房地产开发企业各环节税种

房地产开发企业各环节税种分析2主要内容第一部分房地产开发企业各环节税种简介

第二部分地税营改增相关政策简介3契税耕地占用税印花税印花税；

（设计合同）印花税；

（建安合同）印花税；

（借款合同）营业税；

（销售不动产）土地增值税；

（预征）企业所得税；

（预征）印花税；

（商品房销售合同）

土地增值税；

（清算）拿地阶段建设施工阶段房产销售阶段竣工交房环节房产持有环节房产税城镇土地使用税新建商品房不同环节涉及的税种4车船税：由保险机构代征。价格提交基金：根据《枣庄市价格调节基金征收使用管理办法》，2007年10月1日起开始按照房地产开发按销售收入的1%征收。2016年1月27日国务院常务会议决定，为持续清理和规范涉企收费，减轻企业负担，决定清理规范一批政府性基金收费项目。财政部下发《关于取消、停征和整合部分政府性基金项目等有关问题的通知》（财税[2016]11号）从2016年2月1日起，停征价格调节基金。该基金停止通过向社会征收方式筹集，所需资金由各地根据实际情况，通过地方同级预算统筹安排，保障调控价格、稳定市场工作正常开展。5拿地阶段6拿地阶段——契税税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法契税

1、

国有土地使用权出让；有下列情形之一的，减征或者免征契税：

（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；

（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；

（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；

（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免。

1.国有土地使用权出让、土地使用权的出售、房屋买卖，为成交价格；3％－5％应纳税额=计税依据×税率2、

土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；2.土地使用权的赠与、房屋的赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；3、

房屋买卖；（含抵债、股权投资、翻建）3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。4、

房屋赠与；5、房屋交换；4.出让土地使用权，以承受人支付的全部经济利益作为计税价格。对“招拍挂”承受的，按土地成交总价款计征，不得扣除其中的土地前期开发成本。6、承受国有土地使用权支付的土地出让金。7自2013年4月1日起，我省契税暂执行3%的税率。自2014年7月1日起，枣庄等12市的国有土地使用权出让契税适用税率由3%调整为4%，土地使用权转让以及房屋买卖、赠与、交换等其他转移土地、房屋权属行为契税适用税率仍执行3%。8税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法耕地占用税用于建房或从事其他非农业建设征(占)用的国家和集体所有的耕地(占用前三年内曾用于种植农作物的土地，亦视为耕地)。1.部队军事设施用地；（免）2.铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；（减按2元每平方米）3.学校、幼儿园、敬老院、医院用地（免）4.农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居地区和边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准以内新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以给予减税或者免税1.以县为单位（a以下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为10元至50元；2.人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米为8元至40元；3.人均耕地在2亩至3亩（含三亩）的地区，每平方米为6元至30元；4.人均耕地在三亩以上的地区，每平方米为5元至25元。经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是最高不得超过上述规定税额的５０％。农村居民占用耕地新建住宅，按上述规定税额减半征收滕州市耕地占用税每平米30元以实际占用耕地面积为计税依据，定额征收应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率拿地阶段——耕地占用税9纳税义务人：占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，成为耕地占用税纳税人。因此，房地产企业通过出让、受让方式直接占用耕地用于开发房产，自然成为耕地占用税纳税人。计税依据：《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。10适用税额：枣庄市中区、薛城区、滕州市每平方米30元；山亭区每平方米24元；峄城区、台儿庄区每平方米22元。占用基本农田建房或者从事非农业建设的，适用税额应当在附件2规定的当地适用税额的基础上提高50%.纳税义务时间：经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。11税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法印花税

