居住建筑设计原理课件

居住建筑设计原理居住建筑设计原理1本课程准备解答的问题

1、什么是居住建筑？什么是住宅？

2、居住建筑是如何发展到现在的规模和特点的？将来还会如何发展？

3、居住建筑和人、和社会有什么关系？

4、居住建筑如何设计？什么是比较好的设计？第一章总论本课程准备解答的问题

第一章总论21、什么是居住建筑？

●人类为了保障个体及家庭生存、生活所建造的物质空间。

——洞穴、巢居（原始社会及非常状态）——乡村住宅（以自建方式为主的乡村家庭、家族的居住建筑。）

——集体宿舍（以个人为使用单元的集合式居住建筑）

——（城市）集合式住宅（在人口聚集密度较大的区域，以家庭为主要使用单元的居住建筑）

——低层住宅（以家庭为主要使用单元的独立、半独立居住建筑）

——别墅（非常住的休闲住所）（但现代已和高级的低层住宅混用）

——庄园（权贵居住的大型建筑（群）及环境）

——宫殿（统治者居住、行政的大型建筑（群）及环境）“故宫”、“白宫”第一章总论第一章总论3第一章总论第一章总论4第一章总论第一章总论5第一章总论2、什么是住宅？

●以容纳家庭生活为主要功能目的居住建筑。

居住建筑的定义，不是绝对的。——实际上在历史上，特别是在现代社会，居住建筑和人类的其它建筑空间都有空间的功能混用甚至是换位。——店铺、办公室、宾馆、娱乐场所、帐篷甚至是汽车里……。——人，在什么样的条件状态和需求下，就会有什么样的居住空间。第一章总论63、居住建筑有哪些类型？●居住建筑的地域分类

——乡村住宅（来源于原始的人类聚集点，是人类开始从事农业生产的需要。）

——城市住宅（社会分工是城市的形成发展的根本因素，随着社会分工的不断加深，人类文明越来越超越于动物世界。）

——比较：——由于在乡村与城市，人的生活在生产和活动性质上有较大的不同，两者在需求、建设方式和社会性等方面差异较大。从人类文明发展的角度来看，城市住宅是乡村住宅的升级。●建筑层数分类

低层住宅——1～3层。

多层住宅——3～6层。

中高层住宅——7～9层。

高层住宅——10层及10层以上

——小高层：10～11（12）层。

——高层（1）：12～18层（50米以下）。

——高层（2）：18～33层（100米以下）。

——高层（3）：>100米。

3、居住建筑有哪些类型？●居住建筑的地域分类

——乡村住宅7宿舍——集体生活的居住空间（也有例外）。

集合式住宅——也叫公寓，城市住宅的主要形式，适合于家庭及个人居住。

别墅——原本含义为：“郊野的园林式住屋”，是一种临时性住所。但其现代含义已经延伸为：“居住条件较高的低层园林式住房”

宫殿——统治者的居住、施政空间。●居住条件分类

第一章总论宿舍——集体生活的居住空间（也有例外）。

集合式住宅—8自然风格（折衷风格）未来风格现代风格古典风格●按艺术风格分类自然风格（折衷风格）未来风格现代风格古典风格●按艺术风格分94、居住建筑是如何产生的？人对居住有什么需求，它是如何产生和发展的？（1）.居住建筑的产生及其社会属性

●居住源于安全——居住建筑是保障生存的必需条件，居住建筑的诸多要素中，安全性始终是重要要素。●现代城市住宅——形成的标志是工业革命，工业革命使工业成为人类生产力的主体构成，并大大强化了商业的作用，使城市的角色和性质中大大增加了经济的比重，从而使城市的磁极效应大大增强（“城市首位度”），城市化进程大大加快。现代城市住宅的形成，来源于城市化初期的社会需求和矛盾，并随着城市经济和城市文明的发展而不断升级。人类文明的每一个新的重大成就，都会影响到城市住宅的发展。第一章总论4、居住建筑是如何产生的？人对居住有什么需求，它是如何产生和10（2）.和居住建筑有关的几个名词概念

●“住区”——是指人类居住和生活的聚集综合体，泛指农村住区和城市住区。

●“居住区”——一般指城市居住功能单元，反映了在现代主义城市背景下较为强调城市的功能分区的城市规划思想。

●“社区”——是指具有相似的经济文化背景的居民，共同生活和交往的居住聚集体。

4、居住建筑是如何产生的？人对居住有什么需求，它是如何产生和发展的？第一章总论（2）.和居住建筑有关的几个名词概念4、居住建筑是如何产生的11（3）.居住需求的产生和发展——“居住需求升级理论”

