智能建筑物业管理讲义

智能建筑物业管理主讲吴日才机电工程系（020）33859860gzwuricai@163.com第一章概论

本章讲授物业与物业管理的基本概念物业管理的基本原则物业管理实务的基本内容和要求物业管理的基本环节学习目的与要求1．掌握物业的含义物业管理的基本特征2．重点掌握物业管理的概念物业管理的内容物业管理的基本环节第一节物业与物业管理

一、物业的含义英文RealEstate或RealProperty。“Real”意为“不动产的”Estate意为“不动产、地产、产业”。Property意为“财产、所有物、所有权”。表面看意思都是指不动产或房地产。但物业和房地产、不动产是不同的：房地产是不动产的通俗或狭义解释,不动产范围大；多为宏观用词；是生产、流通、消费中房地产产品物业是指进入具体消费领域的房地产最终产品；是指某个具体的群体建筑物或单体建筑物不动产房地产物业物业——是指已建成并交付使用的住宅、工业建筑、公共建筑用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。物业的含义物业的含义物业含义主要包括三部分：已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物与这些建筑物相配套的设备和设施相关的场地二、物业的分类物业的分类居住物业商业物业工业物业其他用途物业根据使用功能不同三、物业管理的概念物业管理（RealEstateManagement或RealPropertyManagement）英文意思是不动产管理或房地产管理。关注房地产或不动产的价值和使用价值两个方面集管理、经营、服务为一体的系统工程简单讲，是人们对物业的管理活动。有广义，狭义之分（一）广义的物业管理泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。包括：早期介入和前期管理公共管理服务经营管理服务典型的广义观点[美]罗伯特.C.凯尔认为物业管理者的基本职能是：为业主管理物业为业主创造来自物业的收入使物业保值增值（二）狭狭义的物物业管理理狭义的物物业管理理：即一般只只限于对对该物业业进行管管理服务务，其主主要的任任务是对对物业的的维护、、管理共共用的机机电设备备和公共共设施，，也包括括治安保保卫、分分送信报报、清洁洁卫生、、绿化养养护等服服务项目目（三）物物业管理理的定义义《物业管管理条例例》第二二条：“本条例例所称物物业管理理，是指指物业管管理企业业按照物物业服务务合同约约定，通通过对房房屋及与与之相配配套的设设备、设设施和相相关场地地进行专专业化维维修、养养护、管管理，以以及维护护相关区区域内环环境卫生生和公共共秩序，，为业主主提供服服务的活活动。””对物业管管理定义义的理解解物业管理理企业接接受业主主委托提提供有偿偿服务对房屋及及配套设设备、设设施和相相关场地地的维护护管理是是物业管管理的基基本内容容为业主提提供服务务有一定定的外延延性（四）物物业管理理的基本本特征社会化物业所有人选聘物业管理企业物业管理企业寻求代管的物业所有权、使用权与经营管理权相分离必要前提现代化大生产的社会专业分工必要条件企业化经营型专业化即物业管理的市场化，是物业管理最主要的特点必须具备一定的专业资质达到一定的专业水平（五）物物业管理理的类型型1、按服服务内容容分类（1）提提供咨询询服务（2）提提供具体体的实质质性的管管理服务务2、按服服务内容容分类（1）自自行物业业管理模模式（2）委委托物业业管理模模式（六）物物业管理理的宗旨旨和原则则1、物业业管理的的宗旨就就是服务务，通过过服务实实现社会会效益、、经济效效益和环环境效益益的统一一。偏离离服务这这个宗旨旨，就会会使物业业管理与与社会和和公众的的利益相相背，最最终削弱弱物业管管理的生生命力。。（1）营营造良好好的“安安居乐业业”的环环境（2）物物业的保保值与增增值（六）物物业管理理的宗旨旨和原则则2、物业业管理的的基本原原则（1）业业主自治治与专业业管理相相结合的的原则（2）属属地管理理与行政政管理相相结合的的原则（3）统一管管理、综合服服务的原则（4）社会化化和平等竞争争的原则“国家提倡业业主通过公开开、公平、公公正的市场竞竞争机制选择择物业管理企企业”（见《《物业管理条条例》第三条条）。1994年1月，深圳市市成功地组织织了一次莲花花北区新建小小区物业管理招标，此此事开创了我我国物业管理理引入竞争机机制的先河。。（5）企业化化与全过程效效益的原则第二节物业业管理实务的的基本内容和和要求一、物业管理理实务的含义义二、物业管理理实务的内容容

（一）基本管理与服服务（基础工工作）

既公共管理服服务，是物业业内所有业主主和非业主使使用人每天都都能享受到的的普惠性服务务1、房屋管理理2、设备、设设施管理3、环境卫生生管理4、绿化管理理5、治安管理理6、消防管理理7、车辆道路路管理基本管理与服服务房屋建筑物的的基本管理这是为保持房房屋完好率，，确保房屋使使用功能而进进行的管理服服务工作。包包括：房屋使用的管管理建筑物的维修修管理建筑物的装修修管理这是为保持房房屋及其配套套设备、设施施的的完好及及正常使用而而提供的管理理服务。包括括：各类设备、设设施基本情况况的掌握各类设备、设设施的管理房屋设备设施施的基本管理理境卫生和绿化化管理这是为了净化化、美化物业业环境而提供供的管理服务务。包括：清洁卫生管理理绿化管理安全防范和消消防管理这是为维护物物业正常的生生活、工作秩秩序而提供的的一项专门性性管理服务。。包括：安全监督控以以及突发事件件的预防和处处理消防管理车辆和道路、、场地的管理理这也是为维护护物业正常的的生活、工作作秩序而提供供的管理服务务。包括：车辆和专用道道路、场地的的使用管理交通秩序维护护二、物业管理理实务的内容容

