房地产投资第十一章

第11章房地产置业投资项目案例分析房地产置业投资项目分析简述房地产买卖投资分析房地产置业消费投资分析房地产租赁投资分析房地产置业出租经营投资分析11.1房地产置业项目投资分析简述11.1.1房地产置业投资的种类房地产置业投资往往是投资者购置房地产后，或寻机出售、或租赁经营以获取收益的商业活动。这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产买卖投资；用于自己消费的置业投资；用于出租经营的置业投资；房地产租赁经营投资等。11.1房地产置业项目投资分析简述11.1.2房地产置业投资分析的基本指标1．投资成本2．投资回收期3．投资利润率4．资本金利润率5．资本金净利润率6．财务净现值7．财务内部收益率11.2房地产买卖投资分析

案例11-1：某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次性付款，预计3年（假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2000元；所得税率为20%。如何分析这项投资？11.2房地产买卖投资分析解：简要投资回报分析如下：1．计算相应指标1）投资成本（购买价）：300000元2）销售手续费：400000×1.5%=6000元11.2房地产买卖投资分析3）有关税费（1）营业税：400000×5%=20000元（2）城市建设维护税：20000×1%=200元（3）印花税：400000×0.5%=200元（4）契税：400000×1.5%=6000元（5）城市土地使用税：0.5×120×3=1800元（6）评估、交易、登记等费用：约2000元（7）所得税：（销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×20%=12760元11.2房地产买卖投资分析4）投资净收益（1）税后利润：51040元（2）投资利润率：63800÷300000=21.27%（3）资本金净利润率（年投资收益率）：51040÷3÷300000=5.67%11.2房地产买卖投资分析2．简要分析如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为3.5%，三年利息为31500元，扣除20%的利息税6300元，净收益为25200元，总投资利润率为8.4%，年收益率（资本金净利润率）为2.8%。11.2房地产买卖投资分析两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。11.5房地产置业出租经营投资分析案例11-4：某公司以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。11.5房房地产置业业出租经营营投资分析析假设在该写写字楼的出出租经营期期内，其月月租金水平平始终保持持在160元/㎡，，前3年的的出租率分分别为65%、75%、85%，从第第4年开始始出租率达达到95%，且在此此后的出租租经营期内内始终保持持该出租率率。出租经经营期间的的经营成本本为毛租金金收入的28%。如如果购买投投资发生在在第1年的的年初，每每年的净经经营收入和和抵押贷款款还本付息息支出均发发生在年末末，整个出出租经营期期为48年年，投资者者的目标收收益率为14%。试从投资者者的角度，，计算该项项目自有资资金的财务务净现值和和财务内部部收益率，，并判断该该项目的可可行性。11.5房房地产置业业出租经营营投资分析析解：简要分分析如下：：1．相应指指标计算1）写字楼楼投资的基基本情况:（1）写字字楼购买总总价：27000×10000=27000（万元））（2）购买买写字楼的的税费：27000×5.3%=1431（万元））（3）股本本投资：27000×30%+1431=9531（万元））（4）抵押押贷款额：：27000××70%=18900（万万元）11.5房房地产置业业出租经营营投资分析析2）抵押贷贷款年还本本付息额11.5房房地产置业业出租经营营投资分析析3）写字楼楼各年净经经营收入情情况第1年净经经营收入：：27000×160×12×65%×（1-28%））=2426.11（万元元）第2年净经经营收入：：27000×160×12×75%×（1-28%））=2799.36（万元元）第3年净经经营收入：：27000×160×12×85%×（1-28%））=3172.61（万元元）第4年及以以后各年净净经营收入入：27000×160×12×95%×（1-28%））=3545.86（万元元）本项目投资资自有资金金的现金流流量表，如如表11-3所示。。年末01234~1516~48股本金投入9531.00净经营收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押贷款还本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有资金净现金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86表11-3现现金流量量表（自有有资金、税税前）单单位位：万元11.5房房地产置业业出租经营营投资分析析4）该投资资项目的财财务净现值值因为ic=14%，，故11.5房房地产置业业出租经营营投资分析析5）该投资资项目的财财务内部收收益率因为i1=14%时时，NPV1=789.81万元元，设i2=15%，，则：用插入法11.5房房地产置业业出租经营营投资分析析2．结论因为NPV=789.81万元＞＞0，FIRR=14.78%＞14%，故故该项目可可行。11.5房房地产置业业出租经营营投资分析析案例11-5：某写字楼售售价1950万元元，该楼宇宇拥有办公公单元60个，每个个单元平均均月租金6000元，并以以每年5%的速度递递增。设每每单元每年年的空置及及其他损失失费为单元元月租金收收入的2倍倍。第1年年的经营成成本为毛租租金收入的的20%，，以后每年年按6%的的幅度递增增。投资者者可获得利利率为12%，期限限15年的的1500万元的的贷款，要要求按月等等额还本付付息。贷款款成本（申申报费、评评估费、活活动费等））占贷款额额的2%。。该物业资产产使用15年，按线线性折旧法法计算折旧旧费用。折折旧基数为为投资额的的85%。。若投资者者要求的投投资收益率率为20%，该项目目是否值得得投资？11.5房房地产置业业出租经营营投资分析析分析：大部分投资资者都要依依赖筹措的的资金进行行房地产投投资，而抵抵押贷款是是房地产资资金筹措的的主要形式式。投资者者经常面临临的问题之之一就是权权衡抵押贷贷款投资的的效益，作作出投资决决策。本案案例实际上上是想考察察该项目的的抵押贷款款投资决策策是否可行行。也就是是说，该项项目在贷款款的情况下下再考虑各各种应交税税款，还能能否获得预预期收益。。为了求解这这一问题，，应分别计计算该项目目的贷款分分期偿付计计划、年度度折旧额、、税额、税税前及税后后现金流量量，并依据据税后现金金流量及投投资者要求求的收益率率计算该项项目的净现现值及内部部收益率，，据此作出出投资决策策。11.5房房地产置业业出租经营营投资分析析解：1．贷款分分期偿付计计划已知:该该笔贷款年年利率r=12%，期限n=15×12=180个月，，要求按月月还本付息息，则：（1）每月月计息利率率：i=r/n=0.12/12=0.01（2）月还还款系数:11.5房房地产置业业出租经营营投资分析析（3）月还还本付息额额:1500×0.012=18(万元)（4）年还还本付息额额:18×12=216(万元)（5）年贷贷款余额：：11.5房房地产置业业出租经营营投资分析析把上述已知知条件代入入，将会得得到各年末末的贷款余余额数值。。例：第5年年末贷款余余额为：又∵某某年偿还本本金=上上一年贷贷款余额––该年年贷款余额额某年偿还利利息=每每年付款款额–该该年偿还还本金∴各年年偿还本金金和利息情情况依次可可以算出。。详见抵押贷贷款分期偿偿还计划,见表11-4。年份每年付款额贷款余额本金利息①②③④=①-③02161500

