房地产经营概述

房地产开发与经营

第一章经营与房地产经营

第一节经营概述一、房地产经营的含义所谓经营，即筹划、谋划之道，是指经济活动中的统筹规划和经营决策，包括确定经济活动的目标，计划方针和实现目标的战略、策略、经营时机等方面的内容。二、经营管理的职能（一）战略职能（二）决策职能（三）开发职能（四）财务职能（五）公共关系职能1、资金筹措

2、资金管理

3、资金运用

4、经济核算与经营分析三、经营思想（一）面向市场的经营思想（二）竞争制胜的经营思想（三）注重信息的经营思想（四）致力人才开发的经营思想（五）注重计划管理的经营思想（六）以经营效益为核心的经营思想四、经营目标与经营方针1、经营目标：企业在一定时期内从事生产经营活动所要达到的成果，是经营成果的具体体现。1)市场性目标；括据市场研究结果和竞争性需要而制订的与市场直接相关的目标。如市场占有率、新市场开拓、巾场营销成绩等目标。2)发展件目标：指企ik为了不断发腿壮大在资本积累、新产品开发、人才竞争、市场占有、新项目投资等方向所确定的目标。3)生产性目标：指企业根据经营战略和市场需要制订的产品生产及项目开发建设计划目标。4)服务性目标：指企业出了竞争需要，扩大市场需要，为此善企业形象，增强企业知名度而制订的目标。

按功能分类5)成本性目标：指企业为加强成本管理，提高经济效益而针对成本开支范围，成本开支额度制订的目标。成本性目标往往与企业推行的成本责任制相联系，6)财务性目标：指企业为加强财务管理，就资金筹措，资金运用效率制订的目标。7)效率性目标：指为了提高劳动效率、资源利用效率而制订的目标。8)效益性目标：指为了提高经济效益而制订的效益目标。按层次分类1、战略决策层2、中间部门职能层3、车间班组执行层按时序分1、远期：10年以上2、中期：5年左右3、近期：本年度经营目标标的作用用(1)经经营目标标形成了了企业经经营管理理活动的的中心。。(2)经经营日标标构成了了考核与与检验企企业经营营成果的的标准。。(3)经经营目标标的制定定和推行行是强化化企业经经营管理理。提高高经济效效益的手手段。（4）经经营目标标是企业业利益的的集少体体现．第二节房房地产产经营房地产经经营就是是要确定定房地产产经济活活动的目目标和实实现目标标的战略略、策略略，以最最小的投投入获取取最佳的的效益。。从房地产产经营的的内涵来来看．它它有广义义和狭义义之分。。狭义的的房地产产经营，，是指房房地产业业流通环环节的业业务，即即主要通通过城市市土地的的出让、、转让和和房屋的的出售、、出租等等形式，，把房地地产的产产权或使使用权转转移给业业主或使使用者。。而广义义的房地地产经营营则是指指房地产产经营者者对房屋屋的投资资、开发发、建造造、买卖卖、租赁赁、信托托、交换换、维修修及土地地使用权权的出让让、转让让等经济济活动，，它几乎乎囊括了了房地产产业所有有企事业业单位的的经济活活动。因此，本本章阐述述的房地地产经营营仅限于于房地产产的买卖卖和租赁赁活动，，即房产产经营和和城市地地产经营营。房地产开开发与房房地产经经营的关关系(1)房房地产经经营反映映的是在在一定社社会经济济形态下下的房屋屋、土地地关系。。这种关关系通常常是通过过市场交交换关系系来描述述的，而而房地产产开发只只是种种投资资、建设设和劳动动过程，，虽然投投资者亦亦要用经经营的观观念指导导开发活活动，以以期用最最少的投投入换取取最大的的效益，，但就开开发活动动本身．．并不反反映上述述社会经经济关系系的本质质特征。。(2)房房地产经经营是指指房地产产商品的的销售、、租赁、、抵押等等以交易易为主要要形式的的经济活活动；房地产开开发是针针对房屋屋或土地地的投资资建设活活动。虽虽然由于于房地产产商品的的特殊性性．存在在着预售、预租租等特殊殊交易形形式而往往往使二二者在时时间上混混杂起来来。然而而，经营营与开发发毕竟是是两类完全不同同性质的的经济活活动。(3)房房地产经经营涉及及到产权权的转移移，在很很大程度度上受到到法律的的保护与与制约，，国家法法规便有有较多的的约束。。