房地产投资前景报告

上海市嘉定区马陆地区房地产投资前景分析报告上海中原投资决策中心.11.2010说明本报告中对2010-2015年市场走势的预测采用的是最小二乘法的原理，2010-2015年的市场预测是基于2005年-2009年的市场走势。最小二乘法的基本原理:要求实际值与趋势值的离差平方和为最小,以此拟合出优良的趋势模型,从而测定长期趋势。※目录※1上海城市概况2嘉定区域分析3马陆市场分析4松江区域分析5案例分析1上海城市概况01城市地位02地理区位03经济发展04城市容量05产业06城市规划07房地产状况东京上海伦敦纽约地位GDP:14060市区面积:954城区人口:35.53GDP:5650市区面积:303城区人口:7.61GDP:2330市区面积:663.5城区人口:12.63GDP:14790市区面积:617城区人口:18.65上海——世界级城市

2009年，上海总量首次超过香港，作为中国经济发展的龙头城市，已经具备了成为世界级中心的实力区位中国的中心，长三角的核心

地处长江入海口，地理位置得天独厚，强烈辐射江浙二省，深度辐射中国中部地区上海位于长三角经济圈，是长三角乃至全国的经济发展引擎，是中国最具发展潜力的城市杭州南京长三角都市圈随着高铁的开通，长三角区域将形成1.5小时都市圈上海宁波台州上海苏州扬州无锡杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山泰州湖州绍兴南京长三角龙头，核心地位经济引擎，辐射渐强上海南京苏州无锡杭州扬州南通绍兴常州交通便利，海陆空立体核心：发展龙头第一圈层：现代服务业基地第二圈层：专业产业基地水陆空水陆空交通网络经济长三角区域经济引擎

上海市经济实力雄厚，经济增长迅速，处中国领头位置，根据最小二乘法计算，上海还将保持快速发展势头国内生产总值长三角主要城市预测值预测值上海市的生产总值（）和人均历年来保持了快速增长，到09年末达到14901亿元，人均达到了79240元。上海房地产投资上海市固定资产和房地产开发投资总额保持持续增长趋势，到09年末固定资产投资达5273亿元，房地产开发投资达到1464亿元，上涨了7.1%。在中国长三角主要的城市中，上海市的和人均都处于领先位置。长三角主要城市房地产投资上海在长三角的主要城市中处于经济领头地位，固定资产和房地产开发投资总额遥遥领先于其他城市。人口经济活力不断增强

人口保持持续增长，城市化进程不断加快，人均收入逐年增加，居民消费欲望旺盛，是保持城市活力的原动力城市人口上海人均可支配收入长三角人均可支配收入上海市历年的城市人均可支配收入处于逐年增长趋势，到09年末达到28838元，比上年增涨了8.1%。2009年上海市比附近其他城市多2000-3000元。预测值上海市历年人口保持增涨趋势，到2009年末，常住人口1921万人，其中户籍人口1340万人。规划到2020年，全市实际居住人口1600万左右，其中，非农人口1360万。城市化水平达到85%。预测值产业信息金融商贸汽车成套设备房地产上海产业结构第三产业发展迅速,产业结构优化调整

第一、第二产业的比重逐年减少，第三产业的比重逐年大幅增加。弱化第一产业、减少第二产业、大力发展第三产业的经济结构。上海支柱产业城市规划战略目标：国际中心城市

规划到2020年，把上海初步建成国际经济、金融、贸易中心之一，确立上海国际经济中心城市的地位发展目标B形成与国际经济中心城市相匹配的城市功能布局F形成以促进人的全面发展为核心的社会发展体系D形成和谐生态环境A形成现代化国际大都市的经济规模和综合实力C形成市域城镇布局构筑长三角城市群E形成与现代化国际大都市相匹配的基础设施框架整体布局交通规划轨道交通整体布局:预计到2020年，上海将逐步形成市域城镇“1966”四级居住体系。随着该体系的实施完成，上海目前的商业格局将有所改变，届时各城镇将会有相应的商业配套体系与居住体系相匹配，满足现代服务业的发展要求。交通规划:对外交通以‘三港两路’建设为重点，建设上海国际航运中心，建设国际集装箱枢纽港、亚太地区航空枢纽港、现代化信息港和以高速公路、高速铁路、骨干航道为构架的水、陆、空交通运输系统。对内交通以‘两网’建设为重点，加快大容量城市轨道交通系统的建设，加强对外交通和市内交通的衔接，形成以轨道交通与地面公交密切衔接、各种交通工具协调发展的现代化城市交通体系。