居住建筑的发展是随着人对居住的需求而不断发展的。

人对于居住的需求可分为物质需求和精神需求。

●

物质需求：

生存的需求——保持稳定的生存状态（避免不稳定的生存状态，如逃亡、露天无保护的生存状态…）。因此必须建立或寻找稳定（或相对稳定）的保护生存的空间——“居所”（如穴、巢、洞、帐篷、房屋等）。这也是人作为动物的基本本能。

基本的物质需求——在“居所”内（或附近）建立基本的物质条件（睡觉、进食…）

基本的生活需求——在“居所”内建立家庭（或伴侣）关系，形成满足日常生活需求的环境

扩展的生活需求——在“居所”及附近形成可提高生活质量的场所（如休憩、娱乐、交往。

第一章总论（3）.居住需求的产生和发展——“居住需求升级理论”

12●精神需求

一般的精神需求——“居所”空间及环境能更好地满足生活需求，并产生“比富”的心理需求（因为“以居所的“质量”来代表人的生活状态”是具有普遍性的。如：改革开放以来，我国并不太富裕的农民已经“盖了三茬屋”了。农民由于处于一种熟人共处的生活环境，这种心态尤为明显。而城市人也普遍有“比富”的心态（相对间接一些）：面积——环境——品牌——别墅——庄园...）。“比富”心理可导致“自尊”、“自我实现”的精神需求的满足。

“比富”是具有“同类层次范围”特征的（比如：农民不会和皇帝比），超出了可比的层次范围，则不会产生精神需求的满足。

人的“居所”空间及环境，不光是生活内容的容器，同时也是可以体现人的生活状态的，一种较昂贵的“包装”。（其他的“包装”如：服饰、美容和发饰、交通工具、社会关系…）简言之——是居所，也是“财富”（物质的和精神的）的代名词。

第一章总论●精神需求

一般的精神需求——“居所”空间及环境能更好13特定的精神需求——“居所”空间及环境满足特定居住者的精神需求。如：体现权力及尊卑关系（四合院、皇宫、庄园…）；满足人的自然属性的需求（临近自然环境：山、江河、树木…）；寄托人文情怀（传统、怀旧、时尚、个人风格、情感寄托、避世、哲学感悟…）这种需求，是建立在“个人生活哲学态度”基础上的“居所”空间及环境的“个人意志化”，是“自尊”和“自我实现”的精神需求，在更高层次上的满足。

第一章总论●精神需求

特定的精神需求——“居所”空间及环境满足特定居住者的精神需求14居住条件的“升级”归纳为四个层次：

“住”——居住基本功能（包括配套、交通等）

“看”——居住物质环境的美化（室内和室外）

“动”——生活质量的提高（休闲、健康、交往）

“感”——居住的最高境界，精神世界的陶醉。第一章总论居住条件的“升级”归纳为四个层次：

“住”——居住基本功能155、居住者的“购买心理”

购买心理的基本判断（在住宅具有商品性质的条件下）：通常情况下，人的经济能量的层次决定其购买方式的基本特征，人的经济能量低时，偏向于“单次购买”和“理性购买”，人的经济能量高时，偏向于“感性购买”和“重复购买”（升级或更新），即是，购买者不仅仅是“需要”这个商品，而是“喜欢”。（文化素质较高的人相对较容易偏向于“感性购买”）

“感性购买”与商品是否具有功能目标多重性有关，如果商品的功能目标具有特定性和单一性（如药品、饮料﹑胶卷、香烟…），一般只会产生“理性购买”，——人们不会在乎它的包装有多好看，而注重其作用。具有功能目标多重性的商品，如服装，其功能不光是蔽体、御寒，还有美观和其他非物质作用，10元的衣服和10000元的衣服的基本功能是一样的，但10元的衣服往往只具有其基本功能。

第一章总论5、居住者的“购买心理”购买心理的基16一般来说，高价值商品往往具有功能目标的多重性。居住建筑同样具有功能目标多重性，购买者决定是否选择某个住宅商品时，除其基本功能外，还会考虑诸如住宅造型﹑居住环境﹑室内设计﹑设施配套、居住人文环境﹑住区品牌等方面的因素。简言之——“理性购买”是“硬需求”，而“感性购买”是一种“软需求”，是需求层次的提升和延展。

