004普利海辰大厦300003丰利大厦200003三箭·银苑800002金龙大厦880003.5中信广场300003.5华能大厦300003.8胜利大厦230004中央商务区三、济南写字楼市场板块划分及对比分析四大板块写字楼租赁市场47三、济南写字楼市场板块划分及对比分析

四大板块写字楼市场租金走势租金浮动区域化。东部新入世项目采用租金“稳步上升”营销策略，预计两年内涨幅在0.2元/㎡·天；中东部写字楼竞争较为激烈，部分商住两用式写字楼租金有所下滑，幅度在0.2元/㎡·天左右；西北区域部分酒店内写字间，租金受周边新入世项目影响有所下降，降幅在0.1-0.3元/㎡·天；中央商务区写字楼出租率高，租金稳中有升，保持健康发展态势；板块租金有较大差距。目前中央商务区的写字楼租金最高，平均租金超过3.5元/·天，东部高新开发区最低，平均在1.2左右，西北区域板块和中东商务区分别位居其次，依次平均在2.5元/㎡·天、1.5元/㎡·天。市场存在空白区。尽管写字楼市场投入绝对量不断增长，但因为地段差异、产品差异因素影响，看则过热的写字楼市场实际存在开发结构、开发区域上“供不应求”的状况。三、济南写字楼市场板块划分及对比分析四大板块写字楼市场租金48三、济南写字楼市场板块划分及对比分析

四大板块写字楼市场配套及客群比较区域物业配套入住企业入住行业中央商务区比较完善外地或外企公司办事处、分公司所占比例较大，本地知名大型企业下属部门办公机构等。银行、保险、网络、证券、地产、代理等等，行业门类最为齐全。中东部商务区中等层次本地大型公司所占比例较多，少量的外企和外地企业。多为从事网络、电子信息、电脑软硬件类的企业，专业化较强。西北区域高新区中等层次本地中小企业为主，国外大型企业的办事处、代理商等。经贸、旅游、餐饮、网络信息等相关行业，专业集中化不明显。东部高新科技园区比较差发展完善中主要是从事科研研发类的创业型企业。规模不大，知名度不高，处于积累阶段。主要是生物医药、软件研发、网络通讯等高新技术产业。同时注重国家高新技术企业优惠政策的企业。三、济南写字楼市场板块划分及对比分析四大板块写字楼市场配套49－－谨呈济南万基置业有限公司－－【名仕大厦】项目发展提案－－谨呈济南万基置业有限公司－－【名仕大厦】项目发展50提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位

项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位项目板块解析市场51

第一部分

宏观投资环境----对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。第一部分----对于一艘盲目航行的船来52提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位

项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位项目板块解析市场53济南城市发展定位济南宏观投资环境连接京津冀经济区、长江三角洲经济区的京沪沿线经济发展轴上的重要交通枢纽和物流中心黄河下游的经济中心、金融中心、文化中心山东的政治中心济南城市发展定位济南宏观投资环境54济南市济南城市性质及地位宏观投资环境山东省的政治、经济、文化、科教和旅游中心；济南成为全国首个BRT推广示范城市，北园大街为首条，主城区拟定为“四横五纵”，经七路、洛源大街线路在规划之列。济南市济南城市性质及地位宏观投资环境山东省的政治、经济、文化55县西巷泉城广场北侧改造芙容街、曲水亭街改造银座·晶都国际本案省政府省人大省政协文文文文文文建工、山师、体院、山大、广电大旅游商业办公图例政务文文教宏观投资环境济南城市性质及地位县西巷泉城广场北侧改造芙容街、曲水亭街改造银座·晶都国际本案56济南快速公交线网布局主要考虑中心城区和东、西部新城的联系，并将济南BRT线网布局划分为“支持型走廊”、“引导型走廊”。

支持型走廊位于二环路以内、中心城区现客流较集中的区域。东西向有北园大街、经一路、经四路、经七路和经十路，其中北园大街、经七路适合建设BRT系统；南北向的纬十二路、纬二路、历山路、二环东路中，纬二路是建设BRT系统的最优走廊。

２００７年，济南市修建８条城区道路，总长度共计４４．７公里，这８条路为：二环东路，快速路９．２公里；经七路（ＢＲＴ程），主干路，１０．４公里······济南城市性质及地位——交通济南快速公交线网布局主要考虑中心城区和东、西部新城的联系57

济南市旅游局“十一五”旅游规划把明湖北路以南、东西以护城河为界、南以泺源大街以北为界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街历史街区、泉城路、泉城广场、环城公园等景区（点）定为中央游憩区。包括：以三大泉群、大明湖、泉城广场和环城公园为主体的泉池园林景观区、以泉水和府城民居为主体的芙蓉街历史街区和西门地区——泉城路——南门地区的济南中心商业区。

