揭开商业地产神秘的面纱

揭开商业地产神秘的面纱大裕投资陈志华2009-04莆田目标商业地产与商业、地产的关系和差异商业地产成为资本关注的秘密从投资者角度来理解商业地产运作商业地产全程运作的一些关键工具实战模拟：爱琴湾项目全程策划案例一铜锣湾集团是一家专业性大型零售企业，被称为中国摩尔(MALL)业态的奠基人，MALL大潮又在国内催生了一个新的产业“商业地产”。“铜锣湾百货”是一家大型专业性商业策划和商业管理型公司，以商业策划和商业管理输出为目标，走商业托管和连锁扩张之路。从1998年至今，铜锣湾飞速向外扩张，前后进入20个省、49个城市，目前百货和MALL共拥有57个商业网点。铜锣湾集团总裁陈智平均每周约有一整天的时间消耗在离开或者飞往深圳的飞机上；频繁穿梭于北京、大连、沈阳、西安等国内大城市，铜锣湾集团董事长陈智在全国开设了一个接一个的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ（购物中心）。祖籍广东湛江的陈智是最早来深圳淘金的人之一。1990年陈智辞去深圳工业品贸易集团的“铁饭碗”，在罗湖开出一家100多平方米的服装店，专门经营梦特娇、金利来等国外名牌服装，开始了创业之路。1994年陈智投身电器经营，并颇有创意地提出“国际电器城”概念。陈智1996年决定大胆引入一种在美国被称为ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的多元化购物模式。目前，铜锣湾在全国各地有45个大型购物中心，总营业面积达500万平方米，员工超过3万人。大连铜锣湾-大事记

2004年7月18日，大连铜锣湾百货正式开业；2004年8月，铜锣湾在大连独创的“老公寄存处”被大连人所知晓；2005年4月起，铜锣湾百货开始陆续拖欠部分业主的货款；2005年年末，铜锣湾百货营业额大幅下滑；2006年1月20日前后，因为拖欠了大半年的货款，业主们集体闹事要求铜锣湾还款；2月17日，因为拖欠巨额电费，大连市电业局中山区分局正式向铜锣湾百货下达停电通知书；2月23日，铜锣湾百货员工突然收到“放假”通知；2月27日8时，铜锣湾卖场几乎全部断电，一张“暂不营业”的告知书被贴在铜锣湾门前；2月27日9时许，对停电毫不知情的柜台业主们被迫自行撤柜，先后赶来的近百名业主们开始围攻大连铜锣湾百货的管理层要求追讨所欠货款；2月28日，业主们已围攻铜锣湾百货的管理层超过24小时，部分业主强行抱走铜锣湾百货的办公电脑，铜锣湾的卖场一片混乱；2月28日下午，“本店因电力设备故障维修中，暂时歇业，望广大顾客周知”的通知贴出，铜锣湾百货大门紧闭，门前只剩下收破烂者在忙碌……按照业主与大连铜锣湾百货签订的联营合约，铜锣湾百货收银台负责收取顾客的交易款，按点扣除部分费用后再返给业主。“因为商品种类不一样，不同品牌在铜锣湾的扣点可能不一样，最少的大约扣15个点，最多的大概扣28个点，剩下的点数则应该返还业主。按照合同规定，铜锣湾百货必须在第二个月月末之前将上个月的货款返还给业主。”柏先多格休闲装代理商刘志伟说。2月27日晚，在这场供应商与卖场的对抗中，刘志伟一直走在前头。他情绪激动地说：“他们（铜锣湾）从去年4月份就开始拖欠我的货款了。后来我陆续要回来一些。但现在还欠着我2万多呢！主要是去年6、7、8月欠的！”因为货款要不回来，在去年9月合同到期后，刘志伟没有再与铜锣湾续签合同。“但铜锣湾百货一直不让我们撤柜，没办法，我只好以大幅提高服装售价来消极抵制。反正卖货的货款他们扣下不给，那还不如我一件也卖不出去，这就只损失点人工费罢了。”