房地产开发课件

第一章

房地产开发概述主讲：尚宇梅教授第一章

房地产开发概述主讲：尚宇梅教授1教学内容房地产业概述房地产开发的含义、特征及分类房地产开发的程序和主要参与者房地产开发企业及其制度

教学内容房地产业概述房地产开发的含义、特征及分类房地产开发的2教学目的：通过本章的学习，使学生了解房地产开发面临的风险、房地产开发企业的类型及资质管理制度等；熟悉房地产开发的分类；掌握房地产开发的含义﹑特点及程序。重点难点：要求学生掌握房地产开发的含义﹑特性及程序。教学时数：6

教学目的：通过本章的学习，使学生了解房地产开发面临的风险、房3第一节房地产业概述房地产作用房地产业房地产业地位房地产与房地产业第一节房地产业概述房地产作用房地产业房地产业地位房地产与4一、房地产的基本概念及特点1.房地产的基本概念房地产又称不动产（Realestate），它有狭义和广义两层内涵。狭义的房地产是指市场上的供买卖的标的物，基本包括预售房屋、新房屋和旧房屋。广义的房地产是指土地及土地上的一切人类加工、建筑后物品，主要是房屋。2.房地产存在的形态

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土地

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建筑物

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房地

一、房地产的基本概念及特点53.房地产的特性房地产与其他经济产品相比较，既有一般商品的属性，又有其特殊性，是一种特殊商品。其特殊性主要表现在房地产的自然特性、房地产的经济特性和房地产的社会制度特性三个方面。（1）房地产的自然特性★房地产位置的固定性和异质性★房地产使用的耐久性和效用的多层次性★土地面积总量的一定性和房地产的有限性3.房地产的特性6（2）房地产的经济特性★房地产经济价值的积累性和衰减性★房地产利用的递减性和合理集约性★房地产权利的可分割性与权益的流动性★房地产供给的稀缺性和经营的垄断性★房地产投资和消费的双重性★房地产的保值增值性（3）房地产的社会制度特性★房地产的财富性★房地产的社会稳定性★房地产产权的法律性

（2）房地产的经济特性7上海滩最顶级的十栋老洋房

“白公馆”，位于上海汾阳路150号，气势非凡的灰白色洋楼，因为白崇禧、白先勇父子居住过而名噪上海。其实，白氏父子在这儿居住的时间并不长，而在他们入住之前的数十年间，这幢洋楼早就发生过许多传奇故事了。也许是因为白氏父子名声太大，所以人们习惯上就把这栋洋房称为“白公馆”。

上海滩最顶级的十栋老洋房“白公馆”，位于上海汾阳路150号8王伯群住宅，是何应钦内弟，民国政要、国民政府交通部长王伯群（时兼大夏大学董事长、校长），于1931年在愚园路1136弄31号，为取续弦大夏大学校花保志宁建造的，历时四年，于1934年落成。该建筑系意大利哥特式城堡建筑，占地10.78亩，主建筑面积2158.8平方米，耗资30万银元。

王伯群住宅，是何应钦内弟，民国政要、国民政府交通部长王伯群（9嘉道理住宅，源于一个悲伤的故事。1919年，嘉道理原来的住宅失火，他的妻子急着让保姆逃走，自己却不幸丧生。悲痛不已的嘉道理带着孩子回伦敦散心，委托他的好友布朗在上海另起新居。而布朗酗酒成性，浪荡颓废，干脆又把此事扔给了洋行承包。承包商当然刻意豪华，足足花了四年时间才造好。当嘉道理接到100万两银子的造价时，他大吃一惊，不过，新居的确美仑美奂，成为嘉道理的最爱。

嘉道理住宅，源于一个悲伤的故事。1919年，嘉道理原来的住宅10蒋宋住宅不是蒋介石掏钱买的，而是他大舅子——宋美龄的哥哥宋子文买来作为宋美龄的陪嫁。这幢法式花园洋房位于法租界贾尔业爱路9号（现东平路），由一座主楼与两座副楼组成。副楼位于主楼两侧，分别是侍从人员、警卫人员的住所及工作室。主楼坐北朝南，由造型不一的东、西、中三个单元组成。

蒋宋住宅不是蒋介石掏钱买的，而是他大舅子——宋美龄的哥哥宋子11“罗别根花园”位于虹桥路，是20世纪30年代上海房地产大王沙逊兴建的度假别墅，该栋老洋房目前为一家外资企业使用。“罗别根花园”曾经是沙逊的私人别墅，属典型英国古典式乡村别墅风格，建筑面积在900平方米左右。“罗别根花园”位于虹桥路，是20世纪30年代上海房地产大王沙12美商的中国营业公司是旧上海最大的房地产公司之一，今兴国路上的兴国宾馆内有别墅多幢，就是由该公司兴建的。这里的一号楼是太古洋行大班住宅。

美商的中国营业公司是旧上海最大的房地产公司之一，今兴国路上的13杜美花园在淮海中路与东湖路转角，即今东湖路7号内有一幢被大块草坪相围的二层洋房，这幢花园洋房由英商瑞康洋行老板约瑟夫（R.Mjoseph）兴建于1925年。约瑟夫是英籍犹太人，当1941年12月7日太平洋战争爆发后，他即被日军拘捕送进了集中营，这幢漂亮的住宅就被日本军官占用。