1.各种合同1.已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本2.财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据；3.国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同；4.无息、贴息的贷款合同；购销、技术和建安（0.3‰）商品房销售合同、土地使用权出让（转让）合同，按所记载金额的0.5‰贴花应纳数额=应纳税凭证记载的金额（费用、收入额）×适用税率应纳税额=应纳税凭证的件数×适用税额标准租赁、仓储与保险（1‰）2.产权转移书据借款合同（0.05‰）3.营业帐簿其它合同、资金账（0.5‰）4.权利许可证照证照与账簿（5元/件）“拿地地+建设施施工””阶段段——印花税税121、土地地使用用权出出让、、转让让合同同按产产权转转移书书据征征收印印花税税房地产产企业业以出出让、、受让让方式式取得得土地地，须须签订订土地地使用用权出出让合合同、、土地地使用用权转转让合合同。。根据据《财政部部、国国家税税务总总局关关于印印花税税若干干政策策的通通知》（财税税[2006]162号）第三条规规定，对土地地使用权出让让合同、土地地使用权转让让合同按产权权转移书据征征收印花税。。按所载金额额万分之五贴贴花。2、开发廉租住住房、经济适适用住房可减减免印花税开发商在经济适用住住房、商品住住房项目中配配套建造廉租租住房，在商商品住房项目目中配套建造造经济适用住住房，如能提提供政府部门门出具的相关关材料，可按按廉租住房、、经济适用住住房建筑面积积占总建筑面面积的比例免免征开发商应应缴纳的印花花税。13这些合同不需需要缴纳印花花税我国现行印花税税税收政策规定定了对13个列举税目征征收印花税，，其中合同性性质的税目有有11个。对未列入入印花税列举举范围的不征征税。常见的不需要缴纳纳印花税的合同：1.既有订单又有有购销合同的的，订单不贴贴花。经济业业务中既有订订单，又有购购销合同情况况下，只需就就购销合同贴贴花，对订单单无需贴花。。2.非金融机构之之间签订的借借款合同。纳纳税人和非金金融性质的企企业或个人签签订的借款合合同不需要缴缴纳印花税。。如企业向股股东借款是企企业进行融资资的一种方式式，和股东所所签订的借款款合同，如果果双方都不属属于金融机构构，则无需印印花。3.承包经营合同同。承包经营营合同在印花花税税目中并并没有列举，，不属于印花花税应税凭证证。企业和政政府、上级主主管部门签订订的承包经营营合同，以及及企业内部实实行的承包、、租赁合同，，不属于财产产租赁合同，，无需印花。。144.继续使用已到到期合同无需需印花。企业业所签订的已已贴花合同到到期，但因合合同所载权利利义务关系尚尚未履行完毕毕，需继续执执行合同所载载内容，即继继续使用已到到期合同，只只要该合同所所载内容和金金额没有增加加，无须再重重新贴花。5.委托代理合同同。代理单位位和委托方签签订的委托代代理合同，凡凡仅明确代理理事项、权限限和责任的，，不属于应税税凭证，无需需贴花。6.货运代理企业业和委托方签签订的合同和和开出的货物物运输代理业业专用发票。。在货运代理理业务中，委委托方和货运运代理企业签签订的委托代代理合同，以以及货运代理理企业开给委委托方的货物物运输代理业业专用发票，，不属于印花花税应税凭证证，无需贴花花。7.承运快件行李李、包裹开具具的托运单据据。对于托运运快件行李、、包裹业务，，开具的托运运单据暂免贴贴花。8.电网与用户之之间签订的供供用电合同。。电网与用户户之间签订的的供用电合同同不属于印花花税列举征税税的凭证，不不征收印花税税。15税项征税范围减免和优惠计税依据税率征管部门城镇土地使用税1.内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。2.在征税范围内单独建造地下建筑用地，按应征税款的50%征收城镇土地使用税。1、企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。2、市政街闭道、广场、绿化地带等公共用地实际占用的土地面积1、大城市每平方米1.5-30元;2、中等城市每平方米1.2-24元;3、小城市每平方米0.9-18元;4、县城、建制镇、工矿区0.6-12元。应纳税额=实际占用的土地面积×适用税额持有阶段——城镇土地使用用税16纳税义务人：《中华人民共和和国城镇土地地使用税暂行行条例》（国务院令第第17号）第二条规规定，在城市市、县城、建建制镇、工矿矿区范围内使使用土地的单单位和个人，，为城镇土地地使用税的纳纳税人。因此，房地产企业业取得的土地地位于城市、、县城、建制制镇、工矿区区范围内，自自然成为城镇镇土地使用税税纳税人。