房地地产产概况况房地地产产蓬蓬勃勃发发展展，，已已进进入入高高速速发发展展期期年份地块出让面积(万平米)建筑面积(万平米)出让总价(亿元)057538558016906916511077223073681517215251608391146648997203094461880231591065上海海市市历历年年土土地地出出让让面面积积逐逐年年增增加加，，2009年年全全年年上上海海市市共共出出让让446幅幅土土地地，，比比08年年增增加加了了55幅幅；；2009年年上上海海市市的的住住宅宅土土地地供供应应量量仅仅次次于于工工业业用用地地，，为为当当年年土土地地出出让让量量的的第第二二位位；；2009年年上上海海市市土土地地出出让让面面积积前前五五位位的的区区域域分分别别是是奉奉贤贤、、嘉嘉定定、、浦浦东东新新区区、、金金山山和和松松江江。。房地地产产概况况住宅宅————需需求求强强劲劲，，价价格格持持续续上上涨涨住宅宅市市场场由于于近近年年来来上上海海市市住住宅宅市市场场的的供供求求比比波波动动较较为为明明显显，，按按最最小小二二乘乘法法原原理理计计算算，，到到2013年年后后上上海海市市住住宅宅市市场场供供应应量量将将出出现现负负值值，，这这是是由由于于预预测测年年限限过过长长,导导致致结结果果失失真真，，故故此此处处只只预预计计到到2012年年，，但但由由此此可可以以说说明明未未来来上上海海住住宅宅供供不不应应求求的的趋趋势势。。上海海市市历历年年住住宅宅市市场场的的价价格格呈呈现现上上扬扬的的态态势势中中，，2009年年上上海海市市全全市市商商品品住住宅宅成成交交均均价价为为16193元元/平平方方米米，，环环比比08年年上上涨涨15.9%。。预测值值预测值值房地产产概况况商业———健健康有有序，，发展展潜力力巨大大商业市市场随着上上海城城市的的不断断发展展，大大量的的远郊郊大型型社区区商业业纷纷纷上市市，但但郊区区的配配套设设施和和商业业氛围围都尚尚未完完善，，市场场吸引引力明明显下下降，，导致致市场场供大大于求求。但但09年以以来，，由于于世博博会的的临近近，上上海的的各项项设施施不断断完善善，再再加上上中心心城区区几近近饱和和，郊郊区的的商业业市场场得到到了大大力发发展。。上海市市历年年来商商业市市场的的成交交均价价持续续一路路上扬扬，至至09年，，全年年的商商业成成交均均价为为13125元元/平平米，，比08年年上升升了10.53%。。预测值值预测值值房地产产概况况办公———上上海是是跨国国企业业设立立总部部最多多的城城市，，优质质写字字楼价价格居居高不不下，，供不不应求求办公市市场上海市市办公公市场场供求求关系系逐年年波动动变化化，09年年随着着经济济环境境的复复苏，，办公公市场场亦得得到发发展，，出现现了略略微的的供小小于求求。上海市市历年年来商商业市市场的的成交交均价价持续续保持持增涨涨趋势势，09年年上海海市办办公市市场成成交均均价为为19411元元/平平米，，与08年年相比比上涨涨了7.08%。预测值预测值结论上海市经济实实力雄厚，经经济增长迅速速，已具备成成为下一个世世界经济中心心的实力；上海市从05年的9144亿元到09年的14901亿元元，上涨了63%，人均均从52060元到77556元，，上涨49%；通过测算算，预计到2015年上上海市和人均均将达到23940亿元元和118497元，相相对09年上上升了61%和53%。。上海市房地产产开发投资总总额05年为为1247亿亿元，到09年为1464亿元，上上涨了17%，预计到2015年将将达到1752亿元，相相对09年上上涨20%。。上海市住宅成成交均价从05年的7799元/平平米，到09年16193元/平米米，上涨108%，预计计到2015年将达到28518元元/平米，相相比09年将将上涨76%；上海市商业市市场的成交均均价从05年年10052元/平米，，到09年13125元元/平米，上上涨31%，，预计到2015年将达达到18340元/平米米，比09年年上涨40%；上海市办公市市场成交均价价从05年13912元元/平米，到到09年19411元/平米，上涨涨了40%，，预计到2015年将达达32993元/平米，，相对09年年预计上涨70%。3嘉定区域分析析01地地理区位02区区域交通03区区域规划04经经济发展05城城市容量06房房地产市场07板板块剖析区位嘉定是进出上上海的“西北北大门”，区区位优势明显显嘉定概况嘉定位于上海市西北部中心位置位于东经12l°15ˊ，北纬31°23ˊ东与上海市宝山、普陀两区接壤西与江苏省昆山市毗连南与上海市闵行、长宁、青浦三区相接北与江苏省太仓市为邻总面积约463.9平方公里

嘉定交通嘉定是江苏、、南京直达上上海的“单行行道”

