投资性房地产培训课件 2

2022年12月17日1第七章投资性房地产(P116)2022年12月17日2本章要点

1.投资性房地产的范围2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的会计处理3.公允价值模式计量的房地产的转换4.投资性房地产的处置及其会计处理2022年12月17日3一、投资性房地产的范围（116）

(一)投资性房地产的定义

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

2022年12月17日4

（二）投资性房地产的范围(选择题）(P117)

1、属于投资性房地产的项目

（1）已出租的土地使用权（2）持有并准备增值后转让的土地使用权（3）已出租的建筑物

2022年12月17日5【例题】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物

B.已出租的土地使用权

C.持有并准备增值后转让的土地使用权

D.已出租的机器设备

E.持有并准备增值后转让的建筑物

【答案】ABC

2022年12月17日62.不属于投资性房地产的项目（118）(1)自用房地产(2)作为存货的房地产

2022年12月17日7(3)需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的项目•

1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。

2022年12月17日82）关联企业之间租赁房地产出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产3）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。2022年12月17日9二、投资性房地产的初始计量(P119)

(一)外购的投资性房地产(P119)

1、成本构成(1)购买价款(2)相关税费(3)可直接归属于该资产的其他支出

2022年12月17日10

用于出租的房地产的确认时点通常是租赁期开始日，但对企业持有以备经营出租的空置建筑物，董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。(P121)

“空置建筑物”是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。2022年12月12日日112.会计处理(1)成本计量模式式借：投资性房房地产贷:银行存款(2)公允价值计量量模式借：投资性房房地产―成本贷:银行存款2022年12月12日日12(二)自行建造的投投资性房地产产（119）1、成本构成(1)土地开发费(2)建造成本(3)安装成本(4)资本化的借款款利息(5)支付的其他费费用(6)分摊的间接费用建造过程中发发生的非正常常性损失，直直接计入当期期损益，不计计入建造成本本。2022年12月12日日132.会计处理借：投资性房房地产(―成本)贷:在建工程开发成本2022年12月12日日14三.投资性房地产产的后续计量量（121）（一）后续计计量原则1、通常应当采采用成本模式式2、也可采用公公允价值模式式同一企业只能能采用一种模模式对所有投投资性房地产产进行后续计计量，不得同同时采用两种种计量模式。。2022年12月12日日15（二）采用成成本模式进行行后续计量的的投资性房地地产(P121-了解)1.计提折旧或进进行摊销借:其他业务成本本贷:投资性房地产产累计折旧（（摊销）2.确认租金借:银行存款(或其他应收款款)贷:其他业务收入入3.计提减值准备备