链接：中央游憩区（RBD，RecreationalBusinessDistrict），国外也叫商业游憩区。就是每一个城市应该有自己最具吸引力的一片街区，这个地方不是旅游景区景点，而是最全面体现和展示城市的生活、城市的文化的场所，这也是构建功能化城市的内容。一个中央游憩区大体上需要几个要素，第一个是步行街。第二是有娱乐场所。第三就是各种各样的小商业。第四是小饮食。第五是各类的文化体现。中央游憩区

济南城市性质及地位——旅游济南市旅游局“十一五”旅游规划把明湖北路以南、东西以护城58三团三廊天圆地方济南城市性质及地位——商业泉城广场北侧改造规划三团三廊天圆地方济南城市性质及地位——商业泉城广场北侧改59

济南城市性质及地位——商业

济南快速2004年2月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），其中将古城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心。2004年3月中旬公示的济南市泉城广场北侧地区城市规划设计方案，规划范围为济南市黑西路与泉城路、榜棚街与天地坛街之间，总用地面积约8.49公顷，有Ａ、Ｂ两套设计方案，均采用“三团三廊”的规划结构模式，形成“三纵一横”的环形交通系统，新建部分总建筑面积均在30万平方米以上。济南城市性质及地位——商业

60济南城市经济发展概况宏观投资环境济南市近五年来的国民经济一直保持持续、快速、健康的发展势头。2004年国内生产总值增长势头达到了近五年来的最高值，同比增长18.36％。目前数据统计显示，济南市2005年前三季度GDP为1327.5亿元,比去年同比增长15.9%；人均工资收入同比增长19.1%。济南城市经济发展概况宏观投资环境济南市近五年来的国民经济一直61济南市一、二、三产业历年发展比例单位:亿元济南城市经济发展概况作为省会城市，济南以第二、三产业为主导产业，第三产业高于第二产业显示城市的商业化程度较高，并逐年增长，在一定程度上也增加了对写字楼的需求。经济结构调整有新进展。2004年三次产业比例由上年末的7.6：44.6：47.8变化为7.3：45.9：46.8,第二产业比重上升1.3个百分点。全年现代服务业实现增加值299.5亿元，增长13.5%，在第三产业增加值中所占的比重为39.5%。宏观投资环境济南市一、二、三产业历年发展比例单位:亿元济南城市经济发展概62

单位：万美元济南城市经济发展概况宏观投资环境外商投资逐年增长,外来企业对中高档物业消化能力强。据统计，2005年上半年先后有5家世界500强企业落户济南，至此，500强在济总数已达23户，泉城魅力初显。

单位：万美元济南城市经济发展概况宏观投资环境外商投资63居住成为城市居民消费的热点之一。2004年末城市居民人均住宅使用面积19.5平方米，比上年增加0.65平方米。宏观投资环境居民收入与消费情况2004年，实现社会消费品零售总额621.0亿元，增幅逐季升高，城市市区居民（非农业）人均可支配收入和人均消费性支出分别达到12005元和8581元，分别增长9.0%和2.2%。居住成为城市居民消费的热点之一。宏观投资环境居民收入与消费情642004年在各项消费中，用于购房的消费支出同比下降0.3个百分点，归结原因：一是济南消费者历经多年房地产市场变化消费更加趋于理性；二是和近两年济南市总体房地产市场有效供给不足有关。

宏观投资环境居民收入与消费情况小结：

城市居民消费能力不断增强，购房需求加大，但由于市场、政策、消费心理等多种因素影响，住宅市场存在调整，刺激了商业地产投资的力度。2004年在各项消费中，用于购房的消费支出同比下降0.3个百65

小结宏观经济增速较高。济南二、三产业一直保持持续、快速、健康发展，宏观经济将继续保持稳定增长态势。社会经济稳定发展为房地产业的发展奠定了坚实的经济基础，不过近期内由于宏观政策影响，短期内市场中会出现非结构性行业调整。居民可支配收入稳步增长，国家“十一五”规划为济南社会经济突飞猛进的发展指明了方向。金融业、高科技产业将推动济南市投资环境的改善，外商投资的不断增长也将促进城市投资环境优化。宏观投资环境小结宏观经济增速较高。济南二、三产业一直保持持续、快66

第二部分

市场解读----“交换一个苹果,各得一个苹果;交换一个思想，各得两个思想”。第二部分----“交换一个苹果,各得一个苹67提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位