不不论通过出让让方式还是转转让方式取得得的土地使用用权，都应依依法缴纳土地地使用税。征税范围：房地产企业占用位于于城市、县城城、建制镇、、工矿区范围围内的土地。。计税依据：土地使用税以纳税税人实际占用用的土地面积积为计税依据据，依照规定定税额计算征征收。17纳税义务时间：1.根据《城镇土地使用用税暂行条例例》第九条规定，，对于新征用用的土地，区区分耕地与非非耕地缴纳城城镇土地使用用税。征用的的耕地，自批批准征用之日日起满1年时开始缴纳纳城镇土地使使用税；征用用的非耕地，，自批准征用用次月起缴纳纳城镇土地使使用税。2.国家税务总局《关于通过招拍拍挂方式取得得土地缴纳城城镇土地使用用税问题的公公告》（国家税务总总局公告2014年第74号）：通过招招标、拍卖、、挂牌方式取取得的建设用用地，不属于于新征用的耕耕地，纳税人人应按照《财政部国家家税务总局关关于房产税城城镇土地使使用税有关政政策的通知》（财税〔2006〕〕186号）第二条规规定，从合同同约定交付土土地时间的次次月起缴纳城城镇土地使用用税；合同未未约定交付土土地时间的，，从合同签订订的次月起缴缴纳城镇土地地使用税。18根据《财政部、国家家税务总局关关关于房产税税城镇土地使使用税有关政政策的通知》（财税[2006]186号）规定，以以出让或转让让方式有偿取取得土地使用用权的，应由由受让方从合合同约定交付付土地时间的的次月起缴纳纳城镇土地使使用税；合同同未约定交付付土地时间的的，由受让方方从合同签订订的次月起缴缴纳城镇土地地使用税。《国家税务总局局关于房产税税城镇土地使使用税有关政政策规定的通通知》（国税发[2003]89号）购置新建商品房，，自房屋交付付使用之次月月起计征房产产税和城镇土土地使用税。19开发廉租住房房、经济适用用住房可减免免《财政部、国家家税务总局规定，对廉租住房房、经济适用用住房建设用用地以及廉租租住房经营管管理单位按照照政府规定价价格、向规定定保障对象出出租的廉租住住房用地，免免征城镇土地地使用税。开开发商在经济济适用住房、、商品住房项项目中配套建建造廉租住房房，在商品住住房项目中配配套建造经济济适用住房，，如能提供政政府部门出具具的相关材料料，可按廉租租住房、经济济适用住房建建筑面积占总总建筑面积的的比例免征开开发商应缴纳纳的城镇土地地使用税。20枣庄市人民政府关于调整城镇土地地使用税税额额标准的通知知枣政字〔2014〕〕52号一、征税范围各区的征税范范围为各区行行政区域；滕滕州市的征税税范围为滕州州市城市规划划区内，建制制镇人民政府府所在地和经经省政府批准准的工矿区。。二、税额标准准滕州市城市规划区区内土地为一一级，每平方米年税额额由6元调整为10元；建制镇、工矿区每平方米年税额额由3元调整为5元。三、执行时间间调整后的城镇镇土地使用税税税额标准，，自2014年7月1日起执行。21山东省人民政府鲁政字（2016）236号：为减轻企业税税负负担，阶阶段性调整部部分土地城镇镇土地使用税税税额标准，，滕州市一级土地，，每平方米年年税额为9，建制镇工矿矿区不变。2016年11月1日至2018年12月31日施行。22设计、施工阶段23印花税房地产开发阶段需要要缴纳印花税税的主要包括括采购甲供材材料、建筑安安装工程承包包合同、建设设工程勘察设设计合同、借借款合同、财财产保险合同同等合同。甲供材料应按购购销合同税目目，按按购销销金额，万分分之三税率贴贴花；建筑安装工程承包包合同，包括括建筑、安装装工程承包合合同，按承包包金额，万分分之三税率贴贴花；建设工程勘察设计计合同，包括括勘察、设计计合同，按收收取的费用金金额，万分之之五的税率贴贴花；银行及其他金融组组织和借款人人（不包括银银行同业拆借借）所签订的的借款合同，，按借款金额额的万分之零零点五贴花；；财产保险合同：包包括财产、责责任、保证、、信用等保险险合同，按收收取的保险费费收入金额的的千分之一税税率贴花。24对外支付劳务务代扣代缴营业税企业所得税委托代征25城镇土地使用税房地产开发企企业设计、施施工阶段的城城镇土地使用用税同取得土土地阶段。房产税《财政部、税务务总局规定：“凡是在基基建工地为基基建工地服务务的各种工棚棚、材料棚、、休息棚和办办公室、食堂堂、茶炉房、、汽车房等临临时性房屋，，不论是施工工企业自行建建造还是由基基建单位出资资建造交施工工企业使用的的，在施工期期间，一律免免征房产税。。但是，如果果在基建工程程结束以后，，施工企业将将这种临时性性房屋交还或或者估价转让让给基建单位位的，应当从从基建单位接接收的次月起起，依照规定定征收房产税税。”“纳税人自建的的房屋，自建建成之次月起起征收房产税税。纳税人委委托施工企业业建设的房屋屋，从办理验验收手续之次次月起征收房房产税。”26预售阶段27税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法营业税