杜美花园在淮海中路与东湖路转角，即今东湖路7号内有一幢被大块14位于现延安中路陕西南路拐角处，有一幢极具北欧风情的花园别墅－－马勒别墅，于1936年落成。传说这所房子的设计是依照当年花园主人马勒最宠爱的小女儿一个梦境设计的。当初小女儿梦到自己拥有了一座“安徒生童话般的城堡”，于是马勒请来了设计师，在陕西南路30号设计了这座有着北欧挪威建筑风情的城堡式别墅，并投入巨资，历时7年造成。位于现延安中路陕西南路拐角处，有一幢极具北欧风情的花园别墅－15位于华山路上的丁香花园，是上海滩最负盛名、保存最为完好的老洋房之一。丁香花园的盛名，不仅在于其建筑本身，还在于洋房主人身份的传奇色彩。丁香花园的主人李经迈，是清末朝廷重臣李鸿章的幼子。

位于华山路上的丁香花园，是上海滩最负盛名、保存最为完好的老洋16张学良公馆在福煦路（今延安中路）181号张学良公馆在福煦路（今延安中路）181号17房地产开发课件18房地产开发课件19

这个城堡是2000年完工的，造价在2亿左右，主人是杭州一家宾馆的老板，还拥有一家外贸公司和其他产业，也是浙江最早做外贸出口生意的人之一。这个城堡是2000年完工的，造价在2亿左右，主人是杭州一20二、房地产业的基本概念及特性1.房地产业的基本概念（1）房地产业的概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。

（2）房地产业的内容：

★国有土地使用权的出让

★房地产的开发和再开发

★房地产经营

★房地产中介服务

★物业管理

★房地产市场的调控和管理二、房地产业的基本概念及特性212.房地产业的性质建筑业属于第二产业；房地产业属于第三产业；它们的业务对象都是房地产，房地产业与建筑业往往是甲方和乙方的合作关系。3.房地产业分类划分房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理。其中房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理业。

2.房地产业的性质22三、房地产业的基本特点、地位和作用（一）房地产业的基本特点1.从区域经济来看2.从行业特征来看3.从投资过程来看4.从社会经济活动来看（二）房地产业的地位和作用1.房地产业在国民经济中的地位（1）房地产业是国民经济的基础性产业（2）房地产业是国民经济的先导性产业（3）房地产业将成为国民经济的支柱性产业三、房地产业的基本特点、地位和作用23（1）房地产业是国民经济的基础性产业

★房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件

★房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件

★房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础

★房地产业是国民经济及积累资金的重要来源

★房地产业对国民经济的发展具有稳定而长远的影响（1）房地产业是国民经济的基础性产业24（2）房地产业是国民经济的先导性产业

★在国民经济的运行周期中，各行各业的简单再生产和扩大再生产，都是以房地产业的发展为前提条件的；因此，相对于经济运行周期各阶段的出现，房地产业常常有先行半步的示范作用。

★房地产业是产业链长、关联度高的产业，其可以带动和促进建筑业、建材业、化工业、电子业、仪表业、机械设备业等行业的发展，是提供最终产品的部门，并推动金融业的发展。据发达国家统计，房地产业的产值每增加“1”，可以带动相关产业的产值增加“1.5～2”。（2）房地产业是国民经济的先导性产业25（3）房地产业将成为国民经济的支柱性产业★房地产业既能为生产乃至整个社会经济活动提供基础性条件，属于生产要素产业，也能为人类提供基本的生活资料、发展资料和享受资料。★我国是一个发展中的人口大国，对房地产尤其是住宅有着旺盛的需求。★房地产业关联度高，能够带动的上下游相关产业数量多、范围大。★房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动国民经济增长的能量。（3）房地产业将成为国民经济的支柱性产业26