项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位项目板块解析市场68

市场解读第一节济南市房地产市场概况第二节济南市写字楼市场分析一、济南写字楼市场供需分析二、济南在售写字楼楼盘特征三、济南写字楼市场板块划分及对比分析市场概况小结城市固定资产投资高速增长房地产市场供求两旺，结构差异大城市规划与中疏战略影响市场解读第一节济南市房地产市场概况第二节济南市写69

市场解读第一节济南市房地产市场概况市场概况小结城市固定资产投资高速增长房地产市场供求两旺，结构差异大城市规划与中疏战略影响市场解读第一节济南市房地产市场概况市场概况小结702003年，全市完成全社会固定资产投资504.9亿元，2004年全市完成固定资产投资651.72亿元，同比增长29.08%。房地产市场概况城市固定资产投资高速增长2004年济南市完成房地产开发投资110.2亿元。以上数字可以说明：

一、近年来固定资产投资保持较高增速发展，同时加快了房地产投资的步伐；

二、2004年房地产投资额占固定资产投资总额的16.9%，说明济南房地产投资目前正处于一个良性稳健发展状态。2003年，全市完成全社会固定资产投资504.9亿元，20071房地产市场供求两旺，结构差异大分析一：房地产施工面积稳步增长，2004年商品房销售额同比增长60.6%，市场供求两旺；从近几年的房地产供求市场看，住宅市场一直保持高速发展势头，占据主体地位，商业地产投资比重保持稳定态势；房地产市场概况房地产市场供求两旺，结构差异大分析一：房地产市场概况72房地产市场供求两旺，结构差异大分析二：2004年住宅投资额达87.1亿元，占整个房地产开发投资比重的79%，比上年同期下降3.5个百分点，商业营业用房开发投资比重为13.5%，同比上升6.4个百分点，投资力度明显增大，同时，写字楼投资有一定幅度的下降。2005年1-8月份，房地产开发完成投资同比增长13.1%，其中住宅完成51.6亿元，与去年同期持平，占全部投资的80.1%，仍旧是房地产投资的主体，但所占比重比去年同期下降10.4个百分点。办公楼投资完成2.6亿元，同比增长120.5%，写字楼市场进入新一轮的增长周期。房地产市场保持稳定发展态势，但开发结构差异较大，其中，住宅开发占绝对主体地位，自去年开始商业投资比重增长趋势明显。房地产市场概况房地产市场供求两旺，结构差异大分析二：房地产市场概况73城市整体规划及发展方向济南市的城市规划总体发展战略总结成十个字：东拓、西进、南控、北跨、中疏。

疏中东拓西进北跨南控泉城核心商务圈

济南市房地产投资趋势，势必会遵循城市规划十字总体战略。“十一五”规划和十字方针的贯彻，必将带动整个济南的快速发展，房地产投资随之进入一个新的快速提升期。其中，泉城核心商务圈的中疏战略，将使市中心区域更加青睐于高档物业的投资建设，并且更加注重产品品质和档次的提升。房地产市场概况城市整体规划及发展方向济南市的城市规划总体发展战略总结成十个74中疏，对泉城核心商务圈的影响泉城核心商务圈以泉城广场为中心，是泉城的特色标志区，环境优美，经济交流频繁，是体现泉城特色的商业中心、旅游中心和经济文化中心。本项目泉城核心商务圈拥有良好的人文环境、优美的自然环境，是商业投资之首选区间。便利的道路交通情况为核心商务圈的又一特大优势。“中疏”战略将促使泉城核心商务圈的房地产投资向低密度开发转变，避免了市中心的过度开发与产品的无差异化建设。房地产市场概况中疏，对泉城核心商务圈的影响泉城核心商务圈以泉城广场本项75房地产市场持续升温，开发结构不协调。住宅投资增长迅速，写字楼投资相对趋缓。十字战略促使济南房地产开发“有疏有重”。其中，东拓战略促使东部高新科技区以第二产业为主要发展方向；便利的道路交通和密集的经济交流，为中部核心商务圈的泛CBD区繁荣带来了特大优势，房地产开发趋向于低密度、高档次物业类型。写字楼市场回暖。2005年国家先后出台了一系列针对商品房价格涨幅过快的重大调控措施，1-8月份，房地产开发投资同比增长13.1%，其中住宅完成额与去年同期持平，办公楼投资完成2.6亿元，同比增长120.5%，写字楼市场开始回暖，进入新一轮的增长周期。

