新景祥房地产操盘实战攻略培训

厦门市新景祥房地产策划代理有限公司决胜之道

——房地产操盘实战攻略二00八年三月NewVisualAngle秦刚资深房地产营销专家NewVisualAngle目录

Contents房地产运作的关键产品定位及产品魅力化策划整合营销传播目录市场调查及市场定位战略定位及形象定位谋略在前赢在执行谋略篇之一NewVisualAnglePart

1市场调研市场调查及市场定位NewVisualAngleNewVisualAngle市场调研目的：客群定位产品定位价格定位推盘时序Part

1市场调研NewVisualAngle总体思路计算市场容量分析产品需求预测销售价格确定推盘时序Part

1市场调研NewVisualAngle城市总体经济概况城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及SWOT分析城市概况城市经济居民生活城市规划锁定购房阶层Part

1市场调研NewVisualAngle城市总体经济概况城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及SWOT分析近几年房地产运行情况分析近期房地产市场运行情况分析各区域房地产市场概况简析房地产市场未来走势分析锁定购房阶层Part

1市场调研NewVisualAngle城市总体经济概况城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及SWOT分析区域房地产市场发展沿革区域房地产市场运行状况分析区域在售项目调研区域房地产市场未来总体走势分析锁定购房阶层Part

1市场调研NewVisualAngle城市总体经济概况城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及SWOT分析锁定购房阶层Part

1市场调研NewVisualAngle方法一：根据历年城市房地产销售量预测明年需求量方法二：分类需求预测法

自动需求：新增人口的居住性需求

城市化发展需求

主动需求：居民换房的需求

被动需求：拆迁户的需求方法三：…………对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测：该城市未来市场容量总体市场容量区域市场容量本案市场容量锁定购房阶层Part