半岛晨报2006年03月01日报道连锁企业的赢利模式，我们称为是“双促进模式”其一方面指看得见的店面赢利；店面赢利比较容易理解，通过经销差价和服务的附加值获得的产品与服务的利润；另一方面指得是看不见的非店面赢利；看不见的非店面赢利涵盖很多，但通常来说，是加盟商加盟该品牌而产生的收益。比如常见的有授权费或是品牌的使用费；保证金，盟主通常会要求加盟商缴纳一定数额的保证金，在合同终止后会返还。管理费，盟主会要求加盟商每月缴纳一定的营业收入比例作为管理费用；同时一定额度的广告宣传费等等。百货公司的最大利润在于占有供应商的货款这个原则同样适合于超市、家电卖场等2009年的元旦，因为供货商的观望，国美电器在这个难得的旺季，遭遇到了缺货、断货的尴尬最为关注黄光裕事件的，是许多与国美电器有生意往来的家电企业，因为他们有大量的货款压在国美电器。“国美对你们公司现在的结款情况还好吗，你们公司的供货对国美的情况如何？”在今年空调冷冻年启动之际，面对记者的询问，一位一线空调厂家的北京老总只是笑笑，顾左右而言他，并随即转换话题。对外避而不谈，对国美“谨慎供货”，是目前家电供货商心照不宣、外界也很好理解的策略。这种局面，是在黄光裕案案发3个月来，国美通过“怀柔政策”取得的较为平衡、稳定的零供(零售商与供货商)关系。“国美还欠我们货款呢！”黄光裕遭查消息公布当晚，一家白电厂商内部人士对记者表示。2009年的新年，这家企业的相关负责人早早就来到了北京，等待年终的结算。2009年的元旦是家电销售高峰。或许与供货商的观望有关，国美电器部分门店在这个销售旺季，遭遇到了缺货、断货的尴尬。“这款没货了，那款也是，只有这款有现货。”1月4日，元旦促销的活动仍在延续，但在国美安贞、鹏润马甸、北太平庄等国美北京主力门店，记者询问的两类产品的三四种型号产品都被告知缺货。在随后的跟踪采访中，这种货源紧俏难寻的问题，一直到春节前仍未全面改善。不过当记者就此向国美电器北京公司的有关人士求证时，对方否认卖场有断货的情况出现。实际上，应对这种可能出现的危机，国美电器在黄光裕出事后就快速启动了应对政策。国美证实黄光裕遭调查后的2天内，国美总部鹏润大厦18层，各路家电企业老总级人物络绎不绝。国美对外则表示，各企业老总均为祝贺国美22周年庆而来，并敲定采购合同，最终出现了国美总共签订300亿元采购订单的消息。在这份采购数据背后，国美正在极力缓和黄光裕时代被“透支”的零供关系，姿态逐步放低。接近家电厂商的人士透露，有厂家要求国美把合作账期缩短至两个月，有的甚至要求现金交易。此前，包含应付票据的账期在内，国美账期为6个月。更多厂家，在黄光裕事件后享受到了此前大厂家才有的话语权。对于促销、折扣需要承担的各种费用，厂家不再愿意认账。案例二：后黄光裕时代国美现收缩阴影2009年03月18日新京报据万得数据，今年上市公司中报显示，在国美（包括其并购的北京大中电器）有大额应收账款的家电类上市公司主要有美的、小天鹅、深康佳等。美的与小天鹅在国美的账款超过2亿，ST科龙近9000万，深康佳约7500万。供贷商已被压榨到极致，欠款账单基本涉及全国所有大型家电制造商，所以即是国美出现了如此天大的事情，家电制造商们能做的也只是继续支持和维护国美的通路。直接占用上有制造商的存货，赊销或是支付首批定金之后，就获得制造商的产品。树倒猢狲散的原因正是因为这种关系的脆弱。零售企业最终还必须寻求自己的依托之本。铜锣湾的撤退退如我意料？？为何？mall之父父陈智曾说，，购物中心不不是每个城市市都可以建设设的，一定要要GDP达到到一定程度。。但是mall之父从来没没有完全这么么操作，在各各地的签约，，飞快地让铜铜锣湾在全国国开花，那是是什么概念，，那众多的二二级城市、三三级城市，甚甚至是刚刚他他提出的那些些城市竞争太太激烈，所以以未来要到竞竞争弱的地方方，包括四级级城市去。