如‘级级地产市市场必须须由国家家垄断；；房地产产抵押的的估价必必须由国国家评估估机构进进行房地地产交易易必须到到交易所所监证、、登记、、换证等等，而房房地产开开发除厂厂受资质质审查以以及城巾巾规划的的约束以以外，一一般没有有太多的的规定。。房地地产产经经营营的的特特点点1、、价价格格昂昂贵贵2、、不不可可移移动动3、、某某些些商商品品转转移移的的是是土土地地使使用用权权4、、交交易易过过程程受受限限制制5、、出出售售后后用用途途受受限限6、、复复杂杂的的产产权权关关系系7、、升升值值潜潜力力8、、政政府府垄垄断断经营营环环境境1、、政政治治环环境境2、、社社会会环环境境3、、经经济济环环境境4、、法法律律环环境境5、、自自然然环环境境第二二章章房房地地产产经经营营的的基基本本运运作作第一一节节房房地地产产经经营营的的基基本本经经济济活活动动一、、城城市市土土地地开开发发（一一））土土地地征征用用1、、土土地地征征用用2、、基基础础设设施施建建设设（二二））旧旧城城改改造造二、、城城市市房房产产开开发发城市市房房产产开开发发是是指指按按照照城城市市建建设设总总体体规规划划的的要要求求，，进进行行房房屋屋和和其其他他建建筑筑物物的的生生产产和和再再生生产产。。和和城城市市土土地地的的开开发发与与再再开开发发一一样样，，为为了了满满足足社社会会生生产产和和人人民民生生活活的的需需要要，，房房产产开开发发也也必必须须连连续续不不断断、、周周而而复复始始地地进进行行房房屋屋与与其其他他建建筑筑物物的的生生产产与与再再生生产产的的社社会会经经济济活活动动。。三、房房地产产交易易房地产产交易易是指指把房房产相相地产产作为为商品品而进进行的的买卖卖、租租赁、、抵押押、典典当和和交换换等的的流通通活动动。1、土土地使使用权权出让让：国国家将将国有有土地地使用用权在在一定定年限限内出出让给给土地地使用用者，，由土土地使使用者者向国国家支支付土土地使使用权权出让让金的的行为为，也也叫土土地批批租。。所谓谓“出出让””是指指一次次性收收取一一定年年限内内的地地价款款。我我国法法律规规定土土地使使用权权出让让的最最高年年限是是居住住用地地70年，，商旅旅、娱娱乐用用地40年年，其其他用用地50年年。2、土土地使使用权权转让让：土土地使使用权权转让让是指指土地地使用用者将将土地地使用用权再再转移移的行行为，，包括括出售售、交交换和和赠送送3、房房屋销销售4、房房屋租租赁四、房房地产产业的的其他他经营营活动动（一））房地地产抵抵押：：房地产产抵押押，是是指抵抵押人人以其其合法法的房房地产产以不不转移移占有有的方方式向向抵押押权人人提供供债务务履行行担保保的行行为。。债务务人不不履行行债务务时，，抵押押权人人有权权依法法以抵抵押的的房地地产拍拍卖所所得的的价款款优先先受偿偿。抵抵押人人是指指以房房地产产作为为本人人或第第三人人履行行债务务担保保的企企业法法人、、个人人和其其他经经济组组织。。抵押押权人人是指指接受受房地地产抵抵押作作为履履行债债务担担保责责任的的法人人，个个人和和其他他经济济组织织。抵抵押物物是指指由抵抵押人人提供供并经经抵押押权人人认可可的作作为债债务人人履行行债务务担保保的房房地产产。（二））房地地产典典当：：是房房地产产权利利特有有的一一种流流通方方式，，它是是指房房地产产权利利人出出典人人在一一定期期限内内，将将其所所有的的房地地产，，以一一定典典价将将权利利过渡渡给他他人承承典人人的行行为。。房地地产设设典的的权利利为房房屋所所有权权。设设典时时，承承典人人可以以占有有、使使用房房屋；；也可可以行行为上上不占占有、、使用用该房房屋，，但有有权将将出典典的房房屋出出租或或将房房屋典典权转转让。。设典典时，，一般般应明明确典典期，，出典典人应应在典典期届届满时时交还还典价价和相相应利利息从从约定定而赎赎回出出典的的房屋屋，也也可以以双方方约定定，由由承典典人补补足典典房的的差额额而实实际取取得房房屋的的所有有权。。