房地产企业税收

小组成员：MF1102381李伟MF1102387汪钦MF1102394徐心依MF1102395姚渊MF1102396张乃璇房地产行业的业务环节及其会计、税务处理研究房地产行业概述房地产项目的简单开发流程房地产行业业务阶段取得土地环节设计施工环节房产销售环节房产自用（租赁）环节房地产项目清算环节计税成本核算的原则计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。开发产品计税成本的内容计税成本征地及拆补费前期工程费建安工程费基建费公共配套费开发间接费计税成本核算的原则成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。成本对象的确定应遵循以下六个原则：可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。会计账户设置“开发成本”账户“开发成本”账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施的开发过程中发生各项费用。该账户应按开发成本的内容设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用等二级明细账户。会计账户设置“开发间接费”账户该科目核算无法直接归集到特定开发项目而有待进一步分配的成本，如可资本化的借款费用、为多个开发项目进行的基建费等。“库存商品”账户该科目核算已开发完成并验收合格的开发项目的成本。土地竞标时的账务处理正常情况下，房地产企业获得土地的过程是这样的：先交纳竞拍保证金，等竞拍成功了转作土地出让金，最后根据土地出让合同规定的付款时间支付剩余的土地款。会计应该如下做账：1、

支付竞拍保证金借：其他应收款---国土资源局

贷：银行存款土地地竞竞标标时时的的账账务务处处理理2、竞竞拍拍成成功功后后借：：预预付付账账款款---国土土资资源源局局贷：：其其他他应应收收款款---国土土资资源源局局3、支支付付剩剩余余的的土土地地出出让让金、、契契税税借：：预预付付账账款款—国土土资资源源局局贷：：银银行行存存款款4、房房地地产产企企业业开开发发商商品品房房转转入入存存货货借：：开开发发成成本本—土地地出出让让及及拆拆迁迁补补偿偿费费贷：：预预付付账账款款—国土土资资源源局局取得得土土地地时时缴缴纳纳的的税税种种契税签订土地受让合同的当天发生纳税义务以受让价格的3%~5%计征，江苏为3%印花税签订土地受让合同的当天发生纳税义务按合同所载金额的0.5‰贴花城镇土地使用税从取得土地使用权之日次月起每年计征宁、苏、锡、常、镇为每平方米3~10元耕地占用税在占用耕地环节一次课征江苏地区按照每平方米20~45元计征项目目开发发成本本核核算算土地地征征用用及及拆拆迁迁补补偿偿费费支付付土土地地出出让让金金及及拆拆迁迁费费：：借：开开发发成成本本—A项目目—土地地征征用用及及拆拆迁迁贷：：银银行行存存款款土地地征征用用时时交交纳纳契税税（3%）和和耕耕地地占用用税税（（江江苏苏为为20~45元每每平平方方米米））及及相相关关费用用计计入入项项目目成成本本：：借：开开发发成成本本—A项目目—土地地征征用用及及拆拆迁迁贷：：银银行行存存款款计提提印印花花税税（（0.05%）：：借：管管理理费费用用—税金金—印花花税税贷：：应应交交税税费费—印花花税税计提城城镇镇土土地地使用用税（江苏苏为为每每平平方方米米2.5元至至10元）借：管管理理费费用用—税金金—土地地使使用用税税贷：：应应交交税税费费—应交交土土地地使使用用税税资本本化化支支出出与与费费用用化化支支出出的的划划分分借款款费费用用同同时时满满足足下下列列条条件件的的，，才才能能开开始始资资本本化化：：资产产支支出出已已经经发发生生，，资资产产支支出出包包括括为为购购建建或或者者生生产产符符合合资资本本化化条条件件的的资资产产而而以以支支付付现现金金、、转转移移非非现现金金资资产产或或者者承承担担带带息息债债务务形形式式发发生生的的支支出出；；借款款费费用用已已经经发发生生；；为使使资资产产达达到到预预定定可可使使用用或或者者可可销销售售状状态态所所必必要要的的购购建建或或者者生生产产活活动动已已经经开开始始。。