1市场调研NewVisualAngle方法一：历历年比例分分析法区域需求量量＝城市需需求量×该区域购房房比例（近几年该该区域商品品房销售量量所占城市市总销量的的比例走势势预测）方法二：问问卷比例分分析法区域需求量量＝城市需需求量×该区域购房房意向比例例（通过问卷卷调查了解解居民选择择去该区域域购房的倾倾向比例））方法三：方法四：…………对以上各种种方法得出出的结论进进行加权统统计分析预预测：该区域未来来市场容量量总体市场容量区域市场容量本案市场容量锁定购房阶层Part1市场调研NewVisualAngle供需对比供不应求：：供给缺口口为本案未未来的推盘盘体量供过于求：：判断本案案未来销售售基本底线线总体市场容量区域市场容量本案市场容量锁定购房阶层Part1市场调研NewVisualAngle产品供需变变化历程（（各户型市市场供给/各户型市场场需求）目前产品供供需分析（（各户型市市场供给/各户型市场场需求）未来产品供供给分析（（未来市场场各户型供供给情况分分析）各产品市场表现分析未来客群偏好分析户型定位锁定购房阶层Part1市场调研NewVisualAngle产品类型偏偏好户型偏好面积选择各产品市场表现分析未来客群偏好分析户型定位锁定购房阶层Part1市场调研NewVisualAngle产品总体选选择户型配比面积设置户型设计注注意点…………各产品市场场表现分析析未来客群偏偏好分析户型定位锁定购房阶层Part1市场调研NewVisualAngle依据一：近近三个月项项目所在区区商品房住住宅均价；；依据二：项项目所在区区各项目销销售情况：：销售价格格、销售状况及原原因；依据三：市市场比较法法：选取项项目3－5个依据四：问问卷调查法法依据五：成成本定价法法依据六：…………项目现可售均价未来价格涨/跌幅预测预测本案未来市场价格锁定购房阶层Part1市场调研NewVisualAngle依据据一一：：项项目目销销售售期期的的市市场场竞竞争争环环境境◎全全市市房房地地产产市市场场未未来来竞竞争争环环境境◎项项目目所所在在区区域域的的竞竞争争环环境境◎项项目目所所在在板板块块的的竞竞争争环环境境◎与与本本案案同同类类产产品品的的竞竞争争环环境境依据据二二：：未未来来价价格格总总体体走走势势判判断断促进进上上涨涨因因素素分分析析宏观观经经济济区域域经经济济城市市化化进进程程购买买力力消费费者者预预期期城市市建建设设土地地、、建建安安成成本本…………………抑制制价价格格上上涨涨分分析析政策策调调控控市场场供供给给增增加加消费费者者/开发发商商预预期期…………………依据据三三：：本本案案未未来来销销售售价价格格涨涨/跌幅幅◎线线性性回回归归法法预预测测未未来来涨涨/跌幅幅;◎近近几几年年全全市市房房价价的的平平均均涨涨幅幅预预测测未未来来涨涨/跌幅幅;◎近近几几年年项项目目所所在在区区房房价价的的平平均均涨涨幅幅预预测测未未来来涨涨/跌幅幅;项目现可售均价未来价格涨/跌幅预测预测本案未来市场价格锁定购房阶层Part1市场场调调研研NewVisualAngle本案案未未来来市市场场价价格格=项目目现现可可售售均均价价×房价价未未来来涨涨/跌幅幅项目现可售均价未来价格涨/跌幅预测预测本案未来市场价格锁定购房阶层Part1市场场调调研研NewVisualAngle依据据一一：：总总体体经经济济环环境境政策策方方面面城市市规规划划城市市发发展展…………………依据据二二：：城城市市重重点点项项目目建建设设进进度度依据据三三：：未未来来市市场场竞竞争争环环境境分分析析依据据四四：：未未来来需需求求量量预预测测依据据五五：：…………………推盘时序分析依据开发时序建议锁定购房阶层Part1市场场