房屋屋典当当指承承典人人支付付一定定的典典金，，占有有出典典的房房屋，，并进进行使使用、、收益益，典典期届届满时时，由由出典典人偿偿还典典金赎赎回出出典房房屋的的法律律行为为。（三））房产产互换换：房产互互换是是房屋屋所有有人或或使用用人之之间，，在相相互自自愿的的基础础上，，采用用等价价或不不等价价加补补偿的的方式式相互互交换换住房房的行行为。。它一一般分分为所所有权权互换换和使使用权权互换换两种种形式式。（四））房地地产入入股以房地地产作作为资资本，，与他他人合合资合合作参参与其其他经经营活活动。。第二节节房房地产产开发发经营营运作作房地产产开发发经营营运作作，是是指房房地产产企业业以土土地开开发和和房屋屋建设设为经经营目目标，，根据据内部部条件件与外外部环环境，，把握握房地地产市市场的的发展展趋势势，进进行筹筹划、、决策策的总总过程程。它它包括括了两两个基基本部部分：：一是是城市市土地地的开开发经经营；；二是是城市市房产产的开开发经经营。。一、城市市土地开开发经营营运作城市土地地开发经经营运作作，是指指地产商商或房地地产综合合开发企企业以土土地开发发为经营营目标，，依据城城市建设设总体现现划要求求和对地地产市场场发展趋趋势的预预测，从从土地选选址与可可行性研研究开始始．经项项目立项项、征地地拆迁．．到对土土地进行行加工平平整和基基础设施施建设，，满足进进行城市市房屋建建设的建建筑地段段为止的的全过程程。１、城市市土地有有偿使用用制度1)居住住用地七七十年；；2)工业业用地五五十年；；3)教育育、科技技、文化化、卫生生体育用用地五十十年4)商业业、旅游游、娱乐乐用地四四十年；；5)综合合或者其其他用地地五十年年。2、土地地征用审审批制度度《土地管管理法》》规定，，征用土土地实行行国务院院和省级级人民政政府两级级审批，，取消市市、县人人民政府府征用土土地的审审批权。。国务务院批准准征用土土地的权权限是：：（1）征用用基本农农田。除除国家能能源、交交通、水水利、军军事设施施等重点点建设项项目选址址确实无无法避开开基本农农田保护护区，需需要占用用基本农农田外，，其他建建设都不不得占用用基本农农田。因因此规定定征用基基本农田田需报国国务院批批准。（（2））征用基基本农田田以外的的耕地超超过35公顷。。（3）征用用其他土土地70公顷以以上。其其他土地地指耕地地以外的的土地，，包括林林地、草草地、养养殖水面面、城乡乡住宅和和公共设设施用地地、工矿矿、交通通、水利利设施用用地、旅旅游用地地和未利利用土地地等。省省、自自治区、、直辖市市人民政政府批准准征用土土地的权权限是：：（1）征用用基本农农田以外外的耕地地低于35公顷顷。（（2）征征用其他他土地低低于70公顷。。2、土地地使用权权出让转转让以出让方方式取得得的土地地使用权权，房地产项目转让让时，应应当符合合《城市市房地产产管理法法》第三三十八条条规定的的转让房房地产的的条件。。（1）要要按照出出让合同同约定，，已经支支付全部部土地使用用权出让让金，并取得得土地使使用权证证书，这这是出让让合同成立立的必要条条件，也也只有出出让合同同成立，，才允许许转让；；（2）要要按照出出让合同同约定进进行投资资开发，，完成一一定开发发规模后后才允许许转让。。这这里又分分为两种种情形，，一是属属于房屋屋建设的的，实际际投入房房屋建设设工程的的资金额额应占全全部开发发投资总总额的25%以以上；二二是属于于成片开开发土地地的，应应形成工工业或其其他建设用地地条件，方方可转让让。上述述两项条条件必须须同时具具备，才才能转让让房地产产项目。。这样规规定，其其目的在在于严格格限制炒炒买炒卖卖地皮，，牟取暴暴利，以以保证开发建设设的顺利利实施。。第三节房房地产交交易经营营运作房地产交交易经营营运作，，是指房房地产经经营者，，依据对对房地产产市场发发展趋势势的预测测，以房房产、地地产作为为商品进进行销售售、租赁赁、抵押押、典当当和交换换等交易易活动的的实施决决策过程程。