（二）综综合经营管理理与服务（（拓展工作））

1、衣食住行行2、娱乐康体体3、购物4、网络社区区服务5、其他综合经营管理理与服务二、物业管理理实务的内容容

（三）社区管理与服服务协助街道办事事处、居民委委员会进行社社区精神文明明建设等管理理活动基本环节三、物业管理理的基本环节节前期阶段启动阶段日常运作阶段段物业管理的前前期工作包括括（一）物业管管理的前期阶阶段2、物业管理理机构设置与与人员安排3、规章制度度的制定4、早期介入入管理1、物业管理理的招标与投投标物业管理部门门的成立物业业在在竣竣工工交交付付使使用用前前就就应应该该落落实实管管理理单单位位。。如如果果准准备备选选聘聘专专业业物物业业管管理理公公司司，，可可以以向向社社会会上上招招标标，，通通过过竞竞争争选选聘聘优优秀秀的的物物业业管管理理公公司司；；如如果果开开发发商商准准备备自自己己管管，，就就应应成成立立属属下下的的物物业业管管理理部部门门。。物业业管管理理公公司司机机构构一一般般有有两两种种形形式式：：一是是实实体体性性的的物物业业管管理理公公司司，，内内部部分分为为两两个个层层次次：：即即管管理理层层和和作作业业层层。。二是是纯纯由由管管理理人人员员组组成成的的物物业业管管理理公公司司，，而而无无作作业业层层。。这这类类公公司司不不带带工工人人队队伍伍，，而而是是通通过过合合同同形形式式与与社社会会上上各各类类专专业业服服务务企企业业形形成成松松散散型型的的联联合合，，以以合合同同的的方方式式将将物物业业管管理理内内容容发发包包给给相相关关的的服服务务企企业业。。物业业管管理理人人员员的的选选拔拔和和培培训训根据据物物业业管管理理专专业业化化和和现现代代化化的的要要求求，，物物业业管管理理所所涉涉及及的的各各岗岗位位工工种种人人员员应应达达到到一一定定的的水水平平并并对对其其上上岗岗资资格格进进行行确确认认。。人员选择一一般需要两两种类型：：管理类型型和工程技技术类型。。培训时间应应选在开展展管理工作作前3～6个月为佳佳；培训内容应应根据设置置的岗位要要求考虑；；培训目的以以能胜任所所担负工作作为基本点点，应注意意的是有些些工种如电电梯维修工工、锅炉工工、配电工工等应取得得政府主管管机关的资资质认定方方可上岗。。规章制度的的制定必要的规章章制度是物物业管理顺顺利运行的的保证。制定完整的的物业管理理规章制度度，一方面面有助于建建立对物业业管理实施施的监督机机制，有利利于正确发发挥物业管管理企业为为业主和租租户服务的的行业职能能。另一方方面能够阐阐明物业权权利主体的的权责内容容，有利于于约束和规规范物业权权利主体的的行为规范范。例如物业管管理公司的的职责范围围、各类人人员岗位责责任制、操操作程序和和服务规范范、住户手手册、公共共契约等。。这些规章章制度应在在住户入住住前就制定定完成，并并通过日后后的管理实实践，再逐逐步补充、、修改和完完善。物业管理的的前期介入入所谓前期介介入，是指指物业管理理公司在接接管物业以以前各个阶阶段（项目目可研阶段段、规划方方案设计阶阶段、施工工阶段等））就参与决决策。制定定出物业管管理方案，，并从管理理的角度为为开发商提提出楼宇设设计、施工工监管、设设备选用、、功能规划划、房屋租租赁、工程程交接等方方面的建设设性意见。。这种前期介介入并不意意味着物业业管理的具具体工作的的介入，而而往往是指指物业管理理人员向设设计部门提提供物业设设计方案的的咨询意见见。物业管理启启动阶段的的基本环节时间：从物物业的接管管验收开始始到业主委委员会的正正式成立（二）物业业管理的启启动阶段1、接管验验收2、用户入入住管理3、产权备备案和档案案资料的建建立4、首次业业主（代表表）大会的的召开和业业主委员会会的成立启动阶段的的标志物业的验收收与接管物业验收是是依据国家家建设部及及省市有关关工程验收收的技术规规范与质量量标准对已已建成的物物业进行检检验。验收中发现现问题应明明确记录在在案，督促促施工单位位修整；物业接管是是开发商向向管理单位位移交物业业的过程。。移交工作作应办理书书面移交手手续。开发发商还应向向管理单位位移交有关关物业的整整套图纸资资料，以使使今后管理理、维修和和养护。在物业保修修期间，管管理单位还还应与开发发商签订保保修实施合合同，明确确保修项目目、内容、、进度、原原则、责任任、方式等等等。用户入住管管理住户入住是是物业管理理十分重要要的环节。。这一阶段段可能产生生业主和租租户频繁出出入和秩序序混乱现象象，以致于于发生违章章、损坏公公共设施等等现象。物业管理公公司至少要要做好以下下几件事：：做好入住前前的清洁卫卫生工作。。向住户发放放有关物业业管理规定定或签订协协议，如““住户手册册”、“收收费办法””、“入住住手续”、、“验收交交钥匙登记记”、“装装修申报规规定”等等等。加强入住阶阶段的安全全保卫工作作，提供较较多的值班班与劳务服服务，保证证业主和租租户、财物物及时安全全搬入楼宇宇。档案资料的的建立这里讲的档档案资料有有两种：一一种是物业业的资料；；另一种是是物业业主主和租户的的资料。物业档案资资料的建立立主要抓收收集、整理理、归档、、利用四个个环节。收集的关键键是尽可能能完整，这这从时间上上讲是指从从规划设计计到工程竣竣工的全部部工程技术术维修资料料；从空间间上讲是指指物业构成成的方方面面面，从地地下到楼顶顶、从主体体到配套、、从建筑物物到环境；；整理的的重点点是去去伪存存真，，留下下有用用的；；归档就就是按按照资资料本本身的的内在在规律律、联联系进进行科科学地地分类类与保保存；；分类类可按按每一一建筑筑分类类，如如设计计图、、施工工图、、竣工工图、、改造造图、、设备备图等等，也也可按按系统统项目目分类类，如如配电电系统统、供供水排排水系系统、、消防防系统统、空空调系系统等等。日常运运作阶阶段基基本环环节（三））物业业管理理的日日常运运作阶阶段1、日日常的的综合合服务务与管管理2、系系统的的协调调日常管管理和和维修修养护护房屋管管理；；机电设设备养养护维维修；；公共配配套设设施的的养护护与维维修；；环境卫卫生；；治安保保卫；；便民服服务和和商业业网点点等等等。配套设设施的的完善善配套完完善是是给物物业管管理提提供物物质基基础的的基本本保证证，是是管理理阶段段必不不可少少的环环节。。