2.房地产业的作用★房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级★房地产业的发展可加快城市发展建设的步伐，加快城市化进程★房地产业能够优化城市居民的消费结构★房地产业的发展有利于培育和完善社会主义市场体系（三）房地产业的历史沿革1.1949年以前2.1949年——1955年3.1956年——1965年4.1966年——1978年5.1978年以后2.房地产业的作用27第二节房地产开发的含义、特征及分类含义分类特征地位和作用房地产开发第二节房地产开发的含义、特征及分类含义分类特征地位和作用28一、房地产开发的含义（一）房地产开发的概念1.通俗的房地产开发的概念房地产开发，是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。2.规范的房地产开发的概念房地产开发，是指房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销和物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。一、房地产开发的含义29（二）房地产开发的起源1.最初房地产生产——小生产方式小生产方式进行的房地产开发，是指房屋建在自己拥有的土地上，建好的房屋也是以自用为主，仅有少量出租。2.19世纪60年代的“四统一方针”“统一规划、统一开发、统一建设、统一管理”，即“四统一方针”。3.我国房地产开发概况（1）我国房地产业的恢复和发展，是以城市建设综合开发为起点的（2）我国房地产业的飞跃发展，是以土地有偿使用为标志的。（二）房地产开发的起源30中国房地产发展大事记(1949－2011年)●1949年新中国确立了土地的社会主义公有制。宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。在旧的国有土地使用制度下，中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转。中国房地产发展大事记(1949－2011年)●1949年31●1979年7月1日，第五届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》提出了“土地使用费”的概念。●1980年1月，《红旗》杂志发表苏星《怎样使住宅问题解决得快些》一文，指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。自此，我国理论界和实际工作者开展了关于住宅属性、房租等问题的研讨。7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费，深圳特区首先于1982年开始征收土地使用费。●1979年32●1983年2月，《经济日报》报道中国人民银行负责人谈话：国家鼓励私人购房、修房，今年要试办购买住房储蓄、修房储蓄等项业务。●1984年国务院批准试点城市实行“公有住房补贴出售”。●1985年1月，全国住房租金改革领导小组成立。6月，《中华人民共和国土地管理法》颁布。我国土地管理工作纳入依法管理的轨道，但由于当时正是我国经济改革的初期阶段，土地管理带有浓厚的计划经济色彩。●1983年33●1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，会议决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室。●1987年8月1日，以提高房租发放抵租券、空转起步为特征的城镇住房制度改革在山东烟台试行。8月1日，《中华人民共和国土地管理法》正式实施。8月2日，国家计委、建设部、国家统计局联合发出《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》，决定自1987年起，各地区的商品房屋建设纳入国家计划。12月1日，深圳率先敲下了拍卖国有土地使用权的第一槌，突破了土地使用权不允许转让的法律规定。中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。●1986年34●1988年1月，全国住房制度改革工作会议在北京召开，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批加以推行，在3年或多一点的时间内在全国基本推开。4月12日，《中华人民共和国宪法》(修正案)规定，土地使用权可以依照法律的规定转让。这是我国土地使用制度的根本性变革，根本大法承认了土地使用权的商品属性。同年，中国第一个土地拍卖、按揭贷款真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，当时售价1600元/平方米。●1991年全国第二次住房制度改革工作会议召开，由此，房改又进入了一个新的发展阶段，这个阶段房改的主要内容是出售公房，房改工作从少数试点城市扩展到全国。●1988年35●1992年1992年邓小平先生“南巡”之后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。一时间，海口、北海、惠州等城市的房地产价格扶摇直上，而内地省份如四川、湖南等地则资金奇缺。这是中国改革开放之后有纪录的第一次房地产热。这一次房地产热在导致了1993年6月一次极其猛烈的宏观调控之后，迅速烟消云散。至今，北海、海口等地的烂尾建筑还在见证着10多年前的那一场灾难。●1992年36●1993年第三次全国房改工作会议召开。●1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、“新的住房制度的雏形”。●1995年海南地产泡沫破灭。●1993年37●1998年国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这是一个划时代的文件。1998年4月，中国人民银行颁布《中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》。明确指出要提高对住房信贷重要性的认识、加大住房信贷投入、扩大住房信贷业务范围、大力促进住房消费、积极支持普通住房建设等多项措施，以扩大内需，将住房建设培育成国民经济新的经济增长点。这是1990年代初期南方房地产崩溃之后，中央政府态度转变，开始支持房地产发展的第一个明确信号。●1998年38●1999年

2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。提出“积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义。”此份文件发布后，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。4月，建设部发布《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》及《城镇廉租住房管理办法》。●1999年39●2000年2月，建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布：“住房实物分配在全国已经停止！”2000年房企上市禁令到期，1993年起我国的资本市场对房地产企业关闭的大门重新开启。●2001年建设部发布我国第一部《商品房销售管理办法》，重点解决商品房销售环节中存在的广告、定金、面积纠纷以及质量等问题。该办法的实施，对于规范房地产市场销售起到了一定的积极作用。2001年7月13日，北京成功申办第29界奥运会，自此，以北京为代表的房地产市场进入“奥运时代”，在“奥运”的强大利好刺激下，中国的房地产市场进入了飞速发展的快车道，几年的时间房价翻了好几番。●2002年7月1日，国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》（2002国土资源部“11号”令）开始实施，助推了政府基础建设和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求，无意中成了房价上涨的助推器。

●2000年40●2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)，第一次明确房地产是支柱产业。4月1日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)。《通知》规定，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。”121文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取的抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。●2003年41

●2004年3月，国土资源部、监察部联合下发“71号文”，规定：2004年8月31日起，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地，即“8·31大限”。8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备。此举是中央政府从土地供给上一直房地产过热的又一举措，住宅土地用地价格由此一路猛涨。国务院办公厅下发《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》。10月，建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内“地产泡沫说”的专题报告。报告对目前中国房地产市场所做的分析和判断，得出的结论是：“泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象”。此份文件将各部门对房地产问题的分歧公开化。●2004年42●2005年3月，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》(“旧国八条”)。该份文件强调：“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”，并要求各地方政府高度重视房地产价格，明确提出“控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”3月16日中国人民银行调整商业银行住房信贷政策，宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府府对房地产的政策调控力度进一步加大。4月国务院出台的《加强房地产市场引导和调控的八条措施》(新“国八条”)。5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，此即25号文。国家层面控制房价行动就此启幕。●2005年43●2006年5月，九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再被国务院转发，是为37号文。文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/70”政策(套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%)被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩。这就是业内所称的“国六条”

，国家希望通过这次更深层、系统和广泛的调控，国内房地产市场由此进入良性、和谐发展的轨道。●2006年44●2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，该文件被认为是对“房改”的总结，是住房新模式的转折点。9月，央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房首付比例。10月，国土资源部发布第39号令，规定未缴清全部土地出让价款，不得分割发放土地证。10月1日起，《物权法》正式施行，动拆迁须进一步合法化。但农民的房产、地权问题悬而未决，只能留待法律实施过程中去逐步完善、解决。●2007年45●2008年1月9日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》2月4日，央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》3月11日，国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《国务院机构改革方案》的说明中指出，组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分“抓紧建立住房保障体系”。3月20日，证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。4月8日，住房和城乡建设部表示：全面排查住房公积金违规放贷。4月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。财政部、国家税务总局10月22日宣布，自2008年11月1日起，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。11月24日，中国建设银行公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。●2008年46●2009年货币政策。3月，央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6月，银监会规定严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷政策逐渐由“放松”转为“严格执行”。12月23日，央行四季度例会重申2010年要继续执行适度宽松的货币政策，未来可能实行差别化信贷政策。财税政策。二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，对普通住房和非普通住房区别对待，表明中央对明年房地产市场采取“有保有压”的政策。契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收政策将可能陆续取消。土地政策。五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%，这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限，有利于土地市场的降温。保障性住房。加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。12月28日，国务院副总理出席全国城市和国有工矿棚户区改造会议并讨论相关工作，足见国家对保障性住房建设的重视。●2009年47●2010年2010年1月10日，“国十一条”：加大保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

