新时期北京城市边缘区空间结构优化重组与再开发

郊区化与就业的空间错位研究很多美国城市研究权威学者提出:“美国城市发展的未来在城市的边缘地带”.outercity;edgecity中国呢？郊区化就是城市在经历了中心区绝对集中、相对集中以后的一种离心分散阶段，它表现为人口、工业、商业先后从城市中心区向城郊区的外迁。郊区化不仅仅关系到每个人的出行、就业、生活，还关系到一个城市的产业布局、土地利用、经济与社会发展，关系到国家的社会稳定与可持续发展的大问题。郊区化一、美国的郊区化在美国，郊区化过程产生了大量依赖交通和高速公路的公寓，填充了不断扩展的郊区，郊区的功能从单纯的居住区转变为目前由零售廊道(retailcorridor)、高新技术产业群、高密度办公场所、商业节点(commercialnodes)组合而成的专业化边缘城市（edgecity）。在后现代城市，郊区被看作城市新的增长点，具有不同的功能和多样化的特点。美国在郊区有许多次中心（suburdowntown），不仅仅是一个交通、商业的节点，而是一个发挥城市功能的地区，在郊区有大的购物中心，不仅可以为郊区居民服务，甚至吸引城市中心的居民前来购物。郊区化是是交通的的发展推推动的，，包括汽汽车的普普及与州州际高速速公路的的建设汽车的普普及缩短短了人们们概念中中的时空空距离，，时间、、距离等等因素对对人们在在就业、、居住、、购物、、娱乐等等生产生生活中的的影响程程度下降降，人们们在选择择居住区区位时不不再过多多地考虑虑距离问问题。在在交通运运输业的的带动下下，郊区区的工商商业、房房产业的的发展水水平不断断提升。。由于城城市提供供可用厂厂房的能能力有限限，抑制制了工厂厂发展，，而郊区区充足的的土地、、低廉的的地价和和税收以以及逐步步完善的的交通设设施则吸吸引了不不少厂商商。郊区区商业也也开始发发展，出出现了连连锁商店店、Shoppingmall、Outlet等等销售业业态及社社区银行行、连锁锁旅馆、、办公楼楼等。美国的郊郊区化经经历了四四个阶段段萌芽阶段段——首首先搬入入郊区的的都是富富有阶层层；形成阶段段——大大量中产产阶级开开始搬入入新的郊郊区居住住，但仍仍要每天天到市中中心工作作、购物物和娱乐乐；发展阶段段——居居住郊区区化和工工业郊区区化；成熟阶段段——郊郊区的自自立程度度越来越越高，由由单一的的居住功功能变成成具有各各种城市市功能的的就业中中心。郊区人口口是都市市区人口口的一部部分，郊郊区化的的出现导导致了多多中心城城市空间间结构的的形成和和巨型城城市带的的兴起。。郊区化的的优势郊区拥有有宜人的的居住与与工作环环境：开阔的空空间便利的交交通美丽的田田园风光光不受干扰扰的生活活良好的基基础设施施贴近自身身需求且且财力雄雄厚的地地方政府府以白人中中产阶级级为主的的同质化化社区郊区俨然然成为““世外桃桃园”。。郊区化的的弊端土地浪费费。郊区区化占用用大量土土地资源源，横向向蔓延，，由近郊郊到远郊郊，再到到边缘地地带，带带来交通通、环境境、基础础设施和和社会矛矛盾等一一系列问问题。资金、技技术、人人才外流流。郊区区化带走走了包括括资金、、技术和和人才等等方面的的宝贵资资源，使使原本就就备受困困扰的中中心城市市雪上加加霜。种族隔离离。居住住在中心心城市的的少数民民族和有有色种族族居民，，自身经经济条件件较差，，地方政政府财力力有限，，住房破破旧，基基础设施施年久失失修，形形成大量量“隔都都”(ghetto)，与郊郊区出现现巨大反反差，被被形象地地称为““两个世世界”、、“两个个美国””。城市蔓延延downtown美国的城市形态在市域范围围内有多个城市市职能中中心，多中心有有机疏散散的特征征比较明明显。美国的的城市在在郊区化化、网络络化方面面的变化化特别明明显，城城市中心心区（downtown）衰退，，城市的的许多功功能组织织迁到郊郊区或更更远的地地区，形形成若干干独立而而又有机机联系的的功能区区。在城城市的边边缘沿主主要交通通线形成成许许多多多卫星星城市。。