物业管理公司房屋设备维修管理案例分析

物

业

管

理

公

司

房

屋

设

备

维

修

管

理

案

例

分

析【案例】某物业管理公司为了加强设备管理，延长设备的使用寿命，降低成本，减少损耗，提高设备的完好率与利用率，维护物业使用价值，更好地服务于客户，对设备管理和维修做了如下规定：①

物业项目内供配电、给排水、电梯、中央空调、消防、通信、弱电、公共照明、智能化等系统设备由管理处指定专人负责管理。②

各系统设备从管理处接管验收之日起建立设备资料期就设备的名称、型号、功率、产地、编号、生产厂商、出厂时间、安装时间进行详细登记。③

设备购买合同与安装协议、设备使用说明书、质量检验合格证、出厂证号、生产厂商联系人、联系电话等原始技术资料由公司工程部统一收集归档管理。④

铭牌上标注设备名称、型号、功率、厂名、产地、出厂日期、编号、管理人。⑤

物业项目各系统设备实行年度、季度、月度检修计划工作制度，由公司工程部会同管理处共同制定设备定期检修计划，维保班按计划实施。⑥

检修维护重要大型设备时，应制定详细可行的方案，方案应送交公司相关领导审批，并由工程部开展，工程技术人员现场组织、指导、监督检修。⑦

检修维护电气设备时，应由组织者采取相应的安全组织措施和技术措施，实施前要对作业人员进行安全技术交底，防止发生安全事故。⑧

检修维护电源干线、高低压、配电盘、配电箱等电气设备应安排专业电工进行，并派专人监护，操作前必须拉闸并验电，悬挂警示标志牌，必要时须加装栅栏隔离。⑨

⑩

物业项目机电设备实行日常维护保养、一级保养和二级保养的三级保养制度。⑪

日常维护保养由管理处维护人员负责。一级保养要在管理处设备主管领导下进行，二级保养要在公司工程部专业技术人员指导下进行。⑫

一、二级保养后，由保养人员填写记录单并由管理处设备主管和⑬

建立由管理处领导、主管及各系统专业操作人员参加的每天上班后对物业项目内的设备机站房进行巡检的工作制度，了解设备系统运行状况和人员值班、交接班情况。⑭

设备巡检工作中如发现异常情况或重大事故隐患，巡检人应当迅速报告上级主管，如危及人身、设备安全时应启动应急措施，处理后向上级主管汇报并详细记录。⑮

设备巡检应严格按照各系统运行的特点，重点沿巡检路线，对系检查设备机站房内清洁卫生状况和设备运行记录。⑯

开展设备巡检工作，以一看(看设备)二问(问运行)．(听动静)四查(查记录)为主，切忌走马看花般的形式主义和弄虚作假。⑰

物业项目内出现设备故障由管理处在24

险公司，以得到确认，并协助设备故障的调查和取证。⑱

设备故障抢修由工程部组织，重大设备故障抢修应委托专业设备供货单位实施，管理处给予协助、配合。⑲

发生停电、停水、停燃气直接影响客户正常生活的设障，由管理⑳

配合相关单位抢修的同时，要主动向客户提供帮助，把对客户的影响降低到最小程度。21

一般性的设备故障排除应由管理处组织维保人员在部技术人员的指导下进行，但必须具备安全技术保障条件。22

设备故障抢修工作所有的技术方案、图片、记录及验告由管理处负责收集、整理归档，投保理赔由工程部负责。23

设备故障抢修发生的费用应在进行抢修排除故障前预算报价并报业委会审核批准在维修基金中支出，如遇紧急设备，也应向业委会报告并办理好书面签字认可手续，技术方案等资料后补。1)房屋设备管理的作用房屋设备管理是指物业管理企业运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋各种设备的使用、维护、维修、保养实施管理，保证房良好的经济效益和社会效益。内部附属的基本设备，如供水、排水、空调、通风、供电、电梯等，件。无论是高楼大厦，还是普通住宅，如果没有各种设备，房屋就失去了主要的使用功能。随着科学技术的发展和人民生活水平的提高，发挥设备的使用功能。2】房屋设备管理的内容房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理等。(1)使用管理房屋设备使用管理是对设备的运行使用管理。通过加强使用管理，保证房屋设备的正常运转、水电空调的正常供应，满足业主和使用人的正常工作和生活的需要，这是物业管理企业的重要任务之一。房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备(如给排水、供电、电梯等)、季节性使用设备(如供暖供冷设备)、紧急情况下使用管理的各项规章制度，如设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制、设备操作规程等保证设备的正常使用和运转。(2)维修养护管理量标准以及维修人员值班制度等。