房地产法利用

房地产利用基本内容房地产征收房地产开发用地房地产开发建设房地产交易房地产利用法律关系图解国有土地上的房屋集体土地（含其上物）房地产开发公司国有土地征收/购买业主业主金融机构新建商品房二手房出让出售出售抵押抵押建设用地承租人租赁工厂社会利用划拨农业利用非农利用分配/承包/出租/划拨小产权房抵押房地产交易要点房地产交易的概念及基本原则房地产转让房地产抵押及相关制度房地产使用权的转移房地产交易——概念及基本原则房地产交易是指交易主体就房地产及其权益所进行的流通等各种经济活动的总称。《城市房地产管理法》第2条第4款规定的房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。基本原则房地产交易一体化原则房地产交易价格国家管理原则房地产交易市场调节和宏观调控想结合原则房地产交易——转让房地产转让的基本规定——概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。“其他合法方式”主要包括：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。房地产交易——转让房地产转让的基本规定——条件房地产转让主体须具备合法资格房地产转让客体须符合法定要求以出让方式取得土地使用权的房地产转让。①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施，公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。③转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。①按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。②经人民政府批准转让的，受让方应依法办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。房地产交易——转让房地产转让的基本规定——程序当事人签订书面转让合同当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未做书面答复的，视为同意受理房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估当事人按照规定缴纳有关税费房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。房地产交易——转让建设用地使用权转让概念是指建设用地使用权人在其权利年限有效期内，将其建设用地使用权依法转移给他人的民事法律行为。单独转让、一并转让转让与出让房地产交易——转让建设用地使用权转让国有建设用地使用权转让《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》未办理权属变更登记的土地使用权转让合同效力问题——第8条转让未取得建设用地使用权证书的合同效力问题——第9条“一地数转”合同的处理原则——第10条登记——先行合法占有——先行支付转让款——合同成立在先划拨土地使用权未经批准的转让行为的效力问题——第12条划拨土地使用权转为出让的处理问题——第12条划拨土地使用权转为划拨的处理问题——第13条集体建设用地使用权转让房地产交易——转让房屋买卖——商品房现售是指房地产开发商将竣工验收合格、符合法定条件的商品房向社会公众销售，社会公众购买商品房的行为。