调调研研NewVisualAngle1、开开发发秩秩序序安安排排2、开开发发时时间间安安排排3、开开发发量量的的进进度度安安排排推盘时序分析依据开发时序建议锁定购房阶层Part1市场场调调研研谋略略篇篇之之二二NewVisualAnglePart2战略略定定位位及及形形象象定定位位战略略定定位位及形象象定定位位NewVisualAngleNewVisualAngle定位位是是对对项项目目在在市市场场营营销销中中的的战战略略、、策策略略、、战战术术等等一一系系列列概概念念问问题题的的明明确确界界定定。。战战略略定定位位是是突突出出一一个个项项目目最最典典型型、、最最主主要要、、最最关关键键的的特特征征或或核核心心，，是是从从宏宏观观、、整整体体来来把把握握项项目目发发展展的的策策略略，，从从理理念念切切入入，，以以对对大大势势的的把把握握和和相相关关资资源源的的整整合合利利用用来来提提出出项项目目的的整体体发发展展思思路路，定位位以以唯唯一一性性、、排排他他性性、、权权威威性性为为基基本本原原则则。。何谓谓战战略略定定位位Part2战略定位及形形象定位NewVisualAngle战略定位方法法大势把握—出思路理念创新—出定位策略设计—出方案资源整合—出平台在宏观大势把把握的前提下下，根据每个个企业的不同同特点，找到到适合其的发发展思路。大大势把握包括括中国经济大大势，区域经经济大势，区区域市场需求求大势，区域域行业竞争大大势和区域板板块文化底蕴蕴。思路确定后，，选择摆脱同同质化竞争的的迷局，确定定差异化发展展的突破点，，总结、提取取出一个能体体现并统帅企企业或产品发发展的灵魂和和主旋律。理理念创新包括括概念创新、、预见创新和和整合创新。。量身定造，针针对项目特点点设计一套科科学的、独创创的、有前瞻瞻性的，且具具有可操作性性的对策方案案。策略设计计包括项目总总体定位、项项目理念设计计、项目功能能规划、项目目运作流程、、项目经营思思路和项目推推广策略。帮助项目整合合内外资源，，包括整合各各种专业化公公司的力量，，创造一个统统一的操作平平台，让各种种力量发挥应应有的作用。。资源整合包包括企业内部部资源整合、、企业外部资资源整合、行行业内部资源源整合、行业业外部资源整整合。东海滨城前期期战略定位.ppt；香河战略定位位报告（08-1-13）.pptPart2战略定位及形形象定位NewVisualAngle亦指项目的品品牌形象定位位，它是项目目在消费者心心中留下的印印象以及联想想。它首先承担着着表现产品、、告之信息和和塑造形象的的功能，最后后达到促进销销售的目的。。它是开发商商要在消费者者心目中塑造造的东西，具具有更多人文文的或形而上上的意味。主要是通过对对包装九大核核心信息要素素进行提炼，，充分挖掘项项目优势资源源，它是一个个系统工程，是贯穿整个个推广过程的的一个主题与与灵魂。同时时房地产广告告要具备“有有效性”就必必须因地制宜宜、因人说话话，所以它也也是一个动态的体系，随着地域、、时间、市场场形势、目标标客户等的变变化而灵活调调整。形象定位必须须具备“权威性、唯一一性、排他性性”。形象力、产品品力、利基诉诉求力三力合合一，威力无无穷！何谓形象定位位Part2战略定位及形形象定位NewVisualAngle项目包装的九九大信息要素素框架形象定位体系形象力项目识别特性产品力商品利益支持点利基诉求力商品利益基本点的诉求力[要素5]：产品魅力核心[要素6]：物质性的主导广告语[要素7]：产品力的基本内容[要素1]：案名及LOGO[要素2]：行销概念[要素3]：精神性的主导广告语[要素4]：概念的由来与文化底蕴[要素8]：利益基本点的诉求[要素9]：价格及付款方式的设计