销售不动产1.对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房收入免征营业税。2.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共担风险的，免征营业税。在投资后转让其股权的也不征收。全部价款和价款之外取得的一切费用，如手续费、服务费、基金等等。房地产开发公司销售商品时，要代当地政府及其职能部门收取一些资金，房地产开发公司在财务处理上不是作为自己的营业收入，而是作为代收费用处理的。根据营业税暂行条例中关于营业额为纳税人从对方所取得的全部价款和价外费用的规定，对此类费用，不论其财务上如何核算，均应全部计入销售不动产的营业额中征收营业税。对房地产主管部门或其指定机构、公积管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。5%营业税应纳税额=计税营业额×适用税率1.代收代付费用2.以房换地的营业额3.以不动产抵顶贷款的营业额4.以“还本”方式销售建筑物的营业额5.无偿赠与不动产的营业额6.自建后销售。销售阶段——营业税28营业税纳税义务发生时间●纳税义务发生时间间的一般规定定营业税纳税义义务发生时间间为纳税人提提供应税劳务务、转让无形形资产或者销销售不动产并并收讫营业收收入款项或者者取得索取营营业收入款项项凭据的当天天。取得索取营业业收入款项凭凭据的当天，，为书面合同同确定的付款款日期的当天天;未签订书面合合同或者书面面合同未确定定付款日期的的，为应税行行为完成的当当天。29营业税纳税义义务发生时间间●纳税义务发生时间间的特殊规定定1.纳税人转让土土地使用权或或者销售不动动产，采取预预收款方式的的，其纳税义义务发生时间间为收到预收收款的当天。。2.纳税人提供建建筑业或者租租赁业劳务，，采取预收款款方式的，其其纳税义务发发生时间为收收到预收款的的当天。3.纳税人将不动动产或者土地地使用权无偿偿赠送其他单单位或者个人人的，其纳税税义务发生时时间为不动产产所有权、土土地使用权转转移的当天。。4.纳税人人自己己新建建(以下简简称自自建)建筑物物后销销售的的，其其纳税税义务务发生生时间间为销销售自自建建建筑物物的纳纳税义义务发发生时时间。。5.营业税税扣缴缴义务务发生生时间间为纳纳税人人营业业税纳纳税义义务发发生的的当天天。30税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法土地增值税