一、现房房买卖与与期房买买卖现货买卖卖．是指指房地产产企业将将现成的的、能立立即交付付使用的的房产投投放市场场，买方方一次性性付清房房屋价款款，或按按合同规规定付清清首期应应付款项项后，即即可人住住使用。。期货交易易，是指指房地产产企业的的房屋尚尚在建造造过程中中，购买买者求购购心切，，发展商商也为厂厂加速资资金周转转、于是是双方愿愿意先行行签订房房屋买卖卖合同。。买方一一班根据据合同规规定的房房价金额额预交一一部分购购房款、、作为购购房定金金；发展展商在预预收定金金后，应应依合同同规定，，如期竣竣工房屋屋，并负负责通知知买方，，按合同同规定日日期按时时交付买买方使用用。2、房屋屋买卖程程序二、房地地产租赁赁经营运运作(一)房房屋租赁赁与房屋屋买卖的的区别(1)房房屋买卖卖是买得得所有权权，而房房屋租赁赁是承租租人从房房屋所有有人处租租得一段段时间内内的使用用权。(2)房房屋买卖卖是一次次性交易易，分期期实现其其价值。。(3)房房屋买卖卖是一次次性付款款租。或或分期付付款，而而房屋租租赁，多多是按月月付款，，一般般称为月月租(4)由由于房屋屋租赁是是把使用用权从所所有权中中分离出出来，因因而在房房屋租赁赁中产生生了两种种相关连连的特点点，在房房屋买卖卖中是没没有的。。第一，房房屋出租租，发生生了使用用权对房房屋所有有人处分分权的制制约；租租人有优优先租赁赁权；第二，由由于房屋屋出租。。也产生生了所有有权对使使用权的的某种制制约。如如租赁期期满，承承租人需需将房屋屋退还给给出租人人；租赁赁期间，，未经出出租人同同意，承承租人不不得将房房屋转租租。二、房地地产经营营与管理理的关系系(一)房房地产经经营管理理房地产经经营管理理，一般般是指房房地产开开发建设设即生产产与出租租、出售售的经营营管理。科学地预预测、决决策并合合理地组组织、协协调和控控制房地地产生产产和流通通过程的的各项经经济活动动，就是是房地产产经营管管理。对于房地地产企业业来说，，其经营营管理的的重点有有两个：：一是房房地产商商品开发发之前与与开发过过程中的的决策；；二是开开发后房房地产商商品的价价值实现现。(二)经经营与管管理的关关系房地产经经营：在在房地产产企业的的经济活活动中，，根据企企业内部部和外部部的条件件，确定定房地产产开发建建设与出出售、出出租活动动的方向向、目标标和规模模。房地产管管理：在房地产产企业的的开发建建设、房房屋修缮缮、出售售出租经经营过程程中，按按照自然然规律和和经济规规律的要要求，进进行组织织、指挥挥、监督督、控制制、协调调。在现实生生活中，，经营和和管理往往往是交交织在一一起的，，两者不不能截然然分开，，只是各各自的侧侧重点不不一样，，即经营营研究的的是预测测、对策策和决策策问题；；而管理理研究的的是房地地产开发发建设与与房屋出出售、出出租的安安排、调调控和执执行问题题。前者者解决企企业发展展的方向向问题，，后者解解决企业业在经营营过程中中的效益益问题。。经营的的问题多多是目标标性、决决策性的的；管理理的问题题多是方方法性、、执行性性的。两两者相辅辅相成。三、房地地产经营营决策（一）房房地产企企业经营营决策的的内容主要有：：(1)经营战战略和方方针政策策决策。。(2)经营日日标与计计划决策策。(3)项目目决策。。(4)投资决决策。(5)价价格与成成本决策策。(6)市场场销售决决策。(7)财财务决策策。(8)经营营组织和和人事决决策。(9)工工程项目目招投标标决策。。(二)房房地产经经营决策策的程序序1．发现现问题；2．确定定目标；3．拟订订方案；4．分析析评价，，进行决决策5．实施施监督和和跟踪(三)房房地产经经营决策策的方法法房地产经经营决策策的方法法有多种种，概括括起来主主要有定定性分析析和定量量分析。。1．确定定型决策策2．不确确定型决决策----(1)乐观准准则决策策法；(2)悲悲观准则则决策法法；(3)极极小化最最高准则则决策法法(大中中取小后后悔值法法)；；(4)机会均均等准则则——等等可能法法；3．