完善善的交通网络络，使嘉定区区成为市级商商圈30分钟钟辐射圈1234567主要对外联系干道图示15沿江高速2.沪宜公路3.郊区环线高速4.曹安公路511沪宁高速公路620公路712沪嘉高速公路区政府驻地离离上海市中心心30余公公里，距浦东东国际机场75公里，距距虹桥机场、、上海火车站站、张华浜国国际集装箱码码头均为25公里左右有铁路沪宁线线、沪杭外环环线过境。公公路交通形成成网络主要公路有a5（嘉金高高速）公路、、a11（沪沪宁高速）公公路、2（沪沪嘉浏高速））公路、a30（郊区环环线高速）公公路、沪宜公公路（属204国道）、、曹安公路（（属312国国道）和嘉安安公路、宝安安公路、嘉松松北路、宝钱钱公路、浏翔翔公路等，总总长度1000多公里公交北嘉线、、北安线等69条客运线线路分别连结结上海市区、、郊区及区内内各镇，运营营线路长924公里还有开往浙江江、江苏、安安徽等省的始始发省际客运运班车，以及及江苏、浙江江、安徽、山山东、河南、、四川、湖北北等地的过境境配载客运班班车有内河航道20条，通航航里程213公里，其中中境内市级航航道薀藻浜长长17.7公公里轨道交通11号线已经经通车，到2020年上上海将会有7、11、15、17号号四条轨道交交通通过嘉定定区规划嘉定是未来上上海房地产开开发的重点区区域

“一城城、五镇、六六居住社区””的格局，随随着规划日益益完善，轨道道交通的开通通，将成为置置业者的新焦焦点“新城——新新市镇——居居住社区”三三级城镇体系系2020年规划格局一城嘉定新城五镇外冈镇、江桥镇、华亭镇、徐行镇、嘉定市级工业区（北区）六居住区娄塘、唐行、戬浜、封浜、方泰、徐行规划嘉定新城是嘉嘉定未来核心心区域，区域域规划形成南南北景观轴，，东西形成产产业园F1体育休闲区都市产业区北部城区南部城区生态文化公园绕城森林嘉定新城是未未来嘉定全区区的政治、经经济、文化中中心，是上海海郊区城市化化发展的主要要载体，也是是上海服务和和联动长三角角城市群的主主要载体，是是规划理念创创新、各类资资源集聚、、空间布局合合理、配套设设施完善、适适宜人居环境境、具有一定定辐射功能的的上海郊区现现代化新城。。经济嘉定是上海经经济增长新高高地，推动上上海经济继续续快速增长嘉定嘉定人均可支支配收入嘉定居民消费费嘉定区的历年年来保持了快快速增涨趋势势，连续10年保持了2位数的增长长率，2009年末嘉定定区全年实现现706.2亿元，比比上年增长7.8%从可支配收入入的结构看，，城乡居民的的工资性和转转移性收入始始终是可支配配收入的重要要组成部分，，其中工资性性收入的提高高直接拉动可可支配收入增增长。2009年，，嘉定区实现现社会消费品品零售总额209.1亿亿元，比上年年增长9.1%。其中，，吃的商品零零售额62.8亿元，增增长6.5%；穿的商品品零售额11.8亿元，，增长5.3%，用的商商品零售额116.1亿亿元，增长7.7%，烧烧的商品零售售额18.3亿元，增长长34.5%。嘉定三产增值值2009年嘉嘉定区其中第第一产业实现现增加值3.7亿元；第第二产业实现现增加值471.2亿元元，对全区经经济增长的贡贡献率为54.8%；；第三产业实实现增加值231.3亿亿元，对全区区经济增长的的贡献率为44.9%。。预测值预测值预测值上海市区嘉定区年份2006年2007年2008年2009年2006年2007年2008年2009年各项存款26455303163558944620657.3766.6854.21070.6企业存款13264158281790022772376.1447.7475.2617.2居民储蓄存款948093261208414358316.3319.5423.0504.8各项贷款18604217102416629684398.9468.0482.5624.4短期贷款6369802587888512180.0192.3185.8153.0中长期贷款10603121681371317934196.2234.8253.2370.5个人住房贷款248428602915391360.576.383.5112.4上海中外资金金融机构本外外币存贷款（（亿元）经济嘉定产业蓬勃勃发展，5大大支柱产业进进入快速发展展通道