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。增值额未超过扣除项目金额50%的部分(30%)速算扣除额0%枣庄市预征率：2％、3％。应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分(40%)速算扣除额5%增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分(50%)速算扣除额15%增值额超过扣除项目金额200%的部分(60%)速算扣除额25%销售阶段——土地增增值税税31枣地税税发〔2011〕52号一、对开开发建建设并并销售售经济济适用用住房房、廉廉租（（公租租）住住房、、棚户户区改改造安安置房房等保保障性性住房房，暂暂不预预征土土地增增值税税；二、对对开发发建设设并销销售普普通住住房，，土地地增值值税预预征率率维持持2%；三、对对开发发建设设并销销售非非普通通住房房（含含别墅墅）、、非住住房（（包括括商业业用房房、写写字楼楼等）），土土地增增值税税预征征率调调为3%；四、普普通住住房按按省政政府确确定的的标准准执行行。房房地产产企业业开发发建设设不同同类型型的房房地产产要按按规定定分别别核算算，依依不同同的预预征率率分别别预缴缴土地地增值值税；；未分分别核核算的的，从从高适适用预预征率率；五、本本规定定从2011年8月1日起执执行。。32税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法企业所得税

居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得，非居民企业的境内所得。1、直接农产免，减半征收（使用农业生产）2、定期减免（2免3减半，使用高新微企；3免3减半，使用国家扶持的节能环保企业）3、低税率（20%，15%，10%）4、加计扣除（50%、100%）5、投资抵税（70%、10%）6、减计收入（90%、特殊的利息、保费收入等）7、加速折旧（缩短折旧年限）企业的应纳税所得额应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额25%企业应纳所得税额=当期应纳税所得额*适用税率销售阶段——企业所所得税税33行次项

目本期金额累计金额1一、按照实际利润额预缴2营业收入

3营业成本

4利润总额

5加:特定业务计算的应纳税所得额

6减:不征税收入和税基减免应纳税所得额（请填附表1）

7固定资产加速折旧（扣除）调减额（请填附表2）

8弥补以前年度亏损

9实际利润额（4行+5行-6行-7行-8行）

10税率(25%)

11应纳所得税额（9行×10行）

12减:减免所得税额（请填附表3）

13实际已预缴所得税额——

14特定业务预缴（征）所得税额

15应补（退）所得税额（11行-12行-13行-14行）——

16减：以前年度多缴在本期抵缴所得税额

17本月（季）实际应补（退）所得税额——

18二、按照上一纳税年度应纳税所得额平均额预缴19上一纳税年度应纳税所得额——

20本月（季）应纳税所得额（19行×1/4或1/12）

21税率(25%)

22本月（季）应纳所得税额（20行×21行）

23减：减免所得税额(请填附表3）

24本月（季）实际应纳所得税额（22行-23行）

25三、按照税务机关确定的其他方法预缴26本月（季）税务机关确定的预缴所得税额

27总分机构纳税人28总机构总机构分摊所得税额(15行或24行或26行×总机构分摊预缴比例)

29财政集中分配所得税额

30分支机构分摊所得税额(15行或24行或26行×分支机构分摊比例)

31其中：总机构独立生产经营部门应分摊所得税额

32分支

机构分配比例

33分配所得税额

是否属于小型微利企业：是□否□

谨声明：此纳税申报表是根据《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》和国家有关税收规定填报的，是真实的、可靠的、完整的。

法定代表人（签字）：

年

月

日纳税人公章：会计主管：填表日期：

年

月

日代理申报中介机构公章：经办人：经办人执业证件号码：代理申报日期：

年

月

日主管税务机关受理专用章：受理人：受理日期：

年

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日中华人人民共共和国国企业业所得得税月月(季)度预缴缴纳税税申报报表(A类，2015年版)税款所所属期期间：：年年月月日日至至年年月月纳税人人识别别号：：□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□纳税人人名称称:金额单单位:人民币币元（（列至至角分分）34企业所所得税税（未未完工工开发发产品品）企业销销售未未完工工开发发产品品取得得的收收入，，应先先按预预计计计税毛毛利率率分季季(或月)计算出出预计计毛利利额，，计入入当期期应纳纳税所所得额额。企企业销销售未未完工工开发发产品品的计计税毛毛利率率由各各省、、自治治区、、直辖辖市国国家税税务局局、地地方税税务局局按下下列规规定进进行确确定：：（1）开发发项目目位于于省、、自治治区、、直辖辖市和和计划划单列列市人人民政政府所所在地地城市市城区区和郊郊区的的，不不得低低于15%。（2）开发发项目目位于于地及及地级级市城城区及及郊区区的，，不得得低于于10%。（3）开发发项目目位于于其他他地区区的，，不得得低于于5%。（4）属于于经济济适用用房、、限价价房和和危改改房的的，不不得低低于3%。35枣庄市市地税税局关关于明明确调调整从从事房房地产产开发发经营营业务务的企企业销销售未未完工工开发发产品品计税税毛利利率的的通知知（枣枣地税税函〔2014〕38号）经与市市国税税局协协商，，从2014年1月1日起，，我市市从事事房地地产开开发经经营业业务的的企业业销售售未完完工开开发产产品的的计税税毛利利率调调整如如下：：一、开开发项项目除除经济济适用用房、、限价价房和和危改改房外外，计计税毛毛利率率为15%。不得得低于于15%。二、属属于经经济适适用房房、限限价房房和危危改房房的，，计税税毛利利率为为3%36税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法城市维护建设税

