房地产开发项目可行性研究报告

PAGEPAGE50扶持方式：财政补助项目类别：建筑业项目（房地产）项目代码：ISO1632882010年海南省琼海市嘉积镇7万平方米商住新建项目可行性研究报告项目单位：花果山房地产开发有限公司项目建设地点：琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区可研报告编制时间：二○一○年十一月目录第一章总论┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈51.1项目单位情况┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈51.1.1概况┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈51.1.2财务状况┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈51.2项目的基本情况┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈51.2.1项目名称、建设性质及建设地点┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈51.2.2项目概况┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈51.2.3组织管理┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈61.2.4环境保护┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈61.2.5项目实施进度安排┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈61.2.6项目总投资┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈61.2.7资金筹措┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈71.2.8社会效益┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈71.3可行性报告依据┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7第二章项目背景┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈82.1建设项目的有力条件┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈82.1.1自然条件┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈82.1.2地理位置┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈92.1.3自然资源┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈92.1.4基础设施┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈102.1.5琼海特色┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈122.1.6项目位置┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈152.1.7符合国家政策┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈162.1.8有关部门重视┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈162.2项目建设的必要性┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈16第三章市场状况分析与预测┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈173.1市场情况分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈173.1.1综合经济实力明显增强┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈173.1.2新农村建设扎实推进┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈183.1.3第二产业稳步发展┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈183.1.4城市化进程明显加快┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈193.2需求预测┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈203.2.1博鳌效应激活房地产业┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈203.2.2博鳌效应+生态美景：琼海市房地产业火爆的根本所在┈┈┈┈203.2.3博鳌要走达沃斯的路子┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈213.2.4项目周围房价对比┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈213.3项目市场分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈223.3.1房地产开发投资完成情况┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈223.3.2房屋施工、新开工和竣工情况┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈223.3.3商品房销售情况┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈223.3.4房屋平均销售价格┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈223.3.5商品房购买对象情况┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈233.3.6经济危机对南海房地产的影响┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈23第四章项目方案┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈254.1地理位置及现状┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈254.2项目设计内容与规模┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈264.2.1设计依据┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈264.2.2设计基础资料┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈274.2.3规划设计┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈284.2.4规划和单体构思原则┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈28第五章环境评价及节能减排措施┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈295.1环境影响┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈295.2环境治理┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈29第六章管理组织机构┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈316.1经营管理模式及机构设置┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈316.2组织机构┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈31第七章投资估算与资金来源┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈317.1估算依据┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈317.2估算范围┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈317.3估算金额┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈327.4资金筹措┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈32第八章财务效益评价┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈328.1项目经济分析遵循的主要依据┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈328.2基础数据┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈338.2.1销售收入┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈338.2.2成本分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈338.3财务分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈348.3.1财务静态数据分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈348.3.2项目财务现金流量分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈348.3.3敏感性分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈348.3.4偿债能力分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈35第九章社会效益分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈35附表一：主要技术经济指标┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈37附表二:项目总投资估算表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈38附表三：销售收入预测表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈39附表四：项目投资计划与资金筹措表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈40附表五：费用估算表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈41附表六：成本预测表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈42附表七:项目损益预测表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈42附表八：销售收入与经营税金估算表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈43附表九：资金来源与运用表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈44附表十：贷款还本付息估算表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈45附表十一：项目财务现金流量表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈46附表十二：财务现值计算表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈47附表十三：投资发生敏感性分析表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈48附件十四：敏感性分析表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈49第一章总论1.1项目单位基本情况1.1.1概况项目开发商法定名称：花果山房地产开发有限公司。项目开发商法人代表：王郦花果山房地产开发有限公司位于琼海市银海路,公司2009年11月成立。法人代表，王郦。公司注册资本1000万元人民币。是一家主要从事房地产开发企业。公司坚持“努力创新、科学管理、创一流企业”。公司视信誉为企业的生命。1.1.2财务状况花果山房地产开发有限公司近两年经营业务稳步上升，项目资产总额达5000万元，固定资产3000万，流动资产2000万。所有者权益2000万，实收资本1000万。净利润高达2000万以上。