现代房地产异地多项目计划与运营管理课件

现代房地产异地多项目

计划与运营管理

深圳银湖酒店二零零八年三月十六日1现代房地产异地多项目

计划与运营管理

深圳银湖酒店1目录前言第一部分：异地多项目运作下的管控模式第二部分：运营管理组织机构第三部分：计划与运营管理实务第四部分：制度、标准、流程的建设与管理2目录前言2前言运营管理的概念与发展路径计划与运营管理的重要性与意义目前跨区域、多项目运作的房地产企业普遍面临的问题3前言运营管理的概念与发展路径3前言——运营管理的概念与发展路径何为运营（operationsManagement）?在分析企业内、外部环境的基础上，通过融资、投资、调度等运营策划与管理手段，把控企业经营状况，从而实现资源效率的最大化。4前言4运营管理的发展路径

管理层次时间、发展阶段单项目管理多项目粗放式营运管理区域化、专业化营运管理以运营筹划支撑发展战略计划督办多项目协调以运营分析实现项目规划在战略框架下支撑投、融资计划督办+++不同发展阶段和管理层次，运营工作的内涵扩展前言

——运营管理的概念与发展路径5运营管理的发展路径管理层次时间、发展阶段单项目管理多项目粗放

多项管控的必然需求

日益规范的市场的必然需求

企业实现规模经营的必然需求

通过高效的运营管理，最大限度地整合资源，最大限度地实现利润最大化前言

——计划与经营管理的重要性与意义6前言6前言

——目前跨区域、多项目运作的房地产企业普遍面临的问题地域的选择与战略不同地域文化之间的差别与冲突管理团队的选择与建设管控跨度与模式管理体制企业品牌的影响力7前言地域的选择与战略7第一部分：异地多项目运作下的管控模式房地产企业的异地开发房地产异地多项目开发的管控模式8第一部分：异地多项目运作下的管控模式8异地多项目运作下的管控模式

——房地产企业的异地开发

战略思考：为什么要去？知己：拿什么进入异地？知彼：研究透要去的城市准备：心理准备、人才准备、资金准备、管理准备9异地多项目运作下的管控模式战略思考：为什么要去？9异地多项目运作下的管控模式

——房地产异地多项目开发的管控模式明确管控模式的重要性与意义企业集团的功能：业务拓展、管理输出、业务协同、资源整合集团管控的三种模式：投资管控、战略管控、运营管控10异地多项目运作下的管控模式明确管控模式的重要性与意义10项目人力资源管理总经理职能部门A职能部门B职能部门C……C5C6……职能型组织项目联络员、经理助手、无决策权异地多项目运作下的管控模式

——房地产异地多项目开发的管控模式11项目人力资源管理总经理职能部门A职能部门B职能部门C……C5职能型组织结构的特点1.专业化程度较高，给各成员提供职业和技能上交流进步的工作环境2.技术专家可同时被不同的项目所使用3.职能部门可作为保持项目技术连续性的基础4.在人员的使用上具有较大的连续性，专业人员有“家”的感觉5.职能部门可为本部门专业人员提供正常晋升途径异地多项目运作下的管控模式

——房地产异地多项目开发的管控模式12职能型组织结构的特点异地多项目运作下的管控模式12职能型组织结构的缺点1.职能部门有其日常工作，项目及客户的利益往往得不到优先考虑，客户并不是活动和关心的焦点；2.职能部门工作方式常常面向部门活动，而项目工作方式必须面向问题。3.经常会出现没有一个人承担项目全部责任的现象。4.对客户要求的响应比较迟缓和艰难，因为在项目和客户之间存在多个管理层次。5.项目常常得不到很好的对待和重视。6.调配给项目的人员，其积极性往往不是很高。7.技术复杂的项目通常需要多个职能部门的共同合作，跨部门之间的交流沟通较困难。异地多项目运作下的管控模式

——房地产异地多项目开发的管控模式13职能型组织结构的缺点异地多项目运作下的管控模式13项目型组织：总经理A项目经理B项目经理C项目经理研究与开发生产营销财务人事研究与开发生产营销财务人事………………异地多项目运作下的管控模式

——房地产异地多项目开发的管控模式14项目型组织：总经理A项目经理B项目经理C项目经理研究与

项目型组织结构的特点1.项目经理对项目全权负责，仅需向公司高层管理报告2.项目组所有成员直接对项目经理负责3.项目从职能部门分离，沟通途径变得简洁4.项目目标单一，项目成员能够明确理解并集中精力于目标，团队精神能充分发挥5.权力集中使决策速度加快，能对客户需求和高层管理意图作出快速响应6.命令源的唯一性，管理简单异地多项目运作下的管控模式

——房地产异地多项目开发的管控模式15项目型组织结构的特点异地多项目运作下的管控模式15

项目型组织结构的特点1.当有多个项目时，会造成人员、设施、技术及设备等的重复配置2.项目经理往往会将关键资源预先储备，造成浪费3.易造成在公司规章制度上的不一致性4.不利于项目与外界的沟通5.对项目成员来说，缺乏一种事业的连续性和保障，没有“家”的感觉异地多项目运作下的管控模式

——房地产异地多项目开发的管控模式16项目型组织结构的特点异地多项目运作下的管控模式16矩阵型组织：总经理项目经理研究与开发部生产部营销部财务部人事部A项目经理B项目经理C项目经理强矩阵、弱矩阵、平衡矩阵异地多项目运作下的管控模式

——房地产异地多项目开发的管控模式17矩阵型组织：总经理项目经理研究与开发部生产部营销部财务部矩阵型组织结构的特点1.项目是工作的焦点2.项目可以分享各部门的技术人才储备3.项目组成员与项目具有很强的联系，同时又分属不同职能部门，有“家”的感觉4.对客户和公司组织内部的要求都能快速作出反映5.部分成员来自行政部门，能在公司规章制度执行过程中保持与公司一致性6.可以平衡资源以保证各个项目都能完成各自的进度、费用及质量要求异地多项目运作下的管控模式

