房地产开发程序与税费

房地产开发程序与税费[关键字]：房地产开发程序、税费[简介]：通过总结分析国内房地产市场的开发程序以及各个阶段开发企业所应缴纳的税费总结，为进一步了解国内房地产市场发展提供一定的借鉴意义。中国的房地产开发程序Step1.投资机会选择与决策分析Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段一、投资机会选择与决策分析机会寻找机会筛选财务分析市场分析投资机会选择投资决策分析二、前期工作选址、定点土地二级开发土地一级开发可行性研究报告项目立项取得土地使用权

项目立项及可行性研究

确定规划设计方案并获得许可

申请两证1、开发项目的立项和可行性研究签订合作意向书确定初步开发方案编制、申报、审批项目建议书（代可行性研究报告）开发项目的立项和可行性研究主要税费估算投资额编制项目建议书编制可行性研究报告0.3-1亿元6-14万元12-28万元1-5亿元14-37万元28-75万元估算投资额编制环境影响报告书编制环境影响报告表0.3-2亿元6-15万元2-4万元2-10亿元15-35万元4-7万元可行性研究费环境影响评估咨询费2、取得土地使用权——集体土地征用和拆迁安置程序拟定征地方案申请建设用地受理、审批土地确定征地方案发布征地公告实施征地补偿安置颁发《建设用地批准书》拟定拆迁安置方案提出拆迁申请颁发《房屋拆迁许可证》发布拆迁公告召开拆迁动员会签订拆迁补偿协议，进行安置签订房屋拆迁责任书土地一级开发集体土地征用程序拆迁安置程序新增建设用地有偿使用税超转人员安置费新菜地开发建设基金地上物补偿费集体土地征用过程中的主要税费集体土地征用过程中的主要税费：青苗及树木补偿费劳动力安置费土地补偿费征地管理费耕地占用税耕地开垦费拆迁安置过程中的主要税费国有土地房屋拆迁补偿费集体土地房屋拆迁补偿费城市房屋拆迁搬家补助费拆迁标准租私房资助费提前搬家奖励费临时安置补助费（周转费）停产停业综合补助费一次性异地安置补助费危旧房改造区内的拆迁安置补偿费房屋拆迁管理费房屋拆迁服务费危改小区树木移植费园林部门所有树木补偿费国有取得土地地使用权———划拨、招标标、拍卖、挂挂牌出让等方方式招标挂牌土地二级开发发拍卖划拨招标挂牌土地二级开发发拍卖划拨国有土地使用用权招标出让程序：（1）招标出出让的申请；；（2）招标出出让的准备；；（3）招标文文件的编制及及审批；（4）招标审审批；（5）投标人人登记及标书书的编制；（6）开标及及评标；（7）确定中中标人及签署署出让合同。。招标挂牌土地二级开发发拍卖划拨国有土地使用用权拍卖出让程序：（1）拍卖出出让的申请；；（2）拍卖出出让的准备；；（3）拍卖文文件的拟定及及审批；（4）拍卖审审批；（5）竞买申申请的提出；；（6）召开拍拍卖会公开拍拍卖；（7）出让合合同的签署。。招标挂牌土地二级开发发拍卖划拨国有土地使用用权挂牌出让程序：（1）挂牌出出让的申请；；（2）挂牌出出让的准备；；（3）挂牌文文件的拟定及及审批；（4）挂牌审审批；（5）挂牌竞竞买申请的提提出；（6）挂牌竞竞买；（7）出让合合同的签署。。招标挂牌土地二级开发发拍卖划拨国有土地使用用权划拨程序：（1）国有土土地使用权划划拨用地的申申请；（2）主管机机关现场勘查查；（3）划拨用用地申请的审审查；（4）划拨用用地申请的批批准；（5）划拨土土地使用权的的转让、出租租、抵押取得土地使用用权——招拍拍挂过程中的的主要税费地价款土地闲置费防洪工程建设设维护管理费费资金占用费土地权属调查查、地籍测绘绘费地价评估费土地二级开发发过程中的主主要税费：对征用土地、、土地使用权权出让的单位位和个人，以以建设用地规规划许可证确确定的土地面面积，按每平方米20元的标准征收。。