存款款额继续高速速增加，潜在在购买力持续续加强农业工业\建筑业批发零售交通运输金融业国有资产2009全年实现农业总产值（现行价）12.1亿元，比上年下降0.9%，农业组织化程度进一步提高.全年实现工业增加值444.2亿元,比上年增长11.1%。汽车零部件产业全区共有汽车零部件企业244家，实现工业总产值577.4亿元。建筑业全年实现建筑业增加值27.0亿元，可比增长9.0%。2009年全年批发和零售业实现增加值48.3亿元，可比增长9.2%实现社会消费品零售总额209.1亿元，比上年增长9.1%。轨道交通11号线的开通另年内共新辟6条公交线路，调整和延伸26条公交线路，区域公交线网全覆盖已基本实现。金融业务持续快速增长。全年实现金融业增加值16.0亿元，可比增长16.3%。城市容量城市人口持续续增加，嘉定定城市化进程程已达到中级级阶段——城城市现代化各镇现有人口状况户籍人口来沪人员人数（人）（人）合计550206753544新成路街道2630210631真新街道4363935353菊园新区2304927900嘉定镇街道6344314988南翔镇49236111230安亭镇84257102401原安亭镇5670258012原黄渡镇2755544389马陆镇50701136446徐行镇3078355785华亭镇2413919353外冈镇3100949913江桥镇59590129094工业区64058604502009年嘉嘉定区各镇人人口数量近年来嘉定区区的户籍基本本维持稳定，，在55万左左右，外来人人口基本在65-75万万左右，由于于嘉定新城的的规划建设，，以及轨道交交通11号线线的开通，使使得09年的的外来人口数数快速增加10万。房地产土地供应失衡衡，五年来土土地成交价格格上涨五倍嘉定区土地成成交量持续上上涨，尤其住住宅用地成交交，占总体土土地成交比例例迅速上升，，土地成交价价格相比06年上涨5倍倍以上。土地市场预测值值房地产嘉定住宅市场场量价齐升，，未来继续看看涨住宅市场近年来嘉定区区新建商品公公寓、别墅供供应上涨迅速速，由于2009年土地地供应的增加加，使得2010年嘉定定区的住宅供供应量快速上上涨。住宅供应嘉定区新建商商品住宅需求求上涨迅速，，成交均价持持续上扬，相相对06年均均价上涨一倍倍。预测值房地产公寓产品———供求平稳上上升，价格持持续上涨嘉定公寓产品品市场状况嘉定区公寓需需求增长速度度超过供应，，2010年年以来，由于于政策调控、、新增供应加加大，供应充充足。总体呈呈现供大于求求的趋势。嘉定公寓产品品占比嘉定区08年年以来，尤其其在09年以以来，公寓供供应量占上海海比例迅速上上升，超过7%以上，成成交量占上海海比例平稳上上升，08年年以来平均占占比超过7%，且还有继继续上升的趋趋势。房地产别墅产品———量少价升，，别墅用地日日益稀缺嘉定别墅产品品市场状况2006-2009年嘉嘉定区别墅需需求增长速度度超过供应；；2010年年以来，同样样由于政策调调控、新增供供应加大，供供应充足。总总体呈现价格格升成交量跌跌的趋势。嘉定别墅产品品占比嘉定区别墅供供应量占上海海比例总体较较大，历年平平均占比达到到1成以上，，别墅成交量量占上海比例例有所下降，，但都保持在在6%以上。。房地产单价在8000-15000元/平平米将是是嘉定住住宅的主主力销售售价位面面积在在110平米以以下是嘉嘉定住宅宅的主力力销售面面积嘉定住宅宅成交价价格嘉定区一一手住宅宅成交单单价持续续上涨，，单价8000-15000/㎡成成为成交交主力价价格段嘉定住宅宅成交面面积嘉定区一一手住宅宅成交主主力面积积段在110平平方以下下的刚性性需求为为主，体体现了轨轨道11号线对对于市中中心客户户导入的的效应。。房地产嘉定商业业市场价价格逐年年攀高商业市场场预测测值值近年来嘉嘉定市商商业市场场成交均均价呈现现逐年上上涨的趋趋势，从从06年年的9608元元/平米米，上涨涨到了2009年的13664元/平米，，上涨幅幅度达到到了42%。预预计到2015年，嘉嘉定区的的商业市市场成交交均价将将达21251元/平平米，比比09年年将大幅幅上涨56%。。板块分析析板块差别别明显，，嘉定新新城为核核心发展展区域目前在售售个案稀稀少，可可忽略不不计均价：寓寓1.5万元/㎡；别别墅2.4万元元/㎡公寓较多多，另有有少量高高品质别别墅。嘉定北部部板块嘉定新城城南翔板块块均价：公公寓1.38万万元/㎡㎡；别墅墅2.16万元元/㎡江桥板块块均价：公公寓1.3万元元/㎡全部为公公寓项目目，暂无无别墅。。目前在售售个案稀稀少，可可忽略不不计安亭板块块真新板块块均价：公公寓1.1万元元/㎡；；别墅2.08万元/㎡板块楼盘盘不多，，在售别别墅为主主，公寓寓较少板块分析析安亭、主主城区将将成为嘉嘉定未来来住房的的主要供供应区安安亭、、主城区区、江桥桥将成为为嘉定未未来住房房的主要要成交区区