借:资产减值损失失贷:投资性房地产产减值准备2022年12月12日16（三）采采用公允允价值模模式进行行后续计计量的投投资性房房地产(P121)（重点掌掌握）1.不计提折折旧或进进行摊销销2.资产负债债表日按公允价价值调整整公允价值值与原账账面价值值之间的的差额计计入当期期损益（（公允价价值变动动损益））。借：投资资性房地地产——公允价值值变动贷：公允允价值变变动损益益或作相反反分录。。2022年年12月月12日日17【例】甲企企业业为为从从事事房房地地产产经经营营开开发发的的企企业业。。20××7年8月，，甲甲公公司司与与乙乙公公司司签签订订租租赁赁协协议议，，约约定将将甲甲公公司司开开发发的的一一栋栋精精装装修修的的写写字字楼楼于于开开发发完完成的的同同时时开开始始租租赁赁给给乙乙公公司司使使用用，，租租赁赁期期为为l0年。。当年年lO月1日，，该该写写字字楼楼开开发发完完成成并并开开始始起起租租，，写字字楼楼的的造造价价为为50000000元。。20××7年l2月31日，，该该写写字字楼楼的的公公允允价价值值为为52000000元。。2022年年12月月12日日18（1）20××7年10月1日，，甲甲公公司司开开发发完完成成写写字字楼楼并并出租租借借：：投投资资性性房房地地产产———成本本50000000贷：：开开发发成成本本50000000（2）20××7年12月31日，，以以公公允允价价值值为为基基础础调调整整其账账面面价价值值，，公公允允价价值值与与原原账账面面价价值值之之间间的的差差额额计入入当当期期损损益益借：：投投资资性性房房地地产产———公允允价价值值变变动动2000000贷：：公公允允价价值值变变动动损损益益20000002022年年12月月12日日19（3）20××8年l2月31日，，该该写写字字楼楼的的公公允允价值值为为51000000元,公允允价价值值又又发发生生变变动动借：：公公允允价价值值变变动动损损益益1000000贷：：投投资资性性房房地地产产———公允允价价值值变变动动10000002022年年12月12日日20（四））投资资性房房地产产后续续计量量模式式的变变更（（122）1.以成本模模式转转为公公允价价值模模式的，应应当作为为会计政政策变变更处理，，将计计量模模式变变更时公公允价价值与与账面面价值值的差差额，，调整整期初留存存收益益。2.已采用用公允允价值值模式式计量量的投投资性性房地产产，不得从从公允允价值值模式式转为为成本本模式。2022年年12月12日日21【例题】关于投投资性性房地地产后后续计计量模模式的的转换，下下列说说法中中正确确的是是（））。。A.成本模模式转转为公公允价价值模模式的的，应应当作作为会计估估计变变更B.已采用用公允允价值值模式式计量量的投投资性性房地地产，不不得从从公允允价值值模式式转为为成本本模式式C.已采用用成本本模式式计量量的投投资性性房地地产，，不得从成成本模模式转转为公公允价价值模模式D.企业对对投资资性房房地产产的计计量模模式可可以随随意变更【答案】B2022年年12月12日日22四．房房地产产的转转换（（123）（一））房地地产的的转换换形式式房地产产的转转换，，实质质上是是因房房地产产用途途发生生改变变而对对房地地产进进行的的重新新分类类。1.投资性性房地地产转为非非投资资性房房地产产2.非投资性性房地地产转为投投资性性房地地产2022年年12月12日日23（二））房地地产转转换的的会计计处理理(P123)1.成本模模式下下的转转换转换后后的入入账价价值→→转换换前的的账面面价值值（1）非投投资性性房地地产转转换为为投资资性房房地产产2022年年12月12日日24①将作为为存货货的房房地产产转换换为投投资性性房地地产借：投投资性性房地地产（（存货货在转转换日日的账账面价价值））存货跌跌价准准备（（已计计提的的跌价价准备备）贷贷：：开发发产品品（账账面余余额））2022年年12月12日日25②自用房房地产产转换换为投投资性性房地地产2022年年12月12日日26借：投投资性性房地地产累计折折旧或或累计计摊销销固定资资产减减值准准备或或无形形资产产减值值准备备贷：固固定资资产或或无形形资产产投资性性房地地产累累计折折旧（（摊销销）投资性性房地地产减减值准准备2022年年12月12日日27【例】甲企业业拥有有一栋栋办公公楼，，用于于本企企业总总部办公。。20××7年3月10日，甲甲企业业与乙乙企业业签订订了经营租租赁协协议，，将这这栋办办公楼楼整体体出租租给乙乙企业业使用，，租赁赁期开开始日日为20××7年4月15日，为为期5年。