5、居住者的“购买心理”第一章总论一般来说，高价值商品往往具有功能目标的多重性。5、居住17第一章总论第二部分住宅建设的发展阶段及特点

（将要解答的问题）

1、在住宅建设的发展阶段方面，发达国家的特点如何？

2、我国的城市化水平处于什么阶段？

3、我国经历了住宅建设发展的哪些阶段？第一章总论第二部分住宅建设的发展阶段及特点

18第一章总论1我国住宅建设（房地产）的发展过程（1）、我国城市住宅建设的发展阶段及特点

解放后——改革开放前：低增长的“量”的阶段；

80——95年：高增长的“量”的阶段；

95年——…。开始进入“质”的阶段。

联合国对52个国家房地产发展状况的研究：

GDP:800-1300美元。——低速发展阶段；

1300-8000美元。——高速发展阶段；

8000-13000美元。——稳定发展阶段；

13000美元以上。——下降阶段。第一章总论1我国住宅建设（房地产）的发展过程192住宅建设在“数量阶段”的特点

（1）低增长的“量”的阶段

●建设数量少，多以单体的形式，少量采用集中建设的方式。

●主要解决住宿问题，厨房和卫生间多采用公用的方式。

●建筑层数较低，不注重节约建设用地。

●建设标准较低。

（2）高增长的“量”的阶段

●集中建设成为主要的建设方式。

●建设标准提高，“住宅成套率”大大提高，现代城市住宅成为城市中居住形式的主体。

●建筑层数多采用多层，少量采用高层，注重节约建设用地，建筑密度特别是容积率大大提高。

●注重降低建设造价。

●房地产开发处于暴利的阶段，房价高企。

●房地产开发尚不成熟，房地产商数量大大增加，投机行为较普遍。最终导致“大地震”的结局。

●居住环境、居住的精神功能尚未受到重视

●物业管理水平较低，住宅防盗网盛行。

第一章总论2住宅建设在“数量阶段”的特点

（1）低增长的“量”的20第一章总论3住宅建设在“质量阶段”的特点

（1）房地产开发的市场经济特征更加明显

●个人消费者成为真正的“上帝”——大众消费时代的来临。

●房地产的竞争加剧，城市住宅空置率大大提高，市场风险加大，营销成为房地产开发的主要方式。

●“大盘时代”—“战国时代”走向“巨头时代”

（2）居住的精神功能成为主要的关注点

●开发商的主要利润来源——设计附加值。

●居住环境受到重视，“住”与“看”和“动”成为消费者关注的主要因素。

(3)住宅建设中智力因素的比重大大增加——知识经济时代的来临。

(4)大城市的居住郊区化现象。第一章总论3住宅建设在“质量阶段”的特点

（213住宅建设在“质量阶段”的特点

（1）房地产开发的市场经济特征更加明显

●个人消费者成为真正的“上帝”——大众消费时代的来临。

●房地产的竞争加剧，城市住宅空置率大大提高，市场风险加大，营销成为

房地产开发的主要方式。

●“大盘时代”—“战国时代”走向“巨头时代”

（2）居住的精神功能成为主要的关注点

●开发商的主要利润来源——设计附加值。

●居住环境受到重视，“住”与“看”和“动”成为消费者关注的主要因素。

(3)住宅建设中智力因素的比重大大增加——知识经济时代的来临。

(4)大城市的居住郊区化现象。第一章总论3住宅建设在“质量阶段”的特点

（1）房地产开发的市场22

第三部分现代城市住宅设计

（将要解答的问题）

1、现代城市住宅的设计原则

2、现代城市住宅在设计上的分类

3、低层、多高层住宅的设计要点第一章总论

第三部分现代城市住宅设计

（将要解23第一章总论一、现代城市住宅的构成

1、产品性质构成——“商品房”和“经济适用房”