资本本化化支支出出与与费费用用化化支支出出的的划划分分在每每月月或或每每季季末末计计提提贷贷款款利利息息时时，，按按照照资资本本化化和和费费用用化化的的利利息息额额，，分分别别计计入入开开发发成成本本和和财财务务费费用用科科目目：：借：开开发成成本——某项目目财务费费用贷：应应付利利息施工期期间发发生成成本的的账务务处理理房地产产企业一一般将将建筑筑工程程的施施工发发包给给专业业的建建筑公公司，，定期期（每每月、、每季季或按按照合合同规规定的的工程程进度度）与与其结结算工工程成成本，，并在在竣工工时进进行决决算。。在成本本发生生时，，应做做如下下分录录：借：开开发成成本—A项目—前期工工程费费—基建工工程费费—建安工工程费费—公共设设施费费开发成成本—B项目—………开发间间接费费贷：银银行存存款应付账账款项目成本的的分配配在分配配间接接开发发费用用时，，具体分分配方方法可可按规定定选择择下列列中的的一种种：（一）占地地面积积法。。指按按已动动工开开发成成本对对象占占地面面积占占开发发用地地总面面积的的比例例进行行分配配。（二）建筑面面积法。指按已动动工开发成本本对象建筑面面积占开发用用地总建筑面面积的比例进进行分配。项目成本的会会计处理选择一种方法法分配间接开开发费用借：开发成本本—A项目—开发间接费—B项目—开发间接费贷：开发间接接费项目成本的会会计处理若本期A项目完工，则则结转项目成成本借：库存商品品—A项目贷：开发成本本—A项目—土地征用及拆拆补—前期工程费—基建工程费—建安工程费—公共设施费—开发间接费企业计税成本本核算的一般般程序已销开发产品品的计税成本本，按当期已已实现销售的的可售面积和和可售面积单单位工程成本本确认。可售售面积单位工工程成本和已已销开发产品品的计税成本本按下列公式式计算确定：：可售面积单位工工程成本=成本对象总成成本÷成本对象总可可售面积已销开发产品的的计税成本=已实现销售的的可售面积×可售面积单位位工程成本对本期未完工和和尚未建造的的成本对象应应当负担的成成本费用，应应按分别建立立明细台帐，，待开发产品品完工后再予予结算。现售和预售商品房现售是是指房地产开开发企业将竣工验收合格格的商品房出售售给买受人，，并由买受人人支付房价款款的行为；商品房预售是是指房地产开开发企业将正在建设中的商品房预先先出售给买受受人，并由买买受人支付定定金或者房价价款的行为。。开工建设取得预售许可可证&土地使使用权证书取得房地产权权证预售期房阶段段竣工验收合格格&土地使用权证证书现售阶段营业税、预征征土地增值税税、企业所得得税企业所得税、、土地增值税税、城镇土地地使用税、房房产税、印花花税交付购房者现售阶段预售阶段示意意图预售阶段涉及及的税种营业税城建税与教育育费附加预缴土地增值值税企业所得税印花税预售阶段会计计处理收到期房房款款时：借：银行存款款贷：预收账款款预售商品房时时承购人交纳纳的定金，可可以通过“其其他应付款””或“预收账账款”账户核核算，不论财财务上如何核核算，房地产产开发企业收收取定金都应应缴纳营业税税金及附加。。但是诚意金及及订金，由于于尚未签订购购房合同，不不缴纳营业税税金及附加。。营业税的处理理房地产企业是是营业税纳税税义务人《中华人民共和和国营业税暂暂行条例》（国务院令第第540号）第一条规规定：在中华华人民共和国国境内提供本本条例规定的的劳务、转让让无形资产或或者销售不动动产的单位和和个人，为营营业税的纳税税人，应当依依照本条例缴缴纳营业税。。营业税的处理理——相关法法规根据《营业税暂行条条例实施细则则》财政部令[2008]第052号号第二十五条条规定：纳税税人转让土地地使用权或销销售不动产，，采用预收款款方式的，其其他纳税义务务发生时间为为收到预收款的的当天。因此当房地产产开发企业预预售房屋收到到预收款项时时，应计算并并缴纳营业税税。营业税的处理理——计税依依据即为纳税人的的营业额，包包括纳税人提提供应税劳务务、转让无形形资产或者销销售不动产向向对方收取的的全部价款和和价外费用。应纳营业税＝＝收到的预收收款项×5％％注：房地产开开发企业销售售不动产向购购房者收取的的定金、违约约金、赔偿金金、延期付款款利息等价外外费用，均应应该按照规定定缴纳营业税税营业税的处理理——会计处处理借：营业税金金及附加贷：应交税费费——应交营营业税同时计算城建建税（营业税税额的7%））及教育费附附加（营业税税额的3%））借：营业税金金及附加贷：应交税费费——应交城城建税应交税费———应交教育费费附加土地增值税的的处理明确征税对象象和范围：《土地增值税暂暂行条例》规定：“土土地增值税是是对转让国有有土地使用权权及地上建筑筑物和其他附附着物产权，，取得增值收收入的单位和和个人征收的的一种税。””