各板板块价格格快速上上涨，嘉嘉定新城城涨幅最最快供应:嘉嘉定新城城是今年年供应集集中的区区域，08年占占到嘉定定总体供供应的43%，，09年年占到34%，，是嘉定定区供应应的主力力板块。。成交:除除08年年受金融融风暴影影响外，，嘉定新新城、安安亭和江江桥板块块是成交交的主力力板块，，09年年以来，，新城成成交占比比达到32%。。均价:目目前，真真新板块块成交均均价最高高，其次次是新城城板块，，从上涨涨速度来来说，随随着新城城规划，，新城板板块上涨涨速度最最快。结论嘉定是未未来上海海房地产产开发的的重点区区域“一一城、五五镇、六六居住社社区”的的格局，，随着规规划日益益完善，，轨道交交通的开开通，将将成为置置业者的的新焦点点；从2005-2009年，嘉嘉定区的从从410亿亿增长倒了了的706亿，增长长了93%，预计到到2015年会达到到1184亿元左右右，相对于于2009年上涨68%；人人均可支配配收入从15640元增长到到了24020元，，增长了54%，预预计到2015年会会达到37870元元了，相对对于2009年上涨涨58%；；社会消费费品零售总总额从118亿增长长倒了的209亿，，增长了77%，预预计到2015年会会达到289亿元左左右，相对对于2009年上涨涨38%；；嘉定区房地地产市场蓬蓬勃发展，，土地价格格从2005年的1287元元/平米涨涨到了2009年的的7288元/平米米,五年翻翻五倍，预预计到2015年会会涨到16770元元/平米，，相对于2009年年上涨130%，可可以看出嘉嘉定的土地地市场未来来还会持续续上涨，未未来5年预预计回上涨涨一倍，现现在进入嘉嘉定土地市市场将会是是一个很好好契机；嘉定区商业业市场09年均价13664元/平米米，比05年上涨42%，预预计到2015年，，嘉定区的的商业市场场成交均价价将达21251元元/平米，，比09年年将大幅上上涨56%。嘉定住宅市市场成交活活跃，成交交量从06年的76万方，上上涨到09年的136万方，，上涨了79%，预预计到2015年将将达到199万方，，相对09年上升46%；成成交均价从从05年6649元元/平米，，到09年年11945元/平平米，上涨涨了80%，预计到到2015年将上涨涨为22722元/平米，相相对09年年涨幅将达达到90%;3马陆市场分分析01地地理位置置02区区域交通通03基基础设施施04核核心发展展商05楼楼盘速递递区位马陆镇是嘉嘉定新城的的主城区，，区位优势势明显马陆镇地处处上海西北北郊，位于于嘉定区中中部偏东，，东与宝山山区接壤，，西与上海海国际汽车车城安亭和和F1国际际赛车场相相连，南与与南翔镇，，北与嘉定定镇毗邻，，马陆镇位位于嘉定中中部，是嘉嘉定新城的的主城区。。全镇总面面积57.16平方方公里，耕耕地面积3004公公顷。交通马陆镇区域域内交通便便利，有多多条市级干干道贯通，，轻轨设立立“马陆站站”，是嘉嘉定新城往往返上海市市区的必经经之路公路：马陆陆镇整个镇镇域内由39条镇级级道路、7条区级道道路、4条条市级道路路、2条高高速公路、、1条国道道公路、1条轻轨（（规划中））组成的完完善的交通通网络，不不仅具备了了强大的交交通辐射能能力，而且且成为连接接长三角地地区交通网网的重要枢枢纽。空运：距虹虹桥国际机机场25公公里，车程程15分钟钟，距浦东东国际机场场75公里里，车程45分钟；；海运：距上上海张华浜浜国际集装装箱码头25公里；；公路：：交通方便便，沪嘉高高速公路直直达嘉定工工业区，沪沪宁、沪杭杭、同三、、沿江高速速公路通往往中国南北北方及长江江流域；铁路：距华华东最大的的铁路货运运枢纽南翔翔铁路编组组站6公里里。基础设施马陆位于嘉嘉定新城板板块，目前前正处于快快速发展阶阶段，区域域内基础设设施日趋完完善指标名称单位2004年2005年2006年2007年居民委员会个5111111村民委员会个18181818村民小组个291291291291行政区域面积平方公里57.1557.1557.1557.15镇区面积平方公里1.21.21.21.2年末耕地面积公顷2350216020311923供水站个2222银行、信用社个8888通车公路数公里27272727集贸市场个8888医院卫生院个1111福利院个2222广播电视站个1111中学个4444小学个2222成校个1111幼儿园个2223核心发展商众多龙头房房地产开发发企业已经经进入马陆陆及其周边边开发，可可以预见马马陆地区未未来的发展展前景光明明保利湖畔阳阳光新城悠活城城盘古天地新城西尚海海龙湖郦城楼盘搜索根据开发商商品牌、楼楼盘品质及及与马陆镇镇的距离等等因素，选选择以下几几个楼盘作作为本区域域的代表楼楼盘。