2010年4月，新国十条：首套房90㎡以上首付不得低于三成，二套房首付不低于五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年10月，央行三年首度加息，挤压楼市泡沫。2010年11月，房贷7折利率全面取消，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。2010年12月公积金贷款利率全面上调0.25个百分点●2010年48●2011年2011年1月，国务院办公厅发布“国八条”，扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施。

●2011年49二、房地产开发的特征（一）房地产开发最本质的特征是综合性（二）房地产开发过程具有长期性（三）房地产开发具有很强的时序性（四）房地产开发具有很强的地域性（五）房地产开发具有较高的风险性二、房地产开发的特征50

三、房地产开发的地位和作用（一）房地产开发的地位1.房地产开发是房地产业发展的基础2.房地产开发是房地产业发展的龙头3.房地产开发在城市建设中占有主导地位（二）房地产开发的作用1.有利于城市综合功能的发挥2.有利于城市总体规划的实现3.有利于减少投资成本4.有利于合理解决城市建设和维护资金的来源5.有利于推进房屋商品化三、房地产开发的地位和作用51

四、房地产开发的分类（一）根据开发项目所在位置分类1.城市新区房地产开发（新开发）2.旧城区房地产开发（再开发）

★新城区开发特点：拆迁量小、配套建设投资大。

★旧城区开发特点：地价高，拆迁量大，开发难度大。（二）根据开发规模分类1.单项开发2.成片开发（三）根据开发对象的深度分类1.土地开发2.房屋开发3.综合开发四、房地产开发的分类52（四）根据开发项目的使用功能分类1.居住房地产开发2.工业房地产开发3.商业房地产开发4.办公用房地产开发5.旅游和娱乐休闲性房地产开发（五）根据开发的方式分类1.定向开发2.联合开发3.合作开发4.单独开发（四）根据开发项目的使用功能分类53第三节房地产开发的程序和主要参与者程序房地产开发主要参与者第三节房地产开发的程序和主要参与者程序房地产开发主要参与54一、房地产开发的程序（一）投资决策分析（可行性研究阶段）投资决策分析是整个开发过程中最为基本、最为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。这一阶段的主要内容是项目选择和项目可行性研究。1.项目选择（投资机会选择）2.项目可行性研究（投资决策分析）

一、房地产开发的程序55

（二）前期工作阶段1.开发项目立项2.申请《建设用地规划许可证》3.申请《土地使用权证》4.领取《房地产开发项目手册》5.拆迁安置6.筹集开发资金7.项目规划设计与报建，获得规划部门许可8.施工现场的“三通一平”9.市政设施接驳的谈判和协议10.对拟建中的项目寻找拟租、售的客户11.对市场状况进一步分析，初步确定目标市场、租金和售价水平12.对开发成本和工程量进行更详细的估算13.对承包商的选择提出建议14.开发项目的保险事宜洽谈（二）前期工作阶段56（三）开发项目的建设实施阶段项目的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。1.办理开工审批手续2.选择施工企业3.开发项目工程管理与控制4.项目的竣工验收（四）房屋租售和物业管理阶段1.房屋租售2.物业管理（三）开发项目的建设实施阶段57二、房地产开发的主要参与者（一）开发商1.房地产开发项目的出资者2.房地产开发项目的组织者3.房地产开发项目的管理者4.房地产开发项目的协调者5.房地产开发项目的整个过程的参与者（二）建筑承包商1.房地产开发项目产品质量的责任人2.房地产开发项目建设阶段风险的承担着（三）政府及政府机构1.政府部门的审批许可和协调2.某些重大房地产政策对开发项目影响巨大二、房地产开发的主要参与者58（四）金融机构1.房地产开发项目建设资金的支持者2.房地产开发项目消费者资金的支持者（五）专业顾问1.建筑师2.工程师3.规划师4.景观建筑师5.环境顾问6.交通顾问7.房地产估价师8.会计师9.地产代理10.物业管理经理11.市场研究专家12.经济师及造价工程师13.律师（四）金融机构59第四节房地产开发企业及其制度开发企业企业制度企业类型房地产开发企业第四节房地产开发企业及其制度开发企业企业制度企业类型房地60

一、房地产开发企业及其类型（一）房地产开发企业企业的含义：企业是一个法律概念，是由法律赋予的人格化的民事行为主体。企业要依法成立，经主管部门核准登记，取得法人资格，从法律上确认企业法人的地位和规范企业法人的民事权利与责任。企业的特征：企业应有符合国家规定的资金数额、技术力量、明确的经营方向，有组织章程、组织机构和场所，能够承担民事责任，独立核算、自负盈亏和自主经营。房地产开发企业的含义：是指自负盈亏，实行独立核算，从事房地产开发经营的具有法人资格的经济实体。