《中华人民共和和国土地增值值税暂行条例例实施细则》第十六条明确确规定：“纳纳税人在项目目全部竣工结结算前转让房房地产取得的的收入，由于于涉及成本确确定或其他原原因，而无法法据以计算土土地增值税的的，可以预征征土地增值税税，待该项目目全部竣工、、办理结算后后再进行清算算，多退少补补。具体办法法由各省、自自治区、直辖辖市地方税务务局根据当地地情况制定。。”土地增值税的的处理——会会计处理预征土地增值值税借：待摊费用用——预缴土土地增值税贷：应交税费费——应交土土地增值税实际缴纳时借：应交税费费——应交土土地增值税贷：银行存款款企业所得税的的处理——收收入的确定《国家税务务总局关关于房地地产开发发业务征征收企业业所得税税问题》（国税发发[2009]31号）第六六条规定定，企业业通过正正式签订订《房地产销销售合同同》或《房地产预预售合同同》所取得的的收入，，应确认认为销售售收入的的实现。。预收收入入负有纳纳税义务务企业所得得税的处处理———预收收收入的确确定关于预收收收入应应纳税所所得额的的计算：：国税发[2009]31号第第九条规规定：““企业业销售未未完工开开发产品品取得的的收入，，应先按按预计计计税毛利利率分季季(或月月)计算算出预计计毛利额额，计入入当期应应纳税所所得额。。开发产产品完工工后，企企业应及及时结算其计计税成本本并计算算此前销销售收入入的实际际毛利额额，同时将将其实际际毛利额额与其对对应的预预计毛利利额之间间的差额额，计入入当年度度企业本本项目与与其他项项目合并并计算的的应纳税税所得额额。”企业所得得税的处处理———税前扣扣除问题题1、月度度或季度度申报报时，不不得扣除除。《国家税税务总局局关于房房地产开开发企业业所得税税预缴问问题的通通知》（（国税函函[2008]299号）规规定，房房地产开开发企业业按当年年实际利利润据实实分季（（或月））预缴企企业所得得税的，，对开发发、建造造的住宅宅、商业业用房以以及其他他建筑物物、附着着物、配配套设施施等开发发产品，，在未完完工前采采取预售售方式销销售取得得的预售售收入，，按照规定定的预计计利润率率分季（（或月））计算出出预计利利润额，，计入利利润总额额预缴，，开发产品品完工、、结算计计税成本本后按照照实际利利润再行行调整。。企业所得得税的处处理———税前扣扣除问题题2、年度所得得税汇算算清缴时时，可以以扣除。。将毛利额额扣除相相应的税税金及其其费用才才变成所所得额。。因此，，在年度度企业所所得税汇汇算清缴缴时，与与预计收收入相匹匹配的税税金、附附加及相相关费用用应该予予以扣除除。取得销售售未完工工开发产产品在进进行企业业所得税税季（或或月）度度预缴时时应进行行如下处处理首先，计计算销售售未完工工开发产产品的预预计毛利利额销售未完完工开发发产品的的预计毛毛利额=销售未未完工开开发产品品取得的的收进××预计税税毛利率率其次，把把预计毛毛利额并并进当期期应纳税税所得额额。实际利润润额=会会计利润润总额－－以前年年度待弥弥补亏损损－不征征税收进进－免税税收进＋＋预计利利润额。。当期应纳纳所得税税额=实实际利润润额×适适用税率率企业所得得税的处处理———会计处处理国税发[2009]31号第第十二条条规定：：“企业业发生的的期间费费用、已已销开发发产品计计税成本本、营业业税金及及附加、、土地增增值税准准予当期期按规定定扣除。。”借：所得得税费用用[（预售售业务毛毛利-预预交营业业税及附附加-预预交土地地增值税税）*25%]贷：应交交税费———应交交企业所所得税企业所得得税的处处理—涉涉税会计计处理《企业会会计准则则》对预预售业务务不确认认收入，，而税法法规定取取得预收收款项时时应交所所得税，，从而产产生可抵抵扣的暂暂时性差差异。房地产企企业应确确认递延延所得税税资产，，根据预预收账款款的账面面价值和和计税基基础产生生的可抵抵扣暂时时性差异异计算出出递延所所得税资资产：借：递延延所得税税资产贷：所得得税费用用同时调整整该年度度的应纳纳税额。。现售阶段段涉及的的税种企业所得得税城镇土地地使用税税土地增值税税房产税印花税房屋竣工并并交付给购购买方时：：借：预收账账款贷：主营业业务收入同时结转开开发产品成成本借：主营业业务成本贷：开发产产品现售阶段会会计处理开发产品已已达到交付付条件，房房地产企业业向业主交交付房产，，财务处理理上结转销销售收入和和销售成本本企业所得税税——完工工时的税务务处理纳税人应注注意开发产产品是否符符合完工条条件，如达达到完工条条件，应及及时结算其其计税成本本并计算此此前销售收收入的实际际毛利额，，年度企业业所得税汇汇算清缴时时，实际毛毛利额与其其对应的预预计毛利额额之间的差差额作纳税税调整。