系统的的协调调物业管管理的的成败败在很很大程程度上上取决决于物物业管管理公公司与与这些些环境境条件件即与与相关关部门门相互互关系系的协协调，，如自自来水水公司司、供供电局局、煤煤气公公司、、居委委会、、通讯讯部门门、劳劳动局局、工工商局局、税税务局局、物物价局局、公公安局局、环环卫局局、园园林局局、房房管局局、城城管办办等有有关政政府主主管部部门，，涉及及面相相当广广泛。。如果果缺乏乏这种种系统统的协协调，，物业业管理理工作作往往往会遇遇到许许多难难以想想象的的困难难。1、实践践性强、、事务性性强2、与群群众生活活相关性性强3、时效效性强4、系统统性、综综合性强强5、递增增性强四、物业业管理实实务的性性质与特特点1、管理理服务日日趋主动动2、运作作日趋规规范化3、管理理日趋社社会化4、经营营日趋规规模化、、品牌化化5、管理理人员知知识化、、管理手手段科学学化五、我国国物业管管理实操操的发展展趋势本章要点点物业管理理的基本本概念物业的含含义物业管理理的概念念物业管理理的基本本特征物业管理理实务的性质与与特点物业管理理的基本本内容物业管理理的基本本环节前期准备备阶段启动阶段段日常运作作阶段本章讲授授本章讲授授：物业管理理招标投投标的基基本概念念物业管理理招标程程序物业管理理投标程程序第二章物物业管管理招标标投标第二章物物业管管理招标标投标学习目的的与要求求1．了解解物业管理理招标投投标的意意义2．掌握握物业业管管理理招招标标的的基基本本概概念念物业业管管理理招招标标投投标标的的程程序序物业业管管理理招招标标的的条条件件3．．重重点点掌掌握握物业业管管理理招招标标的的程程序序物业业管管理理招招标标的的程程序序一、、物物业业管管理理招招投投标标的的重重要要性性及及其其意意义义1、、有有利利于于物物业业管管理理基基本本规规范范的的贯贯彻彻和和推推广广；；2、、有有利利于于控控制制物物业业管管理理的的费费用用，，使使业业主主和和使使用用人人真真正正得得到到质质优优价价实实的的服服务务；；3、、有有利利于于明明确确和和简简化化业业主主与与物物业业管管理理的的企企业业的的经经济济关关系系；；4、、有有利利于于推推动动物物业业管管理理行行业业整整体体水水平平的的提提高高。。二、实实施物物业管管理招招投标标所面面临的的主要要问题题1、地地方保保护主主义使使区域域性物物业管管理招招投标标受到到制约约2、开开发商商受经经济利利益驱驱动增增大招招投标标难度度3、法法规不不完善善，缺缺乏招招投标标基础础（l））没有有统一一的专专业评评判机机构，，使招招投标标工作作缺乏乏公正正性（2））物业业管理理招投投标法法规不不健全全4、社社会监监督机机制不不健全全，易易引发发行业业不正正之风风（1））“关关系””竞争争（2））“暗暗箱””交易易（3））违法法违规规三、物物业管管理招招标所谓物物业管管理的的招标标是指指物业业所有有权人人（业业主委委员会会或开开发建建设单单位））在为为物业业选择择管理理者时时，通通过制制订招招标文文件，，向社社会公公布招招标信信息，，由物物业管管理企企业竞竞投，，从中中选择择最佳佳者，，并与与之订订立物物业管管理合合同的的过程程物业管管理招招标四、物物业管管理投投标所谓物业管理理投标是指符符合招标要求求的物业管理理企业，根据据招标要求，，提出投标申申请，参与投投标活动的过过程物业管理投标标标五、物业管理理招标投标的的原则及意义公平公开公正诚信推动物业管理市场化推动行业水平提高明确责任减少纠纷促进物管企业提高竞争力原则意义第二节物业业招标投标程程序物业招标程序序招标与投标的的条件招标程序一、物业管理理招标方式物业管理招标标方式公开招标———无限竞争性性招标邀请招标———有限竞争性性招标公开招标的特点这种招标可以以为一切有能能力的物业管管理企业提供供公平竞争的的机会业主也有较大大的选择余地地，有利于降降低成本，提提高物业管理理水平但是招标单位位审查投标者者资格及其标标书的工作量量比较大，招招标费用支出出较大邀请招标的含含义所谓邀请招标标就是由招标标单位根据了了解和掌握的的情况、信息息，有选择地地向若干物业业管理企业发发出招标信息息，并邀请其其参加投标的的方式邀请招标———有限竞争性性招标邀请招标的特特点是竞标单位少少，资格预审审和评标工作作量小如果对竞标对对象选择得当当，则起到花花费少、效率率高的作用，，同时提高了了投标单位的的中标率，对对招投标双方方都十分有利利。但这种招标方方式限制了竞竞争范围，把把许多可能的的竞争者排除除在外，不符符合自由竞争争、机会均等等的原则法律的规定根据我国法律律的规定，招招标人采取邀邀请招标方式式的，应当向向3个以上具具备承担招标标项目能力，，资信良好的的特定法人发发出投标邀请请书，所需载载明的事项与与公开招标的的招标公告要要求相同二、物业管管理招标与与投标的条条件招标项目应应具备的条条件符合城市规规划要求，，完成或基基本完成项项目的主体体和配套设设施建设具备招标主主体资格和和招标条件件投资单位或或业主能够够提供管理理的条件和和设施招标所需的的其他条件件已经具备备投标单位应应具备的条条件具有独立的的法人资格格具有一定的的技术、管管理人员，，并取得相相应的经营营资质具备招标规规模所要求求的条件企业近期经经营情况良良好，所管管理的物业业规范、健健康三、物业管管理招标程程序1、成立招招标机构2、招标机机构编制招招标文件3、招标机机构发布招招标公告或或投标邀请请书4、招标机机构组织资资格预审四、物业管管理投标程程序1、取得招招标文件2、分析招招标文件3、考察物物业现场4、投标可可行性分析析5、编制投投标文件6、封送投投标文件7、资料整整理与归档档五、物业管管理开标、、评标和中中标（一））开标物业管理项项目招标的的开标分为为两个过程程：评议标书阶段现场答辩阶段标书评议开标：按照照招标书中中规定的截截标时间，，在公证机机关、投标标管理部门门工作人员员以及投标标人代表共共同参与、、监督下，，公开拆封封，宣读投投标人名称称、投标价价格和投标标文件的其其他主要内内容提交投标文文件的投标标人少于3个的，招招标人应当当依法重新新招标评标开标（二）标书书评议评标：把标标书分发评评委评阅，，经过评委委认真仔细细、独立完完成标书审审查和评阅阅之后，采采用无记名名方法，给给标书评分分评标委员会会通常应由由招标人代代表及物业业管理技术术，管理方方面的专家家组成成员为5人人以上单数数物业管理技技术、管理理方面的专专家不得少少于成员总总数的三分分之二现场答辩一是进一步步了解标书书的真实性性、可操作作性、客观观性二是对标书书里的一些些提法，专专家如有疑疑问，甚至至发现有