房地产项目调查状况

房地产项目调查分析要点

（讨论稿）

分行信审部1房地产企业流动资金或开发资金贷款，均与其开发项目相连。因此，贷中调查要针对企业基本面、财务状况、项目本身三方面进行。其中，对项目本身的调查是非常重要的一环。项目开发贷款面临的主要风险：1、项目无法按期完工，变成“胡子”工程。2、市场表现不力，销售回笼困难。3、销售款被挪用。2一、基本面的调查：1、按照授信流程附录2要求收集资料（增加收集开发资质等级证书）。2、企业从业历史、管理层从业经验,以及在本行业中的地位和在本行业的影响力。3、企业对银行资金的依赖度、融资能力、还款记录。3二、财务状况的调查：因行业经营特点，开发企业的财务受项目建设进度、销售状况等影响极大，除按总行授信评级要求进行调查分析外，应特别关注：1、存货结合项目进度计划、资金计划、销售计划等,分析其构成是否合理、变化是否与计划相符。42、应付帐款和其他应付款当前，房地产行业施工方垫资、拖欠工程款和欠缴规费较普遍。通过该调查，分析其合理性和还款资金来源。3、预收帐款分析项目的预售状况。5

三、项目本身的调查：1、项目“五证”是否齐全国有土地使用权证、规划用地许可证、建设用地许可证、投资许可证、施工许可证。2、项目开发规模与开发商资质等级是否相符3、对项目的技术指标调查多层或高层；砖混结构或钢混结构；综合楼开发或片区商住楼开发；营业房、写字楼、住宅总面积；主力户型及各户型之间的比例等。6

4、开发商对项目的定位客户群、销售价格、销售方案的合理性。5、项目的建设规模、进度计划、建设成本总建筑面积、总投资、总工期及封顶、竣工时间等。6、项目按揭行是否落实、按揭方式如何7、项目的资金组成及落实情况自筹资金占比及到位情况；计划以预售资金回笼实行滚动开发，其占比及实现的可能性；项目资金缺口。7。8、对已开工项目，调查项目当前进度、完成投资额、已投入资金构成、预售情况等。9、项目市场调查分析通过对本地经济发展水平、项目地理位置、周边环境、设计定位、开发商知名度等因素的综合调查分析，以及项目周边已经存在或正在建设中的与本项目同类型、同档次房屋总量，与市场需求结合，对项目市场前景作出定性分析。8