1.2项目的基本情况1.2.1项目名称、建设性质及建设地点项目名称：琼海“秘密花园”生活园项目性质：新建商住楼项目建设地点：琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区1.2.2项目概况琼海"秘密花园"生活园项目是由花果山房地产开发有限公司投资兴建的工程。工程位于琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区。琼海"秘密花园"生活园项目总土地面积为58000平方米，项目总建筑面积70000平方米（其中地下室800㎡），其中可售住宅面积为29000平方米,1#楼住宅可销售面积26000平方米，低层住宅面积为4000平方米,商铺面积4500平方米容积率1.06，建筑密度18%，绿化率55%。项目总体停车位为100个。居住总户数580户，小区是集多层住宅楼、小高层住宅楼及服务及设备用房为一体的生态型智能化居住小区。1.2.3组织管理项目建成前，由公司工程部组建琼海"秘密花园"生活园项目部统一领导，项目建成后实行公司经理负责制，财务上独立核算，接受公司统一领导。1.2.4环境保护本项目属中高档商住小区，是以生态环境为主题，绿化率达55%。建筑材料选用环保节能型材料，给排水和电气设备选用节能型设备和材料。生活污水和雨水分流，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管道。公共厨房污水经隔油池后再进入室外污水管网。雨水直接排入市政雨水管网。1.2.5项目实施进度安排本项目2010年月11月开工，预计工期约25个月，即2012年12月完工并经验收合格后即可交付使用。1.2.6项目总投资经测算，本项目所需的资金24824.50万元，其中房地产开发成本为22298.45万元，房地产开发费用为2526.05万元。企业自筹17500万元，占总投资的70.49%；申请银行贷款5000万元，占总投资的20.14%，不足部分来源于房产预销售款。贷款年利率为5.40%，贷款期限为3年，本金分2000万、3000万于2011、2012年两次还清。（详见附表二及附表七）1.2.7资金筹措（一）申请国内金融机构贷款5000万元；（二）企业自筹资金17500万元；（三）房产预销售款2324.50万元1.2.8社会效益1、可以调整琼海房地产市场布局结构，建设现代化大城市。2、有利于促进琼海房地产市场消费的多元化发展。3、有利于打开本地房地产市场向外地扩展的新局面。4、带动海南省其他相关产业的发展。5、有利于调整产业结构，增加社会就业。1.3可行性报告依据一、委托方提供的各项原始资料及有关数据；二、土地证:海国用（2007）第0891号;三、建设工程规划临时许可证，编号：[2009]53；四、海南省房地产业协会和海南省房地产估价师协会统计的相关数据；五、海南省相关定额。第二章项目背景2.1建设项目的有利条件2.1.1自然条件琼海，美丽而富有魅力的城市，被誉为海南省东海岸的明珠。充满传奇的红色娘子军、风光旖旎的万泉河、殊惊世界的博鳌亚洲论坛，构架起琼海的与众不同。红色的历程、蓝色的诱惑、绿色的魅力，张扬出琼海光彩四射。琼海市基础设施良好，交通通讯发达。由嘉积、博鳌、官塘三大人口、建筑组团构成的大琼海，在21世纪初推进城市化进程中崛起为海南第三大城市。琼海倍受胡锦涛、江泽民、温家宝、吴邦国、贾庆林、曾庆红等党和国家领导人的关怀与重视。他们亲临琼海，向亚洲乃至世界发出热情的邀请，琼海聚集了四海群贤，也聚拢了天下目光。琼海，历史悠久、人杰地灵、物阜民丰，文化发达，是著名的侨乡、温泉之乡。在这块美丽而神奇的土地上，资源丰富、社会安定、民风高尚、环境良好，是国内外投资商的乐园与天堂。琼海到处是春潮涌、人气旺、商机多、气象新。站在新世纪改革开放的新潮头，琼海人民牢牢把握历史发展的新机遇，把琼海创建成中国优秀旅游城市，全国双拥模范城。今天，琼海人坚持以人为本的科学发展观，朝着实现中等城市、海南岛东商贸中心城市、国际旅游城市目标跨步迈进。琼海素有爱商的热心、亲商的威望，助商的诚恳，兴商的能力。琼海将竭诚奉献真情！迎接四方客商八面宾朋前来旅游观光、投资置业，共同创造美好的未来！2.1.2地理位置琼海市地处海南岛东部，距海南省省会海口市86公里，距南端的国际旅游城市三亚市163公里。南距万宁市60公里，西连定安、屯昌县，东濒文昌清澜港。琼海市总面积1710.4平方公里，现辖嘉积、中原、博鳌、潭门、长坡、万泉、塔洋、大路、阳江、龙江、会山、石壁十二镇。嘉积城区为市府所在地。博鳌水城特别规划区面积41.8平方公里。琼海市属于热带季风及海洋湿润气候区，年平均气温为24°C，年平均降雨量2072毫米，年平均日照2155小时，年平均辐射量为每平方118.99千卡，终年无霜雪。琼海市辖嘉积、中原、博鳌、潭门、长坡、万泉、塔洋、大路、阳江、龙江、会山、石壁十二个镇，203个村（居）委会，辖区内还有5个国营农场、1个华侨农场和1个国营林场。2.1.3自然资源【旅游资源】琼海以风光旖旎、举世闻名的万泉河为主线，以万泉河峡谷漂流、探险、探秘等时尚项目为领军的“绿色文化”，是万泉河旅游的主色调，其中万泉河漂流项目被评为海南省优秀专项旅游产品之首。以红色娘子军为题材的“红色之旅”，不断被赋予新的文化内涵，成为海南旅游的新亮点。博鳌水城是海南最具知名度、最具活力的旅游精品，是海南岛十大优秀旅游景点之一。包括万泉河、白石岭、官塘温泉、沙洲岛、万泉河出海口、博鳌海滨玉带滩与“博鳌亚洲论坛”国际会议中心构成了海南东部大琼海的旅游体系，是全省重点旅游区之一。【物产资源】全市有野生动物130多种，野生植物250多种，矿产资源有钛、钾钨、金、石墨、高岭土、玻璃砂等14种。热矿泉资源丰富，境内有官塘、北岸、蓝山等热矿泉。其中官塘温泉日流量10700吨，最高水温达90摄氏度，是“世界少有、海南无双”的热矿泉田。【海洋资源】琼海海岸线长43公里，渔场遍及东沙、西沙、中沙、南沙，经济价值较高的鱼类有40多种。境内的龙湾港水深12米，是个靠近国际航道的深水良港，可兴建1-5万吨级泊位码头42个。还有18.7万亩浅海滩涂,是养殖海产品的良好基地,全国最大的麒麟菜养殖场就在我市境内。【水电资源】琼海境内河流总长252.1公里,流域面积在100平方公里以上的河流有6条,主要水系有万泉河、九曲江和新园水。水资源总量29.9亿立方米，贮水量达100万立方米以上的水库近40个。水质达到国家二级饮水标准。水电蕴藏量为12万千瓦，可开发量为11.8万千瓦。2.1.4基础设施【城市交通】琼海是海南东部的交通枢纽，距省会海口87公里，海榆东线和岛东高速公里贯穿全境，高速公路在境内有3个出入口，交通便捷。市里公路纵横交错，四通八达，全市通车里程达1194.2公里。【城市道路】琼海投资60多亿元建设万泉河滨河景观大道、龙博滨海景观大道、金海北路、银海东路、沿河北路、兴海中路、嘉博公路、爱华路、朝标东路、人民南路、琼文公路、嘉潭公路和万泉河石龙大桥、培兰大桥、乐城大桥等路桥工程，全市省级公路、县际干道全部实现硬板化。2007年，投资1.25亿元，完成了万泉河路、银河路及万泉河路景观带建设项目,“两路一景”成为城市风景的重要组成部分。正在实施的路桥项目有万泉河中路、万泉河南路、滨海大道、官塘大道、新海路及海南东环铁路、海榆东线公路、嘉积大桥等改造工程。【港口建设】琼海境内有潭门港、博鳌港、青葛港、龙湾港等4个港口。