房地产虚假广告

认定要点与法律责任分析房地产虚假广告主讲人：兔子君CONTENTS01理论概述虚假广告02特征、性质、法律责任房地产虚假广告03对购房合同效力的影响房地产虚假广告04处罚主体虚假广告05相关法律法规CONTENTS01理论概述虚假广告《反不正当竞争法》第9条经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。广告的经营者不得在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告。《广告法》第4条

广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。1.1立法概况：1.2虚假广告构成要件行为人目的行为方式行为后果广告行为人是经营者行为方式是在商品或者服务上作引人误解的虚假宣传广告行为是出于市场竞争的目的行为后果会影响消费者的市场选择，并且损害其他经营者的利益1.3“虚假广告”和“虚假宣传”概念辨析概念共性差异性CONTENTS02房地产虚假广告案例：陈凤妹诉深圳市宏发投资有限公司等商品房买卖合同案原告陈某某Vs被告深圳投资公司新闻媒体的报道是否构成房地产公司的宣传广告？

“公寓／住宅”与“写字楼”是否存在字面和字义上的根本区别？2.1房地产广告特征《中华人民共和国广告法》第二条第二款规定，“本法所称广告，是指商品经营者或者服务提供者承担费用，通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的商业广告。”商业广告：有偿性与主观性新闻报道：无偿性与客观真实性。新闻报道与商业广告有本质区别，新闻报道不属于广告。2.1房地产广告特征2.2房地产样板房的性质田红与南京润昌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案样板房仅是一种具体的营销手段，还是具体的权利义务的确定？《商品房销售管理办法》第三十一条：

“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”。交付房屋与样板房不符，是否构成虚假宣传，主要看买卖合同中关于样板房的规定。曾桃桃英英、、吴吴学学喜喜等等31户业业主主诉诉深深圳圳市市农农科科房房地地产产开开发发有有限限公公司司商商品品房房预预售售合合同同案案售楼楼宣宣传传资资料料中中的的内内容容，，能能否否视视为为要要约约？？2.3房地产广告性质《最高高人人民民法法院院关关于于审审理理商商品品房房买买卖卖合合同同纠纠纷纷案案件件适适用用法法律律若若干干问问题题的的解解释释》第三三条条：“商品品房房的的销销售售广广告告和和宣宣传传资资料料为为要要约约邀邀请请，，但但是是出出卖卖人人就就商商品品房房开开发发规规划划范范围围内内的的房房屋屋及及相相关关设设施施所所作作的的说说明明和和允允诺诺具具体体确确定定，，并并对对商商品品房房买买卖卖合合同同的的订订立立以以及及房房屋屋价价格格的的确确定定有有重重大大影影响响的的，，应应当当视视为为要要约约。。该该说说明明和和允允诺诺即即使使未未载载入入商商品品房房买买卖卖合合同同，，亦亦应应当当视视为为合合同同内内容容，，当当事事人人违违反反的的，，应应当当承承担担违违约约责责任任。。”广告告性性质质为为要要约约邀邀请请，，但但广广告告的的内内容容明明确确、、具具体体则则视视为为要要约约。。2.3房地产广告性质2.4发布虚假广告的法律责任民事事责责任任刑事事责责任任：：虚假假广广告告罪罪行政政责责任任2.4.1发布虚假广告的民事责任湖北北润润海海房房地地产产开开发发有有限限公公司司与与赵赵炎炎涛涛等等虚虚假假广广告告纠纠纷纷上上诉诉案案润海海房房产产公公司司发发布布的的销销售售广广告告中中是是否否含含有有虚虚假假内内容容？？