（国税发[2009]31号））完工条件的的判断（一）开开发产品竣竣工证明材材料已报房房地产管理理部门备案案。（二）开开发产品已已开始投入入使用。（三）开开发产品已已取得了初初始产权证证明。城镇土地使使用税的处处理《国家税务务总局关于于未办理土土地使用权权证转让土土地有关税税收问题的的批复》国国税函〔2007〕〕645号号规定：只要土地使使用者享有有占有、使使用、收益益或处分该该土地的权权利，且有有合同等证证据表明其其实质转让让、抵押或或置换了土土地并取得得了相应的的经济利益益，土地使使用者及其其对方当事事人应当依依照税法规规定缴纳营营业税、土土地增值税税和契税等等相关税收收。城镇土地使使用税的处处理《国家税务务总局关于于房产税城城镇土地使使用税有关关政策规定定的通知》》（国税发发[2003]89号）第二二条第一款款规定，购购置新建商商品房，自自房屋交付付使用之次次月起计征征房产税和和城镇土地地使用税。。在占用土地地次月起至至全部交付付商品房当当月期间，，房地产开开发企业对对开发商品品房占用土土地均负有有城镇土地地使用税纳纳税义务。。在开发产产品全部交交付给业主主次月起，，房地产企企业就不存存在开发商商品房占用用土地的城城镇土地税税纳税义务务。土地增值税税的税务处处理纳税人于项项目竣工后后30日内内到主观税税务机关办办理税款清清算手续。。实际缴纳时时借：应交税税费——应应交土地增增值税贷：银行存存款房产税的处处理鉴于房地产产开发企业业开发的商商品在出售售前，对房房地产开发发企业而言言是一种产产品，因此此，对房地地产开发企企业建造的的商品房，，在售出前前，不征收收房产税；；但对售出出的房地产产开发企业业已使用或或出租、出出借的商品品房应按规规定征收房房产税。自房屋使用用或交付之之次月起，，缴纳房产产税。房产税的处处理根据财税地地[1986]8号号规定，凡凡是在基建建工地为基基建工地服服务的各种种工棚、材材料棚、休休息棚和办办公室、食食堂、茶炉炉房、汽车车房等临时时性房屋，，如果在基基建工程结结束以后，，施工企业业将这种临临时性房屋屋交还或者者估价转让让给基建单单位的，应应当从基建建单位接收收的次月起起，依照规规定征收房房产税。因此，如果果基建工程程结束，临临时性建筑筑物归基建建单位使用用，则须从从基建单位位使用的次次月起缴纳纳房产税。。房产税的处处理——计计税依据从价计征：按照房产产余值征税税应纳税额=应税房产产原值×（（1-扣除比例）×年税率率1.2%房产原值：：应包括与与房屋不可可分割的各各种附属设设备或一般般不单独计计算价值的的配套设施施。从租计征：按照房产产租金收入入计征应纳税额=租金收入入×12%印花税的处处理相关规定：：《中华人民民共和国印印花税暂行行条例》及其实施细则规定：：纳税义务人是指指在中国境境内书立、、使用、领领受印花税税法所列举举的凭证并并应依法履履行纳税义义务的单位位和个人。《中华人民共共和国印花花税暂行条条例》及其实施细细则规定：：在竣工销销售商品房房时，如签签订商品房房销售合同同或商品房房预售合同同的，应在在签订合同同时，按合合同所记载载金额的万万分之五计计税贴花或或按月汇总总缴纳印花花税。计税方法：：从价计税应应纳税额=计税金额额*适应税税率从量计税应应纳税额=凭证数量量*单位税税额持有房地产产要缴纳的的税费1.营业税房产租赁业业适用营业业税中“服服务业”税税目，统一一执行5%的比例税率率。应纳税额=房产租金收收入×5%持有房地产产要缴纳的的税费2.房产税房产税以房房屋为征税税对象，按按照房屋的的计税余值值或租金收收入，向产产权所有人人征收的一一种财产税税。房地产开发发企业建造造的商品房房，在出售售前，不征征收房产税税；但对出出售前房地地产开发企企业已使用用或出租、、出借的商商品房应按按规定征收收房产税。。房产税采采用比例税税率。依据据房产计税税余值计征征的，税率率为1.2%；依据房产产租金收入入计征的，，税率为12%。纳税计算：：①非出租的的房产：依依照房产余余值计算（（从价计征征）应纳税额=应税房产原原值×（1－扣除比例例）×1.2%②出租的房产产：依照房房产租金计计算（从量量计征）应纳税额=房产租金收收入×12%3.