其中龙湾港距欧亚国际航线仅55海里，是海南东部唯一的深水良港，可供建设万吨至20万吨级深水泊位200多个，龙湾港将与荷兰鹿特丹港合作建设成多用途的远东基地港。潭门港被列为国家重点渔港，正在加紧建设之中。【供电供水】“十五”期间，琼海完成了二期农村电网改造、培兰11万伏变电站和官塘22万伏变电站；除省属牛路岭水电站外，市内还有大小电站26座，装机容量9.9万千瓦，年发电量3亿度，全市电力供应充足。完成了博鳌二期供水工程、嘉积自来水厂扩建工程，日供水量15万吨。“十一五”期间，继续完善嘉积主城区供水管网和污水处理管网，2008年计划投资5400万元，完成市自来水厂扩建工程；投资1500万元，完成嘉积至官塘供水管网建设工程，确保供水能力可以满足“三大组团”未来10年内城市发展和大规模工业用水的需要。【邮电通讯】全市实现了城乡电话传输数字化和程控化，可直通国内和世界200多个国家和地区。邮政网点29个，其中电子化营业网点21个。特快邮寄业务已扩大到211个国家和地区，国内全部通达。【垃圾与污水处理】琼海投资3310万元，建成了垃圾处理厂，日处理垃圾120吨，实现了无公害化垃圾处理。2008年计划投资3500万元新建一座污水处理厂，投资4700万元抓好双沟溪环境整治，进一步净化美化城市环境。2.1.5琼海特色万泉河，中国热带自然生态保存最完美的万泉河，是琼海的母亲河，万泉河全长163公里，为海南岛第三大河流，有南北两源，南源发于五指山脉东麓，北源出自黎母山南麓，两水分流而下，在琼海市合嘴汇合，流经嘉积镇至博鳌港，融入南海。琼海市境内长81公里。“万泉河水清又清”唱红全中国，万泉河闻名遐尔。万泉河集山、河、湖、泉于一体，既有温泉洗凝脂、椰寨农家乐，又有玉带一线牵、滨海胜景地。尤以牛路岭大坝以下21公里河段风光最美。这里山青水碧，峡谷幽深，热带丛林密布，空气新鲜纯净，飞瀑直下，叠泉奔涌，怪石嶙峋，鱼翔鸥飞，更有激流险滩浪遏飞舟。这里是探险游的胜地、休闲游的天堂，被评为海南旅游品牌之首当之无愧。博鳌亚洲论坛，博鳌亚洲论坛是亚洲对话的平台，是亚细亚梦与梦团圆的地方。2001年2月26日-27日，博鳌亚洲论坛成立大会在博鳌隆重举行。至2007年，已成功举行了六届年会。中国国家领导人胡锦涛、江泽民、温家宝、朱镕基、贾庆林、曾庆红分别出席成立大会和各届年会。江泽民同志为之赋诗“万泉气象新，水阔晚风纯。四海群贤聚，博鳌更喜人”如今，东屿岛上的索菲特大酒店以现代气派迎接五洲四海的朋友。论坛每年召开年会一次，亚洲政要、前政要、专家学者、企业家汇聚博鳌，共商亚洲发展大计。红色娘子军，琼海是琼崖革命23年红旗不倒的策源地。海南革命先驱杨善集，海南工农领袖王文明，领导琼海人民在椰子寨打响琼崖革命第一枪，创建起海南第一块红色革命根据地。

1931年5月1日，举世闻名的红色娘子军诞生在万泉河边，开始了在中国现代史上最富有传奇色彩的战斗生活，上演了一出反帝、反封建、保卫苏维埃红色政权英勇、顽强、惨烈的革命武装斗争史剧，轰轰烈烈地奏响了中国革命和妇女解放运动中最为光彩的一段乐章。反映红色娘子军战斗生活的电影和芭蕾舞剧，已成为中国的红色经典。

温泉之乡，琼海市地热资源丰富，历史悠久，主要有官塘温泉、北岸温泉、蓝山温泉。官塘温泉蕴藏量大、水温高、水质优，被国家级专家鉴定为“国内少有、海南无双”。官塘温泉的日开采量为10700立方米，目前开采利用能力只有500-700立方米，还有很大的开发潜力。1995年官塘温泉开发利用成功以来，初步形成了具有琼海特色的环保型“温泉经济”近期，我市正在积极打造中国“温泉城市”品牌。

文明生态村，琼海坚持“因地制宜，突出重点，体现特色”的原则，按照“以点连线、以线连片、连片创建、整体推进”的思路，全力推进沿河、沿海、沿路三大文明生态村长廊建设，探索创建新路子，重点抓好万泉河沿岸、环大路洋和青葛连片文明生态建设，把文明生态村创建活动融入“大旅游体系”和社会主义新农村建设，形成了我市新的一大品牌。截止2007年底已建成文明生态村1050个，实现过半村庄建成文明生态村。风味美食，琼海特色小吃、风味美食种类繁多，口感独特，尤为出名的要数万泉河鲤、嘉积鸭、温泉鹅、琼脂和鸡屎稞籽等特色美食。万泉河鲤因盛产于琼海境内万泉河中得名。河鲤体大肉肥味美，营养价值极为丰富。吃法以清蒸为主，也有酸菜佐汤食法，素有“不吃万泉鲤，枉为琼海行”之说。嘉积鸭，因产地嘉积得名，又名番鸭。是海南传统的四大名菜之一。嘉积鸭皮脆、肉厚、骨软，脂肪少、味美滋补营养价值高，传统食法是白切，用清水煮熟以后，以酸醋、姜泥、芝麻油蘸食，味道鲜美，别具风味，如用冬虫草炖食，可补虚暖胃，是民间常用的滋补食方。温泉鹅指万泉河沿岸农户饲养的本地杂交鹅，具有营养丰富，肥而不腻，清淡原味、淳香可口的特点，鹅血含丰富的蛋白质及铁、钙、锌、铜等10余种对人体有益的微量元素，多食可提高人体免疫功能，防止疾病。食法大多以白切为主。琼脂（卡拉胶）系用一种稀有而珍贵的热带海洋红藻——麒麟菜为原料，经科学方法取制而成。它属于关乳糖硫酸脂，含碳水化合物约75%，此外还含有人体不可缺少的无机物质——钙、碘、铁、钠、镁等。是炎夏之际解暑之佳品，具有清热凉肺、开胃健脾，增进食欲等功能，并防治便秘和治疗高血压病。其食用方法，大多以凉拌菜、冷饮、软糕为主。鸡屎藤稞仔是富有地方特色的民间滋补品，以鸡屎藤叶和大米为原料精制而成。主要吃法是加砂糖、椰奶、水煮熟成鸡屎藤稞仔汤。鸡屎藤叶具有滋阴壮阳、补气补血之功效，并且气味香醇，所以鸡屎藤稞仔汤一直是人们喜爱的食物。特别是农历七月初一日，琼海市家家户户都要吃鸡屎藤稞仔汤，以抵抗即将到来的严寒天气。2.1.6项目位置该项目位于琼海市嘉积镇山叶排岭洋段。地处热带北缘，属亚热带季风气候，全年暖热，雨量充沛。自然景观条件良好，其特点是：日照时间长、辐射能量大、雨水充足、干湿季变化大、多台风。年平均气温23.6℃，最高平均气温38.9℃、最低平均气温2.8℃。年平均日照时数2239.8小时，年降雨量1691.7mm，年平均相对湿度为81%。常年主导风向为东南风和东北风，全年平均风速3.2m/秒，年平均大风日数172天（六级以上）。本区域受台风影响较大，处于台风走廊范围；台风季节为6～9月份，台风风力一般为7级，最大风力可达10～12级；年平均有2.5个台风影响本海区。2.1.7符合国家政策该项目符合国家产业政策，对琼海房地产市场消费的多元化发展起到了积极的促进推动作用。2.1.8有关部门重视该项目从酝酿、准备阶段到项目可行性报告的编写，得到了省市有关部门和单位的大力支持。省市领导多次询问项目进展情况，计划、财政、金融、土地等部门也积极配合项目前期工作的开展，是本项目顺利实施的重要有利条件。2.2项目建设的必要性海南省是一个拥有较好自然资源的省份，全省拥有的亚热带土地面积占全国的42%，同时还有较好的气候、降水等自然条件，适合发展热带农业和旅游业。近年来，海南省旅游业的蓬勃发展，海南良好的地理环境、潜力巨大的旅游资源，吸引不少岛外购房者和投资者前来购房置业。海南建省办经济特区二十年以来，全省能源、交通、通讯和房地产业得到迅猛的发展。尤其是经历了房地产泡沫经济低谷多年后,海南房地产行业已经步入了稳健成熟的发展轨道。近几年来海南省不断夯实经济基础,经济发展速度已明显回升,经济环境也大为改善。粤海铁路的建成通车,进一步改善了海南的交通条件,岛内外经济交流会更快捷,更方便。