该广告告是是否否欺欺骗骗和和误误导导了了消消费费者者与与之之签签订订购购房房合合同同？？《广告告法法》第四四条条：：““广广告告不不得得含含有有虚虚假假的的内内容容，，不不得得欺欺骗骗和和误误导导消消费费者者。。”《广告告法法》第三三十十八八条：：““违违反反本本法法规规定定，，发发布布虚虚假假广广告告，，欺欺骗骗和和误误导导消消费费者者，，使使购购买买商商品品或或者者接接受受服服务务的的消消费费者者的的合合法法权权益益受受到到损损害害的的，，由由广广告告主主依依法法承承担担民民事事责责任任。。””开发发商商在在广广告告中中明明确确许许诺诺，，小小区区有有3000平方方米米的的中中心心花花园园及及门门卫卫、、停停车车场场、、商商店店、、洗洗衣衣坊坊、、维维修修部部、、健健身身房房、、茶茶坊坊、、舞舞厅厅等等多多功功能能的的服服务务设设施施。。但但开开发发商商至至今今未未能能履履行行承承诺诺，，且且因因小小区区已已全全部部对对外外出出售售，，建建造造3000平方方米米的的中中心心花花园园不不可可能能再再兑兑现现，，故故认认定定购购房房人人的的合合法法权权益益因因虚虚假假广广告告而而受受到到损损害害。。鉴于于无法法准准确确地地鉴鉴定定出出该该小小区区公公共共配配套套设设施施不不到到位位部部分分的的价价格格，，考考虑虑到到本本案案开开发发商商虚虚假假广广告告的的过过错错，，结结合合当当地地的的经经济济发发展展水水平平，，法法院院酌酌定定由由开开发发商商分分别别按按买买受受人人的的购购房房款款总总额额的的7％予予以以赔赔偿偿。。虚假假广广告告造造成成买买受受人人权权益益受受损损，，开开发发商商应应赔赔偿偿，，赔赔偿偿数数额额由由法法院院裁裁量量。。2.4.1发布虚假广告的民事责任——案例分析2.4.2发布虚假广告的行政责任/2015-10-16/179880258.html?from=rss行政政处处罚罚案案例例：：2014年9月17日，，泰泰州州市市靖靖江江工工商商行行政政管管理理局局处处罚罚碧碧xx———碧xx公司司在在对对外外宣宣传传中中使使用用““3小时时狂狂销销14亿””、、““中中国国房房地地产产10强””进进行行不不真真实实的的宣宣传传，，直直接接影影射射其其企企业业的的资资质质以以及及开开发发楼楼盘盘的的热热销销程程度度，，误误导导公公众众，，扰扰乱乱了了市市场场竞竞争争秩秩序序，，违违反反了了《中华华人人民民共共和和国国反反不不正正当当竞竞争争法法》关于于““经经营营者者不不得得利利用用广广告告或或者者其其他他方方法法，，对对商商品品的的质质量量、、制制作作成成分分、、性性能能、、用用途途、、生生产产者者、、有有效效期期限限、、产产地地等等作作引引人人误误解解的的虚虚假假宣宣传传””的的规规定定，，属属虚虚假假宣宣传传；；在广告告宣宣传传中中使使用用““中中国国驰驰名名商商标标””字字样样，，违违反反了了《中华华人人民民共共和和国国商商标标法法》关于于““生生产产、、经经营营者者不不得得将将‘‘驰驰名名商商标标’’字字样样用用于于商商品品、、商商品品包包装装或或者者容容器器上上，，或或者者用用于于广广告告宣宣传传、、展展览览以以及及其其他他商商业业活活动动中中””的的规规定定，，属属将将““驰驰名名商商标标””字字样样用用于于广广告告宣宣传传的的行行为为；2.4.2发布虚假广告的行政责任——行政处罚书———在宣宣传传中中使使用用““10分钟钟便便捷捷生生活活圈圈””广广告告内内容容违违反反了了《《房房地地产产广广告告发发布布暂暂行行规规定定》》关关于于““房房地地产产中中表表现现项项目目位位置置，，应应以以从从该该项项目目到到达达某某一一具具体体参参照照物物的的现现有有交交通通干干道道的的实实际际距距离离表表示示，，不不得得以以所所需需时时间间来来表表示示距距离离””的的规规定定，，属属未未按按规规定定发发布布广广告告的的行行为为。。