印花税按租赁金额1‰贴花。税额额不足1元，按1元贴花。应纳税额=房产租金收收入×1‰4.城市维护建建设税城市维护建设税税是对从事事工商经营营，缴纳增增值税、消消费税、营营业税的单单位和个人人征收的一一种附加税税。比例税税率按地区区差别分为为三档：7%，5%，1%。应纳税额=纳税人实际际缴纳的增增值税、消消费税、营营业税税额额×适用税率5.教育费附加加教育费附加是对对缴纳增值值税、消费费税、营业业税的单位位和个人，，就其实际际缴纳的税税额为计算算依据征收收的一种附附加费。现现行教育费费附加征收收比率为3%。应纳教育费附附加=实际缴纳的的增值税、、消费税、、营业税税税额×征收比率持有房地产产要缴纳的的税费6.城镇土地使使用税城镇土地使使用税是以以国有土地地为征税对对象，对拥拥有土地使使用权的单单位和个人人征收的一一种税。城镇土地使使用税采用用定额税率率，即采用用有幅度的的差别税额额，按大、、中、小城城市和县城城、建制镇镇、工矿区区分别规定定每平方米米土地使用用税年应纳纳税额。全年应纳税额额=实际占用应税税土地面积（（平方米）×适用税额7.耕地占用税耕地占用税是是对占用耕地地建房或从事事其他非农业业建设的单位位和个人，就就其实际占用用的耕地面积积征收的一种种税，它属于于对特定土地地资源占用课课税。采用定定额税率。应纳税额=实际占用耕地地面积（平方方米）×适用定额税率率持有房地产要要缴纳的税费费房企的企业所所得税汇算和和土地增值税税清算的比较较差异一：清算（汇算算）时间点不不同差异二：成本项目目计算不同差异三：扣除项目目存在差异差异四：利息费用用存在差异土地增值税清算的概念指纳税人在符符合土地增值值税清算条件件后，依照税税收法律、法法规及土地增增值税有关政政策规定，计计算房地产开开发项目应缴缴纳的土地增增值税税额，，并填写《土地增值税税清算申报表表》，向主管税务务机关提供有有关资料，办办理土地增值值税清算手续续，结清该房房地产项目应应缴纳土地增增值税税款的的行为(国税税发【2009】91号号文件第3条条）。土地增值税清算的条件一、自行清算算(国税发〔〔2006〕〕187号)符合以下情情形之一：1、房地产开发项目全部部竣工、完成成销售的；2、整体转让未竣工决决算房地产开开发项目的；；3、直接转让土地使用用权的。二、强制清算算(国税发发〔2006〕187号号)符合以下下情形之一：：1、已竣工验验收的房地产产开发项目，，已转让的房房地产建筑面面积占整个项项目可售建筑筑面积的比例例在85%以以上，或该比比例虽未超过过85%，但但剩余的可售售建筑面积已已经出租或自自用的；2、取得销售售（预售）许许可证满三年年仍未销售完完毕的；3、纳税人申申请注销税务务登记但未办办理土地增值值税清算手续续的；4、省税务机机关规定的其其他情况。三、注销清算算（国税发〔〔2009〕〕91号）：：对纳税人申请请注销税务登登记进行土地地增值税清算算，明确了时时限要求。即即申请注销税税务登记前，，必须完成土土地增值税清清算工作，否否则不予办理理税务注销、、工商注销。清算的前期准备1、台账管理理：纳税人应应从取得土地地使用权开始始，按项目分分别建立档案案、设置台帐帐，对项目立立项、规划设设计、施工、、预售、竣工工验收、工程程结算、项目目清盘等房地地产开发全过过程情况实行行跟踪监控（（91号文件件第6条）。。2、成本费用用归集：纳税税人对于分期期开发项目或或者同时开发发多个项目的的，应根据清清算要求按不不同期间和不不同项目合理理归集有关收收入、成本、、费用（91号文件第7条）。3、票据管理理：纳税人对对于分期开发发项目或者同同时开发多个个项目的，有有条件的，可可结合发票管管理规定，实实施项目专用用票据管理措措施（91号号文件第8条条）。1、归集成本本阶段借：开发成本本—XXX项项目—土地征征用及拆迁补补偿费---前期工工程费---基础设设施费---建筑安安装工程费---公共配配套设施费---开发间间接费用贷：银行存款款等科目2、未完工收收到预收款借：银行存款款等贷：预收账款款—项目房企土地增值值税清算的会会计处理3、按月预交交营、城、教教、土借：应交税费贷：银行存款4、完工结转转借：开发成本---各项目贷：开发间间接费用用借：开发产产品---各项项目固定资产产贷：开发成成本---各项项目---各明细5、符合合条件确确认收入入借：预收收账款等等贷：主营营业务收收入借：营营业税金金及附加加贷：应交交税费6、结转转成本借：主营营业务成成本贷：开发发产品房企土地地增值税税清算的的会计处处理税务处理———扣除项项目的归归集与分分配开发成本本的计算算程序第一步骤骤:将实际支支出准确确划分为为房地产产开发成成本和房房地产开开发费用用。