这这些城市什么么时候GDP能达到他的的要求？说的一套，做做的一套。这样的做法是是很难理解的的。不过也好理解解。。。。。。。。唯一一个解释释，扩张不是是为了正常运运营，而是希希望将壳做大大，成就一个个巨大商业气气球，最终卖卖给国外资本本。资本与金融银行：金融代代表。需要出出具相应的凭凭证。比如产产权，有价证证券等。资本：产权，，租赁收益（（长期回报）），杠杆，市市盈率，资本本市场市盈率指在一一个考察期（（通常为12个月的时间间）内，股票票的价格和每每股收益的比比例。投资者者通常利用该该比例值估量量某股票的投投资价值，或或者用该指标标在不同公司司的股票之间间进行比较。。美国股票的市市盈率平均为为14倍，表表示回本期为为14年。14倍PE折折合平均年回回报率为7%。深圳老牌商企企天虹筹备上上市2007年02月09日日

07:00深圳商报如果一切顺利利，有着23年历史的天天虹商场有限限公司将于今今年年底前登登陆深圳A股股。日前，天天虹商场股份份有限公司总总经理赖伟宣宣向本报记者者证实了天虹虹正进行上市市筹备的消息息。据透露，，目前天虹股股份制改制即即将完成，正正进行资产评评估。成立于1984年的天虹虹商场有限公公司，近年来来发展迅速。。截至2006年，天虹虹商场实现销销售56.29亿元，分分店数量达23家，网络络已从深圳拓拓展到东莞、、惠州、厦门门、福州、南南昌、嘉兴等等地，连锁网网络从珠三角角地区扩展至至闽三角、长长三角。作为2008年初中国服服装市场最为为疯狂的一位位战士，ITAT在3月月份成为08CHIC主主赞助商时，，绚丽得让整整个行业惊呼呼和感叹–––“ITAT是一个奇迹迹”，而在短短短的几个月月之后，ITAT在香港港联交所举行行的3次聆讯讯均未通过，，上市计划遭遭到重创，随随后，开始爆爆出公司大幅幅度裁减人员员，资金链断断裂的消息。。天地之间的的距离在ITAT这里仅仅仅是半年之之遥……无论你是否愿愿意，我们都都不得不承认认，ITAT为中国服装装产业做了一一件好事，因因为他创新了了，而且他的的这种创新似似乎在为我们们的未来寻找找一个方向。。“零货款、、零租金、零零库存”，服服装供应商＋＋商业地产＋＋ITAT，，一个近乎完完美的的商业业模式，也正正是这种创新新的商业模式式，让他们成成为了1.2亿美金风投投的拥有者。。寄希望于上市市融资的ITAT,只能能选择关店、、裁员以缓解解资金压力零售业图谋上上市获得资本本，显然还需需要加一把火火！什么火？那就就是拥有产权权。案例三住宅地产受限限于金融与资资本央行：人民币币存贷款基准准利率上调0.27个百百分点中国人民银行行决定，自2006年8月19日起起上调金融机机构人民币存存贷款基准利利率。金融机机构一年期存存款基准利率率上调0.27个百分点点，由现行的的2.25%提高到2.52%；一一年期贷款基基准利率上调调0.27个个百分点，由由现行的5.85%提高高到6.12%；其他各各档次存贷款款基准利率也也相应调整，，长期利率上上调幅度大于于短期利率上上调幅度。近期出台的两两项宏观调控控政策再次引引发了人们对对房地产市场场的关注。其其一，央行今今年第三次调调高存款准备备金率；其二二，财政部、、国土资源部部和央行三部部委联合印发发《关于调整整新增建设用用地土地有偿偿使用费政策策等问题的通通知》。通知知规定，自2007年1月1日起，，新批准新增增建设用地土土地有偿使用用费征收标准准将在原有基基础上提高一一倍。“银根根”和“地根根”的进一步步紧缩，究竟竟给我国固定定资产投资过过热，尤其是是房地产市场场的调控带来来何种影响呢呢？银根地地根进进一步步紧缩缩对房房地产产有何何影响响？