据此，责令碧碧xx公司消除除影响并并改正，，合并处处以13万元罚款款。2.4.2发布虚假广告的行政责任——行政处罚书CONTENTS03对购房合同同效力产产生的影影响房地产虚虚假广告告3.房地产虚假广告对购房合同效力产生的影响案例陈龙等人与福清市融隆房地产有限公司商品房预售合同纠纷案法律依据诚实信用原则争议焦点虚假广告是否会导致买卖合同无效？可能结果合同变更、解除、撤销、无效违反诚实实信用原原则有两两个主要要的法律律后果：：合同的变更。。通过变变更合同同的某些些条款约约定，达达到清除除因违背背诚实信信用原则则所带来来的不公公平结果果，主要要方式有有增减履履行标的的、变更更履行方方式和期期限等等等。合同的撤销或或解除。。如果通通过变更更合同的的方式仍仍不能清清除因违违背诚实实信用原原则所带带来的不不公平结结果时，，那么就就可以通通过撤销销或解除除合同的的方式来来最终解解决。合同无效。符符合《合合同法》》52条规定的的合同无无效情形形的，因因虚假广广告订立立的合同同无效。法理分析CONTENTS04的处罚主主体虚假广告告虚假广告的处罚主体广告主ABCD广告经营营者广告发布布者单位ABCD4.1案例：广元市新程实业有限公司、毛洋、梁绍泽、杨开龙虚假广告罪二审裁定法律依据据：《刑法》第二百二二十二条条广告主、广告经经营者、、广告发发布者违违反国家家规定，，利用广广告对商商品或者者服务作作虚假宣宣传，情情节严重重的，处处二年以以下有期期徒刑或或者拘役役，并处处或者单单处罚金金4.1案例：广元市新程实业有限公司、毛洋、梁绍泽、杨开龙虚假广告罪二审裁定案例分析析：新程公司和毛毛某、梁梁某某作作为广告告主、杨杨某某作作为广告告发布者者，无视视社会主主义市场场经济条条件下商商品正当当的交易易活动和和竞争活活动，为为使房屋屋尽快销销售和高高价销售售，虚构构赛博数数码公司司要在所所销售的的房屋设设立赛博博数码广广场的事事实，向向购房者者进行虚虚假宣传传，诱使使购房者者购房后后无法实实现销售售房屋前前所宣传传的商业业目的，，给购房房者造成成了重大大经济损损失，出出现了购购房者上上访等社社会不良良后果，，影响了了正常的的社会秩秩序，造造成恶劣劣社会影影响，情情节严重重，其行行为均构构成虚假假广告罪罪。CONTENTS05及具体法律律规定相关部门门法第4条广告不得得含有虚虚假或者者引人误误解的内内容，不不得欺骗骗、误导导消费者者。广告告主应当当对广告告内容的的真实性性负责。第9条广广告不得有下下列情形形：（五）妨碍碍社会安安定，损损害社会会公共利利益；（六）危害害人身、、财产安安全，泄泄露个人人隐私；（七）妨碍碍社会公公共秩序序或者违违背社会会良好风风尚；……（十一））法律、、行政法法规规定定禁止的的其他情情形。5.1中华人民共和国广告法违反本法规定定，发布布虚假广广告的，，由工商商行政管管理部门门责令停停止发布布广告，，责令广广告主在在相应范范围内消消除影响响，处广广告费用用三倍以以上五倍倍以下的的罚款，，广告费费用无法法计算或或者明显显偏低的的，处二二十万元元以上一一百万元元以下的的罚款；；两年内内有三次次以上违违法行为为或者有有其他严严重情节节的，处处广告费费用五倍倍以上十十倍以下下的罚款款，广告告费用无无法计算算或者明明显偏低低的，处处一百万万元以上上二百万万元以下下的罚款款，可以以吊销营营业执照照，并由由广告审审查机关关撤销广广告审查查批准文文件、一一年内不不受理其其广告审审查申请请。