城市的住宅建设通常包括两个部分：

主要为富人和较富裕的人服务的——

作为商品的住宅建设：房地产。

“安得广厦千万间”（为穷人和低收入者服务）——

作为城市公共产品的住宅建设：

“福利房”、

“安居工程”、

“经济适用房”、

“居者有其屋计划”。

2、其他分类（层数、居住标准…）

第一章总论一、现代城市住宅的构成

1、产品性24二、现代城市住宅在设计上的性质

（1）现实性与理想性

——居住建筑是现实性最强的建筑

——居住建筑是人寄托了最多情感和梦想的建筑

（2）特色与综合性

——不能光靠“卖点”，金玉其外，败絮其中。

——最高境界是特色与综合性的统一。

（3）时效性与基本性质

——居住建筑是具有时效性的（与其他建筑类型相比，其时效性往往较强）

——居住建筑的基本性质（生理和心理的休息场所，个性和自由的安全栖息地。）

（4）个性与公共审美

——设计者是公共审美的代表，是对美的猜想，而不是独想和狂想。

——设计者的任务是在对服务对象的分析和理解的基础上，对美进行挖掘和探索。

（5）地方性与全球化

——对地方特色、地方文化的误解（地方文化不仅仅是“地方形式”）。

——有价值的个性文化是对全球文化的贡献。第一章总论二、现代城市住宅在设计上的性质

（1）现实性25第一章总论三、“以人为本”和“与时俱进”的设计原则

1、“以人为本”在住宅设计上就是——依据居住者的居住需求，结合社会经济文化的背景，来设计住宅。设计者必须研究人、研究社会。2、“与时俱进”在住宅设计上就是——

住宅设计必须在传统、历史和现实的背景下，结合社会经济、文化、科技发展的趋势，不断进行创新和“升级”。设计者必须了解最新的科技、文化发展，并应用到住宅设计中去。第一章总论三、“以人为本”和“与时俱进”的设计原则26第一章总论四、居住建筑的技术设计原则

1、按照各种居住的物质功能需求（实）来设计住宅。从基本的物质需求到扩展生活需求，并满足相应的技术规范要求。2、体现和满足居住者的各种精神需求（虚）。对于很多购买房地产的居住者来说，“感性购买”是导致购买行为的重要因素。3、追求效率（利益最大化）和学会“浪费”。该省的地方最大程度地节省；该“浪费”的地方，“浪费”得具有最大价值。

4、居住建筑的外观体现城市特色和文化，与环境协调。恰到好处的“特色”：体形、立面、色彩、材质…5、与各工种以及新兴科技的结合。与结构、水电、设备等专业，以及和节能、生态、智能化等新技术的结合。第一章总论四、居住建筑的技术设计原则1、按照27第一章总论五、居住建筑设计的具体通用要求

1、功能分区:

“内”空间（静）——卧室、书房、专用卫生间。“外”空间（动）——客厅、餐厅、娱乐空间“过渡”空间——厨房、公用卫生间、走道…

2、开门方向：是衡量设计水准的重要方面。

3、通风路线:

尽量形成小于90度的连续通风路线。“穿堂风”。

4、房间形状:

房间的空间尺度比例以及最小尺度。关于“异形房间”5、门窗的尺度及位置:

与使用、心理（风水）、节能有关。第一章总论五、居住建筑设计的具体通用要求1、功28第一章总论五、低层住宅设计1、低层住宅分类

从居住条件“档次”来看依次为：低层集合式住宅——“叠加别墅”——联排式别墅（townhouse）——并联式别墅——独立式别墅。第一章总论五、低层住宅设计1、低层住宅分类29第一章总论2、低层住宅平面设计的特点

（1）低层居住建筑的平面类型A.——内院式:四合院式、三合院式、小内院式等。B.——实体式（2）低层居住建筑的室内空间特点A.——室内空间的穿插和渗透B.——室内外空间的穿插和渗透第一章总论2、低层住宅平面设计的特点

（1）低层居住30

2、低层住宅造型的特点（1）建筑尺度较小，造型效果宜于趋向亲切、平和、协调。不宜采用强烈对比、震撼的大尺度等方法。（2）利用悬挑、穿插等手法及建筑平面、剖面的变化，打破建筑外墙的封闭性和单一感，营造活跃效果，使建筑与环境融合。

2、低层住宅造型的特点31第1讲-居住建筑设计原理课件32第1讲-居住建筑设计原理课件33第1讲-居住建筑设计原理课件34居住建筑设计原理居住建筑设计原理35本课程准备解答的问题