错错误，有必必要进一步步澄清，帮帮助业主委委员会（或或开发建设设单位），，以及物业业管理企业业共同把好好管理关答辩目的：：评分依据及及方式评分依据：：投标人代表表以及拟接接管目标物物业的的管理理处主任的的：回答问题的的准确性表达问题的的逻辑性分析问题的的层次性以及形象、、仪表、风风度等方面面表现评分方式：：由评委无记记名进行评评分（三）中标标根据开标以以后，对标标书评议、、现场答辩辩的评分以以及招标单单位到投标标单位采样样的信誉评评分，按权权重比例进进行迭加计计算，排出出名次公证人员根根据评委们们按照招标标文件的标标准而计算算排列名次次，宣读公公证书，确确认中标候候选人招标人可以根根据评标委员员会提出的书书面评标报告告和推荐的中中标候选人确确定中标人，，也可以授权权评标委员会会直接确定中中标人履约订订立合合同招标人人对中中标人人发出出通知知★中标标人与与招标标人应应当自自中标标通知知书发发出之之日起起30日内内，按按照招招标文文件和和中标标人的的投标标文件件订立立书面面合同同★招标标人和和中标标人不不得再再行订订立背背离合合同实实质性性内容容的其其他协协议履约订订立合合同中标人人不与与招标标人订订立合合同的的★投标标保证证金不不予退退还并并取消消中标标资格格★给招招标人人造成成的损损失超超过投投标保保证金金数额额的，，应当当对超超过部部分予予以赔赔偿★没有有提交交投标标保证证金的的，应应当对对招标标人的的损失失承担担赔偿偿责任任招标人人无正正当理理由不不与中中标人人签订订合同同，给给中标标人造造成损损失，，招标标人应应当给给予赔赔偿本章要要点1．物物业管管理招招标投投标的的基本本概念念物业管管理招招标投投标物业管管理招招投标标的类类型及及形式式物业管管理招招标投投标应应遵循循的原原则及及意义义2．物物业管管理招招标程程序3、物业管管理投标程程序第三章章前前期物物业管管理学习目目的与与要求求1．了了解建筑物物前期期物业业管理理工作作的重重要性性、阶阶段性性的特特殊性性建设单单位的的职责责受聘物物业管管理企企业的的职责责2．掌掌握前期物物业管管理的的含义义前期物物业管管理的的内容容前期物物业管管理的的委托托3．重重点掌掌握重点掌掌握前前期物物业管管理的的概念念及其其界界定本章讲讲授前期物物业管管理的的含义义前期物物业管管理的的内容容前期物物业管管理的的委托托前期物物业管管理与与前期期介入入竣工验验收与与接管管接收收交楼的的程序序与管管理综合验验收前期物物业管管理的的职责责前期物物业管管理的的含义义《物业业管理理条例例》第第二十十四条条：前期物物业管管理，，是指指业主主委员员会与与物业业管理理企业业签订订的物物业服服务合合同生生效前前，建建设单单位选选聘的的物业业管理理企业业实施施的物物业管管理前期物物业管管理的的含义义﹁理理解﹂﹂时段确定业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前一般始于收楼前3-6个月不等权责关系费用问题业主、开发建设单位和物业管理企业复杂的责权关系交付使用前为建设单位交付使用后为业主及其使用人按照房房地产产开发发与物物业管管理相分离离的原则则，通通过招投标标选聘聘物业业管理理企业业，签订订书面面的物物业管管理合合同要充分配配合物业管管理企企业开开展前前期管管理工工作的的，提提供符符合要要求的的管理理办公公的场所提供机会，让物物业管管理企企业参加相关设设备设设施的的安装与调试，使物业管理理企业尽快熟悉物业业的具体情况第一节建设设单位必须要要做的工作（（工作职责））参加竣工验收收的全过程，，确保竣工验收收合格后，才向物业管理理企业移交根据《物业管管理条例》第第二十九条，，要向物业管管理企业移交相关的资资料依据签定的前前期管理合同同，向物业管管理企业交纳前期物业业管理费用要按国家规定定的保修期限限和范围，承揽物业的保保修责任开发建设单位位的工作职责责﹁续﹂第二节受聘聘的物业管理理企业必须要要做的工作（（工作职责））一、组建项目目物业管理处处/物业管理理部二、制定落实实物业管理方方案三、制定企业业内部管理制制度参加竣工验收收的全过程，，确保竣工验收收合格后，才向物业管理理企业移交根据《物业管管理条例》第第二十九条，，要向物业管管理企业移交相关的资资料依据签定的前前期管理合同同，向物业管管理企业交纳前期物业业管理费用要按国家规定定的保修期限限和范围，承揽物业的保保修责任受聘物业管理理的职责建立健全本物物业的物业管管理档案资料制止违反本物业的物业业管理制度和和《物业使用用守则》的行为物业管理企业业可委托专业业公司承担本本物业的专项项管理与服务务业务，但不得将本物物业的整体管管理责任转让让给第三方依据本协议向向乙方收取物业管理理费用受聘物业管理理的职责﹁续续一﹂不得占用本物业的共同同部位、共用用设施设备或或改变其使用功能向乙方提供房屋自用部位位、自用设施施设备维修养养护等有偿服务在前期物业管理合合同终止时时，办理本本物业的物物业管理移移交手续，，须经业主委委员会确认认，必须移移交所有的的管理资料料受聘物业管管理的职责责﹁续二﹂﹂第三节前期物业管管理的内容容前期物业管管理的工作作是最复杂杂、难度最最大而又最最全面的管管理工作，，可归纳为为八个方面面前期物业管管理的内容容﹁续﹂﹂八方面：建立管理机机构设计管理模模式，草拟拟管理制度度招聘人才，，培训上岗岗深入工程建建设现场，，熟悉物业业的概况参与物业的的竣工验收收工作，为为接管验收收做准备重点开展物物业的接管管验收工作作---筹筹办交楼前前期管理的的一个关键键工序逐步展开日日常的管理理工作成立业主委委员会一、前期物物业管理的的具体内容容一、做好物物业查验工工作（一）、承承接查验的的性质和依依据1、承接查查验的概念念2、承接查查验与竣工工验收的区区别（二）物业业承接验收收标准———《房屋接接管验收标标准》（三）承接接验收的程程序及意义义（四）承接接验收中发发生问题的的处理1、严重质质量问题：：建设单位位负责2、一般质质量问题：：建设单位位负责或委委托物业管管理企业负负责二、楼宇入入伙（一）楼宇宇入伙的概概念及条件件（二）楼宇宇入伙物业业企业的工工作职责（三）楼宇宇入伙的一一般程序（四）楼宇宇如火中必必须注意的的事项三、装饰装修修管理（一）装饰装装修行为有关关问题的界定定（二）物业管管理企业在装饰装修管理理中的职责1、做好宣传传工作2、约定管理理工作3、建立报告告制度4、其他相应应措施本章要点1．