Part2战略定位及形形象定位NewVisualAngle案名是楼盘的的点睛之笔,项目的营销与与项目核心价价值与案名都都有很紧密的的结合，一般般项目案名都都是经过精心心策划,对项目核心价价值进行了充充分的认识后后再提出的，，是项目的浓浓缩体现，适适宜切意的好好案名不仅蕴蕴涵项目的内内涵，且念起起来朗朗上口口，富有传播播力。形象力之一：：案名及LOGOPart2战略定位及形形象定位NewVisualAngle是否与项目特特点与定位密密切相关，好好的案名是项项目属性和精精神的集中体体现。能否起到有效效作用，即易易认识、好记记忆、多联想想；能否有效区隔隔竞争对手，，即在消费者者心中给项目目一个市场定定位；能否提升传播播效果，即塑塑造一种使命命、价值、荣荣耀，起到诱诱导效果。衡量一个案名名的优劣取决决于以下几点点Part2战略定位及形形象定位NewVisualAngle大学：人类永远的精精神家园、创创造性思想的的发源地！大大学城，最具具文化价值的的居住环境、、城市未来的的文化魂魄！！具有90年历史、蜚声声海内外的集集美学村、大大学城是本项项目无法复制制的人文资源源和品牌优势势，体现着本本项目独有的的区位优势和和人文环境！！康城：地中海边美丽丽的欧洲风情情小镇，浓郁郁花园绿色风风格的建筑勾勾画出了人文文艺术的多样样性，无处不不体现着当地地丰厚的资源源与优越的人人居环境，是是人们梦寐以以求的生活乐乐园。用康城城来命名本项项目，有着““生态、健康康、运动、活活力、愉悦等等”的丰富想想象空间，而而这与本案生生态、人文型型产品定位也也是不谋而合合！大学康城：健康的人居环环境+深厚的人文底底蕴+生态的景观设设计=现代生活样板板城夏商·大学康城：有效嫁接项目目与夏商地产产夏商地产品品牌，通过项项目品牌充实实丰富夏商地地产的整个品品牌战略。案例：夏商·大学康城Part2战略定位及形形象定位NewVisualAngleLOGO本LOGO以抽象的五色色花瓣所代表表的金木水火火土五行围合合而成，抽象象的造型富于于艺术底蕴，，园型围合代代表美满和成成功，花瓣象象征本项目绿绿色生态理念念，舞蹈般的的形态和阳光光、明快、鲜鲜艳的色彩，，赋予LOGO以现代美感，，整个图案简简洁明快，动动感而现代，，与现代人的的审美品位同同步流行，所所有设计元素素共同把“天天共生机舞，，人居好家园园”的现代理理想生活演绎绎淋漓尽致，，过目难忘而而又意味无穷穷！Part2战略定位及形形象定位NewVisualAngle行销概念是项项目基本属性性的核心定位位，是从精神神层面和物质质层面对项目目属性的一个个基本定位，，“行销概念念”需同时具具备“唯一性性”、“排它它性”、“权权威性”三性性合一。“行行销概念”的的权威性须充充分有力，要要有有效资源源支持。如大学康城项项目，其行销销概念为“50万平方米现代代生活榜样新新城”，50万平方米的体体量规模和““全国绿色生生态示范项目目”“人文艺艺术城”是其其概念的有力力支持。形象力之二：：行销概念Part2战略定位及形形象定位NewVisualAngle行销概念是项项目基本属性性的核心定位位，是从精神神层面和物质质层面对项目目属性的一个个基本定位，，“行销概念念”需同时具具备“唯一性性”、“排它它性”、“权权威性”三性性合一。“行行销概念”的的权威性须充充分有力，要要有有效资源源支持。如大学康城项项目，其行销销概念为“50万平方米现代代生活榜样新新城”，50万平方米的体体量规模和““全国绿色生生态示范项目目”“人文艺艺术城”是其其概念的有力力支持。形象力之二二：行销概念Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle形象定位核核心---确定行销概概念的切入入点１、以“地地段+项目特征””的方式进进行定位衡量房地产产项目是“地段，地段段还是地段段”，如果项目目的地段具具备以下特特征：拥有有或邻近山山湖林海河河等自然资资源、位于于或邻近城城市中心、、地标、某某个著名建建筑物、公公建、公认认的高尚片片区和特定定功能的片片区、城市市地标，通通常运用组组合定位——即以地段特特征作为形形象定位语语之重要组组成部分，，把项目的的地段特征征在形象定定位中突出出和强化出出来，同时时结合项目目特征，这这是最常用用的定位切切入点。