第二步骤骤:将开发成成本在不不同项目目之间进进行分配配，在同同一项目目内，根根据不同同的成本本对象进进行分配配。第三步骤骤：在上述的的基础上上，准确确划分可可售和不不可售单单位，根根据不同同的成本本对象进进行分配配。第四步骤骤：准确区分分已售面面积和未未售面积积，分配配相关费费用和税税金。税务处理———扣除项项目的归归集与分分配1.直接归集集：能够确认认属于本本清算项项目具体体开发产产品（普普通住宅宅、非普普通住宅宅、非住住宅）所所发生的的扣除项项目金额额，直接接由该开开发产品品可售面积积承担。如如独立出出包的建建筑安装装费等。。2.归集分配配：（1）归归集属于于多个开开发项目目共同的的扣除项项目金额额；（2）分分配计算算本清算算项目应应承担的的份额；；如：同同一地块块的地价价款等。。（3）属属于本清清算项目目多个开开发产品品（普通通住宅、、非普通通住宅、、非住宅宅）共同同的扣除除项目，，分配计计算各开开发产品品（普通通住宅、、非普通通住宅、、非住宅宅）可售面积积应承担的的该扣除除项目金金额。（4）各各开发产产品（普普通住宅宅、非普普通住宅宅、非住住宅）可可售面积积的扣除除项目金金额在已已售面积积与未售售面积之之间进行行分配。。3.汇总计算算（1）根根据已售售面积应应承担的的地价款款和开发发成本合合计数，，计算其他房地地产开发发费用和财政部规规定的其其他扣除除项目金金额（2）汇汇总分配方法法1.《土土增税细细则》第第九条纳税人成成片受让让土地使使用权后后，分期期分批开开发、转转让房地地产的，，其扣除除项目金金额的确确定，可可按转让让土地使使用权的的面积占占总面积积的比例例计算分分摊，或或按建筑筑面积计计算分摊摊，也可可按税务务机关确确认的其其他方式式计算分分摊。2.财税税[2006]21号号对已竣工工验收的的房地产产项目，，凡转让让的房地地产的建建筑面积积占整个个项目可可售建筑筑面积的的比例在在85%以上的的，税务务机关可可以要求求纳税人人按照转转让房地地产的收收入与扣扣除项目目金额配配比的原原则，对对已转让让的房地地产进行行土地增增值税的的清算。。具体清清算办法法由各省省、自治治区、直直辖市和和计划单单列市地地方税务务局规定定。3.国税税发〔2006〕187号第第四条属于多个个房地产产项目共共同的成成本费用用，应按按清算项项目可售售建筑面面积占多多个项目目可售总总建筑面面积的比比例或其其他合理理的方法法，计算算确定清清算项目目的扣除除金额。。4.国税税发〔2009〕91号第十十七条清算审核核时，应应审核房房地产开开发项目目是否以以国家有有关部门门审批、、备案的的项目为为单位进进行清算算；对于于分期开开发的项项目，是是否以分分期项目目为单位位清算；；对不同同类型房房地产是是否分别别计算增增值额、、增值率率，缴纳纳土地增增值税。。5.国税税发〔2009〕91号第二二十一条条纳税人分分期开发发项目或或者同时时开发多多个项目目的，或或者同一一项目中中建造不不同类型型房地产产的，应应按照受受益对象象，采用用合理的的分配方方法，分分摊共同同的成本本费用。。普通标准住宅可售面积承担额利息支出开发成本土地成本非普通标准住宅可售面积承担额利息支出开发成本土地成本非住宅可售面积承担额利息支出开发成本土地成本共同扣除除项目的的归集与与分配共同扣除除项目的的归集与与分配共同扣除项目发生额土地成本开发成本其他土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用共同扣除项目发生总额本项目发生额其他项目发生额共同扣除除项目的的归集与与分配共同扣除项目发生额本项目发生额非住宅可售部分承担额非住宅已售部分承担额非住宅未售部分承担额非普通住宅可售部分承担额非普通住宅已售部分承担额非普通住宅未售部分承担额普通住宅可售部分承担额普通住宅可售部分承担额普通住宅未售部分承担额其他项目发生额共同扣除除项目的的归集与与分配共同扣扣除项项目的的归集集与分分配1.土土地增增值税税的税税率（（土地地增值值税实实行四四级超超率累累进税税率））（1））增值值额未未超过过扣除除项目目金额额50%的的部分分，税税率为为30%；；（2））增值值额超超过扣扣除项项目金金额50%、未未超过过扣除除项目目金额额100%的部部分，，税率率为40%；（3））增值值额超超过扣扣除项项目金金额100%、、未超超过扣扣除项项目金金额200%的的部分分，税税率为为50%；；（4））增值值额超超过扣扣除项项目金金额200%的的部分分，税税率为为60%。。