前期物业管理理的含义2、前期物业业管理的内容容3、前期物业业管理的委托托4、重点掌握握前期物业管管理的概念及及其界定第四章物业业管理制度和和公约以及应应急预案第四章物业业管理制度和和公约以及应应急预案学习目的与要要求1．了解制定物业管理理制度和公约约的目的和原原则业主公约主要要内容2．掌握制定物业管理理制度和公约约中的要求3．重点掌握握业主公约制定定的原则和程程序物业管理区域域内的物业管管理规章制度度的内容本章讲授1、制定物业管理理制度和公约约的目的和原原则2、制定物业业管理制度和和公约中的要要求3、业主公约约主要内容4、业主公约约制定的原则则和程序5、物业管理理区域内的物物业管理规章章制度的内容容第一节制定定物业管理制制度和公约的的目的和原则则一、制定物业管理理制度和公约约的目的保证物业管理理服务的得以以实现（目标：在物物业管理区域域内，保持房房屋及配套设设施和相关场场地完好，公公共秩序良好好，环境优美美整洁，保障障物业使用方方便、安全））第一节制定定物业管理制制度和公约的的目的和原则则二、制定物业管理理制度和公约约中的要求1、以法律为为依据2、以不得违违法为前提3、以协商一一致为基础第一节制定定物业管理制制度和公约的的目的和原则则三、物业管理制度度和公约的特特征1、约束力2、明确性3、系统性第二节业业主公约业主主公公约约由由全全体体业业主主共共同同制制定定，，经经业业主主大大会会会会议议通通过过后后，，对对全全体体业业主主具具有有约约束束力力。。主要要内内容容是对对有有关关物物业业的的使使用用、、维维护护、、管管理理，，业业主主的的共共同同利利益益，，业业主主应应当当履履行行的的义义务务，，违违反反公公约约应应当当承承担担的的责责任任等等事事项项。。一、业主主公公约约的的性性质质由业业主主协协商商、、依依法法制制定定的的民民事事约约定定，，是是业业主主的的共共同同遵遵守守的的行行为为准准则则。。第二二节节业业主主公公约约二、、业主主公公约约制制定定的的原原则则和和程程序序1、、平平等等、、自自愿愿、、依依法法三三原原则则2、、拟拟定定讨讨论论稿稿————业业主主大大会会讨讨论论通通过过————公公示示、、分分发发第二二节节业业主主公公约约三、业主主公公约约示示范范文文本本四、、业业主主公公约约执执行行的的问问题题第三三节节物物业业管管理理区区域域内内的的物物业业管管理理规规章章制制度度一、、物业业管管理理区区域域内内的的物物业业管管理理规规章章制制度度的的制制定定物业业管管理理企企业业由由业业主主大大会会授授权权制制定定，，但但需需要要经经过过业业主主大大会会讨讨论论决决定定。。二、、物物业业管管理理区区域域内内的的物物业业管管理理规规章章制制度度的的内内容容（一一））共共用用设设施施设设备备管管理理使使用用制制度度配电电房房、、电电梯梯、、水水泵泵水水箱箱、、消消防防设设备备设设施施、、空空调调设设备备、、供供暖暖设设备备等等第三三节节物物业业管管理理区区域域内内的的物物业业管管理理规规章章制制度度（二二））物业业管管理理区区域域环环境境卫卫生生维维护护管管理理制制度度维护护人人员员、、楼楼内内外外公公共共区区域域环环境境卫卫生生维维护护等等（三三））物物业业管管理理区区域域绿绿化化管管理理制制度度（四四））物物业业管管理理区区域域公公共共秩秩序序维维护护制制度度第六六章章设设备备日日常常维维护护与与管管理理学习习目目的的与与要要求求1．．掌掌握握物业业设设备备管管理理各各项项制制度度2．．重点点掌掌握握物业业设设备备管管理理的的组组成成物业业物物业业设设备备管管理理的的意意义义、、作作用用设备备管管理理部部门门的的机机构构设设置置第六六章章设设备备日日常常维维护护与与管管理理第一一节节物物业业管管理理设设备备管管理理概概述述一、、物业业管管理理与与类类型型（一一））物物业业设设备备————物物业业附附属属设设备备，，科科学学的的管管理理和和维维护护才才能能使使物物业业达达到到适适用用、、经经济济、、舒舒适适及及卫卫生生的的要要求求，，避避免免环环境境污污染染，，高高效效地地发发挥挥物物业业建建筑筑为为生生产产和和生生活活服服务务的的作作用用。。（二））物业业设备备的分分类1、给给排水水系统统2、燃燃气系系统3、空空调、、通风风设备备4、、电气气工程程设备备系统统5、智智能化化楼宇宇的技技术设设备系系统第六章章设设备日日常维维护与与管理理第一节节物物业业管理理设备备管理理概述述二、物业物物业设设备管管理的的目的的和意意义（一））目的的：（（二））意义义1、是是维护护物业业本身身并使使之正正常发发挥使使用功功能的的保证证。2、可可以延延长物业使用年年限，，提高高物业业价值值与使使用价价值，，是物物业保保值增增值的的有效效手段段。3、可可以为为业主主和使使用人人创造造优美美舒适适的环环境和和工作作、生生活条条件。。4、可可以为为物业业管理理企业业树立立良好好的企企业形形象，，带来来可观观的经经济效效益，，从而而提高高企业业的市市场竞竞争能能力。。第六章章设设备日日常维维护与与管理理第一节节物物业业管理理设备备管理理概述述三、物业设设备管管理的的作用用1、提提高物物业管管理的的服务务质量量。2、影影响物物业销销售的的价格格和租租金。。3、保保证业业主和和使用用人的的安全全。4、提提高物物业管管理企企业的的经营营利润润。5、提提高管管理者者的工工作效效率6、影影响物物业管管理企企业的的声誉誉及社社会形形象第六章章设设备日日常维维护与与管理理第二节节物物业业管理理设备备管理理的内内容一、物业设设备管管理的的方式式及组组成有分分散管管理和和集中中的专专业化化管理理方式式；由维修修管理理部分分和运运行管管理部部分组组成二、物物业设设备管管理的的内容容1、物物业设设备的的基础础资料料管理理（1））物业业设备备原始始资料料档案案管理理。（2））重要要设备备维修修资料料档案案。2、、物业业设备备的运运行管管理（（主要要内容容）。。3、物物业设设备的的维修修管理理（主主要内内容，，注意意分级级维修修保养养、大大修及及更新新改造造的区区别））。第六章章设设备日日常维维护与与管理理第二节节物物业业管理理设备备管理理的内内容二、各各类设设备的的管理与与维修修（一））房屋屋给排排水系系统的的管理理与维维修1、给给排水水设备备设施施管理理的范范围界界定物物业业管理理公司司应与与市政政的给给水、、排水水等专专业管管理部部门明明确各各自的的管理理职责责，相相互分分工通通力合合作。。