地产企业信用利差群像之民企篇

聚焦一线及二三线城市民营地产企业信用利差走势继202年4月7发报《产业用群像央我对0家地产企信利走进行顾分本中我将光向营产企基于地国及企化著的一从利差势角探在下投者对地产营业体险绪仍较谨观度仍主的景02年以来全国各地陆续出台的地产调控政策对于地处一线城市及二三线城市的地产民营企业是否造不的响其并尝在前经历产“冬的民地产企业挖投机。选择一线城市及二三线城市民营地产企业样本我们国统局221年7月5发的01年6份70个中商品住宅销价变情》对一三城的类为城划标，取nd业分类房产发主营务房产发及售的营业按照司总部所地分一及三线营产未发以至202年4月18日无公开续用信（括短中业公司定工括中美元债的产企研究象小至202年4月18日公存用债息的33地民，中线城市20企，三城市13家业基民地产企业存信债发期多为期限整收率偏的们择5年国开债到收率为准率，以样民地企业身存信自2016年1月至022年4月间估收日值来算民的券期收率并绘其用差势。由于分产营业存续到收显高为免群及值对于数据计成响模分析果我基收率对32家本产进行据清洗具而照100的中债估收率标将180只续产样券分两类对收截至022年4月18日近0日益=10和对高益债（至222年4月18日近30日均益>10，将对收债以剔，不纳本告研范最们建的本括一市12家营企，65债二线市1民营产业56只其中苏南设团份有公司的3只续因益异常剔。表1：一线城市样本民营地产企业列表发行人行业分类办公地址总部城市级别石榴置业集团有限公司房地产开发北京市一线城市北京兆泰集团股份有限公司房地产开发大连万达集团股份有限公司综合支持服务旭辉集团股份有限公司房地产开发上海市复地(集团)股份有限公司房地产开发景瑞地产(集团)有限公司房地产开发大华(集团)有限公司房地产开发江苏中南建设集团股份有限公司房地产开发新城控股集团股份有限公司房地产开发广东珠江投资股份有限公司房地产开发广州市广州市方圆房地产发展有限公司房地产开发深圳香江控股股份有限公司房地产开发四川新希望房地产开发有限公司房地产开发四川省成都市二三线城市新湖中宝股份有限公司房地产开发浙江省杭州市杭州滨江房产集团股份有限公司房地产开发宋都基业投资股份有限公司房地产开发重庆华宇集团有限公司房地产开发重庆市荣安地产股份有限公司房地产开发浙江省宁波市俊发集团有限公司房地产开发云南省昆明市广西荣和有限责任公司房地产开发广西南宁中天金融集团股份有限公司房地产开发贵州省贵阳市温州高新技术产业开发区投资建设开发有限公司房地产开发浙江省温州市碧桂园地产集团有限公司房地产经营公司广东省佛山市，表2：因中债估值收益率异常而未纳入分析的民营地产企业列表发行人行业分类办公地址总部城市级别当代节能置业股份有限公司房地产开发北京市一线城市北京鸿坤伟业房地产开发有限公司房地产开发融创房地产集团有限公司房地产开发正荣地产控股股份有限公司房地产服务上海市上海世茂建设有限公司房地产经营公司江苏中南建设集团股份有限公司房地产开发祥生地产集团有限公司食品、饮料与烟草恒大地产集团有限公司房地产开发深圳市金科地产集团股份有限公司房地产开发重庆市二三线城市融信(福建)投资集团有限公司房地产开发福建省福州市，一线及二三线城市民营地产企业总体利差走势及原因分析基于12家布一城的样民地企和1家分于三城的本民营地企各续用债信利平我们别算一城地产企和二三城地民的用利总走从走曲线中可以发现自016年至021年中期一线城市和二三城市的民营地产企的差走势基本趋同总体呈现平稳行的态势。该趋势直续至201年下半年，一与二三线城市的民地企业信用利差走势开始大幅一线城市民营地产业利差水平于02年年初陡然爬升逾1,70B，较01年中近400P的利差水平近长3倍有余，222年3出现幅回落震下至50P左反观二三线城民营地产企同期利水上升幅度则明显较仅从221年中近40BP的利差水延续平稳上行态势至0虽然该阶二线市营产企自的行度前期与线的利走势差距显。图1：2016年-022年一线及二三线城市民营地产企业总体信用利差走势（单位：P）,80,60,40,20,0000000000-21-9-6 21-9-6 21-9-6 21-9-6 22-9-6 22-9-6一线城市信用利差 二三线城市信用利差，一线二线营产业利走“手“道镳的转变的个中因从201半年今地布地调控策可一。