所有缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人1、海关对进口产品代征的流转税，免征城建税；2、对中外合资企业和外资企业暂不征收城建税。纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额纳税人所在地在市区的，税率为7%应纳税额=（增值税+消费税+营业税）*适用税率纳税人所在地在县城、镇的税率为5%纳税人所在地不在市区、县城、县属镇的，税率为1%销售阶段——城市维维护建建设税税37印花税税在预售商商品房房时，，如签签订商商品房房销售售合同同或商商品房房预售售合同同的，，应在在签订订合同同时，，按合合同所所记载载金额额的万万分之之五计计税贴贴花或或按月月汇总总缴纳纳印花花税。。城镇土地使使用税税房地产产开发发企业业预售售阶段段城镇镇土地地使用用税税税务处处理同同拿地地阶段段。房产税房地产产开发发企业业预售售阶段段房产产税税税务处理同同施工工阶段阶阶段。售楼楼处。。38税项征税范围减免和优惠计税依据税率征管部门房产税城镇的经营性房屋1、个人所有非营业用的房产免征房产税2、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税3、从2001年1月1日起，对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税；从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；年税率为1.2%以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。年税率为12%以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入×税率(12%)持有阶段——房产税税39个人所所得税税工资薪金所所得，7级超额额累进税税率利息、股息息、红红利所得20%40竣工销销售阶阶段41企业所所得税税、土土地增增值税税、城城镇土土地使使用税税、房房产税税、印印花税税等税税种。。42企业所所得税税（完完工开开发产产品）《国家税税务总总局关关于印印发〈房地产产开发发经营营业务务企业业所得税税处理理办法〉的通知知》（国税税发[2009]31号）43详解——企业所所得税税扣除除项目目1、利息息支出的的扣除向金融融机构构借款款利息息据实实扣除除，向向非金金融机机构借借款，，不高高于金金融机机构同同类贷贷款的的利息息予以以扣除除2、计税工资的的扣除企业合理理的工资资、薪金金予以据据实扣除3、在职工福利费（工资薪薪金总额额14%）、工会经费（工资薪薪金总额额2%）和职工教育育经费（工资薪薪金总额额2.5%，超出部部分准予予在以后后纳税年年度结转转扣除）4、广告费费和业务宣传费（销售收收入的15%，可据实实扣除；；超过部部分可无无限期向向以后纳纳税年度度结转）5、捐赠的扣除（会计利利润12%以内）6、业务招待费的的扣除（实际发发生额的的60%，最高不不得超过过销售收收入的5‰）44土地增值值税（清清算）45详解——土地增值值税扣除除项目（1）取得土土地使用用权所支支付的金额包括纳税人为为取得土土地使用用权所支支付的地价款和按国家家统一规规定交纳纳的有关关费用。（2）开发土土地和新新建房及及配套设设施的成成本(以下简称称房地产产开发成成本)包括土地征用用及拆迁迁补偿费费、前期期工程费费、建筑筑安装工工程费、、基础设设施费、、公共设设施配套套费、开开发间接接费用。（3）开发土土地和新新建房及及配套设设施的费用（销销售费用、管管理费用用、财务务费用）三项费用的的扣除按按取得土土地使用用权所支支付的金金额及房房地产开开发成本本的10%以内计算算扣除。（4）与转让房房地产有有关的税金包括在转让房地地产时缴缴纳的营营业税、、城市维维护建设设税、印印花税。