对在划拨国有有土地上进行行项目建设的的单位和个人人，以建设用用地批准书确确定的土地面面积，按每平方米20元的标准征收。。对使用土地从从事非农业生生产的单位和和个人，以实实际占地面积积，按每平方米每年年2元的标准征收。。防洪工程建设设维护管理费费地籍测绘费占占50%，土地权属调调查费占50%：1.党政机关关、团体土地地使用面积在在2000平平方米（含））以下，每宗宗地征收200元，每超超过500平平方米以内加加收25元，，最高不超过过700元；；2.企业土地地使用面积在在1000平平方米（含））以下的，每每宗地征收100元，每每超过500平方米以内内加收40元元，最高不超超过4万元；；3.事业单位位按照以下规规定征收：（（1）全额额预算管理事事业单位用地地执行党政机机关、团体收收费标准；（（2）差额额预算管理事事业单位土地地使用面积在在5000平平方米（含5000平方方米）以下的的，每宗地征征收300元元，每超过500平方米米以内加收25元，最高高不超过1万万元；4.城镇居民民住房用地面面积在100平方米（含含）以下的，，每宗地征收收13元，每每超过50平平方米以内加加收5元，最最高不超过30元；5.农村居民民生活用地面面积在200平方米（含含）以下的，，每宗地征收收5元，200平方米以以上的，每宗宗地征收10元。土地权属调查查、地籍测绘绘费地价评估费土地价格(万元)收费标准≤1005‰101-10002.5‰1001-20001.5‰2001-50000.8‰5001-80000.4‰8001-100000.2‰>100000.1‰土地使用者不不能按规定时时间交付地价价款的，在延延长付款期间间内按月向出出让方支付资资金占用费。。收取标准：每每月支付未付付地价款额的的1‰至2‰。资金占用费1.征用土地地闲置的，每每年征收相当当于同类土地地年产值5倍的土地闲置费费；2.出让土地地闲置的，征征收相当于土土地出让金10%-20%的土地闲置费费（具体标准准各地有所差差别）。土地闲置费3、确定规划划设计方案获获得规划许可可开发项目选址、定点审批阶段申请《建设用地规划许可证》规划设计条件审批市政配套设计设计方案审批申请《建设工程规划许可证》申请《选址规规划意见通知知书》申请《规划设设计条件通知知书》及用地地红线图委托勘察设计计并作出规划划设计方案完成人防、消消防、环保、、节水、绿化化及项目规划划设计方案审审核市政配套设计计方案综合图图会签确定规划设计计方案获得规规划许可工程勘察（测测量）费建筑市政工程程设计费工程设计费主要税费：根据建设项目目投资额的不不同情况，分分别实行政府府指导价和市市场调节价建设项目总投投资估算额500万元及及以上的工程程勘察收费实实行政府指导导价建设项目总投投资估算额500万元以以下的工程勘勘察收费实行行市场调节价价工程勘察（测测量）费根据建设项目目投资额的不不同情况，分分别实行政府府指导价和市市场调节价；；建设项目总投投资估算额500万元及及以上的工程程设计收费实实行政府指导导价；建设项目总投投资估算额500万元以以下的工程设设计收费实行行市场调节价价；工程设计费建筑市政工程程设计费建筑市政工程程按设计阶段段分为：方案案设计、初步步设计、施工工图设计三个个阶段。建筑市政工程程按复杂程度度分为：Ⅰ级级、Ⅱ级、ⅢⅢ级三个等级级。