房地产开发项目全过程管理

§3.10房地产开发项目全过程管理

王祖和1主要内容全过程管理原理全过程管理实务2全过程管理原理计划与控制原理系统原理目标管理原理PDCA循环原理执行力原理程序化原理3——计划与控制原理计划与控制过程概览计划与控制原理41.项目计划与控制过程概览52.项目的计划与控制原理

什么是计划？什么是控制？一定的主体，为保证在变化着的外部条件下实现其目标，按照事先拟定的计划和标准，采用一定的方法，对被控对象进行监督、检查、引导、纠正的行为过程。6街道挖沟——取土烧砖——引水成渠——运送建材——修建皇宫——废料填沟——平整建街北宋皇宫修复工程[丁渭工程]——系统原理7——目标管理原理目标管理中的SMART原则

1.目标必须是具体的（Specific）；2.目标必须是可以衡量的（Measurable）3.目标必须是可以达到的（Attainable）；4.目标必须和其他目标具有相关性（Relevant）；5.目标[‘必须具有明确的截止期限（Time-based）；

8——PDCA循环原理系统思想目标管理动态控制PDCAPDCA执行！项目目标9——执行力原理10影响项目执执行的主要要因素人员、制度度、流程、、文化等方方面的问题题都有可能能导致缺乏乏执行力的的结果。1.缺乏执行意意识2.缺乏执行型型项目文化化3.缺乏执行能能力4.文件自身存存在问题5.执行机制6.项目经理7.执行过程问问题11提高执行力力的途径12——程序化原理理流程的定义义：为达到到期望的管管理或业务务目标，在在一定输入入资源基础础上，通过过明确的组组织、人员员执行并产产生特定输输出结果的的一系列的的管理或业业务活动。。输入资源输出结果（目标）活动1活动2活动5活动3活动4流程边界流程“流程”的的六个要素素：目标、、输入资源源、人员（（岗位）、、活动、活活动间的相相互作用（（协作关系系）、输出出结果。13流程管理流程象人体体的神经系系统,它确保了组组织功能的正常常运转与协协调一致性性流程是组织织的基本运运作环境,直接影响到到人的行为进进而影响组组织的文化化坏人在好的的制度下可可能会变好好,好人在坏的的制度下可可能会变坏坏为什么我们们总是延迟迟交房？已经习惯了了!14对内：顺畅的内部部管理秩序序公平的评价价体制有效的执行行准则清晰的职责责和责任知识和经验验的积累对外：高度的顾客客满意高度的顾客客信任度和和忠诚度有责、有序序、有效流程管理带带来什么？？15案例：某房房地产公司司精细化流流程80％房地产企企业管理水水平没有达达到规范化化阶段，20%房地产企业业正在致力力于从规范范化向精细细化管理转转变创业期成长期成熟期发展阶段衰退期