如如禾祥首府府，地处禾禾祥西路，，素有名人人静巷之称称，其行销销概念定位位为“名人静巷·国际名流社社交圈”。Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle形象定位核核心---确定行销概概念的切入入点２、通过““项目规模模+发展理念””方式进行行定位如大学康城城的行销概概念“50万㎡现代生生活榜样新新城”。３、通过产产品特征或或顾客利益益点定位如天之骄子子“宽板•汤泉•瘦西湖”不仅浓缩缩本案的三三大特点--宽板建筑、、温泉社区区、中式园园林亲水住住宅４、以规划划或产品的的首创和创创新点定位位香榭园纯错错层结构，，以“别墅式桑拿拿公寓”创新定位位取得成功功。Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle形象定位核核心---确定行销概概念的切入入点５、以项目目的目标客客户定位另一种定位位方法是将将产品与使使用者或某某一类使用用者联系起起来，希望望通过名人人或特定阶阶层与产品品联系起来来，并能通通过他们的的特征和形形象来影响响产品形象象。如米兰春天天项目：““蓝调水岸·时尚精英生生活城”６、以文化化象征定位位在当前的形形象定位中中，比较常常见而且比比较容易的的做法是移移植、套用用、打造各各种有代表表性的异域域风情，如如欧式风格格、北美风风格，地中中海风情，，或高举中中式风情的的大旗，林林林总总，，项目用文文化象征来来差别化他他们的项目目形象，试试图以文化化统领，树树立一种成成功的标识识，一种全全新的生活活方式，一一种独特的的难以替代代的情调和和价值。如文园春晓晓：“人文市区•山水院落”Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle形象定位核核心---确定行销概概念的切入入点７、以行业业或片区的的引领者定定位如果项目在在规模、品品质、开发发时间等方方面有第一一、引领或或综合优势势领先的特特质，可以以引领者的的定位出现现，气势磅磅礴，先声声夺人，一一亮相就可可以引起市市场的强烈烈关注。五缘湾“中国东南地地产板块领领航者”、“活力生态港港财财智菁英城城”Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle充分阐述形形象定位中中核心概念念提出的缘缘由，包括括概念提出出的宏观背背景、蕴藏藏的文化内内涵、可类类比资源、、支撑行销销概念的有有效资源、、市场定位位及发展愿愿景等，并并以高度凝凝练的文案案进行阐释释与延展。。形象力之三三：概念由来及及文化底蕴蕴大学康城概概念由来绿色、人文文是人类居居住的终极极梦想从有巢氏构构木为巢到到陶渊明的的五柳斋，，从路德维希希的天鹅堡堡到莱茵河河畔的优雅雅小镇绵延不止的的居住梦想想缔造了全全球生态人人居潮流今天，大学学康城，传传承厦门人人居的光荣荣与梦想用城市理想想家园的制制高级，将将生态、艺艺术平衡有有序地织进进城市的肌肌理之中开启大厦门门世纪级生生态居住文文化，并引引领居住生生活方式的的全方位变变革从此，一种种代表未来来居住文化化的新大陆陆就此诞生生并成就大厦厦门现代生生活不可超超越的范本本Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle精神性广告告语主要是是对项目的的主体目标标客户群和和项目自身身形象进行行包装，创创造项目价价值之“形形象价值””，即客户户形象和项项目形象。。如大学康城城项目的精精神性广告告语“时代代精英汇聚聚地，榜样样人居大厦厦门”，也也可以是对对项目形象象进行包装装，如钟宅宅湾项目，，精神性定定位为“东东南板块领领航者”。。形象力之四四：精神性广告告语Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle产品魅力核核心是产品品核心魅力力的物质形形态的展示示和升华，，如大学康康城项目产产品魅力核核心是由项项目的绿色色生态定位位升华出的的“绿色奥奥斯卡”。。海晟维多利利亚的产品品魅力核心心是“海洋洋之星”俱俱乐部。。产品力之一一：产品魅力核核心Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle物质性的主主导广告语语主要是从从物质层面面对产品优优势进行高高度浓缩的的概括，一一般物质性性的主导广广告语可由由魅力核心心导出。