——房地产异地多项目开发的管控模式18矩阵型组织结构的特点异地多项目运作下的管控模式18

矩型阵组织结构的特点1、命令源的非唯一性，管理复杂2、资源在不同项目中的分配较困难，容易引起项目经理之间的争斗，项目目标而非公司整体目标成为项目经理考虑的核心3、对项目经理与职能经理的协调提出非常高的要求异地多项目运作下的管控模式

——房地产异地多项目开发的管控模式19矩型阵组织结构的特点异地多项目运作下的管控模式19不同组织结构特点比较项目组工作人员强职能型职能型职能型组织形式特征职能型矩阵型项目型弱矩阵平衡矩阵强矩阵项目经理的权限很少或没有有限小到中等中等到大很高甚至全权全职工作人员的比率几乎没有0.2%15—60%50—95%85—100%项目经理任务兼职兼职全职全职全职项目经理项目协调员项目协调员项目经理项目经理项目经理项目管理行政人员兼职兼职兼职全职全职职能部门工作人员弱异地多项目运作下的管控模式

——房地产异地多项目开发的管控模式20不同组织结构特点比较项目组工作人员职能型职能型职能型XX集团组织结构董事长投资决策委员会项目决策委员会外部行业专家顾问营销顾问团总裁董事长财务总监技术总监营运副总裁副总裁人力资源部企业发展部财务管理部技术管理部经营管理部地产项目行政管理部北京公司上海公司深圳公司武汉公司物业管理有限公司置业顾问有限公司投资决策中心项目型组织结构异地多项目运作下的管控模式

——房地产异地多项目开发的管控模式21XX集团组织结构董事长投资决策委员会外部行业专家顾问总XX区域公司组织结构总经理营运副总经理行政总监行政人事部项目管理中心项目总经理A项目总经理B财务管理部设计管理部项目开发部设计总监营销总监工程总监成本代表营销经理设计经理矩阵型组织结构成本管理部市场营销部异地多项目运作下的管控模式

——房地产异地多项目开发的管控模式22XX区域公司组织结构总经理营运副总经理行政总监行政人事部项目任务分工表—区域公司各职能部门与项目部职责划分WBS说明区域公司职能部门项目部项目管理中心项目开发部设计管理部市场营销部成本管理部财务管理闻行政人事部项目总经理营销经理设计代表工程经理成本代表项目策划阶段概念设计研究

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组织《概念设计方案》综合评审△△▲△△

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编制《项目经营策划报告》△△△▲△

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组织集团评审会

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编制《项目控制性总体计划》△

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编制《项目发展成本目标》

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设计管理阶段规划设计阶段编制《规划设计任务书》

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规划设计招标委托

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确定规划设计单位及中标方案△

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组织区域公司规划设计评审会△

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组织集团规划设计评审会

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组织政府相关部门评审

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规划设计方案调整并确认

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方案设计阶段

编制《方案设计任务书》

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确定方案设计

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组织总图、单体方案评审△

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组织结构、设备初步方案评审△

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组织集团和政府部门评审会

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异地多项目运作下的管控模式

——房地产异地多项目开发的管控模式23任务分工表—区域公司各职能部门与项目部职责划分WBS说WBS说明区域公司职能部门项目部项目管理中心项目开发部设计管理部市场营销部成本管理部财务管理闻行政人事部项目总经理营销经理设计代表工程经理成本代表设计管理阶段方案报建

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深化方案设计

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办理《建设用地规划许可证》

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景观概念设计

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销售包装设计

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编制《经济分析报告第二稿》

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初步确定施工图设计单位

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初步设计编制〈扩初设计任务书〉

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确定扩初方及施工图设计单位

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主要设备、材料选型意见

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初步确定交楼标准

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设计方案交底

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组织总图、单体深化设计评审

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组织结构、设备初步设计评审

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初步设计报建

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景观方案深化设计

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地质详勘

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组织政府评审

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深化扩初方案

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编制〈经济分析报告第三稿〉

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异地多项目运作下的管控模式

——房地产异地多项目开发的管控模式24WBS说明区域公司职能部门项目部项目管理中心项目开发项目工程管理阶段职能分工表WBS说明区域公司项目部区域总经理工程总监项目管理中心设计管理部市场营销部成本管理部财务管理部项目总经理营销经理设计代表工程经理成本代表工程管理阶段施工准备编制《工程管理策划书》

CC

D

PEP工程物资采购

DC

PEPE组织总包单位招投标

C

P

PD

PPE组织监理单位招投标

PC

PD

PPE施工条件确认

PDC

场地三通一平

C

PDE

确定土方、支护或桩基施工队伍

C

D

PEPE办理《施工许可证》

C

C

E

施工图图纸会审及交底

DC

C

C

PEPE

《施工组织设计》审核

DCC

EC

PE

《监理规划》审核

DC

PE

工程管理阶段管理职能分工表示例P—规划D—决策E—执行C—检查异地多项目运作下的管控模式

——房地产异地多项目开发的管控模式25项目工程管理阶段职能分工表WBS说明区域公司项目部区大量日常的规范化的重复性工作：按照公司流程或控制程序由基层员工处理超出流程或控制程序范围的常规事情由现场主管、经理按制度授权处理边缘性非常规事情由项目总经理、职能总监授权处理例外的事情：报最高领导决策2%8%20%70%异地多项目运作下的管控模式

——房地产异地多项目开发的管控模式26大量日常的规范化的重复性工作：超出流程或控制程序范围的常规事异地多项目运作下的管控模式

——房地产异地多项目开发的管控模式不同管控模式的对比与优劣分析异地项目开发对项目总经理的要求制度、流程建设的重要性和必要性总部实体化、组织扁平化、项目直营化、成本透明化根据企业的战略发展思路和特点制定适合的管理组织架构确立产品模式是企业进行多项目开发的前提和基础27异地多项目运作下的管控模式不同管控模式的对比与优劣分析27第二部分：运营管理组织机构运营管理部门的设立运营管理部门在企业架构中的定位28第二部分：运营管理组织机构28运营管理组织机构