这些新新兴的卫卫星城市市依附于于大城市市，与大大城市融融合联系系在一起起，从城城市景观观上看不不出明显显的边界界。二、中国国的郊区区化自从西方方国家20世纪纪20年年代步入入郊区化化以来，，我国的的一些大大都市如如北京、、上海、、广州等等也自80年代代出现了了人口、、产业等等由市中中心区向向郊区扩扩散的郊郊区化现现象。一一个城市市的发展展受向心力和离心力的推动，，两种力力量的互互相消长长，导致致城市发发展呈现现阶段性性[1]。北京的郊郊区化北京市主主城区的的居民外外迁率普普遍在60％以以上，近近年来每每年有20万以以上的““老北京京”离开开原来的的家园外外迁10万北北京人到到河北的的燕郊、、三河、、廊坊、、涿州、、固安安安家“本地居居民已被被外国、、外地的的消费者者和投资资者边缘缘化，北北京也越越来越不不是北京京人的北北京了””。北京：通通州高端端商务服服务区、、新首钢钢功能区区、丽泽泽金融商商务区、、怀柔文文化科技技产业新新区、海海淀北部部生态科科技新区区、北京京科技商商务区。。昌平：：未来科科技城、、高教新新城、科科技商务务区20世纪纪90年年代以来来，在经经济全球球化与信信息化宏宏观背景景下，北北京经济济持续快快速发展展，产业业结构调调整力度度加大，，城市郊郊区化进进入一个个新的历历史时期期，这是是城市发发展过程程中的一一个重要要转折[2-4]。随着人人口与产产业的扩扩散，在在城市边边缘区出出现一些些“区域域性功能能区”[5]，如经济济技术开开发区、、高新技技术园区区、工业业小区、、居住小小区、空空港、物物流仓储储区、区区域性游游憩地等等，它们们正成为为城市经经济社会会发展、、功能成成长最活活跃的区区位。伴随着城城市边缘缘区的大大规模开开发，一一系列区区域性的的矛盾与与冲突也也接踵而而至，如如重复建建设、环环境污染染、大量量占地，，等等。。出现了了芒福德德（L.Mumford）曾曾引以为为忧的““四大爆爆炸”现现象，即即人口爆爆炸、近近郊区爆爆炸、快快速干道道爆炸和和游憩地地爆炸等等。目前，我我国的城城市化已已经进入入了加速速发展时时期，并并将在未未来的50年内内一直处处于工业业化和城城市化的的加速发发展阶段段，在这这一阶段段中，城城市的功功能将不不断增加加和强化化，城市市规模将将会急剧剧扩大，，城市用用地扩展展是发展展经济和和提高人人民生活活质量的的必然要要求，但但是，人人多地少少的基本本国情以以及不合合理的盲盲目开发发，带来来了一系系列的矛矛盾与问问题。北京郊区区化存在在的问题题（1）大大量地侵侵占了宝宝贵的耕耕地，大大面积污污染了生生态环境境，极大大地激化化了城市市土地利利用扩展展与耕地地保护之之间的矛矛盾。1984～1992年年间，北北京核心心区面积积年均扩扩展7.5km2，1990年代代后，城城市扩展展尤为迅迅速，年年均扩展展达19.9km2[6]。近几年年，北京京房价居居高不下下，与此此同时，，商品房房空置率率很高，，新房地地产项目目不断涌涌现。““房地产产泡沫””造成了了巨大的的土地浪浪费、资资金沉淀淀以及繁繁多的社社会、生生态问题题。海淀区2001年到2008年非农农建设年年均占用用耕地276.93公公顷，目目前全区区耕地2528公顷，，照此速速度再过过10年年海淀将将没有耕耕地。2008年门头头沟区耕耕地只剩剩924公顷大兴区2001-2008年年增加建建设用地地面积3125.25公顷，，耕地地减少2873公顷。。（2）城城市“摊摊大饼””式扩张张蔓延，，以老城城为单一一中心，，城区一一环环向向外扩张张，给城城市核心心区带来来的压力力越来越越大，城城市交通通拥堵现现象突出出。北京京城市扩扩展不断断蚕食城城市绿化化隔离带带，分散散集团模模式名存存实亡。。（3）居住住区与产业业布局空间间错位（spatialmismatch））。住宅郊郊区化速度度加快，但但是产业配配套滞后。。