1、什么是居住建筑？什么是住宅？

2、居住建筑是如何发展到现在的规模和特点的？将来还会如何发展？

3、居住建筑和人、和社会有什么关系？

4、居住建筑如何设计？什么是比较好的设计？第一章总论本课程准备解答的问题

第一章总论361、什么是居住建筑？

●人类为了保障个体及家庭生存、生活所建造的物质空间。

——洞穴、巢居（原始社会及非常状态）——乡村住宅（以自建方式为主的乡村家庭、家族的居住建筑。）

——集体宿舍（以个人为使用单元的集合式居住建筑）

——（城市）集合式住宅（在人口聚集密度较大的区域，以家庭为主要使用单元的居住建筑）

——低层住宅（以家庭为主要使用单元的独立、半独立居住建筑）

——别墅（非常住的休闲住所）（但现代已和高级的低层住宅混用）

——庄园（权贵居住的大型建筑（群）及环境）

——宫殿（统治者居住、行政的大型建筑（群）及环境）“故宫”、“白宫”第一章总论第一章总论37第一章总论第一章总论38第一章总论第一章总论39第一章总论2、什么是住宅？

●以容纳家庭生活为主要功能目的居住建筑。

居住建筑的定义，不是绝对的。——实际上在历史上，特别是在现代社会，居住建筑和人类的其它建筑空间都有空间的功能混用甚至是换位。——店铺、办公室、宾馆、娱乐场所、帐篷甚至是汽车里……。——人，在什么样的条件状态和需求下，就会有什么样的居住空间。第一章总论403、居住建筑有哪些类型？●居住建筑的地域分类

——乡村住宅（来源于原始的人类聚集点，是人类开始从事农业生产的需要。）

——城市住宅（社会分工是城市的形成发展的根本因素，随着社会分工的不断加深，人类文明越来越超越于动物世界。）

——比较：——由于在乡村与城市，人的生活在生产和活动性质上有较大的不同，两者在需求、建设方式和社会性等方面差异较大。从人类文明发展的角度来看，城市住宅是乡村住宅的升级。●建筑层数分类

低层住宅——1～3层。

多层住宅——3～6层。

中高层住宅——7～9层。

高层住宅——10层及10层以上

——小高层：10～11（12）层。

——高层（1）：12～18层（50米以下）。

——高层（2）：18～33层（100米以下）。

——高层（3）：>100米。

3、居住建筑有哪些类型？●居住建筑的地域分类

——乡村住宅41宿舍——集体生活的居住空间（也有例外）。

集合式住宅——也叫公寓，城市住宅的主要形式，适合于家庭及个人居住。

别墅——原本含义为：“郊野的园林式住屋”，是一种临时性住所。但其现代含义已经延伸为：“居住条件较高的低层园林式住房”

宫殿——统治者的居住、施政空间。●居住条件分类

第一章总论宿舍——集体生活的居住空间（也有例外）。

集合式住宅—42自然风格（折衷风格）未来风格现代风格古典风格●按艺术风格分类自然风格（折衷风格）未来风格现代风格古典风格●按艺术风格分434、居住建筑是如何产生的？人对居住有什么需求，它是如何产生和发展的？（1）.居住建筑的产生及其社会属性

●居住源于安全——居住建筑是保障生存的必需条件，居住建筑的诸多要素中，安全性始终是重要要素。●现代城市住宅——形成的标志是工业革命，工业革命使工业成为人类生产力的主体构成，并大大强化了商业的作用，使城市的角色和性质中大大增加了经济的比重，从而使城市的磁极效应大大增强（“城市首位度”），城市化进程大大加快。现代城市住宅的形成，来源于城市化初期的社会需求和矛盾，并随着城市经济和城市文明的发展而不断升级。人类文明的每一个新的重大成就，都会影响到城市住宅的发展。第一章总论4、居住建筑是如何产生的？人对居住有什么需求，它是如何产生和44（2）.和居住建筑有关的几个名词概念

●“住区”——是指人类居住和生活的聚集综合体，泛指农村住区和城市住区。

●“居住区”——一般指城市居住功能单元，反映了在现代主义城市背景下较为强调城市的功能分区的城市规划思想。

●“社区”——是指具有相似的经济文化背景的居民，共同生活和交往的居住聚集体。

4、居住建筑是如何产生的？人对居住有什么需求，它是如何产生和发展的？第一章总论（2）.和居住建筑有关的几个名词概念4、居住建筑是如何产生的45（3）.居住需求的产生和发展——“居住需求升级理论”

