文件第五章房地产评估

孤独站在这讲台，听到掌声响起来，我的心中有许多感慨：经过多少失败，经过多久忍耐，我才拥有恁的爱；掌声响起来，我心中明白：歌声交汇恁我的爱；掌声响起来，我心中期待：恁的爱将与我同在……

——《评估一点通》（立信会计出版社，2003年）作者陈淑亭

第五章房地产评估

陈淑亭第五章房地产评估概述房地产价格+影响因素收益法市场法成本法剩余法基准地价修正系数法路线价法在建工程评估§1概述

土地——自然供给（无弹性）+经济供给（有弹性）自然特性——位置固定性+质量差异性+效用永续性土地的特性经济特性——供给稀缺性+可垄断性+土地利用多方向性+效益级差性土地+土地使用权集体土地不能流转国有土地所有权→地价一般是土地使用权的价格70年——居住用地出让40年——商业、旅游、娱乐用地土地使用权50年——其他转让——未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让出租——未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租抵押——不得违背出让合同+应办理抵押登记和过户登记申请续期——最迟于届满前一年未被批准续期——国家无偿收回地租理论——土地所有权带来利润→土地有价格地价理论——是地租的资本化地租+地价理论是地租的资本化+是权益价格（所有权、使用权、抵押权、租赁权等）地价特征有增值性与用途相关+有个别性+有可比性

房地产——房地+权属→

房地产转让、抵押则房屋所有权、土地使用权同时转让、抵押房地产+特性位置固定性+供求区域性特性（8）+长期使用性+大量投资性+保值增值性（如改良和城市基础设施完善）+投资风险性+难以变现性+政策限制性供需原则（即供求原则）——虽然土地的垄断性→独具特点替代原则房地产评估原则（技术5原则）最有效原则（即预期原则）——最佳使用贡献原则——是收益法和剩余法的基础+判断追加投资的适当性第一章云“估价日期原则”，记住差别合法原则城市规划为居民用地→不能商业用地评估临时建筑、违章建筑收益不能作依据

房地产评估程序——狭义

§2房地产价格+影响因素按权益——所有权价格、使用权价格、抵押价格（较市价低）、租赁价格市场价——实际成交价按形成方式评估价（非实际成交价）——如基准地价、标定地价、课税价格土地价格——基准地价（区域平均价）+标定地价（具体宗地价）房地产价格种类按实物形态建筑物价格房地产价格总价格按单位单位价格——单位地价（土地面积）、房价、房地价格（建筑面积）单位建筑面积地价楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率（容积率=建筑总面积/土地总面积）公告地价——政府定期公布的土地价格其他价格类型申报地价——房地产成交价格申报制度一般因素房地产价格影响因素区域因素个别因素房地产价格影响因素经济发展——经济增长速度、国民生产总值、国民收入、物价指数等经济财政金融——土地资本还原率（折现率、投资收益率）越高地价越低产业结构——第三产业比重大则地价高人口——数量、密度、素质与地价正相关家庭规模——小型化住宅套数需求增大→

涨价社会房地产投资——涨跌+平抑教育科研水平+治安一般因素社会福利土地制度+住房制度+地价政策——土地使用权出租出让+住房商品化+高地价城市规划、土地规划、城市发展战略——决定用地结构、用途等行政税收政策、投资政策——税收优惠和投资倾斜会价高隶属关系变更——升级会价高、划归发达地区会价高交通管制——影响便捷度会价低、减少噪声会价高心理商服繁华道路通达区域因素交通便捷城市设施状况——基础设施完善度+生活设施完备度+文体娱乐设施完备度环境状况区位——宗地位置优则价高面积、宽度、深度——临街较宽则价高、深度不深不浅则价高形状——矩形价高、街道交叉口三角形等不规则地价高土地（宗地）地力、地质（正比）、地势（高则价高）、地形（平坦价高）容积率——与地价同方向变动但一般不呈线性关系用途——商业用地地价≥住宅用地地价≥工业用地地价土地使用年期个别因素面积+结构+材料等——影响成本设计、设施——是否与功能相适应建筑物施工质量——影响耐用年限、安全性、方便性、舒适性法律限制——高度、消防、环保等城市规划及建筑法规环境协调——是否最佳使用