20×7年4月15日，这栋办公公楼的账面余余额50000000元。已计提折折旧3000000元。借借：投资性性房地产50000000累计折旧3000000贷：固定资产产50000000投资性房地产产累计折旧（（摊销）30000002022年12月12日日28（2）将投资性房房地产转为自自用2022年12月12日日29借：固定资产产投资性房地产产累计折旧投资性房地产产减值准备贷：投资性房房地产累计折旧固定资产减值值准备2022年12月12日日302.公允价值模式式下的转换(重点掌握）（1）投资性房地地产转换为自自用房地产①以其转换当日日的公允价值作为自用房地地产的入账价价值②公允价值与原原账面价值的的差额计入当期损益益（公允价值变变动损益）。。2022年12月12日日31借：固定资产产或无形资产产（转换当日日的公允价值值）贷：投资性房房地产――成本投资性房地产产――公允价值变动动（或借记））公允价值变动动损益（或借借记）2022年12月12日日32【例】20×8年10月15日，甲企业业因租赁期期满，将出出租的写字楼收回回，准备作作为办公楼楼用于本企企业的行政政管理。20×8年12月1日，该写字字楼正式开开始自用，，相应由投投资性房地产转转换为自用用房地产，，当日的公公允价值为为48000000元。该项房房地产在转转换前采用用公允价值值模式计量量，原账面价值为为47500000元，其中，，成本为45000000元，公允价价值变动为为增值2500000元。借：固定资资产48000000贷：投资性性房地产——成本45000000——公允价值变变动2500000公允价值变变动损益5000002022年年12月12日33（2）自用房地地产或存货货转换为采采用公允价价值模式计计量的投资资性房地产产2022年年12月12日34①转换当日的的公允价值值小于原账账面价值的的，其差额计入入当期损益借：投资性性房地产―成本（转换换当日的公公允价值））累计折旧或或累计摊销销固定资产减减值准备、、无形资产产减值准备备或存货跌价准准备公允价值变变动损益贷：固定资资产、无形形资产或开开发产品2022年年12月12日35【例】20×7年12月，甲企业业与乙企业业签订了租租赁协议，，将其原办公公楼租赁给给乙企业使使用，租赁赁期开始日日为20×8年1月1日，租赁期期限为3年。假设20×8年1月1日，该办公公楼的公允价价值为36000000元，其原价价为50000000元，已提折旧13000000元。借：投资性性房地产——成本36000000公允价值变变动损益1000000累计折旧13000000贷：固定资资产500000002022年年12月12日36②转换当日的的公允价值值大于原账账面价值的的，其差额额计入所有者者权益【特别注意】借：投资性性房地产―成本（转换换当日的公公允价值））累计折旧或或累计摊销销固定资产减减值准备、、无形资产产减值准备备或存货跌跌价准备贷：固定资资产、无形形资产或开开发产品其他综合收收益[处置投资性性房地产时时，将“其他综合合收益”转入处置当当期损益]。2022年年12月12日日372022年年12月12日日38五、投投资性性房地地产的的处置置（127）（一））成本本模式式计量量的投投资性性房地地产1.收到款款项借：银银行存存款（（实际际收到到的金金额））贷：其其他业业务收收入2.结转成成本借：其其他业业务成成本投资性性房地地产累累计折折旧（（摊销销）投资性性房地地产减减值准准备贷：投投资性性房地地产2022年年12月12日日39（二））公允允价值值模式式计量量的投投资性性房地地产借：银银行存存款借：其其他业业务成成本（（最初初的成成本））借：其其他综综合收收益公允价价值变变动损损益（（或贷贷）贷：投投资性性房地地产——成本——公允价价值变变动（（或借借）贷：其其他业业务收收入（（出售售取得得的款款项））注意：：1、处置置损益益的计计算收到的的款项项-处置时时的账账面价价值（（即上上期末末的公公允价价值））+转换时时计入入其他他综合合收益益的金金额2、对当当期损损益的的影响响除处置置损益益外，，还要要考虑虑租金金收入入2022年年12月12日日402022年年12月12日日41【例题】乙房地地产公公司于于2007年1月1日将一一幢商商品房对对外出出租并并采用用公允允价值值模式式计量量，租租期为为3年，每每年12月31日收取取租金金100万元，，出租租时，，该幢商商品房房的成成本为为2000万元，，公允允价值值为2200万元，，2007年12月31日，该该幢商商品房房的公公允价价值为2150万元，，2008年12月31日，该该幢商商品房房的公公允价值值为2120万元，，2009年12月31日，该该幢商商品房的公公允价价值为为2050万元，，2010年1月5日将该该幢商品房房对外外出售售，收收到2080万元存存入银银行。。