现售条件①商品房销售单位须是具有独立企业法人资格的房地产开发企业；②取得建设用地使用权证书或者使用土地的批准文件，并依法缴纳全部土地出让金或批准后抵交；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④商品房工程建设已竣工验收，取得验收合格证书；⑤征收补偿工作已经落实妥当；⑥属于住宅商品房的，须经住宅建设管理部门审核，取得《住宅交付使用许可证》；⑦已经测绘机构对房屋和建设用地使用权面积进行了测定；⑧所销售的房屋已到房地产登记部门办理新建商品房初始登记，取得房地产权利证书；⑨物业服务方案已经落实。房地产交易易——转让让房屋买卖——商品房现售售现售的程序序（1）当事人签签订商品房房销售书面面合同。（2）根据规定定或当事人人的约定，，将商品房房销售合同同办理公证证。这一程程序非必经经程序。（3）买卖双方方持房地产产权属证书书、销售合合同和合法法身份证明明等文件到到房屋所在在地的房地地产管理部部门申报买买卖价格，，申办产权权过户手续续。（4）买卖双方方根据规定定缴纳契税税、营业税税、土地增增值税、交交易手续费费等税费。。（5）办理产权权过户登记记手续，购购房人领取取房地产产产权证书。。房地产交易易——转让让房屋买卖——商品房预售售预售的概念念也称期房买买卖，是指指预售方将将正在建设设而尚未竣竣工的房屋屋预先售给给承购方，，承购方交交付定金或或购房款，，并在未来来确定的日日期由预售售方交付房房屋给承购购方的法律律行为。预售与现售售的区别标的物的现现实性与非非现实性。。合同履行的的即时性与与非即时性性。买卖条件的的任意性与与非任意性性。行为性质的的物权性与与债权性。。房地产交易易——转让让房屋买卖——商品房预售售预售条件根据《城市房地产产管理法》第45条的规定,商品房预售售应符合如如下条件：：（1）开发商已已交付全部部土地出让让金，取得得建设用地地使用权证证书；（2）开发商持持有建设工工程规划许许可证；（3）按提供预预售的商品品房计算，，投入开发发建设的资资金达到工工程建设总总投资的25%以上，并已已经确定施施工进度和和竣工交付付日期；（4）向县级以以上人民政政府房产管管理部门办办理预售登登记，取得得商品房预预售许可证证明。未取得商品品房预售许许可证能否否销售期房房？预售售合同是否否有效？房地产交易易——转让让房屋买卖——商品房预售售预售的程序序（1）预售方申申领预售许许可证（2）签订商品品房预售合合同（3）预售合同同登记备案案（4）按照约定定办理房屋屋预告登记记（5）交付房屋屋（6）办理过户户登记手续续房地产交易易——转让让房屋买卖——商品房预售售预购人的主主要权利未来取得预预售房屋的的所有权抵押预售房房屋的权利利依法享有预预售房的转转让权“炒楼花””房地产交易易——转让让房屋买卖——商品房买卖卖中的特殊殊问题关于商品房房销售广告告《关于审理商商品房买卖卖合同纠纷纷案件适用用法律若干干问题的解释》第3条规定：““商品房的的销售广告告和宣传资资料为要约约邀请，但但是出卖人人就商品房房开发规划划范围内的的房屋及相相关设施所所作的说明明和允诺具具体确定，，并对商品品房买卖合合同的订立立以及房屋屋价格的确确定有重大大影响的，，应当视为为要约。该该说明和允允诺即使未未载入商品品房买卖合合同，亦应应当视为合合同内容，，当事人违违反的，应应当承担违违约责任。。”房地产交易易——转让让房屋买卖——商品房买卖卖中的特殊殊问题关于售房欺欺诈行为的的适用商品房是否否为商品，，对于售房房中的欺诈诈行为能否否适用“双双倍赔偿””？《解释》第9条规定：““出卖人订订立商品房房买卖合同同时，有下下列情形之之一，导致致合同无效效或者被撤撤销、解除除的，买受受人可以请请求返还已已付购房款款及利息、、赔偿损失失，并可以以请求出卖卖人承担不不超过已付付购房款一一倍的赔偿偿责任：第第一，故意意隐瞒没有有取得商品品房预售许许可证明的的事实或者者提供虚假假商品房预预售许可证证明；第二二，故意隐隐瞒所售房房屋已经抵抵押的事实实；第三，，故意隐瞒瞒所售房屋屋已经出卖卖给第三人人或者为拆拆迁补偿安安置房屋的的事实。””