大量的人人在郊区居居住，到城城里上班，，比如望京京、回龙观观、天通苑苑，都是20多万人人的居住区区，是功能能单一的““卧城”，，缺乏产业业支撑与就就业机会，，居住和就就业不平衡衡，所以这这些人口每每天早晚必必须进出城城，交通压压力很大。。（4）城市市边缘区缺缺乏统一规规划，用地地混乱，功功能分区不不明显。（5）产业业布局相对对分散，相相互缺乏产产业联系，，缺乏集聚聚效益与规规模效益，，基础设施施重复建设设，加大了了建设成本本。（6）外来来人口集中中，棚户区区面积越来来越大。城城市边缘区区居民在经经济利益驱驱动下，违违法乱建扩扩建出租房房屋，居住住环境条件件恶劣，形形成了事实实上的贫民民窟。“北京不可可缺少的贫贫民窟”————唐家家岭村。不不足三千村村民的村落落居住着近近六万名被被称为“蚁蚁族”的外外地户籍大大学毕业生生。北京打工者者的“蜂巢巢”人生：：百平米复复式住进38户2012-11-2116:00:15来来源:南方都都市报报(深圳圳)当北京京的房房价堪堪比纽纽约和和悉尼尼，他他们就就从十十几平平米的的小房房间挤挤进了了一个个个不不到三三平米米的小小隔断断—这这种密密如蜂蜂巢的的“房房间””，在在北京京市写写字楼楼和高高校集集中的的区域域并不不鲜见见，““蜂巢巢”里里的租租客们们静悄悄悄地地生存存着。。每天天，他他们只只在这这里躺躺下去去睡觉觉，站站起来来上班班，他他们几几乎总总是一一声不不吭。。城市边边缘区区产业业布局局与土土地利利用问问题非非常突突出，，土地地利用用选择择、空空间划划分以以及控控制与与规划划都直直接影影响着着人们们的生生产和和生活活，人人们经经济活活动对对不同同地区区土地地利用用结构构的变变化又又起着着决定定性作作用，，必须须对居居住区区、工工业区区等功功能性性小区区进行行合理理布局局，解解决好好居住住与就就业、、耕地地保护护与城城市扩扩展、、经济济发展展与环环境保保护之之间的的关系系。北：奥奥运会会、推推进中中关村村科学学城、、未来来科技技城建建设。。东：城城市CBD的东东扩，，通州州建设设首都都副中中心南：南南城计计划，，第二二机场场建设设，新新航城城西：首首钢搬搬迁，，西部部建设设CRB文文化娱娱乐休休闲区区北京市市产业业结构构调整整力度度加大大，以以及旧旧城改改造步步伐加加快，，巨大大的投投资规规模将将会加加大刺刺激北北京的的城郊郊化过过程，，另外外，我我国户户籍、、就业业等制制度的的变化化将加加快城城市化化进程程，这这些因因素必必将加加速北北京城城市向向周围围地区区蔓延延、扩扩展，，带来来城市市边缘缘区更更大规规模的的土地地开发发与利利用。。北京城城市在在不断断扩大大因此，，积极极开展展北京京城市市边缘缘区土土地利利用的的时空空演进进规律律和结结构优优化的的研究究，探探索符符合市市场经经济和和城市市发展展规律律的空空间重重组途途径，，对于于城市市居民民安居居乐业业，实实现土土地资资源优优化配配置、、优化化北京京城市市空间间结构构和完完善城城市功功能，，实现现城市市可持持续发发展极极为迫迫切和和至关关重要要。三、国国内外外研究究现状状美国社社会学学家EW伯吉斯斯（E.W.Burgess）的的同心心圆土土地利利用模模式、、美国国经济济学家家H霍伊特特（H.Hoyt））的扇扇形土土地利利用模模式以以及美美国地地理学学家CD哈里斯斯和EL乌尔曼曼（E.L.Ullman））的多多核心心土地地利用用模式式都涉涉及了了城市市边缘缘区土土地利利用问问题[7-8]。二战以以后，，随着着经济济的发发展和和收入入的增增加，，美国国、加加拿大大等国国的城城市开开始快快速扩扩张，，并侵侵占了了大量量农业业用地地[9]。城市市“摊摊大饼饼式””扩张张趋势势引起起了社社会各各阶层层的广广泛关关注。。他们们认为为“摊摊大饼饼式””的增增长是是一种种以分分散、、无计计划、、低密密度和和相邻邻土地地间在在功能能上互互不相相干为为特征征的发发展模模式，，地方方政府府在基基础设设施建建设方方面投投入高高、效效率低低[10]。