就地调政的性看021年半地策环整从地断出台紧缩调政从紧调风明调向聚于房二房格管房地产场序资金管方部松性策基依人引进户籍制度总体而言从021年下半年至202年年初期间地产政策的性调控方向相对偏紧或系一线二线地产民营企业信利走势均呈现01年中以前平稳上行而此后上行幅度有加的主要原因。而入202年后一线及二三线产营企业用利差上行幅度出显分且二三城市地产企表现优于一线的要或源于以下3点：其一，2022年初以来逐渐增多的地产宽松政策在一线和二三线城市之间的分布存在不均即宽松性政策数量及方式与政策分解市场避险情绪的度相关政策数量越多方式直接对于民营企业地产收率快速上行的缓释果佳具言国局不定疫情连复形下经济本不受冲房的下行压愈显或保障国济柱业一的产长健发地府对地行的控段渐放方松政的占开加中二三线城市发布的宽松性调控策量较一线城市调控容也较为直接低付比高公金款度放贷款制放户等主力度较大而一线市的宽松性调控政策数量相对较少，且调控内容也多采取“迂回战术，以吸引人口人为政策重心无竿影刺政策台力度较小要注的于营健杆合理管良仍市断地民风出差压拐已的要号因政策仅影而法底转市对产企谨态政面果至市面反应存一滞因便各积出宽性策政对地民利差势改善效有，体差处高或动阔趋势期难改。其二新型城镇化的加进以及城市基础设建的大力投入有助于强三线城市对流动人口的吸引力，进一步带来核心产业和资源集聚效应，激活商业地产需求。未来三城的产级占增或超一城应带更样更高质、更个化消需而推商地市从线城过至三城的下增加二线市营产业的展发投资情一向三城市扩。其三相对一线市三线城市住宅地产格势显著质量提明显且土地资源充足行业竞争饱程度总体不及一线市因此在地产行业层紧调控下仍具备较好的抗压能力来量三城购者的入一城房价涨船高随而的一市高的价外购者拒门因一线市与二三城房差增宅量距小地购于性性比考而逐步转二线市主购房体进步二线城的产业来展机。展望市基于2022年4月29日中政局会中于产策持的“支持各地从当地实际出发，完善房地产政策，支持刚性和改善型住房需求”的要求我们计国地台松性产策力和率或持甚加加上3点原我们预计宽松性策在一线及二三线市间的分布差异或将续在二三线城市的政策边际放效或相对一线城市更可观一线城市民营地产业利差水平预计仍将处于相对高位，短期内难以快速回落至二三线城市民营地产企业的利差水平，而二三线城市利差平将延续平稳上行态地民营企业内部的结性化将持续。表3：一线城市201年下半年地产宽松性调控政策汇总省份政策时间政策名称政策类型北京7月6日北京市:《关于进一步优化住房公积金归集业务提升便民服务的通知》其他公积金政策北京7月6日北京市:《北京市引进毕业生管理办法》人口人才政策上海8月5日上海市:《关于调整本市职工提取住房公积金支付房租月提取限额的通知》其他公积金政策上海8月2日上海市:住房公积金加大对既有多层住宅加装电梯支持力度其他公积金政策北京9月6日北京市:《关于持续优化规范住房公积金归集业务的通知》其他公积金政策广东10月9日广州:在佛山、东莞等省内7购房可提取广州住房公积金放宽贷款限制上海10月6日上海市:开通存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同服务市场监管政策广东11月2日深圳市:《关于实施住房租赁税收优惠政策有关事项的通告》市场监管政策广东11月8日深圳市前海开发区:《深圳前海深港现代服务业合作区支持人才发展专项资金管理暂行办法》人口人才政策广东11月3日广州市:《关于印发广州市发展住房租赁市场奖补实施办法的通知》市场监管政策广东11月6日广州市:《关于印发广州灵活就业人员参加住房公积金制度试点管理办法的通知》其他公积金政策上海11月9日上海:开放第二批21年非海生源应届普通高校毕业生进沪就业落户受理工作人口人才政策各地方政府官及官方媒体整理表4：二三线城市221年下半年地产宽松性调控政策汇总省份政策时间政策名称政策类型四川7月2日成都市:《关于调整再交易房公积金贷款相关事项的通知》放宽贷款限制四川7月6日成都市:《成都市灵活就业人员参加住房公积金制度试点管理办法》放宽贷款限制福建7月1日厦门:推出留厦六条人才新政人口人才政策安徽7月6日合肥市:缩短摇号选房资格锁定时间放宽行政限制江苏7月7日南京市:《关