一、房地产开发企业及其类型61（二）房地产开发企业的类型1.按照产权关系划分全民所有制房地产开发企业集体所有制房地产开发企业

中外合资形式的房地产开发企业

中外合作经营的房地产开发企业

外商独资的房地产开发企业（二）房地产开发企业的类型622.按照经营业务范围划分专营公司兼营公司项目公司3.按照企业的资质等级划分建设部2000年3月发布了建住房〔2000〕87号《房地产开发企业资质管理规定》规定：房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。2.按照经营业务范围划分63二、房地产企业制度及设立（一）企业制度的概念及类型1.企业制度的概念2.企业制度的类型（二）股份公司的现代企业制度特征产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学（三）房地产开发企业的设立订立章程——确认股东——确定出资——设置机构——设立登记——资质确认二、房地产企业制度及设立64（四）房地产开发企业的资质等级1.确定房地产开发企业资质等级的必要性2.各资质等级企业的条件

（四）房地产开发企业的资质等级65划

分

条

件一级资质二级资质三级资质四级资质其他1注册资本不低于5000万元不低于2000万元不低于800万元不低于100万元

新

成

立

或

暂

定

资

质

等2从事房地产开发经营年份5年以上3年以上2年以上1年以上3房屋建筑累计竣工面积，或累计完成与此相当的房地产开发投资额30万平方米以上近3年15万平方米以上近3年15万平方米以上—4建筑工程质量合格率连续5年达100%连续3年达100%连续2年达100%达100%5上一年房屋建筑施工面积，或完成与此相当的房地产开发投资额15万平方米以上10万平方米以上——6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有济类的专业管理人员

其中：具有中级以上职称的管理人员

其中：持有资格证书的专职会计人员40人以上

20人以上

4人以上20人以上

10人

3人以上10人以上

5人

2人以上5人以上

—

2人以上7工程技术负责人具有相应专业职称中级以上中级以上中级以上中级以上财

务初级以上统计等初级以上统计员8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中衽了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度√√√√9未发生过重大工程质量事故√√√√划

分

条

件一级资质二级资质三级资质四级资质其他1注663.资质管理（1）资质的审批房地产开发企业资质等级实行分级审批。一级房地产开发企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报建设部审批；二级以下企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。资质审查合格的企业，发放《房地产开发企业资质证书》。（2）办理房地产开发企业资质的程序

营业执照复印件——企业章程——验资证明——企业法定代表人的身份证明——专业技术人员的资格证书和劳动合同——房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

（3）房地产开发企业资质的年检制度3.资质管理67知名房地产开发企业链接深万科///home_action.action知名房地产开发企业链接深万科http://sh.vanke68[本章课外拓展参考书目]1.中国房地产报编辑部，《房地产谋略》，中国建筑出版社，2003年版。2.厉以宁，《中国房地产住宅市场分析报告》，中国物价出版社，2002年版。3.简德三、王洪卫，《房地产经济学》，上海财经大学出版社，2005年版，第一、二章。4.王志刚工作室，《谋事在人》，中国经济出版社，1996年版。5.王志刚工作室，《大盘时代》，四川人民出版社，2001年版。6.《中国房地产报》[本章课外拓展参考书目]69第一章

房地产开发概述主讲：尚宇梅教授第一章

房地产开发概述主讲：尚宇梅教授70教学内容房地产业概述房地产开发的含义、特征及分类房地产开发的程序和主要参与者房地产开发企业及其制度

教学内容房地产业概述房地产开发的含义、特征及分类房地产开发的71教学目的：通过本章的学习，使学生了解房地产开发面临的风险、房地产开发企业的类型及资质管理制度等；熟悉房地产开发的分类；掌握房地产开发的含义﹑特点及程序。重点难点：要求学生掌握房地产开发的含义﹑特性及程序。教学时数：6

教学目的：通过本章的学习，使学生了解房地产开发面临的风险、房72第一节房地产业概述房地产作用房地产业房地产业地位房地产与房地产业第一节房地产业概述房地产作用房地产业房地产业地位房地产与73一、房地产的基本概念及特点1.房地产的基本概念房地产又称不动产（Realestate），它有狭义和广义两层内涵。狭义的房地产是指市场上的供买卖的标的物，基本包括预售房屋、新房屋和旧房屋。广义的房地产是指土地及土地上的一切人类加工、建筑后物品，主要是房屋。2.房地产存在的形态

★

土地

★

建筑物

★

房地

一、房地产的基本概念及特点743.房地产的特性房地产与其他经济产品相比较，既有一般商品的属性，又有其特殊性，是一种特殊商品。其特殊性主要表现在房地产的自然特性、房地产的经济特性和房地产的社会制度特性三个方面。（1）房地产的自然特性★房地产位置的固定性和异质性★房地产使用的耐久性和效用的多层次性★土地面积总量的一定性和房地产的有限性3.房地产的特性75（2）房地产的经济特性★房地产经济价值的积累性和衰减性★房地产利用的递减性和合理集约性★房地产权利的可分割性与权益的流动性★房地产供给的稀缺性和经营的垄断性★房地产投资和消费的双重性★房地产的保值增值性（3）房地产的社会制度特性★房地产的财富性★房地产的社会稳定性★房地产产权的法律性

（2）房地产的经济特性76上海滩最顶级的十栋老洋房

“白公馆”，位于上海汾阳路150号，气势非凡的灰白色洋楼，因为白崇禧、白先勇父子居住过而名噪上海。其实，白氏父子在这儿居住的时间并不长，而在他们入住之前的数十年间，这幢洋楼早就发生过许多传奇故事了。也许是因为白氏父子名声太大，所以人们习惯上就把这栋洋房称为“白公馆”。

上海滩最顶级的十栋老洋房“白公馆”，位于上海汾阳路150号77王伯群住宅，是何应钦内弟，民国政要、国民政府交通部长王伯群（时兼大夏大学董事长、校长），于1931年在愚园路1136弄31号，为取续弦大夏大学校花保志宁建造的，历时四年，于1934年落成。该建筑系意大利哥特式城堡建筑，占地10.78亩，主建筑面积2158.8平方米，耗资30万银元。