2022年年12月12日日42（1）2007年1月1日借借：投投资性性房地地产—成本2200贷：开开发产产品2000其他综综合收收益200（2）2007年12月31日借借：银银行存款款100贷：其他他业务收收入100借：公允允价值变变动损益益50贷：投资资性房地地产—公允价值值变动502022年12月12日43（3）2008年12月31日借：银行行存款100贷：其他他业务收收入100借：公允允价值变变动损益益30贷：投资资性房地地产—公允价值值变动302022年12月12日44（4）2009年12月31日借借：银银行存款款100贷：其他他业务收收入100借：公允允价值变变动损益益70贷：投资资性房地地产—公允价值值变动702022年12月12日45（5）2010年1月5日借借：银行行存款2080借：其他他业务成成本2000借：其他他综合收收益200借：投资资性房地地产——公允价值值变动150贷：投资资性房地地产——成本2200贷：公允允价值变变动损益益150贷：其他他业务收收入20802022年12月12日46【2012年B】20×6年6月30日，甲公公司与乙乙公司签签订租赁赁合同，，合同规规定甲公公司将一一栋自用用办公楼楼出租给给乙公司司，租赁赁期为1年，年租租金为200万元。当当日，出出租办公公楼的公公允价值值为8000万元，大大于其账账面价值值5500万元。20×6年12月31日，该办办公楼的的公允价价值为9000万元。20×7年6月30日，甲公公司收回回租赁期期届满的的办公楼楼并对外外出售，，取得价价款9500万元。甲甲公司采采用公允允价值模模式对投投资性房房地产进进行后续续计量，，不考虑虑其他因因素。上上述交易易或事项项对甲公公司20×7年度损益益的影响响金额是是（））。A.500万元B.6000万元C.6100万元D.7000万元【答案】C【解析】上述交易易或事项项对甲公公司20×7年度损益益的影响响金额＝＝（9500－9000）（出售售损益））＋5500（资本公公积转入入损益的的金额））＋200/2（半年的的租金收收入）＝＝6100（万元））2022年12月12日47【2011年】甲公司20×1年至20×4年发生以以下交易易或事项项：20×1年12月31日购入一一栋办公公楼，实实际取得得成本为为3000万元。该办办公楼预计计使用年限限为20年，预计净净残值为零零，采用年年限平均法法计提折旧旧。因公司司迁址，20×4年6月30日甲公司与与乙公司签签订租赁协协议。该协协议约定：：甲公司将将上述办公公楼租赁给给乙公司，，租赁期开开始日为协协议签订曰曰，租期2年，年租金金l50万元，每半半年支付一一次。租赁赁协议签订订日该办公公楼的公允允价值为2800万元。甲公司对投投资性房地地产采用公公允价值模模式进行后后续计量。。20×4年12月31日，该办公公楼的公允允价值为2200万元。要要求：根据据上述资料料，不考虑虑其他因素素，回答下下列第1小题至第2小题。2022年年12月12日481、下列各项项关于甲公公司上述交交易或事项项会计处理理的表述中中，正确的的是()

A．出租办公公楼应于20×4年计提折旧旧150万元B．出租办公公楼应于租租赁期开始始日确认其其他综合收收益l75万元C．出租办公公楼应于租租赁期开始始日按其原原价3000万元确认为为投资性房房地产D．出租办公公楼20×4年取得的75万元租金应应冲减投资资性房地产产的账面价价值2022年年12月12日49【答案】B

【解析】20×4年应计提的的折旧=3000/20×6/12=75（万元），，选项A错误；办公公楼出租前前的账面价价值=3000-3000/20×2.5=2625（万元），，出租日转转换为以公公允价值模模式计量的的投资性房房地产，租租赁期开始始日按当日日的公允价价值确认为为投资性房房地产，选选项C错误；应确认的其其他综合收收益=2800-2625=175（万元），，选项B正确；出租办公楼楼取得的租租金收入应应当作为其其他业务收收入，选项项D不正确。2022年年12月12日502、上述交易易或事项对对甲公司20X4年度营业利利润的影响响金额是()。A．0B．-75万元C．-600万元D．-675万元【答案】：C

【解析】：上述交易易对20×4年度营业利利润的影响响=-75+150/2+（2200-2800）=-600（万元）。。