风险型型决策第二节城城市地产经经营一、城市土土地的形成成及特点城市是随人人类社会经经济发展而而逐渐形成成和发展起起来的区域域中心，有有了城市就就有了城市市用地，并并随着城市市社会经济济的发展而而逐渐扩展展。城市土土地（简称称市地）在在城市经济济发展中扮扮演着重要要的角色，，城市土地地的经营和和利用在国国民经济中中有着极为为重要地位位和作用。。城市储备土土地的来源源1、市区范范围内的无无主地。2、为政府府代征的土土地；3、因单位位搬迁、解解散、撤销销、破产、、产业结构构调整或者者其他原因因停止使用用的原行政政划拨土地地；4、土地使使用期限已已满被依法法收回的土土地；5、被依法法收回的荒荒芜、闲置置的土地；；城市储备土土地的来源源（续）6、被被依法没收收的土地；；7、以出让让方式取得得土地使用用权后无力力继续开发发和又不具具备转让条条件的土地地；8、城市土土地储备中中心收购的的土地；9、因实施施城市规划划或土地整整理的需要要，市人民民政府指令令收购的土土地；10、政府府认为其他他需要储备备的土地。。城市土地区区别于农业业土地的特特点1、中国的的城市土地地和农业土土地的本质质区别在于于所有制的的不同。2、城市土土地的位置置具有特殊殊的重要性性。3、城市土土地利用集集约化程度度高，潜力力大。4、城市土土地利用的的固定性和和多样性。。5、城市土土地利用的的配套性强强。二、城市经经营与城市市土地经营营城市经营（（UrbanManagement）的实质质就是运用用市场经济济手段，把把整个城市市作为一个个资源聚合合体，对构构成城市空空间和城市市功能载体体的自然生生成资本(如城市土土地)、人人力资本及及人力作用用资本(主主要是基础础设施)、、派生资本本以及城市市无形资本本(如城市市环境、品品位、综合合竞争力)等进行集集聚、重组组和经营，，最大限度度地发掘这这些资源的的潜力，在在整个城市市范围内实实现资源利利用和综合合效益的最最大化、最最优化，以以谋求城市市资本的流流动和增值值，为城市市建设和发发展提供资资金支持，，从而推动动城市的可可持续发展展。城市经营应应包括的六六大要素一是土地等等自然资源源；二是企企业资资源；；三是人人力资资源；；四是人人类文文化遗遗产资资源；；五是制制度资资源；；六是良良好的的形象象资源源。这六大大资源源构成成了经经营城城市的的主要要要素素，每每项资资源都都极具具开发发潜力力，而而且相相关联联度极极强。。从城市市经营营到城城市土土地经经营土地是是城市市中最最为稀稀缺和和昂贵贵的资资源，，政府府把土土地推推向市市场，，进行行经营营的过过程，，通常常被认认为是是城市市经营营的核核心内内容。。所以以，在在某些些程度度上，，城市市经营营变为为单纯纯的城城市土土地经经营。。据国土土资源源部统统计，，到２２０００２年年年底底，全全国累累计收收取土土地出出让金金达到到７３３０００多亿亿元；；以非非市场场化的的方式式低价价征地地，高高价出出让，，已成成为不不少地地方创创造政政绩、、增加加财政政收入入等的的重要要渠道道。城市土土地经经营的的不良良后果果城市原原住民民边缘缘化。。卖地的的收益益和成成本在在不同同任期期之间间分配配失衡衡，现现任政政府侵侵犯了了以后后各任任政府府的经经营权权。地方官官员片片面追追求政政绩的的刺激激。。土地出出让中中存在在的大大量寻寻租机机会，，给政政府官官员腐腐败、、奸商商违法法乱纪纪巧取取豪夺夺创造造了机机会。。三、城城市土土地经经营方方式城市土土地经经营的的方式式包括括城市市土地地使用用权出出让经经营、、城市市土地地使用用权转转让经经营和和城市市土地地使用用权出出租和和抵押押经营营几种种主要要方式式。土地使使用权权出让让的经经营主主体只只能是是国家家政府府或政政府主主管部部门，，而房房地产产企业业对土土地使使用权权的经经营则则只能能是土土地使使用权权的转转让、、出租租和抵抵押经经营。。