5.1中华人民共和国广告法——第55条广告经营营者、广广告发布布者明知知或者应应知广告告虚假仍仍设计、、制作、、代理、、发布的的，由工工商行政政管理部部门没收收广告费费用，并并处广告告费用三三倍以上上五倍以以下的罚罚款，广广告费用用无法计计算或者者明显偏偏低的，，处二十十万元以以上一百百万元以以下的罚罚款；两两年内有有三次以以上违法法行为或或者有其其他严重重情节的的，处广广告费用用五倍以以上十倍倍以下的的罚款，，广告费费用无法法计算或或者明显显偏低的的，处一一百万元元以上二二百万元元以下的的罚款，，并可以以由有关关部门暂暂停广告告发布业业务、吊吊销营业业执照、、吊销广广告发布布登记证证件。5.1中华人民共和国广告法——第55条第3条房房地产广告必须须真实、、合法、、科学、、准确，，不得欺欺骗、误误导消费费者。第4条房房地产广告，房房源信息息应当真真实，面面积应当当表明为为建筑面面积或者者套内建建筑面积积，并不不得含有有下列内内容:（一）升值值或者投投资回报报的承诺诺；（二）以以项目到到达某一一具体参参照物的的所需时时间表示示项目位位置；（三）违违反国家家有关价价格管理理的规定定；（四）对对规划或或者建设设中的交交通、商商业、文文化教育育设施以以及其他他市政条条件作误误导宣传传。5.2房地产广广告发布布规定第21条违反本规定发发布广告告，《广广告法》》及其他他法律法法规有规规定的，，依照有有关法律律法规规规定予以以处罚。。法律法法规没有有规定的的，对负负有责任任的广告告主、广广告经营营者、广广告发布布者，处处以违法法所得三三倍以下下但不超超过三万万元的罚罚款；没没有违法法所得的的，处以以一万元元以下的的罚款。。5.2房地产广广告发布布规定第经营者者不得利用用广告或或者其他他方法，，对商品品的质量量、制作作成分、、性能、、用途、、生产者者、有效效期限、、产地等等作引人人误解的的虚假宣宣传。广告的经营者者不得在在明知或或者应知知的情况况下，代代理、设设计、制制作、发发布虚假假广告。5.3中华人民民共和国国反不正正当竞争法-第九条经营者利利用广告告或者其其他方法法，对商商品作引引人误解解的虚假假宣传的的，监督督检查部部门应当当责令停停止违法法行为，，消除影影响，可可以根据据情节处处以一万万元以上上二十万万元以下下的罚款款。广告的经经营者，，在明知知或者应应知的情情况下，，代理、、设计、、制作、、发布虚虚假广告告的，监监督检查查部门应应当责令令停止违违法行为为，没收收违法所所得，并并依法处处以罚款款。5.3中华人民民共和国国反不正正当竞争法-第二十四四条第222条广告主、、广告经经营者、、广告发发布者违违反国家家规定，，利用广广告对商商品或者者服务作作虚假宣宣传，情情节严重重的，处处二年以以下有期期徒刑或或者拘役役，并处处或者单单处罚金金。第231条单位犯本本节第二二百二十十一条至至第二百百三十条条规定之之罪的，，对单位位判处罚罚金，并并对其直直接负责责的主管管人员和和其他直直接责任任人员，，依照本本节各该该条的规规定处罚罚。5.4中华人民共和国刑法–虚假广告罪第6条当事人行行使权利、履履行义务应当当遵循诚实信信用原则。第7条当事人订订立、履行合合同，应当遵遵守法律、行行政法规，尊尊重社会公德德，不得扰乱乱社会经济秩秩序，损害社社会公共利益益。第15条要约邀请请是希望他人人向自己发出出要约的意思思表示。寄送送的价目表、、拍卖公告、、招标公告、、招股说明书书、商业广告告等为要约邀邀请。商业广广告的内容符符合要约规定定的，视为要要约。5.5中华人民共和国合同法第4条经营者与消费费者进行交易易，应当遵循循自愿、平等等、公平、诚诚实信用的原原则。第20条经营者向消费费者提