优越的自然条件,加上日益改善的投资环境、逐步规范的市场机制、稳中有升的商业氛围和置业群体日趋成熟的消费理念,吸引了一批又一批岛外人士前来海南购房置业。随着中国加入WTO，以及海南投资环境和人居环境的进一步改善，加上“博鳌亚洲论坛”由概念变成现实，海南的房地产投资逐渐升温，一方面过去积压的房地产项目纷纷处置完成都市，另一方面设计新颖、品质独特的新楼盘陆续上市，目前海南房地产投资、楼盘消费需求回升，楼市日趋兴旺。由此可见，具有全新超前设计理念，充分表现其相应潜在客户群生活方式的琼海"万泉美地"国际生活村项目的开发正适应了海南房地产发展的需要。第三章市场情况分析与需求预测市场情况简析3.1.1综合经济实力明显增强琼海市全面贯彻落实省五次党代会关于加快“东部沿海经济带”建设和“两翼推进”的战略部署，统一发展思想，理清发展思路，立足特色资源，释放比较优势，着力打造东部沿海增长极，经济结构得到了新的调整，全市经济在2006年恢复增长的基础上跳出谷底发力一路走高，进入了周期性扩张发展的新阶段。2007年全市生产总值63.05亿元（现行价，下同），增长14.5%。完成固定资产投资17.04亿元，增长70.4%。地方财政收入3.23亿元，增长38.2%。金融机构存款期末余额72.89亿元，增长6.3%，贷款期末余额22.11亿元，增长8.7%。城镇居民人均可支配收入9115元，增长20.3%。农民人均纯收入4087元，增长17.1%。全市经济呈现出速度快、效益好、活力强的良好局面。3.1.2新农村建设扎实推进琼海充分发挥区域比较优势和特色资源优势，致力发展高效农业，积极推进农业结构战略性调整，建立了冬季瓜菜、名优水果、橡胶、胡椒、槟榔、椰子、商品粮、肉鸡、生猪和水产品等十大生产基地，呈现出农林牧渔协调发展、产加销一条龙、农工贸一体化的格局。2007年完成农业增加值33.70亿元,同比增长10.0%，增速高于全省平均水平。农业内部结构更加优化，农产品生产取得较好收成，科技服务“三农”工作更加快捷高效，服务体系更加健全，服务手段更加科学，服务内容更加丰富，农业科技“110”成为新时期科技服务“三农”的有效平台。农业基础设施建设进一步加强，以改造中低产田为重点的农田综合整治及水利设施建设取得良好成效，农村生产生活条件明显改善，2007年，我市被列为全国农村商务信息体系建设试点市。3.1.3第二产业稳步发展琼海不断强化重点企业拉动作用，推动第二产业加快发展。2007年完成工业增加值3.65亿元，增长8.8%。大中型工业企业拉动作用明显，新天久公司、斯达制药厂累计产值分别为1.9亿元和1.2亿元,分别占全市工业总产值的15.7%和9.9%,有力地拉动了工业经济增长，企业经济效益显著改善。紧紧抓住省政府与中国电子信息产业集团开展信息产业发展与信息化建设进行战略合作的机遇，全力做好跟踪服务工作，促使海南软件产业园成功落户我市，为加快发展新兴工业打下了良好基础。建筑业成为第二产业产值逐步提升的重要支撑，全市建筑业增加值3.90亿元，增长41.4%，拉动GDP增长2.0个百分点，对第二产业增长贡献率达84.4%。3.1.4城市化进程明显加快近年来，琼海按照唯美主义的要求，不断加快城市化进程，以重点项目建设为抓手，通过完善城市基础设施，配套完善城市服务功能，扩大城市规模，提升城市品位，做精做美城市，把琼海建成恬静、温馨、精致、安宁、浪漫、宜居的城市，打造成“全国人民第二居住地”。城市化率达52%。截至2007年底，共确定重点建设项目75个，项目总投资65.24亿元，已开工项目53个，实际投入资金15.59亿元。沙美内海环湖路、城乡电网改造、潭门中心渔港、自来水厂扩建、南港大桥及嘉积大桥等大项目建设取得良好成效。旅游房地产项目中，已建成、在建或即将投资的上亿元的项目共有23个，天来泉、万泉绿洲、宝莲城、阳光花园、万泉龙域等项目极大地提高了我市房地产的品质。3.2需求预测3.2.1博鳌效应激活房地产业琼海市建设局局长何廉健说：博鳌亚洲论坛成立后，吸引了一大批国内外著名企业到此投资。海南博鳌中远发展公司锁定博鳌亚洲论坛现代化项目，已投入近20个亿，兴建包括博鳌金海岸温泉大酒店、亚洲论坛会议中心等高档设施；上海锦江酒店集团早在博鳌亚洲论坛成立前，就投资近8000万元，兴建了博鳌锦江大酒店；北京红石集团在海南注册的“海南红石有限责任公司”专司博鳌房地产，在博鳌买了1000亩地，首期投资5000万元，建设“蓝色海岸小区”；广州铁路集团公司正在兴建占地220亩的职工培训中心；琼海万利贸易公司决定投入4000万元，兴建博鳌万利大酒店。3.2.2博鳌效应＋生态美景：琼海市房地产业火爆的根本所在琼海市区金海路、银海路沿街地价暴涨，最能说明博鳌效应对琼海市的房地产业的影响。据介绍，博鳌亚洲论坛成立前，金海路、银海路沿街地价最高为600元／平方米，现在涨到最高3000元／平方米。琼海市“黄金”段地价比海口和三亚的“黄金”段地价高出近100％。尽管地价暴涨，仍然供不应求。就连靠近琼海市区的各乡镇，地价也一路攀升。远离市区约10公里的长坡镇，过去地价最高也就是800元／平方米，现在涨到2200元／平方米。有些开发商不仅看重博鳌效应，更看好琼海万泉河的生态美景。琼海华升投资开发公司在博鳌亚洲论坛刚成立，就投资1500多万元抢占到琼海市区115亩最好的生态地段，兴建“长升花园”商品房；琼海嘉利实业有限公司主动掏出1500多万元，先为琼海市兴建“万泉河生态公园”和“市政生态广场”，然后才抢占到市区紧邻万泉河岸边的1200亩生态“宝地”，兴建面水靠街的“亚洲华人家园”商住区。3.2.3博鳌要走达沃斯的路子琼海的房价在理论上应该逼近海口。琼海处于海口与三亚之间，著名的国家5A级景区万泉河、五指山就在其境内，集江河、绿岛、海港、沙堤等景观于一体，被认为是世界河流入海口自然景观保存最完美的处女地。此外，琼海还有白石岭、官塘温泉度假区、红色娘子军纪念园、沙洲岛、博鳌海滨玉带滩与“博鳌亚洲论坛”国际会议中心等著名景点。2006年以来，琼海市的楼市快速攀高，今年均价已经逼近3800元/平方米。琼海市通过进一步加强和规范对房地产有形市场的管理，促使有形市场有形配合政府对积压商品房进行促销、协助监督和及时反馈情况，吸引国内及境外投资和购房者前来合作开发，或购房置业，给琼海市房地产市场注入新的活力。3.2.4项目周围房价对比序号楼盘名称均价1博鳌假日海岸4400元/M22椰海雅苑3800元/M23水岸怡园3400元/M23.3项目市场分析3.3.1房地产开发投资完成情况2008年前三季度，琼海房地产投资完成11.8亿元，增长38.7%。3.3.2房屋施工、新开工和竣工情况从开发情况来看，琼海市商品房报建面积增速十分快，截止2008年7月份，全市商品房总报建面积已经超过300万平米，2008年前三季度施工面积近100万平米，在建项目已达到25个。今年1－3月份，琼海城乡开工建设面积16．36万平方米，投入建设资金1．8亿元，分别增长79．8％和32％。房地产业成为琼海经济新的增长点。3.3.3商品房销售情况2008年上半年，琼海房地产市场销售情况良好，仅第一季度销售面积达10万平米，而在进入第三季度后，随着海南岛地震海啸谣言和金融危机的双重影响，不但不受到影响，而且销售业绩有一路走高现象。特别是万泉河概念楼盘。3.3.4房屋平均销售价格琼海的房价在2003年仅900元平米，到2007年年底均价已经接近3000元/平米，而在2008年上半年最高价更是接近了均价3500元/平米，但在第三季度，部分非万泉河概念的楼盘价格趋缓并有小幅折扣优惠。