于印发南京市积分落户实施办法的通知》人口人才政策辽宁7月8日沈阳市:"创新沈阳"人才新政30版人口人才政策福建7月9日厦门市:《关于印发加大新就业大学生等青年群体租赁住房保障工作若千意见的通知》人口人才政策山东7月0日青岛西海岸新区:《关于建设灵山湾"人才特区"引领新经济展的实施意见(试行)》人口人才政策浙江8月1日宁波市:《宁波市人才发展"十四五"规划》人口人才政策四川8月2日成都市:《关于成都住房公积金管理中心缴存职工在德眉资购房办理公积金贷款相关事宜的通知》放宽贷款限制四川8月2日成都市:《成都市灵活就业人员参加住房公积金制度试点个人住房贷款实施细则》放宽贷款限制吉林8月1日长春市:调整政策措施助力房地产市场健康发放购房补贴辽宁9月3日沈阳市:《沈阳市高层次人才住房公积金支持政策实施细则》人口人才政策湖北9月0日武汉市：《关于调整完善落户政策相关条件的实施意见》人口人才政策四川9月3日成都市:《成都住房公积金个人住房贷款实施细则》其他公积金政策四川9月3日成都市:《成都住房公积金提取管理实施细则》放宽贷款限制吉林9月3日长春市:《留(来)长人才、农民购房补贴和购房消费券办理流程》发放购房补贴浙江9月4日杭州市:《关于将人才专项租赁住房项目纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金支持范围的通知》人口人才政策各地方政府官及官方媒体整理表5：二三线城市221年下半年地产宽松性调控政策汇总（续）省份政策时间政策名称政策类型辽宁9月8日沈阳市:《沈阳市高校毕业生和高新技术企业人才首次购房补贴实施细则(新修订)》人口人才政策浙江10月9日杭州市:《关于调整杭州市大学生毕业生落户政策的公告》人口人才政策黑龙江10月0日哈尔滨市:《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》发放购房补贴浙江10月8日宁波市奉化区:《221年度高次人才安家补助和企业引才补助申报公告》人口人才政策吉林11月1日长春市:《关于办理在建建筑物抵押、商品房预售等业务的通知》市场监管政策湖北11月5日武汉市:《关于印发武汉市加快推进总部经济高质量发展政策措施的通知》放宽行政限制湖南11月3日长沙:湖南自贸试验区长沙片区人才政策24条人口人才政策江苏11月5日南京市:《关于集中供应定向人才住房公告》人口人才政策四川11月3日成都市:《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》其他政策广西11月0日南宁市:《南宁住房公积金个人住房贷款管理办法》放宽贷款限制山东12月1日济南市:《关于新就业高校毕业生申请办理泉城安居卡有关事项的通知》人口人才政策山西12月6日太原市:《关于完善住房公积金贷款保证的通知》放宽贷款限制陕西12月7日西安市:《关于调整限价商品房上市交易有关条款的通知》放宽行政限制甘肃12月7日兰州市:与太原等八城市建立住房公积金异地互认互贷机制其他公积金政策浙江12月0日宁波市:《关于调整宁波市住房公积金贷款政策的通知》提高贷款额度福建12月1日福州市:《关于优化调整人才限价商品住房销售和管理办法的通知》放宽行政限制山东12月1日济南市:《关于取消住房公积金异地贷款户籍限制的通知》放宽贷款限制广东10月9日惠州市:《关于调整惠州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告》放宽行政限制湖南11月1日岳阳市:《岳阳市加快省域副中心城市人才高地建设的若干措施》人口人才政策广西12月0日桂林市:《关于印发桂林市加大重点行业扶持力度冲刺四季度经济工作若干奖励措施的通知》放宽行政限制浙江12月2日金华市武义县:《武义县民营工业企业新居民购房券实施意见(试行)》放宽行政限制各地方政府官网及官方媒体整理表6：一线城市202年1月1日2022年4月18日期间地产宽松性调控政策汇总省份政策时间政策名称政策类型北京1月2日北京市:《关于住房公积金支持北京老旧小区综合整治的通知》其他公积金政策北京2月9日北京市:《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》人口人才政策上海2月1日上海市黄浦区:《黄浦区关于加强和改进新时代人才工作的意见》人口人才政策广东2月1日广州市：首套房利率从LPR00p下降至LPR0p，二房利率从LPR10p下降到LPR10p下调贷款利率上海2月3日上海市金山区:"上海湾区"人计划人口人才政策广东3月7日花都区：外地户口在花都买房，无需社保5年，只需要提一份在花都企业的劳动合同即可买房。