10、贷款用途调查，包括金额、期限贷款额是否满足项目资金缺口需求，贷款期限是否与建设进度、销售计划相一致。11、还款来源分析综合分析贷款投入项目或其他已开发项目销售计划的现实性和可行性。12、如果为合作开发项目，调查合作关系和了解合作人的基本情况。913、对施工企业的调查施工企业的技术能力、是否垫资施工、垫资额、开发商付款方式、是否设置留置权等。四、担保人或抵、质押物的调查按授信流程要求进行调查。10施工企企业调调查要要点（讨论论稿））分行信信审部部11施工企企业申申请授授信品品种一一般为为：流动资资金贷贷款类类、开开立保保函类类、开开立信信贷证证明类类。对不同同的授授信品品种，，调查查重点点不同同。12一、对对流动资资金贷贷款类类业务的的调查查（一））基本本面调调查：：1、按按照授授信流流程附附录2要求求收集集资料料（增增加收收集施施工资资质等等级证证）。。2、行行业地地位：：资质质、施施工规规模（（目前前的施施工量量及连连续性性）、、过去去的施施工业业绩（（优质质率、、合格格率、、履约约率等等）。。3、技技术和和经营营管理理力量量，项项目施施工管管理模模式。。4、主主业是是否突突出。。5、企企业人人员负负担情情况。。136、当当前已已签定定但未未执行行或正正在执执行的的合同同量。。7、企企业施施工项项目的的建设设单位位行业业是否否为有有较强强技术术或资资金壁壁垒的的行业业，如如电力力行业业、基基础设设施等等。14（二））贷款款用途途调查查：1、不不定向向补充充流动动资金金不足足。企业同同时承承揽多多个工工程项项目，，贷款款不定定向用用于某某一工工程。。2、、定定向向购购买买施施工工工工程程原原材材料料、、设设备备等等。。3、、工工程程垫垫资资。。15（三三））还还款款来来源源调调查查：：1、、以以综综合合营营业业收收入入为为还还款款来来源源：：重点点调调查查企企业业财财务务状状况况。。在在企企业业申申请请大大额额贷贷款款时时，，还还应应调调查查分分析析项项目目业业主主的的实实力力，，同同时时结结合合施施工工规规模模、、连连续续性性、、成成本本控控制制等等方方面面。。（1））常规规财财务务指指标标分分析析。。（2））结合合企企业业特特点点，，着着重重分分析析：：企业业资资产产规规模模、、营营业业收收入入与与利利润润增增长长的的变变化化趋趋势势：：企业业负负债债经经营营的的情情况况，，对对银银行行的的依依赖赖性性是是否否过过强强；；预收收帐帐款款情情况况；；应收收帐帐款款的的变变化化、、结结构构及及帐帐龄龄情情况况；；现金金流流情情况况；；162、、以以专专项项收收入入为为还还款款来来源源：：如市市政政工工程程公公司司提提出出以以财财政政拨拨款款或或市市政政建建设设偿偿债债基基金金为为还还款款来来源源，，调调查查来来源源的的真真实实性性和和可可行行性性。。3、、提提供供的的其其他他还还款款来来源源：：针对对还还款款来来源源的的具具体体情情况况，，调调查查其其局局限限性性。。（四四））担担保保的的调调查查：：按授授信信流流程程要要求求进进行行调调查查。。（五五））风风险险防防范范措措施施采取取由由银银行行、、施施工工企企业业、、项项目目业业主主三三方方签签署署协协议议方方式式，，项项目目业业主主在在我我行行开开立立支支付付工工程程款款专专户户，，相相对对形形成成贷贷款款资资金金在在行行封封闭闭运运行行。。17二、、对对保函函类类业业务务的调调查查投标标保保函函、、履履约约保保函函、、预预付付款款保保函函。。（一一））企企业业的的资资质质、、以以往往工工程程项项目目执执行行情情况况、、社社会会信信誉誉等等。。（二二））是是否否发发生生过过以以下下情情况况：：与建建设设单单位位或或企企业业之之间间串串通通投投标标、、以以不不正正当当手手段段谋谋取取中中标标；；未取取得得施施工工许许可可证证擅擅自自施施工工行行为为；；18将承承包包的的工工程程转转包包或或违违法法分分包包行行为为；；严重重违违反反国国家家工工程程建建设设强强制制性性标标准准；；以往往是是否否发发生生过过重重大大质质量量事事故故；；其他他违违反反法法律律、、法法规规行行为为。。（三三））如如果果是是对对外外承承包包企企业业，，项项目目为为国国外外工工程程，，需需要要了了解解所所在在国国国国别别风风险险。。（四四））反反担担保保的的调调查查。。19三、、对对信贷贷证证明明类类业业务务的调调查查（一一））对对符符合合授授信信流流程程附附录录2A第第六六条条规规定定的的授授信信承承诺诺业业务务，，按按特特别别处处理理规规定定办办理理。。20（二二））对对不不符符合合授授信信流流程程附附录录2A第第六六条条规规定定要要求求的的授授信信承承诺诺，，原则则上上不不予予受受理理。如如确确需需，，申申请请人人应应出出具具承承诺诺函函，，以以免免除除我我行行在在信信贷贷证证明明项项下下的的贷贷款款责责任任。。但但因因承承诺诺函函为为我我行行与与申申请请人人之之间间的的私私下下协协议议，，可可能能存存在在联联手手““欺欺骗骗””项项目目业业主主的的法法律律风风险险。。因因此此，，必必须须对对承承包包商商（（申申请请人人））、、建建设设项项目目和和项项目目业业主主进进行行严严格格调调查查，，对对信信贷贷证证明明和和承承诺诺函函格格式式进进行行规规范范。。同同时时，，申申请请人人应应具具备备：：21建设设部部颁颁发发的的工工程程总总承承包包或或专专业业施施工工一一级级资资质质；；与我我行行合合作作多多年年，，信信誉誉良良好好（（个个别别情情况况下下，，可可接接受受新新客客户户申申请请））；；年承承揽揽工工程程量量较较大大，，能能给给我我行行带带来来较较大大综综合合回回报报；；企业业规规模模大大、、