琼海主要的营销诉求点是万泉河和博鳌亚洲论坛概念。从9月份的房价走势看，在国家宏观调控政策的作用下，琼海市房地产价格涨幅趋缓，整体仍处于稳步上涨之势，其主要原因有两方面：一是琼海拥有得天独厚的自然优势、良好的居住环境，目前房产价位处于全国低位，随着居民收入的增长，购房需求逐渐增加，琼海房地产价格仍有较大的上涨潜力；二是土地成本、建筑和运输费用等价格的提高，使得房地产成本价格有所上涨。三是博鳌亚洲论坛，琼海最大的特色资源是博鳌。琼海就是要围绕着博鳌，把博鳌片区打造成一流的国际会议会展中心，以博鳌为龙头带动整个琼海的发展。四是博鳌机场就要动工了，带动整个琼海的发展。3.3.5商品房购买对象情况1-11月，岛内购买商品住宅123.52万平方米，占总销售面积的48.64%；岛外购买商品住宅130.43万平方米，占销售总面积的51.36%。由此可见，今年的市场需求并没有发生变化，仍以住宅需求为主，而商业营业用房由于一些商业广场等项目的带动，市场需求也逐渐活跃。琼海市主要以住宅型楼盘为主，本项目开发后针对的购买人群是白领、中档消费者及岛外人士，在销售价格上会很实惠。项目的开发完全能顺应市场的需要。3.3.6经济危机对海南房地产的影响从海南省统计局获悉,今年前11个月,海南房地产开发投资167.8亿元,比上年同期增长57.9%。从销售数据看,前11个月,海南房屋销售面积304.79万平方米,比上年同期增长32%;房屋销售额161.6亿元,比上年同期增长63%。投资增速接近六成,销售面积增速三成,销售额也有六成以上的增长速度,如果不加对比,这组数据完全能够说明:海南房地产对于开发商和消费者来说,具有不可否认的吸引力。但与该省上半年的数据相比较,下半年,海南房地产在投资、销售面积、销售额三方面增速均大幅放缓。全国楼市都在起变化,海南不会独善其身。虽然跟内地房地产市场相比,海南有其独特性,但是在全国整个房地产大背景下,总体上海南不可能置身局外,海南的房地产发展必然受到全国房产发展大趋势的影响。为促进房地产业稳定发展,海南省政府近期出台了一系列措施,包括下调、减免了一系列购房交易中的税费,可以提取住房公积金用于装修房屋等,给琼海楼市注入了强有力的支持。不过,对于大部分购房者来说,国家经济运行增速趋缓,主要城市的房价一再下跌,让他们放慢了买房的脚步,大多选择持币观望态度。由此可见，经济危机对海南房地产业影响不是很大，本项目开发后针对的购买人群是白领、中档消费者及岛外人士，在销售价格上会很实惠。项目的开发完全能顺应市场的需要。第四章项目方案4.1地理位置及现状1、琼海市位于海南省东部，东邻南海，东北方向为文昌市，西与定安、屯昌、琼中县交界，南接万宁市。万泉河自西向东，从琼海市境内蜿蜒流过。2、基地处于“大东海”发展战略——“博鳌水城”、“加积城区”“官塘温泉”三大重点城区发展的中心地带，城市景观大道沿万泉河北岸延伸，周边规划有人民广场、千绿岛、沿河带状公园等多种形态的城市公共休闲空间。本项目地处琼海新城中心区，南临万泉河（基地临河面宽达390m），西与东线高速公路相邻，东连新城区沿河带状公园，北接新城区景观大道，拥有优越的城区地理位置，优美开阔的河岸景观和便利的城市交通。现阶段场地已完成拆迁工作，地势较为平坦，基地内草木丛生，临河一带水生植被繁茂，格外草深林密，具有不加雕琢的原生态自然景观，建议室外环境设计中予以充分利用。3．对外交通发展迅速，短期内仍有大的提升空间。琼海距海口约80余公里、距三亚160余公里，223国道和环岛东线高速公路纵贯境内，两条省道横穿市区，高速公路在境内有4个出入口，市内公路纵横交错，四通八达，全市通车里程达2100公里。龙湾港是海南岛东部唯一的天然深水良港，与博鳌亚洲论坛会址毗邻，距欧亚国际海运主航道仅55海里，可供建设20万吨级深水泊位200多个，并且龙湾港将与荷兰鹿特丹港合作建设多用途远东基地港。近年即将建成的博鳌机场将大大提升琼海与国内、国际空中联系的便捷性。4．本项目以万泉河50年一遇最高水位13.50m做为竖向设计的主要依据。5、该项目位于琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区，该区占地面积57331.2平方米。6、项目所在地域该地块北临道路，三面为空地。用地呈不规则形状，地势平坦，该地区内地势平坦。4.2项目设计内容与规模4.2.1.设计依据《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）2002版；《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）《住宅设计规范》（GB50096-1999）2003版《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）2001版《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50038-94）2003版；《人民防空地下室设计规范》（GB50038-94）2003版；《地下工程防水技术规范》（GB50108-2004）；《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）；《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2003）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）。4.2.2设计基础资料⑴气象：琼海东面临海，气候温暖、雨量充沛、夏长冬短、日照时间长、四季无霜雪，属热带季风岛屿型气候。1）气温：年平均气温23.3℃，1月份气温最低，平均18.8℃，极端最高气温为38.8℃。2）降水：年均降水量为2081.9mm，日最大降水量达356.4mm，全年平均降水日楼为167天。降水季节分明，夏季为雨季，尤其以9月份降水最多；冬春季节降水较少。3）雾：年均雾日数21天。4）风：位于热带季风气候北缘，全年主导风向为东南季风和东北季风，年平均风速为2.7m/s。冬季11月、12月、1月以东北季风为主，上全年频率的30%。夏季5月、6月、7月以东南季风为主，占全年频率的35%。风荷载标准值为0.85kn/㎡。5）灾害性天气：热带气旋风是影响本区的主要灾害性天气，年均影响数达4.0次，最大风速达70m/s，以东北东、东南东风为主，破坏力极大。⑵地貌、地质：地貌类型属万泉河冲洪积阶地。地层表层为素填土，灰色、松散；第二层粉土质砂。饱和、松散；第三层为粉质粘土，紫红色夹灰白色砂岩残积土，可塑；第四层为砂质粘质性土，棕黄色花岗岩残积土，可塑一硬塑；第五层为强风化砂岩；第六层为强风化花岗岩；第七层为中等风化花岗岩；第七层为中等风化花岗岩。该建筑场地类别为Ⅱ类。⑶地震烈度：本场地的抗震设防烈度为7度，设计基本地震为7度，设计基本地震加速度值为0.1g，设计地震动力反应谱特征周期为0.35s，建筑工程抗震设防类别为丙类。4.2.3规划设计1、有效地利用土地资源。2、均好性。3、建筑与环境的和谐。4、人性化。4.2.4规划和单体构思原则1．规划设计原则在满足城市总体规划布局要求以及经济技术指标限定的条件下，充分挖掘地块优势，趋利避害，使尽可能多的住户分享到城区内不可复制的河景资源。