计费额（万元）收费基价（万元）200950020.9100038.8……………………三、建设阶段段开工前期准备备工作工程建设招投投标开工手续的办办理工程施工及竣工验收1、开工前期期准备工作项目开工计划划的审批与备备案交纳自来水厂厂、污水处理理厂、煤气（（天然气）厂厂、供热厂建建设费、供电电贴费办理“四源””接用手续设计单位出报报批图、施工工图编制、报送工工程档案资料料交纳档案保证证金办理消防审核核意见表审批人防工程程办理人防许可可证领取开工审批批表办理开工登记记主要税费（各各地互有所差差异）城市基础设施施“四源”建建设费市政公用设施施建设费城市基础设施施建设费地下水资源费费地下热水资源源费绿化补偿费供电贴费竣工档案保证证金防空地下室异异地建设费建材发展补充充基金城市基础设施施“四源”建建设费自来水污水处理供热煤气合计商品住宅（开发）121032981非商品住宅（自建）98232262非住宅日用水量830元/吨日排污量800元/吨35万元/百万大卡·小时日用气量600元/m3按实际用量单位：元/平平方米市政公用设施施建设费城近郊100元/m2远郊90-100元/m2城市基础设施施建设费城近郊住宅160元/m2，非住宅宅200元/m2远郊收费低于于近郊标准地下水资源费费：住宅9元元/m2竣工档案保证证金：工程概概算1%-3%防空地下室异异地建设费：：1640元元/m2建材发展补充充基金工程概算的2%住宅免交2、工程建设设招投标办理招标登记记、招标申请请招标通告编制并核准招招标文件、招招标工程标底底标底在送审合合同预算审查查处确认标底送市招标标办核准后，，正式申请招招标召开招标会勘察现场资格审批编制投标书并并送达召开开标会议议开标，评标、、决标发送中标通知知书签订工程承包包合同工程承包合同同报送审查备备案建设工程招投投标主要税费：建设工程招投投标管理费建设工程监理理招投标交易易服务费建设工程设计计招投标交易易服务费建设工程勘察察招标管理费费工程标底编制制管理费招标代理服务务费税费种类取费标准其中招标方中标方建设工程招投标管理费1‰0.6‰0.4‰建设工程监理招投标交易服务费1.2%1.2%*60%1.2%*40%建设工程设计招投标交易服务费0.9%0.9%*60%0.9%*40%建设工程勘察招标管理费5%5%*50%5%*50%工程标底编制制管理费标底额小于500万元：：标底额*0.2%标底额500-1000万元：标底底额*0.15%标底额大于1000万元元：标底额*0.1%招标代理服务务费中标价格(万元)＜100100-500500-10001000-50005000-1000010000-100000＞100000货物招标1.5%1.0%0.8%0.5%0.25%0.05%0.01%服务招标1.5%0.8%0.45%0.25%0.1%0.05%0.05%工程招标1.0%0.7%0.55%0.35%0.2%0.05%0.05%3、开工手续续的办理办理质量监督督注册登记手手续开工统计登记记开工前审计交纳投资方向向调节税，领领取固定资产产投资许可证证报装施工用水水、电、路协调街道环卫卫部门、交通通管理部门交纳绿化建设设费，签订绿绿化协议领取《建设工工程开工许可可证》开工手续的办办理主要税费：固固定资产投资资方向调节税税（免征）4、工程施工工施工场地的““三通一平””施工单位进场场基础、结构工工程施工与设设备安装工程质量监督督现场管理环境保护安全管理消防管理扰民管理工程施工阶段段主要税费主要税费：三通一平费建筑安装工程程费合同预算审查查工本费质量管理监督督费工程监理费超计划用水加加价水费夜间施工噪声声扰民补偿费费占道费和交通通管理费名称收费标准三通一平费以实际发生为准建安工程费直接费（直接工程费和措施费）、间接费（规费和企业管理费）、利润、税金合同预算审查工本费工程造价*0.5‰质量管理监督费建安工程费*0.5‰夜间施工噪声扰民费30-60元/户·月占道费和交通管理费0.4-3元/天工程监理费总造价百分比比计取，用插插入法计算建设前期阶段段按工程概预预算的0.1～0.2％计取施工阶段（含含保修阶段））的取费(见右表)序号工程概算（万元）监理取费%1小于500大于2.52