2、给给排水水设备备设施施的管管理内内容：：给排水水系统统设备备设施施管理理主要要针对对给排排水系系统中中所涉涉及的的各种种设备备及管管道等等的日日常操操作运运行行、维维护等等的管管理活活动。。包括括物业业管理理公司司对所所管辖辖区内内给排排水系系统的的计划划性养养护、、零星星返修修和改改善添添装。。如检检查井井、化化粪池池的定定期清清掏，，消防防水箱箱定期期调水水放水水，以以防防出现现阻塞塞、水水质腐腐臭等等现象象，消消防泵泵定期期试泵泵等等等都属属于给给排水水设备备设施施管理理范畴畴。第六章章设设备日日常维维护与与管理理第二节节物物业业管理理设备备管理理的内内容（二））供电电设备备管理理的内内容供电电设设备备管管理理的的内内容容主主要要有有供供电电设设备备的的安安全全管管理理、、供供电电设设备备的的正正常常运运行行管管理理、、供供电电设设备备的的维维修修管管理理。。其其中中供供电电设设备备的的安安全全管管理理占占有有重重要要的的地地位位。。该该项项管管理理搞搞的的好好与与坏坏直直接接影影响响着着物物业业小小区区内内的的用用电电设设备备和和人人员员的的生生命命安安全全。。其其主要要内内容容包括括普普及及安安全全知知识识，，使使用用安安全全用用具具，，提提高高安安全全意意识识；；供供电电设设施施工工程程建建设设安安全全管管理理；；供供电电设设备备安安全全操操作作管管理理；；供供电电设设备备过过负负荷荷的的安安全全管管理理等等。。供供电电设设备备正正常常运运行行管管理理是是供供电电设设备备安安全全可可靠靠运运行行的的保保障障。。它它主主要要包包括括：：巡巡视视监监控控管管理理，，异异常常情情况况处处置置管管理理，，变变配配电电室室的的设设备备运运行行管管理理和和档档案案管管理理等等内内容容。。供供电电设设备备的的维维修修管管理理，，是是规规范范供供电电设设备备设设施施的的维维修修保保养养工工作作，，确确保保供供电电设设备备设设施施的的性性能能良良好好地地运运行行，，其其内内容容包包括括对对设设备备经经常常性性的的养养护护和和故故障障的的修修理理等等管管理理活活动动。。第六六章章设设备备日日常常维维护护与与管管理理第三三节节物物业业设设备备管管理理部部门门设设置置和和管管理理制制度度一、、物业业管管理理企企业业各各部部门门与与设设备备管管理理的的关关系系1、设备管管理主主管部部门：：工程程管理理部门门2、其其他部部门协协助。。二、设设备管管理部部门的的任务务及机机构设设置（一））设备备管理理部门门的任任务1、能能源供供应2、维维护保保养设设备设设施3、有有计划划更新新改造造设备备设施施第六章章设设备日日常维维护与与管理理第三节节物物业业设备备管理理部门门设置置和管管理制制度（二））设备备管理理部门门的机机构设设置部门经经理（（1人人）———部部门副副经理理（1-2人，，专业业工程程师、、技术术主管管）———班班组长长（领领班，，若干干人））———班组组成员员（技技术工工人，，若干干人））可另设设资料料统计计员1人。。第六章章设设备日日常维维护与与管理理第三节节物物业业设备备管理理部门门设置置和管管理制制度三、物业设设备管管理的的制度度（一））岗位位职责责1、工工程部部经理理的岗岗位职职责2、技技术主主管职职责3、领领班职职责4、技技术工工人职职责5、资资料员员职责责第六章章设设备日日常维维护与与管理理第三节节物物业业设备备管理理部门门设置置和管管理制制度三、物业设设备管管理的的制度度（二））管理理制度度1、接接管验验收制制度2、预预防性性计划划维修修保养养制度度3、值值班制制度4、交交接班班制度度5、报报告纪纪录制制度工程验验收制制度1．所所有工工程系系统验验收均均须由由发展展商筹筹建处处或发发展商商工程程部负负责及及牵头头。2．．所有有系统统必须须在系系统正正常、、调试试完毕毕的情情况下下，连连续试试运行行一段段时间间（需需根据据设备备情况况详定定），，尽量量检查查出存存在之之隐患患后，，方可可进行行验收收。3．．在验验收过过程中中，须须以将将来运运行及及维修修为重重点，，进行行逐项项检查查，如如发现现问题题，须须尽快快以书书面形形式通通报给给发展展商，，并做做出详详细记记录及及拍照照。工程验验收制制度4．所所有系系统之之验收收，必必须以以获得得政府府有关关部门门签发发之合合格证证书、、使用用许可可证书书等相相关文文件为为标准准，并并须以以此做做为验验收合合格之之必要要条件件。5．．必须须要求求发展展商提提供所所有合合同副副本、、技术术资料料、使使用说说明书书、维维修保保养手手册、、调试试检测测报告告及竣竣工图图纸、、竣工工资料料等全全部有有关工工程资资料，，并建建立档档案，，以备备查用用。6．．必须须清楚楚了解解所有有工程程系统统及设设备之之保修修期起起止日日期、、保修修内容容以及及保修修责任任人及及其联联系方方式，，并制制定承承建商商、供供货商商保修修联系系表备备查。。7．必必须收收齐所所有由由发展展商、、承建建商、、供货货商等等提供供之备备品、、备件件及专专用工工具等等，清清点入入库，，妥为为保管管并做做出详详细清清单。。设备维维修制制度1．预预防性性维护护保养养1.1所有有设备备必须须根据据维修修保养养手册册及相相关规规程，，进行行定期期检修修及保保养，，并制制订相相应年年度、、季度度、月月度保保养计计划及及保养养项目目。1.2相相关工工程人人员必必须认认真执执行保保养计计划及及保养养检修修项目目，以以便尽尽可能能延长长系统统设备备正常常使用用之寿寿命，，并减减少紧紧急维维修之之机会会。1.3保保养检检修记记录及及更换换零配配件记记录必必须完完整、、真实实，并并须由由工程程部建建立设设备维维修档档案，，以便便分析析故障障原因因，确确定责责任。。1.4各系系统之之维护护保养养计划划及保保养检检修项项目之之制订订由主主管负负责，，并提提交工工程部部经理理审阅阅；保保养检检修及及更换换零配配件之之记录录由领领班负负责，，并提提交主主管审审阅。。1.5进行行正常常系统统维修修保养养及检检修时时，如如对客客户使使用产产生影影响，，必须须提前前三天天通知知管理理处客客户服服务部部，由由客户户服务务部发发出通通告，，确定定检修修起止止日期期及时时间（（须尽尽可能能减少少对客客户之之影响响范围围），，以便便使受受影响响之客客户做做好充充分准准备。。设备维修制制度2．紧急维维修