2.土土地增增值税税的计计算方方法扣除项项目金金额=取得得土地地使用用权所所支付付的金金额+房地地产开开发成成本+房地地产开开发费费用+与转转让房房地产产有关关的税税金+财政政部规规定的的其他他扣除除项目目增值额额=转转让房房地产产的收收入总总额-扣除除项目目金额额土地增增值税税税额额=增增值额额×税税率-扣除除项目目金额额×速速算扣扣除系系数土地增增值税税的计计算企业所得税税汇算算的概概念与与企业业范围围企业所所得税税汇算算清缴缴的概概念：：指纳税税人自自纳税税年度度终了了之日日起5个月内内或实实际经经营终终止之之日起起60日内，，依照照税收收法律律、法法规、、规章章及其其他有有关企企业所所得税税的规规定，，自行行计算算本纳纳税年年度应应纳税税所得得额和和应纳纳所得得税额额，根根据月月度或或季度度预缴缴企业业所得得税的的数额额，确确定该该纳税税年度度应补补或者者应退退税额额，并并填写写企业业所得得税年年度纳纳税申申报表表，向向主管管税务务机关关办理理企业业所得得税年年度纳纳税申申报、、提供供税务务机关关要求求提供供的有有关资资料、、结清清全年年企业业所得得税税税款的的行为为。企业汇汇算清清缴的的企业业范围围：凡凡在在纳税税年度度内从从事生生产、、经营营（包包括试试生产产、试试经营营），，或在在纳税税年度度中间间终止止经营营活动动的企企业，，都是是企业业所得得税汇汇算清清缴的的纳税税人。。包括括查账账征收收所得得税的的企业业和核核定征征收中中定率率征收收所得得税的的企业业。汇算清清缴的的会计计处理理年终企企业应应根据据“本本年利利润””科目目有关关资料料，计计算本本年实实现的的利润润总额额。应应按规规定将将利润润总额额进行行调整整，包包括弥弥补上上年度度亏损损，减减除已已缴纳纳所得得税的的投资资利润润等。。按本本年度度应纳纳税所所得额额乘上上规定定的税税率，，就得得出企企业的的应纳纳税额额。企企业如如有来来源于于境外外的所所得，，其已已在外外缴纳纳的所所得税税税额额，按按规定定从应应纳税税额中中扣除除。多多交的的部分分，可可在下下一年年抵缴缴，少少交的的部分分，应应于下下一年年度缴缴纳时时补缴缴。计算出出少缴缴的税税款时时作如如下会会计分分录：：借借：所所得税税贷贷：：应交交税金金——应交所所得税税补缴少少交的的税款款时作作如下下会计计分录录：借借：：应交交税金金——应交所所得税税贷贷：银银行存存款借：本本年利利润贷：所所得税税补缴去去年的的时候候作如如下会会计分分录：：借：利利润分分配--未分配配利润润贷：应应交税税金--企业所所得税税企业所得税税汇算算的税税务处处理房地产产开发发企业业按当当年实实际利利润据据实分分季（（或月月）预预缴企企业所所得税税，对对开发发、建建造的的住宅宅、商商业用用房以以及其其他建建筑、、附着着物、、配套套设施施等开开发产产品，，在未未完工工前采采取预预售方方式销销售取取得的的销售售收入入，按按照规规定的的预计计利润润率分分季（（或月月）计计算出出预计计利润润额，，计入入利润润总额额预缴缴，开开发产产品完完工、、结算算计税税成本本后按按照实实际利利润在在进行行调整整。预计利利润暂暂行标标准房屋状况位置预计利润率标准非经济适用房生、自治区、直辖市和计划单列市政府所在地城市城区和郊区不得低于20%地及地级市城区和郊区不得低于15%其他地区不得低于10%经济适用房、限价房、危改房不得低于3%完工的的确认认除土地开开发之之外，，其他他开发发产品品符合合下列列条件件之一一的，，应视视为已已经完完工：：(一)开发产产品竣竣工证证明材材料已已报房房地产产管理理部门门备案案。(二)开发产产品已已开始始投入入使用用。(三)开发产产品已已取得得了初初始产产权证证明。收入的的税务务处理理第五条条开发产产品销销售收收入的的范围围为销销售开开发产产品过过程中中取得得的全全部价价款，，包括括现金金、现现金等等价物物及其其他经经济利利益。。企业业代有有关部部门、、单位位和企企业收收取的的各种种基金金、费费用和和附加加等，，凡纳纳入开开发产产品价价内或或由企企业开开具发发票的的，应应按规规定全全部确确认为为销售售收入入；未未纳入入开发发产品品价内内并由由企业业之外外的其其他收收取部部门、、单位位开具具发票票的，，可作作为代代收代代缴款款项进进行管管理。。