(3)安全管理安全管理是对设备安全使用、安全维修养护的管理。安全管理在备的正常使用，同时对大厦、对企业的声誉都会带来严重影响。安全上岗制度和安全操作规程的实施检查和监督管理。(4)设备技术档案资料管理设备技术档案、工作档案、维修档案等。3)房屋设备交接消防、安保监控)全面检查对方提供的设备技术资料（图纸、产品合格证、产品说明书、操作手册等)和安装、测试、验收资料，对技术应商共同协商解决，并及时做好相关记录。4)房屋设备的分类、登记、建立设备档案要对房屋设备进行规范化管理，首先要对所接管的房屋设备进行准确、科学的分类、登记，建立设备管理档案。(1)房屋设备分类一般来说，房屋设备可分为以下主要类型：排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备。②供电及照明设备。供电设备包括变压器设备、配电房设备、发电机组、供电线路、楼层配电箱等。照明设备包括开关、插座和各种照明灯具。③电梯设备。电梯包括客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。锅炉、冷水机组、新风机组、空调风管、风机盘管及一些净化除尘设备等。⑤消防设备。高层建筑采用的消防设备包括烟感器、温感器、消防报警系统、紧急广播系统、自动喷淋系统、消防栓系统、防火卷帘门、防火门、抽烟送风系统、消防电梯、消防楼梯、消防紧急照明系统等。灭火瓶、消防栓等。统、通信系统、电脑网络系统、共用天线设备及闭路电视系统、消防报警系统、安保系统、电子门锁和门禁系统等。弱电系统由各类配套备越来越多。⑦其他设备。如避雷装置、房屋维护维修设备等。(2)房屋设备登记登记内容包括设备编号、设备名称、规格型号、主要参数、安装位置6．4

所示。表

6．4 x×物业管理公司设备登记表年 月

日设备

设备

设备

规

格

型

主要

设备

安装

备分类

编号

名称

号 参数

原值

位置

注《

《所示。表

6．5×X

物业管理公司设备台账年 月

日设 备

设备名

规

格编号

称

型号制 造

生产厂

出

厂国别

家

日期出 厂

安装日

安

装编号

期

地点验 收

使用日

设

备日期

期

原值外 形尺寸主要技术参数

总重量

电

机功率维修保养要求主要零配件零

配

件 名称规格型 数量

供应厂 备编号 号 商 注(3)建立设备档案方面的资料：操作手册，设备安装施工图纸、测试和试运行记录，设备验收记录。清单、设备使用操作规程、设备管理制度等。设备保养、维修记录，设备事故分析报告等。5)人员配备和规章制度人员需具有专业资质，持证上岗。设备管理的规章制度包括：备。度、水泵房管理制度、锅炉房管理制度、冷水机组管理制度、消防中设备管理，保证设备的安全、正常运转。工作，保证设备的正常使用，延长设备的使用寿命。人员岗位职责、维修人员岗位职责、管理人员岗位职责、交接班制度围、责任和岗位要求，加强分工与协作，共同做好房屋设备的管理工作。6)设备运行、维护、保养人员进行处理。管，由各专业工程师组织有关人员进行分析、研究制定解决办法。(1)房屋设备维修保养的特点期。在设备使用初期，设备需要磨合和调整，出现故障的情况较多：正常运转期设备正常使用，出现故障的情况较少；设备使用后期，设恢复设备的使用性能，延长设备的使用寿命。因此，设备的维修要强调计划性，即有计划地制定设备的维修保养周期和时间。往会突然发生故障。一旦发生故障，应及时检修，尽快排除故障，所结合的特性。杂、灵敏度和精确度高，对维修保养工作也提出了较高的技术要求，事维修工作，并建立房屋设备维修的责任制度。时，由于相对于房屋建筑本体而言，房屋设备的使用年限较短。一方由于科学技术的进步，产生了新的技术水平更高、性能更好、使用更备的维修更新间隔期的缩短，从而使维修更新成本增加。(2)房屋设备维修般维修、中修、大修、更新改造。故障或一般性损坏，而由业主或使用人报修或由管理服务人员报修，活动。量磨损零部件，使设备恢复和达到应有的使用标准和技术要求。要零部件，使设备基本恢复原有性能。落后的房屋设备进行主机、主体设备的更新或技术改造。设备维修应填写《设备维修记录》，《设备维修记录》格式如表所示。表××物业管理公司设备维修记录年 月 日设备编号维修开始时间

设备名称维修结束时间

规格型号维修人设备故障原因设备维修过程设备维修结果鉴定备注：(3)房屋设备保养房屋设备的保养是指物业管理企业对设备所进行的常规性检查和养护。《设《备保养计划》格式如表6．7

所示。表6．7

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