王伯群住宅，是何应钦内弟，民国政要、国民政府交通部长王伯群（78嘉道理住宅，源于一个悲伤的故事。1919年，嘉道理原来的住宅失火，他的妻子急着让保姆逃走，自己却不幸丧生。悲痛不已的嘉道理带着孩子回伦敦散心，委托他的好友布朗在上海另起新居。而布朗酗酒成性，浪荡颓废，干脆又把此事扔给了洋行承包。承包商当然刻意豪华，足足花了四年时间才造好。当嘉道理接到100万两银子的造价时，他大吃一惊，不过，新居的确美仑美奂，成为嘉道理的最爱。

嘉道理住宅，源于一个悲伤的故事。1919年，嘉道理原来的住宅79蒋宋住宅不是蒋介石掏钱买的，而是他大舅子——宋美龄的哥哥宋子文买来作为宋美龄的陪嫁。这幢法式花园洋房位于法租界贾尔业爱路9号（现东平路），由一座主楼与两座副楼组成。副楼位于主楼两侧，分别是侍从人员、警卫人员的住所及工作室。主楼坐北朝南，由造型不一的东、西、中三个单元组成。

蒋宋住宅不是蒋介石掏钱买的，而是他大舅子——宋美龄的哥哥宋子80“罗别根花园”位于虹桥路，是20世纪30年代上海房地产大王沙逊兴建的度假别墅，该栋老洋房目前为一家外资企业使用。“罗别根花园”曾经是沙逊的私人别墅，属典型英国古典式乡村别墅风格，建筑面积在900平方米左右。“罗别根花园”位于虹桥路，是20世纪30年代上海房地产大王沙81美商的中国营业公司是旧上海最大的房地产公司之一，今兴国路上的兴国宾馆内有别墅多幢，就是由该公司兴建的。这里的一号楼是太古洋行大班住宅。

美商的中国营业公司是旧上海最大的房地产公司之一，今兴国路上的82杜美花园在淮海中路与东湖路转角，即今东湖路7号内有一幢被大块草坪相围的二层洋房，这幢花园洋房由英商瑞康洋行老板约瑟夫（R.Mjoseph）兴建于1925年。约瑟夫是英籍犹太人，当1941年12月7日太平洋战争爆发后，他即被日军拘捕送进了集中营，这幢漂亮的住宅就被日本军官占用。

杜美花园在淮海中路与东湖路转角，即今东湖路7号内有一幢被大块83位于现延安中路陕西南路拐角处，有一幢极具北欧风情的花园别墅－－马勒别墅，于1936年落成。传说这所房子的设计是依照当年花园主人马勒最宠爱的小女儿一个梦境设计的。当初小女儿梦到自己拥有了一座“安徒生童话般的城堡”，于是马勒请来了设计师，在陕西南路30号设计了这座有着北欧挪威建筑风情的城堡式别墅，并投入巨资，历时7年造成。位于现延安中路陕西南路拐角处，有一幢极具北欧风情的花园别墅－84位于华山路上的丁香花园，是上海滩最负盛名、保存最为完好的老洋房之一。丁香花园的盛名，不仅在于其建筑本身，还在于洋房主人身份的传奇色彩。丁香花园的主人李经迈，是清末朝廷重臣李鸿章的幼子。

位于华山路上的丁香花园，是上海滩最负盛名、保存最为完好的老洋85张学良公馆在福煦路（今延安中路）181号张学良公馆在福煦路（今延安中路）181号86房地产开发课件87房地产开发课件88

这个城堡是2000年完工的，造价在2亿左右，主人是杭州一家宾馆的老板，还拥有一家外贸公司和其他产业，也是浙江最早做外贸出口生意的人之一。这个城堡是2000年完工的，造价在2亿左右，主人是杭州一89二、房地产业的基本概念及特性1.房地产业的基本概念（1）房地产业的概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。

（2）房地产业的内容：

★国有土地使用权的出让

★房地产的开发和再开发

★房地产经营

★房地产中介服务

★物业管理

★房地产市场的调控和管理二、房地产业的基本概念及特性902.房地产业的性质建筑业属于第二产业；房地产业属于第三产业；它们的业务对象都是房地产，房地产业与建筑业往往是甲方和乙方的合作关系。3.房地产业分类划分房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理。其中房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理业。

2.房地产业的性质91三、房地产业的基本特点、地位和作用（一）房地产业的基本特点1.从区域经济来看2.从行业特征来看3.从投资过程来看4.从社会经济活动来看（二）房地产业的地位和作用1.房地产业在国民经济中的地位（1）房地产业是国民经济的基础性产业（2）房地产业是国民经济的先导性产业（3）房地产业将成为国民经济的支柱性产业三、房地产业的基本特点、地位和作用92（1）房地产业是国民经济的基础性产业

★房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件

★房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件

★房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础

★房地产业是国民经济及积累资金的重要来源

★房地产业对国民经济的发展具有稳定而长远的影响（1）房地产业是国民经济的基础性产业93（2）房地产业是国民经济的先导性产业

★在国民经济的运行周期中，各行各业的简单再生产和扩大再生产，都是以房地产业的发展为前提条件的；因此，相对于经济运行周期各阶段的出现，房地产业常常有先行半步的示范作用。