§3收益法

一、基本思路——同评估方法一章二、适用范围——有收益——如商场、写字楼、旅馆、公寓等=客观总收益-客观总费用→正常、非实际三、纯收益最佳利用状态——最佳利用方向+最佳利用程度收益修正——类似房地产收益+市场趋势预测+收益风险性和可实现性实质——投资收益率纯收益与售价比率法=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5四、资本化率方法安全利率+风险利率收益率插值法综合资本化率=[∑房（地）资本化率*房（地）价格]/∑房（地）价格种类建筑物资本化率土地资本化率房地合一的房地产价——费用包括空房损失费、不包括折旧费用包括维护费+注意有限期和无限期的公式运用土地价格=土地纯收益/土地资本化率五、计算公式单独评估土地价土地纯收益=土地总收益-土地总费用

建筑物纯收益=重置现值*资本化率土地纯收益=房地产~-建筑物~重置现值=重置成本-折旧费折旧费——同会计（此法思路：建筑物价格→r→建筑物纯收益→土地纯收益→r→土地价格）单独评估建筑物价——房地产价-土地价六、应用举例

六、应用举例（一）=15/（1+10%）+16/（1+10%）2+18/（1+10%）3+15/（1+10%）4+20/（1+10%）5

+25/[10%*（1+10%）5*[1-1/（1+10%）50-5]（二）(1)=50/5%+1/（5%）2(2)=50/(5%-1%)（三）1、评估思路：已知收益→宜用收益法+计算公式：=房地产纯收益-建筑物纯收益2、年总收益=月租金*12*建筑面积*（1-空置率）=50*12*900*（1-10%）3、年总费用=年管理费+年维修费(年重置价*比率）+年税金+年保险费=年总收益*3.5%+(2500*900)*1.5%+20*900+(2500*900)*0.2%4、年房地产纯收益=年总收益-年总费用5、年房屋纯收益（1）年折旧费=重置价/使用年限=（2500*900）/48（2）房屋现值=重置价-折旧费=（2500*900）-年折旧费*4（3）房屋纯收益=房屋现值*房屋资本化率=房屋现值*8%6、土地年纯收益=房地产年纯收益-建筑物年纯收益7、土地价格=土地年纯收益/7%*[1-1/（1+7%）44]土地单价=土地价格/5008、本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为**元，单价为**元/m2