——运营管理部门的设立运营管理部门的职能运营管理中心不是一个负责某一方面专职业务的职能部门（如成本管理中心），它是集团决策层的参谋和智囊，它总是站在集团层面、战略的高度，运用集团标准化运营管理体系，从全面经营管理的角度来发现问题、分析问题并协调相关职能部门或项目公司提出解决问题的建议。运营管理中心类似于军队中的参谋部，是一个定规则（整个企业管理规则）、搭平台（运营管理平台）、管计划、促纠偏（动态跟踪）、设指标（经营管理指标）、训练人（培养操作团队）的工作班子——项目管理办公室（PMO）。运营管理中心履行项目经营绩效信息的跟踪、采集、分析、反馈的职能——运营管理报告。运营中心履行战略研究职能——宏观、微观的战略研究与规划。29运营管理组织机构运营管理部门的职能29运营管理组织机构

——运营管理部门的设立职能管理运营管理纵深的专业化条线职能管理一英里深跨维度的绩效信息集成管理一英里宽整合协调平衡互补管理体系的搭建、协调与维护专业过程咨询互为支持运营管理和职能管理之间的协调互补的关系30运营管理组织机构职能管理运营管理纵深的专业化条线职能管理一英运营管理和职能管理之间的协调互补的关系运营管理组织机构

——运营管理部门的设立集团高管区域高管项目经理风险管控战略研究信息平台建立项目开发节点、成本经验值和标准参加工程例会、现场调研、职能部门间联席会议等方式了解项目进展情况根据风险管控、战略发展需要对有关业务流程提出调整优化根据经验值、调研情况研判项目风险，提出对策根据考核办法，参照运营计划，对实际工作绩效进行量化考核完善和优化运营管理报告收集、建立各项目基本资料建立月度运营报表填报制度战略研究风险管控建立项目开发经验共享机制，为项目运作提供帮助项目绩效考核项目预警流程优化项目实地调研项目开发经验值、标准项目经验共享运营信息归集项目档案建立运营管理报告31运营管理和职能管理之间的协调互补的关系运营管理组织机构集团高运营管理组织机构

——运营管理部门的设立设立运营管理部门的几个误区数据统计部门第二工程部第二财务部IT和流程管理部门“无本之木”32运营管理组织机构设立运营管理部门的几个误区32运营管理组织机构——运营管理部门在企业中的定位运营管理部门和PMOPMO的职能项目管理办公室是美国项目管理协会（PMI）最近极力推荐的一个功能机构，但是他的具体定位一直颇有争议，有人把它理解为一个行政权力机构，也有人把它当作一个组织职能部门，不过对它的定义并不重要，重要的是弄清楚它被寄希望于承担哪些功能。首先应该确定的事，项目管理办公室不应该是一个权力机构，也就是说它并不能像董事会一样拍板决策，也不会去审批预算或者批准合同，同时它也不完全像一个职能部门，负责某一方面的专职业务，例如人力资源、情报信息分析或者战略策划，它所承担的功能主要应包括以下几方面：按照项目管理的知识体系为组织编制各种管理制度和规范流程，当然它只有提交方案的建议权，决定这些制度和流程的拍板权还是在权力机构手中，例如董事会或总经理。通过培训的手段，普及项目管理知识体系，使整个组织可以在统一术语和规范概念的基础上进行思维和对话，为组织搭建一个有效沟通的管理平台。编制各类项目便利计划，负责不同项目的管理计划之间的衔接，或者同一个项目不同领域管理计划之间的衔接为评估项目计划的实施效果制定指标体系，即绩效考核指标体系。跟踪计划实施的绩效情况，通过对绩效报告的收集、汇总、分析及时发现偏差，并根据对偏差的评估，制定纠偏措施，或者提交计划修正方案。

33运营管理组织机构运营管理部门和PMO33由此看来，项目管理办公室类似于军队中的参谋部，是一个定规矩、编计划、做方案、设指标、训练人的工作班子。如果说集成管理中的衔接计划需要有一个具体机构去执行的话，那么让项目办公室扮演这个角色当之无愧。清楚了这个机构的功能之后，如何给它下定义就不重要了，重要的是如何更恰当地在一个组织里有效地使用它。如果在一个大型综合项目组织中，项目管理办公室可以直接成为高级项目经理的工作班子，履行所有“谋”的职责，而由高级项目经理拍板去“断”。如果在一个承接了许多项目的企业中的矩阵式组织，项目管理办公室也可以成为最高经理直属的项目工作班子，除了上述规划的职能之外，同时负责各项目经理（团队）与各职能主管（部门）之间的协调。如果是一个核心项目组织，如价值链式项目组织，那么项目管理办公室就是这个组织的主题，项目组织的总经理就是这个办公室的主管。PMI关于项目管理办公室的功能规划，自然有其道理，恐怕是在借助理论的力量推行项目管理知识体系的过程中受到挫折之后，才感觉到了组织落实的必要性。过去，美国人很难理解中国共产党把支部建在脸上的概念，但是这个项目管理办公室的思路，竟然有异曲同工之妙。支部建在连上！运营管理组织机构——运营管理部门在企业中的定位34由此看来，项目管理办公室类似于军队中的参谋部，是一个定规矩、第三部分：计划与运营管理实务战略研究与三（五）年经营规划新项目投资管理项目计划管理项目经营分析与调度3535

计划与运营管理实务

——战略研究与三（五）年经营规划

进行战略研究与制定企业长期战略的意义战略研究与中长期战略规划实务三（五）年经营规划36

计划与运营管理实务

城市研究及城市评价项目筛选与项目初判项目可行性研究报告项目可行性研究报告编制过程中的专业意见提供与成果审核

计划与运营管理实务

——新项目投资管理

37城市研究及城市评价

计划与运营管理实务

集团投资管理程序1、目的确保集团化投资管理工作有序展开，提高投资管理工作效率和投资的安全性。2、适用范围集团投资管理全过程。3、定义3.1集团营运决策小组集团营运决策小组组成：组长：集团总裁执行组长：集团营运主管领导组员：集团财务总监及相关区域公司（含直管城市公司，下同）总经理秘书：集团经营管理部总经理定位与职责：集团营运决策小组是集团营运计划制定及调整决策机构，负责在战略规划指导下制定集团地产项目营运计划、集团两年投资计划、集团资本市场融资计划、年度营运预算、年度经营指标等，并负责项目投资决策与项目经营方案决策。营运决策小组相关执行决议由组长签发，或组长授权给执行组长签发。计划与运营管理实务