限购放松北京3月7日北京市：《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》人口人才政策各地方政府官及官方媒体，表7：二三线城市222年1月1日-222年4月18日期间地产宽松性调控政策汇总省份政策时间政策名称政策类型山东1月1日济南市:《关于取消住房公积金异地贷款户籍限制的通知》放宽户籍限制山东1月4日青岛市:《关于优化调整胶东经济圈住房公积金转增和异地货款政策的通知》其他公积金政策浙江1月4日宁波市:满足要求的人群住房公积金最高贷款额度可提高到80万元/户；多套房只要名下无贷款可继续申请贷款放宽购房限制安徽1月1日泸州市:《泸州市"酒城创新人才聚集行动"人才住房保障实施细则(试行)》人口人才政策广西1月4日北海市:《关于调整住房公积金贷款政策的通知》降低首付比例云南1月0日昆明市:首套房利率降至51%，二套房降至56%下调贷款利率安徽1月1日蚌埠市:首套房利率降至58%，二套房无贷款记录的同样降至5.3%下调贷款利率天津1月4日天津市:积分落户新政正式启动人口人才政策陕西1月4日西安市:《西安市支持住房租赁市场发展财政资金补助和奖励办法(修订)》其他政策安徽1月7日合肥市:9家银行房贷利率下，首套利率从5.8%至58%，二套从63%降至6.2%下调贷款利率福建1月8日福州市:《关于调整部分住房公积金政策的通知》降低首付比例广东2月8日惠州市:对大专学历以上人才给予一次性购房补贴发放购房补贴广东2月1日惠州市:首套房利率降至52，二套房无贷款记录的同样降至5.%下调贷款利率湖北2月1日武汉市:关于修订《市住房保障房管局关于规范新建商品房台同网签备案工作的通知》市场监管政策重庆2月8日重庆市:部分楼盘首付比例下调降低首付比例广西2月8日南宁市:《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》提高贷款额度云南2月1日昆明市:给予本硕博租房补贴和购房补贴发放购房补贴天津2月2日天津市:《天津市关于加快推进农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的指导意见》土地政策浙江2月4日杭州市:目前首套房利率降至.6%56%，二套房在.5%下调贷款利率吉林2月7日长春市:重点高校本科生3元安家费，硕士5万元，博士8万元发放购房补贴河南2月8日郑州市:《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》棚改货币化江西3月4日南昌市:《关于优化住房公积金使用政策的通知》提高贷款额度云南3月4日昆明市:首付比例最低可达降低首付比例河北3月4日唐山市：发布公积金贷款新政，包括最高额度提高至80万二套房首付比例降至3%等。提高贷款额度贵州3月7日贵阳市：《贵阳市住房公积金管理中心关于支持人才在贵阳贵安购（租）房使用住房公积金的措施（征求意见稿）》提高贷款额度河南3月1日郑州市：发布关于加快发展保障性租赁住房的实施意见人口人才政策辽宁3月5日沈阳市：调整普通住房认定标准的公告放宽行政限制黑龙江3月3日哈尔滨：拟废止住房限购限贷政策放宽购房限制天津4月1日天津市：《关于购买首套住房和保障性住房提取住房公积金有关问题的通知》放松公积金贷款限制江苏4月1日苏州市:非苏州户口在苏州购买首套房，由3年内社保连缴纳满24个月改为累计缴纳满24个月;非苏户口在卖房后2年内无需社或税单可直接购房;苏州市区二手房限售由5年调整为3年，新房则仍然维持3年不得转让规定。放松限购各地方政府官网及官方媒体，一线城市民营地产企业存续债及财务数据一览本报纳分的12目前存公发信的一城样民地企存续信用债余额规模约800亿元加权平均发期基本中在35Y期存续债债券种类以司及期据为评级方面中评级对项主评级与续规存一正相即级高债券模体级发主体存量额对小侧佐证体级主融能力紧关。