§4市市场场法一、基基本思思路———参参照物物修正正（替替代原原则））二、适适用范范围———不不适用用于无无活跃跃的公公开市市场情情况———教教学、、风景景区、、图书书馆、、体育育馆、、学校校等标准———待待估对对象或或参照照物均均可（（区域域因素素调整整和个个别因因素调调整一一致即即可））三、计计算公公式+容积积率修修正区域因因素和和个别别因素素中的的各因因素均均可单单独修修正搜集交交易资资料确定可可比交交易案案件———即即选选取参参照物物（价价格稳稳定≤≤5年年or价格格不稳稳定≤≤2年年）交易情情况修修正→→正正常常交易易交易日日期修修正=6000*（（1+1%）12*（1-0.2%)6四、操操作步步骤因因素素修正正区区域因因素修修正个别因因素修修正容积率率修正正=800元元/m2*1.6/1.9(待估估对象象容积积率修正系系数为分子子）土地使使用年年期修修正=1000元/m2*[1-1/（1+8%)20]/[1-1/（（1+8%)30]算术平平均数数确定房房地产产价格格众众数数———出现现次数数最多多的数数中位数数———位置置居中中的数数五、应应用举举例1、+建立立容积积率地地价指指数表表2、修修正———如如参参照物物F=700*（112/112）*（100/100）*（105/115）*（100/101）*（100/100）3、评评估值值———剔除除异常常参照照物值值+其其余简简单平平均容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价指数100105110115120125128§5成成本法法土地价价格=土地地取得得费+开发发费+利息息+税前利润+土地地增值值收益益基本思思路新新建建房地地产价价格=土地地取得得费+开发发费+开发发利润润+管管理费费用+利息息+销销售税税费旧建筑筑物评评估价价格=重置置成本本-贬贬值适用范范围———无无收益益、少少交易易的特特殊房房地产产地上附附着物物和青青苗补补偿费费征地费费用土土地地补偿偿费+安置置补助助费———≤30倍倍（前前3年年平均均年产产值））新菜地地开发发建设设基金金等土地取取得费费拆拆迁费费用=10万元元/亩亩=100000/666.7=150元元/平平方米米三通一一平———通通水+通路路+通通电基础设设施配配套费费七七通一一平———通通上水水+通通下水水+通通路+通电电+通通讯+通热热+通通气应以七七通一一平（（平整整地面面）为为标准准———可运运行开发费公公共共设施配配套费小区开发发配套费费=2亿元元/平方方公里=200000000/1000000=200元/平平方米取得费利利息期———开发发期+销销售期土地评估估步骤利利息息开开发费费利息期期——开开发期的的一半（（均匀投投入）+销售期期取得费利利息=取取得费*[（1+6%）2-1]开发费利利息=开开发费*35%*[（（1+6%）1.5-1]+开发费费*65%*[（1+6%）0.5-1]=（取得得费+开开发费））*利润润率税前利润=（（取得费费+开发发费）*10%or=开开发后地地价*利利润率改变用途途、功能能引起（（10%~25%）土地增值值收益=（（取得费费+开发发费+利利息+税前利润）*土地增增值收益益率=（取取得费+开发费费+利息息+税前利润）*15%土地取得得费勘察设计计费+前前期工程程费———如场地地平整、、临时用用水、证证照费基础设施施建设费费——如如环境卫卫生、照照明开发费建建安工程程费———如招投投标费、、三材差差价新建房地地产步骤骤公公共共配套设设施建设设费———如开发发商支付付的居委委会、信信报箱税费等间间接费用用开发利润润管理费用用利息销售税费费旧建筑物物评估步步骤———同评估估方法一一章（本本节文字字内涵、、实质意意义）应用举例例§6剩剩余余法基本思路路——即即假设开开发法———预期期楼价––正正常成本本税费（（含利息息）-合合理利润润待开发土土地估价价——预预期收入入-建造造费-专专业费等等适用范围围生生地→→熟地———熟地地价土地地开发费费用待拆迁再再开发地地——含含拆迁费费用=（预期期楼价––建建筑总成成本）-利润润-税费费-利息息计算公式式=（（预期楼楼价––建筑筑费-专专业费-销售费费用）-利润润-税费费-利息息利息（利润））=（地价价+建筑筑费+专专业费））*利息息率（利润率率）调查基本本情况———规划划等限制