——新项目投资管理

范例：38集团投资管理程序计划与运营管理实务

4、职责○参与、配合●负责☆审核★审批△备案、抄送关键节点工作集团区域（或直管城市）公司集团营运决策小组经营管理部技术管理部、计划财务部、行政管理部法务组、资本管理部投资布局确定投资计划明确1、城市评价2、区域城市比较研究3、区域投资布局计划○★●动态信息管理土地拓展周报●△○/△△动态投资资金计划△★●○项目资料项目甄选、内审、OA初判●项目初判△★☆○项目投资决策论证研究，决策成果项目决策论证成果形成、内审、上报●○○决策论证成果分专业审核沟通○●/☆☆计划与运营管理实务

——新项目投资管理

394、职责○参与、配合●负责☆审核★审批△备案5、程序5.1城市评价，投资布局确定，投资计划明确5.1.1区域城市比较研究，区域投资布局计划确定集团区域公司在每年年初，依照集团总部的相关指导性意见，在对重点关注城市的城市评价基础上，完成基于城市比较研究的区域公司投资布局计划草案编制，并于Kickoff召开前2周（扣除春节假期）提交集团经营管理部。城市比较研究过程中，对于集团已进入城市，各区域公司须尽量补充当年城市评价成果模板之数据，（如无年度数据，可暂时补充关键指标月度/季度数据，待政府年度数据公布后补充齐备）；对于新城市，需组织编制城市评审报告，提请集团进行城市评审，评审通过后方可列入年度投资计划。5.1.2集团两年投资布局与投资计划制定、颁布；子公司投资计划明确依据集团城市评审结果及各区域投资布局计划草案，结合集团战略及年度资金，经营管理部在Kickoff会前编制完成集团当年及次年两年投资布局与投资计划（含当年一季度投资计划），提交集团营运决策小组审批通过后，于年度Kickoff会上颁布。5.2项目初判与动态投资5.2.1子公司拓展工作启动，项目甄选、内审，提请集团初判各区域公司须依据集团投资布局计划进行所在区域新项目甄选，内选通过后以OA形势提请集团初判。其中土地一级市场项目需在项目挂牌后5个工作日内提请初判，二级市场项目需在项目决策前3周提请初判，提请的初判成果包括：项目初判报告，项目初判内审记录，项目初判后决策论证研究工作计划。原则上，提请集团初判的项目须在集团确定的投资布局计划所列城市中，特殊情况下，若在新城市发现很好的投资机会，需完成该城市集团层面的城市评审后方可提交项目初判。计划与运营管理实务

——新项目投资管理

405、程序计划与运营管理实务

5.2.2集团项目初判在区域公司提请集团项目初判后，集团经营管理部先对项目初判流程规范执行情况进行审核，再根据项目初判时间安排组织对项目进行实地考察，并提供项目初判意见。与此同时，经营管理部将在OA初判基础上，组织集团计划财务部队项目投资主体问题、行政管理法务组对二级市场项目合作方式等问题进行OA会签，最终形成项目初判综合意见提请集团营运决策小组审批，待项目初判审批通过后，经营管理部负责将项目初判OA审批单传阅集团技术管理部、资本管理部，以作为项目概念设计工作及战略合作工作启动的依据。5.3动态投资信息管理各区域公司需密切关注土地市场动态，定期整理形成土地拓展周报并及时报备集团经营管理部，以便于集团实施把握各区域公司相关信息，统筹安排资金计划和工作计划。每季度，集团经营管理部根据动态滚动的项目经营分析，牵头组织并发布集团动态投资资金计划，从资金计划角度对集团投资计划提供补充。5.4项目投资决策论证研究、决策成果审核5.4.1项目投资决策论证研究项目初判立项后，子公司参照项目初判时确定的决策论证研究工作计划展开工作，集团设计、成本、投资、财务、法务等相关职能口讲究项目与子公司对口部门展开分专业沟通。5.4.2项目决策论证成果内审与上报在子公司按照既定工作计划，依照集团项目投资决策评审成果标准进行项目深度研究，并形成综合决策论证成果后，区域公司拓展拳头部门需郑和公司内部各专业口成果，经内部审核通过后将成果资料与内审纪要同意提交集团经营管理部投资小组备案（同时分专业送达集团相关职能部门），投资小组将及时协调集团各职能部门继续展开项目决策成果的审核、沟通，填写项目投资决策论证成果审批表（TZ-103-F1），最终在综合审核达标后的三个工作日内组织展开项目决策评审会议。考虑到集团职能部门工作性质，成果审核及成果行程时间上的差异性，集团……计划与运营管理实务

——新项目投资管理

415.2.2集团项目初判计划与运营管理实务

若区域公司因特殊原因无法按时提交项目决策成果获决策成果深度无法达到决策要求，最终影响集团职能部门工作开展时，需OA说明情况并提请集团经营管理部及其主管领导审核，集团总裁审批后，方可召开项目决策评审会。子公司需提交的项目决策论成成果包括：成果名称成果标准出处《***集团项目投资决策报告》及项目经济测算见编号YX-202文件规定《***集团投资决策评审管理阶段概念设计方案》见编号SJ-201文件规定《***集团投资决策评审管理阶段项目成本测算》见编号CB-202文件规定《***集团项目投资决策评审管理阶段法律意见书》见编号FL-201文件规定（二级市场项目）《***集团商业投资决策报告》（根据需要单独编写）见编号TZ-104文件规定子公司财务部对于项目税费、资金使用规划、公司中长期预算的专业意见5.5项目投资决策评审、组织获取项目5.5.1项目投资决策评审、项目收益指标确定正常情况下，集团项目决策需通过项目决策评审会的形式举行，集团经营管理部负责组织项目决策评审会事宜（集团相关职能部门项目决策专业评审意见收集、决策评审会议组织），并于既定时间组织召开项目投资评审会议。计划与运营管理实务