1、城市土土地使使用权权出让让经营营土地使使用权权出让让是指指国家家或其其委托托部门门以土土地所所有者者的身身份将将一定定时期期内土土地使使用权权让与与使用用者，，并由由土地地使用用者向向国家家支付付土地地使用用权出出让金金的行行为。。土地使使用权权有偿偿出让让一般般有协协议、、招投投标、、拍卖卖三种种方式式,另另有挂挂牌竞竞价出出让。。有资资料显显示，，在土土地出出让活活动中中，拍拍卖、、招标标、协协议出出让三三种方方式下下，地地价之之比可可以达达到11.6：3：1。2、土地使使用权权转让让经营营土地使使用权权转让让是土土地使使用权权出让让的后后发行行为，，即指指土地地使用用权出出让后后，土土地使使用者者将土土地使使用权权再转转移的的行为为，包包括出出售、、交换换和赠赠与。。除此之之外，，土地地使用用权转转让还还可通通过继继承、、企业业破产产拍卖卖等方方式实实现。。土地使使用权权转让让四原则则⑴认地地不认认人原原则。。⑵房地地一致致原则则；⑶效益益不可可损原原则；；⑷转让让年限限受限限原则则。3、土土地使使用权权出租租和抵抵押经经营土地使使用权权出租租，是是指土土地使使用者者作为为出租租人，，在土土地使使用权权出让让合同同规定定和期期限内内将土土地使使用权权随同同地上上建筑筑物、、其它它附着着物租租赁给给承租租人使使用，，由承承租人人向出出租人人支付付租金金的行行为。。土地使使用权权抵押押，是是指土土地使使用者者将其其依法法取得得的土土地使使用权权作为为清偿偿债务务的担担保的的行为为。温州客客囊括括杭州州今年年首批批宅地地据测算算滨江江房价价半年年内每每平方方米将将拔高高770余余元早报报2004年年3月月30日日讯讯温温州州客客商商奚奚德德驹驹昨昨天天力力敌敌省省内内十十几几家家地地产产商商，，终终于于如如愿愿将将杭杭州州市市今今年年首首次次出出让让的的120多亩亩住住宅宅用用地地抢抢到到手手中中。。不不过过，，这这位位温温州州客客商商也也付付出出了了不不菲菲的的代代价价，，其其竞竞标标价价分分别别比比招招标标底底价价高高出出40%多和和58%以上上。。……………胜负负于于昨昨天天下下午午3时30分决决出出，，两两块块地地均均被被““金金迅迅达达集集团团有有限限公公司司””拿拿下下。。这这是是一一家家在在杭杭州州人人眼眼里里名名不不见见经经传传的的企企业业，，其其13号地地块块夺夺标标地地价价超超出出招招标标底底价价40%还多多，，楼楼面面地地价价每每平平方方米米2900元；；而而14号地地块块夺夺标标地地价价超超出出招招标标价价58%还有有余余，，楼楼面面地地价价每每平平方方米米达达3275元。。……………第三三节节房房产产经经营营房产产经经营营包包括括房房屋屋买买卖卖经经营营、、房房屋屋租租赁赁经经营营、、房房屋屋交交换换经经营营和和房房屋屋抵抵押押典典当当经经营营这这几几种种主主要要形形式式。。由由于于房房屋屋是是建建筑筑在在土土地地之之上上的的,房房屋屋的的出出售售出出租租实实际际上上也也包包含含了了土土地地使使用用权权的的转转让让和和出出租租,即即房房产产经经营营不不可可能能是是脱脱离离土土地地使使用用权权而而进进行行的的单单独独经经营营,其其实实质质是是房房产产和和地地产产的的综综合合经经营营。。一、、房房屋屋买买卖卖经经营营1、、商商品品房房买买卖卖经经营营：：商商品品房房是是指指为为出出售售而而建建造造的的房房屋屋。。主主要要指指由由各各房房地地产产开开发发公公司司投投资资建建造造，，以以盈盈利利为为目目的的，，按按市市场场规规律律来来经经营营的的房房屋屋。。有有全全价价出出售售、、优优惠惠价价出出售售和和廉廉价价出出售售几几种种形形式式。。2、、房房产产预预售售经经营营（（卖卖楼楼花花））预售售商商品品房房是是指指房房地地产产企企业业将将正正在在开开发发建建设设过过程程中中的的，，尚尚未未竣竣工工的的商商品品房房预预先先推推向向市市场场进进行行发发售售。。预预售售经经营营是是房房产产出出售售的的一一种种特特殊殊特特殊殊形形式式。。