《解释》第8条还对下述述两种售房房中的恶意意违约行为为作出了适适用相同救救济规则的的规定，包包括：第一一，商品房房买卖合同同订立后，，出卖人未未告知买受受人又将该该房屋抵押押给第三人人；第二，，商品房买买卖合同订订立后，出出卖人又将将该房屋出出卖给第三三人。房地产交易易——转让让房屋买卖——商品房买卖卖中的特殊殊问题关于商品房房交付面积积误差的处处理销售方交付付的房屋面面积与约定定面积不符符的，处理理方式按合合同约定合同未约定定的，按照照《商品房销售售管理办法法》第20条和《解释》第14条的规定处处理①面积误差差比绝对值值在3%以内（含3%）；②面积误差差比绝对值值超出3%房屋实际面面积大于合合同约定面面积的房屋实际面面积小于合合同约定面面积的房地产交易易——转让让房屋买卖——商品房买卖卖中的特殊殊问题关于质量瑕瑕疵的法律律后果第一，房屋屋主体结构构不合格质质量不能交交付使用，，或者房屋屋交付使用用后，房屋屋主体结构构质量经检检验确属不不合格，买买受人可以以请求解除除合同和赔赔偿损失；；第二，因房房屋质量问问题影响正正常居住使使用的，构构成合同法法上的根本本违约，买买受人也可可请求解除除合同和赔赔偿损失；；第三，对于于其他质量量问题，开开发商在保保修期内应应当承担修修复责任。。房地产交易易——转让让房屋买卖——商品房买卖卖中的特殊殊问题关于办理房房屋权属证证书迟延与与不能的责责任《解释》第19条规定，商商品房买卖卖合同约定定或者《城市房地产产开发经营营管理条例例》第33条规定的办办理房屋所所有权登记记的期限届届满后超过过一年，由由于出卖人人的原因，，导致买受受人无法办办理房屋所所有权登记记，买受人人有权请求求解除合同同和赔偿损损失。《城市房地产产开发经营营管理条例例》第33条规定：““预售商商品房的购购买人应当当自商品房房交付使用用之日起90日内，办理理土地使用用权变更和和房屋所有有权登记手手续；现售售商品房的的购买人应应当自销售售合同签订订之日起90日内，办理理土地使用用权变更和和房屋所有有权登记手手续。”房地产交易易——转让让房屋买卖——商品房买卖卖中的特殊殊问题关于限购令令2011年初，郑州州的李先生生和其妻子子欲购买郑郑州西区一一套新开盘盘的商品房房，并与开开发商签订订了购房合合同，交纳纳了5万元定金和和20万元的预付付款。双方方签订的购购房合同还还未在房管管局予以备备案，郑州州市实行了了限购令政政策，李先先生所买的的商品房被被列入限购购范围，故故无法购买买该房屋，，遂诉至人人民法院，，要求开发发商退还定定金和预付付款。“限购令””属情势变变更还是不不可抗力？？房地产交易易——抵押押相关概念房地产抵押押是指抵押人人以其合法法的房地产产以不转移移占有的方方式向抵押押权人提供供债务履行行担保的行行为。房地产按揭揭英美法：通通过转移特特定财产即即按揭物的的权利以保保障债权的的实现，同同时赋予按按揭人以赎赎回权的一一种担保形形式。我国：与房房地产抵押押无异与让与担保保比较房地产转按按揭；房地地产加按揭揭房地产倒按按揭（住房房反向抵押押）指达到一定定年龄条件件的老年人人将其拥有有的有处分分权的房产产抵押给商商业银行、、保险机构构或者是具具有政府背背景的公益益性机构，，由该机构构按照房产产的价值依依据一定的的方式支付付现金给老老年人，以以保障老年年人晚年生生活。房地产交易易——房屋屋租赁房屋租赁合合同当事人的权权利义务（1）出租租人的的权利利和义义务①出租租人在在租赁赁期限限内，，确需需提前前收回回房屋屋的，，应事事先征征得承承租人人同意意；给给承租租人造造成损损失的的，应应当予予以赔赔偿。。②出租租人应应依照照合同同约定定的期期限将将房屋屋交付付承租租人；；不能能按期期交付付的，，应当当支付付违约约金；；给承承租人人造成成损失失的，，应承承担赔赔偿责责任。。③出租租住宅宅用房房的自自然损损坏或或合同同约定定由出出租人人修缮缮的，，出租租人应应负责责修复复；不不及时时修复复，致致使房房屋发发生破破坏性性事故故，造造成承承租人人财产产损失失或人人身伤伤害的的，应应承担担赔偿偿责任任。