手工作坊粗放式规范化精细化精益化没有流程建立流程完善流程优化流程16流程体系-流程清单17全过程管理理实务18房地产开发发全过程项目设想项目论证项目策划项目立项项目招标项目设计项目施工销售竣工交付19项目设想20项目论证21项目立项22项目策划项目目标策策划项目分解组织设计合同策划计划体系创优策划销售策划制度策划23目标策划目标的三个个方面：1、成果性目目标2、约束性目目标3、利害相关关方都满意意24案例：某房房地产项目目总目标⑴项目交交付物：总总建筑面积积125000平米。三栋栋六层花园园洋房、十十四栋小高高层建筑以以及两处会会，总户数数541个单位的高高档住宅小小区。⑵项目工工期目标：：2001年4月项目启动动，2003年12月竣工交付付（后调整整为2004年9月竣工交付付）。⑶项目成成本目标：：项目全部部开发费用用控制在58941万元之内。。⑷项目质质量目标：：项目综合合质量达到到国家现行行验收规范范合格标准准。用户满满意率95%。⑸项目安安全目标：：设计无安安全隐患，，施工无重重大责任事事故。25100000兰溪谷工作分解110000前期准备120000设际及报建130000招投标工作140000工程实施150000验收阶段160000销售及移交170000项目管理111000管线调查112000地质勘查113000场地市政条件121000建筑方案设计122000建筑方案报建123000扩大初步设计124000基础施工图设计125000基础施工图报建126000施工图设计127000许可证135000专项工程招标134000总承包招标133000桩基招标132000基础支护招标131000监理招标141000基坑工程142000桩基工程143000总承包工程144000专项工程151000电梯验收152000人防验收153000燃气验收154000消防验收155000规划验收156000环保验收157000档案验收158000初步验收159000竣工验收161000预售查丈162000预售许可证163000公开发售164000物业移交165000入伙166000保修期跟踪128000专项工程设计项目分解26案例：某房房地产公司司部分制度度清单技术管理理制度质量安全全考评制制度工程变更更管理制制度进度款管管理制度度竣工结算算审核制制度风险管理理制度合同管理理制度材料采购购管理制制度信息管理理制度会议管理理制度报告管理理制度工程档案案管理制制度27项目招标标28项目设计计设计管理理的目的的为了规范范项目从从前期方方案设计计至工程程完成整整个过程程中的勘勘察设计计管理流流程，明明晰勘察察设计管管理中的的参与各各方职责责及工作作界面，，制定设设计管理理规定。。设计管管理的基基本目标标是通过过对整个个勘察设设计过程程有效的的管理，，确保勘勘察设计计质量、、控制勘勘察设计计进度，，提高项项目技术术经济合合理性，，保证项项目实施施的顺利利进行。。29案例：某某房地产产公司项项目设计计管理勘察设计计质量管管理目标标：通过对对勘察设设计任务务策划、、明确建建设标准准、勘察察设计合合同约定定及其实实施过程程的审查查，保证证勘察设设计单位位投入足足够的劳劳动力和和在预定定的计划划工期内内完成勘勘察设计计工作，，按要求求提供合合格的、、满足建建设需求求及行政政审批要要求的各各阶段设设计成果果。30勘察设计计进度管管理目标标：勘察设计计准备目目标，包包括勘察察设计条条件确定定的时间间目标和和勘察设设计基础础资料提提供的目目标，其其影响设设计能否否顺利进进行和设设计时间间；时间目目标，，即方方案设设计、、初步步设计计、岩岩土及及场地地工程程地质质勘探探、施施工图图设计计交付付时间间；各有关关阶段段勘察察设计计审批批目标标。31勘察设设计阶阶段投投资控控制目目标：初步步设计计概算算不超超过可可行性性研究究报告告中总总投资资估算算；施施工图图预算算不超超过初初步设设计概概算，，且由由设计计变更更引起起的费费用增增加不不超过过总投投资。。32勘察设设计管管理工工作内内容勘察设设计管管理的的工作作内容容包括括：勘察设设计质质量管管理勘察设设计进进度管管理勘察设设计阶阶段投投资管管理。。33设计质质量管管理编写设设计任任务书书；组织进进行勘勘察设设计方方案比比选及及勘察察设计计招投投标；；对设计计单位位的方方案设设计、、初步步设计计、施施工图图设计计及专专业深深化设设计的的质量量管理理；对勘察察单位位的勘勘察方方案进进行评评估以以及对对勘察察报告告的质质量进进行管管理；；负责组组织施施工图图审查查及施施工图图发放放管理理；参加图图纸会会审及及设计计交底底，负负责设设计变变更管管理。。34勘察设设计进进度管管理制定并并审核核详细细的勘勘察设设计进进度计计划和和出图图计划划，并并控制制其执执行，，尽可可能避避免发发生因因设计计推迟迟而影影响总总进度度计划划；满足总总进度度计划划要求求；满足招招标进进度，，使勘勘察设设计进进度为为招标标服务务，并并作为为进度度目标标值；；参与相相关报报审的的时间间35勘察设设计阶阶段投投资控控制勘察设设计阶阶段的的投资资控制制工作作不单单纯是是项目目财务务方面面的工工作，，也不不单纯纯是项项目经经济方方面的的工作作，而而是包包括组组织措措施、、经济济措施施、技技术措措施在在内的的一项项综合合性工工作。。36施工管管理四控进度控控制；；质量控控制；；费用控控制；；安全控控制。。四管生产要要素管管理；；合同管管理；；信息管管理；；现场管管理。。一协调调组织；；协调。。37案例：：某房房地产产项目目进度度控制制进度控控制：：确定项项目里里程碑碑节点点审核施施工总总进度度计划划/月进度度计划划召开工工程例例会组织进进度专专项检检查考考评召开进进度专专题协协调会会38案例：：某房房地产产项目目质量量控制制质量控控制：：施工准准备阶阶段质质量管管理，，具体体包括括：审核参参建各各方质质量管管理体体系；；审核监监理规规划；；评审施施工组组织设设计（（方案案）；；组织并并完成成施工工现场场的“七通一一平”工作；；组织测测量交交接桩桩及申申请放放样复复验；；组织工工程质质量安安全报报监；；审查开开工条条件；；开复工工令签签发。。39施工阶阶段质质量管管理，，具体体包括括：确定工工程质质量验验收标标准和和验收收要求求；材料、、设备备进场场检查查验收收隐蔽工工程、、分项项、分分部工工程质质量检检查与与验收收；召开监监理工工作会会及质质量专专题会会议；；组织质质量检检查与与考评评；组织质质量问问题和和质量量事故故处理理。40某房地地产项项目安安全控控制安全控控制：：安全生生产目目标交交底工工作；；审查安安全生生产相相