2.1必须进进行紧急维维修时，须须立即通知知经理，安安排有关人人员立即赴赴现场检查查情况，并并按实际情情况进行处处理。2.2如因因紧急维修修，必须对对客户使用用产生影响响时，须立立即通知管管理处客户户服务部，，并由客户户服务部向向受影响之之客户发出出紧急通告告，同时，，需考虑尽尽量减少影影响范围。。

2.3如发生故故障之设备备在保修期期内，应做做出适当之之应急处理理，以尽量量减少对客客户之影响响，并立即即通知有关关供应商之之保修负责责人。2.4紧急急维修结束束后，须由由领班填写写维修记录录及更换零零配件记录录，并以书书面形式将将事故障原原因、处理理方法、更更换零配件件之名称、、规格及数数量、品牌牌等、处理理结果、事事故发生时时间、恢复复正常时间间等向主管管报告，并并提交经理理审阅。此此报告由工工程助理存存入设备维维修档案，，备查。设备维修制制度3．设备的的更新及系系统改造3.1出出于技术更更新、提高高效率、安安全运行、、减少污染染及降低能能耗等方面面考虑，工工程部有责责任提高对对现有设备备做出更新新或改造之之建议。3.2设设备更新新及改造建建议，必须须向物业总总经理提交交可行性及及经济性分分析报告，，并须考虑虑总体系统统运行之安安全性及可可靠性。3.3由由于此类类工作通常常没有迫切切性，故须须尽量安排排在最有利利及对客户户影响最小小之时间进进行。维修保养总总体要求1．工程部部各专业主主管分别制制定设备维维修保养计计划，维修修保养计划划经经理审审批后，统统一安排，，形成整个个物业的设设备维修保保养计划。。