市场概况小结房地产市场概况房地产市场持续升温，开发结构不协调。市场概况小结房地76

市场解读第二节济南市写字楼市场分析一、济南写字楼市场供需分析三、济南写字楼市场板块划分及对比分析二、济南在售写字楼楼盘特征市场解读第二节济南市写字楼市场分析一、济南写字楼市场77一、写字楼市场供需分析1、济南写字楼投资比例：房地产总额增长快，写字楼投资趋缓。2001-2004年，房地产投资额平均每年以20%左右的速度增长，而写字楼的投资额趋向平缓，所占比重趋于降低。写字楼进入新一轮发展周期。2005年1-8月份，写字楼完成投资额2.6亿元，同比增长了120.5%，同时，随着政策的不断调整和科技、金融、贸易等方面突飞猛进的发展，写字楼市场将逐渐走向成熟和规范化，写字楼市场的供需增长将进入新一轮发展周期。(同比增长120.5%)一、写字楼市场供需分析1、济南写字楼投资比例：房地产总额增长78一、写字楼市场供需分析2、济南在售写字楼供应量：济南各区写字楼供应量区域历下区市中区历城区天桥区槐荫区合计面积（万㎡）58.314.620.30.3295.5比例（%）61.0515.2921.260.312.091002004年济南在售写字楼总面积为95.5万㎡。其中历下区占61.05%，中央商务区占绝对比重；历城区为21.26%，这与济南经济发展“东拓”战略相符合。一、写字楼市场供需分析2、济南在售写字楼供应量：济南各区写字79一、写字楼市场供需分析3、2005年济南新投入市场规模型写字楼状况：名称建筑面积（㎡）现状区位租售形式嘉汇环球广场43000尚未开工西北商务区售海蔚广场40000地基已起中东商务圈售特区数码港53000主体建设中东商务圈售普利海辰大厦30000主体完工中央商务区售历东商务大厦36000主体完工中央商务区售明珠国际商务港91729现房西北商务区售发展大厦24000现房中东商务圈售东环国际广场150000现房中东商务圈售三庆·世纪财富中心350000现房东部高新区售目前超过1万平米较大规模的写字楼有近10个，均采用“只售不租”营销模式，目前济南超过10万㎡以上的写字楼盘已经超过三个，如：三庆世纪财富中心、环保科技园国际商务中心和东环国际广场，目前均在对外发售中。一、写字楼市场供需分析3、2005年济南新投入市场规模型写字80一、写字楼市场供需分析4、济南写字楼市场迎来新发展：新城市规划及“十一五”战略带动发展。济南市东拓、西进、中疏、南控、北跨的城市规划发展战略，新的商业经济增长点以市中心为基点，“东西两翼”展开，此发展战略提升了济南市房地产的总体升值潜力，为济南写字楼市场提供了更多的机会。房地产投资势头强劲，带动写字楼市场的增长。房地产投资平均每年以20%左右的速度增长，写字楼近几年的投资趋势有小幅回落，2005年的投资势头看好，对于以二、三产业为主力产业的城市来说，经济的迅猛发展和房地产投资的不断增长，势必会为写字楼市场带来新的发展空间。需求空间较大。数据显示，目前济南的写字楼市场销售率和租赁率较高，需求市场具有较大空间，随着济南宏观投资环境的优化，写字楼市场将迎来新的发展。一、写字楼市场供需分析4、济南写字楼市场迎来新发展：新城市规81二、济南在售写字楼楼盘特征●建筑及物业形态●容积率●销售率●配套设施●户型分割特点●价格及销售方式二、济南在售写字楼楼盘特征●建筑及物业形态●容积82●建筑及物业形态