（5）加计扣除对从事房地地产开发发的纳税税人，可可按取得得土地使使用权所所支付的的金额与与房地产产开发成成本之和和加计20%的扣除。46土地使用用税纳税税的截止止时间《财政部、、国家税税务总局局关于房房产税城城镇土地地使用税税有关问问题的通通知》（财税〔2008〕152号）规定定：“纳纳税人因因房产、、土地的的实物或或权利状状态发生生变化而而依法终终止房产产税、城城镇土地地使用税税纳税义义务。”参考：}该规定从某某种意义义上讲，，一方终终止，则则另一方方开始缴纳：（1）例某纳税人将将房屋或或土地使使用权转转让给其他企业，房屋被被拆除等。。实物发发生变化化（2）权利发发生变化化，应该该主要从从合同签签订判断断，财税税〔2006〕186号文件规规定了合合同签订订日是判判定开始始缴纳土土地使用用税的依依据，相相反，对对出让土土地的一一方应该该是合同同签订日日终止纳纳税义务务。权利利发生变变化，主主要是办办理相关关手续，，即《产权证》、《土地使用用证》或“合同同”、““协议””这些履履行了。权利利发生变化。47印花税根据《中华人民民共和国国印花税税暂行条条例》及其实施施细则的的规定，，在竣工工销售商商品房时时，如签签订商品品房销售售合同或或商品房房预售合合同的，，应在签签订合同同时，按按合同所所记载金金额的万万分之五五计税贴贴花或按按月汇总总缴纳印印花税。。48房产税根据财税地[1986]8号规定，，凡是在在基建工工地为基基建工地地服务的的各种工工棚、材材料棚、、休息棚棚和办公公室、食食堂、茶茶炉房、、汽车房房等临时时性房屋屋，如果果在基建建工程结结束以后后，施工工企业将将这种临临时性房房屋交还还或者估估价转让让给基建建单位的的，应当当从基建建单位接接收的次次月起，，依照规规定征收收房产税税。49房产税计计税原值值的确认财政部、国家税税务总局《关于安置置残疾人人就业单单位城镇镇土地使使用税等等政策的的通知》(财税[2010]121号)的规定，，“对按按照房产产原值计计税的房房产，无无论会计计上如何何核算，，房产原原值均应应包含地地价，包包括为取取得土地地使用权权支付的的价款、、开发土土地发生生的成本本费用等等。”“宗地容积积率(注：容积积率是指指房屋总总建筑面面积与用用地面积积的比率率)低于0.5的，按房房产建筑筑面积的的2倍计算土土地面积积并据此此确定计计入房产产原值的的地价。。”租赁。50营改增相相关政策策51营业税改改征增值值税后契契税、房房产税、、土地增增值税、、个人所所得税计计税依据据有关问问题明确确如下：：一、计征契契税的成成交价格格不含增增值税。。二、房产出出租的，，计征房房产税的的租金收收入不含含增值税税。三、土地增增值税纳纳税人转转让房地地产取得得的收入入为不含含增值税税收入。四、个人转转让房屋屋的个人人所得税税应税收收入不含含增值税。。个人出租房屋屋的个人人所得税税应税收收入不含含增值税税，52营改增后后，地税税发票过过渡及使使用须知知自2016年5月1日起，地地税机关关不再向向试点纳纳税人发发放发票票。试点点纳税人人已领取取地税机机关印制制的发票票以及印印有本单单位名称称的发票票，可继继续使用用至2016年6月30日，享受受免征增增值税政政策的纳纳税人（（如医院院、博物物馆等））使用的的印有本本单位名名称的地地税发票票，最迟迟可使用用至8月31日。纳税人在地税机机关已申申报营业业税未开开具发票票，2016年5月1日以后需需要补开开发票的的，可于于2016年12月31日前开具具增值税税普通发发票（税税务总局局另有规规定的除除外）。2016年4月30日前，纳纳税人已已经开具具的地税税发票，，需要开开具红字字发票冲冲回的，，应当持持主管地地税机关关证明开开具（代代开）红红字国税税机关监监制的发发票；冲冲回后需需要重新新开具的的，应当当开具（（代开））国税机机关监制制的发票票；涉及及营业税税税款退退库的，，由主管管地税机机关办理理。53国家税务务总局关于于规范国税税机关