——新项目投资管理

42若区域公司因特殊原因无法按时提交项目决策成果获决策成在特殊情况下，若区域公司上报集团之项目决策成果高于集团决策成果标准要求，且钱其宇集团职能部门进行了充分沟通并取得一致，则趋于公司可向集团经营管理部提出决策申请，经经营管理部向集团营运决策小组提请获批后，可以OA会签形式进行项目决策，确定项目核心收益指标。若召开项目决策评审会，会议议程如下：第一阶段——项目经济技术问题汇报与建议（1）子公司个专业负责人按“城市投资环境”（含房地产市场）→项目概况→项目定位（含现实点价格，价格涨幅，销售速度，商业分析）→项目开发进度→项目规划设计方案→项目成本估算的顺序进行汇报说明（2）会议讨论：集团各专业就以上汇报发表评审意见。（其中经营管理部就资公司提供信息的完整性及逻辑性发表意见）（3）集团就项目的价格定位（包括项目现实点价格），价格涨幅和销售速度进行讨论；（4）子公司就项目的经济测算进行分析；（5）项目决策讨论与出价：确定董事会授权额度，确定项目经营目标责任书A（主要确定项目收益指标，IRR，销售净利润率，建安成本利润率）及其他重要条件；（6）确定项目投标及签约主体以及未来项目公司股份构成。5.5.2董事会授权文件获取区域公司根据投资决策评审会的决策调整投资决策报告，提交集团经营管理部，集团经营管理部草拟董事会议案后，连同投资决策报告交集团资本管理部，由资本管理部在三个工作日内组织获取相关董事会决议。5.5.3组织获取项目项目通过决策评审后，由区域公司按照其内部流程组织项目获取及签约前工作……计划与运营管理实务

——新项目投资管理

43在特殊情况下，若区域公司上报集团之项目决策成果高于集6、集团投资管理工作内控条例6.1未经集团董事长或总裁书面同意，发生下列任意情况，将予相关责任人以集团通报批评1、城市评价、投资布局计划明确阶段（1）区域公司未按要求进行所在区域重点城市比较研究，未按流程规定按时提交区域投资布局计划草案；（2）集团经营管理部未在规定时间内完成集团投资布局计划建议稿，或该建议稿有较大缺陷；2、项目初判阶段（2）集团经营管理部未在规定时间内完成初判，或初判意见有较大失误。3、项目投资决策论证研究，决策成果审核阶段（1）区域公司提供决策论证成果不符合集团成果标准要求，项目投资决策论证成果审核表综合打分低于规定分数的；（2）区域公司提供决策信息在准确性和完整性方面存在较大缺陷（3）区域公司为安集团时间要求上报决策成果，导致集团决策准备不充分的；（4）集团经营管理部未在规定时间内组织项目决策评审会；（5）集团资本管理部未在规定时间内获取董事会决议；（6）集团相关部门未及时将相关资料交区域公司。4、动态投资信息管理（1）区域公司未及时按集团统一模板要求整理编制土地拓展周报并报备集团经营管理部，或相关信息在完整性和准确性上有较大缺陷；（2）集团经营管理部未及时统筹处理各区域公司拓展周报；（3）集团经营成本部未及时发布集团动态投资资金计划。计划与运营管理实务

——新项目投资管理

446、集团投资管理工作内控条例计划与运营管理实务

6.2发生下列任一情况，将予相关责任人以降薪或降职的处分（1）向集团决策小组故意提供不真实信息或存在故意隐瞒；（2）对外泄漏投资决策成果；（3）未经集团董事长或总裁同意，当事人为按集团决策小组意见出价。7、支持性文件（1）《**集团项目投资决策报告（市场部分）成果标准》YX-202（2）《**集团商业投资决策报告成果标准》TZ-104（3）《**集团投资决策评审管理阶段概念设计方案成果标准》SJ-201（4）《**集团投资决策评审管理阶段集团配合工作（成本部分）作业指导书》CB-202《**集团项目投资决策评审管理阶段集团配合工作（法务部分）作业指导书》FL-201（5）《区域公司投资布局计划草案成果标准》计划与运营管理实务

——新项目投资管理

456.2发生下列任一情况，将予相关责任人以降薪或降职的处分计划项目投资决策论证成果审核表项目名称：

说明：1、此表审核对象为子公司上报集团提请决策的第一版项目决策成果，后续沟通的修正与完善成果不在审核之列。2、审核采用5分评价制，从市场、成本、设计、财务、法务、营运等多层面评价，合计评价项20个（含法务）。只有初次评价分数合计达到75分以上，方有资格提请召开项目决策评审会，其它情况需经成果完善后方可安排召开评审会议5—超过集团成果标准要求；4—达到要求，可上会；3—基本达到，仍需完善方上会；2—无法达到，需做调整项目名称审核内容审核说明完成情况（采用分级评判）是否达到召开评审会要求审核部门（小组）备注项目初判评价项目是否初判、初判规范执行性、初判成果深度经营管理部决策报告合格前修改次数经营管理部一次通过：4；两次通过：3三次及以上：0经营管理部审核意见成果文件内容结构完整性，报告编制是否有数据支持投资小组成果文件分析深度城市宏观经济及板块一级土地市场分析投资小组板块及细分市场分析营销小组竞争对手分析客户分析商业情况分析计划与运营管理实务

——新项目投资管理

范例：46项目投资决策论证成果审核表项目名称审核内容审核完成情况是否达项目名称审核内容审核说明完成情况（采用分级评判）是否达到召开评审会要求审核部门（小组）备注成果文件逻辑项目SWOT分析及竞争策略营销小组项目客户定位指导营销小组项目产品定位指导营销小组项目价格定位指导营销小组商业业态定位指导营销小组商业价格定位指导营销小组经济测算合理性经济测算过程是否合理、准确投资小组项目收益水平项目收益水平是否符合集团投资标准（IRR/销售净利润率）投资小组项目开发周期是否满足集团标准开发周期要求营运小组计划与运营管理实务

——新项目投资管理

47项目名称审核内容审核完成情况（采是否达到召审核部门备成果文件（）项目责任确认书A

年

月

日，***集团就

公司上报的

项目召开了投资决策评审会，集团认为该项目符合集团的战略方向，其资源投入与收益情况也符合集团的标准与要求，因此最终决定该项目可行。授权

公司不超过

万的地价投资额度（不包括契税、大配套费），同时

公司也承诺在获取该项目后，在未来的经营中，该项目将至少达到以下目标：1、不同成交地价之下项目的基本经济指标（取自上报的经济测算表，采用集团统一格式的经济测算表）地价：（包括契税、大配套费）项目数值备注销售净利润不同城市不同要求，但均需大于10%IRR不同城市不同要求，但均需大于16%建安成本利润率集团代表（签字、盖章）子公司代表（签字、盖章）计划与运营管理实务