制条件+位置+自然情情况+公公共设施施+权利利状况确定最佳佳开发利利用方式式——最最佳土地地用途+容积率率+覆盖盖率+高高度+档档次等预测楼价价——出出售或出出租建筑费+专业费费+利息息+税费费+租售售费用操作步骤骤估估算成本本费用地地价利利息期———整个个工期利息开开发费费及专业业费利息息期（均均匀投入入）———工期的的一半空置期、、销售期期全额计计息+自自有资金金计息确定合理理利润估算待估估土地价价格应用举例例应用举例例1、评估估思路：：已知预预期楼价价和各项项开发成成本和费费用→可用剩余余法+计算公公式：地地价=楼楼价-建建筑费-专业费费-利息息-销售售费用-利润2、、楼楼价价=售售楼楼单单价价*建建筑筑面面积积=售售楼楼单单价价*（（土土地地面面积积*容容积积率率））=9000*（（2000*2.5））3、、建建筑筑费费=建建筑筑费费单单价价*建建筑筑面面积积=单单价价*（（土土地地面面积积*容容积积率率））=单单价价*（（2000*2.5））+专专业业费费=建建筑筑费费*10%4、、销销售售费费用用=楼楼价价*2.5%+相相关关税税费费=楼楼价价*6.5%5、、利利润润=（（地地价价+建建筑筑费费+专专业业费费））*10%6、、利利息息=地地价价*[（（1+6%））2-1]+（（建建筑筑费费+专专业业费费））*[（（1+6%））1-1]7、、地地价价=楼楼价价-建建筑筑费费-专专业业费费-销销售售费费用用-相相关关税税费费-利利润润-利利息息=楼楼价价-建建筑筑费费-专专业业费费-销销售售费费用用-相相关关税税费费-（（地地价价+建建筑筑费费+专专业业费费））*10%-地地价价*[（（1+6%））2-1]+（（建建筑筑费费+专专业业费费））*[（（1+6%））1-1]8、、单单位位地地价价=地地价价/土土地地面面积积=地地价价/2000+楼楼面面地地价价=单单位位地地价价/容容积积率率=单单位位地地价价/2.5§7基基准准地地价价修修正正系系数数法法基准准地地价价的的含含义义————特特定定区区域域的的平平均均价价格格（（区区片片价价或或路路段段价价））试算算、、修修正正样样点点地地价价→→标标准准宗宗地地地地价价→→基基准准地地价价基准准地地价价测测算算的的基基本本思思路路基基准准地地价价+基基准准地地价价修修正正系系数数表表→→标标定定地地价价标定定地地价价————市市、、县县政政府府委委评评确确定定的的具具体体宗宗地地价价格格（区区域域性性+土土地地使使用用权权+平平均均+全全城城+单单位位面面积积+一一定定时时期期））价价格格基准准地地价价的的特特点点+作作用用政政府府公公告告+宏宏观观调调控控依依据据作用用+征征税税依依据据+政政府府参参与与土土地地收收益益分分配配依依据据评估估标标定定地地价价的的基基础础+引引导导土土地地资资源源合合理理配配置置基准准地地价价修修正正系系数数法法的的基基本本思思路路————基基准准地地价价+修修正正（（地地产产市市场场不不发发达达城城市市常常用用））适用用范范围围————有有基基准准地地价价及及修修正正系系数数表表+时时短短量量多多的的土土地地评评估估+辅辅助助方方法法（（精精度度受受限限））收集集、、整整理理土土地地定定级级估估价价资资料料————土土地地级级别别图图、、基基准准地地价价及及修修正正系系数数表表等等确定定被被估估宗宗地地因因素素修修正正系系数数表表项项目目调查查各各影影响响因因素素并并予予以以指指标标化化制定定全全部部因因素素修修正正系系数数以最最高高出出让让年年限限为为参参照照物物（（基基准准地地价价对对应应））估价价程程序序确确定定使使用用年年期期修修正正系系数数=[1-1/（（1+r)m]/[1-1/（（1+r)n](被被估估宗宗地地为为分分子子））确定定日日期期修修正正系系数数————价价格格指指数数修修正正确定定容容积积率率修修正正系系数数评估估地地价价=相相应应基基准准地地价价*年年期期~*价价格格~*容容积积率率~*其其他他因因素素修修正正系系数数§8路路线线价价法法路线线价价————设设定定的的标标准准深深度度的的若若干干宗宗地地的的平平均均单单价价含义义+理理论论依依据据路路线线价价法法————根根据据标标准准深深度度单单价价修修正正而而得得共共临临一一街街的的其其他他宗宗地地价价格格理论依据———地价随随距街道距距离增大而而递减