表8：一线城市各样本民营地产企业存续债数据一览（单位：亿元；年）发行人存续债余额规模（亿元）加权平均期限（年）债项/主体评级存续债种类石榴置业33155.0A/AA公司债北京兆泰43103.4A/AA+中期票据公司债大连万达3033.5AA/AA中期票据公司债旭辉集团11.34.4AA/AA中期票据公司债复地集团54903.0AA/AA公司债景瑞地产18503.4A/AA公司债大华集团41235.0A/AA+公司债江苏中南34654.7A/AA+公司债新城控股69624.6AA/AA中期票据公司债定向工广东珠江85144.8A/AA+公司债广州市方圆9.84.0A/AA公司债深圳香江2.04.0A/AA公司债ind，从已布财报数来盈利能力方面2家一城样地民的盈利能力异中218年至020年间业复合长及母利增速为正值企包石置、旭集、苏南新城股广珠，合比该5家地民的绩现以得盈能由至的排为东控苏中榴业旭团在业冬仍持较的收净润增长明该企业营展有强抗韧主营业务稳定性方大连达在其物管与业售业务间行换其余本营产业保持对稳定的营务构短偿债能力方面，连流比在220至1.0以下，体现资流性况佳短偿能存险其样地民短期动性基本处尚状鉴于数业020年比较209出下因此注地产企流性险备一的要性长期偿能力方面除京泰连万，其余本产企资负债和息务比处于业明城产民企的杆整较资渠依债期债能风较约险偏同时也一体民地企业行黄金采“杠负高周三高的经营策略来快速进入市场所带来的副作用在行业“青铜时期”爆发，融资端紧缩销售承共造地民企务担偿力金断等伤民地产企再提投者心依任道。表9：一线城市各样本民营地产企业财务数据一览（单位：%）发人收复增率归净润速各主营业务占比()流动比率资产负债率()有息债务比重产品200年209年200年209年200年209年200年209年石置1000%2877%房地产销售967%921%1.71.1814%828%601%679%土地整理1.9%5.8%物业出租1.3%1.4%物业管理0.0%0.1%其他0.5%0.0%北兆-3.4%-4717%房屋出租800%772%3.23.9572%545%509%467%房屋销售100%2.5%酒店服务5.3%120%其他2.7%1.0%大万-3940%-3229%投资物业租赁及管理917%446%0.91.6511%517%386%401%酒店运营2.3%1.7%物业销售-0.7%485%其他5.2%4.8%旭集2%6%物业销售及相关服务995%994%1.01.4756%762%409%463%物业出租0.1%0.7%商贸流通运营186%221%注：收入复合增长率时间区间为2018年至200年，表10：一线城市各样本民营地产企业财务数据一览（续（单位：%）发人收复增率归净润速各主营业务占比()流动比率资产负债率()有息债务比重产品200年209年200年209年200年209年200年209年复集3160%-1509%房地产442%378%1.71.5705%707%584%574%黄金珠宝类436%402%工艺品、百货及服务4.9%1.1%物业管理2.0%2.2%物业出租1.1%1.8%度假村0.8%1.7%餐饮0.3%1.0%化学制药0.4%0.7%景地1352%-1437%售房889%918%1.81.3719%703%406%406%物业管理4.1%3.6%房租1.8%1.8%装修1.6%0.9%其他3.7%1.4%江中3999%8576%房地产开发745%718%1.81.7865%907%623%724%建筑施工282%308%酒店及其他2.9%2.8%内部交易抵消-5.4%-5.7%新控6393%3110%房地产开发销售945%935%1.11.4847%866%532%527%物业出租及管理3.4%4.2%广珠6017%5681%房地产销售819%645%1.92.1724%761%565%671%建筑施工290%429%内部抵销-171%-280%广市圆1232%-7.4%房产销售956%939%1.01.3744%746%518%564%租赁业务1.7%1.1%酒店0.5%0.1%建筑设计0.4%0.7%深香9.6%-2560%商品房、商铺及写字销售733%682%1.21.6778%755