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文档简介
年安徽省房地产市场现状及2022年走势预测分析2022年,安徽省房地产市场总体有序进展,开发投资先抑后扬,商品房销售成交逐步活跃。但市场运行中仍存在一些不容忽视的问题,要保持目前良好进展势头,仍需连续实行有效措施加以巩固和连续。
一、2022年房地产市场运行基本状况
(一)房地产开发投资增幅触底回升
从全年走势看,由于受新开工项目削减及企业资金紧急等因素影响,房地产开发投资增幅在7月份跌入谷底13.8%,随后在销售持续回暖以及降息降准等乐观因素的刺激下,增幅渐渐企稳回升。全年房地产开发企业共完成开发投资3151.6亿元,比上年增长20.7%,增幅比上年回落7.2个百分点,与上半年和前三季度比,分别回升2.8个和6.2个百分点。其中,商品住宅投资2059.3亿元,增长10.1%;商业地产增幅较快,办公楼投资132亿元,增长96.5%,商业营业用房投资564.9亿元,增长46.2%,增幅分别比住宅投资增幅高86.4个和36.1个百分点。
(二)新开工面积降幅持续减小,施工、竣工面积平稳增长
全年安徽省商品房新开工面积7874.2万平方米,比上年下降9.1%,下降幅度较上半年和前三季度分别减小15.1个和5.3个百分点。其中商品住宅新开工面积5468.4万平方米,下降19%,下降幅度较上半年和前三季度分别减小14.3个和5个百分点。全省商品房施工面积24836.1万平方米,增长19.5%,其中商品住宅施工面积18182.6万平方米,增长13.4%。商品房竣工面积3965.4万平方米,增长9.3%,其中商品住宅竣工面积3123.2万平方米,增长8.2%。
(三)商品房销售面积超上年水平
在一系列房地产调控政策的作用下,2022年前5个月商品房销售面积持续下降。此后在央行降准、降息以及企业以价换量等因素的共同作用下,刚性需求开头释放,成交回升,销售降幅自6月份起逐月收窄,11月份开头扭转下降态势。全年商品房销售面积4828.8万平方米,增长4.8%,增幅比一季度、上半年、前三季度分别提高13.8、11.1和8.7个百分点,其中商品住宅销售面积4275.4万平方米,增长7.1%,增幅比一季度、上半年、前三季度分别提高21、14和11.2个百分点。
(四)资金到位状况略有好转
销售回暖,资金逐步回笼,企业资金状况略有好转,国内贷款和个人按揭贷款增长较快。全省房地产开发企业当年共到位资金3835.3亿元,增长12.8%,增幅比一季度、上半年、前三季度分别提高7.5、5.6和0.6个百分点,但仍低于同期开发投资增幅7.9个百分点。其中,国内贷款、个人按揭贷款合计949亿元,增长22.7%,所占比重由上年的22.8%提高至24.7%。
二、存在的问题
(一)房地产市场不确定因素仍旧较多
一是存量房去库存化压力依旧存在。随着近两年开发投资项目的逐步竣工,商品房待售面积持续处于高位。截至2022年底,全省商品房待售面积944.8万平方米,分别比2022年和2022年扩大263.5万平方米和423.5万平方米。其中,住宅待售面积620.5万平方米,按每套100平方米计算,当年有近6.2万套住宅未售,说明开发商销售压力依旧存在,库存积压给房地产企业带来较大资金周转问题。
二是部分开发企业投资意愿不强。从2022年各月新开工状况来看,基本始终处于下降状态,全年新开工面积降幅为9.1%,其中住宅下降19%,表明部分开发企业对市场缺乏信念,投资意愿不强。
三是企业拖欠款现象有增无减。2022年,全省房地产开发企业各项应付款达764亿元,增长51.8%,增幅比上年扩大8.4个百分点,其中工程款394.1亿元,增长63.6%,增幅扩大18.3个百分点,均大大高于同期开发投资增速。
(二)区域进展不平衡现象比较突出,省会合肥的拉动作用呈减弱态势
2022年,全省房地产开发投资增速最高的三个市分别是蚌埠(73.5%)、淮北(64%)、马鞍山(56.5%),增速较低的三个市分别是安庆市(1.5%)、合肥(2.7%)、淮南(11.6%),最高和最低的差距达72个百分点。合肥市开发投资完成913.8亿元,占全省投资的比重为29%,比上年下降5.1个百分点,比2022年下降7.4个百分点。
(三)商业地产开发比重上升偏快
由于此前出台的一系列宏观调控政策,指向的调控目标是住宅市场,商业地产成为开发商和消费者双方规避调控政策的投资凹地。2022年,办公楼、商业营业用房投资合计比重为22.1%,比上年提高4.7个百分点;新开工面积二者合计比重为21.3%,提高6.4个百分点。因此,应亲密关注办公楼、商业用房开发,适时出台政策予以引导,防止非理性投资过热。
三、房地产市场展望
展望2022年,房地产调控政策仍将保持相对稳定,房地产资金面会进一步改善,合理自住和改善性住房需求将得到政策的进一步支持,投资投机性住房需求将被进一步抑制。
中央经济工作会议提出,2022年将连续实施乐观的财政政策和稳健的货币政策,特殊提到“要适当扩大社会融资总规模,保持贷款适度增加”,这意味着2022年银根会进一步放松,这将给房地产市场带来更多增量资金和较强的购买力。另外,随后召开的全国住房城乡建设工作会议提出“支持合理自住和改善性需求”,这是近两年来首次提及支持合理的改善性需求,改善性需求将会随着支持力度提高而加快释放,将有效激活市场,促进市场加快复苏。
同时近期“国五条”的出台,表明国家房地产调控政策将连续坚持适度从紧的取向,抑制房地产的投资投机性需求的政策不会转变。“国五条”提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”,将可能转变市场预期,引发投资投机者和多套房持有者的抛售,从而减弱市场快速上涨的基础和动力。
依据上述分析,对2022年市场初步猜测如下:
1、成交量
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