高层是写字楼主流。当前济南市写字楼在租售楼盘中，其建筑形态绝大部分为高层，如明珠国际商务港、金龙大厦、银座数码广场和历东商务大厦等；其次是小高层和多层。二、济南在售写字楼楼盘特征●建筑及物业形态高层是写字楼主流。当前二、83●建筑及物业形态酒店内写字间：这种物业主要集中在以泉城广场为中心的中央商务区，多为四星级、五星级酒店，此类型写字间档次有所提升，但缺乏专业商务办公楼的氛围和配套设施；新入市混合物业：目前部分新入市项目为酒店与写字间的混合形式，但以商务办公为主要功能，酒店为配套经营产业，如明珠国际商务港、东环国际广场等，这些项目体量普遍较大，自身配套较好，因所处区域板块较偏，周边配套不完善，商业氛围尚未成熟，因此导致物业档次及市场影响力的提升受限。纯写字楼物业：当前济南市办公楼以纯写字楼为主，但因地段、目标商圈定位、周边及自身配套等因素，项目以中档为主，物业档次再次提升的局限性大。商住两用写字楼。市场总量最少，档次偏低。二、济南在售写字楼楼盘特征●建筑及物业形态酒店内写字间：这种物业主要集中在以泉城84●容积率容积率普遍较高。济南市写字楼项目除东部高新区及东外环区域的世纪财富中心、发展大厦的容积率相对较低外，其他区域的大部分写字楼容积率在4-8之间。二、济南在售写字楼楼盘特征●容积率二、济南在售写字楼楼盘特征85●销售率写字楼的销售率较高。据目前市场资料统计显示，除今年新入市的少量写字楼楼盘外，在售写字楼平均销售率50%以上，销售率超过70%的写字楼占总数的2/3，多数写字楼的销售已近尾声，这表明了目前写字楼市场具有较大的需求缺口。二、济南在售写字楼楼盘特征●销售率写字楼的销售率较高。据目前市场资料统计显示，86●配套设施项目配套缺陷多。各项目所处地段和板块差异较大，项目周边及自身配套各有优劣。如金龙大厦，地处泺源大街西首，位置优越，金融、餐饮、休闲等配套设施完善，但周边环境噪杂，混乱的回民小区为项目的安全防护增加了威胁，周遭商业氛围也略显不足，项目档次提升困难。项目定位区域化程度高。新入市写字楼盘，物业类型多元化，建筑形象定位较高，目标商圈一般限于某区域之内，多数为区域商圈的标志性建筑，但物业档次的进一步提升较难实现。新增项目亮点多。新入市项目具有一定的创新性和多元性，如东环国际广场配有会所空中花园和商场，明珠国际商务港集酒店、商住、写字间为一体，配套和物业管理均采用星级酒店式运作模式。二、济南在售写字楼楼盘特征●配套设施项目配套缺陷多。各项目所处地段和板块差异87●户型分割特点户型选择宽泛。济南市场的写字楼小户型分隔主要在30~150㎡，大户型分隔区间集中在200~5000㎡。有部分写字楼可以自由分隔，如：世纪财富中心等。商住两用式户型较差。部分商住两用式户型设计较差，如东环国际商务港C、D座，户型设计压抑，采光差；三庆汇文轩户型设计较好，但内部通道空间显得比较拥挤。新概念户型。写字楼市场中不断涌现出满足客户多样化需求的产品，其户型面积和结构具有灵动性和个性化安排的特点，如特区数码港的LOFT工作室，自由商务间，垂直体验走廊等；但一定程度上无法满足高端客户总部经济的物业需求。二、济南在售写字楼楼盘特征●户型分割特点户型选择宽泛。济南市场的写字楼小户型分隔88●价格及销售方式市中心区域售价最高。济南市在售写字楼均价在6000-6500元/㎡之间，位于市中心区域板块的写字楼均价约为9000元/㎡。付款方式灵活。绝大部分楼盘在付款方式上采用了灵活选择及适当优惠的方法，一般楼盘都可以进行商业贷款，首付在40%左右。二、济南在售写字楼楼盘特征项目明珠国际商务港Myoffice创展中心金龙大厦世纪财富中心东环国际广场发展大厦嘉汇环球广场均价元/㎡6600590070003900570055005100项目海蔚广场特区数码港普利海辰大厦大学科技园历东商务大厦中银大厦三箭·银苑均价元/㎡51006150700030006600100007000●价格及销售方式市中心区域售价最高。济南市在售写字楼均89三、济南写字楼市场板块划分及对比分析

济南写字楼市场四大集聚板块A区-东部高新区：济南东部高新科技开发区

B区-中央商务区：经十路-文化西路-泺源大街-泉城路-解放路中央商圈C区-中东商务圈：文化东路-山大路-花园路-二环东路合围商务区

D区-西北商务圈：杆石桥以西，经十路-北园大街中间区域商圈B区C区A区D区三、济南写字楼市场板块划分及对比分析济南写字楼市场四大集聚90济南四大板块写字楼供应比例中央商务区占据了写字楼总量的44%，写字楼分布密集。中东商务圈占据了29%的席位，可以看出以中央商务区为经济发展的龙头，在实现“东拓”战略过程中不断带活了交界区域的商圈发展。东部经济目前尚处于不断提升的过程。西北区域以中低端物业为主，写字楼分布较为疏松。三、济南写字楼市场板块划分及对比分析

济南四大板块写字楼供应比例中央商务区占据了写字楼总量的91名称建筑面积（㎡）售价(元）中银大厦4800010000金汇大厦（齐鲁证券大厦）6000010000普利海辰大厦300007000普利历东商务大厦360006600丰利大厦2000010000