如大学康城城的广告语语是“大厦厦门•新中心•生态艺术城城”。产品力之二二：物质性的广广告语Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle是对项目资资源和价值值的梳理与与表现，也也就是项目目的卖点挖挖掘，主要要从以下三三方面进行行：产品价值人员价值服务价值产品力之三三：产品力的基基本内容Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle其中产品价价值挖掘包包括：项目大环境境：区域优势、、外部的交交通状况、、景观资源源、生活配配套、教育育配套等；；中环境：项目规模、、中庭景观观规划、立立面风格、、社区商业业配套、教教育配套、、会所等；；小环境：户型特点、、面积、格格局、安保保等。产品价值Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle人员价值人员价值，，主要从三三方面着手手：一是开发商商形象包装装；二是配合单单位形象包包装（建设设施工单位位、规划设设计单位、、景观设计计单位、物物业服务单单位等）；；三是购房者者的形象包包装（对主主力目标客客户群的形形象概括与与提升）。。Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle服务价值主要是提供供哪些方面面的服务，，如私人管管家式物业业服务（部部分有偿项项目），如如私人商务务服务、私私人家政服服务等。Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle利基力之一一：利益基本点点的诉求产品力指的的是产品有有什么，利利益基本点点的诉求指指的是产品品对客户有有什么好处处。以大学学康城项目目为例，生生态住宅是是其产品力力，但是生生态住宅的的节能、舒舒适性更高高就是实实实在在的好好处的，所所以其利基基诉求点为为：“同样的70年，生态节能住住宅可以为为您省出一一套房子”。Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle利基力之二二：价格及付款款方式设计计价格及付款款方式的设设计多用在在项目公开开销售或促促销时，是是要通过策策划与设计计达到让客客户觉得产产品很便宜宜，刺激与与提高目标标客户的““需求意识识与购买欲欲望”。如乐活小镇镇，该项目目入市时恰恰逢央行第第二套房贷贷政策出台台，受此影影响市场低低迷，乐活活小镇项目目适时推出出10%首付政策，，“10%首付，2万元起轻松松落户厦门门”的广告告语在市场场一片低迷迷之下，成成功销售三三百多套。。Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle设计总价设计首付Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle设计总价Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle设计首付Part2战略定位及及形象定位位谋略篇之三三NewVisualAngle产品定位及产品魅力化化策划NewVisualAnglePart3产品定位及及产品魅力力化策划NewVisualAnglePart3产品定位及及产品魅力力化策划NewVisualAngle案例分析：：湖北武汉别别墅项目Part3产品定位及及产品魅力力化策划执行篇篇NewVisualAngle整合营销传传播NewVisualAnglePart4整合营销传传播NewVisualAngle整合营销传传播也即IMC，是将所有有与产品或或服务有关关的讯息来来源加以管管理和整合合的过程，，使顾客以以及潜在消消费者接触触整合的资资讯，并且且产生购买买行为，并并维持消费费忠诚度。。主张把项项目的一切切营销和传传播活动，，如广告、、促销、公公关、新闻闻、包装产产品开发等等进行一元元化的整合合重组，让让消费者从从不同的信信息渠道获获得对某一一品牌的一一致信息，，以增强项项目品牌诉诉求的一致致性和系统统性，强调调对项目信信息资源实实行统一配配置，统一一使用，提提高资源利利用率。