500-800

2.2-2.53800-10002.0-2.241000-30001.7-2.053000-50001.4-1.765000-80001.28-1.478000-100001.2-1.28810000-300001.0-1.2930000-500000.8-1.01050000-800000.68-0.81180000-1000000.6-0.6812100000-1500000.52-0.613150000以上小于0.5超计划用水加加价水费超计划用水加加价水费标准准，按用水类类别、用水季季节和超计划划用水幅度，，分别定为现现行公共供水水水价或者地地下水资源费费的1倍至30倍倍超计划加价水水费征收标准准用水类别及加价倍数超计划用水幅度自来水加价标准自备井水加价标准平

时6－8月平时6－8月10％以下1倍3倍2倍6倍10％～20％（不含20％）2倍6倍4倍12倍20％～30％（不含30％）3倍9倍6倍18倍30％～40％（不含40％）4倍12倍8倍24倍40％以上5倍15倍10倍30倍5、工程竣工工验收单项工程验收收手续建设工程的预预验收开发项目验收收与备案人防工程验收收与备案规划验收与备备案领取《工程质质量竣工核验验证书》建设工程档案案资料的报送送移交商品住宅性能能认定竣工统计登记记、竣工房屋屋测绘和产权权登记工程程竣竣工工验验收收主要要税税费费：：竣竣工工图图费费四、、租租售售阶阶段段提交交完完成成建设设项项目目投资资证证明明签署署预售售商商品品房房预售售款款监管管协协议议办理理《《商商品品房房预（（销销））售售许可可证证》》及及销售售项项目目备备案案委托托中中介介代理理机机构构进行行销销售售与购购房房者者签订订买卖卖契契约约楼宇宇交交付付入住住手手续续制定定《住住宅宅质质量量保保证证书书》》和《住住宅宅使使用用说说明明书书》》办理理产产权权立契契过过户户手续续前期期物物业业管理理单单位位招投投标标及及经营营资资质质审审批批签署署物业业管管理理委托托合合同同居住住小小区区的的物物业业接接管管综综合合验验收收主要要税税费费营业业税税：：销销售售收收入入5%城市市维维护护建建设设税税：：营营业业税税的的7%教育育费费附附加加：：营营业业税税的的3%印花花税税：：建建筑筑工工程程勘勘察察合合同同——0.05%，安安装装工工程程承承包包合合同同0.03%，销销售售合合同同0.03%，转转让让土土地地使使用用权权0.05%，房房屋屋出出租租0.1%，土土地地使使用用证证、、房房屋屋所所有有证证5元元契税税：：成成交交价价格格的的3%，个个人人购购买买普普通通住住宅宅1.5%租售售阶阶段段阶阶段段主主要要税税费费房地地产产税税费费种种类类房地产经纪业务涉及的税费项目房地产买卖契税，印花税，营业税，城市维护建设税，教育费附加，个人所得税，土地增值税，权证费、产权登记费、交易手续费房地产租赁个人营业税，城市维护建设税，房产税，个人所得税，印花税企业营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企业所得税房地产赠与、继承契税，印花税，公证费，权证费、产权登记费个人拥有房地产营业房产税、城镇土地使用税租售售阶阶段段主主要要税税费费企业业所所得得税税：：33%房屋屋所所有有权权登登记记费费：：80元元/套套住房房交交易易手手续续费费：：3元元/m2居住住小小区区物物业业管管理理启启动动经经费费：：建建安安工工程程费费的的2%住宅宅共共用用部部位位、、共共用用设设施施设设备备维维修修基基金金：：销销售售价价格格2%物业业管管理理费费：：市市物物价价局局和和市市房房屋屋土土地地管管理理局局共共同同制制定定政政府府指指导导价价供暖暖费费：：24元元/m2契税税的的定定义义及及征征税税范范围围契税税是是在在土土地地使使用用权权或或房房屋屋所所有有权权发发生生转转移移时时，，由由承承受受人人缴缴纳纳的的一一种种税税。。办理理有有关关土土地地、、房房屋屋的的权权属属变变更更登登记记前前必必须须完完成成契契税税的的缴缴纳纳。。在中中华华人人民民共共和和国国境境内内转转移移土土地地、、房房屋屋权权属属，，应应当当依依照照规规定定缴缴纳纳契契税税。。转移移土土地地、、房房屋屋权权属属包包括括下下列列行行为为：：国有有土土地地使使用用权权出出让让；；土地地使使用用权权转转让让，，包包括括出出售售、、赠赠与与和和交交换换，，不不包包括括农农村村集集体体土土地地承承包包经经营营权权的的转转移移；；房屋屋买买卖卖；；房屋屋赠赠与与；；房屋屋交交换换。。征税税范范围围：：契税税的的减减免免（1））国国家家机机关关、、事事业业单单位位、、社社会会团团体体、、军军事事单单位位承承受受土土地地、、房房屋屋用用于于办办公公、、教教学学、、医医疗疗、、科科研研和和军军事事设设施施的的，，免免征征；；（2））城城镇镇职职工工按按规规定定第第一一次次购购买买公公有有住住房房的的享享受受免免征征契契税税优优惠惠，，但但仅仅限限于于第第一一次次购购买买公公有有住住房房；；（3））因因不不可可抗抗力力灭灭失失住住房房而而重重新新购购买买住住房房的的，，酌酌情情准准予予减减征征或或者者免免征征；；（4））土土地地、、房房屋屋被被县县级级以以上上人人民民政政府府征征用用、、占占用用后后，，重重新新承承受受土土地地、、房房屋屋权权属属的的，，是是否否减减征征或或者者免免征征契契税税，，由由省省、、自自治治区区、、直直辖辖市市人人民民政政府府确确定定；；（5））纳纳税税人人承承受受荒荒山山、、荒荒沟沟、、荒荒丘丘、、荒荒滩滩土土地地使使用用权权，，用用于于农农、、林林、、牧牧、、渔渔业业生生产产的的，，免免征征契契税税；；（6）土地使使用权交换、、房屋交换，，交换价格相相等的，免征征契税。土地增值税的的定义及计税税依据土地增值税：：是对有偿转转让国有土地地使用权及地地上建筑物和和其他附着物物的单位和个个人征收的一一种税。征税范围征税范围包括括国有土地使使用权、地上上的建筑物及及其附着物不包括以继承承、赠与方式式无偿转让房房地产的行为为土地增值税按按照纳税人转转让房地产所所取得的增值值额作为计税税依据。纳税人转让房房地产所取得得的收入减除除规定扣除项项目金额后的的余额，为增增值额。扣除除项目有：（1）取得土土地使用权所所支付的金额额。（2）开发土土地的成本、、费用。（3）新建房房及配套设施施的成本、费费用，或者旧旧房及建筑物物的评估价格格。（4）与转让让房地产有关关的税金。（5）财政部部规定的其他他扣除项目。。计税依据：土地增值税征征税方式级数增值额与扣除项目金额的比率（%）税率（%）速算扣除系数（%）1