巴黎地地区国国土开开发与与空间间组织织计划划1960年年的PADOG（巴巴黎地地区国国土开开发与与空间间组织织计划划）提提出建建立多多中心心的城城市结结构，，即在在城市市建设设区内内建设设新的的发展展极核核，与与巴黎黎共同同组成成多中中心的的城市市聚集集区，，以抑抑制城城市聚聚集区区的蔓蔓延扩扩张，，追求求城市市的整整体均均衡发发展。。随着西西方城城市人人口和和就业业的空空间扩扩散以以及郊郊区化化的发发展，，城市市多核核心空空间结结构及及其演演化、、城市市扩散散形态态成为为西方方城市市地理理学的的研究究热点点[11-12]，“边边缘城城市””、““郊区区次级级就业业中心心”[13]等不断断出现现，城城市与与边缘缘、城城市与与郊区区甚至至城市市与乡乡村间间的差差异已已不明明显。。“SmartGrowth”（精精明增增长））美国马马里兰兰州州州长ParrisN.Glendening于1997年首首先提提出““SmartGrowth”（理理性增增长））。理理性增增长实实际是是一种种紧密增增长又又叫做做控制制增长长或者者计划划发展展，试图重重塑城城市和和郊区区的发发展模模式，，改善善社区区，促促进经经济，，保护护环境境。“smartgrowth”的目目的有有三个个：一一是城城市发发展要要使每每个人人受益益；二二是应应达到到经济济、环环境、、社会会的公公平；；三是是使新新、旧旧城区区都有有投资资机会会，得得到良良好的的发展展。“smartgrowth”鼓励励土地地利用用的紧紧凑模模式，，强调调对城城市外外围有有所限限制，，反对对城市市蔓延延，鼓鼓励在在现有有城区区及社社区中中填充充式发发展，，提倡倡土地地混合合使用用，住住房类类型和和价格格多样样化[14~15]。伦敦、、纽约约、东东京等等国际际大都都市在在发展展过程程中都都曾经经面临临城市市边缘缘区扩扩张问问题。。在众众多研研究城城市边边缘区区动态态演变变的学学者中中，RichardW.Martin研究究了美美国大大都市市地区区人口口与就就业的的空间间错位位问题题[17]。科曾曾（K.R.G.Conzen））发现现城市市边缘缘区土土地利利用景景观具具有周周期性性演变变的特特点[18]。埃里里克森森（RodneyA.Erichson））将城城市边边缘区区土地地利用用空间间结构构的演演变划划分为为三个个不同同的阶阶段，，即外外溢———专专业化化阶段段、分分散———多多样化化阶段段与填填充———多多核化化阶段段[19]。Bryant把第第三阶阶段称称为城城市边边缘区区土地地的再再开发发阶段段。国内研研究自八十十年代代实行行土地地有偿偿使用用制度度以来来，有有关城城市土土地利利用问问题的的研究究一直直是我我国学学者关关注的的热点点，并并在许许多方方面取取得了了显著著的成成果，，如城城市土土地利利用理理论、、城市市土地地置换换与经经济区区位、、城市市空间间扩展展形态态等[21-23]。在城城市边边缘区区研究究方面面也有有很多多成果果，在在城市市边缘缘区空空间结结构特特征、、边缘缘区特特性、、边缘缘区土土地利利用演演变、、扩展展模式式[24~33]等方面面都做做了大大量而而卓有有成效效的工工作。。武进（（1990）探探讨了了城市市边缘缘区的的概念念，并并对城城市边边缘区区空间间结构构演化化的机机制进进行分分析；；崔功功豪（（1990）以以苏、、锡、、常为为例探探讨了了我国国城乡乡过渡渡地区区存在在的主主要问问题并并对其其演变变的动动力机机制进进行了了分析析；顾顾朝林林（1995））认为为城乡乡过渡渡带是是我国国大中中城市市发展展、扩扩散、、蔓延延的主主要地地区，，并对对这一一地区区的人人口特特性、、社会会特性性、经经济特特性、、土地地利用用特性性和空空间演演化规规律进进行了了探讨讨；陈佑佑启启（（1998））探探讨讨了了城城市市边边缘缘区区土土地地利利用用的的演演变变过过程程与与空空间间布布局局模模式式；；刘刘盛盛和和（（2000））对对北北京京市市土土地地利利用用进进行行空空间间聚聚类类和和历历史史形形态态分分析析，，探探索索了了城城市市土土地地利利用用扩扩展展的的时时空空分分异异规规律律与与模模式式。。