何谓整合营营销传播Part4整合营销传传播NewVisualAngle房地产项目目整合营销销传播房地产项目目整合营销销传播也就就是将项目目及相关服服务进行整整合包装后后，形成统统一的品牌牌形象，并并在整合内内外资源的的基础上有有计划地、、系统地将将其传播出出去的统筹筹方案。整合营销传传播包括两两个部分：：一是项目及及企业内外外资源的整整合，形成成统一的品品牌形象。。二是如何将将品牌形象象传播出去去。Part4整合营销传传播NewVisualAngle包装计划整合营销传播计划项目形象包装项目传播包装整合传播计划资料库行销媒体行销活动行销项目包装九要素项目总体风格产品价值服务价值人员价值形象价值异地行销圈层行销项目整合营营销传播计计划Part4整合营销传传播NewVisualAngle整合营销传传播之包装计划包装计划包包括两部分分，项目形形象包装和和传播包装装。形象包装：：项目的形象象包装主要要为项目九九大要素提提炼；项目包装装总体风风格的确确定主要要依据是是项目的的整体定定位，如如产品特特征、产产品定位位、主力力客群定定位等。。人员价值值、服务务价值的的包装。。人员价价值包装装开发商商品牌价价值、合合作团队队品牌价价值（建建设施工工单位、、规划设设计单位位、景观观设计单单位、物物业服务务单位等等）和客客户价值值。服务务价值主主要是提提供后期期安防、、物业服服务等方方面内容容。Part4整合营销销传播NewVisualAngle项目传播播包装：：目在对外外公开、、销售的的过程中中，购房房者所能能接触到到的销售售道具都都必须经经过精心心设计，，让客户户从每一一个细节节都能感感受到我我们项目目形象与与品味，，并由这这些综合合的感受受导出对对项目的的认可与与好感，，从而促促成销售售。项目传播播包装包包括：售楼处包包装售楼通道道包装围墙灯箱广告牌效果图户型图（（家俱配配置图））价格表楼书海报虚拟现实实3D等Part4整合营销销传播NewVisualAngle整合营销销传播之之传播计划划整合传播播计划是是对项目目整体推推广营销销推广的的大思路路、分期期营销策策略设计计、媒体体组合策策略、媒媒体费用用计划等等方面的的一个总总体计划划安排，，包括几几个方面面：营销推广广总思路路，包括括营销推推广主题题、目标标及项目目推广分分期策略略及推广广时序建建议等。。分期推广广策略及及实务。。要明确确各个推推广阶段段的推广广目标任任务，所所传播的的信息内内容、以以及该阶阶段的推推广策略略等。广告费用用预算及及分配。。Part4整合营销销传播NewVisualAngle营销推广广的五大大策略资料库行行销、俱俱乐部行行销活动行销销媒体行销销异地行销销圈层行销销Part4整合营销销传播NewVisualAngle策略一：：资料库行行销资料库行行销也称称客户关关系行销销，以客客户关系系管理为为核心优优势不断断渗透新新客户。。新景祥客客户关系系管理系系统新景祥是是国内最最早进入入房地产产全程营营销策划划代理的的公司之之一，经经过近十十年的发发展和沉沉淀，项项目遍布布全国十十几个省省市自治治区；先先后成功功运作了了“汇汇丰家园园”、““御景豪豪庭”，，大学康康城、海海晟维多多利亚等等数十个个项目，，目前，，新景祥祥已经有有超过6万份的内内部客户户资料和和一批忠忠诚客户户，并利利用现代代科技建建立顾客客资料库库，全力力致力于于培育客客户关系系管理。。俱乐部会会员制行行销---夏商会、、海晟会会VIP卡的申请请与发放放VIP卡的增值值策略VIP卡的专场场选房VIP卡的后续续增值服服务Part4整合营销销传播NewVisualAngle策略二：：活动行销销借助公关关事件、、各类促促销活动动、文体体活动、、联谊活活动，引引起关注注，提高高项目知知名度和和好感度度，并并吸引目目标客户户参与，，蓄积客客源。海峡西岸岸生态人人居论坛坛暨夏夏商大学学康城“全国绿色色生态住住宅示范范项目”授牌仪式式Part4整合营销销传播NewVisualAnglePart4整合营销销传播NewVisualAngle乐活小镇镇携手““创意市市集”创意市集集是由国国内著名名杂志《城市画报报》主办，自自开展以以来，引引发创意意产业大大震动，，成为创创意产业业的巨型型媒体推推手，创创意市集集风潮迅迅速席卷卷全国，，各大城城市翘首首企盼。。继北京京、上海海、广州州三地先先后举办办创意市市集，成成为聚拢拢当地超超旺人气气的焦点点，受到到民众、、媒体乃乃至政府府的高度度关注，，影响力力辐射至至全国。。