居住建筑的发展是随着人对居住的需求而不断发展的。

人对于居住的需求可分为物质需求和精神需求。

●

物质需求：

生存的需求——保持稳定的生存状态（避免不稳定的生存状态，如逃亡、露天无保护的生存状态…）。因此必须建立或寻找稳定（或相对稳定）的保护生存的空间——“居所”（如穴、巢、洞、帐篷、房屋等）。这也是人作为动物的基本本能。

基本的物质需求——在“居所”内（或附近）建立基本的物质条件（睡觉、进食…）

基本的生活需求——在“居所”内建立家庭（或伴侣）关系，形成满足日常生活需求的环境

扩展的生活需求——在“居所”及附近形成可提高生活质量的场所（如休憩、娱乐、交往。

第一章总论（3）.居住需求的产生和发展——“居住需求升级理论”

46●精神需求

一般的精神需求——“居所”空间及环境能更好地满足生活需求，并产生“比富”的心理需求（因为“以居所的“质量”来代表人的生活状态”是具有普遍性的。如：改革开放以来，我国并不太富裕的农民已经“盖了三茬屋”了。农民由于处于一种熟人共处的生活环境，这种心态尤为明显。而城市人也普遍有“比富”的心态（相对间接一些）：面积——环境——品牌——别墅——庄园...）。“比富”心理可导致“自尊”、“自我实现”的精神需求的满足。

“比富”是具有“同类层次范围”特征的（比如：农民不会和皇帝比），超出了可比的层次范围，则不会产生精神需求的满足。

人的“居所”空间及环境，不光是生活内容的容器，同时也是可以体现人的生活状态的，一种较昂贵的“包装”。（其他的“包装”如：服饰、美容和发饰、交通工具、社会关系…）简言之——是居所，也是“财富”（物质的和精神的）的代名词。

第一章总论●精神需求

一般的精神需求——“居所”空间及环境能更好47特定的精神需求——“居所”空间及环境满足特定居住者的精神需求。如：体现权力及尊卑关系（四合院、皇宫、庄园…）；满足人的自然属性的需求（临近自然环境：山、江河、树木…）；寄托人文情怀（传统、怀旧、时尚、个人风格、情感寄托、避世、哲学感悟…）这种需求，是建立在“个人生活哲学态度”基础上的“居所”空间及环境的“个人意志化”，是“自尊”和“自我实现”的精神需求，在更高层次上的满足。

第一章总论●精神需求

特定的精神需求——“居所”空间及环境满足特定居住者的精神需求48居住条件的“升级”归纳为四个层次：

“住”——居住基本功能（包括配套、交通等）

“看”——居住物质环境的美化（室内和室外）

“动”——生活质量的提高（休闲、健康、交往）

“感”——居住的最高境界，精神世界的陶醉。第一章总论居住条件的“升级”归纳为四个层次：

“住”——居住基本功能495、居住者的“购买心理”

购买心理的基本判断（在住宅具有商品性质的条件下）：通常情况下，人的经济能量的层次决定其购买方式的基本特征，人的经济能量低时，偏向于“单次购买”和“理性购买”，人的经济能量高时，偏向于“感性购买”和“重复购买”（升级或更新），即是，购买者不仅仅是“需要”这个商品，而是“喜欢”。（文化素质较高的人相对较容易偏向于“感性购买”）

“感性购买”与商品是否具有功能目标多重性有关，如果商品的功能目标具有特定性和单一性（如药品、饮料﹑胶卷、香烟…），一般只会产生“理性购买”，——人们不会在乎它的包装有多好看，而注重其作用。具有功能目标多重性的商品，如服装，其功能不光是蔽体、御寒，还有美观和其他非物质作用，10元的衣服和10000元的衣服的基本功能是一样的，但10元的衣服往往只具有其基本功能。

第一章总论5、居住者的“购买心理”购买心理的基50一般来说，高价值商品往往具有功能目标的多重性。居住建筑同样具有功能目标多重性，购买者决定是否选择某个住宅商品时，除其基本功能外，还会考虑诸如住宅造型﹑居住环境﹑室内设计﹑设施配套、居住人文环境﹑住区品牌等方面的因素。简言之——“理性购买”是“硬需求”，而“感性购买”是一种“软需求”，是需求层次的提升和延展。