12161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.38表11-4抵抵押贷款款分期偿还还计划表单单位位：万元11.5房房地产置业业出租经营营投资分析析2．折旧计计划已知：该物物业按线性性折旧法计计算折旧额额；折旧基数为为：1950×85%=1657.5万元；则年平均折折旧额为：：1657.5××1/15=110.55（（万元）11.5房房地产置业业出租经营营投资分析析3．税前现现金流量各年税前现现金流量=各年潜在在总收入-各年空置置及其他损损失-经营营成本（或或经营费用用）-年还还本付息额额。按题设已知知条件，（1）该项项目年潜在在总收入=单元月租租金×单元元数×12个月×（（1+升升幅）（2）该项项目空置及及其他损失失=2×单元元月租金××单元数××（1+升升幅）（3）实际际总收入=潜在总收收入-空置置其他损失失11.5房房地产置业业出租经营营投资分析析（4）经营营成本：第第1年为当当年实际总总收入的20%，以以后每年按6%比例例递增，即即：经营成本=第1年实实际总收入入×20%×（1+升幅））（5）净经经营收入=实际总收收入-经营营成本（6）年还还本付息额额，见表11-4①①栏。。（7）税前前现金流量量=净经营营收入-年年还本付息息额上述计算结结果见表11-5。。年份经营收入空置及其他损失实际总收入经营成本净经营收入年还本付息额税前现金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表11-5税税前现金金流量计算算表单单位位：万元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98续表11-5税税前现现金流量计计算表单单位：万元元11.5房房地产置业业出租经营营投资分析析4．税金及税后后现金流量量计算税后现金流流量=税前前现金流量量-应纳税税额应纳税额=应纳税收收入×综合合税率应纳税收入入=净经营营收入-利利息-折旧旧-年均分分摊融资成成本其中：年平平均分摊融融资成本=1500×2%÷15=2（万元元）；本案例中，，该项目应应交纳的税税金主要有有：营业税税、印花税税、房产税税、所得税税分别为租租金纯收入入的3%、、0.1‰‰、18%、9.84%。上上述四项合合计的综合合税率为租租金纯收入入的30.85%。。上述税后现现金流量计计算结果如如表11-6所示。。年份净经营收入还贷利息折旧费分摊融资成本应纳税收入综合税率税额税后现金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表11-6税税后现金金流量计算算表单单位位：万元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16续表11-6税税后现现金流量计计算表单单位：万元元11.5房房地产置业业出租经营营投资分析析5．净现值值及内部收收益率的计计算（1）净现现值计算设基准收益益率ic为20%，，则净现值值计算结果果见表11-7所示示。年份自由资金投资额税后现金流量贴现系数现值①②③④=②X③0-4501.0000-450.00172.760.833360.63280.730.694456.06388.950.578751.48497.430.482346.995106.120.401942.656115.970.334938.847123.420.279134.45表11-7净净现值值计算表单单位位：万元8133.710.232631.109143.260.1938