周周一一星星(2000)认认为为北北京京的的郊郊区区化化与与美美国国多多中中心心郊郊区区化化模模式式不不同同，，郊郊区区依依然然由由城城市市中中心心控控制制。。这这些些研研究究工工作作为为我我国国城城市市发发展展做做出出了了巨巨大大贡贡献献，，并并丰丰富富了了我我国国城城市市地地理理学学的的相相关关理理论论。。纵观观已已有有的的工工作作，，在在以以下下几几个个方方面面的的研研究究还还比比较较薄薄弱弱：：（（1））城城市市边边缘缘区区产产业业布布局局与与产产业业联联系系以以及及““区区域域性性功功能能区区””的的功功能能分分区区与与优优化化问问题题；；（（2））城城市市边边缘缘区区空空间间填填充充与与结结构构优优化化，，特特别别是是空空间间重重组组问问题题；；（（3））城城市市边边缘缘区区土土地地储储备备与与再再开开发发问问题题等等等等。。研究究意意义义在新新时时期期新新背背景景下下，，北北京京城城市市扩扩展展的的规规模模越越来来越越大大、、速速度度越越来来越越快快，，城城市市边边缘缘区区扩扩展展的的内内容容与与方方式式、、边边缘缘区区土土地地利利用用与与空空间间结结构构都都发发生生了了新新的的变变化化。。在在此此背背景景下下系系统统分分析析北北京京城城市市边边缘缘区区空空间间扩扩展展方方式式、、过过程程与与空空间间特特征征，，研研究究边边缘缘区区产产业业布布局局规规律律与与““区区域域性性功功能能区区””优优化化模模式式、、探探讨讨空空间间结结构构优优化化和和空空间间重重组组途途径径，，并并据据此此提提出出边边缘缘区区土土地地储储备备和和再再开开发发方方案案具具有有重重大大理理论论意意义义与与实实践践价价值值。。为为城城市市规规划划、、土土地地管管理理与与开开发发提提供供科科学学依依据据，，以以实实现现北北京京市市““精精明明地地增增长长””（（Smartgrowth）和和可可持持续续发发展展。。四、北京的的住宅郊区区化与就业业的空间错错位1、引言经过20多年的改革革开放，中中国经济发发展取得了了举世瞩目目的成就，，2012年人均GDP已超过过5000美元。经济济发展水平平和城市化化水平的指指标都表明明，城市化化将进入加加速发展阶阶段。制约城市化化的政策、、制度障碍碍正在逐步步消除。2010年年居住在城城镇的人口口为6.6557亿亿人，占49.68%。预计中国城城市化率到到2025年将增长到到55%左右，城市市人口增加加到8.3亿～8.7亿，新增2亿人。中国特有的的国情资源存量、、经济基础础、社会制制度、发展展阶段等因因素决定了了中国的郊郊区化不论论是过程、、动力机制制还是结果果都与西方方发达国家家相比有明明显不同美国的城市市化经历了了城市化、郊郊区化、逆逆城市化、、再城市化化等几个阶段段，城市中中心相应地地由集中、、繁荣、萧萧条、重建建的过程。。我们国家多多数地区还还只是在城城市化阶段段，部分大大城市特大大城市进入入郊区化阶阶段，现在在这些城市市面临一个个的大的转转变时期，，出现许多多亟待研究究与解决的的问题：比比如交通问问题、住房房问题、土土地问题、、郊区的产产业扩散与与布局问题题、环境污污染问题等等等。2、北京市市住宅郊区区化过程2.1研研究区域北京市的发发展现状北京市作为为中国的首首都，城市市化水平不不断提高，，城市功能能不断完善善和增加，，城市人口口急剧膨胀胀，城市规规模不断扩扩大。目前已面临临用地、基基础设施、、环境等多多方面的巨巨大压力。。北京郊区化化的特点土地使用制制度改革、、道路的大大量修建、、房地产开开发、产业业结构调整整、奥运会会建设等促促使北京市市的居住、、产业出现现了向郊区区拓展的离离散倾向。。北京的郊区区化与美国国多中心郊郊区化模式式不同，郊郊区依然由由城市中心心控制，郊区就业业与配套设设施大大滞滞后于住宅宅的发展速速度，这就就导致了城市圈层蔓蔓延和交通通拥挤等一一系列问题题。