★房地产业是产业链长、关联度高的产业，其可以带动和促进建筑业、建材业、化工业、电子业、仪表业、机械设备业等行业的发展，是提供最终产品的部门，并推动金融业的发展。据发达国家统计，房地产业的产值每增加“1”，可以带动相关产业的产值增加“1.5～2”。（2）房地产业是国民经济的先导性产业94（3）房地产业将成为国民经济的支柱性产业★房地产业既能为生产乃至整个社会经济活动提供基础性条件，属于生产要素产业，也能为人类提供基本的生活资料、发展资料和享受资料。★我国是一个发展中的人口大国，对房地产尤其是住宅有着旺盛的需求。★房地产业关联度高，能够带动的上下游相关产业数量多、范围大。★房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动国民经济增长的能量。（3）房地产业将成为国民经济的支柱性产业95

2.房地产业的作用★房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级★房地产业的发展可加快城市发展建设的步伐，加快城市化进程★房地产业能够优化城市居民的消费结构★房地产业的发展有利于培育和完善社会主义市场体系（三）房地产业的历史沿革1.1949年以前2.1949年——1955年3.1956年——1965年4.1966年——1978年5.1978年以后2.房地产业的作用96第二节房地产开发的含义、特征及分类含义分类特征地位和作用房地产开发第二节房地产开发的含义、特征及分类含义分类特征地位和作用97一、房地产开发的含义（一）房地产开发的概念1.通俗的房地产开发的概念房地产开发，是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。2.规范的房地产开发的概念房地产开发，是指房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销和物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。一、房地产开发的含义98（二）房地产开发的起源1.最初房地产生产——小生产方式小生产方式进行的房地产开发，是指房屋建在自己拥有的土地上，建好的房屋也是以自用为主，仅有少量出租。2.19世纪60年代的“四统一方针”“统一规划、统一开发、统一建设、统一管理”，即“四统一方针”。3.我国房地产开发概况（1）我国房地产业的恢复和发展，是以城市建设综合开发为起点的（2）我国房地产业的飞跃发展，是以土地有偿使用为标志的。（二）房地产开发的起源99中国房地产发展大事记(1949－2011年)●1949年新中国确立了土地的社会主义公有制。宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。在旧的国有土地使用制度下，中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转。中国房地产发展大事记(1949－2011年)●1949年100●1979年7月1日，第五届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》提出了“土地使用费”的概念。●1980年1月，《红旗》杂志发表苏星《怎样使住宅问题解决得快些》一文，指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。自此，我国理论界和实际工作者开展了关于住宅属性、房租等问题的研讨。7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费，深圳特区首先于1982年开始征收土地使用费。●1979年101●1983年2月，《经济日报》报道中国人民银行负责人谈话：国家鼓励私人购房、修房，今年要试办购买住房储蓄、修房储蓄等项业务。●1984年国务院批准试点城市实行“公有住房补贴出售”。●1985年1月，全国住房租金改革领导小组成立。6月，《中华人民共和国土地管理法》颁布。我国土地管理工作纳入依法管理的轨道，但由于当时正是我国经济改革的初期阶段，土地管理带有浓厚的计划经济色彩。●1983年102●1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，会议决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室。●1987年8月1日，以提高房租发放抵租券、空转起步为特征的城镇住房制度改革在山东烟台试行。8月1日，《中华人民共和国土地管理法》正式实施。8月2日，国家计委、建设部、国家统计局联合发出《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》，决定自1987年起，各地区的商品房屋建设纳入国家计划。12月1日，深圳率先敲下了拍卖国有土地使用权的第一槌，突破了土地使用权不允许转让的法律规定。中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。●1986年103●1988年1月，全国住房制度改革工作会议在北京召开，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批加以推行，在3年或多一点的时间内在全国基本推开。4月12日，《中华人民共和国宪法》(修正案)规定，土地使用权可以依照法律的规定转让。这是我国土地使用制度的根本性变革，根本大法承认了土地使用权的商品属性。同年，中国第一个土地拍卖、按揭贷款真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，当时售价1600元/平方米。●1991年全国第二次住房制度改革工作会议召开，由此，房改又进入了一个新的发展阶段，这个阶段房改的主要内容是出售公房，房改工作从少数试点城市扩展到全国。●1988年104●1992年1992年邓小平先生“南巡”之后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。一时间，海口、北海、惠州等城市的房地产价格扶摇直上，而内地省份如四川、湖南等地则资金奇缺。这是中国改革开放之后有纪录的第一次房地产热。这一次房地产热在导致了1993年6月一次极其猛烈的宏观调控之后，迅速烟消云散。至今，北海、海口等地的烂尾建筑还在见证着10多年前的那一场灾难。●1992年105●1993年第三次全国房改工作会议召开。●1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、“新的住房制度的雏形”。●1995年海南地产泡沫破灭。●1993年106●1998年国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这是一个划时代的文件。1998年4月，中国人民银行颁布《中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》。明确指出要提高对住房信贷重要性的认识、加大住房信贷投入、扩大住房信贷业务范围、大力促进住房消费、积极支持普通住房建设等多项措施，以扩大内需，将住房建设培育成国民经济新的经济增长点。这是1990年代初期南方房地产崩溃之后，中央政府态度转变，开始支持房地产发展的第一个明确信号。●1998年107●1999年

2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。提出“积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义。”此份文件发布后，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。4月，建设部发布《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》及《城镇廉租住房管理办法》。●1999年108●2000年2月，建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布：“住房实物分配在全国已经停止！”2000年房企上市禁令到期，1993年起我国的资本市场对房地产企业关闭的大门重新开启。●2001年建设部发布我国第一部《商品房销售管理办法》，重点解决商品房销售环节中存在的广告、定金、面积纠纷以及质量等问题。该办法的实施，对于规范房地产市场销售起到了一定的积极作用。2001年7月13日，北京成功申办第29界奥运会，自此，以北京为代表的房地产市场进入“奥运时代”，在“奥运”的强大利好刺激下，中国的房地产市场进入了飞速发展的快车道，几年的时间房价翻了好几番。●2002年7月1日，国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》（2002国土资源部“11号”令）开始实施，助推了政府基础建设和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求，无意中成了房价上涨的助推器。