住宅地地产本本身的的严重重缺陷陷，可可持续续运营营能力力，直直接导导致了了其本本身的的脆弱弱性。。住宅地地产命命脉悬悬于一一念，，政策策对金金融的的控制制松紧紧，决决定了了投资资者的的道路路能走走多远远！华联股股份：：定向向增发发华丽丽转身身商商业地地产新新秀横横空出出世商业零零售龙龙头大大股股东实实力雄雄厚公司是是国内内最大大的商商业零零售企企业之之一，，店铺铺分布布于全全国各各地，，公司司大股股东北北京华华联集集团投投资控控股有有限公公司是是商务务部重重点扶扶持的的十五五家全全国大大型零零售企企业之之一，，也是是国际际百货货协会会唯一一的中中国零零售企企业会会员，，实力力非常常雄厚厚。北北京华华联集集团旗旗下拥拥有两两家上上市公公司和和多家家控股股公司司，业业态涉涉及大大型综综合超超市、、精品品超市市、百百货店店及商商业地地产等等，截截止2007年年底，，在全全国23个个省市市、自自治区区的35个个重点点城市市拥有有80多家家万米米以上上大型型店铺铺。定向增增发转转战商商业地地产盈盈利利能力力有望望大增增2008年年12月15日日，公公司披披露了了重组组预案案。华华联股股份拟拟向北北京华华联集集团非非公开开发行行股份份购买买其持持有的的五家家商业业地产产公司司各100％的的股权权。据据预案案，此此次非非公开开发行行拟收收购资资产的的预估估值约约为8.4亿元元，发发行价价为3.39元元/股股，发发行股股份数数量的的上限限为2.48亿亿股。。本次次交易易完成成后，，华联联集团团成为为公司司新的的第一一大股股东。。若按按发行行上限限计算算，华华联集集团将将持有有华联联股份份2.97亿股股，占占公司司发行行后总总股本本的59.76％，，从而而成为为上市市公司司第一一大股股东，，而华华联股股份的的实际际控制制人也也将变变更为为国务务院国国资委委。目目前前公司司已为为定向向增发发铺路路，拟拟减持持华联联综超超的股股份，，以避避免触触发对对华联联综超超的要要约收收购义义务。。公司司拟出出售持持有的的华联联综超超3000万股股股份份，转转让成成功后后，华华联集集团直直接和和间接接持有有华联联综超超的股股份比比例将将为29.99%，，恰好好低于于30%的的要约约收购购线，，这为为华联联股份份的定定向增增发成成功扫扫除了了程序序上的的障碍碍。此此次注注资后后，公公司将将持有有五家家商业业物业业公司司，而而这五五家公公司均均位于于大中中型城城市商商业中中心区区，人人流量量较大大，区区位优优势突突出，，资产产注入入后会会极大大提高高公司司的盈盈利能能力。。此次次资产产注入入对公公司来来说具具有战战略意意义，，公司司将实实现华华丽转转身，，发展展和壮壮大商商业地地产规规模将将是华华联股股份变变成其其未来来的首首要任任务。。2009年年03月30日日第十二二届供供应商商表彰彰大会会黄总总讲话话稿2008年年，我我们一一起走走过了了不平平凡的的一年年，茂茂业在在香港港成功功上市市后，，又新新增加加了五五家百百货门门店，，在深深圳南南山和和山西西太原原竞拍拍到两两个商商业地地块。。其中中，南南山店店将在在09年9月份份开业业，另另外09年年5月月和12月月还有有常州州店和和沈阳阳金廊廊店开开业。。3月，，在深深圳南南山竞竞拍到到七万万平方方土地地；5月，，在香香港上上市；；6月月，在在太原原收购购三万万平方方的百百货；；7月月，在在南充充竞拍拍到两两万多多平方方的商商场；；8月月，在在秦皇皇岛收收购四四万多多平方方的金金都购购物广广场；；9月，，在绵绵阳收收购三三万多多平方方的兴兴力达达百货货；10月月，在在太原原竞拍拍到十十万多多平方方土地地。年份事序1996年1月深圳茂業商廈有限公司成立。1997年3月茂業深圳東門店正式開業。