人口数量变变化——中中心区负增增长，海淀淀、朝阳成成为重要增增长、扩展展区人口密度变变化－中心心区下降，，近郊区上上升人口密度比比较1990年年人口分分布密度2000年年人口分分布密度2．2建建国以来北北京新建住住宅的分布布将建国以来来北京新建建住宅竣工工面积资料料汇总发现现，北京住住宅郊区化化主要表现现在北京新新建住宅郊郊外扩展。。从1949年以来来，北京市市的住宅建建设主要集集中在近郊郊区，它占占总建设面面积的60％左右，，城区的建建设量所占占比重逐渐渐下降，远远郊区逐渐渐增加。表1北北京市不同同阶段新建建住宅面积积（万平方方米、％））区域/阶段合计面积城区近郊区远郊区面积比例面积比例面积比例1949－1979310895730.8174956.340212.91980－1990508367613.3363371.577415.21991－200010260139013.5660364.4226722.12001－2004890694210.6642272.1154217.3数据来源：：根据北京京市统计年年鉴整理图21990－－2004年北京市新新建住宅竣竣工面积图图2．3北北京市住宅宅郊区化的的几个阶段段（1）初始始阶段（1990-1995年）从1990年开始，，北京市近近郊和远郊郊新建住宅宅面积均呈呈现上升趋趋势，但在在1993年呈现出出一个低谷谷，到1994年出出现了““房地产热热”，“圈圈地热”、、“开发区区热”等。。（2）近郊郊化阶段（（1996-2000年）1996年年到2000年呈现现出快速增增长的趋势势，其中城城区增长近近108万万平方米，，近郊区增增长近300万平方方米，远郊郊区增长220万平平方米。城区的住宅宅建设与郊郊区相比，，其增长幅幅度要小，，近郊区的的增长速度度明显的快快于城区和和远郊区。。从1996年开始始，北京市市住宅用地地整体出让让项目明显显增加，其其中近郊区区的出让项项目最多。。（3）快速速发展阶段段（2001年以后后）2001年以后，近近郊区新建建住宅竣工工面积与2000年前相比，，呈现大幅幅度增加，2004年较2000年增长了1000万平方米居住区的建建设向外拓拓展的速度度进一步加加快，2001年四环以内内新开楼盘盘占全市51.9％，四环外外占48.1％，至2004年四环以内内比重下降降为47.0％，四环外外比重上升升为53％，其中五五环外占31.1％。城市住宅建建设发展的的重心开始始从近郊向向远郊区域域扩展，北北京开始进进入住宅郊郊区化的高高速发展阶阶段。3．北京住住宅郊区化化的基本特特征3.1沿沿公路环线线呈同心圆圆向外扩展展住宅用地集集中分布在在二、三、、四、五环环周围，呈呈现明显的的环状分布布。采集1992－2002年的的1535个住宅出出让样本中中，在三－－四环、四四－五环的的近郊区居居住用地出出让的样点点占到总数数的50％％，造成了了城市“摊摊大饼”式式蔓延，但但是密度相相对比较高高。低密度度单体别墅墅所占比例例很小。图31992-2005年北京住住宅用地出出让样点分分布图3.2沿沿快速交通通干线呈扇扇面分布住宅出让沿沿快速交通通干线分布布特征明显显。其中表表现最为明明显的是机机场高速路路和京通快快速路，1992－2005年住宅出让让总数为352个和351个，其次是是京昌高速速路和石景景山路。总总体上是沿沿东北部、、东部（机机场高速路路和京通快快速路）、、西北部、、西部和北北部（京昌昌高速路、、石景山路路和京汤路路）呈扇面面发展，以以快速交通通干线为廊廊道向郊外外扩展。而而东南部、、南部及西西南部扇面面相对来说说发展不够够，整体布布局是北部部密集而南南部相对较较稀疏。图41992－－2005年住宅出出让项目的的扇面分布布图3.3各各类型住宅宅分布区域域差异明显显别墅、公寓寓、写字楼楼（商住楼楼）、普通通住宅（商商品住宅））及经济适适用房。写字楼集中中分布在城城区和近郊郊区。