用地大致呈三角形状，西宽东窄，西部隔60m宽绿化带与东线高速路比肩（不利条件：噪音影响），东边窄狭，却与带状公园相连。结合场地地形，分析地块利弊条件，建筑高度西低东高，南低北高应是较为合理的布局，因此决定将小区内唯一的一栋高层公寓置于基地东边相对狭窄的地段，而西边临高速路段由北向南布置4栋小高层公寓，且单体平面转45度角呈东南向座落，在保证住户良好朝向的前提下，获得了良好河景的同时，也最大限度地减轻了高速路噪音对紧邻住家的干扰。余下的地块遵循南低北高的原则，沿河摆放独栋低层住宅和联体低层住宅，沿市政道路布置小高层公寓和临街商铺。临街商铺与两栋小高层公寓结合布置，成为一个在二者之间留有狭长室外空间的组合体，使小高层公寓与联体低层住宅之间尽可能围合出一个相对完整、宽敞的室外空间，其间布置泳池、亭、桥、廊、架、园林绿化，使之成为整个小区主要的室外休闲景区。2．建筑单体设计原则住宅平面布局设计提供多种户型以满足不同住户的需求。此外，单边外走廊、大进深、大平台采光天井与入户小平台的设计具有一种特别的宁静和怡人的气质，给人以不一样的住家感受。建筑造型方面，坡屋顶与平顶结合，四坡屋顶与双坡山墙顶的局部立面造型相结合，讲究细部设计以及构件尺度比例的协调搭配。在我们的住宅设计理念中，营造平和温馨的居家氛围始终是第一位的，在质朴淡定中，以细节设计的独特性赋予建筑有别于其它小区的标志，这应该是居住建筑的发展方向吧。第五章环境评价及节能减排措施5.1环境影响本项目建设内容是商住楼，属商住性质，主要污染物有生活垃圾及生活污水，不产生有害物质。此项目对周边环境不会带来毁坏性的污染。5.2环境治理1、生活污水经隔油池、化粪池等处理在污水纳入污水处理厂集中处理之前执行《污水综合排放标准》（GB8978-1996）一级标准；排水系统采用分流制，雨水与污水分流；粪便污水经三级化粪池厌氧消化处理，三级化粪池容积保证污水在池中停留足够时间。2、合理确定备用发电机、水泵、变配电及大楼送、排风机等设备位置，并采取隔音、消声和减振等措施。声环境按《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）的2类标准控制。施工期间声环境按《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）标准执行。 3、备用发电机房采取隔音、消声措施，燃油采用轻质柴油，含硫量≤0.5‰。发电机产生的废气经排气筒高空排放，排气筒的高度和位置，应以不影响周围工作、学习生活环境和城市景观为原则。4、统一设置住宅楼厨房排烟管道，厨房产生的油烟集中通过排烟管道在楼顶高空排放。5、空调采用非氟利昂制冷剂空调。合理布置空调器散热口，禁止在人行道或居民窗户附近设置散热装置，防治产生噪声和热污染。6、固体废物分类收集，并及时做好清运工作。配备加盖垃圾容器，实行垃圾袋装制度。不将产生的残渣和垃圾排入下水道。8、建设规范化排污口，排污口须按规范设置排放口标志牌。第六章管理组织机构6.1经营管理模式及机构设置的组织机构，组织机构配置图如下：总经理总经理营销部工程部综合部财务部第七章投资估算与资金来源7.1估算依据1、海南省相关定额文件2、类似建筑项目经济指标3、国家及海南省现行有关规定4、材料和设备价格信息7.2估算范围本项目琼海“秘密花园”生活园工程，项目总用地面积为57331.2m2，总建筑面积69738.57m2（其中地下室7993.8㎡）。7.3估算金额项目总投资由土地费(含前期安置补偿费)及前期工程费用、建安工程及小区配套费用、其他费用、不可预见费用及房地产开发费用组成，项目总投资额为24824.50万元，其中房地产开发成本为22298.45万元，房地产开发费用为2526.05万元。费用估算详见项目总投资估算表和项目各种财务数据估算。（详见附表二“项目总投资估算表”）本项目的建设期约为25个月，首期投入资金占总投资的55%，主要完成项目的主体及装修工程；后期投入资金占总投资的45%，主要用于小区配套工程及销售费用等。（详见附表七“项目损益预测表”）7.4资金筹措项目的资金来源为三部分：自有资金、房产预销售款和借贷资金。本项目所需的资金24824.50万元。企业自筹17500万元占总投资的70.49%；申请银行贷款5000万元，占总投资的20.14%，不足部分来源于房产预销售款。贷款年利率为5.40%，贷款期限为3年，本金分2000万、3000万于2010、2011年两次还清。（详见附表四及附表十）第八章财务效益评价8.1项目经济分析遵循的主要依据1、中华人民共和国房地产开发企业财务准则；2、《投资项目可行性研究指南》。8.2基础数据8.2.1销售收入1、项目可售建筑面积：本项目为琼海“秘密花园”生活园工程，项目总用地面积为57331.2m2，总建筑面积69738.57m2，其中住宅可销售面积28162.84m2；1#楼住宅可销售面积25250.90㎡；商铺可销售面积4305.23㎡；低层住宅可销售面积4025.8㎡。2、项目经营收入确定考虑相同区位，相同档次的住宅楼目前销售状况，结合本项目的特点，住宅4300元/m2；1#楼住宅7800元/m2；商铺6000元/m2；低层住宅10000元/m2。经营期内销售比例分别为37%、50%、13%。（详见附表三“销售收入预测表”）3、项目收入估算 总销售收入为38414.66万元。（详见附表三）8.2.2成本分析1、项目房地产开发成本总计22298.45万元，包括土地费(含前期安置补偿费)及前期工程费用、建安工程及小区配套费用、其他费用、不可预见费用，按项目的建筑面积比例对应计算。2、项目管理费用按房地产开发成本的2.5%计算，银行贷款年利率为5.40%。销售费用按销售收入的4.0%计，上述费用等均计入项目总投资中。（详见附表二“项目总投资估算表”）3、在损益计算中，计算各种税金（详见附表七“项目损益预测表”）。营业税5%计算，城市维护建设费按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。8.3财务分析8.3.1财务静态数据分析项目预计总销售收入为38414.66万元，净利润7662.46万元，投资利润率30.87%，投资利税率47.39%，资本金利润率43.79%。（分析过程详见附表七“项目损益预测表”）8.3.2项目财务现金流量分析基准收益率取10%计算。相关财务数据为（详见附表十一“项目财务现金流量表”、附表十二“财务现值计算表”）：税后全部投资财务内部收益率：22.09%税后全部投资财务净现值：4877.66万元静态投资回收期（含建设期）：2.61年动态投资回收期（含建设期）：2.77年经测算，财务内部收益率远高于行业基准收益率，说明项目具有很强盈利能力。投资回收期均小于3，该项目的净现值大于零，说明项目在财务上可行。8.3.3敏感性分析由附表十四“敏感性分析表”可见，针对净现值的敏感性分析，该项目的不确定性因素中，销售价格为最敏感因素，项目总投资为次敏感因素；该项目的不确定因素中，针对内部收益率所做的分析，销售价格为最敏感因素，项目总投资为次敏感因素。所以，从以上分析可看出，销售价格对净现值及内部收益率的贡献都是最大，成本控制也非常重要。适合客户有效需求的销售价格实现盈利之保证，定价就显得尤为重要（详见附表十四“敏感性分析表”）。8.3.4偿债能力分析本项目采用滚动开发方式，边开发，边销售，资金循环良好。