●2000年109●2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)，第一次明确房地产是支柱产业。4月1日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)。《通知》规定，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。”121文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取的抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。●2003年110

●2004年3月，国土资源部、监察部联合下发“71号文”，规定：2004年8月31日起，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地，即“8·31大限”。8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备。此举是中央政府从土地供给上一直房地产过热的又一举措，住宅土地用地价格由此一路猛涨。国务院办公厅下发《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》。10月，建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内“地产泡沫说”的专题报告。报告对目前中国房地产市场所做的分析和判断，得出的结论是：“泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象”。此份文件将各部门对房地产问题的分歧公开化。●2004年111●2005年3月，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》(“旧国八条”)。该份文件强调：“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”，并要求各地方政府高度重视房地产价格，明确提出“控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”3月16日中国人民银行调整商业银行住房信贷政策，宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府府对房地产的政策调控力度进一步加大。4月国务院出台的《加强房地产市场引导和调控的八条措施》(新“国八条”)。5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，此即25号文。国家层面控制房价行动就此启幕。●2005年112●2006年5月，九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再被国务院转发，是为37号文。文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/70”政策(套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%)被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩。这就是业内所称的“国六条”

，国家希望通过这次更深层、系统和广泛的调控，国内房地产市场由此进入良性、和谐发展的轨道。●2006年113●2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，该文件被认为是对“房改”的总结，是住房新模式的转折点。9月，央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房首付比例。10月，国土资源部发布第39号令，规定未缴清全部土地出让价款，不得分割发放土地证。10月1日起，《物权法》正式施行，动拆迁须进一步合法化。但农民的房产、地权问题悬而未决，只能留待法律实施过程中去逐步完善、解决。●2007年114●2008年1月9日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》2月4日，央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》3月11日，国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《国务院机构改革方案》的说明中指出，组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分“抓紧建立住房保障体系”。3月20日，证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。4月8日，住房和城乡建设部表示：全面排查住房公积金违规放贷。4月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。财政部、国家税务总局10月22日宣布，自2008年11月1日起，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。11月24日，中国建设银行公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。●2008年115●2009年货币政策。3月，央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6月，银监会规定严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷政策逐渐由“放松”转为“严格执行”。12月23日，央行四季度例会重申2010年要继续执行适度宽松的货币政策，未来可能实行差别化信贷政策。财税政策。二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，对普通住房和非普通住房区别对待，表明中央对明年房地产市场采取“有保有压”的政策。契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收政策将可能陆续取消。土地政策。五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%，这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限，有利于土地市场的降温。保障性住房。加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。12月28日，国务院副总理出席全国城市和国有工矿棚户区改造会议并讨论相关工作，足见国家对保障性住房建设的重视。●2009年116●2010年2010年1月10日，“国十一条”：加大保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

2010年4月，新国十条：首套房90㎡以上首付不得低于三成，二套房首付不低于五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年10月，央行三年首度加息，挤压楼市泡沫。2010年11月，房贷7折利率全面取消，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。2010年12月公积金贷款利率全面上调0.25个百分点●2010年117●2011年2011年1月，国务院办公厅发布“国八条”，扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施。

●2011年118二、房地产开发的特征（一）房地产开发最本质的特征是综合性（二）房地产开发过程具有长期性（三）房地产开发具有很强的时序性（四）房地产开发具有很强的地域性（五）房地产开发具有较高的风险性二、房地产开发的特征119

三、房地产开发的地位和作用（一）房地产开发的地位1.房地产开发是房地产业发展的基础2.房地产开发是房地产业发展的龙头3.房地产开发在城市建设中占有主导地位（二）房地产开发的作用1.有利于城市综合功能的发挥2.有利于城市总体规划的实现3.有利于减少投资成本4.有利于合理解决城市建设和维护资金的来源5.有利于推进房屋商品化三、房地产开发的地位和作用120

四、房地产开发的分类（一）根据开发项目所在位置分类1.城市新区房地产开发（新开发）2.旧城区房地产开发（再开发）

★新城区开发特点：拆迁量小、配套建设投资大。

★旧城区开发特点：地价高，拆迁量大，开发难度大。（二）根据开发规模分类1.单项开发2.成片开发（三）根据开发对象的深度分类1.土地开发2.房屋开发3.综合开发四、房地产开发的分类121（四）根据开发项目的使用功能分类1.居住房地产开发2.工业房地产开发3.商业房地产开发4.办公用房地产开发5.旅游和娱乐休闲性房地产开发（五）根据开发的方式分类1.定向开发2.联合开发3.合作开发4.单独开发（四）根据开发项目的使用功能分类122第三节房地产开发的程序和主要参与者程序房地产开发主要参与者第三节房地产开发的程序和主要参与者程序房地产开发主要参与123一、房地产开发的程序（一）投资决策分析（可行性研究阶段）投资决策分析是整个开发过程中最为基本、最为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。这一阶段的主要内容是项目选择和项目可行性研究。1.项目选择（投资机会选择）2.项目可行性研究（投资决策分析）

一、房地产开发的程序124

（二）前期工作阶段1.开发项目立项2.申请《建设用地规划许可证》3.