5、居住者的“购买心理”第一章总论一般来说，高价值商品往往具有功能目标的多重性。5、居住51第一章总论第二部分住宅建设的发展阶段及特点

（将要解答的问题）

1、在住宅建设的发展阶段方面，发达国家的特点如何？

2、我国的城市化水平处于什么阶段？

3、我国经历了住宅建设发展的哪些阶段？第一章总论第二部分住宅建设的发展阶段及特点

52第一章总论1我国住宅建设（房地产）的发展过程（1）、我国城市住宅建设的发展阶段及特点

解放后——改革开放前：低增长的“量”的阶段；

80——95年：高增长的“量”的阶段；

95年——…。开始进入“质”的阶段。

联合国对52个国家房地产发展状况的研究：

GDP:800-1300美元。——低速发展阶段；

1300-8000美元。——高速发展阶段；

8000-13000美元。——稳定发展阶段；

13000美元以上。——下降阶段。第一章总论1我国住宅建设（房地产）的发展过程532住宅建设在“数量阶段”的特点

（1）低增长的“量”的阶段

●建设数量少，多以单体的形式，少量采用集中建设的方式。

●主要解决住宿问题，厨房和卫生间多采用公用的方式。

●建筑层数较低，不注重节约建设用地。

●建设标准较低。

（2）高增长的“量”的阶段

●集中建设成为主要的建设方式。

●建设标准提高，“住宅成套率”大大提高，现代城市住宅成为城市中居住形式的主体。

●建筑层数多采用多层，少量采用高层，注重节约建设用地，建筑密度特别是容积率大大提高。

●注重降低建设造价。

●房地产开发处于暴利的阶段，房价高企。

●房地产开发尚不成熟，房地产商数量大大增加，投机行为较普遍。最终导致“大地震”的结局。

●居住环境、居住的精神功能尚未受到重视

●物业管理水平较低，住宅防盗网盛行。

第一章总论2住宅建设在“数量阶段”的特点

（1）低增长的“量”的54第一章总论3住宅建设在“质量阶段”的特点

（1）房地产开发的市场经济特征更加明显

●个人消费者成为真正的“上帝”——大众消费时代的来临。

●房地产的竞争加剧，城市住宅空置率大大提高，市场风险加大，营销成为房地产开发的主要方式。

●“大盘时代”—“战国时代”走向“巨头时代”

（2）居住的精神功能成为主要的关注点

●开发商的主要利润来源——设计附加值。

●居住环境受到重视，“住”与“看”和“动”成为消费者关注的主要因素。

(3)住宅建设中智力因素的比重大大增加——知识经济时代的来临。

(4)大城市的居住郊区化现象。第一章总论3住宅建设在“质量阶段”的特点

（553住宅建设在“质量阶段”的特点

（1）房地产开发的市场经济特征更加明显

●个人消费者成为真正的“上帝”——大众消费时代的来临。

●房地产的竞争加剧，城市住宅空置率大大提高，市场风险加大，营销成为

房地产开发的主要方式。

●“大盘时代”—“战国时代”走向“巨头时代”

（2）居住的精神功能成为主要的关注点

●开发商的主要利润来源——设计附加值。

●居住环境受到重视，“住”与“看”和“动”成为消费者关注的主要因素。

(3)住宅建设中智力因素的比重大大增加——知识经济时代的来临。

(4)大城市的居住郊区化现象。第一章总论3住宅建设在“质量阶段”的特点

（1）房地产开发的市场56

第三部分现代城市住宅设计

（将要解答的问题）

1、现代城市住宅的设计原则

2、现代城市住宅在设计上的分类

3、低层、多高层住宅的设计要点第一章总论

第三部分现代城市住宅设计

（将要解57第一章总论一、现代城市住宅的构成

1、产品性质构成——“商品房”和“经济适用房”

城市的住宅建设通常包括两个部分：

主要为富人和较富裕的人服务的——

作为商品的住宅建设：房地产。

“安得广厦千万间”（为穷人和低收入者服务）——

作为城市公共产品的住宅建设：

“福利房”、

“安居工程”、

“经济适用房”、

“居者有其屋计划”。

2、其他分类（层数、居住标准…）

第一章总论一、现代城市住宅的构成

1、产品性58二、现代城市住宅在设计上的性质

（1）现实性与理想性

——居住建筑是现实性最强的建筑

——居住建筑是人寄托了最多情感和梦想的建筑

（2）特色与综合性

——不能光靠“卖点”，金玉其外，败絮其中。

——最高境界是特色与综合性的统一。

（3）时效性与基本性质

——居住建筑是