%505%503%商贸流通运营186%221%注：收入复合增长率时间区间为2018年至200年；大华集团未公布财务数据，利差走势一览如前所，线二线城民地企的用利走在201半年突发显分，就线市2样民地业各的续用的用利走势来一线城市民营地产业内部亦存在显著两分化且分化态或将进步延续在2016年9月至201年9月期间，2家一线城市样本民营地产企业存信用债利差走势几乎完一了城股用中债值益在219年中发生异常动余民营业利走均此期呈小缓上的态然而021年9月以后12家样本企业走势出分其中大连万达瑞产江苏中南新城控股4家企业信用利差在221年下半年开始快速走阔利差在022年一季度更呈直线上态达到历史最高位而石置业北京兆泰旭辉团复地团大华集广东珠广州市方圆和深圳江8家企业的利差走势延此前的平稳上行态势管上行度相有所扩但与另4家拉升上行的态相比该上行度几可忽略。值得注意的是尽管一市样本民营地产企内存在利差走势方面两分化但利差水平方面则本对接近，截至022年4月18日走势相对平的8家企业中，除了旭辉集团利水平仅约50，其余业利差水平均于50700P之间，波动较小。图2：2016年-022年一线城市各样本民营地产企业利差走势（单位：P）,00,00,00,00,00,00-21-9-6 21-9-6 21-9-6 21-9-6 22-9-6 22-9-6石榴置业北京兆泰大连万达旭辉集复地(集团) 景瑞地产大华(集团) 江苏中新城控股广东珠江广州市方圆深圳香，投资机会展望2022年4月29召中央治会中地政一强“住炒”的政策调会提“持地当际出完房产支持性和改善住需化品房售金管促房地市平健发表为促进地行健发和性循而放因施城策宽政偏信的政策导不我预来地行边放的控政力将持至大叠行业回的键然销端和资房基修金改的仍然提振地产市场投资者信心的重要依据，因此我们从各样本民营地产企业各自的存续债现状企业财务表现以及差位数变动3个角度结合前地投资环境下以障收益安全性为首要慎资质回避收益风险覆不足的可能性3大投资则进一步筛选一线城市的样民地产企业中当前或备资价值的发行主体。存续债现状方面泰连达旭集复集华团江苏中南、城股广珠均为A及+的等级行体信资相对可；财务表现方面珠城股江中石榴业旭集经良期偿债险杆处于业位呈下态表企管已开着手改善本京虽出盈下但债能和杆表明优于余样本企违风较信用质利差分位数变动方面利处于对历史中位间存利下行间样地民包括京泰大集石榴业、旭辉团。综上所述，一线城的2家样本民营地产企中我们预计北京兆泰旭集和大华集团或存在定置性价比，建议投者以关注。表11：一线城市各样本民营地产企业利差及历史分位数变动（单位：P；%）一线地民企202年4月8日201年12月31日利差变动(BP)分位数化(%)25分数利差中位数差75分数利差信用利差历史分位数信用利差历史分位数石榴置业60.94%63.39%-2764-4%59.960.262.6北京兆泰52.77%54.49%-1487-2%37.139.752.1大连万达1,738510%64.58%1,24201%22.143.850.4旭辉集团24.09%22.88%22927%12.715.321.8复地集团67.19%29.98%38.21%13.416.020.6景瑞地产3,77429%57.92%2,99236%57.061.064.3大华集团50.99%52.99%-1410-4%17.020.724.3江苏中南5,556110%84.69%4,05756%42.045.351.5新城控股2,15799%59.48%1,21651%22.128.336.9广东珠江50.52%52.44%-2019-2%50.053.656.0广州市方圆68.75%71.57%-3188-7%69.569.871.4深圳香江45.41%48.36%-3109-4%46.847.250.5一线城市1,736299%55.987%1,194312%23.934.141.5in，二三线城市民营地产企业存续债及财务数据一览本报纳分的1目前存公发信二线市本营产企业存续信用债余额规模约0元加权平均发行限分于2Y间发期限一线城市地产民企稍短。