租租用房房屋从从事生生产、、经营营活动动的，，修缮缮责任任由双双方当当事人人在租租赁合合同中中约定定。房地产产交易易———房屋屋租赁赁房屋租租赁合合同当事人人的权权利义义务（2）承租租人的的权利利和义义务①承担担按期期缴纳纳租金金约义义务。。②爱护护并合合理使使用所所承租租的房房屋及及附属属设施施，不不得擅擅自拆拆改、、扩建建或增增添；；确需需变动动的，，须征征得出出租人人的同同意并并签订订书面面合同同。③因承承租人人过错错造成成房屋屋损坏坏的，，应负负责修修复或或者赔赔偿。。④房屋屋租赁赁期限限届满满，租租赁合合同终终止。。承租租人需需要继继续租租用的的，应应当在在租赁赁期限限届满满前3个月提提出，，并经经出租租人同同意，，重新新签订订租赁赁合同同。房地产产交易易———房屋屋租赁赁房屋租租赁合合同当事人人的权权利义义务（3）房屋屋租赁赁合同同相关关当事事人的的权利利和义义务①租赁赁期限限内，，房屋屋出租租人转转让房房屋所所有权权的，，房屋屋受让让人应应当继继续履履行原原租赁赁合同同的约约定。。②出租租人在在租赁赁期限限内死死亡的的，其其继承承人应应当继继续履履行原原租赁赁合同同。③住宅宅用房房承租租人在在租赁赁期限限内死死亡的的，其其共同同居住住两年年以上上的家家庭成成员有有权继继续承承租。。房地产产交易易———房屋屋租赁赁房屋租租赁合合同房屋租租赁合合同的的终止止承租人人有下下列行行为之之一的的，出出租人人有权权终止止合同同，收收回房房屋，，因此此造成成损失失的，，由承承租人人赔偿偿：(1)将承租租的房房屋擅擅自转转租的的；(2)将承租租的房房屋擅擅自转转让、、转借借他人人或擅擅自调调换使使用的的；(3)将承租租的房房屋擅擅自拆拆改结结构或或改变变用途途的；；(4)拖欠租租金累累计六六个月月以上上的；；(5)公用住住宅用用房无无正当当理由由闲置置六个个月以以上的的；(6)利用承承租房房屋进进行违违法活活动的的；(7)故意损损坏承承租房房屋的的；(8)法律、、法规规规定定其他他可以以收回回的。。以营利利为目目的，，房屋屋所有有权人人将以以划拨拨方式式取得得使用用权的的国有有土地地上建建成的的房屋屋出租租的，，应当当将租租金中中所含含土地地收益益上缴缴国家家。房地产产交易易———房屋屋租赁赁需讨论论的问问题关于房房屋转转租出租人人、承承租人人、次次承租租人三三方当当事人人的关关系承租人人转租租的，，承租租人与与出租租人之之间的的租赁赁合同同效力？？第三人人对租租赁物物造成成损失失的，，承租租人应应否赔偿损损失？转租期期间，，原租租赁合合同变变更、、解除除或者者终止止，转转租合合同呢？承租人人擅自自转租租的，，出租人人可否解除租租赁合合同？出租人人知道道或者者应当当知道道承租租人转转租，，在六六个月月内未未提出出异议议而以以承租租人未未经其其同意意为由由可否请求解解除合合同或或者主主张合合同无无效？房地产产交易易———房屋屋租赁赁需讨论论的问问题关于次次承租租人的的优先先购买买权“买卖卖不破破租赁赁”在转租租合同同有效效的情情况下下，出出租人人出售售租赁赁房屋屋：次承租租人的的优先先购买买权vs承租人人的优优先权权？思考：：理由由？房地产产交易易———房屋屋租赁赁需讨论论的问问题关于廉廉租房房租赁赁权租赁权权的基基本规规则，，如租租赁权权人有有权对对房屋屋占有有、使使用，，买卖卖不破破租赁赁，优优先购购买权权等规规则对对廉租租房租租赁权权都是是适用用的作为一一种解解决城城镇低低收入入家庭庭住房房困难难的保保障房房，廉廉租房房租赁赁权又又有其其特殊殊规则则：（1）廉租租房租租赁权权取得得途径径的多多样性性。主主要有有两种种方式式：一一是政政府提提供租租赁住住房货货币补补贴；二是实实物配配租。（2）廉租租房租租赁权权产生生的单单向性性。（3）廉租租房