1999年10月茂業深圳和平店正式開業。2001年11月本集團首家設於深圳以外地區的百貨公司茂業珠海店正式開業。2003年10月茂業深圳華強北店第一期正式開業。2004年10月本集團首家設於中國西南部的百貨公司茂業重慶江北店正式开业。2004年12月茂業深圳深南店正式開業。2005年6月本集團协议收購西南知名零售企业A股上市公司成商集团65.75%的股權，并触发全面要约收购。2005年10月茂業深圳華強北店第二期正式開業。2006年3月完成对成商集团74.25%股权的收购2006年6月成商集团完成股權分置改革，本集團於成商的股權因而減至69.23%。2007年10月本集团设于华东地区的首家百货公司江苏无锡清扬店正式开业。2008年5月本集团于香港联交所主板成功上市。茂业之之路：：2001年年之前前，商商业与与地产产2004年年之前前，商商业加加地产产2004年年之后后，商商业地地产截至去去年底底，茂茂业国国际拥拥有的的“现现金及及现金金等价价物””约为为8.68亿元元，流流动资资产总总额约约为12.7亿亿元。。公司司首席席财务务官王王贵升升表示示，去去年底底，公公司与与两家家银行行签订订13亿元元的新新贷款款协议议，其其中10亿亿元为为10年期期的长长期贷贷款。。公司司今年年资本本开支支约10亿亿元，，加上上每年年的经经营现现金流流，资资金问问题应应不是是茂业业国际际所担担心的的。事实上上，全全球金金融风风暴的的背景景下，，茂业业国际际所处处行业业景气气度依依然，，去年年净利利润增增长24.9%至5.2亿元元。据据了解解，2008年年全社社会消消费品品零售售总额额达到到108488亿元元，同同比增增长21.6%，剔剔除价价格因因素，，实际际增长长达14.8%，增增速创创历史史新高高。在在此背背景下下茂业业国际际经营营收入入总额额增长长2.3%至19.674亿亿元。。商业地地产成成为资资本关关注的的秘密密在于商商业地地产企企业可可以承承诺给给资本本的回回报可可以达达到15%一年年。而其他他行业业可以以给予予的回回报一一般只只有7%。。无论是是国企企还是是民企企，都都在朝朝向商商业地地产方方向发发展，，说明明了一一个事事实：：下一个个5年年，商商业地地产还还将是是开发发热点点。尽管一一线城城市的的商业业地产产项目目已经经渐趋趋饱和和，但但此外外的很很多城城市还还有很很大空空缺！！关于商商业地地产什么是是商业业地产产？商业地地产是是指用用于各各种零零售、、餐饮饮、娱娱乐、、健身身服务务、休休闲设设施、、临时时居住住、办办公用用途的的房地地产形形式。。按照业业态大大致可可以划划分为为六种种：零零售功功能房房地产产、娱娱乐功功能房房地产产、餐餐饮功功能房房地产产、健健身服服务及及休闲闲功能能房地地产、、商品品批发发商业业地产产、居居住以以及办办公用用商业业地产产。按照消消费行行为划划分又又可划划分为为消费费型商商业地地产，，服务务型商商业地地产，，体验验型商商业地地产。。从投资资者角角度来来看商商业地地产投资者者为什什么要要投资资？商业地地产开开发的的五个个利润润密码码密码二二有足够够多的的融资资渠道道密码一一开发商商要有有良好好的心心态密码三三利用更更有操操作经经验的的外脑脑密码五五明确项项目的的开发发主题题定位位密码四四顾及共共同利利益利润密密码3-更更有操操作经经验的的外脑脑商家评评估一一个项项目是是否有有经营营前途途，取取决于于三个个方面面：项目定定位、、市场场支撑撑、商商业业业态定定位项目设设施的的规划划设计计是否否满足足商家家的专专业需需求从回报报的角角度，，是否否具备备与商商家资资源整整合的的专业业化管管理标标准聘请外外脑是是个流流行，，不过过要需需要