存续债债券种类以公司债主且出现短期融资券的债券种类或与处三城的产民布的产目规期质等不及线城市项因资流相较快在定表明三城地民对融资金流动要较线市高评级方面二线市地民中中评主体比相较一城明更债体级存债模之的联高等地产民企碧州的存信债模对大但为等的新希则存量余较或明线城地民是选债权融方不取于其身的融资取于的经战和务二者影企的标本结和杠杆率。表12：二三线城市各样本民营地产企业存续债数据一览（单位：亿元；年）发行人存续债余额规模（亿元）加权平均期限（年）债项/主体评级存续债种类四川新希望17003.9AA/A+公司债新湖中宝52744.0A/AA+公司债杭州滨江11.02.0AA/AA中期票公司债短期融资券宋都基业5.33.0-/AA公司债重庆华宇41004.6A/AA+公司债荣安地产6.05.0A/AA公司债俊发集团40004.0A/AA+公司债广西荣和15005.0A/AA公司债中天金融81503.0A/AA中期票据公司债温州高新19203.6A/AA定向工具企业债中期票碧桂园17.54.7AA/AA公司债ind，从已布财报数来看盈利能力方面1家二线市本产企的盈利能同差较中208至220期营业入合长及母净润增速均正的业括州滨荣地集团碧合该4地产民企业表可得盈利力高低排为荣地俊集杭州江和碧桂较的利是企经稳基良好前条更行业冬期存续关主营业务定性方面1样民地产业保相稳的主业务结短期偿债能力方1家本产企期流性处良状动产对流负的盖好但与线市本产企相数业200年流比率较219年现滑此同需持关二线城地民的动风险流动性问或在地市整长期偿债能力方除州新广荣以余样本产企资负率和息务比处同业然一市样地产民企体平体可现杆偏本结偏期能力险较大、约险高信风险示号前然泛存于营产业体。表13：二三线城市各样本民营地产企业财务数据一览（单位：%）发人收入合增率()归母利润速()各主营业务占比()流动比率资产负债率()有息债务比重()类别200年209年200年209年200年209年200年209年四新望414%-102%房产销售952%939%1.71.7774%766%530%557%物业服务1.0%1.2%物业租赁0.7%1.8%酒店经营0.3%0.4%其他0.9%0.0%新中-105%123%房地产753%812%1.41.1716%755%571%672%商业贸易227%168%海涂开发0.8%0.3%其他0.9%0.3%杭滨163%383%房地产业973%970%1.01.1837%827%584%573%房产项目管理服务1.6%0.8%房产租赁0.9%0.5%酒店服务0.4%0.4%宋基248%-7.4%房地产971%958%1.41.1867%853%594%558%重华256%-282%主营业务969%960%1.01.0714%693%525%494%荣安地产678%692%房屋销售900%933%1.91.1844%831%602%569%注：收入复合增长率时间区间为2018年至200年，表14：二三线城市各样本民营地产企业财务数据一览（续（单位：%）发人收入合增率()归母利润速()各主营业务占比()流动比率资产负债率()有息债务比重()类别200年209年200年209年200年209年200年209年俊发集团266%635%房地产844%890%1.91.8770%749%564%580%租金4.7%0.0%广荣-278%-224%房产销售906%965%1.62.7643%594%407%423%物业管理3.3%1.1%餐饮住宿1.3%1.1%市政工程0.6%0.0%文体服务0.4%0.7%红酒0.3%0.1%中金135%-375%房地产开发与经营231%516%1.01.2843%826%592%486%其他7.4%7.6%温高236%-185%代建回购285%0.0%4.87.4588%543%491%498%土地整理517%535%服务管理0.0%0.0%安置房销售6.7%0.8%停车4.7%2.6%工程项目0.0%0.0%公路养护0.1%0.8%垃圾清运0.6%0.3%公园服务0.3%0.3%文化创意旅游宣传0.9%0.9%渣土处理0.4%0.1%市政维护0.6%0.3%代建管理0.0%342%碧园240%138%销售物业982%983%1.91.0885%896%215%283%租金0.2%0.5%提供酒店服务0.0%0.3%注：收入复合增长率时间区间为2018年至200年，利差走