不超过50%的部分3002

超过50%～100%的部分4053

超过100%～200%的部分50154

超过200%的部分6035土地增值税实实行四级超额额累进税率。。税率具体规定定为：增值额未超过过扣除项目金金额50%的的部分，税率率为30%。。增值额超过扣扣除项目金额额50%、未未超过扣除项项目金额100%的部分分，税率为40%。增值额超过扣扣除项目金额额100%、、未超过扣除除项目金额200%的部部分，税率为为50%。增值额超过扣扣除项目金额额200%的的部分，税率率为60%。。土地增值税的的减免（1）纳税人人建造普通标标准住宅出售售，增值额未未超过扣除项项目金额２００％的；（2）因国家家建设需要依依法征用、收收回的房地产产。（3）个人因因工作调动或或改善居住条条件而转让原原自用住房，，经向税务机机关申报核准准，凡居住满满五年或五年年以上的，免免予征收土地地增值税；居居住满三年未未满五年的，，减半征收土土地增值税。。居住未满三三年的，按规规定计征土地地增值税。（4）房产所所有人、土地地使用权所有有人将房屋产产权、土地使使用权赠与直直系亲属或承承担直接赡养养义务人的，，不征收土地地增值税。国家对以下行行为减免征土土地增值税：：营业税的定义义及计税方式式营业税概念和和特点营业税：是对对在我国境内内提供应税劳劳务、转让无无形资产或销销售不动产的的单位和个人人，就其所取取得的营业额额征收的一种种税。计税依据：各各种应税劳务务收入的营业业额、转让无无形资产的转转让额、销售售不动产的销销售额（三者者统称为营业业额），税税收收入不受受成本、费用用高低影响，，收入比较稳稳定。实行比例税率率，计征方法法简便。营业税税率和和计税方法销售不动产的的营业税率规规定为5%。。应纳税额计算算公式：应纳税额＝营营业额×税率率应纳税额以以人民币计算算。城市维护建设设税和教育费费附加城市维护建设设税是对从事工商商经营，缴纳纳增值税、消费费税、营业税税的单位和个人人征收的一种种税。1）纳税人：：凡缴纳产品品税、增值税税、营业税的的单位和个人人，2）征收范围围：城市、县县城、建制镇镇、工矿区。。3）税率纳税人所在地地在市区的，，税率为7％％；纳税人所所在地在县城城、镇的，税税率为5％；；纳税人所在在地不在市区区、县城或镇镇的，税率为为1％。4）计税依据据以纳税人实际际缴纳的产品品税、增值税税、营业税税税额为计税依依据5）计算公式式应纳税额额＝实际缴纳纳的增值税、、消费税、营营业税税额××适用税率教育费附加教育费附加：：是为发展教教育事业而征征收的一种专专项资金。教教育费附加由由税务机关负负责征收，其其收入纳入财财政预算管理理，作为教育育专项资金，，由教育行政政部门统筹安安排，用于改改善中小学教教学设施和办办学条件。（1）纳税人人缴纳增值税、消费费税、营业税税的单位和个人人（缴纳农村村教育事业费费附加的单位位除外）。不不包括外商投投资企业、外外国企业和外外国人。（2）计征依依据和附加率率教育费附加以以纳税人缴纳纳的增值税、、消费税、营营业税税额为为计征依据，，附加率为