代表楼盘保利湖畔阳光经济技术指标占地面积119000㎡建筑面积284000㎡容积率1.8建筑形态高层、多层开发周期分期一期二期体量5万㎡23.4万㎡占比17.6%82.3%保利湖畔阳阳光代表楼盘盘古天地经济技术指标占地面积131000㎡建筑面积350000㎡容积率1.93建筑形态高层公寓开发周期分期一期二期三期四期体量5.71万㎡7万㎡7万㎡5.29万㎡占比15.6%28%32%24.4%盘古天地代表楼盘新城西尚海经济技术指标占地面积暂缺建筑面积400000㎡容积率暂缺建筑形态高层、多层开发周期分期一期B地块二期A地块体量7万㎡33万㎡占比17.5%82.5%新城西尚海海代表楼盘新城悠活城经济技术指标占地面积180000㎡建筑面积210000㎡容积率2.28建筑形态高层公寓开发周期分期一期B地块二期A地块体量13万㎡8万㎡占比62%38%新城悠活城城代表楼盘龙湖郦城经济技术指标占地面积178000㎡建筑面积500000㎡容积率1.44建筑形态别墅、小高层开发周期分期一期二期三期四期体量10万方7.5万方17.5万方15万方占比20%15%35%30%龙湖郦城结论通过对马陆陆镇周边区区域的代表表楼盘进行行分析，可可知区域未未来房地产产市场的前前景广阔；；盘古天地销销售价格从从09年10月开盘盘时的11108元元/平米，，一路上扬扬，六个月月后达到了了16788元/平平米，上涨涨了51%；新城西尚海海的销售价价格从10年1月开开盘时的13790元/平米米，四个月月涨到了18636，上升了了35%；；新城悠活城城开盘是销销售价格为为15111元/平平米，一个个月后上涨涨了1000元，达达到了16110元元/平米；；龙湖郦城09年10月开盘时时均价为21060元/平米米，六个月月销售均价价上涨了42%，达达到了29962元元/平米。。以上分析是是基于嘉定定地区历史史数据结合合”最小二二乘法”推推算出来的的数据,具具有一定的的理论性,为了是评评估的结果果具有可参参考性,特特选取了与与嘉定地区区具有相似似发展背景景的松江地地区进行分分析,以确确保评估的的公正性4松江区域分分析01地地理区位位02区区域交通通03区区域规划划04城城市容量量0５房地地产市场0６案例例分析松江区嘉定区区位上海市西南部郊区,有紧邻市区的地区上海市西北部郊区,有紧邻市区的地区面积604.7平方公里463.9平方公里轨道交通地铁９号线,2007年开通地铁11号线,2009年开通产业大学城、电子信息制造业形成汽车配件及汽修业、通信电缆及设备等工业比重66.6%63.8%常住人口119万130万新城松江新城嘉定新城规划上海2000年提出提出的“一城九镇”规划，外围九个区县各自都设立了一个新城，未来外围区域将以这九个新城为区域核心，结合新市镇和中心村的建设，以点到面，逐步推进上海外围区域城市化建设的进程，其中松江、嘉定和临港新城3个发展势头强劲的新城，人口规模按照80至100万规划，总人口在270万左右匹配度第一都是依托轨道交通带动成片发展；第二都靠新城带活一个区域；第三都是属于“一城九镇”规划；第四都是发展势头强劲的新城；第五都是工业主导区。可对比性分分析区位松江是上海海西南重要要的门户，，连接整个个中国南方方、辐射长长江流域和和中西部地地区的桥头头堡和核心心区域，与与嘉定是进进出上海的的“西北大大门”很很相似。松江概况松江区位于长江三角洲内上海市西南部北纬31度，东经121度45分东与闵行区、奉贤区为邻西与青浦区接壤南与金山区交界北与青浦区接壤松江区辖4个街道、11个镇：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道、泗泾镇、佘山镇、车墩镇、新桥镇、洞泾镇、九亭镇、泖港镇、石湖荡镇、新浜镇、叶榭镇、小昆山镇区境南北长约24千米，东西宽约25千米，总面积604。69平方千米。交通松江是沪杭杭发展轴上上重要结点点，是上海海市沟通长长三角江浙浙皖三省的的中心门户户,而嘉定定是江苏、、南京直达达上海的““单行道””。公路路沪杭杭高高速速公公路路、、沪沪渝渝高高速速公公路路、、同同三三高高速速公公路路等等干干线线。。轨道道交交通通地铁铁9号号线线机场场虹桥桥综综合合交交通通枢枢纽纽15公公里里浦东东国国际际机机场场50公公里里铁路路沪杭杭铁铁路路、、沪沪昆昆高高速速铁铁路路、、沪沪杭杭磁磁悬悬浮浮水路洋山深水港55公里长江口45公公里杭州湾35公公里距上海市中心心30公里规划松江“一业业特强”工业业发展模式,发展成为为上海未来重重要的电子信信息制造业基基地。松江和和嘉定同属于于上海2000年提出提提出的“一城城九镇”规划划,在规划发发展起点上基基本一致。