现实实中中购购买买预预售售商商品品房房的的付付款款方方式式主主要要有有两两种种，，一一是是支支付付一一定定数数量量的的定定金金（（一一般般收收取取总总房房价价的的一一个个百百分分比比）），，余余款款在在正正式式交交房房时时付付清清；；二二是是一一次次性性支支付付房房款款。。房产产预预售售经经营营须须具具备备的的条条件件（一一））已已交交付付全全部部土土地地使使用用权权出出让让金金，，取取得得土土地地使使用用权权证证书书；；（（二二））持持有有建建设设工工程程规规划划许许可可证证和和施施工工许许可可证证；；（（三三））按按提提供供预预售售的的商商品品房房计计算算，，投投入入开开发发建建设设的的资资金金达达到到工工程程建建设设总总投投资资的的25％％以以上上，，并并已已经经确确定定施施工工进进度度和和竣竣工工交交付付日日期期。。商品品房房预预售售实实行行许许可可证证制制度度。。开开发发企企业业进进行行商商品品房房预预售售，，应应当当向向城城市市、、县县房房地地产产管管理理部部门门办办理理预预售售登登记记，，取取得得《《商商品品房房预预售售许许可可证证》》3、、房房产产租租赁赁经经营营房屋租赁是指指房屋所有人人作为出租人人将其房屋出出租给承租人人使用，由承承租人向出租租人支付租金金的行为。房房屋租赁是按按所有权与使使用权分离原原则，将房屋屋使用权零星星出售，分期期收回房屋价价值的一种特特殊交易形式式。无论现在还是是将来，商品品房租赁都将将继续存在，，成为城市房房产经营的一一大组成部分分。第四节房地地产经营中的的市场营销策策略一、房地产市市场营销的概概念二、房地产市市场营销的步步骤三、房地产目目标市场选择择四、房地产市市场营销组合合策略五、房地产网网络营销什么是市场营营销市场营销是通通过辨识、预预测和满足顾顾客需要，来来达到盈利目目的的一个管管理过程。市场营销的目目标是满足顾顾客的需要，，这就要求首首先明确顾客客有什么样的的具体需要。。市场营销组合合的基本要素素是产品(Product)、价格格(price)、地点点(P1ace)、促销销(promotion)，简称““4p模型””。持这四个个要素组成最最优组合,是是有效市场营营销的基本任任务。菲利浦··科特勒勒(PhilipKotler)营销销管理之之S、T、P战略S——Segmentation(市场细细分)，，T——Targeting(目标市市场选择择)，P——Positioning(产产品定位位)房地产市市场营销销的概念念开发商通通过对房房地产市市场供求求的分析析预测，，选择房房地产开开发类型型、规模模、区位位、时机机，开发发出满足足目标市市场消费费者需求求的房地地产，以以适当的的价格和和有效的的促销手手段销售售产品，，来实现现企业盈盈利目的的的一系系列商务务活动。。二、房地地产市场场营销的的步骤房地产市市场营销销活动一一般按照照下述步步骤进行行：进行行市场调调查研究究、确定定市场营营销目标标、制定定市场营营销组合合计划、、实施计计划。三、房地地产目标标市场选选择所谓房地地产目标标市场，，是指开开发商选选定的作作为其主主要服务务对象的的细分市市场。开开发商针针对目标标市场，，通过制制定和实实施适当当的营销销组合策策略，满满足目标标市场消消费者的的特定需需求，进进而达到到盈利目目标。进进行房地地产目标标市场选选择，需需要经过过细分市市场调查查分析、、竞争优优势分析析、盈利利分析三三个步骤骤。房地产市市场细分分的标准准1．地理理因素。。2．有关关人口统统计因素素。3．行为为因素。。4．心理理因素。。四、房地地产市场场营销组组合策略略市场营销销组合是是以最佳佳方式实实现开发发经营目目标、最最终满足足客户需需要的各各种工作作和任务务的集合合。房地产市市场营销销组合策策略具体体包括开开发项目目的产品品特征策略略、价格策略略、促销销策略、、营销渠渠道策略略。五、房地地产网络络营销互联网房房地产营营销主要要模式：：、1、网络络广告。。2、开拓拓新市场场与新渠渠道。3、网络竞价价。4、网上上直销。。5、网络络中介。。6、房