从本项目的资金来源分析，所筹集资金可以满足各期资金运用所需。项目经营期三年内可以收回全部投资,并还清银行贷款本金及利息。（分析过程详见附表九“资金来源与运用表”及附表十“贷款还本付息估算表”）第九章社会效益分析本项目符合国家产业政策，符合琼海市国民经济总体发展规划要求，不仅房地产消费品市场有保证，而且资金既有企业自筹，又有银行支持。结构非常合理。项目建成后，除能为丰富海南省的房地产消费市场和促进岛内外的房地产的交流做出巨大贡献，还能取得较好的经济效益。有较强的还款能力。它的巨大投资价值和高尚的居住功能是一般住宅无法比拟的。它不管是在设计方面、建筑质量、后期管理，还是投资价值上都远优于同档次项目。因此本项目具有很强的竞争力。由此可见，本项目切实可行，前景广阔。建议加强项目后阶段的准备工作，保证建设资金的落实，加强工程实施的管理和监督，开拓市场，加强人员培训，提高经营管理水平。附表一：主要技术经济指标工程项目：琼海"万泉美地"国际生活村单位：万元序号指标单位数量备注1总建筑面积㎡69738.572总投资万元24824.503销售收入万元38414.664总成本费用万元24824.505销售税金及附加万元2112.816利润总额万元9650.397所得税万元1987.928税后利润万元7662.469投资利润率30.87%10投资利税率47.39%11资本金利润率43.79%12全部投资内部收益率22.09%13财务净现值（税后）万元4877.66年基准收益率10%14静态投资回收期（含建设期）年2.6115动态投资回收期（含建设期）年2.77附表二:项目总投资估算表工程项目：琼海"万泉美地"国际生活村单位：万元序号项目投资备注1房地产开发成本22298.451.1土地费用4300.00根据委托方提供1.2前期工程费用580.331.3基础设施建设费用2929.021.4建筑安装工程费用13817.331.5其他费用257.251.6不可预见费414.522房地产开发费用2526.052.1销售费用1536.59按销售收入的4％计取2.2管理费用557.46按房地产开发成本的2.5％计取2.3财务费用432.00按一至三年期银行贷款利率5.40％计算合计24824.50附表三：销售收入预测表工程项目：琼海"万泉美地"国际生活村单位：万元项目基础指标2009年2010年2011年收入合计价格面积销售收入销售收入销售收入（万元/㎡）（㎡）比例（万元）比例（万元）比例（万元）（万元）1#楼住宅0.78025250.9037%7287.4150%9847.8513%2560.4419695.70住宅0.43028162.8437%4480.7150%6055.0113%1574.3012110.02低层住宅1.0004025.837%1489.5550%2012.9013%523.354025.80商铺0.6004305.2337%955.7650%1291.5713%335.812583.14合计61744.7714213.4219207.334993.9138414.66附表四：项目投资计划与资金筹措表工程项目：琼海"万泉美地"国际生活村单位：万元序号项目投资占总投资比例备注一项目建设总投资1房地产开发成本22298.451.1土地费用4300.00根据委托方提供1.2前期工程费用580.331.3基础设施建设费用2929.021.4建筑安装工程费用13817.331.5其他费用257.251.6不可预见费414.522房地产开发费用2526.052.1销售费用1536.59按销售收入的4％计取2.2管理费用557.46按房地产开发成本的2.5％计取2.3财务费用432.00按一至三年期银行贷款利率5.40％计算合计24824.50二资金筹措自筹资金17500.0070.49%银行借贷资金5000.0020.14%房产预销售款2324.509.36%合计24824.50三盈余资金0.00附表五：费用估算表一、建安工程费用估算表序号项目单方造价（元/㎡）建筑面积（㎡）金额备注1低层住宅建安工程1400.005595.20783.33地下1F,地上2F-3F2商铺建安工程1400.004305.23602.733F3建安工程2800.0025250.907070.251#楼,地上14F（精装修）1550.006424.40995.781#楼,地下1F4建安工程1550.0028162.844365.242#,3#,4#,5#,6#,7#楼(11F)合计69738.5713817.33二、前期工程费用估算表序号项目建安工程费费率金额备注1勘察设计费13817.332.5%345.43建安工程费×2.5%2三通一平13817.331.7%234.89建安工程费×1.7%合计580.33三、基础设施建设费用估算表项目建筑面积（㎡）单方造价（元/㎡）金额备注供电工程、供水工程、供气工程、道路工程、消防工程、节能工程、通讯工程、照明工程、排污工程、环卫工程、绿化工程、弱电系统工程69738.57420.002929.02按建筑面积×420元/平方米计合计2929.02四、其他费用估算表序号项目取费基数费率金额备注1规划报建费69738.5725元/m2174.35基数为建筑面积2招标代理费13817.330.10%13.82基数为建安费用3图纸审查费13817.330.10%13.82基数为建安费用4预算编制费13817.330.10%13.82基数为建安费用5工程监理费13817.330.30%41.45基数为建安费用合计257.25五、不可预见费用估算表项目取费基数费率金额备注不可预见费13817.333.00%414.52基数为建安费用附表六：成本预测表工程项目：琼海"万泉美地"国际生活村单位：万元项目名称总有效面积（㎡）金额2008年2009年2010年百分比金额百分比金额百分比金额总建筑成本69738.5722298.4535%7804.4635%7804.4630%6689.54成本合计22298.457804.467804.466689.54附表七:项目损益预测表工程项目：琼海"万泉美地"国际生活村单位：万元序号项目合计2008年2009年2010年2011年1销售收入38414.660.0014213.4219207.334993.912总成本费用24824.5013156.998688.582978.940.003土地增值税1826.970.000.000.001826.974销售税金及附加2112.810.00781.741056.40274.665利润总额9650.39-13156.994743.1115171.992892.276所得税1987.921351.62636.307税后利润7662.46-13156.994743.1113820.362255.978盈余公积金766.25540.65225.609可分配利润6896.22-13156.994743.1113279.722030.3810投资利润率0.31投资利税率0.47资本金利润率0.44

附表八：销售收入与经营税金估算表工程项目：琼海"万泉美地"国际生活村单位：万元序号项目2009年2010年2011年合计1销售收入（万元）14213.4219207.334993.9138414.662可销售面积（㎡）22845.5630872.39