——新项目投资管理

48（）项目责任确认书A项目数值备注销售净利润不同城市不同要求，宁波市**区**地块合作开发项目项目可行性研究报告本报告关键指标的索引请见下表序号项目数值（万元）页码1项目工程投资总额31895见40页2建设成本估算14055见40页3销售收入预测31973见40页4销售净利润率10.63%见40页5建设期（项目进度）32个月见37页一、项目概况本项目通过二级市场获得土地使用权，占地面积20864平方米（40.206亩），容积率为2.1，物业类型为住宅（兼容商业）。二、投资环境和房地产市场分析从宁波市和鄞州区的经济环境和发展趋势，城市发展与规划以及城市交通基础设施现状与规划等各个方面来看，本项目的投资环境较好，虽然存在市场竞争较为激烈的状况，但在对当地住宅市场和商业物业市场深入分析后，我们仍然认为本区域市场是有潜力的。计划与运营管理实务

——新项目投资管理

49宁波市**区**地块合作开发项目项目可行性研究报告序号项目数三、项目SWOT分析优势是交通便捷，区位位置优越，配套起点高，居住氛围渐浓，自然景观较好；劣势是地块面积较小，不利于打造规模社区；机会是鄞州居住板块的崛起，以及附近万达商业项目的启动，威胁是本轮宏观调控对市场的影响及周边楼盘的竞争。五、项目建设进度项目开发期限从2005年8月起至2008年3月止，共956天，具体的开发进度节点如下编号工作内容周期（天）开始时间完成时间1项目总体市场定位752005-08-012005-10-142项目总体概念设计452005-08-312005-10-143项目总体方案设计302005-10-152005-11-134项目总体方案报批152005-11-142005-11-285扩初设计302005-11-292005-12-286扩初报批152005-12-292006-01-127施工图设计302005-01-132005-02-258施工图报批302005-02-262005-03-279桩基础工程招标202005-02-112005-03-02计划与运营管理实务

——新项目投资管理

50三、项目SWOT分析编号工作内容周期（天）开始时间完成时间1编号工作内容周期（天）开始时间完成时间10桩基施工352006-03-032006-04-0611上部结构总包招标402006-02-262006-04-0612总包进场准备302006-04-062006-05-0613基础施工602006-05-072006-07-0514主体结构施工封顶2562006-07-062007-04-0115内外装修1282007-04-022007-08-0716配套工程施工902007-07-092007-10-0617现场验收及备案602007-10-072007-12-0518项目销售5172006-10-182008-03-31六、项目收益在住宅均价6300元/平方米，商铺整体均价11040元/平方米，地价281万元/亩的前提下，项目税后利润率为10.6%，其余指标如下序号项目总价（万元）摊入单位可售面积（元/平方米）1项目总收入3791368531.1销售收入364621.2处理剩余物业收入14511.3出租净收入折现0计划与运营管理实务

——新项目投资管理

51编号工作内容周期（天）开始时间完成时间10桩基施工35200序号项目总价（万元）摊入单位可售面积（元/平方米）2项目总成本费用3189557652.1土地成本1233322292.2前期费用524952.3建安工程成本1342624272.4开发间接费105192.5营业费用11372062.6公司管理费9481712.7营业税及附加21103812.8财务费用13122372.9土地增值税003税前利润601810884所得税19863595税后特殊补贴006税后净利润40327297销售净利率10.63%8IRR18.94%9NPV787计划与运营管理实务

——新项目投资管理

52序号项目总价（万元）摊入单位可售面积（元/平方米）2项目总成七、项目不确定性影响及分析售价的高低变化是影响本项目内部收益率的最大影响因素，售价的降低将对本项目的利润产生较大影响。当售价提升10%时，本项目的税后利润率为15.17%，税后利润为6325万元，IRR为26.92%；当售价降低10%时，本项目的税后利润率为5%，税后利润为1708万元，IRR为11.01%。尽管项目有市场等各方面风险，但是经过深入分析及经济测算，我们认为项目可行，建议公司尽快推进与土地方的谈判，并尽早推进本项目的规划设计、市场营销等工作。计划与运营管理实务

——新项目投资管理

53七、项目不确定性影响及分析计划与运营管理实务

计划与运营管理实务

——项目计划管理

计划管理制度的建立土地拓展与项目可行性研究报告项目整体开发计划与经营指标项目分期经营计划及其作业指引与填报项目目标成本与成本分摊原则项目经营计划的管理与调整项目工程管理策划书54计划与运营管理实务

计划与运营管理实务

——项目计划管理范例：项目计划管理制度1、目的规定集团各开发项目各级计划编制、审核、审批、备案、调整的程序，规范项目的计划管理。2、适用范围本流程适用于对XX集团全资开发项目或按照XX集团运营模式操作的合资合作项目进行计划管理，不属于此范围的项目，集团结合实际情况确定其具体管理办法。3、定义修订后的可研报告：在签定项目土地出让合同或土地转让协议后，由区域投资发展部在集团投资发展中心指导下，对经总裁审批的可研报告进行修订后，作为备案的最终版的可研报告。4、职责4.1项目公司负责编制本项目的《项目整体开发计划》和各分期的《项目经营计划》，并负责组织项目公司及所属区域/城市公司有关领导对计划进行评审，根据评审意见修改有关计划并上报计划。4.2《项目经营计划》……5、流程5.1《项目整体开发计划》上报5.1.1《项目整体开发计划》由《项目整体经营指标》和《项目整体开发节点计划》组成。5.1.2在签定项目土地出让合同或土地转让协议，即获得土地的开发使用权，并成立项目公司之后的30天内，项目公司根据修订后的可研报告及集团决策层的期望，从修订后的可研报告中提取相关数据，形成《项目整体经营指标》，同时编制《项目整体开发节点计划》。5.1.3《项目整体开发节点计划》内容包括但不限于6项工作9个节点时间：定位开始时间、结束时间、总体规划设计审批开始时间、结束时间、第X期的方案设计及审批开始时间、结束时间、开工时间、开盘时间、竣工备案时间。详见附件7.2。55计划与运营管理实务