2．各各专业主管管根据设备备维修保养养计划的要要求，将任任务分别落落实到各专专业班组或或人员，安安排好时间间、器材、、工具。3．维修修保养人员员根据各专专业领班的的安排，准准备好工具具、材料、、按照维修修保养的要要求，维修修保养相关关设备。4．维修修保养完成成后认真填填写维修保保养记录，，上报存档档。

5．．专业主管管要进行维维修保养检检查、结果果，经理亦亦应抽查。。

6．在在正常进行行维修保养养时遇到有有紧急情况况发生，应应先安排排排除故障，，后将维修修保养内容容补上。7．一般般情况下不不得拖延维维修保养的的时间。8．由助助理跟进维维修保养的的落实情况况。供电系统维维修保养制制度1．变压器器在察看运运行中观察察其声音、、温度是否否正常，观观察电压电电流的测量量读数。2．察看看所有计量量仪表的测测量读数及及指示灯、、信号装置置等是否正正常工作。。

3．运运行中的开开关、母线线、接头等等一切载流流导体有无无跳火、冒冒烟、烧焦焦、发热、、变色等现现象。4．各开关关回路标明明需供电范范围以便工工作，每星星期检查开开关一次，，每天检查查电表一次次，发现问问题及时处处理。5．变压器器外壳及电电缆系统有有良好的接接地，接地地电阻每年年测一次。。

6．配配电室做好好通风和降降温工作，，一般室内内温度以不不超过40度为宜。。

7．检检查电缆坑坑有无积水水，如发现现积水应及及时清除。。

8．配配电室每月月吸尘一次次，保持室室内清洁、、干净。9．有检检修记录和和测试记录录，试验有有效期为二二年。四、报告制制度1．各系统统操作运行行人员在下下列情况下下须在运行行记录或交交接班记录录中书面报报告专业领领班：1.1所辖辖设备非正正常操作的的开停及开开停时间。。

1.2所辖设备备除正常操操作外的调调整。1.3所辖辖设备发生生故障或停停台检修。。

1.4零部件更更新、代换换、或加工工修理。1.5运运行人员短短时间离岗岗，须报告告离岗时间间及去向。。

1.6运行人员员请假、换换班、加班班、倒休等等。2．各系统统维修人员员在下列情情况下须以以书面形式式报告维修修领班：2.1执执行维修保保养计划时时，发现设设备存在重重大故障隐隐患。2.2重要要零部件的的更换、代代替或加工工修理。2.3系系统巡检时时发现的隐隐患或故障障，必须在在巡检记录录之备注栏栏中加以说说明。2.4维