佘山旅游度假片新城核心区西翼科技园区东翼工业园区经济密集片现代农业片一城、两翼、三片一城新城核心区以数码产品制造、生物医学、电线电缆、医用器材、电子产品、汽车配件、精密机械加工为主的松江主城。二翼东翼工业园区以电子信息、电子元器件、精细化工、新材料、轻工机械、现代服装、食品加工为重点发展产业。西翼科技园区以集成电路制造、生物医学、机械加工、精细化工为区域重点发展产业。三片经济密集片以工程机械、电子产品、现代服装、汽车配件、特种装备、生物医学、精细化工、电线电缆为重点发展产业。旅游度假片向休闲旅游方向发展。现代农业片重点发展绿色农业、创汇农业，建成南部的现代农业园区，并适度发展都市工业。整个松江新城城区分为四大大板块第一为大学城城：占地约6平方公里，，共7所大学学。第二为中央商商务区：启动动较早，早已已经全部完成成。第三为轨道交交通区域：近近2平方公里里。第四为泰晤士士小镇：以泰泰晤士小镇为为代表的占地地近7平方公公里的一个较较为高档的国国际社区。其他配套设施施，诸如法院院、检察院、、学校，医院院等公共机构构，超市、大大卖场、酒店店等都已经全全面竣工。松江新城松江新城是松松江的现代化化新型核心城城市;嘉定新新城是嘉定未未来核心区域域。松江新城风格英国规划人口50万人规划面积60k㎡核心城面积1k㎡产业支撑电子制造业功能分区城市中心区、英式风貌区、新城示范区城市容量随着城市人口口的增加,松松江和嘉定城城市化进程已已达到中级阶阶段——城市市现代化。城市人口松江区历年人人口保持增涨涨趋势，到2009年末末，常住人口口119万人人，其中户籍籍人口58。。3万人,外外来人口60。7万人。。近年来由于于松江工业的的快速发展,吸引了大量量的外来人口口进入松江区区。松江历年的城城市人均可支支配收入保持持年10%以以上的增长速速度，到09年末达到23810元元，比上年增增涨了10。。5%。松江人均可支支配收入房地产2010年松松江土地成交交价格达到10722元元/平米,比比2007年年上涨3倍,而嘉定土土地成交价格格由2006年的1287元/平米米上涨到了2009年的的7879元元/平米,上上涨五倍.松松江和嘉定定的土地成交交价格上涨速速度十分相似似.土地市场松江的住宅用用地成交面积积从07年开开始逐渐增加加,从2010年1-10月份松松江的住宅用用地成交面积积达到了105万,土地地成交价格达达到了10722元/平平米,比2009年的6518元/平米上涨了了4200元元,涨副达到到65%。根根据松江住宅宅用地的成交交价格增长速速度,预计到到2012年年松江的土地地成交价格将将突破20000元/平平米,比2010年前10月上涨87%。07年地铁9号线开通2010年前前10月份的的均价达到10722元元/平米,比比地铁开通时时的2007年上涨了255%。房地产松江是上海房房价上涨最快快的区域之一一,2010年已经达到到16000元/平米比比地铁开通时时的2007年上涨了99%。而嘉嘉定市场由2006年的的6648元元/平米上涨涨到2009年的13788元/平平米，上涨了了107%.可以看出松松江和嘉定房房价增速很相相似.商品房市场状状况2007年以以前松江的商商品房一直保保持着平稳上上涨,2007年轨道交交通9号线开开通以后,松松江的房地产产市场就进入入了快速发展展的时期,在在2008年年均价突破10000元元/平米。2010年前前10月份的的均价达到16000元元/平米,比比地铁开通时时的2007年上涨了99%。根据据2007年年以后松江的的商品房价格格增长情况,,预计到2012年松松江的商品房房成交价格将将突破24300元/平平米,比2010年前10月上涨52%。2010年前前10月份的的均价达到16000元元/平米,比比地铁开通时时的2007年上涨了99%。07年地铁9号线开通房地产松江住宅价格格持续上涨,2010年以来均价价达到17129元/平平米,比2007年上涨涨了115%;与嘉定的的价格由2006年5963元/平米上涨到到2010年年的11047元/平平米,上涨了了85%,两两区涨幅十分分相似。松江住宅市场场状况松江去虽然住住宅处于供大大于求的状态态，但是从地地铁9号线开开通后,松江江区的房价近近年一直保持持着快速上涨涨,2010年以来均价价达到17129元/平平米,比2007年上涨涨了115%。根据松江江2007年年后住宅成交交价格走失,2012年年松江的住宅宅房价将达到到26200元/平米,比2010年前10月月上涨57%。松江商办市场场状况松江区商办市市场由于受区区域位置的影影响,虽然近近几年也有所所上涨,但上上涨幅度相对对比较较满。。2010年以来均价价为11722元/平米米,比2007年上涨了了35%。