普通商品住住宅集中分分布在近郊郊区，占66％公寓同样集集中分布在在近郊区，，占76％％。别墅的分布布相对远离离城区，五五环外占83％经济适用房房分布多集集中在近郊郊相对位置置比较差、、土地价格格比较低廉廉的地区。。图5北京楼盘分分布图（2003年年秋）住宅种类分分布的区域域差异反映映了北京市市出现由收收入高低体体现的社会会阶层的居居住隔离，，高收入阶阶层集中居居住在近郊郊高档住宅宅区或者交交通方便、、环境优美美的较远地地区，而低低收入阶层层则居住在在交通不便便，相对偏偏远的地区区。4、北京市市住宅郊区区化的动力力机制4.1城市市化水平的的不断提高高与社会进进步，使住住宅郊区化化成为必然然北京城市经经济社会发发展迅速发发展，人口口剧增，城城市中心非非常拥挤，，市中心的的部分居住住区让位于于能够提供供更高地租租的现代服服务业，住住宅的郊区区化成为必必然。交通设施的的改善为居居住郊区化化提供了可可能。城市市轻轨全线线贯通，地地铁八通线线、五号线线、四号线线、十号线线已陆续开开通或开工工。人们生活水水平的提高高对住宅提提出了更高高的要求。。北京市道路路交通网线线图2020年年全市轨道道交通示意意图4.2旧旧城改造，，促进住宅宅郊区化飞飞速发展北京市城、、近郊区共共有危旧房房4860万平方米米。在危房改造造中加强古古都风貌保保护，在旧旧城内划定定了30片片历史文化化保护区。。旧城道路路改扩建还还将占用一一部分土地地。危改区中的的公建及配配套设施构构成成本提提高，从而而使大部分分居民迁往往了生活成成本相对较较低的郊区区居住。4.3土土地有偿使使用制度的的实施，地地价梯度变变化规律推推动住宅郊郊区化无偿划拨———有偿出出让——公公开拍卖住宅的分布布与地价关关系密切，，地价分布布遵循距离离衰减递变变规律：离离城市中心心越远，地地价越低；；越接近城城市中心区区，地价越越高。寸土寸金城城市中心区区，宜发展展高回报率率的商业、、金融业等等第三产业业，而地价价相对较低低的郊区（（三－六环环间）则成成为住宅发发展的集中中分布带。。图6北京京市1992－2000年住住宅出让毛毛地价分布布图4.4住住房制度改改革，北京京居高不下下的房价迫迫使居民郊郊迁1998年年前，是一一种低水平平的高福利利制度，居居民住房由由国家与单单位分配。。1998年始，政政府推行住住房制度改改革，实行行自行购买买制度。2001年年，北京人人均可支配配收入为1.16万万元，而北北京的商品品住宅平均均售价为每每平方米4716元元。为此，，许多中等等收入家庭庭看中了郊郊区购房的的实惠，而而选择在郊郊区置业，，进一步促促进了住宅宅郊区化。。北京的住宅宅郊区化不不同于国外外的郊区化化，仍是一一种被动式式的郊区化化。4.5城城市规划引引导住宅郊郊区化20世纪80年代，，北京市的的发展方针针是：严格格控制城市市规模，坚坚持“分散散集团式””城市布局局，发展远远郊卫星城城，并按照照“旧城逐逐步改建，，近郊调整整配套、远远郊积极发发展”的方方针，主要要在近郊通通过用地调调整建设一一批新居住住区和相应应的配套设设施。20世纪90年代开开始，北京京市提出的的调整产业业结构与布布局，采取取“退二进进三”的产产业政策，，居住用地地也开始远远离中心城城区，住宅宅建设大规规模的向郊郊外扩展。。“两轴—两两带—多中中心”的北北京新城市市空间布局局新北京城市市规划重点发展11个新城城，以疏解解中心城区区的压力。。这些新城城分别是：：通州、顺顺义、亦庄庄、大兴、、房山、昌昌平、怀柔柔、密云、、平谷、延延庆、门头头沟城市空间结结构中的重重要节点5、居住与与就业的空空间错位问问题5.1空空间错位的的形成企业选择区区位时在集集聚经济收收益、土地地成本和劳劳动力工资资成本之间间权衡，追追求利润最最大化;居民家庭其其选择区位位时在工资资收入、土土地成本和和通勤成本本之间权衡衡，追求效效用最大化化。企业和居民民家庭由此此形成竞租租函数，在在城市中每每块土地上上竞租最大大者获得该该块土地，，最终形成成城市中““居住－就就业”的空空间格局。。