计划与运营管理实务

——项目计划管理5.1.4《项目整体开发计划》经区域/城市公司总经理审核通过后，由项目公司上报至集团运营管理中心审核，如无特殊原因，审核工作将在上报后的7天内完成，项目公司根据运营管理中心的审核意见对计划进行调整并重新上报。5.1.5集团运营管理中心负责对《项目整体开发计划》进行审核并提交总裁审批，如无特殊原因，审批工作将在上报后的14天内完成，审核与审批期间项目公司应继续开展相关工作。5.1.6如《项目整体开发计划》未获批准，集团运营管理中心将总裁审批意见反馈给项目公司，项目公司应根据总裁审批意见对原计划进行修改，并在获得审批意见后的7天内重新上报集团运营管理中心。5.1.7集团运营管理中心将总裁批准后的《项目整体开发计划》进行备案，同时抄送集团人力资源部，并通知项目公司按计划执行。5.1.8集团运营管理中心将进行备案的《项目整体开发计划》上传至“XX集团协同OA管理平台”之“运营管理之窗”，该窗口对集团职能中心副总监以上领导、区域/城市公司副总以上领导、项目公司副总以上领导开放权限。5.1.9备案的《项目整体开发计划》中《项目整体开发节点计划》作为项目整体开发的指导性计划，而《项目整体经营指标》中的“经营指标”则是项目公司对该项目开发的最低经营承诺。5.2分期《项目经营计划》上报5.2.1项目公司应在规划设计方案获得政府部门审批通过后的14天内，编制并上报项目当期的《项目经营计划》，具体编制办法应遵循《项目经营计划编制作业指引》的规定与要求进行。5.2.2分期《项目经营计划》编制过程中，各职能条线参与给出专业意见。5.2.3分期《项目经营计划》经区域/城市总经理审核通过后，由项目公司上报到集团运营管理中心进行总体审核。如无特殊原因，审核工作将在上报后的7天内完成，项目公司根据运营管理中心的审核意见并对计划进行调整并重新上报。56计划与运营管理实务

计划与运营管理实务

——项目计划管理5.2.4集团运营管理中心负责将审核通过的分期《项目经营计划》提交总裁审批，如无特殊原因，审批工作将在上报后的14天内完成，审核与审批期间项目公司应继续开展相关工作。5.2.5如分期《项目经营计划》未获批准，集团运营管理中心将总裁审批意见反馈给项目公司，项目公司应根据总裁审批意见对原计划进行修改，并在获得审批意见后的7天内重新上报集团运营管理中心。5.2.6总裁批准分期《项目经营计划》后，交集团运营管理中心进行计划备案并通知项目公司按计划执行。5.2.7集团运营管理中心将总裁批准的各分期《项目经营计划》进行备案，并上传至“XX集团协同OA管理平台”之“运营管理之窗”，该窗口对集团职能中心副总监以上领导、区域/城市公司副总以上领导、项目公司副总以上领导开放权限。5.2.8备案的分期《项目经营计划》为项目开发的基准计划，是项目实施的计划依据，也是项目公司及所属区域/城市公司年度绩效考核分值的依据。5.3年度计划下发与检讨5.3.1为便于动态了解情况及上市公司信息发布的需要，各区域/城市公司应在每年11月30日以前对正在运作项目的各分期《项目经营计划》以及即将开发项目的《项目整体开发计划》进行检讨与总结汇总，并将检讨与总结汇总情况于11月30日以前上报到集团运营管理中心。如存在个别项目计划调整，按照5.4条的要求进行。5.3.2因重大事件导致项目入伙结转时间出现延误需跨半年或年度时，项目公司应于4月30日及10月31日之前向集团运营管理中心提交书面报告，报告应说明导致不能按时入伙结转的原因或仍可按时入伙结转的可能性以及调整后的《项目整体开发计划》和各分期《项目经营计划》，计划调整要求按照5.4条的要求进行。57计划与运营管理实务

计划与运营管理实务

——项目计划管理5.4计划调整5.4.1《项目整体开发计划》和分期《项目经营计划》调整的必要条件如下：5.4.1.1项目开发过程中遇到不可抗拒的自然因素（如地震、战争等）。5.4.1.2项目开发过程中遇到不可抗拒的政治因素（如用地性质变更、市政规划变化等）。5.4.1.3因集团整体经营需要，应总裁要求对项目计划进行调整。5.4.1.4项目建设/规划方案发生较大改变，经总裁批准后对项目计划进行调整。5.4.2分期《项目经营计划》调整原则如下：5.4.2.1不得调低原计划的经济效益经营指标。5.4.2.2项目开发过程中，项目的实际开发面积与原计划的开发面积出现差异或项目的实际可销售面积与原计划可销售面积有差异时，项目公司可以根据原项目类型、参照原项目计划的单方成本造价、单方售价，对项目的经营成果予以相应的调整，并及时上报集团运营管理中心审核与备案。5.4.3计划调整步骤5.4.3.1分期《项目经营计划》调整过程中，各职能条线参与并给出专业意见。5.4.3.2项目公司向集团运营管理中心提交计划调整的书面申请（应详细说明计划调整的的理由）和调整后的计划（连同各相关职能条线的《专业意见征询单》）。另，对于分期《项目经营计划》中申请调整的有关指标，项目公司必须给出分解细目，除非的确不能保持原计划的经营指标，项目公司还应按照5.4.2.1条的要求，给出不因此调低原计划的经济效益经营指标的措施说明。5.4.3.3集团运营管理中心对项目公司提交的计划调整申请给出审核意见，对于符合调整原则的申请，运营管理中心将项目公司的书面申请和调整后的计划，连同审核意见一并上报总裁审批。5.4.3.4总裁批准的，调整后的《项目整体开发计划》作为项目开发的最新指导性工作计划和经营承诺；总裁批准的，调整后的《项目经营计划》将作为最新的基准计划。同时，原计划由集团运营管理中心存档。