第七条条企业将将开发发产品品用于于捐赠赠、赞赞助、、职工工福利利、奖奖励、、对外外投资资、分分配给给股东东或投投资人人、抵抵偿债债务、、换取取其他他企事事业单单位和和个人人的非非货币币性资资产等等行为为，应应视同同销售售，于于开发发产品品所有有权或或使用用权转转移，，或于于实际际取得得利益益权利利时确确认收收入(或利润润)的实现现。确确认收收入(或利润润)的方法法和顺顺序为为：(一)按本企企业近近期或或本年年度最最近月月份同同类开开发产产品市市场销销售价价格确确定；；(二)由主管管税务务机关关参照照当地地同类类开发发产品品市场场公允允价值值确定定；(三)按开发发产品品的成成本利利润率率确定定。开开发产产品的的成本本利润润率不不得低低于15%，具体体比例例由主主管税税务机机关确确定。。第十条条企业新新建的的开发发产品品在尚尚未完完工或或办理理房地地产初初始登登记、、取得得产权权证前前，与与承租租人签签订租租赁预预约协协议的的，自自开发发产品品交付付承租租人使使用之之日起起，出出租方方取得得的预预租价价款按按租金金确认认收入入的实实现。。成本、、费用用扣除除的税税务处处理第十一一条企业在在进行行成本本、费费用的的核算算与扣扣除时时，必必须按按规定定区分分期间费费用和和开发发产品品计税税成本本、已已销开开发产产品计计税成成本与与未销销开发发产品品计税税成本本。第十二二条企企业业发生生的期间费费用、、已销销开发发产品品计税税成本本、营营业税税金及及附加加、土土地增增值税税准予当当期按按规定定扣除。第十四四条已销开开发产产品的的计税税成本本，按当当期已已实现现销售售的可可售面面积和和可售售面积积单位位工程程成本本确认认。可可售面面积单单位工工程成成本和和已销销开发发产品品的计计税成成本按按下列列公式式计算算确定定：可可售面面积单单位工工程成成本=成本对对象总总成本本÷成本对对象总总可售售面积积；已已销开开发产产品的的计税税成本本=已实现现销售售的可可售面面积×可售面面积单单位工工程成成本。。第十十五五条条企企业业对对尚尚未未出出售售的的已已完完工工开开发发产产品品和和已已售售开开发发产产品品实实际际发发生生的的维修修费费用用，准准予予在在当当期期据据实实扣除除。第十十六六条条企企业业将将已已计计入入销销售售收收入入的的共共用用部部位位、、共共用用设设施施设设备备维维修修基基金金按按规规定定移交交给有有关关部部门门、、单单位位的的，，应应于于移移交交时时扣扣除除。。成本本、、费费用用扣扣除除的的税税务务处处理理第十十七七条条企企业业在在开开发发区区内内建建造造的的会会所所、、物物业业管管理理场场所所、、电电站站、、热热力力站站、、水水厂厂、、文文体体场场馆馆、、幼幼儿儿园园等等配套套设设施施，按按以以下下规规定定进进行行处处理理：：(一)属于于非非营营利利性性且且产产权权属属于于全全体体业业主主的的，，或或无无偿偿赠赠与与地地方方政政府府、、公公用用事事业业单单位位的的，，可可将将其其视视为为公公共共配配套套设设施施，，其其建建造造费费用用按按公公共共配配套套设设施施费费的的有有关关规规定定进进行行处处理理。。(二)属于于营营利利性性的的，，或或产产权权归归企企业业所所有有的的，，或或未未明明确确产产权权归归属属的的，，或或无无偿偿赠赠与与地地方方政政府府、、公公用用事事业业单单位位以以外外其其他他单单位位的的，，应应当当单单独独核核算算其其成成本本。。除除企企业业自自用用应应按按建建造造固固定定资资产产进进行行处处理理外外，，其其他他一一律律按按建建造造开开发发产产品品进进行行处处理理。。第十十八八条条企企业业在在开开发发区区内内建建造造的的邮邮电电通通讯讯、、学学校校、、医医疗疗设设施施应应单单独独核核算算成成本本，，其其中中，，由由企企业业与与国国家家有有关关业业务务管管理理部部门门、、单单位位合合资资建建设设，，完完工工后后有偿偿移移交交的，，国国家家有有关关业业务务管管理理部部门门、、单单位位给给予予的的经济济补补偿偿可直直接接抵抵扣扣该该项项目目的的建建造造成成本本，，抵抵扣扣后后的的差差额额应应调调整整当当期期应应纳纳税税所所得得额额。。第十十九九条条企企业业采采取取银银行行按按揭揭方方式式销销售售开开发发产产品品的的，，凡凡约约定定企企业业为为购购买买方方的的按按揭揭贷贷款款提提供供担担保保的的，，