美国形成空空间错位的的主要影响响因素有以以下几点：：制造业、商商业等就业业岗位大量量迁往郊区区；在都市中心心边缘黑人人居住区就就业机会相相对白人少少；与就业的地地理隔离导导致黑人与与白人相比比失业率高高、工资低低、通勤距距离长；与种族歧视视、教育状状况与技能能相比，居居住空间的的不平衡是是导致黑人人失业的更更主要原因因；居住隔离增增加了贫穷穷劳动力的的时间成本本和交通成成本。北京的居住住与空间错错位现象与与美国的差差异一是不存在在种族隔离离现象；二是就业机机会郊区化化尚不明显显，就业还还主要集中中在市区；；三是低收入入阶层离市市中心较远远，而美国国紧临都市市中心区；；四是交通工工具还比较较落后，更更增加了通通勤的时间间成本。虽然没有种种族隔离，，但是出现现由收入分分配决定的的社会阶层层的居住隔隔离：外来来打工人员员多集中居居住在城郊郊的出租屋屋中，在城城市改造过过程中低收收入人员不不得不到比比较偏远的的城郊购买买新房；而而高收入阶阶层则在距距离城市中中心较近、、交通方便便的地区居居住。居住住在偏远地地区的低收收入居民不不得不到较较远的地方方就业，增增加了时间间成本、交交通成本，，并造成了了交通拥挤挤、社会隔隔离、空间间隔离等社社会问题。。空间隔离造造成就业成成本增加，，就业信息息不畅，导导致失业率率上升。问卷调查选取朝阳、、海淀、昌昌平、丰台台四个区不不同方位、、不同规模模的居住小小区[1]进行问卷调调查。调查查结果显示示，被调查查对象以低低收入者为为主，月收收入在5000元以下的占占76.24％，其中3000元以下占50％。[1]所选居住区区为昌平区区的回龙观观和天通苑苑、丰台区区的晓月苑苑和银地家家园、海淀淀区的育新新花园和乐乐府江南、、朝阳区的的北苑家园园和兴隆家家园从通勤距离离来看，居居民就地就就近就业比比例较低，，居民就地地（在本居居住组团））就业的比比重仅为4.71％；就近（（在本区以以内）上班班的比重为为47.54％；到邻近近区以外较较远距离上上班的居民民比重为47.75％，居住在在回龙观的的居民该比比重达到59.21％，最少的的育新花园园该比重也也达到33.33％。居民居居住地与工工作地之间间的距离在在10公里以上的的占到62.32％，其中20公里以上的的占了29.89％。从通勤方式式来看，51.33％的居民通通勤以公交交车及地铁铁轻轨为主主，21.21％的居民依依靠私家车车，还有的的居民依靠靠自行车、、步行、单单位班车（（配车）及及出租车，，所占比重重分别为11.74％，6.25％、5.87％和2.46％。从通勤时间间来讲，居居民通勤时时间在1个个小时以上上的占到52.90％，其中通通勤时间在在2个小时时以上的占占了15.77％，甚至有有4.15％的居民通通勤时间在在3个小时时以上。有有56％的居民上上班总体的的行进方向向是向着城城市中心。。北京市住宅宅郊区化与与空间错位位结构示意意图城市化产业政策土地使用制度居住工业服务政府居住工业服务政府居住居住工业工业旧城改造住房改革城市规划交通流图北京市住宅郊区化与空间错位结构示意图讨论“职住平衡衡”认为应应尽量让居居民的居住住地和就业业地靠近，，以降低通通勤量和交交通拥堵以以及由此带带来的交通通成本。但但很多经济济学者认为为对这一概概念的理论论分析和实实际应用都都尚不成熟熟。首先，这必必然牺牲企企业的集聚聚经济效率率;第二，部分分具有负外外部性的企企业(如如污染企业业)会严严重影响周周边居民的的居住质量量;第三，这一一概念过于于依赖“单单工作者家家庭和通勤勤行为是主主导的交通通需求”的的前提条件件，家庭中中有多个就就业者，工工作地点分分散，一个个居住地无无法实现平平衡;第四，职住住平衡要求求每个企业业都可以在在周边找到到合适雇员员，每个劳劳动者都能能够在居住住地周边找找到合适的的工作，这这在劳动力力市场上是是难以实现现的。5.2住住宅郊区化化与就业空空间错位产产生的问题题一是交通问问题。回龙龙