58计划与运营管理实务

计划与运营管理实务

——项目计划管理6、支持文件（详见XX集团内（2007）105、106号文附件）6.1《项目成本费用分摊规则》6.2《项目经营计划编制作业指引》6.3《项目经营计划填报说明》（注：XX集团内（2007）106号文的《项目总体经营计划编制作业指引》均统一更改为《项目经营计划编制作业指引》，文件中凡涉及“项目总体经营计划***”则全面视为“项目经营计划***”的字样。）**项目总体经营计划包括下述文件：1、项目规划技术指标2、项目建筑物情况一览3、项目投资收益（静态）4、项目进度控制节点5、项目销售计划6、项目开发预算7、项目融资及现金流量59计划与运营管理实务

计划与运营管理实务

——项目计划管理范例经营指标销售总额销售毛利率

净利润集团投资回报期

项目投资利润率内部收益率（IRR）（不含贷款）

删除开发间接费后净利润内部收益率（IRR）（含贷款）

模拟资金占用结算（含贷款）项目目标净利润

技术经营指标总占地面积总建筑面积

其中：建设用地面积其中：地上建筑面积

带征地面积地下建筑面积

容积率

住宅建筑面积

非住宅建筑面积

其中：高层其中：高层

小高层小高层

多层多层

独栋独栋

排屋排屋

叠加叠加

**项目整体经营计划——整体经营指标60计划与运营管理实务

计划与运营管理实务

——项目计划管理范例**项目整体经营计划——整体经营指标投资成本科目总建筑面积建筑面积单方预算总价一、土地费用

二、前期工程费

三、基础设施费

四、建筑安装工程费

五、公共配套设施费

六、开发间接费用

开发成本小计

七、销售费用

八、财务费用

九、不可预见费

投资成本合计

销售收入物业总建筑面积销售单价总价住宅

其中：高层

小高层

多层

独栋

排屋

叠加

商业

商铺

底铺

61计划与运营管理实务

计划与运营管理实务

——项目计划管理范例**项目整体经营计划——整体经营指标科目总建筑面积建筑面积单方预算总价销售收入写字楼

酒店

工业厂房

地下面积

车库（个）

其它

销售合计

经营效益销售税金及附加税：

土地增值税：

税前利润：

所得税：

溢价（不计入成本部分）：

净利润

62计划与运营管理实务

计划与运营管理实务

——项目计划管理范例**项目整体经营计划——开发节点计划序号节点名称计划开始时间计划完成时间实际开始时间实际完成时间1项目定位

2总体规划设计及审批

第一期

1方案设计与审批

2开工

3开盘

4竣工备案

第二期

1方案设计与审批

2开工

3开盘

4竣工备案

…………

63计划与运营管理实务

计划与运营管理实务

——项目计划管理范例**项目总体经营计划——项目规划技术指标

项目总计已开发当期项目开发已开工非本期项目未开发

基地

㎡

基地面积

㎡建筑面积

㎡

总建筑面积

㎡

地上建筑面积

㎡

地下建筑面积

㎡

分物业建筑面积

㎡

住宅面积

㎡

商业面积

㎡

写字楼面积

㎡

酒店面积

㎡

工业厂房面积

㎡

车库面积

㎡

会所

㎡

其它

㎡总体规划情况

㎡

建筑占地面积

㎡

建筑容积率

㎡

绿化覆盖率

㎡

绿化占地面积绿化率

㎡

集中绿化面积

㎡停车位规划

㎡

住宅户数

㎡64计划与运营管理实务

计划与运营管理实务

——项目计划管理范例**项目总体经营计划——项目建筑物简况一览物业类型楼号层数建筑面积可售面积产品比例（%）平均户面积户数主导可售物业住宅高层高层

小高层

小计

多层小计

别墅独栋别墅

排屋

叠加别墅

小计

商业底商

独立商铺

小计

写字楼

酒店

工业厂房

主导可售物业面积（住宅、商业、写字楼、酒店、工业厂房）汇总

非主导物业车库地上

地下

公共配套设施物业用房

备注：居委会用房

会所

门卫室

不可售车位

其他

不可售物业汇总

总建筑面积

65计划与运营管理实务

计划与运营管理实务

——项目计划管理范例**项目总体经营计划——项目开发预算序号成本科目

名称本期实际建造范围将发生的成本按“权责”本期应分摊估算金额（万元）按“权责”本期成本预算金额按“权责”本期折合主导物业可售面积单位成本（元/平米）基数面积单方预算（元/平米）预算金额（万元）开发成本

一土地费用

1土地补偿费等

土地征用费

安置费

拆迁补偿费

旧城改造费

土地补偿费

其他（大市政配套）

2土地出让金

3其他（交纳契税）

4土地

66计划与运营管理实务

计划与运营管理实务

——项目计划管理范例**项目总体经营计划——项目开发预算序号成本科目

名称本期实际建造范围将发生的成本按“权责”本期应分摊估算金额（万元）按“权责”本期成本预算金额按“权责”本期折合主导物业可售面积单位成本（元/平米）基数面积单方预算（元/平米）预算金额（万元）二前期工程费

1规划设计及勘察费

1.1方案费（招标方案补偿费）

1.2编制费

1.3工程设计费（方案、扩初、施工等）

1.4

1.5景观设计（规划、施工图）

1.6单体公共部位设计费

1.7外立面设计费

1.8扩初审批费

1.9勘察费

1.10审图费

1.11其他（晒图费、文本制作费等）

2可行性研究费

2.1可行性研究编制费

2.2市场调查费

2.3项目建设咨询费

2.4环境评估费

67计划与运营管理实务

计划与运营管理实务

——项目计划管理范例**项目总体经营计划——项目开发预算序号成本科目

名称本期实际建造范围将发生的成本按“权责”本期应分摊估算金额（万元）按“权责”本期成本预算金额按“权责”本期折合主导物业可售面积单位成本（元/平米）基数面积单方预算（元/平米）预算金额（万元）二前期工程费

1规划设计及勘察费

1.1方案费（招标方案补偿费）

1.2编制费

1.3工程设计费（方案、扩初、施工等）

1.4

1.5景观设计（规划、施工图）

1.6单体公共部位设计费

1.7外立面设计费

1.8扩初审批费

1.9勘察费

1.10审图费