2007年，创意意市集来来到厦门门，于7月7-8日在厦门门中山路路举办。。Part4整合营销销传播NewVisualAnglePart4整合营销销传播NewVisualAnglePart4整合营销销传播NewVisualAngle通过各类类活动，，吸引目目标客群群的关注注与参与与，蓄积积客源9.16-17歌舞狂欢欢Part4整合营销销传播NewVisualAngle活动前飞飞艇造势势Part4整合营销销传播NewVisualAngle10.1-3金秋艺术术鉴赏会会Part4整合营销销传播NewVisualAngle中秋VIP客户博饼饼Part4整合营销销传播NewVisualAngle策略三：：媒体行销销媒体行销销是营销销的重要要环节，，主要包包括软性性造势与与立体媒媒体投放放二大部部分。媒体行销销-----之软性造造势报纸电视（以以软性新新闻和专专题片的的形式））网络宣传热点点：板块造势势就就象大学学康城之之于集美美概念造势势就就象乐活活主题之之于乐活活小镇，，生态住住宅之于于大康市场造势势好好货不愁愁卖，好好货抢着着卖Part4整合营销销传播NewVisualAnglePart4整合营销销传播NewVisualAnglePart4整合营销销传播NewVisualAngle媒体策略略的创新新如短期大大量运用用户外媒媒体-----满城尽戴戴夏商绿绿Part4整合营销销传播NewVisualAngle媒体行销销的重要要组成部部分----报纸广告告沈阳钻石石星座案案例分享享钻石星座座报广效效果分析析.doc如何做好好报纸广告告？Part4整合营销销传播NewVisualAngle策略四：：异地行销销五大战役役游击战-----到异地投投放报广广、短信信、路牌牌、参加加展会等等闪电电战战-----专场场展展销销活活动动（（为为期期7-10天））阵地地战战-----在异异地地设设售售楼楼处处，，长长年年营营销销运动动战战-----各地地巡巡展展网络络战战-----利用用开开发发商商或或销销售售代代理理商商的的营营销销网网络络平平台台，，将将区区域域市市场场变变成全全国国市市场场。。新新景景祥祥连连锁锁中中国国计计划划Part4整合合营营销销传传播播NewVisualAngle策略略五五：：圈层层行行销销将产产品品与与使使用用者者或或某某一一类类使使用用者者联联系系起起来来，，希希望望通通过过名名人人或或特特定定阶阶层层与与产产品品联联系系起起来来，，并并能能通通过过他他们们的的特特征征和和形形象象来来影影响响产产品品形形象象。。意见见领领袖袖小小众众营营销销Part4整合合营营销销传传播播NewVisualAngle推广广策策略略：：市场场造造势势，，释释放放本本案案信信息息，，关关闸闸蓄蓄水水，，酝酝酿酿风风暴暴。。主要要包包括括区区域域炒炒作作、、生生活活方方式式炒炒作作、、开开发发团团队队炒炒作作。。启动动资资料料库库行行销销传播播信信息息：：以““品品牌牌价价值值””+““人员员价价值值””+““服务务价价值值””为为主主诉诉求求酝酿期公开期强销期第二强销期续销结案期营销销推推广广的的阶阶段段性性策策略略Part4整合合营营销销传传播播NewVisualAngle推广广策策略略：：强势势面面市市，，开开闸闸放放水水，，引引燃燃风风暴暴媒体体行行销销策策略略：：全方方面面媒媒体体组组合合，，立立体体轰轰炸炸，，迅迅速速建建立立项项目目的的感感性性认认识识。。蓄客客策策略略：：VIP卡申申请请和和派派发发的的重重要要执执行行阶阶段段活动动行行销销策策略略：：通过过举举办办和和借借助助现现阶阶段段的的社社会会活活动动事事件件，，扩扩大大项项目目影影响响力力，，如如房房展展会会、、产品推推介会会、论论坛沙沙龙等等。传播信信息：：以“形形象力力”+“产品力力”为为主诉诉求充分展展现项项目的的形象象价值值与产产品魅魅力：：产品形形象+客户形形象酝酿期公开期强销期第二强销期续销结案期营销推推广的的阶段段性策策略Part4整合营营销传传播NewVisualAngle推广策策略：：采用媒媒体行行销和和活动动行销销策略略有效效组合合，达达到限限期签签约，，直捣捣黄龙龙效果果。媒体行行销策策略：：组合媒媒体，，营造造热销销气氛氛，。。活动行行销策策略：：如何让让客户户加速速签约约行为为，