根根据松江2007年后商商办成交价格格走失,2012年松江江的住宅房价价将达到15100元/平米,比2010年前前10月上涨涨33%。。07年地铁9号线开通2010年以以来均价达到到17129元/平米,比2007年上涨了115%。个案分析三湘四季花城城物业类别住宅建筑类别小高层装修状况：毛坯环线位置外环以外所属商圈松江新城物业地址松江广富林路1599弄、梅家浜路1508弄土地面积315151平方米建筑面积520000平方米开盘时间2005-6-11开发商上海城光置业有限公司代理商上海一策放地产经纪有限公司分期情况共分四期：一期玫瑰苑、二期桂花苑、三期紫薇苑、四期玉兰苑三湘四季花城城位于松江新新城嘉松公路路、梅家浜路路口，紧邻松松江大学城，，且与地铁9号大学城站站也只有一路路之隔三湘四季花城城在05年开开盘时的均价价在6200元/平米左左右，到07年为7200元/平米米，两年的平平均涨幅为8%；由于2007年底底地铁9号线线的开通，08年本楼盘盘均价上涨为为9500元元/平米，到到09年成交交均价为13500元/平米，这两两年的平均涨涨幅为37%。预计到2012年松松江未来三湘湘四季花城的的均价将达到到24000以上,比09年上涨78%。三湘四季花城城个案分析由于轨交的开开通，三湘四四季花城的成成交均价大幅幅上涨

未开开轨交前平均均涨幅8%，，开通后，平平均涨幅37%07年地铁9号线开通个案分析奥林匹克花园园物业类别住宅建筑类别小高层装修状况：毛坯环线位置外环外所属商圈九亭版块物业地址涞寅路106弄土地面积180000平米建筑面积270000平米开盘时间2005年开发商上海奥林匹克置业投资有限公司代理商上海卓越未来房地产策划有限公司分期情况共分三期奥林匹克花园园位于松江九九亭涞寅路,靠近七宝古古镇,离地铁铁9号线非常常近从2007年年底地铁9号号线开通以来来,奥林匹克克花园于2008年开始始快速上涨,到2010年达到17232元/平米,比2005年上上涨了128%,比2007年上涨涨了80%,2005-2010年年年平均增长长20%以上上。预计到2012年将将会达到25000元/平米,比2010年上上涨44%。。奥林匹克花园园个案分析奥林匹克花园园到2010年达到17232元/平米,比2005年上上涨了128%,比2007年上涨涨了80%,07年地铁9号线开通松江嘉定对比结果土地市场地铁开通后07-10年土地价格平均涨幅为53%地铁开通后09-10年土地价格平均涨幅为8%通过对比开通地铁后房地产市场价格的涨幅知嘉定现在的涨幅远小于类似区域松江，可见未来嘉定区土地、住宅和商办市场的均价将会大幅上涨。住宅市场地铁开通后07-10年住宅价格涨幅为30%地铁开通后09-10年住宅价格平均涨幅为15%商办市场地铁开通后07-09年商办价格平均涨幅为11%地铁开通后09-10年商办价格平均涨幅为9%嘉定\松江对对比分析奥林匹克花园盘古天地物业类别住宅住宅建筑类别小高层高层环线位置外环外外环外所属商圈松江九亭版块嘉定嘉定新城板块物业地址涞寅路106弄云屏路1188弄土地面积180000平米131000平米建筑面积270000平米350000平米开盘时间2005年2009年价格走势结论从2007年底地铁9号线开通以来到2010年达到17232元/平米,比2007年上涨了80%,2007-2010年年平均增长22%。2010年3月地铁11号线正式通车，盘古天地的房价开始快速上涨，9月二期的开盘价达到18000元/平米，比3月份上涨20%。通过上述案例对比可以看出，松江区和嘉定区在地铁开通后，房价基本上每年保持在20%以上的速度上涨，可以嘉定区的房价基本上会按照松江区的房价走势发展；鉴于嘉定区还有规划中的地铁7、15、17号线，嘉定区的房产比松江更具有投资潜力。10年地铁11号线开通07年地铁9号线开通嘉定\松江对对比分析结论松江的住宅用用地成交面积积从07年开开始逐渐增加加,从2010年1-10月份松松江的住宅用用地成交面积积达到了105万,土地地成交价格达达到了10722元/平平米,比2009年的6518元/平米上涨了了4200元元,涨副达到到65%。根根据松江住宅宅用地的成交交价格增长速速度,预计到到2012年年松江的土地地成交价格将将突破20000元/平平米,比2010年前10月上涨87%。根据据松江和嘉定定区域的相似似性,我可以以看出嘉定的的未来几年的的土地市场必必然有一个快快速增长期,未来投资的的土地成本会会大幅度增加加。2007年以以前松江的商商品房一直保保持着平稳上上涨2010年前10月月份的均价达达到16000元